Ипотечные ценные бумаги ( MBS ) — это тип обеспеченных активами ценных бумаг (« инструмент »), которые обеспечены ипотекой или набором ипотечных кредитов. Ипотечные кредиты объединяются и продаются группе лиц (правительственному агентству или инвестиционному банку), которая секьюритизирует или упаковывает кредиты в ценную бумагу, которую могут купить инвесторы. Облигации, секьюритизирующие ипотечные кредиты, обычно рассматриваются как отдельный класс, называемый жилыми ; [1] другой класс — коммерческие , в зависимости от того, являются ли базовые активы ипотечными кредитами, принадлежащими заемщикам, или активами для коммерческих целей, начиная от офисных помещений и заканчивая многоквартирными домами.
Структура MBS может быть известна как «транзитная» , когда процентные и основные платежи от заемщика или покупателя жилья проходят через нее к держателю MBS, или она может быть более сложной, состоящей из пула других MBS. Другие типы MBS включают обеспеченные ипотечные обязательства (CMO, часто структурированные как каналы инвестиций в ипотеку недвижимости) и обеспеченные долговые обязательства (CDO). [2]
В США рынок ипотечных ценных бумаг имеет более 11 триллионов долларов США в обращении и почти 300 миллиардов долларов США в среднем ежедневном объеме торгов. [3]
Ипотечная облигация — это облигация, обеспеченная пулом ипотечных кредитов на актив недвижимости , такой как дом . В более общем смысле облигации, обеспеченные залогом определенных активов, называются ипотечными облигациями. Ипотечные облигации могут выплачивать проценты ежемесячно, ежеквартально или раз в полгода. Распространенность ипотечных облигаций обычно приписывают Майку Враносу .
Акции субстандартных MBS, выпущенных различными структурами, такими как CMO, не идентичны, а скорее выпущены в виде траншей (по-французски «ломтики»), каждый из которых имеет разный уровень приоритета в потоке погашения долга, что дает им разные уровни риска и вознаграждения. Транши MBS — особенно транши с более низким приоритетом и более высокими процентами — часто далее переупаковываются и перепродаются как обеспеченные долговые обязательства. [4] Эти субстандартные MBS, выпущенные инвестиционными банками, стали серьезной проблемой во время кризиса субстандартного ипотечного кредитования 2006–2008 годов.
Общая номинальная стоимость MBS со временем уменьшается, поскольку, как и в случае с ипотекой, и в отличие от облигаций и большинства других ценных бумаг с фиксированным доходом, основная сумма MBS не возвращается держателю облигации единовременным платежом при наступлении срока погашения, а выплачивается вместе с процентами в каждом периодическом платеже (ежемесячно, ежеквартально и т. д.). Это уменьшение номинальной стоимости измеряется «фактором» MBS, процентом от первоначальной «номинальной стоимости», который остается погасить.
В Соединенных Штатах ипотечные ценные бумаги могут выпускаться структурами, созданными спонсируемыми государством предприятиями, такими как Fannie Mae или Freddie Mac , или они могут быть «частными марками», выпускаемыми структурами, созданными инвестиционными банками.
.jpg/1280px-Single-Family_Mortgage-Backed_Security_Issuance,_Federal_and_Private,_2003%E2%80%932017,_Adjusted_for_Inflation_(46148354074).jpg)
Процесс секьюритизации сложен и во многом зависит от юрисдикции , в которой он проводится. Помимо прочего, секьюритизация распределяет риск и позволяет инвесторам выбирать различные уровни инвестиций и риска. [5] Основы таковы:
В то время как обеспеченная ипотекой жилая ценная бумага (RMBS) обеспечивается односемейной недвижимостью, состоящей из одной-четырех квартир, обеспеченная ипотекой коммерческая ценная бумага (CMBS) обеспечивается коммерческой и многоквартирной недвижимостью, такой как многоквартирные дома, торговые или офисные помещения, гостиницы, школы, промышленные объекты и другие коммерческие объекты. CMBS обычно структурируется как другой тип ценной бумаги, чем RMBS.
Эти секьюритизационные трасты могут быть структурированы спонсируемыми государством предприятиями, а также частными организациями, которые могут предлагать функции повышения кредитного качества для снижения риска досрочного погашения и дефолта, связанного с этими ипотечными кредитами. Поскольку держатели ипотечных кредитов на жилую недвижимость в Соединенных Штатах имеют возможность платить больше требуемого ежемесячного платежа (сокращение) или полностью погасить кредит, как правило, без финансовых штрафов ( досрочное погашение ), ежемесячный денежный поток MBS заранее неизвестен, и поэтому MBS представляет риск для инвесторов.
В Соединенных Штатах наиболее распространенные секьюритизационные трасты спонсируются Fannie Mae и Freddie Mac , спонсируемыми правительством США предприятиями. Ginnie Mae , спонсируемое правительством США предприятие, подкрепленное полной верой и кредитом правительства США, гарантирует, что его инвесторы получат своевременные платежи, но покупает ограниченное количество ипотечных облигаций. Некоторые частные учреждения также секьюритизируют ипотечные кредиты, известные как ипотечные ценные бумаги «частной марки». [6] [7] Выпуски ипотечных ценных бумаг частной марки резко возросли с 2001 по 2007 год, а затем резко прекратились в 2008 году, когда рынки недвижимости начали давать сбои. [8] Примером эмитента частной марки является инвестиционный канал ипотечного кредитования недвижимости (REMIC), налоговая структура, обычно используемая для CMO; среди прочего, структура REMIC позволяет избежать так называемого двойного налогообложения. [9]
Секьюритизация ипотечных кредитов в 1970-х годах имела преимущество в предоставлении большего капитала для жилья в то время, когда демографический всплеск бэби-бумеров создал дефицит жилья, а инфляция подрывала традиционный источник финансирования жилья, сберегательные и кредитные ассоциации (или сберегательные кассы), которые были ограничены предоставлением неконкурентоспособных процентных ставок в 5,75% по сберегательным счетам и, следовательно, потерей денег сберегателей в пользу фондов денежного рынка . В отличие от традиционного локализованного, неэффективного рынка ипотечных кредитов, где в любой момент времени мог быть дефицит или избыток средств, MBS были национальными и международными по масштабу и регионально диверсифицированными. [10] Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, помогли вывести процентные ставки из банковского сектора и способствовали большей специализации среди финансовых учреждений.
Однако обеспеченные ипотекой ценные бумаги могли «неумолимо привести к росту индустрии субстандартного кредитования» и «создать скрытые системные риски». Они также «разрушили связь между заемщиками и кредиторами». Исторически «менее 2% людей теряли свои дома из-за лишения права выкупа», но с секьюритизацией «как только кредитор продавал ипотеку, он больше не был заинтересован в том, сможет ли заемщик вносить свои платежи». [11]
Среди ранних примеров ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, в Соединенных Штатах были облигации рабской ипотеки начала XVIII века [12] и облигации фермерских железных дорог середины XIX века, которые, возможно, способствовали панике 1857 года. [13] В 1920-х годах также существовал обширный коммерческий рынок MBS. [14]
В июне 1933 года Закон Гласса-Стиголла был подписан президентом Франклином Д. Рузвельтом . Эта законодательная инициатива отделила коммерческий банкинг от инвестиционного банкинга , предоставив гарантии от возможной коррупции со многими типами инвестиционных ценных бумаг (таких как MBS). Несмотря на то, что в то время ипотечные кредиты с фиксированной ставкой еще не существовали, закон считал незаконным для банковского учреждения как спонсировать долги, так и разрабатывать инвестиционные инструменты или инструменты создания рынка как одно и то же лицо. Другими словами, обеспеченные ипотекой ценные бумаги, вероятно, не могли бы существовать в то время (без небольшой подстройки законов). [15]
В рамках Нового курса после Великой депрессии федеральное правительство США создало Федеральное управление жилищного строительства (FHA) с Национальным законом о жилищном строительстве 1934 года для оказания помощи в строительстве, приобретении и восстановлении жилой недвижимости. [16] FHA помогло разработать и стандартизировать ипотечные кредиты с фиксированной ставкой в качестве альтернативы ипотечным кредитам с шаровыми выплатами , застраховав их, и помогло дизайну ипотеки получить распространение. [17]
В 1938 году правительство также создало спонсируемую правительством корпорацию Fannie Mae , чтобы создать ликвидный вторичный рынок этих ипотечных кредитов и тем самым освободить кредиторов для выдачи большего количества кредитов, в первую очередь путем покупки ипотечных кредитов, застрахованных FHA. [18] В рамках Закона о жилищном строительстве и городском развитии 1968 года Fannie Mae была разделена на нынешнюю Fannie Mae и Ginnie Mae для поддержки ипотечных кредитов, застрахованных FHA, а также ипотечных кредитов, застрахованных Администрацией по делам ветеранов (VA) и Администрацией по жилищному обеспечению фермеров (FmHA), при полном доверии и кредите правительства США. [19] В 1970 году федеральное правительство уполномочило Fannie Mae покупать обычные ипотечные кредиты, то есть те, которые не были застрахованы FHA, VA или FmHA, и создало Freddie Mac для выполнения роли, аналогичной роли Fannie Mae. [19] Ginnie Mae не инвестирует в обычные ипотечные кредиты.
Ginnie Mae гарантировала первую ипотечную сквозную безопасность одобренного кредитора в 1968 году. [20] В 1971 году Freddie Mac выпустила свою первую ипотечную сквозную безопасность, называемую сертификатом участия , состоящую в основном из обычных ипотечных кредитов. [20] В 1981 году Fannie Mae выпустила свою первую ипотечную сквозную безопасность, называемую ипотечной ценной бумагой . [21] В 1983 году Freddie Mac выпустила первое обеспеченное ипотечное обязательство . [22]
В 1960 году правительство приняло Закон о трастах инвестиций в недвижимость, чтобы разрешить создание трастов инвестиций в недвижимость (REIT) для поощрения инвестиций в недвижимость, а в 1977 году Bank of America выпустил первый частный сквозной траст. [23] В 1983 году Совет управляющих Федеральной резервной системы внес поправки в Положение T , чтобы разрешить брокерам - дилерам использовать сквозные трастовые ... [24] В 1984 году правительство приняло Закон о расширении вторичного ипотечного рынка для улучшения рыночных возможностей частных торговых марок, [23] который объявил общепризнанные статистические рейтинговые организации ипотечные ценные бумаги с рейтингом AA законными инвестициями, эквивалентными казначейским ценным бумагам и другим федеральным государственным облигациям для федерально уполномоченных банков (таких как федеральные сберегательные банки и федеральные сберегательные ассоциации ), государственных финансовых учреждений (таких как депозитарные банки и страховые компании), если только они не были отменены государственным законом до октября 1991 года (что было сделано в 21 штате [25] ), и пенсионных фондов , регулируемых Министерством труда . [26]
Закон о налоговой реформе 1986 года позволил создать не облагаемый налогом инвестиционный канал ипотечного кредитования недвижимости (REMIC) — специальное целевое средство для прямой цели выпуска транзитных средств. [27] Закон о налоговой реформе, возможно, способствовал кризису сбережений и кредитования 1980-х и 1990-х годов, который привел к принятию Закона о реформе, восстановлении и обеспечении соблюдения финансовых институтов 1989 года , который кардинально изменил отрасль сбережений и кредитования и ее федеральное регулирование, поощряя выдачу кредитов. [28] [29]
Тем не менее, вероятно, наиболее влиятельным действием, которое способствовало кризису субстандартного ипотечного кредитования 2008 года (помимо халатных действий банковских учреждений), был Закон об умеренных финансовых услугах (также известный как Закон Грэмма-Лича-Блайли ). [30] Он был подписан в качестве закона в 1999 году президентом Клинтоном и разрешал единоличное, внутреннее создание (отдельными банковскими учреждениями) ипотечных ценных бумаг в качестве инвестиционных и производных инструментов. Это законодательное решение не просто подправило или усовершенствовало существовавший ранее закон, оно фактически отменило Закон Гласса-Стиголла 1933 года, единственную оставшуюся законодательную защиту, противостоящую последующей катастрофе. [31]
Низкокачественные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные субстандартными ипотечными кредитами в Соединенных Штатах, вызвали кризис , сыгравший важную роль в мировом финансовом кризисе 2007–2008 годов . К 2012 году рынок высококачественных ипотечных ценных бумаг восстановился и стал центром прибыли для банков США. [32]
Большинство облигаций, обеспеченных ипотекой, классифицируются как MBS. Это может сбивать с толку, поскольку ценная бумага, полученная из MBS, также называется MBS. Чтобы отличить базовую облигацию MBS от других инструментов, обеспеченных ипотекой, используется квалификатор pass-through , так же как «ванильный» обозначает опцион без особых характеристик.
Подтипы ипотечных ценных бумаг включают в себя:
Проходные ценные бумаги выпускаются трастом и распределяют денежные потоки из базового пула между держателями ценных бумаг на пропорциональной основе. Траст, выпускающий проходные сертификаты, облагается налогом в соответствии с правилами доверительного траста Налогового кодекса. Согласно этим правилам, держатель проходного сертификата облагается налогом как прямой владелец части траста, распределяемой по сертификату. Для того чтобы эмитент был признан трастом для целей налогообложения, в соответствии с трастовым соглашением не может быть существенных полномочий по изменению состава пула активов или иным образом реинвестировать полученные платежи, и траст должен иметь, за ограниченными исключениями, только один класс интересов собственности. [33]
Обеспеченное ипотечное обязательство , или «облигация с оплатой через», представляет собой долговое обязательство юридического лица, обеспеченное активами, которыми оно владеет. Облигации с оплатой через обычно делятся на классы, которые имеют разные сроки погашения и разные приоритеты для получения основного долга и, в некоторых случаях, процентов. [34] Они часто содержат последовательную структуру обеспечения оплаты, с выпущенными по крайней мере двумя классами ценных бумаг с ипотечным покрытием, при этом один класс получает запланированные основные платежи и предоплаты раньше любого другого класса. [35] Ценные бумаги с оплатой через классифицируются как долг для целей подоходного налога. [36]Обрезанная ипотечная ценная бумага (SMBS), где каждый ипотечный платеж частично используется для погашения основного долга кредита, а частично — для выплаты процентов по нему. Эти два компонента могут быть разделены для создания SMBS, которые бывают двух подтипов:
В пуле существует ряд базовых классификаций ипотечных кредитов:
Первоклассные ипотечные кредиты — это соответствующие ипотечные кредиты с первоклассными заемщиками, полной документацией (такой как подтверждение дохода и активов), сильными кредитными рейтингами и т. д. Ипотечные кредиты Alt-A — это плохо определенная категория, как правило, первоклассные заемщики, но не соответствующие требованиям в некотором роде, часто с более низкой документацией (или в каком-то другом смысле: дом для отдыха и т. д.) [38] Ипотечные кредиты Alt-A, как правило, больше по размеру
Существует множество причин, по которым инициаторы ипотечных кредитов финансируют свою деятельность путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой:
Высокая ликвидность большинства ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, означает, что инвестору, желающему занять позицию , не нужно сталкиваться с трудностями теоретического ценообразования, описанными ниже; цена любой облигации по сути котируется по справедливой стоимости с очень узким спредом между ценой покупки и продажи . [ необходима ссылка ]
Причины (помимо инвестиций или спекуляций ) выхода на рынок включают в себя желание застраховаться от падения ставок по предоплате (критический бизнес-риск для любой компании, специализирующейся на рефинансировании).
По состоянию на второй квартал 2011 года общая сумма непогашенной задолженности по ипотеке в США составляла около $13,7 трлн. Общая сумма ценных бумаг, связанных с ипотекой в США, составляла около $8,5 трлн, из которых около $7 трлн были секьюритизированы или гарантированы спонсируемыми государством предприятиями или государственными агентствами, а оставшиеся $1,5 трлн были объединены частными ипотечными посредниками.
По состоянию на 2021 год объем ипотечных ценных бумаг (MBS), находящихся в обращении в Соединенных Штатах, превысил 12 триллионов долларов США, что свидетельствует о значительном росте размера рынка. Это расширение отражает растущую роль MBS в финансировании жилой недвижимости, демонстрируя важность этих ценных бумаг в общей финансовой системе и на рынке жилья.
По данным Ассоциации рынка облигаций, валовая эмиссия агентских MBS в США составила:
2005: 0,967 трлн долларов США 2004: 1,019 трлн долларов США 2003: 2,131 трлн долларов США 2002: 1,444 трлн долларов США 2001: 1,093 трлн долларов США Эти данные подчеркивают изменчивый характер рынка ипотечных ценных бумаг с течением времени, на который влияют различные экономические условия, процентные ставки и динамика рынка жилья.
Средневзвешенный срок погашения (WAM) и средневзвешенный купон (WAC) используются для оценки сквозного MBS, и они формируют основу для вычисления денежных потоков от этого сквозного ипотечного кредита. Так же, как в этой статье облигация описывается как 30-летняя облигация с купонной ставкой 6% , в этой статье сквозной MBS описывается как сквозной на сумму 3 миллиарда долларов с 6% сквозной ставкой, 6,5% WAC и 340-месячным WAM. Сквозная ставка отличается от WAC; это ставка, которую инвестор получил бы, если бы он/она держал этот сквозной MBS, и сквозная ставка почти всегда меньше WAC. Разница идет на расходы на обслуживание (т. е. расходы, понесенные при сборе платежей по кредиту и передаче платежей инвесторам).
Чтобы проиллюстрировать эти концепции, рассмотрим ипотечный пул, состоящий всего из трех ипотечных кредитов, которые имеют следующие непогашенные остатки по ипотеке, ставки по ипотеке и количество месяцев, оставшихся до погашения:
Средневзвешенный срок погашения (WAM) сквозного MBS — это среднее значение сроков погашения ипотечных кредитов в пуле, взвешенное по их остаткам на момент выпуска MBS. Обратите внимание, что это среднее значение по ипотечным кредитам, в отличие от таких понятий, как средневзвешенный срок жизни и продолжительность , которые являются средними значениями по платежам одного кредита.
Весовые коэффициенты рассчитываются путем деления каждой непогашенной суммы кредита на общую непогашенную сумму в ипотечном пуле (т. е. $900 000). Эти суммы являются непогашенными суммами на момент выпуска или инициирования MBS. WAM для приведенного выше примера рассчитывается следующим образом:
САН = (22,2 2 % × 300) + (44,4 4 % × 260) + (33,3 3 % × 280) = 66,6 6 + 115,5 5 + 93,3 3 = 275,5 5 месяцев
Другим часто используемым показателем является средневзвешенный возраст кредита .
Средневзвешенный купон (WAC) сквозного MBS — это среднее значение купонов ипотечных кредитов в пуле, взвешенное по их первоначальным остаткам при выпуске MBS. Для приведенного выше примера это:
WAC = (22,2 2 % × 6,00%) + (44,4 4 % × 6,25%) + (33,3 3 % × 6,50%) = 1,3 3 % + 2,7 7 % + 2,16 6 % = 6,27 7 %
Ценообразование «ванильных» корпоративных облигаций основано на двух источниках неопределенности: риск дефолта (кредитный риск) и подверженность процентной ставке (IR). [39] MBS добавляет третий риск: досрочное погашение ( предоплата ). Количество домовладельцев в жилищных секьюритизациях MBS, которые производят предоплату, увеличивается, когда процентные ставки снижаются. Одной из причин этого явления является то, что домовладельцы могут рефинансировать по более низкой фиксированной процентной ставке . Коммерческие MBS часто смягчают этот риск, используя защиту от отзыва. [40]
Поскольку эти два источника риска (IR и предоплата) связаны, решение математических моделей стоимости MBS является сложной проблемой в финансах . Уровень сложности возрастает с ростом сложности модели IR и изощренности зависимости предоплаты от IR, вплоть до того, что ни одно решение в замкнутой форме (то есть такое, которое можно было бы записать) не является широко известным. В моделях этого типа численные методы обеспечивают приблизительные теоретические цены. Они также требуются в большинстве моделей, которые определяют кредитный риск как стохастическую функцию с корреляцией IR . Практикующие специалисты обычно используют специализированные методы Монте-Карло или модифицированные числовые решения биномиального дерева.
Теоретические модели ценообразования должны учитывать связь между процентными ставками и скоростью досрочного погашения кредита. Досрочное погашение ипотеки обычно производится из-за продажи дома или из-за того, что домовладелец рефинансирует новую ипотеку, предположительно с более низкой ставкой или более коротким сроком. Досрочное погашение классифицируется как риск для инвестора в MBS, несмотря на то, что он получает деньги, потому что это, как правило, происходит, когда плавающие ставки падают, а фиксированный доход облигации становится более ценным (отрицательная выпуклость ). Другими словами, полученные средства необходимо будет реинвестировать по более низкой процентной ставке. [9] Отсюда и термин риск досрочного погашения .
Профессиональные инвесторы обычно используют модели арбитражного ценообразования для оценки MBS. Эти модели используют сценарии процентных ставок , соответствующие текущей кривой доходности , в качестве драйверов эконометрических моделей предоплаты, которые моделируют поведение домовладельцев как функцию прогнозируемых ставок по ипотеке. Учитывая рыночную цену, модель производит спред с поправкой на опцион , метрику оценки, которая учитывает риски, присущие этим сложным ценным бумагам. [41]
Существуют и другие факторы, влияющие на функцию досрочного погашения (или риск досрочного погашения), независимые от процентной ставки , такие как:
Кредитный риск ипотечных ценных бумаг зависит от вероятности того, что заемщик выплатит обещанные денежные потоки (основной долг и проценты) вовремя. Кредитный рейтинг MBS довольно высок, потому что:
Если бы MBS не были гарантированы исходной недвижимостью и гарантией эмитента, рейтинг облигаций был бы намного ниже. Частично это объясняется ожидаемым неблагоприятным отбором заемщиков с улучшающейся кредитной историей (из MBS, объединенных по первоначальному кредитному качеству), у которых был бы стимул рефинансировать (в конечном итоге присоединиться к пулу MBS с более высоким кредитным рейтингом).
Из-за разнообразия типов MBS существует широкий спектр источников ценообразования. В целом, чем более однородны или ликвидны MBS, тем выше прозрачность или доступность цен. [43] Большинство трейдеров и управляющих финансами используют Bloomberg и Intex для анализа пулов MBS и более эзотерических продуктов, таких как CDO , хотя такие инструменты, как The Yield Book от Citi, POINT от Barclays и AnSer от BlackRock, также распространены на Уолл-стрит, особенно для управляющих несколькими классами активов. Некоторые учреждения также разработали собственное фирменное программное обеспечение.
Сложные структурированные продукты, как правило, торгуются реже и требуют больше переговоров. Цены на эти более сложные MBS, а также на CMO и CDO, как правило, более субъективны, часто доступны только у дилеров. [43]
Цена пула MBS зависит от скорости досрочного погашения, которая обычно измеряется в единицах CPR или PSA . Когда ипотека рефинансируется или заемщик досрочно погашает кредит в течение месяца, измерение досрочного погашения увеличивается.
Если инвестор приобрел пул с премией (>100), как это часто бывает с более высокими купонами, то он рискует досрочно погасить. Если цена покупки была 105, инвестор теряет 5 центов за каждый досрочно выплаченный доллар, что может значительно снизить доходность. Это, скорее всего, произойдет, поскольку держатели ипотечных кредитов с более высокими купонами могут иметь больший стимул для рефинансирования.
И наоборот, держателю облигаций может быть выгодно, чтобы заемщик досрочно погасил долг, если пул MBS с низким купоном был куплен со скидкой (<100). Это связано с тем, что когда заемщик выплачивает ипотеку, он или она делает это по «номиналу». Если инвестор покупает облигацию по 95 центов за доллар, то по мере досрочного погашения заемщик получает обратно весь доллар, увеличивая доходность. Однако это менее вероятно, поскольку заемщики с ипотекой с низким купоном имеют меньшие или вообще не имеют стимулов к рефинансированию.
Цена пула MBS также зависит от остатка по кредиту. Обычные спецификации для пулов MBS — это диапазоны сумм кредита, которые должна пройти каждая ипотека в пуле. Обычно MBS с высокой премией (высоким купоном), обеспеченные ипотекой с первоначальным остатком кредита не более 85 000 долларов, требуют самых больших выплат. Даже если заемщик платит доходность выше рыночной, он или она не склонны рефинансировать небольшой остаток по кредиту из-за высоких фиксированных затрат.
Низкий остаток по кредиту: < $85 000
Средний остаток по кредиту: $85 000–$110 000
Высокий остаток по кредиту: $110 000–$150 000
Сверхвысокий остаток по кредиту: $150 000–$175 000
Новые категории остатка по кредиту:
$175 000–$200
000 $200 000–$225
000 $225 000–$250 000
$250 000–$275 000
TBA: > $275 000 Множественность факторов затрудняет расчет стоимости ценной бумаги MBS. Часто участники рынка не приходят к единому мнению, что приводит к большим различиям в котировках цен на один и тот же инструмент. Практикующие специалисты постоянно пытаются улучшить модели предоплаты и надеются измерить значения входных переменных, подразумеваемых рынком. Различные премии за ликвидность для связанных инструментов и меняющаяся с течением времени ликвидность делают эту задачу сложной. Одним из факторов, используемых для выражения цены ценной бумаги MBS, является фактор пула .
Одним из важнейших компонентов системы секьюритизации на рынке США является система электронной регистрации ипотеки (MERS), созданная в 1990-х годах, которая создала частную систему, в которой базовые ипотечные кредиты переуступались и переуступались вне традиционного процесса регистрации на уровне округа. Легитимность и общая точность этой альтернативной системы регистрации столкнулись с серьезными проблемами с началом ипотечного кризиса: поскольку суды США переполнены делами о конфискации имущества , недостатки модели MERS становятся очевидными, и как местные, так и федеральные органы власти начали принимать меры посредством собственных исков и отказа (в некоторых юрисдикциях) судов признавать законную силу уступок MERS. [44] [45] Уступка документов по ипотеке (доверенности) и векселю (обязательству по выплате долга) вне традиционных окружных судов США (и без уплаты регистрационного сбора) подлежит оспариванию в судебном порядке. Правовые несоответствия в MERS изначально казались незначительными, но они могут отражать неэффективность всей отрасли секьюритизации ипотечных кредитов в США.
Закон о налоговой реформе 1986 года существенно снизил стоимость недвижимости и ослабил прибыльность сберегательных и ссудных касс...