Ипотека с переменной ставкой , ипотека с регулируемой ставкой ( ARM ) или ипотека с отслеживанием — это ипотечный кредит с процентной ставкой по векселю, периодически корректируемой на основе индекса, который отражает стоимость заимствования для кредитора на кредитных рынках. [1] Кредит может быть предложен по стандартной переменной ставке/ базовой ставке кредитора . Может быть прямая и юридически определенная связь с базовым индексом, но если кредитор не предлагает конкретной связи с базовым рынком или индексом, ставка может быть изменена по усмотрению кредитора. Термин «ипотека с переменной ставкой» наиболее распространен за пределами Соединенных Штатов , в то время как в Соединенных Штатах наиболее распространена «ипотека с регулируемой ставкой», и подразумевает ипотеку, регулируемую федеральным правительством, [2] с ограничениями на расходы. Во многих странах ипотечные кредиты с регулируемой ставкой являются нормой, и в таких местах их можно просто называть ипотечными кредитами.
Среди наиболее распространенных индексов — ставки по годичным казначейским ценным бумагам с постоянным сроком погашения (CMT), индекс стоимости фондов (COFI) и ставка предложения на Лондонском межбанковском рынке (LIBOR). Некоторые кредиторы используют собственную стоимость фондов в качестве индекса, а не используют другие индексы. Это делается для обеспечения стабильной маржи для кредитора, чья собственная стоимость финансирования обычно будет связана с индексом. Следовательно, платежи, производимые заемщиком, могут со временем меняться в зависимости от изменяющейся процентной ставки (в качестве альтернативы может измениться срок кредита). Это отличается от ипотеки с градуированными платежами , которая предлагает изменяющиеся суммы платежей, но фиксированную процентную ставку. Другие формы ипотечного кредита включают ипотеку только с процентами , ипотеку с фиксированной ставкой , ипотеку с отрицательной амортизацией и ипотеку с шаровым платежом .
Регулируемые ставки переносят часть риска процентной ставки с кредитора на заемщика. Они могут использоваться в случаях, когда непредсказуемые процентные ставки затрудняют получение кредитов с фиксированной ставкой. Заемщик выигрывает, если процентная ставка падает, но проигрывает, если процентная ставка растет. Заемщик также выигрывает от снижения маржи к базовой стоимости заимствования по сравнению с ипотечными кредитами с фиксированной или ограниченной ставкой.
В отличие от ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, ипотечные кредиты с плавающей ставкой не подвержены риску инфляции, но они подвержены риску изменения реальных процентных ставок. Ипотечные кредиты с плавающей ставкой обычно взимают более низкие процентные ставки, чем кредиты с фиксированной ставкой. По мнению ученых, «заемщики, как правило, должны предпочитать ипотечные кредиты с плавающей ставкой, а не с фиксированной ставкой, если только процентные ставки не низкие». [3]
В некоторых странах банки могут публиковать базовую процентную ставку по кредиту , которая используется в качестве индекса. Индекс может применяться одним из трех способов: напрямую, на основе ставки плюс маржа или на основе движения индекса.
Прямо применяемый индекс означает, что процентная ставка изменяется точно вместе с индексом. Другими словами, процентная ставка по векселю точно равна индексу. Из вышеперечисленных индексов только индекс контрактной ставки применяется напрямую. [1]
Применение индекса на основе ставки плюс маржа означает, что процентная ставка будет равна базовому индексу плюс маржа. Маржа указывается в примечании и остается фиксированной в течение срока действия кредита. [1] Например, процентная ставка по ипотеке может быть указана в примечании как LIBOR плюс 2%, где 2% — это маржа, а LIBOR — индекс.
Последний способ применения индекса — на основе движения. В этой схеме ипотека выдается по согласованной ставке, а затем корректируется на основе движения индекса. [1] В отличие от прямой или индексной плюс маржа, начальная ставка не привязана явно ни к какому индексу; корректировки привязаны к индексу.
Наиболее важными базовыми характеристиками ARM являются: [5]
Выбор ипотечного кредита на жилье — сложный и трудоемкий процесс. В помощь покупателю Совет управляющих Федеральной резервной системы и Совет управляющих Федерального банка жилищного кредитования подготовили контрольный список ипотечных кредитов.
Любая ипотека, где платежи заемщика могут со временем увеличиваться, несет с собой риск финансовых трудностей для заемщика. Чтобы ограничить этот риск, ограничения на расходы, известные в отрасли как лимиты , являются общей чертой ипотечных кредитов с плавающей ставкой. [1] Лимиты обычно применяются к трем характеристикам ипотеки:
Например, данный ARM может иметь следующие типы ограничений корректировки процентной ставки:
Пределы корректировки ипотечных платежей:
Срок действия лимита корректировки процентной ставки по кредиту:
Ограничения на периодическое изменение процентной ставки могут быть разделены на один лимит на первое периодическое изменение и отдельный лимит на последующее периодическое изменение, например, 5% на первоначальную корректировку и 2% на последующие корректировки.
Хотя это встречается редко, ограничение может ограничивать максимальный ежемесячный платеж в абсолютном выражении (например, 1000 долларов в месяц), а не в относительном.
ARM, которые допускают отрицательную амортизацию, обычно имеют корректировки платежей, которые происходят реже, чем корректировка процентной ставки. Например, процентная ставка может корректироваться каждый месяц, но сумма платежа только один раз в 12 месяцев.
Структура лимита иногда выражается как начальный лимит корректировки / последующий лимит корректировки / лимит срока службы , например, 2/2/5 для кредита с 2% лимитом на начальную корректировку, 2% лимитом на последующие корректировки и 5% лимитом на общие корректировки процентной ставки. Когда указаны только два значения, это означает, что начальный лимит изменения и периодический лимит одинаковы. Например, структура лимита 2/2/5 иногда может быть записана просто как 2/5.
ARM обычно позволяют заемщикам снизить свои первоначальные платежи, если они готовы взять на себя риск изменения процентной ставки. Есть данные, что потребители склонны отдавать предпочтение контрактам с самыми низкими начальными ставками, например, в Великобритании, где потребители склонны сосредотачиваться на немедленных ежемесячных расходах по ипотеке. [6] Решения потребителей также могут зависеть от советов, которые они получают, и большая часть советов предоставляется кредиторами, которые могут предпочесть ARM из-за структур финансового рынка. [6]
Во многих странах банки или аналогичные финансовые учреждения являются основными создателями ипотечных кредитов. Для банков, которые финансируются за счет клиентских депозитов , клиентские депозиты обычно имеют гораздо более короткие сроки, чем жилищные ипотечные кредиты. Если бы банк предлагал большие объемы ипотечных кредитов по фиксированным ставкам, но получал большую часть своего финансирования из депозитов (или других краткосрочных источников средств), у него было бы несоответствие активов и обязательств из-за риска процентной ставки . [6] Тогда он бы рисковал, что процентный доход от его ипотечного портфеля был бы меньше, чем ему было нужно для выплат своим вкладчикам. В Соединенных Штатах некоторые утверждают, что кризис сбережений и кредитов был отчасти вызван этой проблемой: сберегательные и кредитные компании имели краткосрочные депозиты и долгосрочные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой и поэтому были пойманы, когда Пол Волкер повысил процентные ставки в начале 1980-х годов. Поэтому банки и другие финансовые учреждения предлагают ипотечные кредиты с плавающей ставкой, потому что это снижает риск и соответствует их источникам финансирования.
Банковские регуляторы уделяют пристальное внимание несоответствиям активов и обязательств, чтобы избежать таких проблем, и устанавливают жесткие ограничения на сумму долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, которые банки могут держать по отношению к своим другим активам. Чтобы снизить риск, многие инициаторы ипотечных кредитов продают многие из своих ипотечных кредитов, особенно ипотечные кредиты с фиксированной ставкой.
Для заемщика ипотечные кредиты с плавающей ставкой могут быть менее дорогими, но за счет более высокого риска. Многие ARM имеют « периоды тизера », которые представляют собой относительно короткие начальные периоды фиксированной ставки (обычно от одного месяца до одного года), когда ARM имеет процентную ставку, которая существенно ниже «полностью индексированной» ставки. Период тизера может побудить некоторых заемщиков рассматривать ARM как более выгодную сделку, чем она есть на самом деле. Низкая ставка тизера предрасполагает ARM к поддержанию роста платежей выше среднего.
Гибридная ARM имеет фиксированную процентную ставку в течение начального периода времени, а затем плавающую. «Гибрид» относится к сочетанию характеристик ARM с фиксированной и плавающей ставкой. Гибридные ARM обозначаются по их первоначальным периодам фиксированной и плавающей ставки, например, 3/1 означает ARM с 3-летним периодом фиксированной процентной ставки и последующими 1-летними периодами корректировки процентной ставки. Дата, когда гибридная ARM переходит от графика платежей с фиксированной ставкой к графику корректирующих платежей, называется датой сброса. После даты сброса гибридная ARM плавает с маржой по указанному индексу, как и любая обычная ARM. [7]
Популярность гибридных ARM значительно возросла в последние годы. В 1998 году процент гибридов относительно 30-летних ипотечных кредитов с фиксированной ставкой составлял менее 2%; в течение шести лет этот показатель увеличился до 27,5%. [7]
Как и другие ARM, гибридные ARM переносят часть процентного риска с кредитора на заемщика, тем самым позволяя кредитору предлагать более низкую процентную ставку по облигациям во многих процентных ставках.
«Опционный ARM» обычно представляет собой 30-летний ARM, который изначально предлагает заемщику четыре варианта ежемесячного платежа: определенный минимальный платеж, платеж только по процентам, 15-летний полностью амортизируемый платеж и 30-летний полностью амортизируемый платеж. [8]
Такие типы кредитов также называются кредитами с возможностью выбора платежа или кредитами с возможностью выбора варианта оплаты.
Когда заемщик делает платеж Pay-Option ARM, который меньше начисленных процентов, происходит «отрицательная амортизация», что означает, что невыплаченная часть начисленных процентов добавляется к непогашенному остатку основного долга. Например, если заемщик делает минимальный платеж в размере $1000, а ARM накопил ежемесячные проценты в размере $1500, $500 будут добавлены к остатку кредита заемщика. Более того, платеж только по процентам в следующем месяце будет рассчитан с использованием нового, более высокого остатка основного долга.
Вариант ARM часто предлагается с очень низкой тизерной ставкой (часто всего 1%), что означает очень низкие минимальные платежи за первый год ARM. В периоды бума кредиторы часто андеррайтингуют заемщиков на основе ипотечных платежей, которые ниже уровня полностью амортизируемых платежей. Это позволяет заемщикам претендовать на гораздо более крупный кредит (т. е. брать на себя больше долга), чем это было бы возможно в противном случае. При оценке варианта ARM благоразумные заемщики не будут фокусироваться на тизерной ставке или уровне первоначального платежа, а будут учитывать характеристики индекса, размер «ипотечной маржи», которая добавляется к значению индекса, и другие условия ARM. В частности, им необходимо учитывать возможности того, что (1) долгосрочные процентные ставки вырастут; (2) их дом может не вырасти в цене или даже потерять стоимость или даже (3) оба риска могут материализоваться.
Вариант ARM лучше всего подходит для искушенных заемщиков с растущими доходами, особенно если их доходы колеблются сезонно и им нужна гибкость платежей, которую может предоставить такой ARM. Искушенные заемщики будут тщательно контролировать уровень отрицательной амортизации, который они позволяют накапливать.
Таким образом, заемщик может контролировать основной риск опциона ARM, который представляет собой «платежный шок», когда отрицательная амортизация и другие особенности этого продукта могут вызвать существенное увеличение платежей за короткие периоды времени. [9]
Минимальный платеж по опциону ARM может резко возрасти, если его непогашенный основной остаток достигнет максимального лимита отрицательной амортизации (обычно от 110% до 125% от первоначальной суммы кредита). Если это произойдет, следующий минимальный ежемесячный платеж будет на уровне, который полностью покроет ARM в течение его оставшегося срока. Кроме того, опционы ARM обычно имеют автоматические даты «пересчета» (часто каждые пять лет), когда платеж корректируется, чтобы вернуть ARM в нужное русло и полностью погасить ARM в течение его оставшегося срока.
Например, ARM в размере $200 000 с ограничением "отрицательной амортизации" в размере 110% обычно корректируется до полностью амортизирующего платежа на основе текущей полностью индексированной процентной ставки и оставшегося срока кредита, если отрицательная амортизация приводит к тому, что остаток кредита превышает $220 000. Для пересчета в размере 125% это произойдет, если остаток кредита достигнет $250 000.
Любой кредит, которому разрешено генерировать отрицательную амортизацию, означает, что заемщик уменьшает свой капитал в своем доме, что увеличивает вероятность того, что он не сможет продать его за достаточную сумму, чтобы погасить кредит. Снижение стоимости недвижимости усугубит этот риск.
Вариант ARM также может быть доступен в виде «гибридов» с более длительными периодами фиксированной ставки. Эти продукты вряд ли будут иметь низкие тизерные ставки. В результате такие ARM смягчают возможность отрицательной амортизации и, скорее всего, не будут привлекательны для заемщиков, ищущих продукт «доступности».
Денежный поток ARM — это ипотечный кредит с минимальным платежом . Этот тип кредита позволяет заемщику выбирать ежемесячный платеж из нескольких вариантов. Эти варианты оплаты обычно включают возможность оплаты на 30-летнем уровне, 15-летнем уровне, уровне только процентов и уровне минимального платежа. Уровень минимального платежа обычно ниже, чем платеж только процентов . Этот тип кредита может привести к отрицательной амортизации. Возможность внесения минимального платежа обычно доступна только в течение первых нескольких лет кредита.
Ипотечные кредиты с денежным потоком ARM являются синонимами ипотечных кредитов с опционом ARM или опционом оплаты ARM , однако не все кредиты с опционами денежного потока являются регулируемыми. Фактически, кредиты с фиксированной ставкой с опционом денежного потока сохраняют те же опции денежного потока, что и кредиты с денежным потоком ARM и опционом ARM, но остаются фиксированными до 30 лет. [ необходима цитата ]
Ограничения по кредитам обеспечивают защиту платежей от платежного шока и позволяют иметь определенную степень определенности процентной ставки тем, кто играет с начальными фиксированными ставками по кредитам ARM. Существует три типа ограничений на типичную ипотеку First Lien Adjustable Rate Mortgage или First Lien Hybrid Adjustable Rate Mortgage.
Начальный предел корректировки ставки: большинство кредитов имеют более высокий предел для начальных корректировок, который индексируется к первоначальному фиксированному периоду. Другими словами, чем дольше начальный фиксированный срок, тем больше банк хотел бы потенциально скорректировать ваш кредит. Обычно этот предел составляет 2–3% выше начальной ставки для кредита с первоначальным фиксированным сроком три года или меньше и 5–6% выше начальной ставки для кредита с первоначальным фиксированным сроком пять лет или больше.
Предел корректировки ставки: это максимальная сумма, на которую может увеличиться ипотека с регулируемой ставкой при каждой последующей корректировке. Подобно первоначальному пределу, этот предел обычно на 1% выше начальной ставки для кредитов с первоначальным фиксированным сроком три года или более и обычно на 2% выше начальной ставки для кредитов с первоначальным фиксированным сроком пять лет или более.
Пожизненный лимит: большинство ипотечных кредитов первой очереди имеют пожизненный лимит в размере 5% или 6% сверх начальной ставки (в конечном итоге он зависит от кредитора и кредитного рейтинга).
Внутри бизнеса ограничения чаще всего выражаются просто тремя задействованными числами, которые обозначают каждое ограничение. Например, 5/1 Hybrid ARM может иметь структуру ограничения 5/2/5 (5% начальный предел, 2% корректировка ограничения и 5% пожизненный предел), и инсайдеры назвали бы это ограничением 5-2-5. В качестве альтернативы 1-летний ARM может иметь ограничение 1/1/6 (1% начальный предел, 1% корректировка ограничения и 6% пожизненный предел), известное как 1-1-6, или альтернативно выраженное как ограничение 1/6 (пропуск одной цифры означает, что начальный и корректируемый пределы идентичны).
Ознакомьтесь с полной статьей о типе ARM, который по своей природе представляют собой кредиты с отрицательной амортизацией . Продукты с более высоким риском, такие как кредиты First Lien Monthly Adjustable с отрицательной амортизацией и кредитные линии под залог жилья (HELOC), имеют другие способы структурирования Cap, чем типичная ипотека First Lien. Типичные кредиты First Lien Monthly Adjustable с отрицательной амортизацией имеют пожизненный предел для базовой ставки (также известной как «полностью индексированная ставка») от 9,95% до 12% (максимальная оценочная процентная ставка). Некоторые из этих кредитов могут иметь гораздо более высокие потолки ставок. Полностью индексированная ставка всегда указывается в выписке, но заемщики защищены от полного эффекта повышения ставок минимальным платежом до тех пор, пока кредит не будет пересчитан, то есть когда наступают платежи по основному долгу и процентам, которые полностью погасят кредит по полностью индексированной ставке.
Поскольку банки в первую очередь стремятся использовать HELOC в качестве второго залогового права, они обычно ограничиваются только максимальной процентной ставкой, разрешенной законом в штате, где они выпущены. Например, в настоящее время во Флориде действует ограничение на процентные ставки в размере 18%. Они рискованны для заемщика в том смысле, что в основном индексируются по базовой ставке Wall Street Journal , которая считается индексом Spot или финансовым индикатором, который может быть немедленно изменен (как и кредиты, основанные на базовой ставке). Риск для заемщика заключается в том, что финансовая ситуация, заставляющая Федеральный резерв резко повышать ставки (см. 1980, 2006), приведет к немедленному росту обязательств перед заемщиком вплоть до установленной максимальной ставки.
Ипотечные кредиты с переменной ставкой являются наиболее распространенной формой кредита на покупку дома в Соединенном Королевстве , [6] Ирландии и Канаде , но непопулярны в некоторых других странах, таких как Германия . [6] Ипотечные кредиты с переменной ставкой очень распространены в Австралии [6] и Новой Зеландии . В некоторых странах настоящие ипотечные кредиты с фиксированной ставкой недоступны, за исключением краткосрочных кредитов; в Канаде максимальный срок, на который может быть зафиксирована ставка по ипотеке, обычно составляет не более десяти лет, в то время как сроки погашения ипотеки обычно составляют 25 лет.
Во многих странах банки не могут предоставлять кредиты по фиксированным ставкам на очень длительные сроки; в этих случаях единственным возможным типом ипотеки, который могут предложить банки, может быть ипотека с плавающей ставкой (за исключением некоторой формы государственного вмешательства). Например, в ипотечной отрасли Соединенного Королевства традиционно доминируют строительные общества . Поскольку средства, привлеченные строительными обществами Великобритании, должны составлять не менее 50% депозитов, кредиторы предпочитают ипотечные кредиты с плавающей ставкой ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, чтобы снизить потенциальные риски процентной ставки между тем, что они взимают в качестве процентов по ипотеке, и тем, что они платят в качестве процентов по депозитам и другим источникам финансирования. [6]
Страны, где кредиты с фиксированной ставкой являются распространенной формой кредита на покупку дома, обычно должны иметь определенную правовую базу для того, чтобы это стало возможным. Например, в Германии и Австрии популярные Bausparkassen , тип обществ взаимного строительства , предлагают долгосрочные кредиты с фиксированной ставкой. Они юридически отделены от банков и требуют от заемщиков накопить значительную сумму по довольно низкой фиксированной процентной ставке, прежде чем они получат свой кредит; это делается путем требования к будущему заемщику начать вносить свои фиксированные ежемесячные платежи задолго до фактического получения кредита. Как правило, невозможно выплатить эту сумму единовременно и получить кредит сразу; это должно быть сделано ежемесячными платежами того же размера, что и то, что будет выплачено на этапе погашения ипотеки. В зависимости от того, достаточно ли сберегателей в системе в любой момент времени, выплата кредита может быть отложена на некоторое время, даже если квота сбережений уже была выполнена потенциальным заемщиком. Преимущество для заемщика в том, что ежемесячный платеж гарантированно никогда не увеличится, а срок действия кредита также фиксируется заранее. Недостатком является то, что эта модель, в которой вам нужно начать вносить платежи за несколько лет до фактического получения кредита, в основном нацелена на покупателей жилья, которые покупают его раз в жизни и могут планировать на долгое время вперед. Это стало проблемой с более высокой мобильностью, которая требуется от работников в настоящее время.
Для тех, кто планирует переехать в течение относительно короткого периода времени (от трех до семи лет), ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой могут быть привлекательными, поскольку они часто включают более низкую фиксированную процентную ставку на первые три, пять или семь лет кредита, после чего процентная ставка колеблется.
В Сингапуре ARM обычно называют плавающей ставкой или ипотекой с переменной ставкой. В отличие от ипотеки с фиксированной ставкой в стране, ипотека с плавающей ставкой имеет процентную ставку, которая меняется в течение всего срока кредита. Кредиты могут быть привязаны к ставке банковского совета, SIBOR или SOR
Обычно структура процентной ставки по ипотеке выглядит следующим образом:
Кредит может быть привязан к SIBOR или SOR любой длительности, а спред (маржа) привязан к X-месячному SIBOR/SOR. Спред обычно корректируется в сторону увеличения после первых нескольких лет.
Ипотечные кредиты с гарантией ARM, привязанные к SIBOR, более популярны, чем ипотечные кредиты с гарантией SOR или ставкой.
Однако недавно ANZ ввел ARM, привязанный к среднему значению SIBOR и SOR. [10] На данный момент это единственный банк в Сингапуре, предлагающий такую ипотеку.
Ипотечные кредиты с плавающей ставкой обычно, но не всегда, менее дороги, чем ипотечные кредиты с фиксированной ставкой. Из-за неотъемлемого риска процентной ставки долгосрочные фиксированные ставки, как правило, выше краткосрочных ставок (которые являются основой для кредитов с плавающей ставкой и ипотечных кредитов). Разница в процентных ставках между краткосрочными и долгосрочными кредитами известна как кривая доходности , которая обычно имеет наклон вверх (более длительные сроки дороже). Противоположное обстоятельство известно как перевернутая кривая доходности и встречается относительно редко.
Тот факт, что ипотека с плавающей ставкой имеет более низкую начальную процентную ставку, не указывает на то, какой будет будущая стоимость заимствования (при изменении ставок). Если ставки вырастут, стоимость будет выше; если ставки снизятся, стоимость будет ниже. По сути, заемщик согласился взять на себя риск процентной ставки .
Фактическое ценообразование и анализ ставок ипотечных кредитов с плавающей ставкой в финансовой отрасли осуществляется с помощью различных методологий компьютерного моделирования, таких как метод Монте-Карло или последовательности Соболя. В этих методах, используя предполагаемое распределение вероятностей будущих процентных ставок, исследуются многочисленные (10 000–100 000 или даже 1 000 000) возможные сценарии процентных ставок, рассчитываются денежные потоки по ипотеке по каждому из них и оцениваются совокупные параметры, такие как справедливая стоимость и эффективная процентная ставка на протяжении срока действия ипотеки. Имея их под рукой, аналитики по кредитованию определяют, будет ли предложение конкретной ипотеки прибыльным и будет ли оно представлять приемлемый риск для банка.
Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой, как и другие типы ипотечных кредитов, обычно позволяют заемщику досрочно погасить основную сумму (или капитал) без штрафных санкций. Досрочные выплаты части основной суммы уменьшат общую стоимость кредита (общую сумму уплаченных процентов), но не сократят количество времени, необходимое для погашения кредита, как в случае с другими типами кредитов. При каждом пересчете новая полностью индексированная процентная ставка применяется к оставшейся основной сумме, чтобы закончиться в пределах оставшегося срока.
При рефинансировании ипотеки заемщик одновременно берет новую ипотеку и выплачивает старую ипотеку; последнее считается досрочным погашением.
Некоторые ARM взимают штрафы за досрочное погашение в размере нескольких тысяч долларов, если заемщик рефинансирует кредит или выплачивает его досрочно, особенно в течение первых трех или пяти лет кредита.[1]
Ипотечные кредиты с плавающей ставкой иногда продаются потребителям, которые вряд ли погасят кредит, если процентные ставки вырастут. [11] В Соединенных Штатах крайние случаи характеризуются Федерацией потребителей Америки как хищнические кредиты . Защита от повышения процентных ставок включает в себя (a) возможный начальный период с фиксированной ставкой (что дает заемщику шанс увеличить свой годовой доход до того, как платежи вырастут); (b) максимум (потолок), на который процентные ставки могут вырасти в любой год (если есть предел, он должен быть указан в кредитном документе); и (c) максимум (потолок), на который процентные ставки могут вырасти в течение срока действия ипотеки (это также должно быть указано в кредитном документе).
В сентябре 1991 года Счетная палата США (GAO) опубликовала исследование ипотечных кредитов с регулируемой ставкой [12] в Соединенных Штатах, в котором было обнаружено, что от 20% до 25% кредитов с регулируемой ставкой из предполагаемых 12 миллионов на тот момент содержали ошибки процентной ставки. Бывший аудитор федерального ипотечного банка подсчитал, что эти ошибки привели к чистым переплатам для американских домовладельцев на сумму не менее 10 миллиардов долларов США . Такие ошибки возникали, когда соответствующий ипотечный сервисер выбирал неверную дату индекса, использовал неверную маржу или игнорировал ограничения на изменение процентной ставки.
В июле 1994 года некоммерческая аудиторская фирма Consumer Loan Advocates объявила [13] , что около 18% ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой содержат ошибки, которые обходятся заемщику более чем в 5000 долларов США в виде переплаты по процентам.
В декабре 1995 года правительственное исследование пришло к выводу, что 50–60% всех ипотечных кредитов с регулируемой ставкой в Соединенных Штатах содержат ошибку относительно переменной процентной ставки, взимаемой с домовладельца. [14] Исследование оценило общую сумму процентов, переплаченных заемщикам, более чем в 8 миллиардов долларов. Неадекватные компьютерные программы, неправильное заполнение документов и ошибки в расчетах были названы основными причинами переплат по процентным ставкам. Никаких других правительственных исследований по переплатам по ARM не проводилось.
В 2015 году Центральный банк Ирландии признал, что в стране существует проблема с банками, которые неблагоприятно отвлекают клиентов от ипотечных кредитов с низкими процентными ставками и невыгодных ипотечных кредитов, и начал расследование произошедшего. [15]
3 апреля 1980 года Совет директоров Федерального банка жилищного кредитования проголосовал за разрешение сберегательным и кредитным ассоциациям предлагать ипотеку с пересматриваемой процентной ставкой (RRM) заемщикам на покупку жилья, первую ипотеку с переменной процентной ставкой в Соединенных Штатах. [16] Согласно правилам, процентная ставка могла меняться каждые три года и не могла повышаться более чем на 5 процентных пунктов по сравнению с первоначальным сроком действия 30-летней ипотеки или снижаться без ограничений. Новое правило было принято в ответ на снижение числа новых жилищных застроек и покупок покупателями, которые не решались на долгосрочные обязательства по высоким процентным ставкам в то время, и представляло собой концепцию, похожую на «переходную ипотеку», которая уже использовалась в Канаде. [17]
РАЗДЕЛ VIII, АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ИПОТЕЧНЫЕ СДЕЛКИ, Закон Гарна-Сен-Жермена о депозитарных учреждениях 1982 года разрешил ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой. [18]
В 2006 году, до кризиса субстандартного ипотечного кредитования , более 90% субстандартных ипотечных кредитов (что составляло 20% всех ипотечных кредитов [19] ) представляли собой ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой. [20]