.jpg/1280px-Kirkland_Vertical_mixed_use_(4575235975).jpg)
Смешанное использование — это тип городского развития , городского дизайна , городского планирования и/или классификации зонирования , который объединяет несколько видов использования , таких как жилое, коммерческое, культурное, институциональное или развлекательное, в одном пространстве, где эти функции в некоторой степени физически и функционально интегрированы, что обеспечивает пешеходное сообщение. [1] [2] [3] Застройка смешанного назначения может применяться к отдельному зданию, кварталу или району, а также в политике зонирования всего города или другой административной единицы. Эти проекты могут быть реализованы частным застройщиком, (квази-) государственным учреждением или их комбинацией. Застройка смешанного назначения может представлять собой новое строительство, повторное использование существующего здания или заброшенной территории или их комбинацию. [4]
Традиционно населенные пункты развивались по схеме смешанного использования. Однако с индустриализацией были введены правительственные правила зонирования, чтобы отделить различные функции, такие как производство, от жилых районов. Мотивацией такого разделения послужили соображения общественного здравоохранения и защита ценностей собственности. [5]
В Соединенных Штатах практика зонирования жилых домов на одну семью была инициирована для защиты сообществ от негативных внешних воздействий , включая загрязнение воздуха, шума и света, связанное с более тяжелой промышленной практикой. [5] Эти зоны также были созданы для усиления расовых и классовых различий. [6]
Расцвет зонирования раздельного использования в Соединенных Штатах наступил после Второй мировой войны, когда проектировщик и комиссар по паркам Нью-Йорка Роберт Мозес выступал за создание супермагистралей, чтобы разделить функции и районы города. Противоположность этой практике исходила от активистки и писательницы Джейн Джейкобс , которая была основным сторонником многофункционального зонирования, полагая, что оно играет ключевую роль в создании органичного, разнообразного и яркого городского ландшафта. [7] Эти две фигуры сталкивались лицом к лицу на протяжении большей части 1960-х годов. [8] С 1990-х годов многофункциональное зонирование снова стало желательным, поскольку оно способствует борьбе с разрастанием городов и повышению экономической жизнеспособности. [5] [9]
В большинстве стран Европы государственная политика поощряла сохранение роли центра города как основного места для бизнеса, розничной торговли, ресторанов и развлечений, в отличие от Соединенных Штатов, где зонирование активно препятствовало такому смешанному использованию на протяжении многих десятилетий. В Англии, например, отели включены в ту же категорию, что и «жилые», а не коммерческие, как они классифицируются в США. [6] Франция также тяготеет к многофункциональному использованию, поскольку большая часть Парижа просто отнесена к «общеурбанистическим зонам», что позволяет использовать их в различных целях. Даже зоны, в которых расположены особняки и виллы аристократов, ориентированы на сохранение исторического и архитектурного наследия, а не на зонирование одной семьи. [6] Зонирование на одну семью также отсутствует в Германии и России, где кодексы зонирования не делают различий между различными типами жилья. [6]
Привязанность Америки к частной собственности и традиционным загородным домам 1950-х годов, а также глубокие расовые и классовые различия обозначили расхождения в зонировании смешанного использования между континентами. [10] В результате, большая часть центральных городов Европы «по умолчанию» имеет смешанное использование, и термин «смешанное использование» гораздо более уместен в отношении новых районов города, где предпринимаются попытки совместить жилую и коммерческую деятельность – например, как в Восточных доках Амстердама . [11] [12]
Расширенное использование зон смешанного использования и застроек смешанного использования можно обнаружить в различных контекстах, например в следующих (несколько таких контекстов могут применяться к одному конкретному проекту или ситуации): [13]
Любой из вышеуказанных контекстов может также включать в себя параллельные контексты, такие как:
Экономический
Жилые комплексы смешанного назначения открывают значительные возможности для трудоустройства и жилья. [16] Многие из этих проектов уже реализованы в сложившихся центральных районах, а это означает, что развитие систем общественного транспорта в этих регионах стимулируется. [17] Взяв недооцененные и недостаточно используемые земли, часто бывшие объектами тяжелой промышленности, застройщики могут перепрофилировать их для увеличения стоимости земли и недвижимости. [16] Эти проекты также увеличивают разнообразие жилья, его плотность и зачастую доступность, поскольку они ориентированы на многоквартирные, а не на односемейные жилые комплексы. [18] В этих районах также наблюдается более равный баланс между спросом и предложением рабочих мест и жилья. [7]
Социальное
Эта модель развития основана на идее «жить, работать, играть», превращая здания и кварталы в многофункциональные объекты. Эффективность, производительность и качество жизни также повышаются в отношении рабочих мест, имеющих множество удобств. [17] Примеры: спортивные залы, рестораны, бары и магазины. Районы смешанного использования способствуют сообществу и социализации, объединяя сотрудников, посетителей и жителей. [17] Особый характер и ощущение места создаются путем преобразования одноразовых районов, которые могут работать по восемь часов в день (например, коммерческие офисные здания, работающие с 9:00 до 17:00), в сообщества, которые могут работать по восемнадцать часов в день, за счет добавления кафе, ресторанов, баров и ночных клубов. [18] Безопасность районов, в свою очередь, может быть повышена, поскольку люди остаются на улицах в течение более длительного времени. [19]
Относящийся к окружающей среде
Районы и здания смешанного назначения обладают сильной способностью адаптироваться к меняющимся социальным и экономическим условиям. Когда разразилась пандемия COVID-19 , нью-йоркские ритейлеры, расположенные в длинных коммерчески ориентированных кварталах, серьезно пострадали, поскольку они больше не привлекали аудиторию прохожих. Объединив несколько функций в одном здании или комплексе, многофункциональные районы могут повысить устойчивость благодаря своей способности привлекать и удерживать посетителей. [20]
Также поощряются более устойчивые методы транспортировки. Исследование Гуанчжоу, Китай , проведенное Журналом географической информатики, показало, что такси, расположенные в регионах, где здания выполняют более разнообразные функции, значительно сокращают расстояния поездки. [7] Сокращение расстояний поездок, в свою очередь, способствует использованию микромобильности . Инфраструктура, благоприятная для пешеходов и велосипедистов , развивается благодаря увеличению плотности населения и сокращению расстояний между жилыми домами, рабочими местами, предприятиями розничной торговли и другими удобствами и местами назначения. [5] Кроме того, проекты смешанного использования способствуют здоровью и благополучию, поскольку эти разработки часто обеспечивают лучший доступ (будь то пешком, на велосипеде или транзитом) к фермерским рынкам и продуктовым магазинам. [18] Однако гибридные мегаполисы, районы с большими и высокими зданиями, в которых сочетаются общественные и частные интересы, не демонстрируют снижения выбросов углекислого газа по сравнению с мегаполисами, имеющими низкую и плотную конфигурацию. Возможно, это связано с тем, что гибридные мегаполисы склонны привлекать автомобильное движение со стороны посетителей. [21]
Капитал
Из-за спекулятивного характера крупномасштабной застройки недвижимости мегапроекты смешанного назначения часто не достигают целей справедливости и доступности. Элитные жилые, высококлассные торговые и офисные помещения класса А , привлекательные для высокопоставленных арендаторов, часто отдаются приоритету из-за их спекулятивного потенциала. [16] Существует также тенденция к превращению жилых помещений в многофункциональных комплексах в кондоминиумы, а не в арендуемые помещения. Исследование, проведенное Журналом Американской ассоциации планирования, показало, что сосредоточенность на домовладении преимущественно исключает людей, работающих в сфере общественного обслуживания, торговли, культуры, торговли и обслуживания, а также на производстве, из жизни в богатых удобствами городских центрах. [22] Несмотря на такие стимулы, как бонусы за плотность застройки, муниципалитеты и застройщики редко уделяют значительное внимание обеспечению доступного жилья в этих планах. [22]
Финансирование
Здания смешанного назначения могут быть рискованными, поскольку в одном комплексе проживает несколько арендаторов. [17] Мега-проекты смешанного назначения, такие как Hudson Yards , также чрезвычайно дороги. Это развитие обошлось городу Нью-Йорку в более чем 2,2 миллиарда долларов. [23] Критики утверждают, что деньги налогоплательщиков могли бы лучше служить обществу, если бы их тратили в другом месте. [23] Кроме того, многофункциональные застройки как катализатор экономического роста могут не служить своей намеченной цели, если они просто меняют экономическую активность, а не создают ее. Исследование, проведенное компанией Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL), показало, что «90 процентов новых арендаторов офисов Hudson Yards переехали из Мидтауна». [23]
Некоторые из наиболее частых сценариев смешанного использования в Соединенных Штатах: [2]
Одним из первых городов, принявших политику многофункционального развития, стал Торонто . Местное правительство впервые сыграло свою роль в 1986 году, приняв постановление о зонировании, которое позволило смешивать коммерческие и жилые помещения. В то время Торонто находился на начальной стадии планирования развития многофункциональной застройки из-за растущей популярности социального жилья. С тех пор закон был обновлен совсем недавно, в 2013 году, сместив большую часть своего внимания за пределы центра города, который был частью главного города с 1998 года. Благодаря принятым правилам город стал контролировать развитие высотных кондоминиумов на всей территории. Город с удобствами и остановками общественного транспорта рядом. Политика многофункционального развития Торонто вдохновила другие североамериканские города в Канаде и США провести аналогичные изменения. [22]
Одним из примеров многофункциональной застройки Торонто является Mirvish Village [24] архитектора Грегори Энрикеса . Расположенный на улице Блур и Батерст , важном перекрестке в Торонто, некоторые части территории проекта Mirvish Village зонированы как «коммерческие жилые дома», а другие — как «смешанные коммерческие жилые дома». [25] В соответствии с подзаконными актами о зонировании города Торонто, коммерческое жилье включает «ряд коммерческих, жилых и институциональных объектов, а также парки». [26] Программное использование деревни Мирвиш включает аренду квартир, общественный рынок и небольшую розничную торговлю, [27] при этом на территории сохранились 23 из 27 исторических домов. [28] Проект примечателен процессом общественных консультаций, который получил высокую оценку городских властей Торонто. [28] Архитектор Энрикес и разработчик ранее сотрудничали в проектах смешанного использования в Ванкувере , Британская Колумбия , включая успешную реконструкцию Вудворда . [29]
В Соединенных Штатах Агентство по охране окружающей среды (EPA) сотрудничает с местными органами власти, предоставляя исследователям новые данные, позволяющие оценить, какое влияние на город может оказать многофункциональная застройка. Благодаря тому, что Агентство по охране окружающей среды помещает модели в электронную таблицу, муниципалитетам и разработчикам становится намного проще оценивать трафик в помещениях смешанного использования. Связывающие модели также используются в качестве ресурсного инструмента для измерения географии, демографии и характеристик землепользования в городе. Агентство по охране окружающей среды провело анализ шести крупных мегаполисов, используя землепользование, обследования домохозяйств и базы данных ГИС. Такие штаты, как Калифорния, Вашингтон, Нью-Мексико и Вирджиния, приняли этот стандарт в качестве политики штата при оценке того, как городское развитие может повлиять на дорожное движение. Предпосылками успеха многофункциональных проектов являются занятость, население и потребительские расходы . Эти три предварительных условия гарантируют, что комплекс сможет привлечь качественных арендаторов и добиться финансового успеха. Другими факторами, определяющими успех многофункционального комплекса, являются близость времени производства и затраты на окружающем рынке. [30]
Зонирование смешанного использования было реализовано в Портленде, штат Орегон , с начала 1990-х годов, когда местное правительство захотело уменьшить доминирующий в то время стиль застройки, ориентированный на автомобили. Metropolitan Area Express , система легкорельсового транспорта Портленда, способствует объединению жилых, коммерческих и рабочих помещений в одну зону. [31] Благодаря этой системе планирования с одним зонированием использование земли с повышенной плотностью обеспечивает возврат государственных инвестиций по всему городу. Коридоры главных улиц обеспечивают гибкую высоту зданий и высокую плотность застройки, обеспечивая «места сбора». [32]
Hudson Yards — крупнейший частный комплекс недвижимости в истории США. [33] Проект начался в 2005 году, когда городской совет Нью-Йорка одобрил изменение зонирования района с производства с низкой плотностью на смешанное использование с высокой плотностью. [23] Некогда обветшалые пирсы, расположенные в западной части Мидтауна, сейчас перестраиваются в коммерческие офисные помещения, сочетание доступного и роскошного жилья, ресторанов и торговых площадей, элитного отеля Equinox и фитнес-центра, а также многочисленных общественных мест. парки. Ожидается, что проект будет завершен в 2024 году. Ожидается, что комплекс будет принимать 125 000 рабочих, посетителей и жителей ежедневно. [33] Родственные компании и Oxford Properties являются основными разработчиками этого плана. [33]
Этот проект также является крупнейшим проектом в США, который когда-либо финансировался за счет субсидий TIF ( финансирование увеличения налогов ). Это не требовало одобрения избирателей и не требовало прохождения традиционного городского бюджетного процесса. Скорее всего, проект финансируется за счет будущих налогов на недвижимость и визовой программы EB-5 . [23] Эта программа предоставляет визы зарубежным инвесторам в обмен на размещение минимум 500 000 долларов США в недвижимости в США. [34]
СМИ, связанные с разработками смешанного использования, на Викискладе?