В городском планировании зонирование — это метод, при котором муниципалитет или другой уровень власти делит землю на «зоны», каждая из которых имеет набор правил новой застройки, отличающийся от других зон. Зоны могут быть определены для одного использования (например, жилые , промышленные ), они могут сочетать в себе несколько совместимых видов деятельности по использованию или, в случае зонирования на основе формы, различные правила могут регулировать плотность, размер и форму разрешенных зданий независимо от их типа. использовать. Правила планирования для каждой зоны определяют, может ли быть предоставлено разрешение на строительство для данной застройки. Зонирование может определять различные виды прямого и условного использования земли. Он может указывать размер и размеры участков , на которые можно разделить землю , или форму и масштаб зданий. Эти руководящие принципы созданы для того, чтобы направлять рост и развитие городов. [1] [2]
Зонирование является наиболее распространенным методом регулирования городского планирования, используемым местными органами власти в развитых странах. [3] [4] [5] Исключения включают Великобританию и город Хьюстон , штат Техас . [6] Законы о зонировании, которые ограничивают строительство нового жилья (например, зонирование на одну семью ), связаны с ограниченной доступностью и являются основным фактором жилищной сегрегации в Соединенных Штатах по доходам и расе. [7] [8] [9]
Основная цель зонирования — разделить виды использования, которые считаются несовместимыми. На практике зонирование также используется для предотвращения вмешательства новых застроек в существующие виды использования и/или для сохранения «характера» сообщества, при этом характер часто используется эвфемистически для обозначения расового, этнического или социально-экономического состава указанного сообщества. .
Зонирование может включать регулирование видов деятельности, которые будут приемлемы на определенных участках (например, открытые пространства, жилые , сельскохозяйственные , коммерческие или промышленные), плотности, при которой эта деятельность может осуществляться (от застройки с низкой плотностью застройки , например, домов на одну семью). дома с высокой плотностью размещения, такие как высотные многоквартирные дома ), высоту зданий, количество площадей, которые могут занимать конструкции, расположение здания на участке ( отступы ), пропорции типов площадей на участке, например, сколько ландшафтного пространства, непроницаемой поверхности , полос движения и предусмотрена ли парковка .
Зонирование обычно контролируется местными органами власти, такими как округа или муниципалитеты , хотя характер режима зонирования может определяться или ограничиваться государственными или национальными органами планирования или посредством соответствующего законодательства. [10] В некоторых странах, например, во Франции , Германии или Канаде , планы зонирования должны соответствовать заявлениям высшего уровня (национальному, региональному, государственному, провинциальному) планирования и политике. В случае Германии этот кодекс включает в себя содержание планов зонирования, а также юридические процедуры. В Австралии земля, находящаяся под контролем федерального правительства Содружества, не подлежит государственному плановому контролю. [ нужна цитата ] Соединенные Штаты и другие федеральные страны похожи. [ нужна цитата ] Зонирование и городское планирование во Франции и Германии регулируются национальными или федеральными кодексами. В случае Германии этот кодекс включает в себя содержание планов зонирования, а также юридические процедуры.
Детали того, как отдельные системы планирования включают зонирование в свои режимы регулирования, различаются, хотя цели всегда одинаковы. Например, в штате Виктория , Австралия, зоны землепользования объединены с системой наложения схем планирования для учета множества факторов, влияющих на желаемые городские результаты в любом месте.
В большинстве систем зонирования предусмотрена процедура предоставления отклонений (исключений из правил зонирования), обычно из-за некоторых предполагаемых трудностей, вызванных особым характером рассматриваемой собственности.
Истоки районирования районов можно проследить еще в глубокой древности . [11] Древний город-крепость был предшественником классификации и регулирования земель в зависимости от их использования. За городскими стенами осуществлялись нежелательные функции, обычно основанные на шуме и запахах; там же жили самые бедные люди. В пространстве между стенами происходили антисанитарные и опасные действия, такие как разделка мяса, вывоз мусора и обжиг кирпича. Внутри стен находились гражданские и религиозные места, где проживало большинство людей. [12]
Помимо различия между городскими и негородскими землями, большинство древних городов дополнительно классифицировали типы земель и способы их использования внутри своих стен. Это практиковалось во многих регионах мира – например, в Китае во времена династии Чжоу (1046–256 гг. до н. э.), в Индии в эпоху Вед (1500–500 гг. до н. э.), а также в военных лагерях, распространившихся по всей территории Римской империи. (31 г. до н.э. – 476 г. н.э.). Поскольку жилые районы составляли большую часть городов, ранние формы районирования обычно основывались на этнических и профессиональных различиях; как правило, класс или статус уменьшались по мере удаления от центра города за пределы города. Одной из юридических форм обеспечения этого была кастовая система . [12]
Хотя пространство было выделено для важных общественных учреждений, мест отправления культа, розничных магазинов, рынков и площадей, между древними и сегодняшними городами есть одно существенное различие. На протяжении всей античности, вплоть до начала промышленной революции (1760–1840 гг.), большая часть работы выполнялась дома. Таким образом, жилые районы также функционировали как места труда, производства и торговли. Определение дома было связано с определением экономики, что привело к гораздо большему смешиванию видов использования в жилых кварталах городов. [13]
В эпоху Просвещения и промышленной революции культурные и социально-экономические сдвиги привели к быстрому усилению соблюдения и изобретения городских правил. [12] Эти сдвиги были вызваны новой научной рациональностью, появлением массового производства и сложного производства, а также последующим началом урбанизации. Промышленность, покидающая дом, изменила современные города.
Перенаселенность , загрязнение окружающей среды и городское убожество , связанное с фабриками, были основными проблемами, которые заставили городских чиновников и планировщиков задуматься о необходимости функционального разделения использования. Во Франции, Германии и Великобритании было изобретено псевдозонирование, чтобы предотвратить строительство загрязняющих производств в жилых районах. Раннее использование современного зонирования наблюдалось в Германии в конце 19 века. [14]
Существует большое разнообразие типов зонирования, некоторые из которых сосредоточены на регулировании формы зданий и отношении зданий к улице со смешанным использованием, известное как «основанное на форме», другие — с разделением землепользования, известное как «основанное на использовании», или их комбинацией. этого. Системы зонирования на основе использования могут включать зоны одноразового использования, зоны смешанного использования, где разрешено сосуществование совместимой группы пользователей, или комбинацию зон одиночного и смешанного использования в одной системе.
Зонирование одноразового использования — это когда в каждой зоне разрешен только один вид использования. Известная как евклидово зонирование в Северной Америке из-за судебного дела в Евклиде, штат Огайо , который установил ее конституционность, Деревня Евклид, штат Огайо против Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926), она была доминирующей системой зонирования в Северной Америке. Америке с момента его первого внедрения.
Обычно определяемые зоны одноразового использования включают: жилые, смешанные жило-коммерческие, коммерческие, промышленные и пространственные (например, электростанции , спортивные комплексы , аэропорты , торговые центры и т. д.). Каждая категория может иметь ряд подкатегорий, например, внутри коммерческой категории могут быть отдельные зоны для мелкой и крупной розничной торговли, офисного использования, проживания и других, тогда как промышленная может быть подразделена на тяжелую промышленность, легкую сборку и складское использование. В Германии каждая категория имеет определенный предел уровня шума (не часть строительных норм, а федеральный кодекс по выбросам).
Например, в США или Канаде жилые зоны могут иметь следующие подкатегории:
Разделение видов использования является особенностью многих запланированных городов , спроектированных до появления зонирования. Ярким примером является Аделаида в Южной Австралии, центр города которой вместе с пригородом Северной Аделаиды со всех сторон окружен парком Adelaide Park Lands . Парк был спроектирован полковником Уильямом Лайтом в 1836 году, чтобы физически отделить центр города от его пригородов. Жилые районы с низкой плотностью застройки окружают парк, обеспечивая приятную прогулку между работой в городе и семейными домами за его пределами.
Сэр Эбенезер Ховард , основатель движения городов-садов , привел Аделаиду как пример того, как можно использовать зеленые открытые пространства для предотвращения расширения городов за их границы и объединения. [15] : 94 Его проект идеального города, опубликованный в 1902 году в книге « Города-сады завтрашнего дня» , предусматривал отдельные концентрические кольца общественных зданий, парков, торговых площадей, жилых районов и промышленных зон, окруженных открытым пространством и сельскохозяйственными угодьями. . Вся розничная деятельность должна была осуществляться в одном здании со стеклянной крышей — ранняя концепция современного торгового центра , вдохновленная Хрустальным дворцом . [15] : 4
Однако эти запланированные или идеальные города представляли собой статичные конструкции, воплощенные в одном генеральном плане. Чего не хватало, так это регулирующего механизма, позволяющего городу развиваться с течением времени, устанавливающего руководящие принципы для застройщиков и частных лиц относительно того, что и где можно построить. Это произошло в 1916 году, когда в Нью-Йорке было принято первое постановление о зонировании города. [16]
Применение одноразового зонирования привело к своеобразной форме многих городов в США , Канаде , Австралии и Новой Зеландии , в которых очень плотное городское ядро , часто содержащее небоскребы , окружено жилыми пригородами с низкой плотностью населения , характеризующимися большие сады и зеленые улицы . Некоторые мегаполисы, такие как Миннеаполис – Сент-Пол , район залива Сан-Франциско и Сидней , имеют несколько таких центров.
Активистка по планированию и общественной деятельности Джейн Джейкобс много писала о связи между разделением использования и провалом проектов обновления городов в Нью-Йорке. Она выступала за плотную застройку смешанного назначения и улицы, по которым можно ходить . В отличие от деревень и поселков, в которых многие жители знают друг друга, и пригородов с низкой плотностью населения, которые привлекают мало посетителей, в городах и городских районах существует проблема поддержания порядка между незнакомцами. [17] : 26, 39–44 Этот порядок сохраняется, когда в течение дня и вечера на улице присутствует достаточное количество людей, смотрящих в глаза [17] : 45-65 . Этого можно достичь в успешных городских районах, которые имеют большое разнообразие использования, создавая интерес и привлекая посетителей. [17] : 155-190 Сочинения Джейкоба, наряду с растущей обеспокоенностью по поводу разрастания городов, часто приписывают вдохновению движения нового урбанизма .
Чтобы соответствовать новому урбанистическому видению пешеходных сообществ, объединяющих кафе , рестораны , офисы и жилые комплексы в одной зоне, в некоторых системах зонирования были созданы зоны смешанного использования. Они по-прежнему используют базовые механизмы регулирования зонирования, исключая несовместимые виды использования, такие как тяжелая промышленность или очистные сооружения , и в то же время допуская совместимые виды использования, такие как жилая, коммерческая и розничная деятельность, чтобы люди могли жить, работать и общаться в пределах компактной географической территории. [18]
Примеры включают в себя:
Формовое зонирование регулирует не тип землепользования, а форму, которую может принимать землепользование. Например, зонирование на основе форм в густонаселенной зоне может требовать небольших отступов, высокой плотности и доступности для пешеходов. Коды на основе форм (FBC) предназначены для непосредственного реагирования на физическую структуру сообщества с целью создания более удобной для ходьбы и адаптируемой среды. [20]
Резолюция о зонировании Нью-Йорка 1916 года также содержала элементы зонирования на основе формы. Это была реакция на здание Equitable Building , которое возвышалось над соседними жилыми домами, уменьшая доступность солнечного света. Это потребовало отстройки высотных зданий с использованием математической формулы, основанной на высоте и размере участка , и привело к созданию знаковых форм многих первых небоскребов . Город Нью-Йорк продолжил разработку еще более сложных правил, включая правила соотношения площадей , права на воздух и другие правила для конкретных районов.
Французская система планирования в основном основана на формах; Кодексы зонирования во французских городах обычно допускают множество типов использования. [21] Основные различия между зонами основаны на плотности использования каждого объекта на участке. Например, зона с низкой плотностью населения может иметь те же разрешенные виды использования, что и зона с высокой плотностью населения. Однако доля жилого использования в зоне с низкой плотностью населения будет выше, чем в зоне с высокой плотностью населения, по экономическим, а не нормативным причинам.
Город Париж использовал свою систему зонирования для концентрации офисных зданий с высокой плотностью застройки в районе Ла-Дефанс, вместо того, чтобы позволять сносить исторические здания по всему городу, чтобы освободить для них место, как это часто бывает в Лондоне или Нью-Йорке. [22] Строительство башни Монпарнас в 1973 году вызвало протест. В результате через два года после его завершения строительство зданий выше семи этажей в центре города было запрещено. [23]
Условное зонирование обеспечивает повышенную гибкость и позволяет муниципалитетам реагировать на уникальные особенности конкретного землепользования. Виды использования, которые могут быть запрещены в соответствии с действующим зонированием, например, школы или общественные центры, могут быть разрешены посредством зонирования условного использования. Разрешения на условное использование (также называемые разрешениями на специальное использование ) позволяют использовать земли, которые из-за их особого характера могут быть пригодны только в определенных местах или организованы или эксплуатируются определенным образом. [24]
Например:
Типовое зонирование — это метод зонирования, при котором муниципалитет предоставляет лицензированные предварительно утвержденные проекты зданий, как правило, с ускоренным процессом получения разрешений. [25] [26] [27] Образцовое зонирование используется для уменьшения препятствий на пути жилищного строительства, создания более доступного жилья, снижения нагрузки на персонал, занимающийся рассмотрением разрешений, а также создания качественных проектов жилья в определенном районе или юрисдикции. [25] [28] Образцовое зонирование также может использоваться для продвижения определенных типов зданий, таких как жилье без среднего размера и доступная небольшая коммерческая недвижимость. [29] [30] [31] В некоторых случаях муниципалитет покупает образцы дизайна и строит недвижимость самостоятельно, в то время как в других случаях муниципалитет предлагает образцы для частной застройки. [32] [33] [34] [35] [36]
Правовая основа зонирования землепользования в Австралии устанавливается штатами и территориями , поэтому в каждом штате или территории действуют разные правила зонирования. Зоны землепользования обычно определяются на уровне местных органов власти и чаще всего называются схемами планирования. В действительности, однако, во всех случаях правительства штатов имеют абсолютную возможность отменить принятие решений на местном уровне. Существуют процедуры административной апелляции, такие как VCAT, для оспаривания решений.
Уставное планирование , также известное как городское планирование, контроль развития или управление развитием, относится к части процесса планирования, которая связана с регулированием и управлением изменениями в землепользовании и развитии. [37] Планирование и зонирование имеют большое политическое измерение, поскольку правительства часто критикуют за поддержку застройщиков; также очень распространен нимбизм .
В Канаде контроль за землепользованием является обязанностью провинции, вытекающей из конституционной власти над собственностью и гражданскими правами. Эти полномочия были предоставлены провинциям в соответствии с Законами о Британской Северной Америке 1867 года и были продолжены в Конституционном акте 1982 года . Полномочия по зонированию касаются недвижимости или земли и построенных на ней улучшений, которые становятся частью самой земли (в Квебеке - недвижимой собственности ). Провинции наделили муниципалитеты и регионы полномочиями контролировать использование земли в пределах своих границ, позволив муниципалитетам устанавливать свои собственные подзаконные акты о зонировании. Существуют положения о контроле за землепользованием на неорганизованных территориях провинций. Провинциальные суды являются высшим органом апелляций и пересмотров.
Во Франции Кодекс урбанизма или Кодекс урбанизма (называемый Кодексом городского планирования), национальный закон, регулирует региональное и местное планирование и определяет процедуры получения разрешений на строительство. В отличие от Англии, где проектировщики должны по своему усмотрению разрешать использование или изменение типа здания, во Франции частная застройка разрешена при условии, что застройщик соблюдает юридически обязательные правила.
Районы зонирования разделены на двенадцать зон использования. [38] Каждая зона определяет форму здания и разрешенное использование. Форма здания регулируется зональными ограничениями на допустимое соотношение площади и высоты (в абсолютном выражении и по отношению к прилегающим зданиям и дорогам). [38] Эти элементы управления предназначены для обеспечения достаточного освещения и вентиляции между зданиями и на дорогах. [38] Вместо зонирования одноразового использования зоны определяются по «наиболее интенсивному» разрешенному использованию. Использование меньшей интенсивности разрешено в зонах, где разрешено использование более высокой интенсивности, но использование более высокой интенсивности не разрешено в зонах с более низкой интенсивностью. [38]
Система планирования Новой Зеландии основана на зонировании производительности, основанном на воздействии, в соответствии с Законом об управлении ресурсами.
Зонированием и планированием землепользования на Филиппинах управляет Департамент населенных пунктов и городского развития (DHSUD), а ранее — Совет по регулированию жилищного строительства и землепользования (HLURB), который разрабатывает национальные руководящие принципы и правила зонирования, а также контролирует подготовку и реализация комплексных планов землепользования (CLUP) и постановлений о зонировании городскими и муниципальными властями в соответствии с их полномочиями, указанными в Кодексе местного самоуправления 1991 года (Республиканский закон № 7160).
Нынешняя схема зонирования, используемая на Филиппинах, подробно описана в Типовом постановлении о зонировании HLURB, опубликованном в 2014 году, в котором очерчены 26 основных типов зон на основе основного использования и строительных норм (как определено в Национальном строительном кодексе), а также включены зоны общественного достояния и водные ресурсы. органы, находящиеся в ведении муниципалитета. [39] Местные органы власти также могут добавлять наложения, определяющие зоны специального использования, такие как территории, подверженные стихийным бедствиям , исконные земли коренных народов (КН), зоны наследия, зоны экотуризма , транзитно-ориентированные застройки (TOD) и живописные коридоры. Жилые и коммерческие зоны далее подразделяются на подклассы, определяемые плотностью, коммерческие зоны также допускают жилое использование, а промышленные зоны подразделяются по их интенсивности и разрешенному воздействию на окружающую среду. [39] Положения о жилых, коммерческих и промышленных зонах могут различаться в разных муниципалитетах, поэтому один муниципалитет может разрешить строительство 4-этажных зданий в жилых зонах средней плотности, а другой может разрешить только 2-этажные здания. [40]
Система управления землепользованием в Сингапуре находится в ведении Управления городской реконструкции (URA) посредством Генерального плана. [41] Генеральный план представляет собой нормативный документ, разделенный на два раздела: планы и письменное заявление. В планах показано зонирование землепользования, разрешенное на всей территории Сингапура, а в письменном заявлении содержится письменное объяснение имеющихся зон и их разрешенного использования.
В Южной Африке существует пять (5) категорий зонирования; зонирование жилых, деловых, промышленных, сельскохозяйственных и открытых пространств. [42] [43] Эти пять категорий далее подразделяются на подкатегории. Категории зонирования регулируются Законом о территориальном планировании и управлении землепользованием, принятым в 2016 году. [44] Для изменения режима землепользования из одной зоны в другую требуется процесс изменения зонирования. [42]
Соединенное Королевство не использует зонирование как метод контроля за землепользованием. Британский контроль за землепользованием начал свою современную фазу после принятия Закона о городском и сельском планировании 1947 года . Вместо того, чтобы делить муниципальные карты на зоны землепользования, английский закон о планировании ставит всю застройку под контроль местных и региональных органов власти, фактически отменяя возможность освоения земли по праву. Однако существующая застройка позволяет использовать землю по праву до тех пор, пока такое использование не приводит к изменению типа землепользования. Владелец недвижимости должен подать заявку на изменение типа землепользования любого существующего здания, и такие изменения должны соответствовать местным и региональным планам землепользования.
Контроль за застройкой или контроль за планированием - это элемент системы городского и сельского планирования Соединенного Королевства , посредством которого местное правительство регулирует землепользование и новое строительство. В Соединенном Королевстве существует 421 местный орган планирования (LPA). Обычно это местный районный или районный совет или унитарный орган власти . Каждый из них использует дискреционную «систему, основанную на планах», в соответствии с которой планы развития формируются и проводятся консультации с общественностью. Для последующей застройки требуется разрешение на строительство , которое будет предоставлено или отклонено со ссылкой на план застройки в качестве существенного соображения. [45]
План не дает конкретных указаний о том, какие типы зданий будут разрешены в данном месте, а скорее предоставляет общие принципы развития и цели управления городскими изменениями. Поскольку комитеты по планированию (состоящие из членов местных советов, избранных прямым голосованием) или, в некоторых случаях, сами специалисты по планированию (посредством делегированных решений) имеют право по своему усмотрению рассматривать каждую поданную заявку на разработку или изменение использования, система считается «дискреционной».
Приложения для планирования могут сильно различаться по масштабу: от аэропортов и новых городов до незначительных модификаций отдельных домов. Чтобы местные власти не были перегружены большими объемами мелких заявок от индивидуальных домовладельцев, введена отдельная система разрешенной застройки . Правила разрешенной застройки во многом основаны на формах, но при отсутствии зонирования применяются на национальном уровне. Примеры включают разрешение на двухэтажную пристройку длиной до трех метров в задней части участка, пристройки до 50 % от первоначальной ширины с каждой стороны и некоторые типы хозяйственных построек в саду при условии, что не более 50 % площади земельный участок застроен. [46] Они подходящего размера для типичного двухквартирного дома с тремя спальнями , но должны применяться в самых разных типах жилья, от небольших террас до более крупных особняков и усадеб .
В августе 2020 года правительство Великобритании опубликовало консультационный документ под названием «Планирование будущего». [47] Предложения намекают на переход к зонированию с присвоением территориям статуса «рост», «обновление» или «охраняемые», с возможностью создания «подрайонов внутри каждой категории», хотя в документе не уточняется, какими могут быть детали этого процесса. .
В соответствии с правами полиции правительства штатов могут распоряжаться частной недвижимостью . Благодаря этим полномочиям уже давно приняты специальные законы и постановления, ограничивающие места, где могут вестись определенные виды бизнеса. В 1904 году Лос-Анджелес ввел первые в стране ограничения на землепользование для части города. [48] [49] В 1916 году в Нью-Йорке были приняты первые правила зонирования , которые распространялись на весь город.
Конституционность постановлений о зонировании была подтверждена Верховным судом США в деле 1926 года « Деревня Евклид, штат Огайо, против Ambler Realty Co» . Среди крупных густонаселенных городов Соединенных Штатов Хьюстон уникален тем, что не имеет постановлений о зонировании . [50] Скорее, землепользование регулируется другими способами. [51]
Ранние методы зонирования были тонкими и часто обсуждались. Некоторые утверждают, что эта практика началась в 1920-х годах [52], в то время как другие предполагают, что зарождение зонирования произошло в Нью-Йорке в 1916 году. [53] Оба эти примера начала зонирования, однако, были городскими случаями. Зонирование приобретает все большую юридическую силу по мере того, как оно продолжает расширять свой географический диапазон за счет его внедрения в других городских центрах и использования в более крупных политических и географических границах. Региональное зонирование стало следующим шагом в увеличении географического размера территорий, находящихся под действием законов о зонировании. [54] Основное различие между городским зонированием и региональным зонированием заключалось в том, что «региональные территории, следовательно, редко имеют прямую связь с произвольными политическими границами». [54] Эта форма зонирования также включала сельские районы, что противоречило теории о том, что зонирование является результатом плотности населения. [54] Наконец, зонирование также снова расширилось, но снова вернулось к политическим границам с зонированием штатов. [54]
Кодексы зонирования развивались с годами по мере того, как менялась теория городского планирования, менялись правовые ограничения и менялись политические приоритеты. Различные подходы к зонированию можно разделить на четыре широкие категории: евклидово, результативное, стимулирующее и основанное на форме.
Назван в честь типа кодекса зонирования, принятого в городе Евклид, штат Огайо , и одобренного историческим решением Верховного суда США по делу « Деревня Евклид против Ambler Realty Co.» [55] Евклидовы кодексы зонирования являются наиболее распространенными в Соединенных Штатах. Состояния. [56] Евклидово зонирование характеризуется разделением землепользования на определенные географические районы и стандартами размеров, устанавливающими ограничения на деятельность по застройке внутри каждого типа района. Преимущества включают относительную эффективность, простоту реализации, давно сложившийся юридический прецедент и известность. Однако евклидово зонирование подверглось критике за отсутствие гибкости и институционализацию устаревшей теории планирования.
Зонирование производительности , также известное как «планирование на основе эффектов», использует критерии, основанные на производительности или целенаправленности, для установления параметров проверки предлагаемых проектов развития. Зонирование эффективности призвано обеспечить гибкость, рациональность, прозрачность и подотчетность, избегая произвола евклидова подхода и лучше сочетая рыночные принципы и права частной собственности с защитой окружающей среды. К трудностям относилось требование о высоком уровне дискреционной активности со стороны надзорного органа. Зонирование производительности не получило широкого распространения в США.
Стимулирующее зонирование, впервые реализованное в Чикаго и Нью-Йорке, призвано обеспечить основанную на вознаграждении систему поощрения развития, отвечающего установленным целям городского развития. [57] Обычно метод устанавливает базовый уровень ограничений и шкалу вознаграждения, чтобы побудить разработчиков включить желаемые критерии разработки. Стимулирующее зонирование обеспечивает высокую степень гибкости, но может быть сложным в управлении.
Кодексы, основанные на формах, предлагают правительствам значительно большую свободу действий в использовании и форме зданий, чем евклидовы кодексы. Формовое зонирование регулирует не тип землепользования, а форму, которую может принимать землепользование. Например, зонирование на основе форм в густонаселенной зоне может требовать небольших отступов, высокой плотности и доступности для пешеходов. FBC предназначены для непосредственного реагирования на физическую структуру сообщества, чтобы создать более удобную и адаптируемую среду. [20]
Соединенные Штаты страдают от более высокого уровня дезурбанизации и упадка городов , чем другие развитые страны, [58] и дополнительных проблем, таких как городские прерии , которые не встречаются где-либо еще. [59] Джонатан Ротвелл утверждал, что зонирование поощряет расовую сегрегацию . [60] Он утверждает, что существует тесная связь между разрешением на строительство жилья с более высокой плотностью населения и расовой интеграцией между черными и белыми в Соединенных Штатах. [60] Взаимосвязь между сегрегацией и плотностью населения Ротвелл и Мэсси объясняют как ограничительное зонирование плотности, приводящее к более высоким ценам на жилье в белых районах и ограничивающее возможности для людей со скромными доходами покинуть сегрегированные районы. [60] В период с 1980 по 2000 год расовая интеграция происходила быстрее в районах, где не было строгих правил плотности населения, чем в тех, где они были. [60] Ротвелл и Мэсси предполагают, что домовладельцы и деловые интересы являются двумя ключевыми игроками в регулировании плотности населения, которое вытекает из политической экономии. [60] Они предполагают, что в старых штатах, где сельские юрисдикции в основном состоят из домовладельцев, блокирование развития является узким интересом домовладельцев, поскольку налоговые ставки в сельских районах ниже, и налогообложение с большей вероятностью ляжет на среднего домовладельца. Интересы бизнеса не могут противодействовать интересам домовладельцев в сельской местности, поскольку интересы бизнеса слабее, а владение бизнесом редко контролируется людьми, живущими за пределами сообщества. Это приводит к тому, что сельские сообщества имеют тенденцию сопротивляться развитию, используя правила плотности населения, чтобы сделать возможности для бизнеса менее привлекательными. Правила зонирования плотности в США усиливают жилищную сегрегацию в мегаполисах за счет сокращения доступности доступного жилья в некоторых юрисдикциях; другие правила зонирования, такие как правила школьной инфраструктуры и меры контроля за ростом, также являются переменными, связанными с более высокой сегрегацией. При более либеральных правилах зонирования уровень сегрегации снижается; десегрегация выше в местах с более либеральными правилами зонирования, позволяющими жителям интегрироваться по расовому признаку. [61] Мегаполисы, которые допускали застройку с более высокой плотностью населения, быстрее продвигались к расовой интеграции, чем их коллеги со строгими ограничениями плотности. Чем больше допустимая плотность, тем ниже уровень расовой сегрегации. [62]
Экологические активисты утверждают, что размещение повседневных объектов на расстоянии пешей прогулки друг от друга приводит к увеличению дорожного движения, поскольку людям приходится владеть автомобилями, чтобы жить нормальной жизнью, в которой удовлетворяются их основные человеческие потребности, садиться в машины и ездить в удовлетворять свои потребности в течение дня. Одноразовое зонирование и разрастание городов также подвергались критике за то, что они затрудняют достижение баланса между работой и семьей, поскольку необходимо преодолевать большие расстояния, чтобы интегрировать различные сферы жизни. [63] Эти проблемы особенно остро стоят в США, где высокий уровень использования автомобилей [64] сочетается с недостаточным или плохо обслуживаемым городским железнодорожным транспортом и метрополитеном . [65]
Евклидова зональность описана [ кем? ] как функционалистский образ мышления, использующий механистические принципы для представления города как фиксированной машины. Эта концепция противоречит взгляду на город как постоянно развивающийся организм или живую систему, впервые высказанному немецким урбанистом Гансом Райховым.
Еще одно направление критики законов о зонировании исходит от либертарианцев и минархистов, которые рассматривают ограничения как нарушение прав собственности людей. При зонировании владелец недвижимости может не иметь возможности использовать свою землю по желаемому назначению. Некоторые экономисты [ кто? ] утверждают, что законы одноразового зонирования работают против экономической эффективности и препятствуют развитию свободной экономики, поскольку плохие ограничения зонирования препятствуют более эффективному использованию данной территории. Даже без ограничений по зонированию, например, свалка, скорее всего, будет тяготеть к более дешевой земле, а не к жилому району. Законы о зонировании одноразового использования могут помешать творческому развитию, например зданиям смешанного назначения, и даже остановить такую безобидную деятельность, как дворовые распродажи. [66] [ ненадежный источник ]
Другие критики зонирования утверждают, что законы о зонировании препятствуют предоставлению жилья, что приводит к увеличению стоимости жилья и снижению продуктивного экономического производства. [67] Например, исследование 2017 года показало, что если бы все штаты дерегулировали свои законы о зонировании хотя бы наполовину до уровня Техаса, штата, известного низкими правилами зонирования, их ВВП увеличился бы на 12 процентов за счет более производительных работников и возможностей. [68] Кроме того, критики отмечают, что это препятствует возможности тех, кто желает предоставить благотворительное жилье, сделать это. Например, в 2022 году Свободная методистская церковь Гловерсвилля в Нью-Йорке хотела предоставить 40 коек для бездомных при температуре -4 градуса, но ей запретили это сделать. [69]
Некоторые утверждают, что законы о зонировании увеличивают экономическое неравенство . [70]
Исследователи, лидеры страны и штата, а также профессиональные и общественные группы утверждают, что нормативные барьеры способствуют нехватке жилья, подчеркивают, что строгость регулирования землепользования коррелирует с высокими ценами на жилье, и рекомендуют реформу зонирования для решения этой проблемы.
в 1916 году Нью-Йорк стал первым городом, принявшим этот закон о зонировании, который позже был поддержан в деле «Виллидж оф Евклид против Ambler Realty Co.», 272 US 365 (1926). «Основываясь на предпосылке, что все имеет свое место, [Евклидово] зонирование представляет собой комплексное разделение города на различные зоны использования».
Евклидово зонирование является наиболее распространенной формой зонирования в Соединенных Штатах и, следовательно, наиболее знакомо планировщикам и специалистам по дизайну.
{{cite journal}}: Требуется цитировать журнал |journal=( помощь )