В законодательстве о собственности совместная недвижимость или совместная аренда — это любой из различных способов, при которых собственность принадлежит более чем одному лицу одновременно. Если одним и тем же имуществом владеют несколько человек, их обычно называют совладельцами. Юридическая терминология для совладельцев недвижимости — это либо соарендаторы, либо совместные арендаторы, причем последняя фраза означает право наследования. Большинство юрисдикций общего права признают аренду в общей и совместной аренде.
Во многих юрисдикциях также признается договор аренды в целом, который фактически представляет собой совместную аренду между лицами, состоящими в браке. Во многих юрисдикциях совместная аренда называется совместной арендой с правом наследования, но это одно и то же, поскольку каждая совместная аренда включает право наследования. Напротив, общая аренда не включает в себя право наследования.
Тип совместной собственности не влияет на право совладельцев продавать свою долю в собственности другим лицам при жизни, но влияет на их право завещать имущество после смерти своим наследникам в случае совместных арендаторов. . Однако любой совместный арендатор может изменить это положение, разорвав договор совместной аренды. Это происходит всякий раз, когда совместный арендатор передает свою долю в собственности.
Законы могут различаться в зависимости от места, и следующее общее обсуждение не будет полностью применимо ко всем юрисдикциям.
Согласно общему праву, совладельцы по умолчанию разделяют ряд прав:
Совладельцы, как правило, не обязаны участвовать в каких-либо расходах на улучшение имущества. Если один совладелец добавляет функцию, которая увеличивает стоимость собственности, этот совладелец не имеет права требовать, чтобы другие разделяли затраты на добавление этой функции – даже если другие совладельцы получают большую прибыль от собственности из-за это. Однако при разделе совладелец имеет право на возмещение стоимости, добавленной им или ее улучшениями имущества, если «улучшения» привели к увеличению стоимости имущества. И наоборот, если «улучшения» совладельца уменьшают стоимость имущества, совладелец несет ответственность за это уменьшение. В австралийском деле [1] Высокий суд постановил , что затраты на ремонт одним совладельцем должны быть приняты во внимание при разделе или окончательном распределении (т. е. продаже) имущества.
Каждый совладелец может самостоятельно обременить свою долю в собственности, взяв ипотеку с использованием частичного финансирования этой доли (хотя это может эффективно преобразовать совместную аренду в совместную аренду, как описано ниже); другие совладельцы не обязаны помогать выплачивать ипотеку, которая распространяется только на долю другого владельца собственности, и залогодержатель может лишить права выкупа только долю этого залогодателя. Банковские кредиты, обеспеченные ипотекой отдельных долей имущества, находящегося в совместной собственности, являются одним из наиболее быстро развивающихся направлений в сфере ипотечного кредитования.
Совместная аренда (TIC) — это форма совместного владения имуществом, в которой каждый владелец, называемый общим арендатором, рассматривается законом как владеющий отдельными и отдельными долями одного и того же имущества. По умолчанию все совладельцы владеют равными долями, однако их доли могут различаться по размеру. [2]
Владельцы ТИЦ владеют долей в неделимом имуществе, а не в отдельных единицах или квартирах, и в их актах указывается только доля их владения. Право конкретного владельца TIC на использование конкретного жилища происходит на основании письменного договора, подписанного всеми совладельцами (часто называемого «Общим соглашением об аренде»), а не на основании акта, карты или другого документа, зарегистрированного в записях округа. [3] Данная форма собственности наиболее распространена в тех случаях, когда совладельцы не состоят в браке или внесли различные суммы на приобретение недвижимости. Имущество совместного коммерческого товарищества может находиться в совместной аренде. [2]
Совместные арендаторы не имеют права наследования, что означает, что если один из общих арендаторов умрет, доля этого арендатора в собственности станет частью его или ее имущества и перейдет по наследству к наследникам или наследникам этого владельца либо по завещанию , либо по закону без завещания. преемственность . [2] Кроме того, поскольку каждый общий арендатор имеет долю в собственности, они могут, при отсутствии каких-либо ограничений, согласованных между всеми общими арендаторами, продать или иным образом распоряжаться долей в собственности (например, заложить ее). при жизни, как и любой другой имущественный интерес. [2]
Если какая-либо сторона совместной аренды желает прекратить (обычно это называется «уничтожить») совместную собственность, она или она может получить раздел имущества . Это разделение земли на участки, находящиеся в отдельной собственности, если такое разделение разрешено законом в соответствии с зонированием и другими местными ограничениями на землепользование. Если такое разделение не допускается, единственной альтернативой является принудительная продажа имущества с последующим разделом доходов.
Если стороны не могут прийти к соглашению о разделе, любая из них или все они могут обратиться в суд, чтобы определить, как следует разделить землю – физическое разделение между совладельцами (раздел в натуральной форме), оставляя каждому право собственности на землю. часть имущества, представляющая их долю. Суды также могут распорядиться о разделе путем продажи, при котором имущество продается, а доходы распределяются между владельцами. Если местное законодательство не допускает физического разделения, суд должен распорядиться о разделе путем продажи.
Каждый совладелец имеет право на раздел по праву, а это означает, что суд распорядится о разделе по требованию любого из совладельцев. Единственным исключением из этого общего правила является случай, когда совладельцы согласились, прямо или косвенно, отказаться от права на раздел. От права можно отказаться либо навсегда, на определенный период времени, либо при определенных условиях. Однако суд, скорее всего, не примет в исполнение этот отказ, поскольку он ограничивает возможность отчуждения имущества. [4]
Совместная аренда или совместная аренда с правом наследования (JTWROS) — это тип одновременного имущества, в котором совладельцы имеют право наследования , что означает, что если один владелец умрет, интерес этого владельца в собственности перейдет к оставшемуся в живых владельцу или владельцы в силу закона и избегая завещания . Интерес умершего владельца к собственности просто испаряется и не может быть унаследован его или ее наследниками. При этом типе собственности последний из ныне живущих владельцев владеет всем имуществом, а после его смерти имущество станет частью его имущества . В отличие от совместной аренды, при которой совладельцы могут иметь неравные доли в собственности, совместные совладельцы имеют равную долю в собственности. [5]
Требования кредиторов к имуществу умершего собственника при определенных обстоятельствах могут быть удовлетворены за счет части имущества, ранее принадлежавшей умершему, а теперь принадлежащей оставшемуся в живых или пережившим его лицам. Другими словами, обязательства умершего иногда могут оставаться прикрепленными к имуществу.
Эта форма собственности является общей для супругов, родителей и детей, а также в любой другой ситуации, когда стороны хотят, чтобы право собственности немедленно и автоматически перешло к лицу, пережившему насилие. Для банковских и брокерских счетов, открытых таким образом, к названию счета обычно добавляется аббревиатура JTWROS в качестве доказательства намерений владельцев.
Чтобы создать совместную аренду, необходимо использовать четкую формулировку, указывающую, что намерение – например, «к AB и CD как к совместным арендаторам с правом наследования, а не как к общим арендаторам». Эта длинная формулировка может быть особенно уместна в тех юрисдикциях, где фраза «совместная аренда» используется как синоним совместной аренды. В большинстве юрисдикций могут использоваться более короткие формы, такие как «AB и CD в качестве совместных арендаторов» или «AB и CD совместно». Слова на этот счет могут быть использованы сторонами в передаточном акте или другом документе о передаче права собственности, или завещателем в завещании , или в доверительном договоре inter vivos .
Если завещатель оставляет имущество по завещанию нескольким бенефициарам «совместно» и один или несколько из названных бенефициаров умрут до вступления завещания в силу, то оставшиеся в живых из названных бенефициаров унаследуют все имущество на условиях совместной аренды. Но если этим названным бенефициарам было завещано имущество на правах совместной аренды, но они умерли до вступления завещания в силу, то наследники этих бенефициаров, в свою очередь, немедленно унаследовали бы свою долю (названный бенефициар умер).
Чтобы создать совместную аренду, совладельцы должны разделить « четыре единицы »:
Если какой-либо из этих элементов отсутствует, совместная аренда недействительна, и совместная аренда будет рассматриваться как общая аренда в равных долях.
Если какой-либо совладелец каким-либо образом имеет дело с имуществом, несовместимым с совместной арендой, этот совладелец будет считаться прекратившим (иногда называемым «разрывом») совместной аренды. Остальные совладельцы сохраняют совместную собственность на оставшуюся долю. Сделкой может быть передача или продажа доли совладельца в объекте недвижимости. Более сомнительна ситуация в отношении ипотеки (см. ниже). Например, если один из трех совладельцев передает свою долю в объекте недвижимости третьему лицу, третья сторона владеет 1/3 доли на правах общей аренды, в то время как два других первоначальных совладельца продолжают оставшиеся 2/3 владеть на условиях совместной аренды. Этот результат возникает потому, что «единство времени» нарушено: то есть потому, что при переносе сроки возникновения новых процентов отличаются от первоначальных. Если желательно и дальше сохранять совместную аренду, то трем первоначальным совладельцам необходимо будет передать в рамках одного документа совместную долю двум оставшимся совместным совладельцам и новому совместному совладельцу.
Совместный совладелец может разорвать договор совместной аренды и сохранить долю в собственности. Большинство юрисдикций разрешают совладельцу разорвать совместную аренду путем оформления соответствующего документа. Но в юрисдикциях, где сохраняются требования общего права, требуется обмен с подставным лицом . Это требует, чтобы другое лицо «купило» собственность у совместного совладельца за некоторое номинальное вознаграждение с последующей немедленной обратной продажей совладельцу по той же цене. В любом случае совместная аренда вернется к общей аренде в отношении доли владельца в собственности.
Существенная проблема может возникнуть при использовании простого метода оформления документа. В подставном подходе есть свидетели передачи. При наличии документа свидетелей может не быть. В любом случае, как только происходит разрыв, он работает в обе стороны. Поскольку свидетелей может не быть, сторона, владеющая документом, может воспользоваться этим фактом и скрыть документ, когда другая сторона умрет.
Если один совладелец берет ипотеку на совместно находящееся имущество, в некоторых юрисдикциях это может привести к прекращению совместной аренды. Юрисдикции, которые используют теорию титула в этой ситуации, рассматривают ипотеку как фактическую передачу права собственности до тех пор, пока ипотека не будет погашена, если не навсегда. В таких юрисдикциях получение ипотеки одним владельцем прекращает совместную аренду этого совладельца.
В юрисдикциях, использующих теорию залога , ипотека просто налагает залог на имущество, оставляя совместную аренду нетронутой. Поскольку залога недостаточно для прекращения совместной аренды, если должник умирает до того, как кредитор подаст в суд, у кредитора не остается никаких претензий к имуществу, поскольку доля должника в имуществе испаряется и автоматически переходит к другим оставшимся в живых совладельцам. . Сана все.
Совладелец совместной аренды с правом наследства может разорвать совместную аренду, подав заявление о разделе. Ходатайство о разделе является законным правом, поэтому обычно нет возможности остановить такое действие. Когда суд разрешает иск о разделе совместного арендатора с правом наследства, имущество либо физически разбивается на части, и каждому владельцу предоставляется часть равной стоимости, ИЛИ имущество продается, и доходы распределяются поровну между совладельцами. собственников независимо от вклада в покупную цену. Никакие кредиты не будут выданы арендаторам, которые внесли больший вклад в покупную цену.
В некоторых штатах совладельцу предоставляется возможность выкупа собственности у других совладельцев, чтобы избежать публичной продажи собственности. Некоторые штаты также разрешают нескольким совладельцам объединять свои акции, чтобы претендовать на контрольный пакет акций, чтобы избежать публичной продажи собственности и передать собственность мажоритарным владельцам. Если недвижимость продается публично, обычным методом является публичный аукцион.
В процессе раздела кредиты могут быть предоставлены соарендаторам, которые оплатили расходы на недвижимость, превышающие их долю, например, на коммунальные услуги и содержание имущества. Кредит может быть предоставлен за улучшения, сделанные в собственности, если улучшения увеличили стоимость собственности. Дополнительный вклад в покупную цену не учитывается, поскольку по закону совместная аренда с правом наследства осуществляется в равных долях.
Полная аренда (иногда называемая полной арендой) — это тип одновременного владения имуществом, ранее доступный только супружеским парам, при котором право собственности на имущество рассматривается так, как если бы пара была одним юридическим лицом . [7] Он основан на старой позиции английского общего права , согласно которой супружеская пара является одним юридическим лицом с целью владения собственностью. [8] [9] (В штате Гавайи возможность владения в аренде в полном объеме также доступна домашним партнерам в зарегистрированных «отношениях взаимных бенефициаров»; Статут гражданского союза Вермонта дает сторонам гражданского союза право на аренду в целом.) [10]
Как и совместная аренда с правом наследства, аренда в целом также включает в себя право на наследство, поэтому, если один из супругов умирает, считается, что весь интерес в собственности «созревает» у оставшегося в живых, так что созревает единоличный контроль над собственностью. или переходит в обычном смысле к пережившему супругу без прохождения процедуры завещания .
В некоторых юрисдикциях для заключения договора аренды в полном объеме стороны должны указать в документе, что имущество передается паре «в качестве арендаторов полностью», в то время как в других считается, что передача супружеской паре создает аренда в полном объеме, если в договоре не указано иное. [11] ( см. также Sociedad de gananciales.) [12] Кроме того, помимо разделения четырех единиц, необходимых для создания совместной аренды с правом наследства – времени, титула, интересов и владения – должно также существовать пятое единство брака. . [13] Однако, в отличие от JTWROS, ни одна из сторон договора аренды в целом не имеет одностороннего права разорвать договор аренды. Прекращение аренды или любое обращение с какой-либо частью имущества требует согласия обоих супругов. [14]
Развод сторон брака, которые полностью владеют недвижимостью в аренде, автоматически нарушает единство брака, оставляя договор аренды по умолчанию . [15] В случае смерти или развода оставшийся супруг имеет право на наследство. [15] В кооперативах штата Нью-Йорк , где владение посредством аренды в целом было вариантом для супружеских пар с 1995 года, при разводе пары либо: а) если один из супругов требует, чтобы были отражены их доли в кооперативе как оформленное не на их имя, а исключительно на имя другого супруга, это автоматически и немедленно вступит в силу по закону и должно быть отражено регистратором и агентом по передаче корпорации; или б) если ни один из супругов не обратится с такой просьбой, то развод автоматически преобразует этот вид собственности в паях кооператива в совместную аренду. [16] [17]
Некоторые юрисдикции США больше не признают аренду в полном объеме. [18] [19] Там, где это признано, льготы могут включать в себя возможность защитить имущество от кредиторов только одного из супругов, а также возможность частично защитить имущество, когда только один из супругов подает заявление о помощи при банкротстве . [19] Если супруг, не являющийся должником и находящийся в аренде, полностью переживает супруга-должника, залоговое удержание никогда не может быть обращено в исполнение в отношении имущества. С другой стороны, если супруг-должник пережил супруга, не являющегося должником, залоговое удержание может быть обращено в исполнение в отношении всего имущества, а не только первоначальной половины процента супруга-должника.
Во многих штатах полная аренда признается действительной формой владения банковскими счетами и финансовыми активами.
{{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link)