Аренда недвижимости — это право собственности на временное право владения землей или имуществом , при котором арендатор или съемщик имеет права на недвижимое имущество в соответствии с какой-либо формой титула от арендодателя или землевладельца . [1] Хотя арендатор имеет права на недвижимое имущество, арендованная недвижимость обычно считается личной собственностью .
Leasehold — это форма землевладения или владения имуществом, при которой одна сторона покупает право занимать землю или здание на определенное время. Поскольку аренда является законным имуществом, имущество leasehold может покупаться и продаваться на открытом рынке. Таким образом, leasehold отличается от freehold или fee simple , когда право собственности на имущество приобретается сразу и после этого удерживается в течение неопределенного периода времени, а также отличается от аренды , при которой имущество сдается в аренду периодически, например, еженедельно или ежемесячно.
Терминология и типы права аренды различаются в разных странах. Иногда, но не всегда, аренда жилья по договору аренды в разговорной речи называется арендой . Арендатор может оставаться в аренде в течение фиксированного периода, измеряемого месяцами или годами. Условия соглашения содержатся в договоре аренды , в котором переплетены элементы договора и права собственности .
Законы, регулирующие отношения между землевладельцем и арендатором, можно найти еще в Кодексе Хаммурапи . Однако общее право отношений между землевладельцем и арендатором развивалось в Англии в Средние века . Это право все еще сохраняет много архаичных терминов и принципов, относящихся к феодальному общественному порядку и аграрной экономике , где земля была основным экономическим активом, а владение землей было основным источником ранга и статуса.
Аренда стала неотъемлемой частью феодальной иерархии после того, как в конце XIII века статут Quia Emptores запретил субинфеодацию (создание новых феодальных поместий существующими феодальными землевладельцами); лорд владел землей, а арендаторы становились вассалами . Арендованные поместья могут быть и сегодня королевской землей . [2] Например, на Австралийской столичной территории все частные земельные «владения» являются арендованными землями короны.
Можно провести различие между арендой жилья, предлагающей человеку место для проживания, и арендой бизнеса , где помещения заняты для деловых целей. Могут быть разные законодательные положения для аренды жилья и бизнеса, например, в Законе Великобритании о землевладельцах и арендаторах 1954 года , Часть I (теперь в значительной степени замененная) касалась аренды жилья, а Часть II касалась аренды бизнеса. [3]
«Срочная аренда» или аренда на годы длится в течение определенного фиксированного периода времени. Несмотря на название, такая аренда может длиться в течение любого периода времени – даже аренда на одну неделю будет называться арендой на годы. В общем праве продолжительность не обязательно должна быть определенной, но может быть обусловлена наступлением какого-либо события (например, «пока урожай не будет готов к сбору», «пока война не закончится»). Во многих юрисдикциях такая возможность была частично или полностью отменена. [4]
Аренда закончится автоматически, когда истечет фиксированный срок или в случае аренды, которая заканчивается при наступлении события, когда событие произойдет. Арендатор также может отказаться от аренды арендодателю, как явно, так и неявно. Этот процесс известен как отказ от аренды. Аренда может закончиться, когда и если арендатор примет соглашение о выкупе от своего арендодателя. Арендодатель может предложить выкупить имущество у своего арендатора по согласованной цене, если обе стороны согласятся на сделку. [5]
В зависимости от законов, действующих в конкретной юрисдикции, могут возникнуть различные юридические обстоятельства, при которых арендатор продолжает владеть имуществом после истечения срока аренды.
Периодическая аренда , также известная как аренда из года в год , из месяца в месяц или из недели в неделю , — это имущество, которое существует в течение некоторого периода времени, определяемого сроком уплаты арендной платы. Устная аренда на годы, которая нарушает закон о мошенничестве (путем заключения договора аренды на срок более одного года, в зависимости от юрисдикции, без письменного оформления), может создать периодическую аренду, толкуемый термин зависит от законов юрисдикции, в которой находятся арендуемые помещения. Во многих юрисдикциях аренда «по умолчанию», когда стороны явно не указали иное соглашение и где ни одно из них не предполагается в соответствии с местными или деловыми обычаями, — это помесячная аренда.
Аренда по желанию или имущество по желанию — это аренда, при которой либо арендодатель, либо арендатор могут прекратить аренду в любое время, дав разумное уведомление. Обычно это происходит при отсутствии аренды или когда аренда не является встречным предоставлением . Согласно современному общему праву аренда по желанию может возникнуть при следующих обстоятельствах:
В договоре аренды жилого помещения за вознаграждение арендатор не может быть выселен, за исключением случаев, когда на то есть причина , даже при отсутствии письменного договора аренды. Если арендодатель может расторгнуть договор аренды по своему желанию, арендатору в силу закона также предоставляется ответное право расторгнуть договор по своему желанию. Однако договор аренды, который прямо продолжается по желанию арендатора («до тех пор, пока арендатор желает жить на этой земле»), автоматически не предоставляет арендодателю ответного права расторгнуть договор, даже по причине. Скорее, такая формулировка может быть истолкована как передача арендатору права пожизненного владения или даже права на простое пользование .
Договор аренды прекращается по закону , если:
Аренда по допущению (иногда называемая удержанной арендой ) создается, когда арендатор неправомерно удерживает арендованное имущество после окончания срока действия аренды (например, арендатор, который остается после истечения срока его или ее аренды). В этом случае арендодатель может удержать арендатора по новой аренде и взимать арендную плату за период, который арендатор удерживал.
Аренда по допущению может существовать, когда арендатор остается владеть имуществом даже после окончания срока аренды, пока арендодатель не предпримет действия по выселению арендатора. Арендатор может быть юридически нарушителем в этот момент, и владение такого типа может не быть настоящим имуществом на земле, даже если власти признают условие, чтобы арендатор был ответственен за аренду. Арендодатель может иметь возможность выселить такого арендатора в любое время без уведомления. Действия по выселению прекратят аренду по допущению, поскольку арендатор больше не пользуется владением. Некоторые юрисдикции устанавливают безотзывный выбор, в соответствии с которым арендодатель рассматривает удерживаемое имущество либо как нарушителя, либо как арендатора по допущению. Нарушитель не владеет; но арендатор по допущению продолжает пользоваться владением недвижимым имуществом.
Арендодатель также может навязать новую аренду арендатору, который остался. Для жилой аренды такая новая аренда длится месяц за месяцем. Для коммерческой аренды сроком более года новая аренда длится год за годом; в противном случае аренда длится в течение того же периода времени, что и первоначальный договор аренды. В любом случае арендодатель может взимать более высокую арендную плату, если он до истечения срока первоначального договора аренды уведомил арендатора об увеличении.
Простое оставление имущества на территории не является владением; таким образом, аренда с согласия владельца не может быть установлена. Например, Nathan Lane Assocs. против Merchants Wholesale , 698 NW2d 136 (Айова 2005); Brown против Music, Inc. , 359 P.2d 295 (Аляска 1961).
В некоторых юрисдикциях арендатор имеет законное право оставаться в помещении после окончания срока аренды, если только арендодатель не выполнит формальную процедуру лишения арендатора права собственности на имущество. Например, в Англии и Уэльсе арендатор-предприниматель имеет право продолжать занимать свое помещение после окончания срока аренды в соответствии с положениями разделов 24–28 Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года (если только эти положения не были формально исключены соглашением до завершения срока аренды). По окончании срока аренды им не нужно ничего делать, кроме как продолжать выплачивать арендную плату на прежнем уровне и соблюдать все другие соответствующие обязательства , такие как поддержание здания в хорошем состоянии. Их нельзя выселить, если арендодатель не вручит официальное уведомление о прекращении аренды и не воспротивится предоставлению нового договора аренды, на который арендатор имеет автоматическое право. Даже это можно сделать только при определенных обстоятельствах, например, если арендодатель сам захочет занять помещение или снести и перестроить здание.
Аренда земли — это земельное владение, сдаваемое в аренду лицу или компании соответствующим штатом (например, Короной); однако все права на полезные ископаемые сохраняются за Короной. Существуют различные типы аренды земли в зависимости от штата. [6] Пастбищные угодья охватывают около 44% материковой Австралии , в основном в засушливых и полузасушливых регионах и тропических саваннах . [7]
В Австралии существует три типа права аренды: [6]
Вся земля в Австралийской столичной территории (ACT) находится в аренде, выданной на 99 лет . Арендная плата за аренду была отменена правительством Гортона в 1970 году, и система аренды теперь «практически идентична по действию» фригольду, типичному для жилой недвижимости в других австралийских юрисдикциях. [8]
Условия аренды жилья в Австралии различаются в зависимости от штата и регулируются местным законодательством. [9] [10]
Современные арендные поместья в Англии и Уэльсе могут иметь одну из четырех форм — фиксированную аренду или аренду на годы , периодическую аренду , аренду по желанию и аренду с попустительства . Формы, которые больше не используются [ требуется ссылка ], включают в себя socage и burgage .
Когда землевладелец позволяет одному или нескольким лицам, называемым «арендаторами», использовать землю каким-либо образом в течение определенного периода времени, земля становится арендованной, а отношения резидента (или работника) и землевладельца называются «аренда». Арендатор платит арендную плату (форму вознаграждения ) землевладельцу. Аренда может включать здания и другие улучшения земли. Арендатор может делать одно или несколько из следующего: обрабатывать арендованную землю, жить на ней или заниматься торговлей на ней. Как правило, арендованные поместья находятся во владении арендаторов в течение определенного периода времени.
В Англии в последние годы некоторые новые дома и квартиры были проданы крупными застройщиками с правом аренды, где арендная плата за землю удваивается каждые 10–25 лет, что, соответственно, привело к очень высокой цене выкупа аренды. Это привело к тому, что некоторые недавно построенные дома было сложно продать. [11] В 2017 году британское правительство начало консультации по правовым реформам, чтобы положить конец таким эксплуататорским схемам. [12]
В Шотландии действуют другие законы, и в соответствии с шотландским законодательством с 1974 года запрещено заключать договор аренды жилья сроком более 20 лет или предоставлять любой другой договор аренды сроком более 175 лет. [ необходима ссылка ]
В США продовольственные кооперативы предоставляют арендаторам место для выращивания собственной продукции. Сельская аренда также является распространенной практикой. В рамках сельской аренды человек покупает большой участок земли, а сельское сообщество использует его в сельскохозяйственных целях как источник дохода.
Термин estate for years, по-видимому, является американским термином. Он относится к арендованному имуществу на определенный период времени (слово «years» вводит в заблуждение, поскольку срок аренды может составлять день, неделю, месяц и т. д.). Estate for years не продлевается автоматически.
Первая обязанность арендодателя — передать арендатору физическое владение землей в начале аренды (английское правило большинства , в отличие от американского правила , которое требует, чтобы арендатору было предоставлено только юридическое владение или право владения); вторая — привести помещение в пригодное для проживания состояние — существует подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Если арендодатель нарушает любое из этих условий, арендатор может расторгнуть договор аренды и съехать или остаться в помещении, продолжая платить арендную плату, и подать на арендодателя в суд за ущерб (или удержать арендную плату и использовать нарушение подразумеваемой гарантии пригодности для проживания в качестве защиты, когда арендодатель пытается взимать арендную плату).
В договор аренды также включено подразумеваемое соглашение о тихом пользовании — арендодатель не будет мешать тихому пользованию арендатора. Это может быть нарушено тремя способами.
В соответствии с общим правом [ где? ] у арендодателя не было обязанностей перед арендатором по защите арендатора или лиц, имеющих лицензию и приглашение арендатора , за исключением следующих ситуаций:
Согласно общему праву, арендатор имеет ряд обязанностей перед арендодателем:
Арендатор несет ответственность перед приглашенными третьими лицами за халатность, проявленную при неустранении опасного состояния помещения, даже если арендодатель несет за это ответственность по договору.
Если земля, сдаваемая в аренду арендатору, конфискуется в соответствии с правом правительства на принудительное отчуждение [ каким? ] , арендатор может получить либо снижение арендной платы, либо часть компенсации за конфискацию (цены, выплачиваемой правительством) владельцу в зависимости от площади конфискованной земли и стоимости арендованной собственности. [ где? ]
При частичном изъятии земли арендатор может потребовать распределенную арендную плату за изъятое имущество. Например, предположим, что арендатор арендует землю на шесть месяцев за 1000 ¤ в месяц, и через два месяца аренды правительство конфискует 25% земли. Затем арендатор будет иметь право получить часть компенсации за конфискацию, равную 25% арендной платы, причитающейся за оставшиеся четыре месяца аренды — 1000 ¤, полученную из 250 ¤ в месяц за четыре месяца.
Однако полное изъятие аннулирует аренду и освобождает от уплаты всей арендной платы с этого момента. Арендатор не будет иметь права на какую-либо часть компенсации за отчуждение, если только стоимость аренды не была больше уплаченной арендной платы, в этом случае арендатор может вернуть разницу. Предположим, в приведенном выше примере, что рыночная стоимость земли фактически составляла ¤1200 в месяц, но ставка ¤1000 в месяц представляла собой скидку, предоставленную арендодателю арендодателем. Поскольку арендатор теряет возможность продолжать арендовать землю по этой выгодной ставке (и, вероятно, должен переехать на более дорогую землю), арендатор будет иметь право на разницу между арендной ставкой и рыночной стоимостью — ¤200 в месяц, что в общей сложности составляет ¤800.
