Агенты по недвижимости и брокеры по недвижимости — это люди, которые представляют продавцов или покупателей недвижимости или недвижимого имущества . Хотя брокер может работать независимо, агент обычно работает под руководством лицензированного брокера и представляет интересы клиентов. [1] Брокеры и агенты имеют лицензию штата на ведение переговоров по договорам купли-продажи и ведение документации, необходимой для заключения сделок с недвижимостью. Покупателям и продавцам обычно рекомендуется проконсультироваться с лицензированным специалистом по недвижимости для получения письменного определения агентских законов отдельного штата .
Брокер по недвижимости обычно получает комиссию за успешное завершение продажи. В США эта комиссия обычно может составлять 5-6% от цены продажи недвижимости для брокера с полным спектром услуг, но этот процент варьируется в зависимости от штата и даже региона. [2]
В большинстве юрисдикций США человек должен иметь лицензию на осуществление лицензируемой деятельности, и эта деятельность определяется в законах каждого штата. Основной особенностью требования о наличии лицензии на осуществление указанной деятельности является выполнение работ «за вознаграждение». Следовательно, гипотетически, если человек хочет помочь другу продать или купить недвижимость и не ожидает никакой компенсации взамен, то для выполнения всех работ лицензия не нужна. Однако, поскольку большинство людей ожидают вознаграждения за свои усилия и навыки, по закону потребуется лицензия, прежде чем человек сможет получать вознаграждение за услуги, оказываемые в качестве брокера или агента по недвижимости. Нелицензированная деятельность является незаконной, и государственная комиссия по недвижимости имеет право штрафовать людей, которые действуют в качестве лицензиатов недвижимости, но покупатели и продавцы, выступающие в качестве принципалов при продаже или покупке недвижимости, обычно не обязаны иметь лицензию. Важно отметить, что в некоторых штатах юристы занимаются продажей недвижимости за вознаграждение, не имея лицензии брокера или агента. Однако даже юристы могут осуществлять только те операции с недвижимостью, которые не связаны с их первоначальной работой в качестве юриста. Юрист не может стать торговым агентом продавца, если это вся услуга, запрашиваемая клиентом. Юристам по-прежнему необходимо иметь лицензию брокера, если они хотят осуществлять лицензируемую деятельность. Тем не менее, юристам предоставляются льготы по минимальным требованиям к образованию (например, 90 часов в Иллинойсе). [3]
Некоторые другие штаты недавно отменили лицензию продавца, вместо этого все лицензиаты в этих штатах автоматически получают лицензию брокера.
Термин «агент» не следует путать с продавцом или брокером. Агент – это просто лицензиат, вступивший в агентские отношения с клиентом. Брокер также может быть агентом клиента. Обычно фирма имеет фактические юридические отношения с клиентом через одного из своих сотрудников по продажам, будь то продавцы или брокеры.
Во всех штатах лицензиат недвижимости должен раскрывать потенциальным покупателям и продавцам характер их отношений [4].
Комиссии по недвижимости некоторых штатов США, особенно комиссии Флориды [5] после 1992 года (и продлены в 2003 году) и Колорадо [6] после 1994 года (с изменениями в 2003 году), создали возможность отсутствия агентских или фидуциарных отношений между брокерами и продавцами или покупателями.
Как отметил Совет риэлторов Саут-Бровард, Inc. в письме законодательным комитетам штата Флорида:
«Брокер по транзакциям оформляет транзакцию, объединяя желающего покупателя и желающего продавца, и предоставляет юридическую документацию с деталями юридического соглашения между ними. Брокер по транзакциям не является доверенным лицом какой-либо стороны, но должен соблюдать закон. а также профессиональные и этические стандарты». (например, Кодекс этики NAR ).
В результате в 2003 году во Флориде была создана система, в которой брокерские отношения по умолчанию заключались в том, что «все лицензиаты... действовали в качестве брокеров по транзакциям, за исключением случаев, когда с клиентом в письменной форме установлены единый агент или брокерские отношения не установлены» [7]. [8] и закон требовал письменного раскрытия брокерских отношений по сделке с покупателем или продавцом только до 1 июля 2008 года.
В случае Флориды [8] и Колорадо [6] двойное агентство и субагентство (где и агент по листингу, и агент по продаже представляют продавца) больше не существуют.
Другие брокеры и агенты могут сосредоточиться на представлении интересов покупателей или арендаторов в сделках с недвижимостью. Однако лицензия брокера или продавца дает лицензиату право представлять стороны по обе стороны сделки и предоставлять необходимую документацию для законной передачи недвижимости. Это деловое решение принимается лицензиатом. Это штрафы для людей, действующих в качестве агентов по недвижимости, не имеющих лицензии государства.
В Соединенном Королевстве агент по недвижимости — это физическое или юридическое лицо, чья деятельность заключается в продаже недвижимости от имени клиентов. Существуют значительные различия между действиями, полномочиями, обязанностями и ответственностью брокеров и агентов по недвижимости в каждой стране, поскольку разные страны применяют совершенно разные подходы к маркетингу и продаже недвижимости.
До того, как в 1967 году была введена Служба множественного листинга (MLS) , когда брокеры (и их лицензиаты) представляли продавцов только путем предоставления услуг по предоставлению юридической документации по передаче недвижимости, термин «продавец недвижимости», возможно, был более подходящим, чем это происходит сегодня, учитывая различные способы, которыми брокеры и лицензиаты помогают покупателям в юридическом процессе передачи недвижимости. Однако с юридической точки зрения термин «продавец» до сих пор используется во многих штатах для описания лицензиата недвижимости . [ нужна цитата ]
После получения нескольких лет опыта в продажах недвижимости продавец может решить получить лицензию брокера по недвижимости (или основного/квалификационного брокера), чтобы владеть, управлять или управлять собственной брокерской деятельностью. Кроме того, некоторые штаты позволяют выпускникам колледжей подавать заявление на получение брокерской лицензии без многолетнего опыта. Выпускники колледжей попадают в эту категорию после того, как они также завершили обязательные для штата курсы. Калифорния позволяет лицензированным адвокатам становиться брокерами после сдачи экзамена на брокера без необходимости проходить необходимые курсы, необходимые для агента. Обычно необходимо сдать больше курсовых работ и государственный экзамен на брокера по праву недвижимости. После получения лицензии брокера агент по недвижимости может продолжать работать на другого брокера в том же качестве, что и раньше (часто называемого ассоциированным брокером или ассоциированным брокером), или взять на себя ответственность за свою собственную брокерскую деятельность и нанять других продавцов (или брокера). , лицензиаты. Чтобы стать менеджером филиала, может потребоваться или не потребоваться лицензия брокера. В некоторых штатах лицензированным адвокатам разрешено становиться брокерами по недвижимости без сдачи экзаменов. В некоторых штатах нет «продавцов», поскольку все лицензиаты являются брокерами. [9]
Услуги в сфере недвижимости также называют торговыми услугами [10]
Агенты по недвижимости с фиксированной оплатой взимают с продавца недвижимости фиксированную плату, например, 500 долларов США [11] , в отличие от традиционных агентов по недвижимости или агентов с полным спектром услуг, которые взимают процент от продажной цены. Взамен недвижимость продавца появится в службе многократного листинга (MLS), но продавец будет представлять его или себя при показе недвижимости и обсуждении цены продажи. [11] В результате продавец платит меньшую комиссию в целом (примерно половину) при продаже недвижимости. [11] Это связано с тем, что продавец будет платить процент от продажной цены агенту покупателя, но не должен платить процент агенту продавца (потому что его нет; продавец представляет себя).
Учитывая, что брокерская компания успешно нашла покупателя на недвижимость, брокер ожидает получения комиссии за предоставленные брокерские услуги. Обычно выплата комиссии брокерской компании зависит от поиска покупателя недвижимости, успешных переговоров по договору купли-продажи между покупателем и продавцом или урегулирования сделки и обмена денег между покупателем и продавцом. Согласно общему праву, брокер по недвижимости имеет право на получение комиссионных независимо от того, действительно ли состоялась продажа, как только он найдет покупателя, который готов, желает и может приобрести жилье. [12]
Экономист Стивен Д. Левитт в своей книге «Фрикономика» , вышедшей в 2005 году, как известно, утверждал , что брокерам по недвижимости свойственен конфликт интересов с продавцами, которых они представляют, поскольку их комиссионные дают им больше мотивации продавать быстро, чем продавать по более высокой цене. Левитт подкрепил свой аргумент исследованием, показавшим, что брокеры, как правило, выставляют свои дома на продажу дольше и получают за них более высокие цены по сравнению с тем, когда они работают на своих клиентов. Он заключил, что в будущем комиссии брокеров снизятся. [13] Исследование, проведенное в 2008 году другими экономистами, показало, что при сравнении брокерской деятельности без листинговых услуг брокерская деятельность значительно снижает среднюю цену продажи. [14]
Брокеры по недвижимости, работающие с кредиторами, не могут получать никакой компенсации от кредитора за направление жилого клиента к конкретному кредитору. Поступить так было бы нарушением федерального закона США, известного как Закон о процедурах урегулирования споров с недвижимостью (RESPA). RESPA гарантирует, что покупатели и продавцы будут надлежащим образом уведомлены о процессе урегулирования споров по поводу недвижимости. [15]
В Соединенных Штатах термин «риэлтор» является торговой маркой Национальной ассоциации риэлторов , которая использует его для обозначения своих активных членов, которые могут быть агентами по недвижимости или брокерами. [16] [17] [18] В Канаде товарный знак используется членами Канадской ассоциации недвижимости . [19] Обе организации не рекомендуют использовать слово «риэлтор» как общий синоним агента по недвижимости . [19]
Штаты выдают лицензии на годовой или многолетний период и требуют, чтобы агенты по недвижимости и брокеры прошли непрерывное образование перед продлением своих лицензий. Например, лицензиаты Калифорнии должны проходить 45 часов непрерывного образования каждые 4 года по таким темам, как агентство, управление трастовыми фондами, защита потребителей , справедливое жилищное строительство, этика и управление рисками. [20]
Существует несколько известных групп, занимающихся продвижением индустрии недвижимости и оказанием помощи профессионалам.
СМИ, связанные с агентом по недвижимости, на Викискладе?