Экономика недвижимости — это применение экономических методов к рынкам недвижимости . Она направлена на описание и прогнозирование экономических моделей спроса и предложения . Тесно связанная область экономики жилья имеет более узкую сферу применения и концентрируется на рынках жилой недвижимости, в то время как исследования тенденций в сфере недвижимости фокусируются на бизнесе и структурных изменениях, влияющих на отрасль. Оба направления опираются на анализ частичного равновесия ( спрос и предложение ), городскую экономику , пространственную экономику , фундаментальные и обширные исследования, обзоры и финансы .
Основными участниками рынка недвижимости являются:
Выбор пользователей, владельцев и арендаторов формирует спрос на рынке, в то время как выбор владельцев, застройщиков и реноваторов формирует предложение. Для того чтобы применить простой анализ спроса и предложения к рынкам недвижимости, необходимо внести ряд изменений в стандартные микроэкономические предположения и процедуры. В частности, необходимо учесть уникальные характеристики рынка недвижимости. Эти характеристики включают:
Жилищная индустрия — это разработка , строительство и продажа домов. Ее интересы в Соединенных Штатах представляет Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB). [2] В Австралии отраслевой ассоциацией , представляющей жилищную индустрию, является Ассоциация жилищной индустрии . [3] Она также относится к рынку жилья , что означает спрос и предложение на дома, обычно в определенной стране или регионе. Рынок жилья включает такие характеристики, как предложение жилья, спрос на жилье, цены на жилье, арендный сектор и государственное вмешательство на рынке жилья.
Основными детерминантами спроса на жилье являются демографические . Но и другие факторы, такие как доход, цена жилья, стоимость и доступность кредита , предпочтения потребителей, предпочтения инвесторов, цена заменителей и цена дополнений , играют свою роль.
Основные демографические переменные — численность населения и прирост населения: чем больше людей в экономике, тем больше спрос на жилье. Но это упрощение. Необходимо учитывать размер семьи, возрастной состав семьи, количество первых и вторых детей, чистую миграцию ( иммиграция за вычетом эмиграции ), образование несемейных домохозяйств, количество домохозяйств с двумя семьями, уровень смертности , уровень разводов и браков. В жилищной экономике элементарной единицей анализа является не индивидуум, как в стандартных моделях частичного равновесия . Скорее, это домохозяйства, которые требуют жилищных услуг: обычно одно домохозяйство на дом. Размер и демографический состав домохозяйств изменчивы и не полностью экзогенны. Они эндогенны для рынка жилья в том смысле, что по мере увеличения цены на жилищные услуги размер домохозяйства также будет иметь тенденцию к увеличению. [ необходима цитата ]
Доход также является важным фактором. Эмпирические показатели эластичности спроса по доходу в Северной Америке варьируются от 0,5 до 0,9 (De Leeuw 1971). Если измеряется эластичность постоянного дохода , результаты немного выше (Kain and Quigley 1975), поскольку временный доход меняется из года в год и у разных людей, поэтому положительный временный доход будет иметь тенденцию компенсировать отрицательный временный доход. Многие экономисты по жилью используют постоянный доход, а не годовой доход из-за высокой стоимости покупки недвижимости. Для многих людей недвижимость будет самой дорогой вещью, которую они когда-либо купят.
Цена на жилье также является важным фактором. Ценовая эластичность спроса на жилищные услуги в Северной Америке оценивается как отрицательная 0,7 Полински и Эллвуд (1979), и как отрицательная 0,9 Майзел, Бернхэм и Остин (1971).
Спрос на жилье отдельного домохозяйства можно смоделировать с помощью стандартной теории полезности/выбора. Можно построить функцию полезности , например , в которой полезность домохозяйства является функцией различных товаров и услуг ( ). Это будет зависеть от бюджетного ограничения , например , где — доступный доход домохозяйства, а — цены на различные товары и услуги. Равенство указывает на то, что деньги, потраченные на все товары и услуги, должны быть равны доступному доходу. Поскольку это нереалистично, модель должна быть скорректирована для учета заимствований и сбережений. Требуется мера богатства, пожизненного дохода или постоянного дохода. Модель также должна быть скорректирована для учета неоднородности недвижимости. Это можно сделать путем деконструкции функции полезности. Если жилищные услуги ( ) разделены на составляющие ее компоненты ( ), функцию полезности можно переписать как . Изменяя цену жилищных услуг ( ) и решая для точек оптимальной полезности, можно построить график спроса домохозяйства на жилищные услуги. Рыночный спрос рассчитывается путем суммирования всех индивидуальных потребностей домохозяйств.
Застройщики производят предложение жилья, используя землю, рабочую силу и различные ресурсы, такие как электричество и строительные материалы. Количество нового предложения определяется стоимостью этих ресурсов, ценой существующего фонда домов и технологией производства. Для типичного односемейного дома в пригородах Северной Америки можно назначить приблизительные проценты затрат следующим образом: затраты на приобретение — 10%; затраты на благоустройство участка — 11%; затраты на рабочую силу — 26%; затраты на материалы — 31%; финансовые расходы — 3%; административные расходы — 15%; и маркетинговые расходы — 4%. Многоквартирные жилые дома обычно делятся следующим образом: затраты на приобретение — 7%; затраты на благоустройство участка — 8%; затраты на рабочую силу — 27%; затраты на материалы — 33%; финансовые расходы — 3%; административные расходы — 17%; и маркетинговые расходы — 5%. Требования к государственному разделению могут увеличить затраты на разработку до 3% в зависимости от юрисдикции. Различия в строительных нормах объясняют примерно 2%-ную разницу в затратах на разработку. Однако эти затраты на подразделение и строительные нормы обычно увеличивают рыночную стоимость зданий по крайней мере на сумму их издержек. Производственная функция, такая как может быть построена, в которой есть количество произведенных домов, есть количество задействованного труда, есть количество использованной земли и есть количество других материалов. Однако эта производственная функция должна быть скорректирована с учетом реконструкции и расширения существующих зданий. Для этого строится вторая производственная функция, которая включает в себя фонд существующего жилья и его возраст в качестве определяющих факторов. Две функции суммируются, давая общую производственную функцию. В качестве альтернативы можно регрессировать гедонистическую модель ценообразования .
Долгосрочная ценовая эластичность предложения довольно высока. Джордж Фэллис (1985) оценивает ее как 8,2, но в краткосрочной перспективе предложение имеет тенденцию быть очень неэластичным по цене. Эластичность предложения по цене зависит от эластичности замещения и ограничений предложения. Существует значительная замещаемость как между землей и материалами, так и между рабочей силой и материалами. В местах с высокой стоимостью застройщики обычно могут строить многоэтажные бетонные здания, чтобы сократить количество используемой дорогой земли. Поскольку затраты на рабочую силу увеличились с 1950-х годов, для сокращения количества используемой рабочей силы использовались новые материалы и капиталоемкие методы. Однако ограничения предложения могут существенно повлиять на замещаемость. В частности, отсутствие предложения квалифицированной рабочей силы (и требования профсоюзов ) может ограничивать замещение капитала рабочей силой. Доступность земли также может ограничивать замещаемость, если очерчена область интереса (т. е. чем больше область, тем больше поставщиков земли и тем больше замещений возможно). Контроль за землепользованием, такой как постановления о зонировании , также может снизить возможность замены земли.
Базовым механизмом корректировки является модель «запасы/потоки», отражающая тот факт, что около 98% рынка — это существующие запасы и около 2% — поток новых зданий.
На соседней диаграмме запас предложения жилья представлен на левой панели, а новый поток — на правой панели. В базовом механизме корректировки есть четыре шага. Во-первых, начальная равновесная цена ( Ro ) определяется пересечением предложения существующего жилищного фонда ( SH ) и спроса на жилье ( D ). Затем эта арендная плата переводится в стоимость ( Vo ) посредством дисконтирования денежных потоков. Стоимость рассчитывается путем деления арендной платы текущего периода на ставку дисконтирования, то есть как бессрочная. Затем стоимость сравнивается с затратами на строительство ( CC ), чтобы определить, существуют ли прибыльные возможности для застройщиков. Пересечение затрат на строительство и стоимости жилищных услуг определяет максимальный уровень нового жилья ( HSo ). Наконец, количество жилья, начатого в текущем периоде, добавляется к имеющемуся запасу жилья в следующем периоде. В следующем периоде кривая предложения SH сместится вправо на величину HSo .
Диаграмма справа показывает эффекты амортизации. Если предложение существующего жилья ухудшается из-за износа, то запас предложения жилья обесценивается. Из-за этого предложение жилья ( SHo ) сместится влево (в SH1 ), что приведет к новому равновесному спросу R1 (так как количество домов уменьшилось, но спрос все еще существует). Увеличение спроса от Ro до R1 сместит функцию стоимости вверх (от Vo до V1 ). В результате больше домов может быть произведено с прибылью, и начало строительства жилья увеличится (от HSo до HS1 ). Затем предложение жилья сместится обратно в исходное положение ( от SH1 до SHo ).
Диаграмма справа показывает последствия увеличения спроса в краткосрочной перспективе. Если спрос на жилье увеличивается, например, при переходе от Do к D1, то произойдет либо корректировка цены, либо корректировка количества, либо и то, и другое. Чтобы цена осталась прежней, предложение жилья должно увеличиться. То есть предложение SHo должно увеличиться на HS .
Диаграмма справа показывает последствия увеличения затрат в краткосрочной перспективе. Если затраты на строительство увеличатся (например, с CCo до CC1 ), застройщики обнаружат, что их бизнес менее прибыльный, и будут более избирательны в своих начинаниях. Кроме того, некоторые застройщики могут покинуть отрасль. Количество начатого строительства жилья уменьшится ( с HSo до HS1 ). Это в конечном итоге снизит уровень предложения (с SHo до SH1 ), поскольку существующий фонд жилья обесценится. Цены будут иметь тенденцию к росту (с Ro до R1 ).
На мировых рынках недвижимости доступность жилья снизилась на 15% из-за повышения процентных ставок центральными банками в 2024 году. [4]
Существуют различные способы финансирования недвижимости: государственные и коммерческие источники и учреждения. Покупатель жилья или застройщик может получить финансовую помощь от ссудо-сберегательных ассоциаций, коммерческих банков, сберегательных банков, ипотечных банкиров и брокеров, компаний по страхованию жизни , кредитных союзов , федеральных агентств, индивидуальных инвесторов и застройщиков.
За последнее десятилетие цены на жилье росли в среднем каждый год на двузначные цифры в Пекине или Шанхае. Однако многие наблюдатели и исследователи утверждают, что фундаментальные факторы жилищного сектора, как секторальные, так и макроэкономические, могли быть движущей силой волатильности цен на жилье. [5]
Самая важная цель этих учреждений — выдавать ипотечные кредиты на жилую недвижимость. Эти организации, которые также известны как сберегательные ассоциации , строительные и кредитные ассоциации , кооперативные банки (в Новой Англии ) или ассоциации домовладельцев (в Луизиане ), являются основным источником финансовой помощи для большого сегмента американских домовладельцев. [6] Как учреждения, финансирующие жилье, они уделяют основное внимание односемейным домам и оснащены всем необходимым для выдачи кредитов в этой области.
Некоторые из наиболее важных характеристик ссудо-сберегательной ассоциации: [6]
В связи с изменениями в банковских законах и политике, коммерческие банки все более активны в финансировании жилья. При получении ипотечных кредитов на недвижимость эти учреждения следуют двум основным практикам: [6]
Кроме того, компании по обслуживанию дилеров, которые изначально использовались для получения автокредитов для постоянных кредиторов, таких как коммерческие банки, хотели расширить свою деятельность за пределы своего местного региона. Однако в последние годы такие компании сосредоточились на получении кредитов на мобильные дома в объеме как для коммерческих банков, так и для ссудо-сберегательных ассоциаций. Компании по обслуживанию получают эти кредиты от розничных дилеров, как правило, на безрегрессной основе. Почти все банковские или сервисные компании соглашения содержат полис кредитного страхования, который защищает кредитора в случае невыполнения обязательств потребителем. [6]
Эти депозитарные финансовые учреждения имеют федеральную лицензию, в основном принимают потребительские депозиты и выдают ипотечные кредиты. [6]
Ипотечные банкиры — это компании или частные лица, которые выдают ипотечные кредиты, продают их другим инвесторам, обслуживают ежемесячные платежи и могут выступать в качестве агентов по распределению средств на уплату налогов и страхование.
Ипотечные брокеры предоставляют покупателям жилья кредиты из различных источников кредитования. Их доход поступает от кредитора, выдающего кредит, как и в любом другом банке. Поскольку они могут привлекать различных кредиторов, они могут совершать покупки от имени заемщика и добиваться наилучших доступных условий. Несмотря на законодательство, которое может благоприятствовать крупным банкам, ипотечные банкиры и брокеры поддерживают конкурентоспособность рынка, поэтому крупнейшие кредиторы должны продолжать конкурировать по цене и обслуживанию. По словам Дона Бернетта из Brightgreen Homeloans в Порт-Оранж, Флорида, «Ипотечный банкир и брокерский канал жизненно важен для поддержания конкурентного баланса в ипотечной отрасли. Без него крупнейшие кредиторы могли бы неправомерно влиять на ставки и ценообразование, что потенциально навредило бы потребителю. Конкуренция заставляет каждую организацию в этой отрасли постоянно улучшать свою работу, и в этом сценарии победителем оказывается потребитель». [6]
Компании по страхованию жизни являются еще одним источником финансовой помощи. Эти компании предоставляют кредиты под залог недвижимости как одну из форм инвестиций и время от времени корректируют свои портфели, чтобы отражать меняющиеся экономические условия. Лица, ищущие кредит в страховой компании, могут напрямую обратиться в местный филиал или к местному брокеру по недвижимости, который выступает в качестве кредитного корреспондента для одной или нескольких страховых компаний. [6]
Эти кооперативные финансовые учреждения организованы людьми, которые разделяют общие связи, например, сотрудники компании, профсоюза или религиозной группы. Некоторые кредитные союзы предлагают ипотечные кредиты в дополнение к другим финансовым услугам. [6]
При определенных условиях и ограничениях по фонду Администрация ветеранов (VA) выдает прямые кредиты кредитоспособным ветеранам в районах с дефицитом жилищных кредитов, обозначенных администратором VA. Такие районы, как правило, являются сельскими и небольшими городами и поселками, не расположенными близко к метрополитенским или пригородным зонам крупных городов — районы, где кредиты GI от частных учреждений недоступны.
Упомянутые здесь учреждения, поддерживаемые федеральным правительством, не включают так называемых кредиторов второго уровня, которые выходят на сцену после того, как ипотека согласована между кредитным учреждением и индивидуальным покупателем жилья. [6]
Инвестиционные трасты недвижимости ( REIT ), которые появились, когда Закон о трастах инвестиций в недвижимость вступил в силу 1 января 1961 года, доступны. REIT, как и ссудо-сберегательные ассоциации, занимаются кредитованием недвижимости и могут обслуживать и обслуживают национальный рынок недвижимости, хотя в их деятельности произошла некоторая специализация. [6]
В Соединенных Штатах инвестиционные фонды недвижимости, как правило, платят небольшой или не платят вообще федеральный подоходный налог , но на них распространяется ряд специальных требований, изложенных в Налоговом кодексе , одним из которых является требование ежегодно распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода в виде дивидендов среди акционеров.
Индивидуальные инвесторы представляют собой довольно большой, но несколько уменьшающийся источник денег для ипотечных кредитов на жилье. Опытные наблюдатели утверждают, что эти кредиторы предпочитают более краткосрочные обязательства и обычно ограничивают свои кредиты менее чем двумя третями от стоимости жилой недвижимости. Аналогичным образом, строительные подрядчики иногда принимают вторые ипотечные кредиты в качестве частичной оплаты стоимости строительства дома, если покупатель не может повысить общую сумму первоначального взноса сверх предложенных первых ипотечных денег. [6]
Кроме того, покупатели жилья или застройщики могут сэкономить свои деньги, используя FSBO , чтобы не платить дополнительные сборы.
Исследование 2022 года, опубликованное тремя профессорами Калифорнийского университета, показало, что люди в Соединенных Штатах в целом неправильно понимают роль, которую предложение играет в противодействии цене на жилье. Хотя большинство арендаторов и домовладельцев смогли предсказать влияние увеличения предложения на рынок других товаров, исследователи обнаружили, что только 30–40 процентов обеих групп могли правильно предсказать влияние нового предложения применительно к рынку домов. Было обнаружено, что большинство как арендаторов, так и домовладельцев предпочитают более низкие цены на аренду и жилье для своего города, но с трудом связывают этот предпочтительный результат политики с решениями со стороны предложения, за которые выступают экономисты. Было обнаружено, что «скептицизм предложения», как назвали это явление в исследовании, предсказывает противодействие строительству нового жилья , а также противодействие политике на уровне штата, которая снижает местные барьеры, такие как исключающее зонирование . [7] [8] [9]
Недвижимость предлагает перспективы понимания некоторых факторов социальной мобильности и принятия экономических решений как на макро-, так и на микроуровне. Она оказала глубокое влияние не только на политику правительства, но и на содержательные обсуждения и выбор для людей, желающих стать домовладельцами. В последние годы либерализация ипотечных рынков и сложные финансовые операции с использованием ипотеки в качестве обеспечения (см. Mortgage-backed security ) привели к расширению мировой экономики. (см. Financialization )
В то время как популярная культура имеет тенденцию связывать владение жильем с правым голосованием, исследования, проведенные по всей Европе, как правило, показывают смешанные результаты. В Швеции домовладельцы из левых социальных слоев, скорее всего, называют себя правыми. [10] Во Франции избиратели из среднего класса в три раза чаще голосовали за Николя Саркози на президентских выборах во Франции 2012 года , но результаты показали мало различий между домовладельцами и арендаторами среди избирателей из низшего и высшего классов. [11] В Германии домовладельцы с большей вероятностью голосовали за консервативные партии, когда цены на жилье росли. [12] В Великобритании исследования Закона о жилье 1980 года и всеобщих выборов в Соединенном Королевстве 1983 года, как правило, показывают, что, хотя покупка муниципальных домов была связана с уменьшением вероятности голосования за Лейбористскую партию (Великобритания) , именно Альянс (левоцентристский) привлек этих дезертировавших избирателей. [13] Исследования в Великобритании и Германии также выявили связь между владением жильем и перенаправлением моделей голосования в сторону левоцентристских партий. В соответствии с результатами всеобщих выборов 1983 года, более позднее исследование утверждает, что в рамках более широкого процесса «джентрификации» электоральных интересов Лейбористской партии домовладельцы Великобритании склонны отходить от Консервативной партии (Великобритания) в сторону партии, которая примиряет экономические интересы и левые идеалы. [14] В Германии одно исследование также указало на аналогичный эффект «обуржуазивания» голосов СДПГ . [12]
Что касается предпочтений в отношении политических предложений, некоторые исследования из Великобритании, как правило, демонстрируют, что, поскольку дома являются фиксированными активами , правые домовладельцы, которые увидели рост стоимости своей собственности, как правило, менее благосклонны к политике перераспределения и программам социального страхования. По мере того, как стоимость их собственности увеличивается, консервативные избиратели склонны в большей степени рассматривать дома как форму самообеспечиваемого страхования, что дестимулирует поддержку таких программ. Эти политические предпочтения, вероятно, будут присутствовать в большей степени, когда речь идет о долгосрочном социальном страховании и программах перераспределения, таких как пенсии, из-за фиксированного характера домов. [15] (См. ниже «Компромисс между социальной политикой и владением жильем)
Недавно несколько исследований, проведенных в нескольких европейских странах, пытались определить влияние жилья на результаты выборов правого популизма. Хотя политические спектры и рынки жилья различаются в зависимости от страны, исследования подчеркивают некоторые межнациональные тенденции.
Исследования, касающиеся связи между колебаниями цен на жилье и результатами популистских выборов, показали, что избиратели, живущие в районах, где цены на жилье выросли меньше всего, были более склонны голосовать за правые популистские партии. Одно из объяснений может заключаться в том, что, поскольку жилищная карта создала победителей (тех, кто владеет в динамичных районах) и проигравших (тех, кто владеет в менее благополучных районах), те, кто испытал относительное снижение стоимости своих домов, как правило, чувствовали себя обделенными значительным компонентом формирования благосостояния домохозяйств, и поэтому были склонны отдавать предпочтение популистским политическим партиям, которые бросали вызов статус-кво, который не приносил им пользы. [16] В Великобритании некоторые подчеркивали корреляцию между относительной дефляцией цен на жилье и возросшей вероятностью голосования за Brexit . Исследования во Франции показывают, что те, кто увидел рост цен на свое жилье, как правило, голосовали за других кандидатов, нежели Марин Ле Пен, на президентских выборах во Франции 2017 года . [16] В странах Северной Европы исследования, как правило, приходят к схожим выводам, при этом данные показывают обратную зависимость между ростом цен на жилье и поддержкой правых популистских партий. Те, кто живет в «отстающих» районах (где цены на жилье снизились на 15%), как правило, голосовали за Датскую народную партию на 10% чаще , чем в «процветающих» районах (где цены на жилье выросли на 100% [17] В Германии исследования показывают, что баллы AfD выше в районах, где цены на жилье не выросли так сильно, как в среднем по стране. [12] Недавние работы Джулии Кейдже и Томаса Пикетти , похоже, подтверждают существование факторов, определяющих благосостояние районов при голосовании за правопопулистские партии. Описывая голосование Rassemblement National как «голосование за доступ малоимущих к владению жильем», они утверждают, что владение жильем встречается в два раза чаще в городах и поселках [18] (первые обычно считаются менее благополучными районами), для некоторых это является признаком восходящей социальной мобильности в сторону ни богатого, ни обездоленного класса, и которые не чувствуют себя представленными традиционными правыми политическими партиями, которые, по их мнению, представляют более избранного населения или левых политических партий, которые они считают представляющими менее достойный класс и не поддерживающими их усилия. [19]Такой анализ в сочетании с предыдущими презентациями о колебаниях цен на жилье указывает на то, что результаты выборов правопопулистов, по крайней мере частично, обусловлены геосоциальными факторами, поскольку люди из низшего среднего класса, проживающие в менее населенных районах, не чувствуют поддержки со стороны традиционных политических партий и опасаются социального понижения. [20]
По всей Европе дебаты о неравенстве поколений стали предметом нескольких новостных агентств. Что касается неравенства собственности в Европе, данные указывают на положительную связь между возрастом и владением жильем. В Англии люди старше 65 лет владели 35,8% всех домов в 2022 году, в то время как в 2021 году они составляли только 18,6% населения. [21] В Германии 50,4% людей в возрасте 60–69 лет владели своими домами, в то время как только 18,4% людей в возрасте 20–29 лет владели ими. [22] Поскольку у пожилых людей, как правило, больше времени для накопления богатства, ученые подчеркивают, что это неравенство шире, чем десятилетия назад. Исследования показывают, что такое неравенство существует из-за значительного роста цен на жилье по сравнению с годовым доходом, также известным как соотношение богатства к доходу. (См. ниже Соотношение богатства и дохода) Данные, собранные Банком Англии, показывают, что в 1982 году стоимость дома в среднем составляла всего 4,16 годового дохода среднего британца, но к 2023 году она выросла до 8,68 годового дохода. [23] В 1990-х годах несколько европейских стран приняли различные государственные меры, направленные на поощрение владения жильем. В Великобритании в 1980-х годах премьерство Тэтчер приняло «схему права покупки», в рамках которой 3 миллиона муниципальных домов были проданы по цене от 30% до 70% ниже рыночной. [24] Во Франции либеральная жилищная политика набрала силу в 1970-х годах, что способствовало росту жилых пригородов. [25] Тем не менее, некоторые также нюансировали степень, в которой страны единообразно стимулировали владение жильем в этот период. Исследования, проведенные в странах Северной Европы, выявили разницу в моделях жилья, продвигаемых государственной политикой, утверждая, что, хотя Норвегия поощряет кооперативную и частную собственность, это не так заметно в Дании , где, например, институционализировали некоммерческую аренду. [26]
Ученые также отметили, что напряжение в накоплении капитала, возникшее в результате интервенционистской и перераспределительной политики Второй мировой войны и послевоенной эпохи, помогло рабочим, т. е. тем, кто зарабатывает большую долю своего дохода посредством работы, зарабатывать большую долю национального дохода, [27] что привело к большей способности стать домовладельцами. Такие теории, как правило, отдают предпочтение идее о том, что неравенство в сфере домовладения между поколениями является скорее продуктом неравенства, основанного на классах, чем неравенства между поколениями как такового, поскольку молодые люди в большей степени борются не потому, что пожилые люди «накопили» рынок жилья, а потому, что класс капитала, который формируется не через возраст, а скорее через внутрисемейные трансферты и накопление богатства, эксплуатировал класс труда в большей степени с конца 1970-х годов. [28] В соответствии с этим аргументом некоторые подчеркивают важность рассмотрения неравенства в сфере жилья между поколениями; Исследования, проведенные в Великобритании, продемонстрировали, что такое неравенство в уровне благосостояния домохозяйств является наиболее существенным среди поколения бэби-бумеров, что указывает на пределы теорий межпоколенческого разрыва. [29]
В то время как несколько новостных агентств сформулировали растущий конфликт поколений вокруг права собственности на жилье, некоторые исследования утверждают, что если с объективной точки зрения миллениалы признают, что бэби-бумеры живут лучше, реляционный анализ показывает, что они не обижаются на старшее поколение за их положение, а на правительство за политику оторванности от реальности. Что касается бэби-бумеров, они, как правило, возмущаются сочувствием к молодым поколениям, признавая, что они сталкиваются с более значительными препятствиями на пути к владению жильем. [30] Аналогичным образом, исследования утверждают, что если вероятность того, что жилье является личной проблемой, значительно уменьшается с возрастом, тенденция считать его проблемой всей страны, т. е. вопросом государственной политики, остается схожей из поколения в поколение, что, как правило, подтверждает значимость межпоколенческой солидарности, а не межпоколенческого конфликта.
Многие правительственные политики в государствах социального обеспечения рассматривают дома как активы — способ для семей хеджировать свои риски от возможного выхода на пенсию и иметь безопасную форму сбережений, альтернативную другим пенсиям. С 1980-х годов эти правительства часто фокусировались на том, чтобы сделать рынок жилья более ликвидным, расширяя доступ к финансированию домов. [31] Боле и Сибрук утверждают, что существует три парадигмы жилья: [32]
Существуют наглядные примеры того, как эти три парадигмы служили основой для структурных изменений, в которых жилищная политика государств развивалась на основе экономических изменений. В Ирландии рынок жилья 1980-х годов отражал рынок жилья, основанный на наследстве, но с тех пор неолиберальная политика привела к сокращению программ социального жилья и увеличению строительства частных домов. Финансирование жилья стало еще сильнее с вступлением в ЕС, и банки начали кредитование на основе активов. К 2016 году ирландские домохозяйства были четвертыми по величине задолженности в ЕС, пятыми по ипотечным долгам по жилью.: [35] После Великой рецессии Ирландия пострадала от Тройки , в результате чего ирландские внутренние законы подорвали социальную политику в пользу ее финансового здоровья. Законопроект о реформе земельного и переходного права 2013 года позволил кредиторам изымать дома у заемщиков — действие, направленное на защиту финансового сектора, а не на последовательную жилищную политику. Уровень вакантных жилых площадей в Ирландии вырос до 12,8%, оставив после себя города-призраки. В конечном итоге, более обеспеченные семьи в Ирландии передают свои дома детям, в то время как семьи с низким доходом лишены возможности когда-либо владеть недвижимостью, наблюдая, как парадигма Ирландии смещается от актива к наследству. [36]
В Дании сохранение налоговых льгот для ипотечных долгов привело к тому, что датские потребители стали одними из самых задолжавших людей в мире, со средним показателем долга в 250% на душу населения по отношению к личному доходу. Дания использовала систему ипотечных облигаций в качестве своей формы «приватизированной денежно-кредитной политики», в 1986 году пузырь на рынке жилья лопнул, что привело к тому, что коалиционное правительство сократило вычет процентов по ипотеке из налогов. После реформы системы ипотечного финансирования 1989 года (в соответствии со Второй банковской директивой ЕС) и либерализованной политики ипотечных продуктов социал-демократического правительства 1990 года кредитный рынок и доступное кредитование жилья резко возросли. В 2000-х годах между элитой и массами начали появляться трещины — реформы 2007 года позволили датским банкам более агрессивно выходить на рынок ипотеки, в то время как иностранные инвестиционные интересы на датских рынках ипотечных облигаций возросли. (Увеличение финансиализации, продолжение политики жилья как актива). Продолжающаяся маркетизация жилья привела к тому, что некоторые квартиры в Копенгагене выросли в цене втрое за пять лет. [37]
В Венгрии иностранный капитал начал поступать в период вступления в ЕС, и банки в Венгрии поощрялись к расширению доступа к кредитованию и снижению расходов по займам, что создало рискованный рынок жилья. Когда в 2008 году лопнул пузырь на рынке жилья, социалистическая администрация Гордона Байнаи (2009-2010) сосредоточилась на сокращении государственного долга и дефицита, а не на частной стороне (чрезмерно задолженное население). Правительство Орбана отклонилось от этой политики - оно направило свои атаки на иностранные банки и кредиторов как на хищников, из-за которых Венгрия оказалась в экономическом упадке; правительство ввело специальные налоги на банки, страховые компании и финансовый сектор. Оно пыталось облегчить бремя домохозяйств по кредитам в иностранной валюте, разрешив заемщикам платить в венгерских форинтах (валюте) по льготной ставке, если они могли выплатить свои кредиты единовременно. Кредиторы были вынуждены компенсировать заемщикам расхождения между обменным курсом, который они использовали для погашения кредита, и рыночным обменным курсом. Однако это еще больше опустило часть общества с низкими доходами; сокращение субсидий на жилье для этих групп сделало бездомность даже преступлением. Ультраконсервативная политика переложила расходы на жилье на банки, а не на налогоплательщиков, в то время как проблемы Венгрии с лишением жилья и проблемы с сыростью, гнилью, отсутствием ванных комнат и перенаселенностью являются одними из самых серьезных в Центральной и Восточной Европе. [38]
Популярный академический дискурс вокруг финансиализации недвижимости заключается в том, что ликвидность и дальнейшее кредитование стимулируют экономический рост. Дерегулирование и либерализация — это способы, которые финансовые регуляторы предполагали для роста рынков — через растущее использование недвижимости в качестве залога для других финансовых продуктов. [39] Такие решения привели к созданию сложных финансовых транзакций, которые в конечном итоге привели к продолжению неолиберальной политики правительства по открытию рынков жилья для финансиализации.
Академические дебаты вокруг причин роста уровня ипотечных долгов касаются их фокуса на стороне предложения или спроса на рынке жилья. Недавние исследователи, сосредоточившиеся на стороне спроса, объясняют, что потребители, покупающие и владеющие домами, ищут ипотечные кредиты для завершения своих покупок, что в конечном итоге увеличивает цены на жилье. Шварц утверждает, что дерегулирование ипотечных рынков в 1980-х годах увеличило потенциальный кредит, что привело к более высокому спросу на недвижимость и росту цен. [39] Кроме того, Джонстон и Риган показали, что рост заработной платы привел к тому, что у домохозяйств появилось больше ликвидности для финансирования недвижимости, что привело к более высокому спросу на дома и, следовательно, еще большему ипотечному кредитованию. [40] Эта сторона академических дебатов представляет аргумент, который стремится использовать возросший спрос на жилье на протяжении многих лет в качестве основной причины роста уровня ипотечного долга во всем мире.
С другой стороны, Андерсон и Курцер утверждали, что движущие силы предложения жилья привели к росту уровня ипотечных кредитов и задолженности домохозяйств, а также взаимодействовали с уровнями спроса на жилье. Они изучили Нидерланды , Данию и Швецию — три страны с самыми высокими уровнями непогашенной ипотечной задолженности по сравнению с их располагаемым доходом и самыми высокими уровнями ипотечной задолженности как части их ВВП . [41] Подводя итог, исследование показало, что три страны оседлали волны политической политики, которая была сформирована вокруг желания правых/правоцентристских правительств в 1990-х годах стимулировать домовладение и сократить расходы на социальное жилье и построить общество самодостаточных домовладельцев. [42] Однако, когда к власти пришли более левые правительства, они не отменили эту политику. Вместо этого они ввели дальнейшее дерегулирование рынков ипотеки, чтобы позволить большему количеству потребителей из рабочего класса стать домовладельцами.
В результате продолжающаяся неолиберальная политика в отношении ипотечных рынков в этих трех странах привела к росту банковской власти. Датские банки увидели, что их годовые темпы роста кредитования превысили 50% в период с 2003 по 2007 год, в то время как в Нидерландах голландский рынок секьюритизированных активов (в данном случае ценных бумаг, обеспеченных ипотекой) стал вторым по величине в Европе после Великобритании в 2008 году. В Швеции шведские облигации с покрытием (ценные бумаги, обычно обеспеченные ипотекой) составляли 55% ВВП в 2014 году и более чем вдвое превышали шведские государственные облигации. [43] Подводя итог, ученые утверждают, что ипотечные рынки Нидерландов, Дании и Швеции были либерализованы для поощрения финансовых инноваций и продвижения права собственности на жилье. Тем не менее, жилищное строительство оставалось застойным, что привело к неэластичному предложению жилья. Правительственные чиновники и регулирующие органы либерализовали ипотечный рынок, используя кредитные и финансовые продукты, такие как специальные ипотечные пакеты и потребительские налоговые льготы, чтобы обойти эту проблему. Поскольку во всех трех странах очень высокие налоговые ставки, фискальное облегчение, предлагаемое налоговыми льготами при наличии ипотеки, казалось еще более прибыльным, увеличивая спрос. В то же время предложение жилья продолжало оставаться неэластичным. Андерсон и Курцер приходят к выводу, что это привело к краху рынков жилья под рушащимися ногами сложных финансовых продуктов, обеспеченных ипотекой. [44]
В конечном счете, дебаты вокруг растущих уровней ипотечных долгов во всем мире сосредоточены вокруг финансиализации и политической повестки дня домовладения. Существуют прочные связи с государственными программами, которые отражают политические идеологии домовладения и экономические инструменты для достижения этих средств. В случае Нидерландов, Швеции и Дании Андерсон и Курцер показали, что центристские правоцентристские правительства начали увеличивать домовладение, чтобы сократить расходы на социальное жилье и уменьшить зависимость от социальной политики. Центристское левоцентристское правительство, которое последовало за ними, также использовало аналогичные инструменты неолиберальной жилищной политики, чтобы обеспечить домовладение для граждан рабочего класса.
Академические дебаты касаются природы компромисса между социальным обеспечением и владением жильем. В 1980-х годах Джим Кемени представил, что владение жильем и политика социального обеспечения имеют обратную зависимость. Во-первых, Кемени утверждал, что граждане, живущие в стране со скудными пенсиями по старости и/или с отсутствием государственной поддержки политики общественного благосостояния, будут склонны делать частные взносы на ранних этапах своей жизни к выходу на пенсию — часто в форме жилья. Домовладельцы будут чувствовать, что их дом является ценным активом, который защитит их от рисков возможного выхода на пенсию и старения. Таким образом, они будут чувствовать себя менее склонными полагаться на политику общественного благосостояния правительства или поддерживать ее. Политика социального благосостояния правительства еще больше подорвет стоимость домов, поскольку общественная поддержка содержания социального жилья в конечном итоге приведет к снижению стоимости домов. Кемени продемонстрировал эти выводы из своего анализа восьми стран ОЭСР , включая Швецию, Нидерланды, Великобританию, США, Канаду, Австралию и другие. Примерно двадцать лет спустя Фрэнк Каслс, профессор политологии в Австралийском национальном университете, провел более глубокое исследование тезиса Кемени и решительно подтвердил его позицию. Каслс скорректировал тезис Кемени, чтобы показать, что «действительно большой компромисс» был между владением жильем и пенсиями , а не государством всеобщего благосостояния. [45]
Основной аргумент Кемени представлен в его работе:
«Мой общий аргумент состоял в том, что высокие показатели владения жильем повлияли на общество через различные формы приватизации, влияя на городскую форму, общественный транспорт, образ жизни, гендерные роли, системы социального обеспечения и защиты, а также другие аспекты социальной структуры. Я утверждал, что подавляющее внимание к владению жильем создало образ жизни, основанный на отдельном жилье, приватизированном городском транспорте и, как следствие, владении автомобилем «одним домохозяйством» (и все чаще «одним человеком»), традиционном гендерном разделении труда, основанном на женском ведении домашнего хозяйства и работающем полный рабочий день мужчине, и сильном сопротивлении государственным расходам, которые потребовали высоких налогов, необходимых для финансирования качественного всеобщего обеспечения благосостояния». [46]
В 2020 году Гунтен и Коль вернулись к диссертации Кемени. Они представили другую сторону академического исследования, представив в обновленном исследовании, что эта обратная связь между социальным благосостоянием и владением жильем сходится вверх к тому, что они назвали «эффектом двойного храповика». Хубер и Стивенс утверждали, что политические издержки остановки социальной политики могут быть разрушительными, и, таким образом, социальная политика более устойчива к ее оппозиции. [47] Гунтен и Коль отвечают взаимностью на этот аргумент в пользу домовладения — домовладение также используется для получения политической поддержки из-за своей популярности среди граждан — и, таким образом, разрушительные политические издержки от лишения преимуществ государственной политики, благоприятствующей домовладению (например, в форме налоговых льгот , субсидий и т. д.), приводят к устойчивости к ее оппозиции. Эта неэластичность как социальной политики, так и домовладения привела к тому, что высокие издержки, связанные с сокращением любой из политик, привели к тому, что они стали более восприимчивыми к восходящим факторам, а не к нисходящим эффектам. [48] Правительства обошли вопрос о перекладывании проблем социальной политики на домовладельцев, используя кредитные рынки, прибегнув к инфляции в 70-х годах, государственному долгу в 80-х годах и частному долгу в 2000-х годах. Это было названо Гунтеном и Колем гипотезой времени покупки и будет далее подкреплено их гипотезой предложения капитала, где объем доступного капитала увеличится из-за дерегулирования международного финансового рынка с 1970-х годов и роста активов частных пенсионных фондов, что приведет к обилию доступного капитала. В заключение Гунтен и Кол представляют случай, когда обратная связь между домовладением и социальной политикой существовала в 80-х годах, но изменилась в сторону двойного храпового эффекта одновременной восходящей конвергенции. Более того, они утверждают, что если компромисс в долгосрочной перспективе все еще сохраняется, корректировочные издержки домовладения и пенсий в конечном итоге скорректируются в долгосрочной перспективе, когда объем капитала начнет сокращаться, а кредитный рынок иссякнет. [49]
{{cite journal}}: Цитировать журнал требует |journal=( помощь )[Э]та подборка не включает голоса «скептиков предложения», которые считают, что увеличение предложения мало что сделает для улучшения общей доступности жилья и может даже навредить ей (Been, Ellen, and O'Regan, 2019). Такие перспективы остаются довольно популярными среди широкой общественности и среди небольшого и сокращающегося числа ученых (Nall, Elmendorf, and Oklobdzija, 2022). Однако этот «скептицизм предложения» не подкреплен весомыми доказательствами.