По закону передача прав собственности — это передача прав собственности на недвижимое имущество от одного лица к другому или предоставление обременения, такого как ипотека или залоговое удержание . [1] Типичная сделка по передаче собственности имеет две основные фазы: обмен контрактами (когда создаются справедливые интересы ) и завершение (также называемое урегулированием, когда законное право собственности переходит и справедливые права сливаются с юридическим титулом).
Продажа земли регулируется законами и практикой юрисдикции, в которой расположена земля. Во всех юрисдикциях [ необходима ссылка ] законодательство требует , чтобы контракты на продажу земли заключались в письменной форме. Обмен контрактами предполагает подписание двух экземпляров договора купли-продажи, по одному экземпляру которого остается у каждой стороны. Когда стороны вместе, оба обычно подписывают обе копии, одна копия которых сохраняется у каждой стороны, иногда с официальной передачей копии от одной стороны другой. Однако обычно достаточно, чтобы только копия, оставшаяся у каждой стороны, была подписана только другой стороной — следовательно, происходит «обмен» контрактами. Это правило позволяет «обмениваться» контрактами по почте. Обе копии договора купли-продажи становятся обязательными только после того, как каждая сторона получит копию договора, подписанную другой стороной, т. е. обмен считается «завершенным». Обмена электронными средствами, как правило, недостаточно для обмена, если только законы юрисдикции прямо не подтверждают подлинность таких подписей.
Покупатель недвижимости несет ответственность за то, чтобы он или она получил хорошее и рыночное право собственности на землю, т. е. что продавец является владельцем, имеет право продать недвижимость и не существует фактора, который мог бы препятствовать ипотеке или перепродаже. В некоторых юрисдикциях законодательно предусмотрены некоторые меры защиты покупателя, помимо возможности покупателя осуществлять поиск, связанный с недвижимостью.
Система передачи собственности обычно предназначена для того, чтобы гарантировать, что покупатель закрепит за собой право собственности на землю вместе со всеми правами, связанными с землей, и будет уведомлен о любых ограничениях до покупки. Многие юрисдикции приняли систему регистрации земли , чтобы облегчить передачу прав собственности и поощрить доверие к государственным отчетам, а также гарантировать покупателям земли, что они получают хорошее право собственности. [2]
В римской традиции частные права на землю имели силу, даже если они были тайными; эта традиция в некоторой степени сохранялась в Европе вплоть до XIX века, но современные системы больше не допускают такой секретности. [3] Во многих странах гражданского права передача недвижимости обычно контролируется нотариусами, которые после комплексной проверки оформляют договор купли-продажи и отправляют его в государственные реестры. Привлечение нотариусов по гражданскому праву, квалифицированных юристов, делегированных государством (они должны иметь высшее юридическое образование), представляет собой, помимо помощи участвующим сторонам в процессе передачи собственности, также контроль над устойчивостью экономической системы. и защита уязвимых сторон. [4]
В Англии и Уэльсе перевозка груза обычно осуществляется адвокатом или лицензированным перевозчиком ; любой из них может нанять или контролировать неквалифицированного перевозчика . То, что передается или передается, — это участок земли или собственности, который исторически (особенно в Англии) может включать или не включать «послание», [5] которое будет основным жилищем и может включать в себя фруктовый сад, любое хозяйственные постройки и придомовая территория [6] , если таковые имеются. [7] [8] [9] Внутренний рынок транспортных услуг является конкурентоспособным по ценам, и большое количество адвокатских фирм и транспортных компаний предлагают аналогичные услуги. Кто-то может осуществить перевозку самостоятельно, но это трудоемко. Если сделка предполагает ипотеку, почти наверняка кредитор будет настаивать на привлечении адвоката для передачи собственности. [ нужна цитата ]
Распространен миф о том, что перевозка должна осуществляться местным адвокатом или перевозчиком. Это уже не так: многие перевозчики и адвокаты проводят транзакции на расстоянии, используя электронную почту и онлайн-технологии. [10] Однако Общество юристов предупреждает адвокатов, чтобы они с осторожностью относились к клиентам, поручающим их фирме, не имеющей к ним географической связи, из-за риска отмывания денег. [11]
В 2015 году на рынке транспортных услуг действовало около 5 357 фирм, но это число сократилось с 5 871 годом ранее. Число фирм на рынке почти на треть меньше, чем 7779 фирм, регистрировавших сделки в 2005 году [12] после острой нехватки средств передачи активов во время рецессии. [13]
Согласно английскому законодательству , соглашения не имеют юридической силы до тех пор, пока не будет произведен обмен контрактами. Это дает как преимущество свободы перед заключением контракта, так и недостаток времени и средств в случае, если сделка не будет заключена.
Обычная практика заключается в том, что покупатель договаривается о согласованной цене с продавцом, затем организует обследование и просит адвоката (или перевозчика) провести поиск и предварительное расследование. Адвокат или перевозчик продавца подготовит проект контракта, который будет одобрен адвокатом покупателя. Адвокат продавца также соберет и подготовит информацию о собственности, которая будет предоставлена адвокатам покупателя, в соответствии с Национальным протоколом Общества юристов по передаче имущества внутри страны. При совершении сделок с недвижимостью роль передающего лица заключается в проведении комплексной проверки путем отправки запросов (известных как поиск при передаче) о переданном в сделку имуществе. Они предназначены для выявления факторов, о которых агент по недвижимости или геодезист может не знать и которые могут повлиять на удовольствие покупателя от недвижимости. [14]
Завершение транзакции передачи собственности занимает в среднем 10–12 недель, но хотя некоторые транзакции выполняются быстрее, многие занимают больше времени. Временные рамки определяются множеством факторов – юридических, личных, социальных и финансовых. В течение этого периода до обмена контрактами (обмен является моментом, когда сделка становится юридически обязательной) любая из сторон может выйти из сделки в любое время и по любой причине, без каких-либо юридических обязательств перед другой стороной. Это порождает риск пристального взгляда и, наоборот, пристального взгляда . Транспортировка является частью стоимости переезда в Соединенном Королевстве .
Роль перевозчика заключается в проведении комплексной проверки посредством отправки запросов (известных как поиск [15] ) о переданном имуществе. Они предназначены для выявления факторов, о которых агент по недвижимости или геодезист может не знать и которые могут повлиять на удовольствие покупателя от недвижимости. Обыск транспортных средств включает в себя:
Обыски местных властей, по мнению Общества юристов, являются «жизненно важной частью процесса передачи собственности и дают покупателям важную информацию о вопросах, касающихся собственности, которая зарегистрирована или зарегистрирована в местных органах власти». [17] Однако на протяжении многих лет задержки с обысками местных властей [18] побудили юристов заказать «личный» обыск, проводимый третьей стороной или провайдером поиска, который посещает офис совета , проверяет и записывает информацию. хранятся местными властями [19] от имени перевозчика или адвоката.
Частные поисковые компании и платформы для заказов интегрируют данные Земельного кадастра, чтобы ускорить процесс поиска, повысить точность и снизить вероятность человеческой ошибки . Одним из примеров является использование Национального набора пространственных данных Земельного кадастра [20] для отображения карт границ на экране с использованием канала передачи данных в реальном времени, что помогает проверить местоположение собственности. [21]
В законодательстве Шотландии передача земли осуществляется как второй этап добровольной передачи земли после завершения договорной стадии. Согласно шотландскому законодательству, в Шотландии договор обычно заключается на гораздо более ранней стадии, чем в юрисдикциях Англии, Уэльса и общего права . Договорная стадия передачи называется договором купли-продажи между покупателем или агентом покупателя и продавцом или агентом продавца. Официальные письма – это письма, в тексте которых содержится заключенный договор купли-продажи. После того как все условия договора согласованы, считается, что послания заключены и служат обязывающим договором о продаже недвижимости. Обычно контракт зависит от таких вопросов, как способность продавцов до завершения сделки доказать, что они имеют законное право собственности на недвижимость, а также предоставить четкие результаты поиска в земельных реестрах и местных органах власти. [22]
С 1 декабря 2008 года недвижимость, выставленная на продажу, продается с «Отчетом о домашней информации». [23] Он состоит из: единого обследования, энергетического отчета и анкеты по недвижимости. Домашний отчет доступен по запросу потенциальным покупателям недвижимости. Дата окончательного расчета в Шотландии известна как «дата въезда», дата, когда Покупатель может вступить во владение недвижимостью. Сама передача права собственности завершается только после завершения регистрации распорядительного документа в Земельном реестре Шотландии .
Адвокаты, адвокаты и лицензированные практикующие специалисты по передаче имущества являются единственными лицами, которым по закону разрешено осуществлять передачу за вознаграждение в Шотландии, и, как таковые, пользуются монополией на передачу собственности в соответствии с разделом 32 Закона о солиситорах (Шотландия) 1980 года , который квалифицирует как уголовное преступление любое лицо, не имеющее лицензии, готовящее передача документов за вознаграждение. [24] При этом в Шотландии не существует юридического требования использовать услуги адвоката, адвоката или лицензированного специалиста по передаче прав собственности для передачи права собственности/права на землю. Желающие покупатель и продавец могут сами подать все необходимые заполненные документы в Земельный реестр Шотландии.
Большая часть земель, находящихся в частной собственности в Австралии, в настоящее время регулируется системой регистрации земли Торренса , введенной между 1857 и 1875 годами. Некоторые земельные участки до сих пор не зарегистрированы и обычно называются землями общего права. Право собственности в Австралии основано на английском общем праве. [25]
Передача в Австралии (также называемая передачей) обычно осуществляется адвокатом или лицензированным перевозчиком . Покупателю доступны комплекты, позволяющие завершить процесс самостоятельно, но из-за сложности различных законов и процессов штатов и советов это обычно не рекомендуется.
В Квинсленде и Новом Южном Уэльсе предусмотрен пятидневный период «остывания» для договоров на жильё. В Виктории предусмотрен период обдумывания в течение 3 рабочих дней для частных продаж, а в Южной Австралии — 2 дня. В течение этого времени покупатель может пересмотреть покупку и, если он того пожелает, расторгнуть договор, и в этом случае покупатель может быть юридически обязан заплатить 0,25% от покупной цены продавцу (0,2% в Виктории). Не во всех контрактах предусмотрен период обдумывания, например, когда недвижимость приобретается на аукционе или если покупатель ускоряет процесс. [26]
Обычная перевозка адвокатом или лицензированным перевозчиком обычно занимает от 4 до 6 недель. Большинство фирм предлагают услуги по фиксированной цене, которая обычно включает расходы на обыск , юридическую консультацию и другие расходы. В большинстве штатов и территорий типичная перевозка включает, помимо прочего, следующее:
Поиски, как правило, занимают большую часть объема перевозок. В связи с трехуровневой системой управления (федеральным, штатным и местным) необходимо убедиться, что поставщик имеет все права и титулы. Большую часть информации получают от государственных или местных (советских) органов власти. Важно отметить, что процессы передачи, юридическая документация, требования к контрактам и требования к поиску различаются в зависимости от штата и территории.
Требования, поиск и затраты могут различаться в зависимости от юрисдикции, в зависимости от местного законодательства и правил в области недвижимости. В зависимости от обстоятельств каждого дела и в зависимости от юрисдикции поиск по названию может также включать:
С принятием в 2012 году Национального закона об электронных перевозках [27] все австралийские штаты находятся в процессе перехода к электронным перевозкам в соответствии с мандатами штатов. Первая онлайн-передача недвижимости в Австралии произошла в Новом Южном Уэльсе в 2014 году с использованием платформы Property Exchange Australia (PEXA). [28]
Процесс передачи имущества в Соединенных Штатах варьируется от штата к штату в зависимости от требований местного законодательства и исторической практики. В редких ситуациях стороны прибегают к формальному «закрытию». В официальном закрытии процесса будут задействованы три адвоката: по одному, который будет представлять покупателя, продавца и держателя ипотеки; часто все трое сидят за столом с покупателем и продавцом и буквально «передают документы» для осуществления сделки.
Гораздо чаще транзакция закрывается с использованием условного депонирования . ( См. также Эскроу § Недвижимость .) Практика варьируется от штата к штату относительно того, кто проводит поиск прав собственности, чтобы убедиться, что продавец имеет или может передать четкое право собственности, включая то, какие залоговые права должны быть оплачены, а также относительно того, кто выступает в качестве держателя условного депонирования. . Во многих штатах адвокаты по-прежнему выступают в качестве агента условного депонирования и инспектора прав собственности. Во многих других странах эти функции выполняются лицензированными агентами условного депонирования, которые часто связаны с компанией по страхованию титула или даже работают на нее. Некоторые используют сочетание, например, когда адвокат проводит условное депонирование, а расследованием правового титула занимается компания по страхованию титула или ее агент.
Чтобы защитить себя от дефектов титула, покупатели в это время часто приобретают для себя страхование титула . Они почти всегда будут обязаны приобрести титульное страхование для своего кредитора в качестве условия кредита.
В большинстве штатов предложение потенциального покупателя о покупке оформляется в форме письменного контракта и связано с залогом покупной цены. В предложении будут изложены условия (такие как оценка, оформление прав собственности, проверка , размещение и финансирование), при которых покупатель может отозвать предложение без потери залога. Как только условия будут выполнены (или отменены), покупатель получит « справедливое право собственности » и доходы от передачи, или же он может быть принужден по решению суда . Могут быть и другие условия закрытия в последнюю минуту, такие как «чистка помещений метлой», выселение и ремонт.
Типичные документы при передаче включают в себя: акт(ы), заверенные чеки , вексель, ипотеку, свидетельство о залоге, пропорциональные налоги на имущество, документ о страховании титула и документ о страховании от пожара. Могут также существовать побочные соглашения (например, переуступка арендаторов, договоры поставки, удержание платежей за неприемлемый ремонт), преимущественное право продавца на перепродажу, декларация о доверительном управлении или создание или консолидация других юридических лиц (инкорпорация, инвесторы с ограниченной ответственностью и т. д.). . Там, где «время имеет решающее значение», были случаи, когда весь депозит был утрачен (как заранее оцененные убытки ), если передача имущества задерживалась сверх временных ограничений, предусмотренных непредвиденными обстоятельствами покупателя, даже если покупка была завершена.
Слова, используемые для обозначения передачи, или слова передачи включают в себя «предоставить», «разработать», «дать» и «продать».