Агенты по недвижимости и брокеры по недвижимости — это люди, которые представляют продавцов или покупателей недвижимости или недвижимого имущества . Хотя брокер может работать независимо, агент обычно работает под руководством лицензированного брокера, чтобы представлять клиентов. [1] Брокеры и агенты имеют лицензию от штата на ведение переговоров по договорам купли-продажи и управление документацией, необходимой для закрытия сделок с недвижимостью. Покупателям и продавцам обычно рекомендуется проконсультироваться с лицензированным специалистом по недвижимости для получения письменного определения законов об агентстве конкретного штата .
Брокер по недвижимости обычно получает комиссию за успешное завершение продажи. В США эта комиссия обычно может составлять 5-6% от цены продажи недвижимости для брокера с полным спектром услуг, но этот процент варьируется в зависимости от штата и даже региона. [2]
В большинстве юрисдикций в Соединенных Штатах лицо должно иметь лицензию на выполнение лицензируемых видов деятельности, и эти виды деятельности определены в законах каждого штата. Главной особенностью требования наличия лицензии на выполнение этих видов деятельности является работа, выполняемая «за вознаграждение». Следовательно, гипотетически, если лицо хочет помочь другу в продаже или покупке недвижимости и не ожидает никакой компенсации взамен, то лицензия не нужна для выполнения всей работы. Однако, поскольку большинство людей ожидают получить компенсацию за свои усилия и навыки, лицензия будет требоваться по закону, прежде чем лицо сможет получить вознаграждение за услуги, оказанные в качестве брокера или агента по недвижимости. Нелицензированная деятельность является незаконной, и государственная комиссия по недвижимости имеет право штрафовать людей, которые действуют в качестве лицензиатов по недвижимости, но покупателям и продавцам, действующим в качестве принципалов при продаже или покупке недвижимости, обычно не требуется иметь лицензию. Важно отметить, что в некоторых штатах юристы занимаются продажей недвижимости за вознаграждение, не имея лицензии брокера или агента. Однако даже юристы могут выполнять только те действия, связанные с недвижимостью, которые являются побочными по отношению к их изначальной работе в качестве юриста. Не может быть, чтобы юрист мог стать агентом по продаже продавца, если это все услуги, которые запрашивает клиент. Юристам все равно нужно иметь лицензию брокера, если они хотят выполнять лицензированную деятельность. Тем не менее, юристы получают скидку в минимальных требованиях к образованию (например, 90 часов в Иллинойсе). [3]
Некоторые другие штаты недавно отменили лицензию продавца, вместо этого все лицензиаты в этих штатах автоматически получают лицензию брокера.
Термин «агент» не следует путать с продавцом или брокером. Агент — это просто лицензиат, который вступил в агентские отношения с клиентом. Брокер также может быть агентом для клиента. Обычно это фирма, которая имеет фактические юридические отношения с клиентом через одного из своих торговых представителей, будь то продавцы или брокеры.
Во всех штатах держатель лицензии на недвижимость должен раскрывать потенциальным покупателям и продавцам характер их отношений [4]
Некоторые комиссии по недвижимости штатов США, в частности, Флорида [5] после 1992 года (и расширенная в 2003 году) и Колорадо [6] после 1994 года (с изменениями в 2003 году), создали возможность отсутствия агентских или фидуциарных отношений между брокерами и продавцами или покупателями.
Как отметила компания South Broward Board of Realtors, Inc. в письме в законодательные комитеты штата Флорида:
«Транзакционный брокер организует транзакцию, сводя вместе заинтересованного покупателя и заинтересованного продавца, и предоставляет юридическую документацию с подробностями юридического соглашения между ними. Транзакционный брокер не является доверенным лицом какой-либо стороны, но должен соблюдать закон, а также профессиональные и этические стандарты» (например, Кодекс этики NAR ).
В результате в 2003 году во Флориде была создана система, в которой по умолчанию в брокерских отношениях «все лицензиаты... действовали как брокеры по сделкам, если только с клиентом не был установлен единый агент или не было никаких брокерских отношений в письменной форме» [7] [8], а закон требовал письменного раскрытия информации о брокерских отношениях по сделкам покупателю или продавцу только до 1 июля 2008 года.
В случае Флориды [8] и Колорадо [6] двойное агентство и субагентство (где и листинговый агент, и агент по продаже представляют продавца) больше не существуют.
Другие брокеры и агенты могут сосредоточиться на представлении покупателей или арендаторов в сделке с недвижимостью. Однако лицензирование в качестве брокера или продавца уполномочивает лицензиата юридически представлять стороны по обе стороны сделки и предоставлять необходимую документацию для законной передачи недвижимости. Это деловое решение принимает лицензиат. Для людей, действующих в качестве агентов по недвижимости, не имеющих государственной лицензии, предусмотрены штрафы.
В Соединенном Королевстве агент по недвижимости — это физическое или юридическое лицо, чья деятельность заключается в маркетинге недвижимости от имени клиентов. Существуют значительные различия между действиями, полномочиями, обязанностями и ответственностью брокеров и агентов по недвижимости в каждой стране, поскольку разные страны используют существенно разные подходы к маркетингу и продаже недвижимости.
До того, как в 1967 году была введена служба множественного листинга (MLS) , когда брокеры (и их лицензиаты) представляли продавцов только путем предоставления услуги по предоставлению юридической документации по передаче недвижимости, термин «продавец недвижимости» мог быть более уместным, чем сегодня, учитывая различные способы, которыми брокеры и лицензиаты теперь помогают покупателям в юридическом процессе передачи недвижимости. Однако с юридической точки зрения термин «продавец» по-прежнему используется во многих штатах для описания лицензиата недвижимости . [ необходима цитата ]
Получив несколько лет опыта в сфере продаж недвижимости, продавец может решить получить лицензию брокера по недвижимости (или основного/квалифицированного брокера), чтобы владеть, управлять или управлять собственной брокерской компанией. Кроме того, некоторые штаты разрешают выпускникам колледжей подавать заявки на получение лицензии брокера без многолетнего опыта. Выпускники колледжей попадают в эту категорию после того, как они закончат обязательные для штата курсы. Калифорния позволяет лицензированным юристам становиться брокерами после сдачи экзамена брокера без необходимости проходить обязательные курсы, требуемые для агента. Обычно необходимо пройти больше курсов и государственный экзамен брокера по законодательству о недвижимости. Получив лицензию брокера, агент по недвижимости может продолжать работать на другого брокера в аналогичной должности, что и раньше (часто называемый помощником брокера или ассоциированным брокером) или взять на себя управление собственной брокерской компанией и нанять других продавцов (или брокера), лицензиатов. Для того чтобы стать менеджером филиала, может потребоваться или не потребоваться лицензия брокера. Некоторые штаты разрешают лицензированным юристам становиться брокерами по недвижимости без сдачи какого-либо экзамена. В некоторых штатах нет «продавцов», поскольку все лицензиаты являются брокерами. [9]
Услуги в сфере недвижимости также называются торговыми услугами [10]
Агенты по недвижимости с фиксированной ставкой взимают с продавца недвижимости фиксированную плату, например, 500 долларов США [11], в отличие от традиционного или полного спектра услуг агента по недвижимости, который взимает процент от цены продажи. Взамен недвижимость продавца будет представлена в службе множественного листинга (MLS), но продавец будет представлять себя при показе недвижимости и обсуждении цены продажи. [11] В результате продавец платит меньше комиссии в целом (примерно половину) при продаже недвижимости. [11] Это происходит потому, что продавец будет платить процент от цены продажи агенту покупателя, но не должен платить процент агенту продавца (потому что такового нет; продавец представляет себя сам).
В связи с тем, что брокерская компания успешно нашла покупателя на недвижимость, брокер ожидает получить комиссию за предоставленные брокерской компанией услуги. Обычно выплата комиссии брокерской компании зависит от нахождения покупателя на недвижимость, успешного заключения договора купли-продажи между покупателем и продавцом или урегулирования сделки и обмена деньгами между покупателем и продавцом. Согласно общему праву, брокер по недвижимости имеет право на получение своей комиссии независимо от того, состоялась ли продажа на самом деле, как только он нашел покупателя, который готов, желает и может купить жилье. [12]
Экономист Стивен Д. Левитт в своей книге 2005 года «Фрикономика» утверждал , что брокеры по недвижимости имеют неотъемлемый конфликт интересов с продавцами, которых они представляют, поскольку их комиссия дает им больше мотивации продать быстрее, чем продать по более высокой цене. Левитт подкрепил свой аргумент исследованием, в котором установлено, что брокеры, как правило, выставляют свои дома на рынок дольше и получают за них более высокие цены по сравнению с теми, кто работает на своих клиентов. Он пришел к выводу, что брокерские комиссии сократятся в будущем. [13] Исследование 2008 года, проведенное другими экономистами, показало, что при сравнении брокерских услуг без листинговых услуг брокерские услуги значительно снизили среднюю цену продажи. [14]
Риэлторы, работающие с кредиторами, не могут получать никакой компенсации от кредитора за направление жилого клиента к определенному кредитору. Это было бы нарушением федерального закона США, известного как Закон о процедурах урегулирования недвижимости (RESPA). RESPA гарантирует, что покупатели и продавцы будут уведомлены надлежащим образом о процессе урегулирования недвижимости. [15]
В Соединенных Штатах термин «риэлтор» является торговой маркой Национальной ассоциации риэлторов , которая использует его для обозначения своих активных членов, которые могут быть агентами по недвижимости или брокерами. [16] [17] [18] В Канаде торговая марка используется членами Канадской ассоциации недвижимости . [19] Обе организации не рекомендуют использовать термин «риэлтор» в качестве общего синонима термина « агент по недвижимости» . [19]
Штаты выдают лицензии на годовой или многолетний период и требуют от агентов по недвижимости и брокеров проходить непрерывное обучение перед продлением своих лицензий. Например, лицензиаты Калифорнии должны проходить 45 часов непрерывного обучения каждые 4 года по таким темам, как агентство, управление трастовыми фондами, защита прав потребителей , справедливое жилье, этика и управление рисками. [20]
Существует несколько известных групп, занимающихся продвижением отрасли недвижимости и оказанием помощи профессионалам.
Медиа, связанные с агентами по недвижимости на Wikimedia Commons