Apthorp — это многоквартирный жилой дом по адресу 2211 Broadway в Верхнем Вест-Сайде Манхэттена в Нью-Йорке , США. 12-этажное здание было спроектировано Clinton & Russell в стиле итальянского Возрождения и занимает целый квартал между Бродвеем, Вест-Энд-авеню и Вест- 78-й и 79-й улицами . Оно было построено между 1905 и 1908 годами как жилой отель Уильямом Уолдорфом Астором , который назвал его в честь фермы Apthorp , частью которой раньше был этот участок. Apthorp является достопримечательностью Нью-Йорка и внесено в Национальный реестр исторических мест .
Здание занимает почти прямоугольный участок и имеет известняковый фасад, который разделен горизонтально на три секции. На Вест-Энд Авеню и Бродвее трехэтажные арки в центре фасада ведут во внутренний двор с садом, подъездной дорогой и входами в квартиры. Apthorp разделен на четыре секции, каждая со своим вестибюлем, и изначально имел механический завод в подвале. Первоначально в здании было 104 квартиры, которые в основном были расположены как дуплексы и спроектированы в разных стилях; квартиры имели большие комнаты и высокие потолки. К 1940-м годам в здании было 165 квартир, хотя некоторые из этих квартир с тех пор были объединены.
Astor объявили о планах строительства многоквартирного дома на этом участке в 1901 году, хотя проект был отложен на четыре года из-за неопределенности относительно планов. Рабочие начали расчищать участок в октябре 1905 года, а здание было завершено в августе 1908 года. Семья Astor управляла зданием более четырех десятилетий, добавив витрины в конце 1920-х годов. Многие из квартир были разделены в 1930-х и 1940-х годах. Семья Astor в конечном итоге продала здание в 1950 году, и здание несколько раз меняло владельца в течение конца 20-го века. Владелец 390 West End Associates продал здание в 2006 году Морису Манну, который в партнерстве с Africa Israel Investments переоборудовал здание в кондоминиумы. После многочисленных задержек и разногласий план предложения кондоминиумов вступил в силу в 2010 году, и дочерняя компания Feil Organization взяла на себя управление зданием. В 2012 году компания Area Property Partners стала спонсором проекта кондоминиума.
Apthorp расположен по адресу 2201–2219 Broadway в Верхнем Вест-Сайде Манхэттена в Нью-Йорке . [3] [ 4] Он занимает весь прямоугольный городской квартал , ограниченный Бродвеем на востоке, 79-й улицей на севере, Вест-Энд-авеню на западе и 78-й улицей на юге. Земельный участок занимает 50 524 кв. фута (4 693,8 м 2 ) [5] и имеет фасад приблизительно 204 фута (62 м) на Бродвее и Вест-Энд-авеню и 248 футов (76 м) на 78-й и 79-й улицах. [5] [6] Отель Belleclaire , школа Collegiate и церковь West End Collegiate находятся на юге, в то время как Первая баптистская церковь в городе Нью-Йорке находится прямо на севере. Вход на станцию 79th Street нью-йоркского метрополитена , обслуживающую поезд № 1 , находится прямо за северо-восточным углом здания. [5]
До европейской колонизации современного Нью-Йорка этот участок был частью охотничьих угодий индейского племени Векуаесгик . После того, как британцы основали провинцию Нью-Йорк , эта территория стала частью «Тысячеакрового тракта», принадлежавшего нескольким английским и голландским поселенцам в 1667 году. [7] Стивен Де Ланси приобрел землю от современных 78-й до 89-й улиц до 1729 года и использовал ее как свое загородное поместье. [8] [9] Он умер в 1741 году и оставил поместье своему сыну Оливеру Де Ланси. [10] Чарльз Уорд Апторп приобрел южную часть поместья Де Ланси в 1763 году и развил там ферму Апторп . К 19 веку дочь Апторпа Шарлотта вышла замуж за Джона К. Вандена Хевела, [a] и пара заняла этот участок. [9] [10] На ферме находился двухэтажный дом с каменными стенами и двускатной крышей , построенный в 1759 году и использовавшийся в качестве гостиницы Burnham's Hotel в 19 веке. [12] [13] Ванден Хевелы пользовались поместьем только до 1850-х годов, [14] а к 1880-м годам дом превратился в место для «призовых боев, петушиных боев и всех видов незаконных практик». [12] Дом был снесен в 1905 году, когда был построен Apthorp, [12] [15] после чего он сильно обветшал. [11]
Здание Apthorp было спроектировано в стиле итальянского Возрождения архитектурной фирмой Clinton and Russell . [2] Оно имеет двенадцать этажей. [3] [16] Проект здания частично основан на дизайне Палаццо Питти во Флоренции. [14] [17] Джон Дауни был генеральным подрядчиком по строительству. [18] [19] Кроме того, Фрэнк Уильямс был дизайнером интерьера, Batterson & Eisele предоставили мрамор, WH Jackson Company установила плитку и камины, а Atlantic Terra Cotta Company изготовила архитектурную терракоту . [20]
Фасад был спроектирован как вариация трехэтажного палаццо эпохи Возрождения . Таким образом, фасад разделен горизонтально на три секции: трехэтажное основание, семиэтажный ствол и двухэтажную верхнюю часть. [3] [21] Углы здания, а также центральные секции каждого фасада, содержат вертикально расположенные угловые элементы . [22] Самые внешние отсеки шире других на фасаде и обрамлены угловыми элементами. Эти внешние отсеки, а также горизонтальные стринговые молдинги , оба артикулируют в остальном прямоугольную массу. [22] Фасад содержал 2000 окон, когда здание было завершено. [23] Большинство окон на фасаде прямоугольные, но есть арочные окна на третьем, десятом и двенадцатом этажах. [24] [25] Фасад сохраняет многие из своих оригинальных элементов дизайна, но такие объекты, как решетки, отверстия для кондиционеров и светильники, были установлены за эти годы. [26]
На западном и восточном фасадах фасада (соответственно, обращенных к Вест-Энд-авеню и Бродвею) в центре находится трехэтажный арочный порт-кошер [17] , окруженный по бокам рустованными блоками. [22] [27] Входы содержат сложные кованые ворота с завитыми решетками , увенчанные позолоченными головами оленей [28] и стилизованными вариациями имени «Апторп». [22] По обе стороны каждой арки находятся пилястры в коринфском стиле , которые, в свою очередь, увенчаны большими скульптурными изображениями женщин на четвертом этаже. Кроме того, краеугольный камень каждой арки содержит голову в капюшоне, в то время как пазухи с обеих сторон содержат барельефы женщин. [ 22] Входы также украшены гирляндами [17] Фасад первого этажа в значительной степени был преобразован в витрины. [25]
С четвертого по десятый этажи в основном облицованы гладким известняком, за исключением углов, которые содержат угловые элементы. [22] [25] Самые внешние отсеки содержат балконы на пятом этаже. [25] Пять центральных отсеков западного и восточного фасадов и две группы из двух отсеков на каждом из северных и южных фасадов содержат рустованный известняковый фасад. В пяти центральных отсеках западного и восточного фасадов окна увенчаны либо плоскими перемычками , либо арочными фронтонами , а окна десятого этажа также имеют замковые камни. [22] Одиннадцатый и двенадцатый этажи спроектированы аналогично лоджии и содержат двухсветные арки, которые искусно украшены и разделены пилястрами . [22] [25] Над двенадцатым этажом находится выступающий карниз . Также есть два павильона на крыше с крыльями [22] и лоджиями . [29] Первоначально павильоны на крыше использовались как сады на крыше летом и как закрытые гостиные зимой. [22] Рядом с павильоном находилась детская игровая комната. [20]
Две арки на Вест-Энд Авеню и Бродвее ведут во внутренний двор. [30] Внутренний двор обеспечивает вход во все квартиры и служит также световым двором для внутренних помещений каждой квартиры. [16] [22] Его размеры указаны как около 134 на 95 футов (41 на 29 м) в поперечнике. [30] Внутренний двор является одним из немногих автомобильных дворов в многоквартирном доме в Нью-Йорке. [31]
Двор имеет овальный подъездной путь, восьмиугольный сад и два фонтана. [30] Фасад двора оформлен аналогично внешнему фасаду. Мебель, такая как мраморные скамейки и статуи, также размещена внутри двора. [11] На каждом углу находятся навесы из железа и стекла, которые закрывают входы в здание. [22] [32] Проходы с северной и южной сторон двора спускаются в подвал для персонала. [16] [20] Навесы, подъездная дорожка для экипажей и фонтан были предназначены для того, чтобы придать двору вид европейской городской площади или двора королевского особняка. Кроме того, двор предоставлял арендаторам частное, открытое общественное пространство. [32]
.jpg/1280px-First_floor_plan_of_the_Apthorp_Apartments_(NYPL_b11389518-417146).jpg)
Здание разделено на четыре секции, обозначенные как A–D [33] , и расположенные вокруг центральной мощеной подъездной дороги и двора. [34] Первоначально в подвале находилась механическая установка, которая снабжала теплом, электричеством и льдом каждую квартиру. [20] [35] Установка содержала два комплекта холодильников и восемь котлов. Поскольку установка была размещена под двором, а не под самим зданием, это уменьшило вибрации в квартирах. [20]
Шесть служебных лифтов ведут из подвала на все этажи, в то время как четыре пассажирских лифта курсируют между вестибюлем и верхним этажом. [20] Здание содержит стальную надстройку , включая балки перекрытий из чугуна . Перегородки между каждой квартирой сделаны из терракоты, что должно было ограничить распространение огня. [23] [36] Мрамор, стекло, оникс и светлый камень использовались только в декоративных целях, и изначально в Апторпе не было никаких деревянных украшений, за исключением мебели. [36] В качестве дополнительной меры противопожарной защиты здание также содержало двери из каламеина и систему стояков . Кроме того, в каждом углу здания находился почтовый желоб . [27]
Каждая из четырех секций здания имеет собственный вестибюль с лифтами и лестницами; двери каждого вестибюля имели мраморные рамы, а стены вестибюлей были сделаны из каенского камня . [22] Согласно первоначальному проекту, на первом этаже располагались кабинеты врачей, в которые можно было попасть прямо с улицы, [37] в дополнение к аптеке и банку на Бродвее на углу с 78-й и 79-й улицами. [35] [38] Одна из двухуровневых квартир на первом этаже была кабинетом врача, а спальня находилась на верхнем уровне. [20] На момент завершения строительства Апторпа большие многоквартирные дома в Нью-Йорке обычно не имели витрин на первом этаже, поскольку общественность обычно считала такие здания полностью жилыми. [38] Офисы на первом этаже были переоборудованы в витрины в какой-то момент между 1910 и 1939 годами. [26]
В 2011 году в подвале была построена зона отдыха площадью 8300 кв. футов (770 м2 ) с тренажерным залом, игровой комнатой и развлекательным центром. В помещении есть пробковые и дубовые полы, позолоченные гипсовые колонны и покрытые мрамором столы. [39]
.jpg/1280px-Plan_of_fourth_to_eleventh_floors,_the_Apthorp_Apartments_(NYPL_b11389518-417148).jpg)
Когда Apthorp был достроен, его позиционировали как самый большой многоквартирный дом в мире. [30] [40] Первоначально в нем было 104 квартиры. [22] [14] [20] На первых двух этажах располагались семь дуплексов , расположенных на двух уровнях, а также несколько одноэтажных квартир. [35] На 12-м этаже располагались гостевые комнаты с собственными ванными комнатами в трех углах здания. Также на этом этаже располагались дополнительные спальни и ванные комнаты для слуг; две прачечные с 140 или 150 ваннами; и гладильные и сушильные комнаты. [20] [35] В прачечной было 20 кипящих ванн и 20 сушилок, а в гладильной комнате было 20 утюгов. Здание также было оборудовано сотнями приборов, таких как телефоны, почтовые желоба и пепельницы. [41]
Типичный этаж вмещал десять квартир, каждая с несколькими комнатами; [22] [42] большинство квартир были расположены как дуплексы. [20] [43] Типичная квартира включала в себя мраморный вестибюль, по крайней мере две ванные комнаты и от шести до двенадцати дополнительных комнат. [14] [44] Нижний уровень каждой квартиры обычно содержал вестибюль, кухню, бильярдную, столовую и помещения для прислуги, в то время как верхний уровень содержал гостиную, библиотеку, спальни и ванные комнаты. [37] Комнаты были необычно большими; например, некоторые столовые имели размеры 16 на 24 фута (4,9 на 7,3 м), а некоторые гостиные — 17 на 28 футов (5,2 на 8,5 м). [16] В апартаментах также были главные спальни размером 17 на 24 фута (5,2 на 7,3 м) с мраморными каминами. [45] Ширина коридоров составляла 44 дюйма (1100 мм), что намного шире, чем в сопоставимых резиденциях на Парк-авеню , а в квартирах также были окна размером 8 футов (2,4 м) и потолки высотой 11 футов (3,4 м). [46]
Апартаменты были спроектированы в различных стилях, включая стиль Адама , колониальный , елизаветинский , Франциска I , Людовика XIV , Людовика XV и Людовика XVI . [20] [44] Некоторые из апартаментов включали люстры Baccarat , деревянные панели, карнизы и гравированные двери, [47] в дополнение к мраморным лестницам. [48] В салонах были резные каминные полки из мрамора, а французские двери имели стеклянные панели. [17] Другие особенности дизайна включали радиаторы, скрытые под подоконниками, в дополнение к газовым трубам с прямоугольными «разрывами» для предотвращения взрывов газа. [20]
В 1930-х и 1940-х годах первоначальные квартиры были разделены. [35] [42] После этих изменений Apthorp был разделен на 165 квартир. [14] Apthorp был преобразован в кондоминиумы в 2010 году, [49] [50] а некоторые квартиры были объединены, в результате чего в здании стало примерно 155 квартир. [51] [40] Квартиры включают такие детали, как декоративные столярные изделия и отделка, высокие потолки и окна, а также паркетные полы. [52] По состоянию на 2020 год [обновлять]самая большая квартира в Apthorp — это квартира площадью 6100 кв. футов (570 м2 ) с пятью спальнями и семью ванными комнатами. [53] Помещения для прислуги на верхнем этаже также были преобразованы в пентхаусы. [54] Кроме того, в 2014 году Комиссия по сохранению достопримечательностей Нью-Йорка (LPC) одобрила планы строительства двухэтажного пентхауса, утопленного в крышу. [55]
В начале 19 века жилые комплексы в городе в основном ассоциировались с рабочим классом. К концу 19 века жилые комплексы также стали востребованы средним и высшим классами. [56] Между 1880 и 1885 годами в городе было построено более девяноста многоквартирных домов. [57] Тем временем Уильям Уолдорф Астор построил отель Waldorf в 1893 году на месте будущего Эмпайр -стейт-билдинг . [58] После успеха отеля Waldorf Астор решил построить Graham Court , жилой дом на Седьмой авеню в Гарлеме , а затем Apthorp в Верхнем Вест-Сайде. [58] [59] Астор владел недвижимостью в течение нескольких лет, не занимаясь ее развитием. [59] Он нанял Клинтона и Рассела, которые работали над Graham Court, для проектирования Apthorp. [11] [59]
В ноябре 1901 года Астор объявил, что потратит 2,5 миллиона долларов на возведение жилого дома в квартале, ограниченном Бродвеем, Вест-Энд-авеню и 78-й и 79-й улицами. В то время первая линия метро в городе строилась под Бродвеем со станцией на 79-й улице, и Астор планировал построить вход из подвала своего здания прямо в метро. [37] [60] Астор не планировал начинать строительство немедленно, так как договоры аренды существующих жильцов участка не истекли, а метро не открылось; [37] в конечном итоге метро открылось в 1904 году . [61] Клинтон и Рассел составили планы здания к середине 1905 года. В то время планировалось, что здание будет высотой в 20 этажей и в нем будут квартиры с четырьмя-восемнадцатью комнатами. [62] Тем не менее, Астор продолжал откладывать строительство здания. [63] [64] Задержка была вызвана недовольством Астора профсоюзами, которые строили отель Astor на Таймс-сквер , а также тем фактом, что Астор не мог решить, должно ли здание на 79-й улице быть 14- или 16-этажным. [63]
Рабочие начали расчищать участок в октябре 1905 года. [12] [15] Джон Дауни, который построил отели Waldorf и Astor, [45] был нанят в качестве генерального подрядчика в том же месяце. [18] [19] К концу 1905 года рабочие вели раскопки на участке 24 часа в сутки, но Astor не подал планы в Департамент строительства города Нью-Йорка . [16] Клинтон и Рассел подали планы на многоквартирный дом в январе 1906 года . [65] В то время сооружение должно было называться «Apthorpe», [65] [37] в честь фермы Apthorp. [66] [67] Работа заняла почти три года из-за передовых механических систем и огнестойкого каркаса Apthorp. [68] Apthorp был завершен в августе 1908 года. [69] [70] Строительство здания обошлось в 2 миллиона долларов, а земля обошлась еще в 1 миллион долларов. [43] Apthorp был одним из нескольких многоквартирных домов начала 20 века в Верхнем Манхэттене, которые в первую очередь были идентифицированы по официальному названию; в то время многие новые многоквартирные дома в этом районе были известны по своим адресам. Кристофер Грей из The New York Times описал Apthorp как один из нескольких многоквартирных домов, которые были достаточно известны, «чтобы просто сохранить свои названия в обычном порядке». [71]
Apthorp был почти полностью занят на момент своего открытия, несмотря на то, что взимал арендную плату до 6500 долларов в год. [69] Когда Apthorp открылся, он обслуживал в основном людей, которые жили поблизости на West End Avenue или Riverside Drive . [45] В отличие от старых многоквартирных домов, куда большинство жильцов переехали из частных домов, около трети его жильцов переехали из других многоквартирных домов, таких как Graham Court и Ansonia . [38] После того, как в 1914 году на Бродвее между 89-й и 90-й улицами открылся отель Apthorp с похожим названием, и отель, и многоквартирный дом часто получали почту и телефонные звонки, предназначенные для другого здания. Astor запросил судебный запрет, чтобы этот отель не использовал название Apthorp, но судья штата постановил, что Astor не имеет прав на название «Apthorp». [70] В 1925 году газета New York Herald Tribune сообщила, что Асторы рассматривали возможность продажи Апторпа синдикату, [72] хотя этого не произошло. [45]
Семья Астор наняла Clinton & Russell в 1928 году, чтобы переоборудовать первый этаж в бронзовые и мраморные витрины. К следующему году в Apthorp было зарегистрировано девять магазинов. [38] City Bank-Farmers Trust Company , действующая в качестве попечителя поместья Астор, назначила фирму Wood and Dolson агентом по аренде здания в 1930 году. [45] С началом Великой депрессии состоятельные жильцы больше не хотели платить такую высокую арендную плату. [73] В результате несколько первоначальных квартир были разделены на более мелкие квартиры. [35] [42] создавая квартиры с тремя-пятью комнатами. [68] [45] Кроме того, спальни слуг были переоборудованы в квартиры. В общей сложности количество квартир увеличилось на 57. [35] Арендаторы сдавали многие из небольших квартир вскоре после их ремонта. [74] Фасад здания был очищен паром в середине 1933 года, примерно в то же время, когда происходило разделение квартир. [75] К 1940-м годам жильцы здания в основном были заняты в таких сферах бизнеса, как медицина, финансы, банковское дело и брокерские услуги в сфере недвижимости. [68]
В июне 1950 года поместье Астора заключило договор о продаже Апторпа Александру Гроссу, президенту Apthorp Estates Inc., по цене, близкой к оценочной стоимости здания в 2,45 миллиона долларов. [76] Продажа была завершена в июле того же года, ознаменовав первую смену владельца в истории здания. [77] [78] Вскоре после этого City Bank-Farmers Trust Company продала ипотеку здания в размере 1,5 миллиона долларов неустановленному университетскому фонду. [79] В 1953 году Гросс продал здание Fox-Long Realty Corp. за 3 миллиона долларов; покупатель заплатил 800 000 долларов наличными и взял на себя ипотеку здания в размере 2,2 миллиона долларов. Fox-Long немедленно перепродала здание Apthorp Realty Associates, фирме, базирующейся в Бронксе . [80] В середине 1957 года компания Apthorp Realty Associates снова продала здание синдикату инвесторов. [6] [81] В то время в Apthorp было указано 158 квартир, 13 магазинов и гараж на 140 мест в подвале. [6]
Оригинальные фасады здания были заменены пластиковыми вывесками к 1960-м годам. [82] LPC объявил здание официальной городской достопримечательностью в 1969 году. [83] К тому времени Apthorp принадлежал юристу по имени Милтон Кестенберг, [84] и его арендаторы выступали за преобразование здания в жилищный кооператив . [85] [86] В то время многие здания на Верхнем Вест-Сайде были преобразованы в кооперативы или находились в процессе этого. [85] Предлагаемое преобразование Apthorp было необычным, поскольку преобразования кооперативов в Нью-Йорке обычно предлагались владельцами зданий. В конечном итоге преобразование не произошло. [84] В 1975 году владелец здания предложил добавить будку охраны во дворе. [87]
Группа под названием 390 West End Associates владела Apthorp к концу 1980-х годов. [88] В результате изменений в государственных и городских законах в 1990-х годах, арендодатели в Нью-Йорке могли отремонтировать квартиры с регулируемой арендной платой, чтобы отменить регулирование, при условии, что арендатор зарабатывал более 250 000 долларов в год и платил более 2000 долларов в месяц. [89]
В конце 1990-х годов, чтобы привлечь арендаторов, таких как банкиры и руководители компаний, 390 West End Associates отремонтировали здание за 10 миллионов долларов. Фасад был очищен, и был добавлен сторожевой домик. Также были отремонтированы сантехника, электропроводка, электроприборы и кондиционеры в квартирах. Они также установили большую мраморную статую в 1998 году, но многие существующие арендаторы посчитали статую экстравагантными расходами, особенно с учетом того, что их арендная плата росла. [73] Также росло недовольство между существующими арендаторами с регулируемой арендной платой, которые платили всего 2000 долларов в месяц за восьмикомнатные квартиры, и арендодателями, которые могли снять ту же квартиру за 10 000 долларов по рыночным ценам. Жильцы подали несколько исков, утверждая, что несколько покупателей квартир подкупили арендодателей и существующих арендаторов, и что арендодатели незаконно дерегулировали квартиры. [89] После того, как в начале 1997 года на крыше здания был обнаружен труп немецкого туриста, [90] The New York Times написала, что «некоторых арендаторов это поразило не как странность, а как метафора, знак того, насколько сюрреалистической стала жизнь в Апторпе». [89] Джо Виноградофф, давний арендатор, сказал в интервью, что Апторп был «красив снаружи, но внутри это труп». [89]
The Times писала в 2002 году, что Apthorp «превращался из удобной иконы Вест-Сайда в позолоченный дворец для очень, очень богатых». [73] В то время 390 West End Associates обратились в Отдел жилищного строительства и обновления сообщества штата Нью-Йорк с просьбой разрешить повысить ежемесячную арендную плату на 25 долларов за комнату, чтобы они могли оплатить замену лифта в размере 1,8 миллиона долларов. Две группы арендаторов возражали против этого предложения, заявляя, что повышение арендной платы приведет к дерегулированию некоторых квартир. [73] На встрече в 2004 году некоторые жильцы утверждали, что качество услуг, включая доставку почты, вывоз мусора и техническое обслуживание, снизилось, поскольку многие давние сотрудники вышли на пенсию. [91] Кроме того, в 2005 году Апелляционный суд Нью-Йорка постановил, что владельцы сдали квартиры в аренду человеку, который согласился не использовать их в качестве своего основного места жительства, а затем сдали квартиры в субаренду людям, которые в основном жили в Apthorp. [92] К тому времени арендаторы, снимающие жилье по рыночной ставке, регулярно платили от 8000 до 20 000 долларов в месяц. [93]
Застройщик многоквартирных домов Морис Манн согласился купить здание в ноябре 2006 года за сумму от 425 до 426 миллионов долларов. [93] [94] Это составило около 2,4 миллиона долларов за квартиру, самая высокая цена за единицу, когда-либо уплаченная за здание сдаваемых в аренду апартаментов в Манхэттене. [95] [96] Хотя несколько других участников торгов, таких как The Related Companies, предлагали переоборудовать Apthorp в кондоминиумы, Манн сказал, что не будет переоборудовать здание в кондоминиумы. [33] [93] На момент продажи 96 из 163 арендуемых квартир имели стабилизированную или контролируемую арендную плату. [33] [34] Из тех квартир, которые не были защищены регулированием арендной платы, 40 были заняты жильцами, которые платили арендную плату по рыночной ставке, а 27 оставались пустыми. [33]
Незадолго до завершения продажи в марте 2007 года один из ключевых финансистов проекта вышел из сделки, поэтому Манн получил 55 миллионов долларов от Льва Левиева из Africa Israel Investments . [97] На следующий день после того, как Манн приобрел Apthorp, Левиев купил 50 процентов акций здания. Левиев намекнул, что здание будет преобразовано в кондоминиумы, а Africa Israel и Манн выступят соавторами проекта. [95] [98] Левиев и Манн публично не подтверждали слухи о преобразовании кондоминиума до середины 2007 года, когда арендная плата многих арендаторов выросла более чем вдвое, что побудило некоторых из них съехать. Манн хотел рекламировать Apthorp как роскошный кондоминиум, но несколько бывших арендаторов заявили, что здание страдало от нескольких проблем, включая свинцовую краску, асбест , коричневую воду и отсутствие центрального кондиционирования в некоторых квартирах. В августе 2007 года Левиев и Манн представили арендаторам отвлекающий проспект , в котором говорилось, что существующие арендаторы не будут принудительно выселены, когда начнется преобразование кондоминиума в жилой дом. [33]
Генеральный прокурор Нью-Йорка одобрил план Левиева и Манна по предложению кондоминиумов в мае 2008 года. [99] [100] Запрашиваемые цены, почти 3000 долларов за квадратный фут (32 000 долларов за м2 ) , [101] [102] сделали его «одним из самых дорогих проектов по переоборудованию кондоминиумов» за всю историю, согласно The New York Times . [102] Anglo Irish Bank предоставил первый ипотечный кредит в размере 385 миллионов долларов, в то время как Apollo Real Estate Advisors предоставил второй ипотечный кредит в размере 135 миллионов долларов для переоборудования Apthorp's. [97] Ингрид Биркхофер и Фернандо Папале из BP Architects были наняты для ремонта квартир, [46] а Prudential Douglas Elliman был нанят для маркетинга здания. [46] Холдинговая компания JSR Capital купила 40 квартир и сдала их в аренду. [47] Переоборудование было отложено из-за споров между партнерами, возражений существующих арендаторов и финансового кризиса 2007–2008 годов . [103] Многие арендаторы либо не могли позволить себе повышенную арендную плату, либо им не предлагали компенсацию за свои квартиры. [46] Парковка здания также была закрыта в 2008 году после того, как городские власти обнаружили структурные дефекты; [51] [104] парковка была открыта вновь к 2010 году. [51]
В декабре 2008 года Apollo обратилась с просьбой о привлечении капитала в размере 22,7 млн долларов и попросила спонсоров представить бизнес-план для Apthorp, что побудило Манна подать в суд на Apollo. [97] Это побудило Apollo пригрозить конфискацией здания в январе 2009 года. [105] [97] [106] Соучредители Манна, Feil Organization и Africa Israel, обвинили его в ненадлежащем управлении проектом; [105] [107] судья дал партнерам шесть дней на разрешение их спора. [106] Спонсоры, которые ранее согласились обратиться в раввинский суд в случае возникновения разногласий, не смогли даже договориться о раввинском суде, в котором они будут искать арбитраж. [105] В конечном итоге Манн согласился уйти с поста управляющего зданием, сохранив при этом свою долю собственности. [107] [108] Broadwall Management, дочерняя компания Feil Organization, взяла на себя функции управляющего зданием. [109] В марте 2009 года Манн подал в суд, чтобы помешать Africa Israel и Feil Organization рефинансировать Apthorp с помощью кредита от Anglo Irish Bank; [110] иск был урегулирован в следующем месяце. [111] Позже Манн вообще вышел из проекта. [112]
Чтобы привлечь покупателей, Africa Israel и Feil Organization снизили цены на кондоминиумы примерно на треть, до 1950 долларов за квадратный фут (21 000 долларов за м2 ) , в начале 2009 года. [101] В июле 2009 года спонсоры наняли Долли Ленц в качестве брокера здания; [113] [114] на тот момент 17 квартир были проданы по контракту. [114] Спонсорам нужно было продать 25 квартир в течение шести недель. [115] Это было связано с государственным законом, который требовал, чтобы 15 процентов квартир были проданы в течение 15 месяцев с момента одобрения предложения о продаже кондоминиума. [46] Между тем, к концу 2009 года существующие жильцы утверждали, что реновация вызвала многочисленные проблемы, включая высокие уровни асбеста и свинца, [109] а также заражение грызунами. [116] Это побудило городских чиновников провести расследование в отношении Апторпа, [109] а генеральный прокурор Нью-Йорка Эндрю Куомо провел детальную проверку здания в начале 2010 года. [117] К тому времени план переоборудования кондоминиума столкнулся с таким количеством проблем, что сайт недвижимости Curbed опубликовал обновления по проекту под заголовком «Как Апторп превращается». [118]
Офис генерального прокурора объявил предложение о кондоминиуме вступившим в силу в мае 2010 года, [49] [50] что позволило спонсорам начать финализацию договоров купли-продажи. [50] [103] Первая продажа кондоминиума была завершена в июле 2010 года, когда 38 квартир были заключены контрактами. [119] [120] Журнал Real Deal сообщил, что брокеры рассчитывали заключить контракты на сумму около 100 миллионов долларов в течение шести недель; [120] квартиры продавались по цене до 16 миллионов долларов каждая. [50] [115] В том же месяце Anglo Irish реструктурировала ипотечный кредит, который она выдала на недвижимость. [121] Сообщается, что несколько покупателей сдали свои квартиры в аренду, что побудило генерального прокурора расследовать эти обвинения. [122] Вся команда по продажам здания ушла в отставку в сентябре 2010 года, заявив, что им не заплатили комиссию. [123] [124] Продажи возобновились после того, как в ноябре того же года Corcoran Sunshine был нанят в качестве торгового агента здания. [125] [126] Торговый кондоминиум здания был продан в январе 2011 года за 37 миллионов долларов. [127] [128] К середине 2011 года четверть квартир была продана, в то время как около половины всех квартир оставались под регулированием арендной платы. [115] Кроме того, в том же году Stephen Sills Associates спроектировали зону отдыха в подвале. [39]
Даже после переоборудования кондоминиума существующие жильцы утверждали, что здание все еще имеет существенные проблемы. [129] После того, как Anglo Irish попыталась продать первый ипотечный долг здания, Africa Israel подала в суд в сентябре 2011 года, чтобы предотвратить продажу долга. [130] [131] В то время Anglo Irish продавала все свои коммерческие активы недвижимости в Соединенных Штатах. Чиновники банка утверждали, что спонсоры Apthorp отказались от права продавать долг, поскольку они не смогли продать определенное количество кондоминиумов и, таким образом, не выполнили свои обязательства по кредиту. [132] Офис генерального прокурора также остановил продажу кондоминиумов в Apthorp и приказал спонсорам вернуть депозиты покупателей. По словам генерального прокурора Эрика Шнайдермана , спонсоры сделали противоречивые заявления; Africa Israel еще в феврале 2011 года знала, что Anglo Irish хотела продать кредит, но в то время дала показания о том, что продажа не повлияет на здание или его спонсоров. [133] [134] Africa Israel отозвала свой иск в декабре 2011 года, [135] и судья дал разрешение Anglo Irish Bank продать долг по ипотечному кредиту Arefin US Investment, дочерней компании Area Property Partners. [136]
Africa Israel передала Apthorp компании Area Property Partners в августе 2012 года, вскоре после того, как Arefin приобрела долг. [137] [138] [116] Здание было рефинансировано с помощью первой ипотеки в размере 125 миллионов долларов от Macquarie Bank и мезонинного кредита в размере 60 миллионов долларов от Macquarie и Arefin. На тот момент было продано только 50 из 163 квартир. [137] В октябре того же года владельцы кондоминиумов проголосовали за изменение устава Apthorp, чтобы спонсоры больше не несли финансовой ответственности за непроданные кондоминиумы. [139] Ричард Дж. Мак из Area Property Partners сказал, что, хотя предыдущие спонсоры уже отремонтировали общие помещения здания, «модернизация отделки и объединение квартир — это то, чем мы продолжаем заниматься». [140] После того, как истек срок аренды 40 квартир, принадлежащих JSR Capital, эти квартиры также были отремонтированы. [47] [48]
Новые спонсоры наняли Goldstein, Hill & West Architects в июле 2013 года для проектирования двухэтажной пристройки над крышей с четырьмя пентхаусами . [141] [142] Спонсоры заявили, что новые пентхаусы обеспечат финансирование ремонта остальной части здания. [143] Несмотря на противодействие владельцев кондоминиумов и других местных жителей, Совет сообщества Манхэттена 7 наложил вето на эти планы в сентябре 2013 года, [143] [144] и LPC воздержался от одобрения пентхаусов. [145] В следующем январе LPC потребовал, чтобы Hill West перепроектировал пентхаусы. Планы требовали единогласного согласия владельцев кондоминиумов, но многие владельцы указали, что не поддержат ни одну из версий плана пентхауса. [146] Когда спонсоры представили новый план пентхаусов в июне 2014 года, многочисленные жители выразили неодобрение. [147] Уменьшенная версия пентхаусов была окончательно одобрена в августе 2014 года. [55]
Парковка в подвале Apthorp была продана в середине 2014 года за 12,3 миллиона долларов. [51] Примерно в то же время Ares Management (которая приобрела активы Area Property Partners, включая Apthorp) уволила Corcoran Sunshine как брокерскую фирму здания. Вместо этого у Ares был собственный персонал, занимающийся маркетингом кондоминиумов. [51] Совместное предприятие Thor Equities и Imperial Companies купило 70 кондоминиумов в 2016 году на общую сумму 112 миллионов долларов. [148] [149] К 2024 году денежный поток Apthorp значительно сократился, а доход от здания покрывал только 88% его расходов. Были опасения, что один из основных арендаторов здания, Chase Bank , съедет. [150]
На протяжении многих лет Апторп привлекал многих медийных личностей, включая писателей, актеров и знаменитостей, а также руководителей NBC и Warner Brothers . [93] Среди известных жителей были:
Кроме того, бывший представитель США Бето О'Рурк когда-то работал няней в семье, проживавшей в Апторпе. [155]
В 1970-х годах архитектурный критик Пол Голдбергер описал Apthorp как одно из 10 лучших многоквартирных зданий города, сказав: «Детализация искусна во всем, с замысловатыми коринфскими пилястрами над входом [...] Трехэтажная входная арка монументальна, но гостеприимна, а центральный двор великолепен, спокойное убежище от шума соседнего Бродвея». [21] Голдбергер, писавший об Apthorp и близлежащих Belnord и Astor Court в 1979 году, сказал: «Все здания разделяют недостаток многоквартирных домов с внутренним двором, заключающийся в плохом освещении слишком многих квартир, но они также разделяют способность всех хороших зданий с внутренним двором создавать гораздо больше, чем обычные здания, ощущение частного, безопасного мира». [156] Кристофер Грей писал в 1987 году, что Апторп, наряду с Ансонией и Белнордом, «придали космополитическую электрификацию» участку Бродвея к северу от 59-й улицы . [157] Репортер The New York Times писал в 1997 году, что название Апторпа «парит рядом с названиями Ансонии, Дакоты и Белнорда в пантеоне роскошных резиденций на Верхнем Вест-Сайде». [89] Путеводитель AIA Guide по Нью-Йорку назвал Апторп «монументальным и великолепным». [158]
К концу 1980-х годов Апторп использовался как место съемок около 30 фильмов и шоу каждый год. Хотя это часто вызывало жалобы от жильцов, владелец здания в то время, 390 West End Associates, сказал, что арендаторы организовали многие из этих съемок фильмов. [88]
В данной статье использован текст из этого источника, находящегося в общественном достоянии .
Медиа, связанные с Apthorp на Wikimedia Commons
