Преследование арендодателя — это намеренное создание арендодателем или его агентами условий, которые неудобны для одного или нескольких арендаторов, с целью побудить их добровольно отказаться от договора аренды . Это незаконно во многих юрисдикциях, либо в соответствии с общими законами о преследовании , либо в соответствии с конкретными мерами защиты, а также в соответствии с условиями договоров аренды или соглашений об аренде. [1] [2] [3]
Этот вид деятельности может быть более распространен в регионах, где законы о контроле арендной платы применяются к аренде, при этом контролируемые арендной платой цены не распространяются на последующую аренду, что позволяет арендодателям устанавливать более высокие цены, когда текущий арендатор съезжает. [1]
Преследование арендаторов может включать такие практики, как удержание содержания, нападение, словесные оскорбления или письменные оскорбления. [4] Одним из примеров является сексуальное домогательство , также известное как «секс в аренду». Эта практика подразумевает, что арендодатели сдают недвижимость, комнаты или другие помещения людям в обмен на сексуальные услуги. [5] Этот вопрос поднимался как британскими СМИ, так и депутатами , а тогдашний министр юстиции Дэвид Лидингтон предположил, что такие договоренности нарушают Закон о сексуальных преступлениях 2003 года , заявив, что «... правонарушение совершается, когда человек предлагает жилье, поскольку он подстрекает/заставляет другого человека заняться с ним сексом в обмен на «плату»». [6] [7]
Методы, используемые в случаях притеснения арендодателя, включают, помимо прочего, следующее: [3]
В общем праве арендаторы имели право на «спокойное пользование» арендованными помещениями. [9] Американское общее право также приняло «гарантию пригодности для проживания», которая гарантирует, что жилые помещения остаются в состоянии ремонта. [9]
В Соединенном Королевстве и Содружестве Закон о правах человека может служить основой для установления того, что является справедливым и разумным между арендатором и арендодателем. Право на частную и семейную жизнь, а также право пользоваться своим имуществом закреплены в этом законе. Право на эффективное средство правовой защиты и право свободно выражать свое мнение должны давать арендатору уверенность в том, что он сможет искать своевременное и разумное решение, если он страдает или находится под давлением . Хотя законодательство о правах человека , как правило, подлежит исполнению только в отношении государственных органов , оно обеспечивает рамки разумности .
В зависимости от конкретных обстоятельств законодательство Соединенного Королевства, такое как Закон об общественном порядке 1986 года и Закон о мошенничестве 2006 года, может предусматривать конкретные средства правовой защиты. Как общее право, так и законодательство об общественном порядке считают правонарушением противоправное поведение лиц в жилище, например, нарушение спокойствия . Законодательство о мошенничестве считает правонарушением получение лицом неправомерной или принудительной выгоды (денежной или иной) лично или для представляемого им органа.
Во многих местных юрисдикциях действуют особые законы о взаимоотношениях арендодателя и арендатора, в которых излагаются обязанности арендодателя, нарушение которых может считаться «притеснением». Например, в Калифорнии раздел Гражданского кодекса 1954 года ограничивает право арендодателя на въезд, [10] в Нью-Мексико действует обширный «Закон об отношениях между владельцем и жильцом» [11] , а в Нью-Йорке для внесения любых изменений в условия проживания требуется Сертификат об отсутствии притеснений (COHN). [12] [13]
Ведение бизнеса внутри или в жилище должно зависеть от разумности и готовности сторон. Если арендодатель желает осматривать жилище через разумные промежутки времени и в разумные сроки, желательно закрепить это в надлежащем договоре.
В любом случае цель проверки должна быть ясна, а проведение проверки должно быть надлежащим образом регламентировано. Целью любой проверки является обеспечение целостности и надлежащего содержания имущества, а также соблюдение соглашения, существующего между арендодателем и арендатором. Вход в жилище не дает арендодателю права собирать информацию, расследовать или вмешиваться в личную жизнь арендатора. О любой установке оборудования для наблюдения, такого как видеокамеры, необходимо сообщать жильцам и/или арендодателям; такое наблюдение разрешено только в общих зонах, то есть видеокамеры не допускаются в помещениях с дополнительными ожиданиями конфиденциальности, таких как спальни и ванные комнаты. [14] [15] Краткосрочное проживание, такое как проживание в AirBNB, также защищено от вуайеризма/наблюдения в соответствии с теми же ожиданиями: хозяева/арендодатели должны предупреждать гостей/арендаторов о видеокамерах, и эти устройства ограничены общими зонами. [16] Если арендатору некомфортно иметь дело с арендодателем или агентом, то арендатор может пожелать назначить представителя или друга. В любом случае следует сделать простую и разумную запись.
Коммерческие арендодатели не могут беспокоить своих арендаторов, вмешиваясь в работу входа в коммерческое здание любым способом, включая создание реальных или метафорических барьеров. Примером реального барьера может быть заколачивание магазина, а примером метафорического барьера может быть невыполнение требования по уборке снега с тротуаров. [17] [18]
Время, необходимое для выполнения задачи, должно быть разумным. Арендатор может не желать вести дела внутри жилого помещения и может обоснованно попросить арендодателя встретиться или провести дела в другом месте или по другому адресу.
Например, арендодатель (или агент) может посетить помещение, чтобы провести осмотр, который обычно занимает всего несколько минут. Затем стороны могут договориться обменяться простым письменным изложением фактов , а затем встретиться в нейтральном месте для обсуждения вопроса или средства правовой защиты.
За исключением случаев проведения ремонтных работ, замены или других работ, арендодатель должен ограничить время и частоту входов до минимально возможного уровня [19] [20]
После того, как человек снял квартиру , он имеет законное право владеть ею в течение срока аренды. Арендодатель должен предоставить арендатору разумное уведомление, прежде чем он сможет войти в частный дом арендатора.
Первоначально, в сельскохозяйственном обществе , закон предполагал, что арендодатель сдаст недвижимость в аренду арендатору, а затем оставит арендатора в покое. Он не давал арендодателю права доступа, но также и ответственности за ремонт. Современная городская аренда, особенно в многоквартирном доме со множеством систем, охватывающих все здание, заставила этот закон измениться. Теперь арендодатель обязан производить ремонт и получает право доступа для этой цели. Но это не отменяет права арендатора на неприкосновенность частной жизни и на «тихое пользование» помещением.
Один из наиболее распространенных споров между арендодателем и арендатором касается доступа для проведения ремонтных работ. В разных странах существуют правила, в которых упоминаются кодексы или опасности. Эти кодексы и опасности различаются в зависимости от юрисдикции штата или страны. [21] [22] Для того чтобы арендодатель мог выполнить свою юридическую обязанность по проверке и обслуживанию арендуемой собственности, арендатор должен предоставить арендодателю «разумный доступ» в разумное время для проведения ремонтных работ. Однако то, что является «разумным», является предметом частых споров. Арендатор может настаивать на предоставлении арендодателю доступа только по предварительной записи, но они должны быть разумными в отношении планирования встреч. Приведем крайний пример: поскольку арендодатель обычно должен назначать рабочих в течение обычного рабочего дня, для арендатора неразумно настаивать на том, чтобы сантехник мог приходить только в воскресенье вечером. Сантехники, плотники , маляры и другие специалисты иногда работают по непредсказуемому или плотному графику, поэтому, если они не приходят на прием, арендаторам рекомендуется задокументировать пропущенный прием в письменной форме арендодателю, в письме или по электронной почте, и сохранить копию. Поскольку некоторые арендодатели могут использовать отсутствие доступа в качестве оправдания, арендаторам также рекомендуется приходить на запланированные приемы и вести хорошо написанный отчет о своих усилиях, чтобы предоставить арендодателю доступ к их собственности для выполнения желаемого ремонта.
Многие договоры аренды предоставляют арендодателю определенные права входа. Например, согласно Общим законам Массачусетса , гл. 186, § 15B, договор аренды может предусматривать только следующие права доступа:
Право арендодателя войти, если арендатор, по-видимому, покинул помещение, иногда вызывает проблему, когда арендаторы съезжают . Арендатор мог вывезти большую часть своей мебели и намереваться вернуться, чтобы забрать последние несколько вещей и убрать квартиру перед тем, как сдать ключи. Арендодатели, полагая, что арендатор освободил помещение , могут прийти раньше арендатора, забрать оставшееся имущество и попытаться взимать с арендатора плату за «беспорядок», который он оставил. Чтобы избежать этой ситуации, арендаторам рекомендуется открыто сообщать арендодателям о планах освободить помещение и делать это в письменной форме. В одном задокументированном случае [23] арендатор вернулся из отпуска и обнаружил, что в его квартире живет кто-то другой, а его мебель хранится в подвале . Он не задолжал арендную плату , но он некоторое время отсутствовал, и арендодатель пришел к выводу, что он покинул квартиру. [ необходима цитата ] Чтобы исключить любое восприятие отказа, арендатор, который уезжает из города, может извлечь выгоду из уведомления своего арендодателя о поездке, желательно в письменной форме. Если арендатор отсутствует в течение длительного времени, не платит арендную плату и не отвечает на запросы арендодателя, суд может счесть арендодателя обоснованным, сделав вывод о том, что арендатор отказался от собственности.
Возмездие стало проблемой, и некоторые правительства ввели специальное законодательство для решения этой проблемы. В Англии и Уэльсе законодательство о возмездном выселении было введено в соответствии с Законом о дерегулировании 2015 года в разделе 33. [24] [25]
Арендодатель не может пытаться выселить арендатора, повысить арендную плату или изменить условия аренды, потому что арендатор пожаловался в письменной форме арендодателю или в любой государственный орган относительно условий. Арендодатель также не может принять ответные меры таким образом, потому что арендатор организовал или вступил в профсоюз арендаторов или участвовал в некоторых других защищенных видах деятельности. В течение шести месяцев после того, как арендатор участвовал в любом из этих защищенных видов деятельности, любые действия арендодателя по повышению арендной платы, попытке выселения (за исключением неуплаты) или внесению любых изменений в любые условия аренды считаются ответными мерами. Это означает, что в любом судебном разбирательстве бремя доказывания того, что он или она не принимает ответных мер против арендатора, будет лежать на арендодателе. Чтобы отклонить иск о возмездии, арендодатель должен убедить суд, что он или она предпринял действия по причинам, не зависящим от защищенных действий арендатора, и что он или она сделали бы то же самое в то же время, даже если бы арендатор не участвовал в защищенной деятельности. Если арендодатель ждет в течение шести месяцев после защищенных действий, возмездие все еще может быть обнаружено, но бремя доказывания лежит на арендаторе.
Если будет установлено, что арендодатель принимает ответные меры, он или она не сможет выселить арендатора, которому также может быть присуждено возмещение ущерба от арендодателя в размере арендной платы за один-три месяца плюс гонорары адвоката . Арендодатель также не может преднамеренно лишать арендатора тепла , горячей воды , газа , электричества , света , воды или холодильного обслуживания. Арендодатель также не может запереть арендатора или выселить его/ее из своей квартиры без прохождения надлежащей судебной процедуры. Арендатор может попросить суд выдать запретительный судебный приказ , подать уголовную жалобу на арендодателя или подать на него/нее в суд с требованием о возмещении ущерба и гонораров адвоката. Из-за этих вариантов обращения арендатору может быть выгодно подать жалобу на нарушения кодекса в письменной форме до того, как арендодатель выдаст уведомление о выселении или повышении арендной платы. Если арендатор в Англии и Уэльсе попытается потребовать ответных мер, но не пожалуется на нарушение до получения уведомления от арендодателя, то арендатор будет признан не имеющим законных оснований для требования в соответствии с законодательством о выселении в ответных мерах [26].
Законы о защите прав потребителей обеспечивают защиту от притеснений со стороны арендодателя в некоторых штатах. Одним из таких законов является Глава 93A Общих законов Массачусетса , обычно называемая «Законом о защите прав потребителей». Как и Закон о Федеральной торговой комиссии, на котором он основан, и аналогичные «детские законы FTC » в других штатах, он запрещает использование любых несправедливых и обманных действий и практик при ведении любой торговли или бизнеса. Аренда жилья, как правило, считается торговлей или бизнесом, и Генеральный прокурор Массачусетса издал правила , которые определяют несправедливые и обманные действия или практики в сфере аренды жилья. Практики, определяемые как несправедливые, включают нераскрытие арендодателем арендатору или потенциальному арендатору любого факта раскрытия, который мог повлиять на последнего, чтобы не заключать сделку. Также как несправедливая практика определяется любое нарушение любого закона, призванного защищать потребителей, и любое действие, которое является репрессивным или иным образом недобросовестным в любом отношении. Хотя Закон о защите прав потребителей предоставляет некоторую защиту арендаторам, если арендодатель является владельцем-арендатором двух- или трехсемейного дома и не владеет другой арендной недвижимостью, он или она не считается занимающимся торговлей или бизнесом и не подпадает под действие этого закона. [27]
Коммерческий указ Нью-Йорка 2016 года запрещает арендодателю предпринимать действия, которые заставят коммерческого арендатора освободить свою собственность или отказаться от каких-либо прав. [17]
{{cite web}}: |last=имеет общее название ( помощь ){{cite web}}: |first=имеет общее название ( помощь )