Зонирование — это закон, который делит землю юрисдикции на районы или зоны и ограничивает, как земля в каждом районе может быть использована. [1] [2] В Соединенных Штатах зонирование включает в себя различные законы о землепользовании , реализуемые посредством полицейских полномочий правительств штатов и местных органов власти для осуществления власти над частной недвижимостью . [3]
Законы о зонировании в крупных городах берут свое начало в постановлениях о зонировании Лос-Анджелеса 1904 года [4] [5] и в резолюции о зонировании Нью-Йорка 1916 года . [6] Ранние правила зонирования в некоторых случаях были мотивированы расизмом и классизмом, особенно в отношении тех, которые предписывали строительство односемейного жилья. [7] [8] Постановления о зонировании не позволяли афроамериканцам переезжать или использовать жилые помещения, в которых проживало большинство белых, из-за того, что их присутствие снизило бы стоимость дома. [9] Конституционность постановлений о зонировании была подтверждена Верховным судом Соединенных Штатов в деле Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. в 1926 году.
По данным New York Times , « зонирование односемейной застройки практически является евангелием в Америке», поскольку огромное количество городов зонирует земли для строительства отдельных односемейных домов. [10] Зонирование жилых домов с низкой плотностью застройки гораздо более распространено в городах США, чем в других странах. [7] Нехватка жилья во многих мегаполисах в сочетании с расовой сегрегацией в жилых районах привела к повышенному вниманию общественности и политическим дебатам по поводу законов о зонировании. [11] [12] Исследования показывают, что строгие правила зонирования ограничивают предложение жилья и взвинчивают цены на жилье, [13] [14] [15] [16] [ чрезмерное цитирование ] и увеличивают бездомность, [17] а также способствуют неравенству [18] и ослаблению экономики. [19] [13] [20] [21] [ чрезмерное цитирование ]
Было установлено, что строгие законы о зонировании способствуют расовой жилищной сегрегации в Соединенных Штатах , [13] [22] [23] [24] [ чрезмерное цитирование ] и законы о зонировании, которые отдают приоритет односемейному жилью, вызывают обеспокоенность относительно наличия жилья, его доступности и вреда окружающей среде. [10] [25] [26] В США поддержка местного зонирования против многоквартирного жилья сосредоточена среди белых, обеспеченных домовладельцев. [27] Нет существенных различий между либеральными и консервативными домовладельцами в их противодействии строительству плотного жилья в их районах. [28] Однако среди широкой общественности и выборных должностных лиц демократы более склонны поддерживать плотное многоквартирное жилье. [29]
Ожидается, что зонирование в Соединенных Штатах обойдется в сотни миллиардов или более триллиона долларов в год в виде потерянного экономического продукта. [30] [31]
Многие утверждают, что немецкий градостроитель Райнхард Баумистер был первым, кто разработал систему разделения землепользования, которую можно было бы считать «зонированием». [2] Планы зонирования Франкфурта девятнадцатого века использовались в качестве вдохновения по всей Америке и другим странам Западной Европы.
Предполагаемая необходимость формального зонирования в Америке возникла на рубеже двадцатого века, когда такие города, как Нью-Йорк, переживающие быструю урбанизацию и рост промышленности, ощущали растущую потребность в снижении перегруженности , стабилизации стоимости недвижимости, борьбе с плохим городским дизайном , [33] и защите жителей от таких проблем, как перенаселенность, вспышки болезней и промышленное загрязнение , [3] с помощью правовых средств. Эдвард М. Бассетт , автор первого всеобъемлющего постановления о зонировании в Соединенных Штатах, писал в 1922 году:
Небоскребы будут возведены на ненужной высоте, их карнизы будут выступать на улицу и закрывать свет и воздух. Нижние этажи будут нуждаться в искусственном освещении в дневное время. Бизнес-центры вместо того, чтобы быть рационально распределенными, будут интенсивно перегружены. Транзитные и уличные сооружения будут перегружены... [33]
Кроме того, многие из самых ранних законов о зонировании в Соединенных Штатах были созданы под влиянием требования классовой, [2] этнической и расовой сегрегации. [34] [35] Ранние постановления о зонировании в Соединенных Штатах были более узкими по охвату и позже стали более всеобъемлющими. [2] Постановление Модесто, Калифорния , 1885 года, запрещающее прачечные в определенных районах города, как утверждается, было первым настоящим постановлением о зонировании в Америке. [36] Постановление о зонировании Ричмонда 1908 года, регулирующее высоту и расположение зданий, было поддержано Верховным апелляционным судом Вирджинии в 1910 году, решение использовалось в качестве прецедента при реализации Резолюции о зонировании Нью-Йорка 1916 года . [37]
Зонирование в Лос-Анджелесе, как принято считать, было впервые введено в действие в 1908 году, хотя городской совет Лос-Анджелеса принял первый муниципальный указ о зонировании в Соединенных Штатах, Указ 9774, 25 июля 1904 года. [4] [5] Хотя указ не отнес все части города к карте зонирования, как это было с более поздними американскими указами, он установил три жилых района, в которых были запрещены прачечные и прачечные. Запрет на прачечные имел расовый компонент, поскольку многие из них принадлежали китайским резидентам и гражданам. [38] Позднее, в 1908 году, этот указ был заменен другими указами, которые расширили сферу действия жилых районов и значительно расширили сферу запрещенных отраслей. [39] Существующие законы о нарушении общественного порядка уже запрещали некоторые виды использования промышленных земель в Лос-Анджелесе . Опасные виды деятельности (например, складирование взрывчатых веществ) были незаконными до 1908 года, как и использование пахучих земель, например, скотобоен и кожевенных заводов . Верховный суд Калифорнии уже поддержал такие правила в деле Yick Wo (1886). Многие более поздние судебные дела Калифорнии поддержали постановления 1908 года, даже в одном случае постфактумного перемещения существующего кирпичного завода. [40]
Постановление 16170, принятое 16 сентября 1908 года, установило шесть промышленных округов. [39] Они были созданы в основном в районах, которые уже принимали значительное промышленное развитие, таких как коридоры вдоль грузовых железных дорог и реки Лос-Анджелес . Новое постановление, принятое 3 августа 1909 года, установило, что все земли в пределах Лос-Анджелеса, которые не были частью промышленного округа, станут жилым округом. [39] Однако между 1909 и 1915 годами городской совет Лос-Анджелеса отреагировал на некоторые просьбы деловых кругов создать исключения из промышленных запретов в трех жилых округах. Они сделали это с помощью правового устройства округов внутри округов. Хотя некоторые из них могли быть безвредными, например, районы кино, некоторые другие были загрязняющими, например, районы птицебойни. Несмотря на расширяющийся список исключений, новые постановления в других городах (например, постановление Окленда 1914 года) следовали модели Лос-Анджелеса 1908 года примерно до 1917 года. [40] К 1913 году существовало 22 города с постановлениями о зонировании. [41]
Многие американские города приняли законы о сегрегации жилых помещений по признаку расы между 1910 и 1917 годами. Городской совет Балтимора принял такой закон в декабре 1910 года. [42] [43] В отличие от жилого округа Лос-Анджелеса, который создал четко определенные зоны для использования жилых земель, схема Балтимора была реализована на основе квартала за кварталом. Друид-Хилл уже существовал как фактически полностью черный район, но некоторые белые в близлежащих районах протестовали за формальную сегрегацию. Всего несколько месяцев спустя Ричмонд, Вирджиния, принял свой закон о зонировании на основе расы, который был поддержан Верховным судом Вирджинии в деле 1915 года Хопкинс против города Ричмонд . [38] В течение следующих нескольких лет несколько южных городов приняли постановления о зонировании жилых помещений на основе расы, включая четыре других города в Вирджинии , один в Северной Каролине и еще один в Южной Каролине . Атланта приняла закон, аналогичный постановлению Балтимора 1910 года. До 1918 года постановления о зонировании по расовому признаку были приняты в Новом Орлеане , Луисвилле , Сент-Луисе и Оклахома-Сити . [43]
В конце концов Верховный суд США отменил постановление Луисвилля, постановив в деле Бьюкенен против Уорли , что зонирование по расовому признаку является нарушением Четырнадцатой поправки; [42] [43] более конкретно, суд постановил, что закон нарушает «право на заключение контракта» и право на отчуждение собственности. [44] Несмотря на постановление Бьюкенена , город Атланта разработал новое постановление о зонировании по расовому признаку, утверждая, что Верховный суд просто применил его к конкретным недостаткам постановления Луисвилля. Даже после того, как Верховный суд Джорджии отменил постановление Атланты, город продолжал использовать свои карты зонирования жилых помещений на расовой основе. Другие муниципалитеты проверили пределы Бьюкенена ; Флорида , Апопка и Уэст-Палм-Бич разработали постановления о зонировании жилых помещений на расовой основе. Бирмингем , Индианаполис и Новый Орлеан приняли законы о зонировании на основе расы, в то время как Атланта, Остин , Канзас-Сити, Миссури и Норфолк учитывали расу в своих решениях о «точечном зонировании». В некоторых случаях эта практика продолжалась десятилетиями после Бьюкенена . [44]
Хотя это и не основано явно на расовом признаке, считается, что именно в Беркли (Калифорния) впервые зародилось зонирование односемейных домов, как попытка не допустить меньшинства в белые кварталы. [45] [46]
В 1916 году в Нью-Йорке были приняты первые правила зонирования , которые применялись по всему городу в ответ на строительство здания Equitable Building (которое до сих пор стоит на Бродвее, 120). Здание возвышалось над соседними жилыми домами, полностью покрывая всю доступную площадь земли в пределах границ собственности, блокируя окна соседних зданий и уменьшая доступность солнечного света для людей в затронутой зоне. [47]
Карта зонирования Бассета установила ограничения по высоте для всего города, выраженные в виде соотношений между максимальной высотой здания и шириной прилегающих улиц. Жилые зоны были самыми строгими, ограничивая высоту зданий до ширины прилегающих улиц. Закон также регулировал землепользование, не допуская вторжения фабрик и складов в торговые районы. [48]
Эти законы , написанные комиссией во главе с Эдвардом Бассетом и подписанные мэром Джоном Пурроем Митчелом , стали основой для зонирования в остальной части страны, отчасти потому, что Бассетт возглавлял группу юристов по планированию, которые написали Закон о стандартном государственном зонировании , выпущенный Министерством торговли США в 1924 году и принятый почти без изменений большинством штатов. Влияние этих правил зонирования на форму небоскребов было проиллюстрировано знаменитым архитектором и иллюстратором Хью Ферриссом . [49]
Закон о зонировании в штатах (SZEA) — это федеральный плановый документ, впервые разработанный и опубликованный Министерством торговли США в 1922 году [50] , который дал штатам модель, в соответствии с которой они могли принимать собственные законы о зонировании. Этот закон появился по инициативе Герберта Гувера, когда он был министром торговли. Исходя из общей политики по увеличению числа домовладельцев в Соединенных Штатах, министр Гувер создал Консультативный комитет по зонированию, которому было поручено разработать типовые законы о зонировании. Этот комитет позже был известен как Консультативный комитет по городскому планированию и зонированию. Среди членов этого комитета были Эдвард Бассетт, Альфред Беттман , Моррис Ноулз, Нельсон Льюис, Фредерик Лоу Олмстед-младший и Лоуренс Вейллер . [51]
Консультативный комитет по зонированию назначил подкомитет под названием «Законы и постановления». Этот комитет, в который входили Бассетт, Ноулз, Льюис и Вейлер, составил ряд проектов для SZEA, один из которых датирован 15 декабря 1921 года. Второй проект вышел из подкомитета в январе 1922 года. Несколько проектов завершились первым опубликованным документом в 1924 году, который был пересмотрен и переиздан в 1926 году. [51]
В начале своего существования законы о зонировании подвергались резкой критике как превышение полномочий правительства. [2] Некоторые считали, что они являются несправедливым ограничением частных действий, в то время как другие считали, что власть зонирования будет коррумпирована в руках бюрократов. Генерал П. Линкольн Митчелл зашел так далеко, что назвал законы о зонировании «продвинутой формой коммунизма». [2] Другие поддерживали законы о зонировании за их единообразное и последовательное применение и считали, что они станут силой социального равенства. Конституционность законов о зонировании была предметом горячих споров до решения по делу Village of Euclid против Ambler Realty . [52]
Конституционность постановлений о зонировании была подтверждена Верховным судом США в деле Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. в 1926 году. Постановление о зонировании Euclid, Ohio было оспорено в суде местным землевладельцем на том основании, что ограничение использования собственности нарушает Четырнадцатую поправку к Конституции Соединенных Штатов . Компания Ambler Realty Company подала иск 13 ноября 1922 года против Village of Euclid, Ohio, утверждая, что местные постановления о зонировании фактически снизили стоимость ее собственности. Деревня зонировала участок земли, принадлежавший Ambler Realty, как жилой район. Ambler утверждал, что он потеряет деньги, поскольку, если бы землю можно было сдать в аренду промышленным пользователям, он бы получил гораздо больше денег, чем как жилой район. Ambler Realty утверждала, что эти нарушения подразумевали неконституционное изъятие собственности и лишали равной защиты в соответствии с законом. [53]
Первоначально суд первой инстанции вынес решение в пользу Эмблера, признав зонирование неконституционным. Среди прочих причин суд первой инстанции установил, что зонирование было незаконным средством для содействия социальной и экономической сегрегации. Тем не менее, Верховный суд США отменил это решение, постановив, что зонирование было средством предотвращения неприятностей и, как таковое, надлежащим осуществлением регулирующих полицейских полномочий штата.
Хьюстон остается исключением в Соединенных Штатах, поскольку он так и не принял постановление о зонировании. [54] Однако в 1920-х годах зонирование в Хьюстоне пользовалось сильной поддержкой среди элементов муниципального правительства и среди городской элиты. В 1924 году мэр Оскар Холкомб назначил первую финансируемую Комиссию по городскому планированию. Городской совет проголосовал за найм С. Герберта Хэра из Hare and Hare в качестве консультанта по планированию. После принятия в 1927 году закона о зонировании штата Холкомб назначил Уилла Хогга председателем новой Комиссии по городскому планированию. [41] Уилл Хогг был соучредителем проекта развития River Oaks , сыном бывшего губернатора Техаса и наследником семейного нефтяного богатства. [55] К 1929 году и Хэр, и Хогг отказались от попыток вынести постановление о зонировании на референдум. По их оценкам, для этого не было достаточной поддержки. В том же году Хогг ушел с поста председателя Комиссии по городскому планированию. [41]
Хьюстон — крупнейший город в стране, не имеющий постановлений о зонировании . Избиратели Хьюстона отвергли попытки внедрить зонирование в 1948, 1962 и 1993 годах. [56] Однако Хьюстон похож на другие крупные города по всему Солнечному поясу , которые все испытали большую часть роста своего населения в эпоху автомобилей . Крупнейшие из этих городов, такие как Лос-Анджелес , Атланта , Майами , Тампа , Даллас , Финикс и Канзас-Сити , расширили свои столичные следы вместе с Хьюстоном, имея при этом зонирование землепользования. [57] [58] [59]
Хотя в Хьюстоне нет официальных постановлений о зонировании, многие частные владения имеют юридические соглашения или «ограничения по актам», которые ограничивают будущее использование земли, что имеет последствия, аналогичные последствиям систем зонирования. [58] [60]
Кроме того, город принял правила застройки, которые определяют, как делятся участки, стандартные отступы и требования к парковкам. [61] Правила способствовали разрастанию города, зависящему от автомобилей , требуя наличия больших минимальных размеров жилых участков и больших коммерческих парковок. [62]
В середине двадцатого века зонирование на основе использования стало более плоским, а иерархические положения, разрешающие использование жилых помещений в промышленных зонах, стали менее распространенными. [2] Районы зонирования также стали больше, что увеличило расстояние между объектами недвижимости, зонированными для разных видов использования. [2]
В начале 21-го века несколько местных и государственных органов власти по всей территории Соединенных Штатов ослабили или отменили определенные классы зонирования (например, зонирование для односемейных домов ) для решения различных проблем, возникших в результате зонирования, таких как кризис доступности жилья и расовая и социально-экономическая сегрегация. [63] [64] Кроме того, федеральное законодательство по реформированию исключающего зонирования предлагалось национальными политиками как из Республиканской, так и из Демократической партий по крайней мере с 2010-х годов. [63]
В сентябре 2021 года штат Калифорния принял законопроект Сената № 9, разрешающий строительство до четырех жилых единиц на односемейных участках, после растущего давления со стороны местных органов власти, таких как Беркли (который намерен поэтапно отказаться от односемейного зонирования к декабрю 2022 года), Сан-Хосе и других городов по всему штату. [64]
В 2000 году губернатор Массачусетса, республиканец Пол Селлуччи, принял Закон о сохранении общин для обеспечения доступности жилья. [65] В 2004 году губернатор-республиканец Митт Ромни принял закон 40R, который предоставил финансовые стимулы городам, пригородам и поселкам для принятия законодательства о зонировании для новых арендных квартир и кондоминиумов вокруг железнодорожных станций. [65] В 2012 году губернатор-демократ Деваль Патрик расширил 40R с помощью компактных районов, стимулируя зонирование для более плотного многоквартирного жилья вблизи железнодорожных и транзитных узлов по всему Содружеству. [65] В ноябре 2017 года губернатор-республиканец Чарли Бейкер представил реформу Housing Choice (принятую в январе 2021 года), включая смягчение требования большинства в две трети до простого большинства на местном уровне для принятия поправок к зонированию для нового жилья, требование к 175 городам и поселкам в районе Большого Бостона перезонировать земли для более плотной многоквартирной застройки вблизи станций MBTA и финансовые средства соблюдения новых правил зонирования в дополнение к существующим стимулам. [65] В отличие от Калифорнии, где законодательный орган штата взял на себя более ведущую роль в местной реформе зонирования, в Массачусетсе основное внимание уделяется контролю местных органов власти за изменениями политики зонирования; оба подхода имеют свои преимущества и недостатки. [65] В феврале 2024 года жители города Милтон, пригорода Бостона, проголосовали за несоблюдение закона. Генеральный прокурор Массачусетса Андреа Джой Кэмпбелл подала иск с целью принудить к соблюдению. [66] Boston Globe охарактеризовал усилия по обновлению кодексов зонирования как «политическое минное поле» для мэра Бостона Мишель Ву. [67]
7 декабря 2018 года Миннеаполис в Миннесоте стал первым городом США, который решил полностью отказаться от политики зонирования для одной семьи (тогда охватывавшей 70% его жилой земли) в три этапа. [63] Он также планировал разрешить строительство новых трех-шестиэтажных зданий вблизи остановок общественного транспорта, отменить минимальные требования к парковке вне улицы (четвертый город США, сделавший это), потребовать от новых многоквартирных домов отводить 10% единиц жилья для домохозяйств со средним доходом и увеличить финансирование доступного жилья для борьбы с бездомностью и поддержки арендаторов с низким доходом. [63] Помимо повышения доступности жилья и сокращения расовой и экономической сегрегации, сокращение поездок на работу и повышение экологичности жилья было дополнительной заявленной целью. [63]
Законопроект 2001 года, принятый Сенатом штата Орегон 17 голосами против 9 30 июня 2019 года, фактически устранил зонирование односемейных домов в крупных городах штата. [68] Города с населением не менее 10 000 жителей должны были разрешить строительство дуплексов в односемейных зонах, в то время как города с населением более 25 000 жителей и несколько небольших населенных пунктов в столичном районе Портленда также должны были разрешить строительство триплексов, четверных домов и «коттеджных кластеров» (несколько небольших домов вокруг общего двора) в дополнение к дуплексам на земле, которая до этого была зарезервирована для односемейных домов. [68]
Теоретически, основная цель зонирования — разделить виды использования, которые считаются несовместимыми, и обеспечить стабильность стоимости недвижимости. [69] На практике зонирование также используется как система выдачи разрешений для предотвращения нанесения вреда существующим жителям или предприятиям со стороны новых застроек . Зонирование обычно осуществляется местными органами власти, такими как округа или муниципалитеты , хотя государство определяет характер схемы зонирования с помощью закона о зонировании. Федеральные земли не подлежат государственному контролю за планированием. [70]
Зонирование может включать регулирование видов деятельности, которые будут приемлемы на определенных участках (например, открытое пространство, жилые, сельскохозяйственные , коммерческие или промышленные), плотности, при которой эти виды деятельности могут выполняться (от жилья с низкой плотностью , такого как односемейные дома, до высокой плотности, такого как высотные многоквартирные дома ), высоты зданий, количества пространства, которое могут занимать конструкции, расположения здания на участке ( отступы ), пропорций типов пространства на участке (например, сколько озелененного пространства и сколько мощеного пространства), и сколько парковки должно быть предусмотрено ). [71] Некоторые коммерческие зоны определяют, какие типы продуктов могут продаваться определенными магазинами. [72]
Большинство систем зонирования имеют процедуру предоставления отклонений [73] (исключений из правил зонирования), обычно из-за некоторых воспринимаемых трудностей из-за особого характера рассматриваемой собственности . Если отклонение не оправдано, то это может привести к возникновению обвинения в точечном зонировании . Большинство законов штатов, разрешающих зонирование, запрещают местным органам зонирования заниматься любым точечным зонированием, поскольку это подорвет цель схемы зонирования. [74]
Законы о зонировании в разных юрисдикциях могут определять свои правила, используя собственные системы. Хотя существуют некоторые общие шаблоны, такие как аббревиатуры, начинающиеся с R для жилых, C для коммерческих и I для промышленных, законы о зонировании не следуют какой-либо единой последовательной системе. [75] Например, жилые зоны в одном городе могут быть закодированы как R1 для односемейных домов и R5 для многосемейных домов . [76] В других местах код R5 может относиться к 5 жилым единицам жилья на акр или к домам на участках площадью не менее 5000 квадратных футов. [77]
Существует несколько ограничений способности местных органов власти утверждать полномочия полиции контролировать землепользование. Во-первых, конституционные ограничения включают свободу слова (Первая поправка), несправедливое изъятие собственности посредством зонирования, которое лишает землевладельцев возможности использовать свою землю в разумных целях, приносящих доход (Пятая поправка), и равную защиту (Четырнадцатая поправка). Существуют также федеральные законы, которые иногда ограничивают местное зонирование. К ним относятся Закон о поправках к федеральному жилищному законодательству 1988 года, Закон об американцах с ограниченными возможностями 1990 года и Закон о религиозном землепользовании и лицах, находящихся в учреждениях 2000 года. [78]
Местные органы власти регулируют вывески на частной собственности посредством постановлений о зонировании. Иногда суды признают недействительными законы, которые регулируют содержание речи, а не манеры и способы речи. Один суд признал недействительным местный указ, запрещавший вывески «продается» и «продается» на частной собственности. Другой суд отменил закон, запрещавший вывески для кабаре для взрослых. [78]
Начиная с 1987 года, в нескольких делах Верховного суда США были вынесены решения против правил землепользования, поскольку они являются изъятием, требующим справедливой компенсации в соответствии с Пятой поправкой к Конституции . Первая английская евангелическая лютеранская церковь против округа Лос-Анджелес постановила, что даже временное нормативное изъятие может потребовать компенсации. Ноллан против Калифорнийской прибрежной комиссии постановил, что условия разрешения на строительство , которые не способствуют существенному достижению разрешенных целей агентства, требуют компенсации. Лукас против Совета по прибрежным районам Южной Каролины постановил, что многочисленные экологические проблемы недостаточны для того, чтобы запретить любую застройку без компенсации. Долан против города Тигард постановил, что условия разрешения должны быть примерно пропорциональны неблагоприятным последствиям предлагаемой новой застройки. Палаццоло против Род-Айленда постановил, что права собственности не умаляются неконституционными законами, которые существовали без оспаривания на момент приобретения права собственности жалующимся владельцем собственности. [ необходима ссылка ]
Конкретные законы о зонировании были отменены в некоторых других случаях в США, когда законы не применялись равномерно (нарушая равную защиту ) или считались нарушающими свободу слова . В пригороде Атланты Розуэлле , штат Джорджия , постановление о запрете рекламных щитов было отменено в суде на том основании, что оно неконституционно нарушает право на свободу слова. [79] [80] Городам теперь рекомендуется не регулировать знаки на основе их содержания. [81] Розуэлл внес поправки в свое постановление о знаках, чтобы регулировать знаки строго на основе размерных и эстетических характеристик, а не содержания знака. [81]
В других случаях религиозные учреждения пытались обойти законы о зонировании, ссылаясь на Закон о восстановлении религиозной свободы 1993 года (RFRA). Верховный суд в конечном итоге отменил RFRA как раз в таком случае, City of Boerne v. Flores 521 US 507 (1997). Однако в 2000 году Конгресс принял Закон о религиозном землепользовании и лицах, находящихся в учреждениях (RLUIPA), пытаясь исправить конституционно нежелательные проблемы RFRA. [82] RLUIPA был признан конституционным применительно к лицам, находящимся в учреждениях, в трех делах Верховного суда США ( Cutter v. Wilkinson , Sossamon v. Texas и Holt v. Hobbs ), но по состоянию на 2020 год ни одно дело не решило вопрос о конституционности RLUIPA в отношении использования религиозных земель. [83]
В начале 2022 года город Вудсайд, Калифорния, вызвал всеобщее осмеяние за то, что объявил себя « средой обитания горных львов », чтобы обойти государственные требования по доступному жилью. [84] Он отказался от этой попытки после того, как генеральный прокурор Калифорнии Роб Бонта опроверг это заявление. [85] Бонта написал: «Нет никаких веских оснований утверждать, что весь город Вудсайд является средой обитания горных львов. Земля, которая уже застроена — например, односемейным домом — по определению не является средой обитания. (...) Наше послание местным органам власти простое: действуйте добросовестно, соблюдайте закон и вносите свой вклад в увеличение предложения жилья». [86] По словам защитника жилищного права Сони Траусс, это был всего лишь один из примерно 40 случаев, когда калифорнийские города пытались ограничить, заблокировать или воспрепятствовать развитию жилья, чтобы сохранить исключительные односемейные зоны в нарушение законопроекта Сената 9 (SB9), принятого в сентябре 2021 года. [86]
Кодексы зонирования развивались на протяжении многих лет, поскольку менялась теория городского планирования, менялись правовые ограничения и политические приоритеты. [87] Различные подходы к зонированию можно разделить на четыре категории: основанные на использовании (известные как евклидовы в США), производительность, стимулирование и форма. [88] Евклидовы кодексы зонирования со строгим разделением использования являются наиболее распространенным типом в Соединенных Штатах. [2] [89] : 38 Хотя использование инноваций, таких как зонирование на основе формы, производительности, плановой застройки и смешанного использования, распространено в США, они, как правило, освобождают относительно небольшую площадь земли от строгого зонирования с одним использованием. [2] : 85–92 Согласно исследованию 25 городов, менее 5% земли допускают смешанное жилое и коммерческое использование. [2] : 90
Поправки к правилам зонирования могут быть предметом судебного пересмотра, если такие поправки будут оспорены как ultra vires или неконституционные. [ необходима цитата ]
Стандарт, применяемый к поправке для определения того, выдержит ли она судебную проверку, такой же, как и при рассмотрении постановления о зонировании: является ли ограничение произвольным или имеет ли оно разумную связь с осуществлением полицейских полномочий штата. [ необходима цитата ]
Если жители целевого района жалуются на поправку, их аргумент в суде не дает им никакого законного права сохранять зонированный район прежним. [90] Однако им не нужно доказывать сложный стандарт того, что поправка представляет собой изъятие. [90] Если выгода для общественности от перезонирования невелика по сравнению с трудностями, которые могут повлиять на жителей, то поправка может быть одобрена, если она принесет облегчение жителям. [90]
Если местный орган по зонированию примет поправку о зонировании, то могут возникнуть обвинения в точечном зонировании , если изменение зонирования будет носить преимущественный характер и не будет разумно обосновано. [ необходима цитата ]
Зонирование землепользования является инструментом в лечении определенных социальных недугов и частью более широкой концепции социальной инженерии . [91] Зонирование подвергается критике, особенно среди сторонников ограниченного правительства или политических перспектив невмешательства . Присущая зонированию опасность как принудительной силы, используемой против владельцев недвижимости, стремящихся построить интегрированное жилье, была подробно описана в книге Ричарда Ротштейна «Цвет закона» (2017). [44] : 85–92 Государственное зонирование в значительной степени использовалось как инструмент для продвижения расизма посредством принудительной сегрегации во всех регионах США, не только на Юге, с начала 20-го века и до последних десятилетий. [44] : 7
Как правило, существующая застройка в сообществе не затрагивается новыми законами о зонировании, поскольку она « унаследована » или юридически не соответствует как несоответствующее использование , что означает, что предыдущая застройка освобождается от соблюдения. [92] Следовательно, зонирование может повлиять только на новую застройку в растущем сообществе. Кроме того, если незастроенная земля зонируется для разрешения застройки, эта земля становится относительно дорогой, заставляя застройщиков искать землю, которая не зонирована для застройки, с намерением добиться перезонирования этой земли. Сообщества обычно реагируют тем, что не зонируют незастроенную землю для разрешения застройки, пока застройщик не запросит перезонирование и не представит подходящий план. Застройка в рамках этой практики, по-видимому, является разрозненной и нескоординированной. Сообщества пытаются влиять на сроки застройки правительственными расходами на новые улицы, канализацию и коммунальные услуги, обычно желаемые для современных застроек. Вопреки федеральным рекомендациям, препятствующим этому, застройка межгосударственных автомагистралей для целей, не связанных с запланированным ростом сообщества, создает неумолимую спешку застройки относительно дешевой земли вблизи развязок. Меры по снижению налога на имущество , такие как Предложение 13 в Калифорнии, привели к тому, что многие общины, отчаянно пытавшиеся получить доход от налога с продаж , проигнорировали свои комплексные планы и перепрофилировали незастроенные земли под торговые точки. [93]
В Колорадо местные органы власти вольны не применять собственные законы о зонировании и другие законы о регулировании земельных участков. Это называется выборочным применением. Стимбот-Спрингс, Колорадо, является примером места с незаконными постройками и слабым применением. [94] [95]
Зонирование также было вовлечено в качестве основного движущего фактора в быстро ускоряющийся дефицит доступного жилья в городских районах. [96] Одним из механизмов этого является зонирование многими пригородными и загородными сообществами для очень больших минимальных размеров жилых участков и зданий с целью сохранения стоимости домов путем ограничения общего предложения жилья, что тем самым исключает более бедных людей. Это смещает рынок в сторону более дорогих домов, чем обычно могли бы быть построены. По данным Манхэттенского института, до половины цены, уплачиваемой за жилье в некоторых юрисдикциях, напрямую связана со скрытыми издержками ограничительного регулирования зонирования. [ необходима цитата ]
Например, весь город Лос-Альтос-Хиллз , Калифорния (за исключением местного общественного колледжа и религиозного монастыря), зонирован для жилого использования с минимальным размером участка в один акр (4000 м 2 ) и ограничением только одного основного жилья на участок. Все эти ограничения были поддержаны как конституционные федеральными и государственными судами в начале 1970-х годов. [97] [98] Город традиционно пытался соблюдать государственные требования к доступному жилью, считая вторичное жилье (то есть квартиры над гаражами и гостевые дома) доступным жильем, и с 1989 года также разрешил жителям строить так называемые «бабушкины единицы». [99]
В 1969 году Массачусетс принял Закон о всеобъемлющих разрешениях Массачусетса: Глава 40B , первоначально именуемый законом о зонировании против снобизма. Согласно этому закону, в муниципалитетах с менее чем 10% доступного жилья застройщик доступного жилья может ходатайствовать об отказе от местного зонирования и других требований в местной апелляционной комиссии по зонированию, с возможностью пересмотра в Государственном апелляционном комитете по жилищным вопросам [100], если отказ будет отклонен. Аналогичные законы действуют и в других частях Соединенных Штатов (например, в Род-Айленде, Коннектикуте и Иллинойсе), хотя их эффективность оспаривается. [ необходима цитата ]
Критики зонирования отмечают, что законы о зонировании являются сдерживающим фактором для предоставления жилья, что приводит к увеличению расходов на жилье и снижению производительности экономики. [101] Например, исследование 2017 года показало, что если бы все штаты дерегулировали свои законы о зонировании только на полпути к уровню Техаса, штата, известного низкими правилами зонирования, их ВВП увеличился бы на 12 процентов из-за более производительных работников и возможностей. [102] Кроме того, критики отмечают, что это препятствует возможности тех, кто хочет предоставлять благотворительное жилье, делать это. Например, в 2022 году Свободная методистская церковь Гловерсвилля в Нью-Йорке хотела предоставить 40 кроватей для бездомного населения в погоду -4 градуса, но им не позволили это сделать. [103]
Согласно исследованию 2021 года, в Сан-Франциско «налог на зонирование» — который относится к искусственно завышенным ценам на землю, вызванным жесткими правилами жилого зонирования — по прогнозам составит более 400 000 долларов за дом. Исследование показало, что налог на зонирование в Сиэтле, Нью-Йорке и Лос-Анджелесе может достичь 200 000 долларов. В Чикаго, Филадельфии, Портленде и Вашингтоне, округ Колумбия, он достиг 80 000 долларов. [104]
В более позднее время зонирование подверглось критике со стороны городских планировщиков и ученых (в первую очередь Джейн Джекобс ) как источник новых социальных бед, включая разрастание городов , отделение домов от рабочих мест и рост « автомобильной культуры ». [2] Некоторые сообщества начали поощрять развитие более плотных, гомогенизированных, смешанных районов, которые поощряют пешие и велосипедные прогулки на работу и за покупками. Тем не менее, односемейный дом и автомобиль являются основными частями « американской мечты » для нуклеарных семей , и законы о зонировании часто отражают это: в некоторых городах дома, не имеющие пристроенного гаража , считаются « испорченными » и подлежат перепланировке . [105] Движения, которые не одобряют евклидово зонирование, такие как Новый урбанизм и Умный рост , как правило, пытаются примирить эти конкурирующие требования. Новые урбанисты в частности отдают предпочтение креативным решениям в городском дизайне, которые возвращают нас к практике иерархического зонирования 1920-х и 1930-х годов [106] или кодам на основе форм. [107]
Зонирование долгое время подвергалось критике как инструмент расовой и социально-экономической изоляции и сегрегации, в первую очередь посредством минимальных требований к размеру участка и сегрегации землепользования. [108] Ранние кодексы зонирования часто были откровенно расистскими, [109] или были предназначены для разделения социальных классов. [2]
Исключительная практика по-прежнему распространена среди пригородов, желающих не допустить тех, кто считается нежелательным в социально-экономическом или этническом отношении: например, представители города Баррингтон-Хиллз , штат Иллинойс, однажды заявили редакторам раздела «Недвижимость» газеты Chicago Tribune , что минимальный размер участка в 5 акров (20 000 м2 ) помогает «не допускать сброд». [ требуется ссылка ]
Ограничения на проживание, такие как ограничение числа неродственных жильцов, которые могут занимать односемейное жилище, подвергались критике за их жесткость по отношению к традиционным идеям нуклеарной семьи . Судья Верховного суда Уильям О. Дуглас утверждал в деле Village of Belle Terre v. Boraas , что целью государства было сохранение традиционных семейных ценностей, [110] что критики использовали как уничижительное высказывание против односемейного зонирования. [ необходима цитата ]
Начиная с 1910 года в Балтиморе [111] многочисленные штаты США приняли законы о расовом зонировании; однако такие законы были исключены в 1917 году, когда Верховный суд США постановил, что такие законы нарушают права собственности владельцев ( Бьюкенен против Уорли ). [112] С тех пор различные штаты, муниципалитеты и отдельные лица неоднократно пытались создать законы о зонировании и жилье, основанные на расе, однако такие законы в конечном итоге были отменены судами. Законность любой дискриминации в жилищной сфере, со стороны государственных или частных организаций, была прекращена Законом о справедливом жилье (Раздел VIII Закона о гражданских правах 1968 года). [113] Несмотря на такие постановления, существуют многочисленные доказательства того, что законы о зонировании по-прежнему используются в целях расовой сегрегации. [114] После принятия Закона о справедливом жилье населенные пункты все чаще использовали якобы нерасовые законы о зонировании, чтобы не допустить небелых в белые кварталы. [35] Власти запретили строительство дуплексов, небольших домов и многоквартирных домов, которые с большей вероятностью будут заняты расовыми меньшинствами, недавними иммигрантами и бедными домохозяйствами. [35] Результатом разделения различных районов городов и регионов по видам использования или характеристикам использования стало усиление расовой и экономической сегрегации. [115]
Исследование выбросов парниковых газов показало, что строгие законы о зонировании «похоже, подталкивают новое развитие к местам с более высокими выбросами». [116] Государственные служащие утверждают, что, хотя законы о зонировании исторически оказывали негативное влияние на окружающую среду, способствуя разрастанию малой плотности и развитию, ориентированному на автомобили, зонирование может использоваться для сохранения открытого пространства и в качестве инструмента для содействия использованию возобновляемых источников энергии . [117] Эти формы развития, поощряя зависимость от автомобилей , могут также способствовать росту малоподвижного образа жизни и ожирения . [118]
Односемейное зонирование, форма исключающего зонирования, берет свое начало в США в Беркли в 1916 году, когда городские власти стремились отделить белых домовладельцев от многоквартирных домов, арендуемых жителями из числа меньшинств. Это стало политикой по умолчанию в городах и пригородах по всей стране.
Считается, что Беркли является родиной зонирования односемейных жилых домов; оно началось в районе Элмвуд в 1916 году, где запрещалось строительство чего-либо, кроме одного дома на участке. По словам городских чиновников, это исторически затрудняло для цветных людей или людей с низким доходом покупку или аренду недвижимости в востребованных районах. ... Даже после того, как расовая дискриминация, такая как красная черта — отказ в ипотечных кредитах жителям районов с низким доходом — была запрещена, она продолжалась в форме зонирования односемейных домов, сказал он.
Мы обнаружили, что районы с самыми низкими выбросами, как правило, находятся в Калифорнии, а районы с самыми высокими выбросами — в Техасе и Оклахоме. Существует сильная отрицательная связь между выбросами и правилами землепользования. Ограничивая новое развитие, самые чистые районы страны, по-видимому, подталкивают новое развитие к местам с более высокими выбросами.