История контроля арендной платы в Англии и Уэльсе является частью английского земельного права , касающегося развития регулирования арендной платы в Англии и Уэльсе . Контроль цен, которые арендодатели могли заставить своих арендаторов платить, сформировал основной элемент регулирования арендной платы и действовал с 1915 года до его отмены (за исключением некоторых муниципальных домов ) Законом о жилье 1988 года .
В отношении и законодательстве относительно права на жилье в материковой части Великобритании произошли значительные изменения . Такие концепции, как контроль арендной платы , «безопасность владения», установленная законом аренда , регулируемая аренда , справедливая аренда , должностное лицо по аренде, служба должностных лиц по аренде и гарантированная аренда, были введены в двадцатом веке и развивались с тех пор. Это касается вмешательства публично-правовых прав в частные отношения между арендодателем и арендатором и было введено для противодействия неравенству переговорных сил между арендодателями и арендаторами.
Контроль за арендной платой и гарантии права собственности были впервые введены 23 декабря 1915 года Законом об увеличении арендной платы и процентов по ипотеке (военные ограничения) 1915 года и были задуманы как временные меры (срок действия которых истекал через шесть месяцев после окончания Первой мировой войны) для борьбы с чрезмерным ростом арендной платы, вызванным нехваткой жилья в военное время из-за прекращения строительства.
Акт пытался исправить это зло, ограничив право домовладельцев выселять своих арендаторов и запретив им повышать арендную плату, за исключением ограниченных целей. В то же время, в целях справедливости по отношению к домовладельцам, ипотечные держатели домов, контролируемых актом, были лишены возможности повышать процентную ставку и ограничены в своих правах на принудительное взыскание залога. Это был первый всеобъемлющий европейский акт, контролирующий арендную плату; с тех пор в Великобритании и, конечно, в других европейских странах было принято много других актов.
До принятия Закона 1915 года отношения между арендодателем и арендатором были чисто договорными; по истечении срока действия или расторжении договора арендодатель мог вернуть себе имущество.
Новая форма контроля была относительно простой и негибкой. Акт применялся к отдельным жилищам с оценочной стоимостью или стандартной арендной платой, не превышающей £35 в Лондоне , £30 в Шотландии и £26 в других местах.
В частности, были исключены:
Контролируемая арендная плата была известна как стандартная арендная плата. Это была арендная плата за аренду 3 августа 1914 года; или, если в этот день сдача в аренду не производилась, арендная плата, по которой жилье сдавалось в последний раз до этой даты; или, в случае первой сдачи в аренду после 3 августа 1914 года, арендная плата, по которой оно сдавалось в первый раз.
Согласно положениям закона, арендатор, который платил арендную плату и соблюдал другие условия договора аренды, мог быть выселен только в том случае, если арендодатель мог удовлетворить требования судов по определенным основаниям, указанным в законе.
Это были:
Кроме того, суды могли предоставить право владения на любом другом основании, которое они сочтут удовлетворительным.
После 25 ноября 1915 года арендатору не разрешалось платить страховые взносы за предоставление, возобновление или продолжение любой аренды. Любая уплаченная сумма подлежала возврату, если только она не была предусмотрена соглашением, заключенным до 4 августа 1914 года. (Аренда на 21 год и более была позднее исключена Законом о судах (чрезвычайные полномочия) 1917 года).
Закон о тарифах 1919 года требовал от любого владельца в Англии и Уэльсе, который получал арендную плату, включающую тарифы, указывать сумму в арендной книге. Эквивалентный шотландский закон — Закон о сдаче внаем и оценке жилья (Шотландия) 1920 года.
Дальнейшие расширения и поправки к Закону 1915 года были внесены Законами 1917, 1918 и двумя Законами 1919 года. От контроля были освобождены дома, построенные после 2 апреля 1919 года или находившиеся в процессе строительства на эту дату.
Контроль за арендной платой и гарантии права собственности на жилье оказались далеко не такими уж временными мерами, как изначально предполагалось.
После доклада Комитета Солсбери о продолжающемся ухудшении предложения жилья был принят Закон об увеличении арендной платы и ипотечных процентов (ограничениях) 1920 года, который консолидировал и изменил предыдущее законодательство. Большинство положений были рассчитаны на трехлетний период, но они последовательно продлевались и изменялись.
Все оставшиеся положения были отменены и консолидированы Законом об аренде 1968 года, а в Шотландии — Законом об аренде (Шотландия) 1971 года. Закон 1920 года по-прежнему является основой современного права; большинство концепций Законов об аренде вытекают из него. Он предлагается в качестве первого источника ссылок для любых оригинальных концепций, которые не включены в это краткое изложение.
Стандартные пределы арендной платы и подлежащей тарификации стоимости были увеличены до 105 фунтов стерлингов в Лондоне, 90 фунтов стерлингов в Шотландии и 78 фунтов стерлингов в других местах и, таким образом, применялись к подавляющему большинству сдаваемых в аренду домов в стране. В этом акте было введено понятие «уставного арендатора». Помещения, используемые для бизнеса, торговли или профессиональных целей, или для государственных нужд, были включены в акт на один год (с немного иными процентными увеличениями, чем те, которые указаны ниже для жилых помещений). Новые жилые помещения по-прежнему исключались из-под контроля.
Закон 1920 года не распространялся на дома, построенные или находящиеся в процессе строительства 2 апреля 1919 года, а также на те, которые в тот же день или позднее перестраивались в две или более отдельных и автономных квартиры или многоквартирных дома.
Впервые была введена мера контроля за сдачей в аренду меблированного жилья, подпадающего под действие закона. Этот контроль касался ненормальной или чрезмерной прибыли. В последнем случае арендодатель был обязан выплатить штраф в размере до 100 фунтов стерлингов.
Закон допускал повышение арендной платы до 40% и ипотечных процентов на 1% (максимум до шести с половиной процентов). 40% состояли из двух элементов. Повышение на 15% разрешалось, чтобы компенсировать арендодателю падение стоимости денег во время Первой мировой войны . Дальнейшее повышение арендной платы на 25% разрешалось для покрытия расходов на ремонт, если ремонт проводил арендодатель. Это последнее повышение не могло быть наложено на арендаторов непригодного жилья или жилья, находящегося в аварийном состоянии. Фактически, оно могло быть наложено, но арендатор (или санитарный орган) мог обратиться в суд, чтобы приостановить его до тех пор, пока не будет выполнен ремонт.
Также разрешалось увеличение в процентах от соответствующих расходов после улучшения или структурного изменения. Арендатор меблированного жилья мог обратиться в окружной суд (в Шотландии — суд шерифа ) за постановлением о заморозке арендной платы на определенном уровне и о возврате любой арендной платы, уже выплаченной сверх этого уровня.
Закон теперь считал требование внесения страховой премии уголовным преступлением, влекущим за собой штраф в размере 100 фунтов стерлингов, но сократил продолжительность исключенных договоров аренды с 21 года и более до 14 лет и более.
Distress (в Шотландии «diligence») мог быть взыскан только с согласия суда. Владение могло быть восстановлено, если суд счел это целесообразным по определенному числу оснований, которые были расширены. Суд утратил полномочия предоставлять владение по некоторым неуказанным, но менее удовлетворительным основаниям.
Право наследования имелась у вдовы арендатора, если она проживала с ним на момент его смерти, или у члена семьи арендатора, который проживал с арендатором на момент его смерти. Требование о шестимесячном проживании, за исключением вдовы, было введено Законом 1933 года.
После доклада Комитета Онслоу Закон об ограничении арендной платы и процентов по ипотеке 1923 года стал первой мерой по изменению механизма контроля.
Помещения выходили из-под защиты, когда жильцы умирали или уезжали. Действующие жильцы оставались под контролем. Акты перестали применяться к помещениям, на которые была предоставлена аренда или наем на срок не менее двух лет действующему жильцу. Он расширил основания для восстановления владения.
Как уже было сказано ранее, Закон 1915 года отменил действие закона, когда предоставлялось питание, обслуживание или мебель. Закон 1923 года теперь количественно определял объем обслуживания или предоставляемой мебели, так что только существенное обеспечение в условиях аренды выводило сдачу в аренду из-под контроля. Другими словами, стоимость обслуживания (персональные услуги, предоставляемые арендатору) или стоимость мебели должны были составлять существенную часть стоимости аренды.
Последующее законодательство внесло незначительные поправки в предыдущие законодательные акты, а Законы о продолжении действия истекающих законов 1927–1932 гг. обеспечили преемственность Законов об аренде до 1933 г.
Рекомендации Комитета Марли 1931 года были реализованы в Законе об ограничении арендной платы и процентов по ипотеке (поправка) 1933 года.
Они сообщили, что постепенный деконтроль, начатый Актом 1923 года, сработал удовлетворительно в отношении домов среднего размера, но слишком медленно в отношении самых больших и слишком быстро в отношении самых маленьких. Поэтому Акт 1933 года разделил жилища, к которым применялись акты, на три категории.
Более крупные дома стали неконтролируемыми, если как годовая возмещаемая арендная плата, так и налогооблагаемая стоимость превышали 45 фунтов стерлингов в Лондоне и Шотландии и 35 фунтов стерлингов в других местах.
Средняя группа включала все существующие контролируемые дома, где оценочная стоимость превышала £20 в Лондоне, £25 и 5 шиллингов в Шотландии и £13 в других местах. Они стали предметом деконтроля по Акту 1923 года, когда владелец получил свободное владение или предоставил новый минимальный двухлетний срок аренды или найма.
Оставшиеся контролируемые дома, самые маленькие дома, были те, чья оценочная стоимость не превышала £20/£25.25/£13, как указано выше. Они не могли быть деконтролируемыми по частям, но должны были оставаться контролируемыми до истечения срока действия Законов об аренде. Если дом в пределах этих пределов оценочной стоимости становился деконтролируемым в соответствии с Законом 1923 года, он не возвращался автоматически под контроль Законом 1933 года. Он мог оставаться деконтролируемым при условии, что домовладелец регистрировал его как деконтролируемый в течение трех месяцев с момента вступления в силу Закона 1933 года.
Арендная плата могла быть увеличена на определенный процент от соответствующих расходов, чтобы отразить предоставление дополнительных или улучшенных приспособлений или оборудования, произведенных после принятия Закона 1933 года.
Арендатору жилья, которое стало неконтролируемым в соответствии с этим законом, необходимо было предоставить уведомление за один месяц о том, что он должен будет въехать в помещение в указанную в уведомлении дату, если только до истечения срока действия уведомления не были достигнуты договоренности о новом договоре аренды.
Как уже упоминалось выше, право наследования, предоставленное в Акте 1920 года, теперь требовало шестимесячного проживания, за исключением вдовы. Вдовец также мог унаследовать аренду как член семьи своей покойной жены при условии, что был удовлетворен шестимесячный тест.
Акт также добавил новые основания для восстановления права собственности арендодателем (например, наличие подходящего альтернативного жилья теперь стало достаточным основанием для восстановления права собственности). Вторая попытка (первая была предпринята в Законе о поправках 1919 года) была предпринята для того, чтобы помешать арендатору взимать чрезмерную арендную плату за сдачу части помещения в субаренду. Вопросы, безусловно, становились все сложнее.
После очередного доклада, на этот раз подготовленного комитетом виконта Ридли, был принят Закон 1938 года об ограничении увеличения арендной платы и процентов по ипотеке.
Закон 1938 года автоматически снял контроль со всех наиболее ценных домов в средней ценовой категории (т. е. домов, стоимость которых превышала 35 фунтов стерлингов в Лондоне и Шотландии и 20 фунтов стерлингов в других местах) и предотвратил дальнейшую постепенную отмену контроля (введенную Законом 1923 года) в отношении домов более низкой ценовой категории в средней ценовой категории.
Закон 1938 года не восстанавливал контроль над домом в диапазоне средней стоимости, который был отменен законом 1933 года, но домовладелец должен был зарегистрировать его как снятый с контроля в течение трех месяцев.
Несоблюдение арендодателем трехмесячного срока означало, что дома по-прежнему считались находящимися под его контролем, если только суд не признал невыполнение им этого требования в течение одного года с момента принятия закона.
Впервые при определении сферы применения акта не было ссылки на пределы арендной платы. Поскольку теперь единственным критерием для продолжения применения актов были оценочные значения, результатом стало снятие контроля над большим количеством домов, где возмещаемая арендная плата удерживала бы их под контролем.
Когда, казалось бы, конец контроля уже близок, угроза войны возродила страхи перед чрезмерным ростом арендной платы, что привело к первоначальному введению контроля в 1915 году, когда был принят Закон об ограничении арендной платы и процентов по ипотеке 1939 года.
Все жилые помещения, которые еще не подпадали под контроль и чья налогооблагаемая стоимость не превышала 100 фунтов стерлингов в Лондоне, 90 фунтов стерлингов в Шотландии и 75 фунтов стерлингов в других местах, были возвращены под контроль.
Это также положило конец постепенному деконтролю в соответствии с Законом 1933 года (по которому домовладелец мог получить пустующее владение или деконтроль происходил путем предоставления двухлетней аренды или найма). Форма контроля, введенная для вновь контролируемых жилищ, отличалась от существовавшей ранее, и они стали «новым контролем» и «старым контролем» соответственно. Это различие больше не имеет значения, теперь, когда «контроль» был заменен «регулированием». Впервые жилища местных органов власти были исключены из-под контроля.
Как и его предшественник времён Первой мировой войны, законодательство Второй мировой войны было предназначено для того, чтобы продолжать действовать только в качестве "основных актов" в течение шести месяцев после окончания чрезвычайного положения. Это были Акты об ограничении арендной платы и ипотечных процентов 1920 - 1938 годов, срок действия которых истекал в 1942 году. Указ в Совете, который должен был объявить об окончании чрезвычайного положения, так и не был издан, и акты с поправками продолжали действовать до 1968 года (в Шотландии - до 1971 года).
В результате разрушений от военных бомб, нехватки материалов и ограничений на строительство возросший спрос на дома со стороны тех, кто вернулся с поля боя, привел к нехватке жилья, которая продолжалась и в следующем десятилетии. Не было предпринято никаких попыток ввести какую-либо форму деконтроля арендной платы.
Закон о строительных материалах и жилье 1945 года, принятый 20 декабря 1945 года, ограничил цены продажи и аренды некоторых домов.
Закон увеличил сумму кредита, который Казначейство могло получить в соответствии с Законом о жилье (временном размещении) 1944 года, до £200 млн. Местным органам власти было разрешено выдавать кредиты на приобретение или строительство домов стоимостью до £1500 каждый.
Дом или квартира, построенные по лицензии на строительство в соответствии с Положениями об обороне, принятыми в соответствии с Законами о чрезвычайных полномочиях (оборона) 1939–1945 годов, могут подпадать под условие, ограничивающее цену продажи или аренды («разрешенная арендная плата»).
Закон 1945 года установил срок в четыре года (впоследствии в 1949 году он был увеличен до восьми лет), в течение которого нарушение срока влекло за собой штраф в размере до:
Второй комитет, созданный в 1943 году под руководством виконта Ридли для проверки работы законов об ограничении арендной платы, сформировал весьма благоприятное мнение о Законе о контроле за арендной платой меблированных домов (Шотландия) 1943 года и рекомендовал Англии и Уэльсу последовать его примеру. Закон о контроле за арендной платой меблированных домов 1946 года установил отдельную систему защиты — смоделированную по образцу шотландского законодательства, которое включало арбитражи по аренде, устанавливающие разумную арендную плату — для контрактов, переданных им для сдачи меблированного жилья в аренду. Ранее они не подлежали какому-либо эффективному контролю в соответствии с Законами об аренде.
Первоначально применялись законы 1943 и 1946 годов независимо от оценочной стоимости жилья или арендной платы. В Англии и Уэльсе местные органы власти были обязаны вести реестры арендной платы, определенной таким образом (в Шотландии реестры велись самими трибуналами).
Эта система была совершенно отделена от общих правил контроля, предусмотренных основными законами.
Арендная плата должна была включать плату за пользование мебелью или за услуги (включая обслуживание и любые другие привилегии, такие как право на место для хранения велосипеда). Предоставление питания (но только если оно составляло существенную часть арендной платы) выводило сдачу в аренду за пределы юрисдикции Арендного трибунала.
Оба акта 1943 и 1946 годов были временными мерами, но были продолжены в силе последующими Expiring Laws Continuation Acts. В 1974 году принципы акта 1946 года были повторно применены в качестве метода защиты арендаторов домовладельцев-резидентов. Оба сохранились в Rent Act 1977 и Rent Act (Scotland) Act 1984.
Закон о контроле за арендной платой ( Landlord and Rentalr (Rent Control)) 1949 года устранил ряд недостатков более ранних актов и предоставил арбитражным судам по вопросам арендной платы право определять, по заявлению либо арендодателя, либо арендатора, разумную арендную плату за любой жилой дом, на который распространяется действие Закона об аренде, который был впервые сдан в аренду после 1 сентября 1939 года. Арендная плата, определенная таким образом, стала стандартной арендной платой.
Этот акт предоставил трибуналам по аренде право приостанавливать действие уведомления о выходе на последовательные периоды до трех месяцев за раз. Он также запретил подачу заявления в трибунал по аренде о продлении гарантии владения меблированным жильем, если трибунал в более раннем обращении дал меньший, чем максимальный установленный законом срок гарантии.
Закон 1949 года также распространил на все виды аренды жилых домов, к которым применялись законы об аренде, штрафы, связанные с уплатой премий, и скрытые премии в отношении аренды сроком до четырнадцати лет.
Он применял положения Актов 1943 и 1946 годов к договорам аренды как меблированного, так и немеблированного жилья, в соответствии с которыми арендатор делил часть жилого помещения с арендодателем. В случаях, когда арендатор делил часть жилого помещения с лицами, не являющимися арендодателем, он применял к договору Акты об аренде.
Закон о резервных и вспомогательных силах (защита гражданских интересов) 1951 года ( 14 & 15 Geo. 6 . c. 65) предоставлял военнослужащим ту же защиту, что и Законы об аренде, в случаях, когда их аренда уже не подпадала под действие этих законов.
Кстати, этот закон неоднократно подвергался поправкам всякий раз, когда вносились поправки в защиту, предоставляемую Законом об аренде, с целью обеспечить военнослужащим арендное жилье, куда они могли бы вернуться.
Закон 1952 года об арендаторах (защита субарендаторов) распространил действие Закона об аренде на арендаторов, арендаторов и залогодателей имущества Короны, за исключением случаев, когда Корона являлась непосредственным арендодателем, арендодателем или залогодержателем.
Закон об агентствах по размещению 1953 года запрещал брать деньги с потенциального арендатора просто за регистрацию его имени и требований и предотвращал взимание платы просто за предоставление адресов жилья, сдаваемого в аренду. Местным органам власти в Англии и Уэльсе было предоставлено право возбуждать судебное преследование в магистратском суде.
Закон о ремонте и аренде жилья 1954 года ( 2 & 3 Eliz. 2 . c. 53) был направлен на поощрение домовладельцев к ремонту контролируемых домов, разрешая «ремонтное повышение» арендной платы за дома, приведенные в порядок и поддерживаемые в хорошем состоянии. Он также был направлен на поощрение строительства и переоборудования домов для сдачи в аренду арендаторам, исключая из-под контроля все жилые дома, построенные после 30 августа 1954 года, и все отдельные, автономные жилища, построенные путем переоборудования после этой даты, за исключением случаев, которые привлекли субсидии на улучшение.
Арендные трибуналы были уполномочены устанавливать, по заявлению, соответствующее увеличение арендной платы в связи с ростом стоимости предоставления услуг в аренде, контролируемой до 1939 года.
Все арендованные помещения, принадлежащие местным органам власти, корпорациям по развитию, жилищным ассоциациям и трастам, были исключены из сферы действия Закона об аренде.
Передача арендатору повышений ставок и ограниченного повышения арендной платы, связанного с улучшениями или структурными изменениями, проведенными арендодателем в жилище, была разрешена с момента принятия Законов об аренде. Закон 1954 года разрешал определенные повышения для жилых домов, которые содержались в хорошем состоянии арендодателем, но ограничивал общую возмещаемую арендную плату до двойной валовой стоимости жилого дома.
Он отменил запрет на премии в случае уступки договоров аренды, предоставленных на срок более 21 года, и смягчил правила, если премия выплачивалась при предоставлении, продолжении, возобновлении или уступке права аренды, если она состояла из разумных расходов на изменения или улучшения или разумной суммы за деловую репутацию.
Часть 1 Закона о землевладельцах и арендаторах 1954 года распространила защиту Закона об аренде на арендаторов, работающих по долгосрочным договорам аренды с низкой арендной платой, а также на субарендаторов арендаторов, работающих по таким договорам аренды, предусмотрев процедуру, которая превращала этих арендаторов в законных арендаторов по истечении срока их аренды.
Закон о реквизированных домах и жилье (поправка) 1955 года освободил от реквизиции те дома, где лицензированный жилец был принят владельцем в качестве законного арендатора. Владелец дома получал компенсацию за отказ от права владения.
Принятый только после того, как несколько особенно сильных задымленных туманов (называемых «смогом») в Лондоне и промышленных городах вызвали проблемы со здоровьем, Закон о чистом воздухе 1956 года (который применялся к северу и югу от границы) возмещал расходы, потраченные на адаптацию каминов для сжигания бездымного топлива. Работа считалась улучшением для целей повышения арендной платы в соответствии с Законом об аренде 1957 года ( 5 & 6 Eliz. 2 . c. 25). Восемь процентов стоимости (за вычетом любого возмещения) могли быть добавлены к арендной плате.
Новое консервативное правительство приняло Закон об аренде 1957 года, который отменил контроль над всеми наиболее ценными домами и восстановил систему постепенной отмены контроля в пересмотренной форме. Он также изменил метод установления максимальной арендной платы, выплачиваемой арендаторами, введя формулу, основанную на оценочной стоимости.
Вступив в силу 6 июля, закон 1957 года немедленно снял ограничения со всех жилых домов и всех договоров на сдачу в аренду меблированных жилых домов, оценочная стоимость которых на 7 ноября 1956 года превышала 40 фунтов стерлингов в полицейском округе Метрополитен или в Сити Лондона и Шотландии и 30 фунтов стерлингов в других местах в Англии и Уэльсе, а также договоров аренды, предоставленных на срок более 21 года.
Никакие новые договоры аренды не подлежали контролю, независимо от оценочной стоимости помещений, если только они не были предоставлены арендатору, который непосредственно перед их созданием был контролируемым арендатором того же помещения или помещений, в которые они входили.
Премии и авансовые платежи арендной платы запрещалось взимать с арендаторов помещений, которые стали неконтролируемыми в соответствии с законом, в течение трех лет с момента вступления закона в силу. Было введено уведомление о расторжении договора минимум за четыре недели, и закон позволял обмениваться контролируемыми арендами по соглашению всех заинтересованных сторон без потери безопасности или контроля за арендной платой. В законе использовалось слово «обмен», хотя «передача» было бы более уместным.
«Стандартная арендная плата» была заменена новым «лимитом арендной платы», который рассчитывался путем умножения валовой стоимости 1956 года на коэффициент, определяемый в соответствии с обязательствами сторон по ремонту. Например, если арендодатель отвечал за все ремонтные работы и внешнюю отделку (арендатор отвечал только за внутреннюю отделку), валовая стоимость 1956 года умножалась на два, чтобы получить годовой лимит арендной платы. Другие множители должны были использоваться для различных обязательств по ремонту и отделке.
«Лимит арендной платы» мог быть увеличен за счет ставок, которые несет арендодатель, и разумной платы за предоставление любой мебели или услуг. Лимит подлежал периодической корректировке с учетом изменений в размере ставок, изменений в предоставлении мебели или услуг и улучшений.
Она могла быть уменьшена, когда жилье приходило в негодность. Восемь процентов от чистой стоимости любого улучшения (т.е. после вычета суммы любого гранта, полученного арендодателем) за работы, завершенные после 5 июля 1957 года, могли быть добавлены к арендной плате.
Закон предоставил министру полномочия по дальнейшему контролю за арендной платой посредством распоряжения, требующего утвердительного решения каждой палаты парламента.
В конце 1950-х и начале 1960-х годов было много газетных сообщений о том, что домовладельцы подвергают нападкам своих (контролируемых) арендаторов, чтобы заставить их покинуть свои дома. В язык было введено новое слово « рахманизм » (в честь Питера Рахмана , владельца недвижимости, который, как предполагалось, был ответственен за многие из этих жестоких действий).
Закон о землевладельцах и арендаторах (временные положения) 1958 года запрещал восстановление владения, за исключением случаев, когда это было сделано в судебном порядке в отношении некоторых жилых домов, освобожденных от контроля в соответствии с разделом 11(1) Закона об аренде 1957 года. Он также приостанавливал на ограниченный период исполнение любого распоряжения о владении для тех, кто все еще оставался в своих домах 1 августа 1958 года, откладывая действие любого более раннего распоряжения о владении. Он регулировал арендную плату, подлежащую уплате до восстановления владения (в размере двойной валовой стоимости 1956 года, плюс ставки, а также за услуги и мебель, если ранее подлежащая уплате договорная арендная плата не была выше). Он сделал правонарушением восстановление владения, за исключением случаев, когда это было сделано в суде, и удержание услуг или мебели, на которые арендатор имел право.
Были предусмотрены определенные основания, с помощью которых арендодатель мог попытаться убедить суд в необходимости выдачи постановления о выселении.
Закон о домовладельце и арендаторе (мебель и фурнитура) 1959 года, вступивший в силу 29 июля 1959 года, запрещал домовладельцам требовать чрезмерные платежи за мебель, фурнитуру и другие предметы в качестве условия предоставления, возобновления, продолжения или уступки права аренды жилья. Такие платежи были попыткой найти способ обойти запрет на требование премии в Законе о домовладельце и арендаторе (контроль арендной платы) 1949 года .
Правонарушители, пытающиеся получить от потенциальных арендаторов чрезмерные суммы за мебель и фурнитуру, подлежали наказанию в виде штрафа, не превышающего 100 фунтов стерлингов. Местным властям были предоставлены полномочия проверять жилища, в которых, по их подозрениям, было совершено правонарушение.
Частные уличные работы, выполненные в соответствии с Законом о шоссейных дорогах 1959 года ( 7 & 8 Eliz. 2 . c. 25), который обновил более ранние положения Закона о здравоохранении 1875 года и Закона о частных уличных работах 1892 года, считались улучшениями. Их чистая стоимость включалась в расчет повышения арендной платы.
Последствия пренебрежения обязательствами по ремонту во время и после Второй мировой войны привели к тому, что многие арендаторы, работавшие по краткосрочной аренде, столкнулись с огромными счетами за обветшалость, чтобы сделать жилье хорошим, которое изначально сдавалось в плохом состоянии. Такие арендаторы в то время не имели достаточной гарантии владения, чтобы иметь возможность извлечь выгоду из проведения капитального ремонта.
В соответствии с Законом о жилье 1961 года (см. в частности разделы 32 и 33), если аренда жилого дома на срок менее семи лет была предоставлена после 24 октября 1961 года, арендодатель был обязан в соответствии с подразумеваемым соглашением содержать в исправном состоянии конструкцию и интерьер (включая стоки, желоба и внешние трубы) и содержать в исправном и надлежащем рабочем состоянии установки в доме для подачи воды, газа и электричества, для санитарии, а также для отопления помещений и нагрева воды. Это применялось независимо от арендной платы или оценочной стоимости. Закон включал положение, запрещающее задним числом заключать договор аренды. Срок лет отсчитывался с даты подписания договора аренды.
Закон 1961 года увеличил процентную надбавку к арендной плате за чистую стоимость работ по благоустройству, выполненных после 24 ноября 1961 года, с восьми процентов (как это было в Законе об аренде 1957 года) до двенадцати с половиной процентов.
Закон о землевладельцах и арендаторах 1962 года требовал от арендодателей предоставлять арендные книги для аренды, когда арендная плата вносилась еженедельно (за исключением случаев, когда плата за питание составляла существенную часть арендной платы). Этот закон имел более общее применение, чем закон 1938 года, и объединил некоторые требования из закона 1933 года и закона 1957 года. Информация, которую необходимо было включить, была предписана, и арендатору было предоставлено право получать информацию, особенно когда арендодателем была компания. Наказанием за правонарушение был штраф, не превышающий 50 фунтов стерлингов (или 100 фунтов стерлингов за повторное нарушение).
Закон о жилье 1964 года создал Корпорацию по жилищному строительству для оказания помощи жилищным ассоциациям в предоставлении жилья в Англии, Уэльсе и Шотландии. Он уполномочил Шотландскую специальную жилищную ассоциацию действовать от имени Корпорации по жилищному строительству в Шотландии.
Закон 1964 года возложил на местные органы власти обязанность принуждать к улучшению жилищ, не имеющих стандартных удобств, и внес поправки в законодательство о грантах на улучшение, чтобы предоставлять гранты на улучшение и стандартные гранты. Стандартные удобства были следующими:
Закон о защите от выселения 1964 года от 17 декабря 1964 года был временной мерой, которая должна была действовать до конца 1965 года, а затем истечь. Это дало время для пересмотра законодательства.
Он ограничивал выселение жильцов из их домов. Вдовы и вдовцы, а также члены семьи, проживавшие с жильцом на дату смерти, также были охвачены. Жильцы сельскохозяйственных служб рассматривались как арендаторы для целей Закона 1964 года.
Стало незаконным выселять, кроме как по решению суда графства , или отнимать или удерживать услуги или мебель. При осуждении в порядке упрощенного судопроизводства нарушитель подлежал штрафу в размере 100 фунтов стерлингов или шести месяцам тюремного заключения, или и тому, и другому.
Эти новые правонарушения, связанные с незаконным выселением и притеснением, вскоре были включены в Закон об аренде 1965 года и в конечном итоге перенесены в Закон о защите от выселения 1977 года .
Суды могут приостановить действие недавних постановлений о владении, могут приостановить исполнение постановления о владении на срок до двенадцати месяцев и могут налагать определенные условия и положения.
Было несколько исключений (например, аренда, к которой применялись следующие законы: Законы о мелких землевладельцах (Шотландия) 1886-1931 гг., Закон об аренде магазинов (Шотландия) 1949 г. ( 12, 13 и 14 Geo. 6. c. 25), Закон о сельскохозяйственных угодьях (Шотландия) 1949 г. ( 12, 13 и 14 Geo. 6. c. 75), Законы о крофтерах (Шотландия) 1955-1961 гг.). Ничто не повлияло на действие Закона о восстановлении мелкого тентованного жилья 1838 года ( 1 и 2 Vict. c. 74) (который включал публичные дома и помещения, приобретенные в целях обороны), Закона о множественности 1838 года ( 1 и 2 Vict. c. 106) или Закона о лекторах и приходских клерках 1844 года ( 7 и 8 Vict. c. 59) (церковное имущество).
Он отложил до конца марта 1966 года изъятие жилья, реквизированного во время войны.
Избранное в 1964 году лейбористское правительство пообещало отменить Закон об аренде 1957 года. Было очевидно, что невозможно повторно ввести контроль за арендной платой простым способом. Комитет по жилищному строительству в Большом Лондоне под председательством сэра Милнера Холланда, королевского адвоката , отчитался в марте 1965 года. Они обнаружили, что в Лондоне «острая нехватка арендного жилья и множество трудностей и лишений, вытекающих из этого». Такая ситуация не была свойственна только Лондону. Они отметили, что ни жесткий контроль, ни частичная и бессистемная отмена контроля не могут облегчить ситуацию, и что любая новая система контроля (или регулирования) должна предусматривать, что арендная плата в будущем должна подвергаться периодическому пересмотру.
В этой ситуации и при этих обстоятельствах появился новый законодательный акт, который стал важным поворотным моментом. Ричард Кроссман , лорд Гудман, ставший президентом Института должностных лиц по аренде, и другие заявили о своих правах отцовства.
Закон об аренде 1965 года (ок. 75) ввел Службу инспекторов по аренде. Министерство жилищного строительства и местного самоуправления , которое позже стало частью Департамента окружающей среды , а затем Департамента окружающей среды, транспорта и регионов , отвечало за создание административных механизмов и назначение первых инспекторов по аренде в Англии и Уэльсе. Назначения производились «надлежащим должностным лицом», назначенным должностным лицом в каждом местном органе власти (обычно главным исполнительным директором или старшим юридическим руководителем совета графства или каждого района Лондона , который отвечал за предоставление жилья, надзор и дисциплинарные вопросы. Служба финансировалась центральным правительством за счет грантовых заявок.
На практике эти вопросы были делегированы старшему должностному лицу по аренде в каждом из семидесяти семи первоначальных офисов регистрации. Решения, принимаемые отдельными должностными лицами по аренде, считались независимыми. Система была разработана таким образом, чтобы решения должностного лица по аренде не могли быть под влиянием местного или центрального правительства. Административный персонал назначался из числа тех, кто работал в местных органах власти.
Первые назначения на должность инспектора по аренде были сделаны в Вестминстере , где проходили обучение инспекторы по аренде, назначенные в других регистрационных областях. Первые назначения были сделаны из юридической профессии, из офиса оценки Inland Revenue, бывших агентов по недвижимости, управляющих недвижимостью и бывших военных и бывших полицейских в отставке. Первая регистрация аренды была сделана в квартире над рыбным магазином на Paddington Street, Marylebone , London W1.
Институт должностных лиц по аренде (IRO) был создан для продвижения профессионального подхода и проведения обучения и подготовки. Журнал Института должностных лиц по аренде JIRO издавался ежеквартально для поощрения обсуждения процедур, практики оценки и предоставления информации о новом законодательстве и «прецедентном праве», вытекающем из судебных решений в отношении вопросов арендодателя и арендатора.
Образовательный фонд Института должностных лиц по аренде опубликовал руководства и коричневое Руководство по регулированию арендной платы, которое предоставило практикам аннотированные поправки в виде полных перепечатанных страниц к законодательству о домовладельцах и арендаторах в виде отдельных листов. Эта важная и оперативная служба обновления включила в себя множество поправок, отмеченных в этом руководстве. Коричневое руководство часто можно было увидеть на скамье судей высших судов и в руках адвокатов и барристеров, представляющих домовладельцев и арендаторов в судах.
Закон об аренде 1965 г. (c. 75) поставил под защиту большинство домов, которые были деконтролированы Законом 1957 г., и более новые дома, которые никогда не контролировались (т. е. недавно возведенные или произведенные путем переоборудования после 30 августа 1954 г.). Он обеспечил безопасность аренды большинства жилых домов с оценочной стоимостью до £400 в Большом Лондоне и £200 в других местах, которые еще не контролировались. Закон 1965 г. разумно начал с заявления о том, что аренда, в соответствии с которой жилой дом (который мог быть домом или частью дома) сдавался в аренду как отдельное жилье, была защищенной арендой.
Были определенные исключения (которые были изменены и добавлены в последующем законодательстве). Ссылки приведены в Части I более позднего консолидированного Закона об аренде 1977 года :
Закон об аренде 1965 года ввел три основных нововведения. Во-первых, за исключением меблированной аренды, это был первый случай, когда новый долгосрочный гибкий подход был применен к старой проблеме контроля арендной платы. Он заменил формулу фиксирования арендной платы более раннего законодательства независимым регулированием арендной платы должностными лицами по аренде. Это ввело обычные принципы оценки в оценку справедливой арендной платы (раздел 68 Закона об аренде 1965 года и раздел 70 объединенного Закона об аренде 1977 года), потребовав, чтобы особое внимание уделялось возрасту, характеру, местоположению и состоянию ремонта жилья. Личные обстоятельства не принимались во внимание, как и улучшения, выполненные добровольно арендатором или предшественником по праву собственности, а также любые неисправности или дефекты, приписываемые арендатору или его предшественнику. Была введена самая фундаментальная концепция, согласно которой следовало предположить, что число лиц, желающих стать арендаторами аналогичных жилых домов в данной местности на условиях (кроме тех, которые касаются аренды) регулируемой аренды, не было существенно больше, чем число таких жилых домов в данной местности, которые были доступны для сдачи в аренду на таких условиях. Это требование предполагать приблизительно сбалансированный рынок было описано комментаторами как «фактор дефицита» (слова, которые не встречались в законе). Существовал автоматический пересмотр арендной платы (но только в случае подачи заявки) с трехлетним интервалом (сокращенный до двухлетнего интервала в Законе о жилье 1980 года ).
Во-вторых, он ввел регистрацию арендной платы, схемы назначения должностных лиц по аренде и общенациональную службу должностных лиц по аренде. Должностные лица по аренде должны были, в соответствии с указанными процедурами, по заявлению определять и регистрировать справедливую арендную плату. Возражения против арендной платы, определенной должностными лицами по аренде, как со стороны арендодателей, так и со стороны арендаторов должны были передаваться в сеть комитетов по оценке арендной платы с апелляционной юрисдикцией. Должностные лица по аренде, назначенные в качестве «статутных должностных лиц», таким образом, имели квазисудебную функцию. Как трибунал первой инстанции они имели ту же обязанность, что и бывшие трибуналы по аренде с мебелью, определять свою собственную юрисдикцию для принятия мер по заявлению. Апелляции на такие решения относительно юрисдикции должны были рассматриваться окружным судом.
В-третьих, закон сделал преступлением для любого лица, незаконно (т.е. без постановления суда) выселяющего арендатора или преследующего с намерением убедить арендатора съехать или отказаться от каких-либо прав в отношении помещения. Правонарушения применялись независимо от оценочной стоимости жилья, а также защищались также арендаторы услуг и другие лицензиаты, чья лицензия все еще действовала.
Процентное увеличение чистой стоимости, подлежащее добавлению к арендной плате за улучшения, выполненные после 8 декабря 1965 года и после согласования арендной платы, составило двенадцать с половиной процентов.
Право наследования установленной законом аренды было расширено, чтобы обеспечить возможность передачи аренды второму наследнику по тем же правилам, которые применяются к передаче в случае смерти первоначального арендатора или первого наследника.
Закон 1965 года также поднял до 400 фунтов стерлингов в Большом Лондоне и до 200 фунтов стерлингов в других местах предельную стоимость меблированных домов, находящихся в юрисдикции арендных трибуналов , и увеличил максимальный период, на который они могли отсрочить действие уведомления о выселении, до шести месяцев. Президенты комиссий по оценке арендной платы в Англии и Уэльсе были уполномочены назначать членов арендных трибуналов в своих районах.
Закон 1965 года предусматривал преобразование уставных аренд, существующих в соответствии с положениями Закона о реквизированных домах и жилье (поправка) 1955 года, продлив его временной предел для этой цели. Это наконец устранило одно из оставшихся последствий чрезвычайного положения военного времени. Закон об управлении аэропортами 1965 года добавил чистую стоимость работ по звукоизоляции в список улучшений, которые могли бы увеличить арендную плату.
Закон о сельском хозяйстве 1967 года содержал положения, касающиеся сдачи в аренду и восстановления фермерских домов, ставших ненужными после объединения ферм в соответствии с этим законом.
Закон о реформе аренды 1967 года вернул в законодательство долгосрочную аренду (аренду, предоставляемую на определенный срок, превышающий двадцать один год) (за исключением договоров с низкой арендной платой), но непреднамеренно применил к ним запреты Закона об аренде на страховые взносы.
Закон о стоянках для караванов 1968 года сделал незаконным, без санкции суда, лишать человека, занимавшего караван в качестве места жительства, будь то принадлежащий ему или арендуемый, на охраняемой стоянке для караванов (требовавшей лицензии на стоянку в соответствии с Законом о стоянках для караванов и контроле за развитием 1960 года ). Закон 1968 года предоставил судам право приостанавливать действие ордеров на владение сроком до двенадцати месяцев и защитил владельцев караванов от притеснений. Местные органы власти имели право преследовать в судебном порядке. Притеснение и незаконное выселение наказывались штрафом в размере 100 фунтов стерлингов за первое правонарушение и 500 фунтов стерлингов и шестью месяцами тюремного заключения (или обоими) за второе правонарушение.
За исключением раздела 16 закона 1957 года (уведомления о выселении) и части III закона 1965 года (незаконное выселение и притеснение), Закон об аренде 1968 года объединил все более ранние законы об аренде: Закон о меблированных домах (контроль арендной платы) 1946 года , Закон о домовладельцах и арендаторах (контроль арендной платы) 1949 года , часть II Закона о ремонте жилья и арендной плате 1954 года и другие связанные с ними законодательные акты (всего около двадцати четырех), не рационализируя и не упрощая их.
Ранее закон 1965 года предоставлял полномочия по министерскому приказу для постепенного преобразования существующих контролируемых аренд в регулируемые аренды. Это право никогда не использовалось, и Закон о жилье 1969 года ввел поэтапную программу преобразования, определяемую оценочной стоимостью, и процедуру получения сертификата квалификации, описанную ниже, для контролируемых аренд в хорошем состоянии и оборудованных стандартными удобствами.
Гранты стали доступны для предоставления жилья путем преобразования или для улучшения существующих жилищ, а также были специальные гранты для домов с несколькими жильцами. Были указаны гранты для предоставления стандартных удобств (например, £30 за ванну или душ; £50 за туалет и £30 за горячее и холодное водоснабжение в раковине). Термин «улучшения» включал замену существующего приспособления или арматуры.
Местные органы власти могли выдавать квалификационные сертификаты для помещений, которые имели все стандартные удобства и находились в хорошем состоянии. В сертификате о справедливой арендной плате, выдаваемом инспектором по аренде, указывалось, какой будет справедливая арендная плата после предоставления любых недостающих стандартных удобств. Затем можно было определить справедливую арендную плату (заявка подкреплялась сертификатом о справедливой арендной плате), но повышение арендной платы производилось поэтапно в течение четырех лет (двух лет, если работа была поддержана грантом на улучшение). Сумма, причитающаяся за услуги Инспекторы по аренде ранее неофициально показывали сумму стоимости услуг в реестре. Закон 1969 года требовал, чтобы в реестре арендной платы была отметка о сумме, причитающейся за предоставление услуг (но не в случае, если плата за услуги была переменной). Теперь также требовалась отметка об увеличении суммы за услуги по сравнению с предыдущей арендной платой (которую можно было рассчитать путем пропорционального распределения, если необходимо). Эта сумма влияла на расчет поэтапности.
Акт ввел новое определение многоквартирного дома (HMO) и предусмотрел регистры и распоряжения, применяющие кодекс управления. Местным органам власти были предоставлены полномочия закрывать HMO (или его часть), если невозможно было обеспечить пожарный выход. Он ввел возможность контрольных распоряжений, за которыми следовали обязательные распоряжения о покупке. Были даны указания по предотвращению или сокращению переполненности.
При определении того, является ли долгосрочная аренда арендой с низкой арендной платой, суммы, подлежащие уплате арендатором в отношении тарифов, услуг, ремонта, технического обслуживания или страхования, теперь должны были не приниматься во внимание.
Акт устранил большинство непреднамеренных последствий Закона о реформе аренды 1967 года в отношении премий и цены, которую необходимо было заплатить за предоставление привилегий. Повышение арендной платы, зарегистрированное в период с 10 июля 1968 года по 31 декабря 1969 года, подлежало поэтапному повышению в соответствии с Положением о ценах и доходах 1968 года (которое действовало только до конца 1969 года). Когда эти положения истекли, Закон о контроле за повышением арендной платы 1969 года (который действовал только до конца 1971 года) ввел поэтапное повышение арендной платы, как правило, на три равных годовых прироста.
Улучшения в обеспечении права собственности, доступные для жильцов сельскохозяйственных коттеджей, были сделаны Законом о сельском хозяйстве 1970 года . Он внес поправки в раздел 33 Закона об аренде 1965 года, чтобы гарантировать, что при определенных условиях арендатор связанного коттеджа или его вдова автоматически получат как минимум шестимесячное обеспечение права собственности после окончания трудовых отношений. Этот закон распространил положения Закона о сельском хозяйстве 1967 года на все излишние фермерские дома, а не только на те, которые стали излишними из-за объединения ферм в соответствии с законом 1967 года.
Закон о противопожарной безопасности 1971 года внес поправки в Закон об аренде 1968 года и меры по внесению поправок в Закон об аренде (Шотландия) 1971 года. Если жилье подлежало контролируемой или регулируемой аренде и жилищу был выдан пожарный сертификат, сумма расходов (или ее часть, одобренная окружным судом), понесенных в ходе противопожарных работ, должна была рассматриваться как улучшение в заявлении на сертификат справедливой арендной платы. Окружной суд мог по заявлению определить увеличение арендной платы контролируемой или регулируемой аренды из-за стоимости проведения противопожарных работ.
В октябре 1969 года под председательством королевского адвоката Хью Фрэнсиса была проведена проверка с целью изучения применения регулирования арендной платы в соответствии с Законами об аренде, особенно в крупных населенных пунктах, где ощущался дефицит жилья, а также для рассмотрения взаимосвязи между кодексами по меблированному и немеблированному жилью.
Его заключение, опубликованное 2 марта 1971 года, состояло в том, что регулирование арендной платы работает хорошо. В отчете было 36 рекомендаций, четыре из которых были приняты в Законе о финансировании жилья 1972 года, акте, который в свое время имел небольшую претензию на известность — 57 заседаний комитетов, занявших 248 часов дебатов в Палате общин , что, как было предложено [ кем? ] , оправдывало место в Книге рекордов Гиннесса .
Закон 1972 года ввел много новых понятий:
Ранее скидки на арендную плату вводились на дискреционной основе (в Шотландии — Законом о жилищном строительстве (Шотландия) 1966 года), что приводило к бессистемному, разрозненному и непоследовательному внедрению.
Закон о финансировании жилья 1972 года также внес фундаментальные изменения в законодательство об аренде. Обязанностью каждого местного органа власти и новой городской корпорации стало определение справедливой арендной платы (на той же основе и определении, что и справедливая арендная плата для регулируемой аренды) для каждого из их жилищ, находящихся в счете доходов от жилья. Это должно было быть сделано путем проведения предварительной оценки справедливой арендной платы за их недвижимость. Эти оценки должны были быть представлены в контрольный совет по аренде, который мог подтвердить их или заменить другую арендную плату. Эти положения были отменены в 1976 году. Жилья, принадлежащие жилищным ассоциациям и жилищным трастам (обычно благотворительным организациям), которые были зарегистрированы в Жилищной корпорации (но не те, которые были зарегистрированными обществами в соответствии с Законом о промышленных и сберегательных обществах 1965 года ), были включены в систему справедливой арендной платы. С 1 января 1973 года их арендная плата должна была определяться должностными лицами по аренде и регистрироваться в отдельной части Реестра арендной платы. Были введены новые субсидии для жилищных ассоциаций и жилищных трастов, зарегистрированных в Жилищной корпорации.
Впервые арендаторы получили право на информацию о стоимости услуг, предоставляемых арендодателями, когда стоимость превышала £80. Местные органы власти, другие арендодатели государственного сектора (включая жилищные ассоциации) и управляющие компании, которыми управляли их арендаторы, были исключены. Непредоставление информации стало уголовным преступлением.
Положение о Комитете по оценке арендной платы (Англия и Уэльс) 1971 года было первым из многих нормативных актов, регулирующих процедуры, которым необходимо следовать при рассмотрении апелляций на решения должностного лица по вопросам арендной платы.
Распоряжения, принятые в соответствии с Законом о противодействии инфляции (временные положения) 1972 года, заморозили арендную плату на уровне 6 ноября 1972 года (а также цены и заработную плату) в рамках мер правительства по противодействию инфляции. Заморозка первоначально длилась 90 дней и была продлена до 150 дней более поздним Распоряжением. Преобразование контролируемой аренды в регулируемую (и в целом повышение арендной платы в аренде жилищных ассоциаций) были отложены до конца периода заморозки.
Заморозка коснулась всех видов частной жилой аренды, включая те, чья оценочная стоимость превышает установленные Законом об аренде пределы.
Закон о борьбе с инфляцией 1973 года ввел дополнительное замораживание с марта 1974 года (до марта 1975 года в Англии и Уэльсе) (до мая 1975 года в Шотландии).
Закон о сдаче внаем меблированного жилья (льготы на арендную плату) 1973 года распространил схему скидок на сдачу внаем меблированного жилья (договоры, предусмотренные Частью VI Закона об аренде 1968 года) и на некоторые виды сдачи внаем меблированного жилья жилищными органами, за исключением случаев, когда арендодателем являлась Корона или когда предоставлялось существенное питание.
Из-за возросшего давления спроса на жилье, приведшего к росту цен на жилье в результате продолжающейся тенденции в 1971 и 1972 годах, консервативное правительство использовало Закон о борьбе с инфляцией 1973 года, чтобы расширить сферу защиты Закона об аренде жилья с более высоким рейтингом 23 марта 1973 года. Пределы оценочной стоимости были увеличены с 400 до 600 фунтов стерлингов в Лондоне и с 200 до 400 фунтов стерлингов в других местах для тех объектов недвижимости, которые фигурировали в списке оценки 1963 года. Эти пределы были увеличены до 1500 фунтов стерлингов в Лондоне и до 750 фунтов стерлингов в других местах с 1 апреля 1973 года, чтобы учесть пересмотренный список оценки, вступивший в силу в эту дату. Было подсчитано, что это принесло защиту еще 16 000 аренд. Под контроль были взяты многоквартирные дома класса люкс с обширными услугами носильщиков и служб, и даже в центре Лондона только несколько очень больших частных домов в Риджентс-парке оказались вне сферы действия Закона об аренде.
Пределы налогооблагаемой стоимости для защиты Закона об аренде не изменились для Шотландии.
В течение следующих двух лет были приняты три важных закона. Закон об аренде 1974 года предоставил полную защиту тем существующим арендным договорам с мебелью, где арендодатель не проживал в том же помещении. Ранее они имели лишь ограниченную защиту в соответствии с законами 1943, 1946 и 1949 годов. Концепция «резидентного арендодателя» была совершенно новой. Для всех новых договоров аренды, созданных 14 августа 1974 года или позже, как меблированных, так и немеблированных, фактором, определяющим их защиту, было проживание или не проживание арендодателя.
Закон о жилье 1974 года предоставил многим частным арендаторам право на дополнительную информацию о личности их арендодателя, а также появилась новая обязанность информировать арендатора жилья о передаче интересов арендодателя. Он расширил право на информацию о плате за обслуживание и ввел право оспаривать ее. Форма и содержание определенных уведомлений о расторжении договора должны были быть предписаны постановлениями, которые должен был принять государственный секретарь , а система грантов на улучшение была переделана. Были введены районы жилищных действий, общие районы улучшения и приоритетные кварталы.
Были введены субсидии на благоустройство, улучшение (в некоторых случаях обязательное) и ремонт жилья. Закон также расширил полномочия Жилищной корпорации в отношении жилищных товариществ и внес изменения в систему предоставления им финансовой помощи.
Закон о жилищной аренде и субсидиях 1975 года отменил положения Закона о жилищном финансировании 1972 года в отношении жилья государственного сектора и в целом предоставил местным органам власти свободу действий в определении своей политики аренды. Процесс постепенного деконтроля, основанный на оценочной стоимости, был остановлен, и для всех видов аренды была введена система поэтапного повышения арендной платы. Помимо временных положений в антиинфляционном законодательстве 1972 и 1973 годов, упомянутых ранее, ранее не существовало поэтапного повышения арендной платы после перерегистрации справедливой арендной платы.
Эти поэтапные соглашения требовали тщательного изучения стоимости предоставления услуг и оценки стоимости услуг. Закон о социальном обеспечении (косвенные положения) 1992 года требовал, чтобы сумма, причитающаяся за услуги, была указана в Реестре арендной платы для содействия оценке жилищного пособия.
Новые удобства или улучшения в местности, которые не были предоставлены за счет арендодателя, должны были игнорироваться при определении справедливой арендной платы, а согласно очень поздней поправке, любое ухудшение в местности, которое не было виной арендодателя, должно было игнорироваться. Семантика вошла в процесс оценки. К счастью, эти игнорирования были впоследствии отменены.
Некоторые сельскохозяйственные рабочие, лесные рабочие и члены их семей пользовались защитой проживания в соответствии с Законами об аренде. Закон об аренде (сельское хозяйство) 1976 года предоставил жильцам "связанных коттеджей" защиту, аналогичную той, которой пользуются арендаторы, снимающие жилье по Закону об аренде. Арендная плата стала подлежащей регистрации в соответствии с системой справедливой арендной платы, и такие решения хранились в отдельной части Реестра арендной платы.
В 1977 году предыдущее законодательство (за исключением Закона об аренде (сельское хозяйство) 1976 года, который был объединен в Закон об аренде 1977 года (который воплощал «временный» механизм противоинфляции поэтапного характера), а Закон о защите от выселения 1977 года (который содержал специальные положения в отношении сельскохозяйственных рабочих) объединил положения предыдущих законов об аренде (главным образом Законов 1957 и 1965 годов), которые защищали всех жильцов от выселения без надлежащей правовой процедуры.
«Ситтинговый арендатор» не используется в законодательстве, но в общем смысле означает любого, кто имеет аренду, защищенную законодательством. Обычно они считаются долгосрочными арендаторами. «Справедливая аренда» — это аренда, зарегистрированная в соответствии с Законом об аренде 1977 года . «Контролируемая аренда» — это аренда, созданная до 1957 года. «Регулируемая аренда» — это аренда, созданная после 1965 года, которая теперь регулируется Законом об аренде 1977 года и для которой арендная плата может быть зарегистрирована инспектором по аренде (иногда называемым «Инспектором по справедливой аренде»). «Защищенный арендатор» — это тот, кто имеет аренду, защищенную Законами об аренде. Это может быть либо «Договорная аренда» в течение срока действия договора аренды (контракта), либо договора аренды. Когда этот контракт истекает, аренда становится «законной арендой», в которой арендатор «держится» под защитой законов (Законов об аренде) на тех же условиях, что и в первоначальном контракте (в той мере, в какой они не отменены законом). Это может быть очевидно, но стоит просто повторить, что защищенный арендатор с гарантией владения не принесет много пользы, если арендную плату нельзя контролировать. Справедливая арендная плата не принесет много пользы, если у арендатора нет защиты от выселения.
Закон о жилье 1980 года внес различные поправки в Закон об аренде 1977 года , изменившие процедуры регистрации арендной платы. Период пересмотра регистрации арендной платы был сокращен с трех до двух лет. Периоды поэтапного повышения были соответственно ускорены. После передачи решения в Комитет по оценке арендной платы двухлетний период был установлен с даты принятия решения, а не с первоначальной даты вступления в силу. Зарегистрированная арендная плата вступала в силу с даты регистрации, а не с даты подачи заявления. В тех случаях, когда регистрация производилась до истечения двухлетнего периода, регистрация вступала в силу со дня, следующего за истечением двухлетнего периода. Закон внес изменения в процедуры, касающиеся необходимости для должностных лиц по аренде проводить консультации в определенных обстоятельствах. Закон также внес изменения в требования, необходимые для отмены регистрации. Первоначальная регистрация должна была быть не менее двух лет. Только арендодатель мог подать заявление, если помещение больше не сдавалось в аренду по регулируемой аренде.
Введено новое обязательное основание для владения (Случай 20) для сдачи жилья в аренду военнослужащими. Изменения были внесены в обязательные основания для владения для сдачи жилья в аренду бывшим собственникам и тем, кто владеет домами, предназначенными для пенсионеров, которые охватывают обстоятельства, которые нельзя было предвидеть на момент сдачи жилья в аренду.
Арендные трибуналы были упразднены. Их функции, за исключением полномочий по предоставлению гарантий владения, были переданы комитетам по оценке арендной платы. Более ограниченные полномочия по предоставлению гарантий владения (максимум три месяца) были предоставлены окружному суду в рамках процедуры выдачи ордера на владение.
Все оставшиеся контролируемые договоры аренды были преобразованы в регулируемые договоры аренды.
Были созданы новые защищенные краткосрочные аренды, которые защищали в течение договорного срока краткосрочной аренды с фиксированным сроком. Арендная плата должна была быть зарегистрирована на момент предоставления аренды или сертификат о справедливой аренде должен был быть получен до этого, а регистрация должна была быть произведена в течение двадцати восьми дней с начала аренды. Это требование было отменено для всех зон регистрации за пределами Большого Лондона Приказом о защищенных краткосрочных арендах (регистрация аренды) 1981 года, а для зон регистрации в Большом Лондоне — аналогичным приказом 1987 года.
Были созданы гарантированные аренды, которые давали определенным утвержденным органам право создавать гарантированные аренды новых жилищ вне защиты Закона об аренде по рыночной арендной плате. Эти аренды подчинялись положениям Части II Закона о землевладельцах и арендаторах 1954 года .
Дополнительная защита была предоставлена муниципальным арендаторам и многим арендаторам жилищных кооперативов, которых стали называть надежными арендаторами.
Жильцам муниципального жилья было предоставлено право выкупа своих домов.
Личным представителям умерших арендодателей-резидентов был предоставлен двухлетний срок (вместо одного года по закону 1974 года), в течение которого они имели свободу выселяться. Закон уточнил описание помещений таким образом, что аренда части квартиры в специально построенном блоке, занимаемой арендодателем-резидентом, не могла подпадать под защищенную аренду, что является непреднамеренным эффектом формулировки в Законе об аренде 1974 года.
Жилищные ассоциации, зарегистрированные в соответствии с Законом о промышленных и сберегательных обществах 1965 года, теперь могут быть зарегистрированы в Жилищной корпорации, даже если их целями являются приобретение, ремонт, улучшение или переоборудование домов для последующей продажи или сдачи в аренду.
До принятия закона 1980 года жилищные ассоциации должны были сохранять свои дома доступными для сдачи в аренду и, следовательно, им было запрещено продавать их. Теперь жилищные ассоциации могли строить или улучшать недвижимость или выставлять существующую недвижимость на продажу в общую собственность.
Защита теперь может распространяться на ранее защищенные права аренды — те, которые принадлежали Ее Величеству по праву Короны, если они управлялись Комиссарами по имуществу Короны (в основном по праву Герцогства Ланкастерского , права аренды, которые принадлежат Герцогству Корнуоллскому ), установленные законом права аренды в соответствии с Законом об аренде (сельское хозяйство) 1976 года и долгосрочные договоры аренды с низкой арендной платой (Часть I Закона о землевладельцах и арендаторах 1954 года). (Арендаторы, напрямую принадлежащие Короне и правительственным департаментам (включая арендаторов органов здравоохранения), остаются вне защиты).
Совместная аренда не должна была рассматриваться как долгосрочная аренда с низкой арендной платой для целей Закона о реформе аренды 1967 года . Чиновникам по аренде было предложено определить справедливую арендную плату на неуставной основе для объектов общей собственности. Первоначальный энтузиазм был умерен, когда возникли некоторые сложные вопросы в оценке справедливой арендной платы, касающиеся долей в акционерном капитале и премий. Они были рассмотрены позже в Законе о жилищном строительстве и планировании 1986 года .
Закон о супружеских домах 1983 года объединил некоторые положения, касающиеся прав мужа или жены занимать жилой дом, который был супружеским домом. Занятие одним из супругов должно было рассматриваться как занятие другим супругом. Закон предусматривал передачу определенных прав аренды при разводе.
Закон о домашнем насилии и брачных разбирательствах 1976 года предусматривал различные права на проживание, когда оба супруга (и мужчина и женщина, живущие вместе как муж и жена) имели права в супружеском доме. Закон 1976 года и законы 1983 года были далее развиты Законом о брачных и семейных разбирательствах 1984 года, который также предоставил суду полномочия в отношении передачи определенных прав аренды по решению суда о разводе, недействительности брака или судебном раздельном проживании.
Закон о мобильных домах 1983 года заменил разделы 1–6 Закона о мобильных домах 1976 года. Он ввел новые важные правила о безопасности владения для владельцев жилых участков мобильных домов и для тех, кто владел мобильным домом и арендовал место у владельца участка (включая местные органы власти, но не участки для путешественников). Он освободил от уплаты налога тех, кто арендует мобильный дом у владельца участка, и тех, кто использует его только для отдыха.
Он также занимался вопросами продажи и дарения мобильных домов, наследования и смены владельца участка, сборов за площадку, других условий соглашений и предоставлял механизмы для разрешения споров.
Закон о поправках к закону об аренде 1985 года отменил решение по делу Pocock v. Steel (1985 CA), в котором было установлено, что владелец-арендатор должен проживать в доме непосредственно перед каждой сдачей в аренду, чтобы иметь возможность получить обязательный приказ о владении. Слова были вставлены так, что если он был «в любое время» до сдачи в аренду занят как место жительства владельца-арендатора, то применялись Закон об аренде 1977 года и Закон об аренде (Шотландия) 1984 года. Это восстановило первоначальное намерение, которое было уничтожено переписыванием при консолидации в 1968 году. Этот закон (кроме чрезвычайного законодательства) побил все рекорды скорости прохождения через парламентские графики.
30 октября 1985 года произошел всплеск всеобщего наведения порядка и консолидации с публикацией четырех актов. Закон о жилье (косвенные положения) 1985 года отменил 80 частей актов или целых актов, касающихся Англии и Уэльса, 18 — Шотландии и 4 — Северной Ирландии (от Закона о выкачке рассола (компенсация за просадку) 1891 года ( 54 и 55 Vict. c. 40) до актов, принятых только что в 1985 году).
Закон о землевладельцах и арендаторах 1985 года объединил некоторые положения, касающиеся права землевладельца и арендатора, которые ранее содержались в Законах о жилье, Законах об аренде и других местах. Таким образом, он не создавал нового закона. Он включал следующие разделы:
Закон о жилищных ассоциациях 1985 года объединил некоторые положения Законов о жилищном строительстве, касающиеся жилищных ассоциаций, и внес некоторые поправки для реализации рекомендаций Комиссии по законодательству и Комиссии по законодательству Шотландии. Его основными заголовками были:
Закон о жилье 1985 года объединил законы о жилье (за исключением Закона о домовладельцах и арендаторах 1985 года и Закона о жилищных ассоциациях 1985 года) и некоторые связанные с ними положения с поправками, направленными на реализацию рекомендаций Комиссии по праву. Эта гигантская инициатива сократила основные законы, касающиеся частной аренды, до Закона об аренде 1977 года, Закона о домовладельцах и арендаторах 1985 года и Закона о жилищных ассоциациях 1985 года. Однако прошло совсем немного времени, прежде чем потребовались дальнейшие поправки.
Закон о жилищном строительстве и планировании 1986 года требовал, чтобы законные премии (уплачиваемые в отношении некоторых договоров аренды с общей собственностью, определенных долгосрочных договоров аренды (ст. 27 Закона об аренде 1977 года)) учитывались при определении справедливой арендной платы. Некоторые договоры аренды с общей собственностью были исключены из сферы действия Закона об аренде 1977 года, Закона об аренде (сельское хозяйство) 1976 года и Части I Закона о реформе аренды 1967 года.
До середины 1970-х годов ипотечные кредиты были в основном недоступны для покупки квартир (или требовались большие депозиты с выплатами по высокой процентной ставке). Большое количество многоквартирных домов было построено в 1930-х годах, как правило, на основе аренды на 99 лет. Отдельные квартиры можно было продать только по долгосрочной аренде на оставшиеся шестьдесят или около того лет. Строительные кооперативы не считали это достаточным обеспечением для ипотеки. Как только строительные кооперативы изменили свою политику, чтобы предлагать 75% или иногда более крупные ипотечные кредиты по тем же ставкам, что и при покупке дома, арендодатели смогли продать квартиры, когда они становились свободными по долгосрочной аренде. Аренду в старых кварталах, которым оставалось менее двадцати лет, было практически невозможно продать. Арендодатели также начали предлагать долгосрочную аренду постоянным арендаторам, иногда со значительными скидками к рыночной стоимости. Теперь люди спешили подняться по лестнице недвижимости, поскольку цены на дома и квартиры росли из-за стимулирования спроса. Инвесторы с Ближнего Востока после гражданских беспорядков в Ливане скупили множество многоквартирных домов и переехали в Великобританию.
К сожалению для новых владельцев квартир, они унаследовали обязанности по своим новым долгосрочным договорам аренды, которые требовали от них вносить свой вклад в стоимость ремонта и замены. Большая часть оборудования была установлена в 1930-х годах, когда строились дома (лифты, центральное отопление и бойлеры для горячей воды, крыши и окна), которые были заброшены в периоды низкой арендной платы. Ассоциаций жильцов было немного, и потребовалось почти десять лет, прежде чем было введено законодательство для контроля эксплуатации со стороны арендодателей и управляющих агентов (чьи гонорары, рассчитанные на основе общей стоимости новых работ, часто по завышенной стоимости, также должны были выплачиваться жильцами). Отчет Комитета Нуги (под председательством EG Nugee QC), который начал работу в феврале 1984 года, наконец, в феврале 1986 года представил отчет об управлении частными многоквартирными домами. Закон о домовладельцах и арендаторах 1987 года реализовал основные рекомендации и содержал некоторые другие меры, касающиеся прав арендаторов таких квартир и других жилых помещений. Различные части закона вступили в силу в период с февраля 1988 года по апрель 1989 года.
С 15 января 1989 года предполагалось, что будут действовать параллельно две системы: одна — в соответствии с Законом об аренде 1977 года, а другая — в соответствии с Законом о жилье 1988 года, в зависимости от того, началась ли аренда до или после этой даты.
Для всех новых договоров аренды, за некоторыми исключениями, этот новый закон ввел:
Он ужесточил наказания за притеснения и незаконное выселение посредством системы возмещения ущерба, внеся поправки в Закон о защите от выселения 1977 года. В малоизвестном уголке (Приложение I7 «Незначительные и косвенные поправки») он исключил последнее оставшееся положение о поэтапном повышении арендной платы — для арендаторов жилищных кооперативов.
Право на наследование арендаторов, установленных законом, было ограничено, было предусмотрено положение о передаче аренды государственного сектора определенным частным арендодателям, было создано Housing for Wales с функциями, связанными с жилищными ассоциациями. Акт учредил трасты по жилищным вопросам, внес поправки в право покупки и положения об уведомлениях о ремонте.
В Приложении 2 Части I были обязательные основания, по которым суд должен предписать владение гарантированной арендой, и другие основания в Части II, по которым суд может предписать владение. Основание 8 Части I касалось суммы задолженности на дату судебного слушания. Суммы были уменьшены в Законе о жилье 1996 года .
Но помимо внесения изменений, которые в долгосрочной перспективе повлияли на будущее роли инспектора по аренде, Закон о жилье 1988 года создал важные новые дополнительные функции, связанные с оценкой субсидии на жилищное пособие. Ранее жилищное пособие администрировалось местными органами власти. На национальном уровне имелись веские доказательства существенного мошеннического сговора между арендодателями и арендаторами, когда их арендаторы претендовали на жилищное пособие. Вызванное этим повышение арендной платы также имело эффект на повышение уровня арендной платы на открытом рынке для тех, кто не претендовал на жилищное пособие. Многие миллионы фунтов субсидии на пособие были сэкономлены только за первый год вмешательства инспектора по аренде. Хотя инспекторам по аренде, чтобы сократить расходы, не рекомендовалось осматривать помещения перед проведением оценки, проверки проводились всякий раз, когда имелись ресурсы, и, конечно, когда недвижимость была им неизвестна или когда сумма уплачиваемой арендной платы казалась необоснованной для известного жилья. В результате этих проверок было обнаружено много мошеннических заявлений.
Секретарю штата были предоставлены полномочия требовать от должностных лиц по аренде выполнения этих функций посредством статутного акта . Их оказалось гораздо легче разрабатывать и вносить поправки для содействия эффективным рабочим соглашениям (в отличие от более длительного периода времени, необходимого для разработки актов парламента).
Первоначальный приказ и поправка были приняты в 1989 году. Основным приказом был Приказ о должностных лицах по аренде (дополнительные функции) 1990 года (SI 1990 № 428), который установил процедуры, согласно которым должностное лицо по аренде, получив заявление от местного органа власти, должно было определить, была ли арендная плата, подлежащая уплате по гарантированной аренде заявителем на жилищное пособие, значительно выше рыночной арендной платы. Наличие жилищного пособия не принималось во внимание, и неформальное определение состояло в том, чтобы спросить, какую арендную плату тот, кто не претендует на жилищное пособие, был бы готов заплатить из своего кармана за жилье. Жесткие сроки должны были быть достигнуты при возвращении решений (в течение четырех дней или семи дней, если была необходима проверка), чтобы не создавать задержек в выплате пособия в ходе этого дополнительного процесса.
Сотрудник по аренде также должен был определить, превышает ли жилище критерии размера, указанные в постановлении, которые включали рассмотрение размера домохозяйства и возраста его членов. Если жилище превышало критерии, сотрудник по аренде должен был определить арендную плату, которая соответствовала бы критериям размера для жильцов.
Были предусмотрены положения о повторном определении по запросу местного органа власти. Вопрос должен был рассматриваться максимум двумя инспекторами по аренде из соседних регистрационных зон, которые должны были быть проконсультированы инспектором по аренде из исходной регистрационной зоны (но не лицом, принявшим первоначальное решение).
Дальнейшие поправки были внесены Приказами должностного лица по аренде (дополнительные функции) (поправка) от 1991, 1993, 1994 и 1995 годов, среди которых было требование решить, является ли подлежащая уплате арендная плата исключительно высокой для размера этого жилья в данной местности. Если это так, то должностное лицо по аренде должно было определить рыночную арендную плату, которая не была бы исключительно высокой для недвижимости аналогичного размера.
Когда услуги предоставляются или удобства предоставляются или права предоставляются арендатору, должностное лицо по аренде изначально должно было отдельно определять ту часть арендной платы, которая относится к этим услугам. Позже это было изменено так, что не требовалось различать суммы за мебель, питание или расходы на топливо.
Гранты на ремонт и улучшение жилых помещений были среди многих других положений Закона о местном самоуправлении и жилье 1989 года. Эти новые гранты на реконструкцию также были доступны для общих частей зданий; для обеспечения удобств для инвалидов; для улучшения или ремонта (и переоборудования домов в) многоквартирных домов; и для мелких работ, таких как теплоизоляция.
Местным органам власти была предоставлена возможность обращаться за советом к должностным лицам по аренде и действовать в соответствии с ним относительно размера арендной платы, подлежащей уплате, и любого увеличения арендной платы, подлежащей уплате, если помещение уже сдано в аренду. Если помещение не сдано в аренду, можно было обратиться за советом и действовать в соответствии с ним относительно размера арендной платы, которую можно было бы разумно ожидать получить, когда помещение сдавалось в гарантированную аренду. В Закон о жилье 1988 года была внесена поправка, включающая эти дополнительные функции для должностных лиц по аренде. Позднее нормативный акт установил требуемые процедуры. Местным органам власти было разрешено обращаться за советом к должностным лицам по аренде для получения информации, облегчающей расчет выплачиваемой субсидии. В отношении Шотландии имелись дополнительные положения в отношении поэтапного перехода к зарегистрированной арендной плате для домов, сдаваемых в аренду жилищными ассоциациями или Scottish Homes.
Долгосрочные договоры аренды с низкой арендной платой, заключенные после вступления в силу раздела 186 закона, должны были стать гарантированными договорами аренды, когда эти длительные договоры аренды подходили к концу. Приказ 1990 года об арендных инспекторах (дополнительные функции) (№ 2) требовал от арендных инспекторов давать советы (в течение 45 дней с момента подачи заявления) о повышении арендной платы, которое можно было бы обоснованно ожидать после завершения ремонтных работ.
С 4 января 1991 года Государственный секретарь Уэльса осуществлял полномочия, предоставленные Законом о местном самоуправлении и жилищном обеспечении 1989 года и расширенные Законом о валлийском языке 1967 года, по предписанию определенных форм грантов на ремонт домов, которые могли быть поданы на валлийском языке, посредством нормативного акта «Гранты на ремонт жилья и т. д. (Предписанные формы и сведения)» 1991 года. Дальнейшие поправки были внесены в 1992 и 1994 годах.
Приказ о финансировании (жилье) местного самоуправления (последующие поправки) 1993 года внес поправку в раздел 70 Закона об аренде 1977 года, чтобы зарегистрированная арендная плата учитывала любые суммы, подлежащие уплате арендатором арендодателю в отношении муниципального налога. Некоторые определения были введены Положением о муниципальном налоге (ответственность владельцев) 1992 года и впоследствии изменены нормативным актом. Эрс Мехефин, 10 февраля 1993 года, Мэй Исгрифеннидд, Гвладол Симру, с его властью или Дэном Ддеддом Ренту, 1997 год, и estynnwyd gan Ddeddf Iaith, 1967 год, дрви Офферин Стадудол, 1993/1511, wedi gwneud rheoliadau sydd yn rhagnodifersiynau Cym Raeg o'r ffurflenni и gellir eu defnyddio yn llefersiynau Saesneg trwy Deddf Rhentu ac yn y blaen. (Ffurflenni Cymraeg a Manylion) Реолиадау 1993.
10 июня 1993 года Государственный секретарь Уэльса, осуществляя полномочия в соответствии с Законом об аренде 1977 года, расширенные Законом о валлийском языке 1967 года, нормативным актом 1993/1511, издал правила, предписывающие валлийские версии форм, которые могут использоваться вместо английских версий в соответствии с Законом об аренде 1977 года и т. д. (Положения о валлийских формах и сведениях 1993 года).
Закон о реформе аренды, жилищном строительстве и городском развитии 1993 года, среди многих других положений, предоставил права на коллективное предоставление права голоса и возобновление аренды арендаторам квартир и предоставление права голоса арендаторам домов. Решения должны были приниматься трибуналами по оценке аренды. Было предусмотрено положение об аудите платы за управление и обслуживание, заявленной для жилой недвижимости, и о содействии кодексам надлежащей практики управления.
Закон о семейном праве 1996 года (который содержал положения о разводе и раздельном проживании, а также о юридической помощи в связи с посредничеством в спорах, касающихся семейных вопросов) включал законодательство, касающееся права владения определенными жилыми помещениями и передачи права аренды между супругами и лицами, проживавшими вместе как муж и жена.
Закон о жилье 1996 года включал положения о секторе социального найма; многоквартирных домах; управлении жилищными пособиями, поведении арендаторов, распределении жилья местными жилищными органами и бездомности .
Теперь арендодатель не может воспользоваться правом повторного входа или конфискации за неуплату платы за обслуживание, если только это не было согласовано арендатором или не стало предметом определения суда или апелляционного трибунала. Были введены новые правила относительно определения обоснованности платы за обслуживание и прав по заявлению ассоциации арендаторов назначать инспектора для консультирования по плате за обслуживание, внося поправки в Закон о арендодателях и арендаторах 1985 года. Полномочия по назначению управляющего имуществом были переданы от судов трибуналу по оценке арендованного имущества поправками к Закону о арендодателях и арендаторах 1987 года.
Раздел 122 позволил государственному секретарю, издав статутное распоряжение (которое должно быть сделано статутным актом), потребовать от должностных лиц по аренде выполнять определенные функции в связи с жилищными пособиями и субсидиями на арендную плату. Это позволило потенциальному арендодателю обратиться к должностному лицу по аренде для определения в целях любого заявления на жилищное пособие, поданного арендатором жилья, которое арендодатель предлагает сдать в аренду.
Местный орган власти или траст жилищного дела получили право выбирать режим вводной аренды. Вводная аренда (и лицензии на проживание) должны были предоставляться арендаторам на испытательный срок. Существовали положения о наследовании вводной аренды после смерти арендатора супругом арендатора или членом его семьи, который проживал с арендатором в течение предыдущих двенадцати месяцев.
Глава III предоставила Высокому суду или окружному суду полномочия по заявлению местного органа власти выдавать запреты на антиобщественное поведение и дала право арестовывать за нарушение запретов. Некоторые положения этого акта вступили в силу с королевского согласия, некоторые через два месяца, а некоторые в день в будущем, который должен был быть назначен приказом Государственного секретаря. Некоторые положения дополнительно применялись к островам Силли, Северному острову и Шотландии, но не все.
Закон о жилищных грантах, строительстве и реконструкции 1996 года предусматривал гранты на реконструкцию и другую помощь в жилищных целях для улучшения или ремонта жилищ, домов с несколькими квартирами или общих частей зданий, содержащих одну или несколько квартир. Он включал гранты на предоставление услуг инвалидам для предоставления услуг инвалидам. Здания должны были быть старше десяти лет.
Должны были быть гранты и другая помощь для регенерации и развития и в связи с расчисткой территорий, схемы энергоэффективности домов. Гранты должны были быть доступны домовладельцам, когда жильцы имели право на социальные льготы и помощь в ремонте домов для владельцев мобильных домов или плавучих домов. Сотрудники по аренде продолжали давать советы местным властям, как они делали ранее при администрировании грантов на ремонт домов. Эта установленная законом функция прекратила свое существование в 2000 году.
Приказ об арендной плате (максимальная справедливая арендная плата) 1999 года был введен в действие в виде нормативного акта 1999 года № 6 и вступил в силу 1 февраля 1999 года. Инспектор по аренде продолжал определять справедливую арендную плату, как и прежде, но затем был обязан рассчитать по формуле максимальную арендную плату, подлежащую уплате, если она была ниже справедливой арендной платы. Формула требовала сравнения индекса розничных цен на дату предыдущей регистрации с индексом розничных цен за месяц, непосредственно предшествующий новому определению справедливой арендной платы. Была добавлена 0,075 для первой регистрации после вступления в силу этого нового приказа и 0,05 для каждой последующей регистрации. Переменные сборы за обслуживание не были включены в расчет формулы.
Максимальная справедливая арендная плата не применялась в случае изменения состояния общих частей жилого дома в результате ремонта или улучшений, проведенных арендодателем, если новая арендная плата, определенная в результате этих ремонтов или улучшений, превышала предыдущую зарегистрированную арендную плату не менее чем на 15%. Максимальная справедливая арендная плата подлежала пересчету, если арендная плата, зарегистрированная должностным лицом по аренде на основании заявления, поданного 1 февраля 1999 года или позже, была передана в Комитет по оценке арендной платы. Индекс розничных цен, используемый должностными лицами по аренде и комитетами по оценке арендной платы, представляет собой ежемесячный Индекс розничных цен Соединенного Королевства (для всех позиций), который доступен в Управлении национальной статистики или в Интернете.
Служба арендных офицеров через Институт арендных офицеров консультировалась в прошлом по поводу законодательных изменений и процедур. Предложения были сделаны в ежегодных отчетах, большинство из которых в конечном итоге были включены в законодательство. Одной из таких рекомендаций было создание национальной службы либо в качестве исполнительного агентства, либо в качестве вневедомственного государственного органа (NDPB).
Служба по аренде была создана как Служба аренды в качестве исполнительного агентства Департамента окружающей среды, транспорта и регионов 1 октября 1999 года. Значительные возможности для улучшения обслуживания были реализованы в соответствии с целями модернизации правительства. Служба аренды стала единой национальной службой с местной доставкой, опираясь на существующий опыт для обеспечения лучшей производительности и улучшенного обслуживания клиентов. Новая организация сосредоточилась на более быстрой обработке дел и последовательности в практике оценки и принятии решений. Были внедрены новые системы информационных технологий, а также поощрялась большая открытость и подотчетность при сохранении беспристрастности в оценке.
Поскольку после 15 января 1989 года после принятия Закона о жилье 1988 года не было создано новых защищенных аренд, в большинстве районов страны, за исключением центрального Лондона, поступило меньше заявлений на справедливую арендную плату. Однако произошло существенное увеличение оценок жилищных пособий, и 1 апреля 2004 года Служба аренды была передана в Департамент труда и пенсий (DWP), который был правительственным департаментом, ответственным за законодательство о жилищных пособиях.
Основным изменением в процессе оценки жилищного пособия стало локальное жилищное пособие (LHA) — фиксированная ставка пособия, выплачиваемого претендентам на жилищное пособие, которая была введена 7 апреля 2008 года в рамках программы реформы социального обеспечения. Оно применяется к арендаторам частного сектора, которые подают новое заявление на жилищное пособие, или к тем, кто претендует на жилищное пособие и меняет адрес. Оно также будет применяться к арендаторам, претендующим на жилищное пособие, которые переезжают из социального сектора в жилье частного сектора. LHA — это стандартное пособие, основанное на количестве спален: общая комната (комната в общей собственности); одна спальня, две спальни, три спальни, четыре спальни и пять спален в районе, известном как район широкого рынка аренды (BRMA). Это медианная арендная плата за аренду частного сектора для такого размера жилья в BRMA.
BRMA — это географическая область, где человек может обоснованно проживать, принимая во внимание доступ к объектам и услугам в целях здравоохранения, образования, отдыха, личного банковского обслуживания и шопинга. Расстояние поездки до этих объектов и обратно на общественном и личном транспорте принимается во внимание, и местные органы власти консультируются при рассмотрении BRMA. Границы BRMA не обязательно должны совпадать с границами местного органа власти и часто попадают на территорию более чем одного местного органа власти.
Ключом к успеху этого LHA является регулярный обзор BRMA по всей Англии со стороны Rent Officer и обширная разработка информации о сдаче в аренду, которая теперь хранится в The Rent Service. Решения BRMA и уровни LHA публикуются ежемесячно на новом веб-портале. Опубликованные данные включают в себя полную информацию и обоснования для BRMA и список арендной платы, собранной для каждого размера собственности в этом BRMA. 1 апреля 2009 года остаточная функция The Rent Service была передана в Valuation Office Agency . [1]
Изменения в местном жилищном пособии были объявлены в бюджете за июнь 2010 года. Первые изменения планируется ввести в действие в период с апреля 2011 года по октябрь 2011 года. [2] Сотрудники VOA по аренде теперь предоставляют BRMA и данные об аренде нового объекта в Лондоне. [3]
В 1999 году Палата лордов постановила в деле Фицпатрик против Sterling Housing Association Ltd , что защищенное право аренды может быть передано гомосексуальному партнеру, проживающему совместно (до появления гражданских партнерств или однополых браков), поскольку пара может считаться «семьей» в соответствии с Законом об аренде 1977 года .