В английском общем праве термин « недвижимое имущество» , «недвижимое имущество », «недвижимое имущество» или, исключительно в США и Канаде, « недвижимость» относится к земельным участкам и любым связанным с ними строениям, которые являются собственностью человека. Чтобы сооружение (также называемое улучшением или приспособлением ) считалось частью недвижимости, оно должно быть интегрировано с землей или прикреплено к ней. Сюда входят посевы, здания, машины, колодцы, плотины, пруды, шахты, каналы и дороги. Этот термин является историческим, возникшим из ныне прекращенной формы исков , которая проводила различие между спорами о недвижимости и спорами о личной собственности . Личная собственность, или личность, была и продолжает оставаться всей собственностью, которая не является недвижимой собственностью.
В странах с личной собственностью на недвижимость гражданское право защищает статус недвижимости на рынках недвижимости, где агенты по недвижимости работают на рынке покупки и продажи недвижимости. В гражданском праве Шотландии недвижимость называется наследственной собственностью , а во французском законодательстве она называется immobilier («недвижимое имущество»).
Слово «реальный» происходит от латинского res («вещь»). В европейском гражданском праве иск об официальном признании права собственности называется actio in rem (иск в отношении вещи). Это контрастирует с иском in personam , в котором истец добивается возмещения ущерба за действия конкретного лица. Различие может быть тонким; Средневековый иск о новом изъятии земли , хотя и был направлен на возвращение во владение земли, не был вещным иском , поскольку был возбужден против предполагаемого обладателя земли. [1]
Считается, что «Трактат о законах и обычаях Англии» Генри де Брэктона придал «недвижимой собственности» особое значение в английском праве . После обсуждения различий в гражданском праве Брэктон предположил, что иски в отношении движимого имущества по своей сути являются исками о возмещении ущерба, и что, следовательно, вещный иск может быть предъявлен только в отношении недвижимого имущества. [2] [3] Эта точка зрения не принята в континентальном гражданском праве, но может быть понята в контексте правовых изменений при жизни Брэктона. В Англии тринадцатого века суды канонического права требовали широких полномочий по толкованию завещаний , но наследование земли оставалось делом королевских судов. Законы, регулирующие передачу земли и движимого личного имущества, развивались тогда по разным путям. [4]
В современных правовых системах, основанных на английском общем праве, классификация собственности как недвижимой или личной может несколько различаться в зависимости от юрисдикции или, даже внутри юрисдикции, в зависимости от цели, например, при определении того, может ли собственность облагаться налогом и если да, то каким образом. Плавучие дома , например, занимают серую зону между личной и недвижимой собственностью и могут рассматриваться как в зависимости от юрисдикции, так и обстоятельств. Бетелл (1998) содержит много информации об исторической эволюции недвижимости и прав собственности.
Недвижимое имущество является неподвижным. Владельцы не могут переместить свою землю на продажу в лучшее место, например, в другой город. Таким образом, фиксированное местоположение земельного участка напрямую влияет на его стоимость и является основным фактором, определяющим ее. [5]
Однако продукты земли, такие как полезные ископаемые и сельскохозяйственные культуры, можно транспортировать.
Изменения, происходящие поблизости, напрямую повлияют на стоимость недвижимости. Недвижимость уязвима к внешним воздействиям из-за ее неподвижного характера. Внешние факторы, не относящиеся к недвижимости, будут влиять на стоимость недвижимости, например, шум, который производят соседи и строительные площадки.
Расположение желаемых ресурсов привлечет внимание к местоположению. Природные достопримечательности местности включают водоснабжение, климат, плодородие почвы, береговую линию и месторождения полезных ископаемых. Поскольку территория развивается вокруг таких природных ресурсов, эти разработки становятся компонентами, на которые следует обратить внимание при определении стоимости землепользования и недвижимости. Окружающая застройка и близость, например, рынки и транспортные маршруты, также будут определять стоимость недвижимости.
Хотя общее количество земли (по площади) фиксировано, предложение конкретно городских земель может варьироваться. Иногда городские земли создаются из ранее сельскохозяйственных земель. Обычно городская земля более ценна, чем сельскохозяйственная; это создает стимул для преобразования негородских земель в городские. Стоимость земли напрямую связана с ее использованием. Правила зонирования в отношении многоэтажной застройки изменены для более интенсивного использования городов, вместо того, чтобы занимать больше физического пространства.
Чтобы иметь какую-либо ценность, претензия на любую собственность должна сопровождаться поддающимся проверке и законным описанием собственности . В таком описании обычно используются естественные или искусственные границы, такие как морские побережья, реки, ручьи, гребни хребтов, берега озер, шоссе , дороги и железнодорожные пути , или специально построенные указатели, такие как пирамиды из камней , геодезические столбы, железные дороги. штыри или трубы, бетонные памятники, заборы , официальные правительственные геодезические отметки (например, проставленные Национальной геодезической службой ) и т. д. Во многих случаях описание относится к одному или нескольким участкам на площадке — карте границ собственности, хранящейся в публичных записях.
Эти юридические описания обычно описываются двумя разными способами – Metes & Bounds и Lot & Block . Третий способ — это система государственного землеустройства [6] , используемая в Соединенных Штатах.
Закон признает различные виды интересов, называемых поместьями , в недвижимом имуществе. Тип поместья обычно определяется языком договора аренды , купчие , завещания , дарения земли и т . д ., на основании которого поместье было приобретено. Поместья отличаются различными правами собственности , которые принадлежат каждому из них и определяют срок действия и возможность передачи различных поместий. Лицо, пользующееся имуществом, называется «арендатором».
Некоторые важные типы поместий на земле включают:
Говорят, что арендатор, пользующийся неделимым имуществом в какой-либо собственности после прекращения действия некоторого имущества на ограниченный срок, имеет «будущий интерес». Два важных типа будущих интересов:
Недвижимое имущество может находиться в совместном владении как совместные арендаторы с правом наследования или как общие арендаторы . Разница между этими двумя видами совместной собственности на земельный участок заключается, по сути, в наследственности поместья и долях участия, которыми владеет каждый арендатор.
В совместной аренде с правом наследства или JTWROS смерть одного арендатора означает, что оставшиеся в живых арендаторы становятся единоличными владельцами поместья. Наследникам умершего арендатора ничего не переходит. В некоторых юрисдикциях необходимо использовать конкретные слова «с правом наследования», иначе арендатор будет считаться общим арендатором без права наследования. Совладельцы всегда приобретают документ JTWROS в равных долях, поэтому каждый арендатор должен владеть равной долей недвижимости независимо от какого-либо вклада в покупную цену. Если когда-нибудь собственность будет продана или разделена, доходы должны быть распределены поровну, без каких-либо зачетов за излишки, которые кто-либо из совладельцев мог вложить в покупку собственности.
В случае смерти совладельца общих арендаторов (TIC) наследуемая часть имущества будет пропорциональна его доле собственности, которая считается равной между всеми арендаторами, если иное не указано в передаточном акте . Однако, если недвижимость TIC продается или разделяется, в некоторых штатах, провинциях и т. д. может быть автоматически предоставлен кредит на неравные взносы в покупную цену (в отличие от раздела документа JTWROS).
Недвижимое имущество может находиться в совместной собственности с несколькими арендаторами через такие устройства, как кондоминиум , жилищный кооператив и строительный кооператив .
Собственность состоит из так называемого «пучка прав» или «пучка палок». Наиболее важными «палками» в этой связке являются: право на передачу, право на исключение, право на использование и право на уничтожение.
Право на передачу, также называемое отчуждаемостью , означает, что владелец может свободно передавать или отчуждать свою собственность кому угодно. Объем этого права может быть ограничен по соображениям государственной политики; Кто может передавать, что можно передавать и как можно передавать имущество, может регулироваться. Например, душевнобольной не может ни передать, ни получить недвижимое имущество; отдельные виды имущества вообще нельзя передавать, а некоторые можно отдавать, но не продавать; способ передачи собственности может регулироваться во избежание мошенничества, неопределенности или других юридических проблем. [7]
Собственник имеет право исключить любое другое лицо из своей собственности. Верховный суд США назвал это «одним из самых важных вопросов» в комплексе. [8] В общем, владелец участка земли может препятствовать проникновению на него кого-либо еще. Это право обеспечивается деликтом о посягательстве на владение собственностью . Существуют некоторые исключения: например, владелец фермы в Нью-Джерси нанял нескольких рабочих-мигрантов, которые жили на этой ферме во время сезона сбора урожая. Верховный суд Нью-Джерси постановил, что владелец не имел права лишать социальных служб и адвокатов доступа на территорию для оказания услуг рабочим-мигрантам, проживающим на территории. [9]
Исторически землевладелец имел абсолютное право использовать свою собственность так, как пожелает, при условии, что он не ущемляет права других. Эта концепция воплощена в латинской максиме sic utere tuo ut Alienum Non Laedas , которая в широком смысле переводится как: используйте свою собственность таким образом, чтобы не наносить вред собственности другого человека. По общему правилу землевладелец имеет право использовать свою землю по своему усмотрению. Объем этого права ограничен в некоторых аспектах. Например, владелец не может построить «забор злобы», который существенно влияет на использование земли соседа (например, владелец отеля построил стену длиной 85 футов (26 метров) и высотой 18 футов (5,5 метра), которая блокировала окна владелец соседнего отеля). [10]
Неизбежно, что большая часть собственности в конечном итоге будет уничтожена. Дом, кишащий термитами и отработавший свой срок службы, может быть снесен, чтобы построить новый. Однако объем этого права может быть ограничен. Например, в большинстве юрисдикций владельцу может быть запрещено разрушать что-то, имеющее значительную ценность, например, новый особняк. В одном случае домовладелица приказала распорядителю ее имущества разрушить ее исторический дом после ее смерти. Суд штата Миссури постановил, что разрешение на разрушение дома будет нарушением государственной политики. [11]
В законодательстве почти каждой страны государство является конечным владельцем всей земли, находящейся под его юрисдикцией, поскольку оно является суверенным или высшим законотворческим органом. Физические и юридические лица не имеют аллодиального титула ; они не владеют землей, а лишь пользуются земельными владениями.
Во многих странах система титулов Торренса на владение недвижимостью управляется и гарантируется правительством и заменяет громоздкое отслеживание прав собственности. [ нужна цитата ] Система титулов Торренса действует по принципу «права путем регистрации» (т.е. неоспоримости зарегистрированного интереса), а не «регистрации права собственности». Система устраняет необходимость в цепочке прав собственности (т.е. отслеживание права собственности по ряду документов) и устраняет затраты на транспортировку, связанные с такими поисками. Государство гарантирует право собственности и обычно поддерживается схемой компенсации для тех, кто утратил свой титул в результате деятельности государства. Он применялся на практике во всех австралийских штатах и Новой Зеландии с 1858 по 1875 год, в последнее время был расширен до титула страты и был принят во многих штатах, провинциях и странах, а также в измененной форме в 9 штатах США.
В Соединенном Королевстве Корона считается конечным владельцем всей недвижимости в королевстве . Этот факт имеет существенное значение, когда, например, собственность была лишена прав своего прежнего владельца, и в этом случае применяется закон о конфискации имущества . В некоторых других юрисдикциях (кроме США) недвижимое имущество находится в абсолютной собственности .
Английское право сохранило различие между недвижимым и личным имуществом, проводимое в общем праве, тогда как гражданское право проводит различие между «движимым» и «недвижимым» имуществом. В английском праве недвижимость не ограничивается правом собственности на недвижимость и расположенные на ней здания, часто называемые «землей». Недвижимость также включает в себя множество юридических отношений между отдельными лицами или владельцами земли, которые носят чисто концептуальный характер. Одним из таких отношений является сервитут , при котором владелец одного объекта недвижимости имеет право передать соседний объект недвижимости. Другой пример — различные «бестелесные наследства», такие как прибыль-а-Прендре , когда человек может иметь право собирать урожай с земли, которая является частью чужого имущества.
Английское право сохраняет несколько форм собственности, которые в значительной степени неизвестны в других юрисдикциях общего права, такие как адвокат , ответственность за ремонт алтаря и светлости поместья . В раннем общем праве все они классифицировались как недвижимое имущество, поскольку они могли быть защищены реальными действиями.
Каждый штат США, за исключением Луизианы, имеет свои собственные законы, регулирующие недвижимость и находящиеся в ней поместья, основанные на общем праве . В Аризоне недвижимое имущество обычно определяется как земля и вещи , постоянно прикрепленные к земле. К вещам, которые постоянно привязаны к земле и которые также можно назвать улучшениями , относятся дома, гаражи и постройки. Произведенные дома могут получить аффидевит о прикреплении.
Землепользование, оценка земли и определение доходов землевладельцев — одни из старейших вопросов экономической теории. Земля является важным фактором производства (фактором производства) для сельского хозяйства, а сельское хозяйство, безусловно, является наиболее важной экономической деятельностью в доиндустриальных обществах. С приходом индустриализации появились новые важные возможности использования земли в качестве площадок для фабрик, складов, офисов и городских агломераций. Стоимость недвижимого имущества, принимающего форму искусственных сооружений и машин, обычно снижается по сравнению со стоимостью одной только земли. Там, где стоимость промышленной, сельскохозяйственной и коммерческой недвижимости падает в результате загрязнения, добычи и ожидаемого износа, соответственно, амортизация стоимости жилой недвижимости смягчается за счет более частого и доступного обслуживания и улучшений.
Начиная с 1960-х годов , в рамках развивающейся области права и экономики , экономисты и ученые-юристы начали изучать права собственности , которыми пользуются арендаторы различных поместий, а также экономические выгоды и затраты на различные поместья. Это привело к значительному улучшению понимания:
Введение в экономический анализ права собственности см. в Shavell (2004) и Cooter and Ulen (2003). Сборник соответствующих научных статей см. в Epstein (2007). Элликсон (1993) расширяет экономический анализ недвижимости с помощью множества фактов, взятых из истории и этнографии .
{{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link)