Регистрация земли в шотландском праве — это система публичной регистрации земли и связанных с ней реальных прав . В Шотландии одна из старейших систем регистрации земли в мире. Регистрация актов важна, поскольку она представляет собой третий этап создания и передачи реальных прав. [1]
После принятия Закона о регистрации 1617 года [2] парламентом Королевства Шотландии феодальные пожалования и распоряжения должны были быть зарегистрированы в Генеральном реестре сазинов, чтобы предоставить собственнику право собственности. Эти требования к регистрации сохранились вместе с независимостью шотландского права, после конституции Королевства Великобритании , Актов об унии 1707 года и последующего создания Соединенного Королевства в 1800 и 1922 годах.
Сегодня публичная регистрация по-прежнему требуется для законной передачи реальных прав в шотландском законодательстве. Публичные земельные реестры теперь поручены Регистрам Шотландии (RoS), агентству шотландского правительства , которому поручено составлять и вести записи, касающиеся собственности и других юридических документов. Руководитель этого агентства известен как Хранитель реестров Шотландии, часто называемый просто Хранителем, которым в настоящее время является Дженнифер Хендерсон. [3] В настоящее время RoS ведет 20 публичных реестров, касающихся земли и других юридических документов. [4]
После введения феодальной системы землевладения в Шотландии в ходе Давидовой революции формальные церемонии проводились на самой земле с помощью церемонии sasine , когда владелец передает sasine другому (от старофранцузского seiser , «захватывать»). Начиная с 1248 года, церемония sasine включала передачу земли или других символов, публично показывающих передачу права собственности на землю от одного человека к другому. [1] Закон о регистрации 1617 года предусматривал, что инструмент sasine требовал регистрации для создания реальных прав:
«Его Величество с разрешения и согласия estaittis парламентских статутов и ordanis, что они salbe ane publick Register, в котором все Reuersiounes регрессируют бандисы и предписания для вынесения reuersiounes или регрессируют ассигнации для освобождения от одних и тех же отказов от wodsettis и предоставления искупления и siclyik все инструменты для регистрации . [5]
Лишь немногие другие европейские страны ввели какую-либо форму регистрации до 19 века, а в некоторых районах Англии и Уэльса до 1990 года не было системы государственной регистрации. [6] Результатом Акта 1617 года стало создание Реестра Сазинов, который был одной из самых передовых систем регистрации земли в то время в Европе. [7] Реестр Сазинов осуществлял государственную регистрацию актов о передаче земли, таких как феодальные пожалования и распоряжения, с целью удостовериться в праве собственности в соответствии с Актом 1617 года.
В течение 19 века были проведены важные реформы процесса Sasine. Закон о заражении 1845 года ( 8 и 9 Vict. c. 35) отменил требование проведения церемонии дарения sasine . [8] Закон о титулах на объединение земель (Шотландия) 1868 года ( 31 и 32 Vict. c. 101) также предусматривал, что инструмент sasine (акт, фиксирующий церемонию) больше не нужен, поскольку сама передача [содержащаяся в официальном документе, распоряжении ] может быть зарегистрирована.
Принятие Закона о земельных кадастрах (Шотландия) 1868 года еще больше реформировало Генеральный реестр Сасинов, введя систему сортировки актов по графствам Шотландии. [1] Листы поиска, перечисляющие акты, зарегистрированные на имущество, также были введены для упрощения процесса регистрации и поиска. Однако на этом этапе, из-за развития картографии , многие правовые системы, такие как Австралия и Германия, начали использовать «регистрацию титула», или систему Торренса , основанную на картах земли с указанием участков. [7] Генеральный реестр Сасинов, напротив, полагался только на акты, и размер переданной земли был изложен в акте. Это затрудняло на практике определение того, что именно было передано, особенно с актами, использующими исторические единицы измерения . Генеральный реестр Сасинов начал казаться устаревшим, и даже к 1900 году в шотландском праве начались дебаты о его замене. [7] Последним законодательным актом, вводящим новую систему на основе карт, стал Закон о регистрации земель (Шотландия) 1979 г. (гл. 33), который ввел в действие систему регистрации земель Шотландии на основе карт .
Акт 1979 года предусматривал, что каждый округ Генерального регистра Сасинеса перейдет в новый Земельный регистр. «Живая» дата для каждого округа была: [9]
После «живой» даты для каждого графства уже было недостаточно регистрировать акты, касающиеся собственности в этом графстве, в Генеральном реестре сасин. Вместо этого необходимо было подать новое добровольное заявление в Земельный реестр Шотландии. Со временем Земельный реестр начал заполняться по мере смены владельцев собственности, что потребовало подачи нового заявления в Земельный реестр. В соответствии с Законом об отмене феодального землевладения (Шотландия) 2000 года отмена феодализма также произошла 28 ноября 2004 года, положив конец исторической феодальной природе Реестра сасин. [10] Однако большие участки земли в Шотландии по-прежнему оставались зарегистрированными в Генеральном реестре сасин, и это, в сочетании с рабочими проблемами Закона 1979 года, привело к Отчету Шотландской юридической комиссии о регистрации земли (2010, Отчет SLC 222). [11] Результатом этого отчета стала рекомендация о всеобщей реформе Земельного реестра. Рекомендации отчета были приняты правительством Шотландии , а Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года был принят шотландским парламентом .
Главной особенностью шотландского права собственности является принцип публичности и правовая доктрина, его окружающая. Принцип публичности требует, чтобы при передаче любого имущества был необходим внешний (т. е. публичный) акт для создания или передачи реальных прав (или прав in rem ). В шотландском праве принцип публичности не был проанализирован подробно. Однако Комиссия по шотландскому праву отметила, что опора на публичный реестр обеспечивает определенность и безопасность для сторон, участвующих в продаже земли. [12]
Обоснование необходимости внешнего акта является предметом научных дискуссий, но в целом признается, что принципы публичности служат целям:
Исторически в Шотландии было обычным делом для продавцов предоставлять несколько распоряжений на одном участке земли, часто как попытка обмануть нескольких покупателей. [13] Принятие Закона о регистрации 1617 года [14] сословиями парламента Королевства Шотландии было попыткой ограничить это мошенничество, введя требование регистрации при передаче права собственности; позволяя покупателям полагаться на публичный реестр. Важно отметить, что Закон о реальных правах 1693 года [15] предусматривал, что распоряжения будут «ранжироваться в порядке даты регистрации». Это юридическое правило, которое действует и сегодня, порождает концепцию «гонки к реестрам», в которой распорядитель (обычно покупатель после заключения официальных писем о продаже ) должен быстро зарегистрировать предоставленное ему распоряжение в Земельном реестре, пресекая все другие потенциальные претензии третьих лиц на право собственности. [16] Гонка была охарактеризована выдающимся судьей, лордом Роджером Эрлсферри, как:
борьба в смертельной серьезности с целью уничтожить шанс другого участника получить реальное право, зафиксировав соответствующий акт и заразив себя первым. Те, кто принимает участие в этой гонке, не являются коринфянами и не приносят олимпийской клятвы спортивного мастерства. Если ваш противник медленно движется по траектории, ошибается в пути или спотыкается, вы не ждете по-рыцарски, пока он вас догонит: вы в полной мере пользуетесь его ошибками. Хорошие парни финишируют последними и не получают реального права. [17]
На практике введение предварительных уведомлений в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года уменьшило «борьбу» в гонке за регистрацию. [18] Однако по-прежнему остается в силе тот факт, что только регистрация в Земельном реестре способна передавать или создавать реальные права (или права in rem ). [19]
Было отмечено, что дела Sharp v Thomson и Burnett's Trustee's v Grainger являются наиболее комментируемыми делами в шотландском праве в современное время. [20] Они также были предметом доклада Шотландской юридической комиссии, [21] в котором также обсуждается решение по делу Burnett's Trustee's v Grainger [2004] UKHL 8 и его разъяснения относительно требования регистрации в шотландском праве на вещное наследуемое имущество.
Октябрь 1990 г.
Г-жа Бернетт владела наследуемым имуществом (домом) по адресу 94 Malcolm Road в Питеркалтере , Абердиншир . [22] В октябре 1990 года г-жа Бернетт заключила договор купли- продажи имущества с целью его продажи г-ну и г-же Грейнджер. [23]
Ноябрь 1990 г.
8 ноября 1990 года, в день вступления, была уплачена покупная цена, и Грейнджерам было предоставлено распоряжение для завершения второго этапа передачи права собственности на дом. [23] Однако адвокаты Грейнджеров не зарегистрировали распоряжение в Генеральном реестре Сасинов на тот момент (Абердиншир не входил в Земельный реестр до 1 апреля 1996 года). Грейнджеры вступили во владение домом и действовали так, как будто они были законными владельцами, несмотря на отсутствие действительной регистрации распоряжения, предоставленного им.
Тем временем г-жа Бернетт столкнулась с финансовыми трудностями и была арестована (термин шотландского права, обозначающий личное банкротство ) с назначением управляющего по аресту в соответствии с Законом о банкротстве (Шотландия) 1985 года. Закон 1985 года теперь отменен и заменен Законом о банкротстве (Шотландия) 2016 года, [24] одним из крупнейших законопроектов, когда-либо принятых шотландским парламентом. [25]
Декабрь 1991 г.
10 декабря 1991 года доверительный управляющий г-жи Бернетт (т. е. назначенный судом управляющий по делам о несостоятельности, управляющий ее имуществом, находящимся в состоянии секвестра) оформил право собственности на дом в Питеркалтере, отправив уведомление хранителю регистров Шотландии. [26] Доверительный управляющий был внесен в право собственности на дом.
Январь 1992 г.
27 января 1992 года адвокат Грейнджеров наконец зарегистрировал распоряжение, предоставленное в ноябре 1990 года, в Земельных реестрах Шотландии. Теперь на право собственности на дом в Питеркалтере претендовали два человека: (1) доверительный управляющий г-жи Бернетт (который, предположительно, хотел сохранить недвижимость, чтобы продать ее и удовлетворить своих кредиторов) и (2) Грейнджеры, которые переехали в дом и считали его своим с момента вступления во владение. [26] Доверительный управляющий г-жи Бернетт подал иск в суд шерифа в Абердине, в округе Грампиан, Хайленд и Айленд . «Декларатор» — это постановление суда, в соответствии с которым преследователь, лицо, подающее иск, просит суд объявить о существовании права, обязательства по постановлению (т.е. право «объявляется существующим»), в данном случае о том, что доверительный управляющий г-жи Бернетт имел право собственности на дом в Питеркалтере.
Июль 1995 г.
25 июля 1995 года шериф удовлетворил заявление в пользу доверительного управляющего г-жи Бернетт, что он имеет право собственности на дом в Питеркалтере. Грейнджеры обратились к главному шерифу округа Грампиан, Хайленд и Айленд, DJ Risk, QC.
Август 2000 г.
28 августа 2000 года главный шериф рассмотрел апелляцию и вынес решение в пользу Грейнджеров, признав их право собственности на имущество в соответствии с решением по делу Шарп против Томсона . [27] Доверительный управляющий г-жи Бернетт подал апелляцию во Внутреннюю палату Сессионного суда .
Май 2002 г.
15 мая 2002 года Внутренняя палата удовлетворила апелляцию доверительного управляющего г-жи Бернетт о том, что он является владельцем дома. [28] Они разграничили толкование дела Шарп против Томсона только в случаях плавающих обвинений. Грейнджеры обжаловали это решение в Судебном комитете Палаты лордов , Лордах-судьях (тогда высшая апелляционная инстанция по гражданским делам Шотландии, теперь замененная Верховным судом Соединенного Королевства ).
Март 2004 г.
4 марта 2004 года Палата лордов отклонила апелляцию Грейнджера и подтвердила решение Внутренней палаты. [29] Право собственности на дом принадлежало доверительному управляющему г-жи Бернетт.
Тот факт, что это судебное разбирательство заняло более 12 лет, демонстрирует правовые сложности в этой области. Решение Палаты лордов по делу Sharp v Thomson вызвало один из самых больших академических откликов на дело, которое когда-либо помнили; и, как и дело Sharp , дело Burnetts Trustee также было тщательно изучено. [20] В апелляции в Палату лордов лорд Роджер из Эрлсферри и лорд Хоуп из Крейгхеда , шотландские лорды-юристы в Палате лордов, вынесли важные решения относительно применения принципа публичности. Лорд Хоуп отметил:
Этот простой взгляд на дело предполагает, что ситуация, в которой сейчас оказались апеллянты [т. е. Грейнджеры], несправедлива. Они заплатили цену за предметы [т. е. дом в Питеркалтере], в которые они получили доступ в обмен на доставку распоряжения в день урегулирования [т. е. в день въезда]. Теперь им говорят, что предметы принадлежат ответчику [т. е. доверительному управляющему г-жи Бернетт] и что они больше не могут получить на них законное право собственности. [30] [Скобки добавлены]
Однако затем лорд Хоуп заявил о необходимости регистрации распоряжений:
Регистрация в Земельном реестре Шотландии в соответствии с Законом о регистрации земель (Шотландия) 1979 года [см. Закон о регистрации земель (Шотландия) 2012 года] заменила последний шаг, который всегда был необходим для передачи реального права , символической передачи земли по сазине и регистрации нотариального документа или его современных эквивалентов в Генеральном реестре сазинов. Раздел 3(1) Закона 1979 года [см. раздел 50 Закона 2012 года] предусматривает, что регистрация должна иметь следствием наделение лица, зарегистрированного как имеющего право на зарегистрированный интерес, реальным правом на землю в той мере, в какой это право может быть наделено как реальное право . Он сохраняет правило, согласно которому передача распоряжения сама по себе не передает реальное право на имущество. Это правило применяется к любой сделке, посредством которой право собственности на землю передается от одного лица другому. Это не ограничивается продажей, хотя именно в договорах купли-продажи земли берет свое начало большинство сделок, которые приводят к передаче права собственности на землю. [31] [Подчеркивание и скобки добавлены]
Лорд Хоуп далее пришел к выводу, что Грейнджеры не получили реального права собственности, поскольку они не зарегистрировали предоставленное им распоряжение. Поэтому:
Реальное право на имущество, бенефициарным владельцем которого была г-жа Бернетт, оставалось за ней на дату, когда уведомление постоянного доверительного управляющего о праве собственности было зарегистрировано в Реестре Сасина. Единственные ограничения по этому праву носили личный характер. [32]
Это означало, что Грейнджеры имели только личное право против доверительного управляющего г-жи Бернетт, а не какое-либо реальное право собственности на сам дом в Питеркалтере. Только регистрация распоряжения создала бы реальное право; Грейнджеры не имели права собственности на дом, несмотря на то, что жили в нем. Лорд Роджер отмечает:
Решение Дополнительного отделения [Внутренней палаты ] правильное. Но оно шокирует. Важно не преуменьшать это чувство шока, поскольку признание того, что решение шокирует, и определение того, почему это так, являются ключами к объяснению того, почему оно также правильное. [33] [Подчеркивания и скобки добавлены]
Лорд Роджер объясняет:
В то время, когда г-жа Бернетт была арестована, апеллянты были диспонентами, которым диспонент вручил распоряжение, но которые еще не зарегистрировали его в реестре и, соответственно, еще не были инфефтами [т.е. у них не было права собственности]. [34] [скобки добавлены]
Ввиду характера гонки за регистрацию (см. выше) это означало, что:
...ответчик [доверенное лицо г-жи Бернетт] не сделал ничего, кроме как воспользовался ошибкой или заблуждением своих соперников, апеллянтов [Грейнджеров], не сумев вовремя отойти от дел и зарегистрировать распоряжение от г-жи Бернетт. Даже после того, как их агентам стало известно, что ее имущество было конфисковано и что ответчик был назначен постоянным попечителем, по какой-то причине, они не предприняли никаких действий. По крайней мере, оглядываясь назад, это было ошибкой, поскольку это позволило ответчику зарегистрировать свое уведомление о праве собственности до апеллянтов. Как показывают власти, даже несмотря на то, что ответчик был хорошо осведомлен о том, что апеллянты имели распоряжение от г-жи Бернетт, он имел полное право воспользоваться их ошибкой, зарегистрировав уведомление о праве собственности и таким образом завершив осмотрительность, приобретя реальное право на предметы для кредиторов. [35] [ скобки добавлены ]
Соответственно, попечитель г-жи Бернетт выиграл гонку за регистрацию. Он имел право собственности на недвижимость.
Телесное наследуемое имущество — это недвижимое имущество, которое не может быть перемещено, например, земля и здания. Земля в шотландском праве — это более широкое понятие, чем традиционное значение слова « земля» , и подразумевает:
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., ст. 113:
«земля» включает в себя—
- (а) здания и другие сооружения,
- (b) морское дно территориального моря Соединенного Королевства, прилегающее к Шотландии (включая сушу в пределах приливов и отливов во время обычных весенних приливов), и
- (c) другие земли, покрытые водой... [36]
Таким образом, земля, как она используется в этой статье и в шотландском праве, берется для описания вышеизложенного; поэтому может включать широкий спектр недвижимого имущества, такого как поле или лесной массив, дом, озеро или часть шотландского территориального морского дна. Право собственности на землю является coele usuque ad centrum (от небес до центра Земли). Это означает, что владелец участка земли в Шотландии будет владеть поверхностью земли, землей под ней и воздушным пространством над собственностью. Это также включает любое движимое имущество в пределах земли, которая присоединилась .
Термин «многоквартирный дом» часто используется для описания типа здания, совместно используемого несколькими жильцами, как правило, с квартирами или апартаментами на каждом этаже и общим входом по лестнице. Этот тип жилой недвижимости регулируется Законом о многоквартирных домах (Шотландия) 2004 года и обсуждается в соответствии с законом о многоквартирных домах, подразделом шотландского права собственности, касающимся квартированных объектов недвижимости. Однако в шотландском праве собственности термин «многоквартирный дом» используется более широко и используется для описания как (1) «законных многоквартирных домов», так и (2) «обычных отдельных многоквартирных домов». [37]
Согласно феодальному праву , действовавшему в Шотландии с Давидовой революции до 28 ноября 2004 года, [38] вся земля в Шотландии принадлежала Короне ( т. е. королю/королеве Шотландии , позднее королю/королеве Британии , а впоследствии королю/королеве Соединенного Королевства ). Определенные права на землю, называемые regalia minora , могли быть зарезервированы за Короной, когда она предоставляла землю вассалу Короны. Сегодня, после отмены феодализма , любые regalia minora , которые не были явно предоставлены владельцу земли посредством предыдущего дарения или другому лицу в качестве отдельного законного владения, по-прежнему остаются собственностью Короны в соответствии с Regalia Minora . [39] Если они были предоставлены другому лицу, держатель права является владельцем «отдельного законного владения», который может быть независим от владельца земли. Текущие права regalia minora следующие:
Исторически следующие права считались частью малых регалий , но теперь таковыми не считаются: [40]
Обычные раздельные владения представляют собой разделение материальной собственности на отдельные части, которое применяется к земле как над землей, так и под землей:
Право собственности на здание может быть разделено на доходные дома, как это часто бывает с шотландскими многоквартирными домами с одинаковым названием. Правила, касающиеся отношений между отдельными доходными домами, регулируются Законом о доходных домах (Шотландия) 2004 года и законом о доходных домах. Право собственности на землю, за исключением зданий, может быть разделено горизонтально на доходные дома. Любое материальное движимое имущество, присоединенное к земле, не может быть преобразовано в отдельный доходный дом. [41] [42] Разделение воздушного пространства над землей на отдельные доходные дома (например, для описания мостов или незанятого воздушного пространства) является «неясным» в шотландском праве. [39]
Закон об отмене феодального землевладения (Шотландия) 2000 года допускал сохранение спортивных прав феодальных начальников ( рыболовство и охота ) в качестве обычного отдельного владения землей путем регистрации уведомления о сохранении до 28 ноября 2004 года. [43] Только 65 из этих уведомлений были впоследствии зарегистрированы. [44]
Ниже уровня земли пласты земли могут быть разделены горизонтально. Наиболее распространенным типом подземного владения является отделение минералов от владельцев поверхности земли. [45] После дела Грэхема против герцога Гамильтона [46] установлено, что право собственности на минералы как владение является правом собственности на пласты земли под поверхностью земли, даже если они не содержат минералов. [47]
Все лица, как человеческие, так и юридические , обладают правоспособностью, т. е. способностью обладать правом. Таким образом, лицо может владеть землей по собственному праву. Это вытекает из классификации права лиц, содержащейся в римском праве . Слово «лицо» обычно используется для обозначения человека . Однако в шотландском праве и во многих других юрисдикциях этот термин также используется для описания корпоративных образований, таких как компании , партнерства , [48] шотландская благотворительная корпоративная организация (SCIO) или другие корпоративные организации, созданные в соответствии с законом (например, правительственное агентство или местный орган власти ).
Организации и ассоциации должны иметь правоспособность владеть имуществом по собственному праву, чтобы выступать в качестве передающей стороны (лица, передающего право собственности) или принимающей стороны (лица, получающего право собственности) при добровольной передаче земли. Необходимо проверить их соответствующие уставы , конституции или учредительные законы, чтобы убедиться, имеет ли передающая сторона или принимающая сторона правоспособность законно владеть землей в Шотландии.
Если правопреемником при добровольной передаче является некорпоративная ассоциация , определение которой в шотландском законодательстве отсутствует, но которая обычно трактуется как «группа лиц, связанных соглашением для достижения определенной цели». [49] [50] Не будучи юридическим лицом, ассоциация не имеет статуса юридического лица в шотландском законодательстве; и, как таковая, когда некорпоративные ассоциации заключают сделки по получению права собственности на землю, все члены ассоциации вместо этого будут владеть имуществом совместно в доверительном управлении , а не владеть землей исключительно самой ассоциацией. [51]
Генеральный реестр Сазинов (GRS), как обсуждалось выше, является реестром сделок с землей в Шотландии, основанным на актах. Он был создан после принятия Закона о регистрации 1617 года и хранится в Эдинбурге в офисах Регистров Шотландии в Meadowbank House. Теоретически он доступен для публичного просмотра, но система записей сложна, поэтому для определения соответствующего акта за определенную плату запрашивающим часто требуется помощь сотрудников или частных исследователей титулов. [52]
GRS индексируется по именам сторон и самой собственности. [53] Каждому имуществу выдается поисковый лист , в котором перечислены все зарегистрированные акты на эту собственность. [54] Если есть подразделение собственности, новый поисковый лист выдается этому подразделению, и на поисковом листе исходной собственности делается отметка «прерывание». [54] Имена каждой стороны, записанные в акте, также будут индексироваться, поэтому акт также можно будет идентифицировать только по именам. Акты хранятся в 33 графствах Шотландии (см. выше).
Планы
Не было требования, чтобы план был включен в зарегистрированный акт для идентификации переданной собственности или объема других вещных прав. Вместо этого повествование о границах в акте было достаточным для регистрации.
GRS, как ожидается, закроется к 2024 году, [55] а все зарегистрированные земли будут переведены в Земельный кадастр. Однако без дальнейших реформ закрытие GRS маловероятно к 2024 году, учитывая большое количество давно принадлежащих земель, все еще зарегистрированных в GRS. Сюда входят такие земли, как крупные поместья, которые оставались в одной семье на протяжении поколений, земли, принадлежащие местным органам власти , исторически принадлежавшие другим местным органам власти, таким как бург или городские советы (это обычно бывает с парками, управляемыми местными органами власти)m и земли, принадлежащие Лесному хозяйству и землевладению Шотландии и другим государственным органам и т. д. [56] Закон 2012 года пошел дальше, чтобы инициировать эту передачу, например, введя регистрацию, вызванную хранителем. Однако еще предстоит увидеть, будет ли Sasine Register закрыт к 2024 году.
Согласно разделу 48 Закона о регистрации земли (Шотландия) 2012 года, любое новое распоряжение, передающее право собственности, теперь должно быть зарегистрировано в Земельном реестре. С 1 апреля 2016 года создание стандартного обеспечения также приведет к передаче в Земельный реестр. [57] Дальнейшие постановления шотландских министров будут предписывать другие акты, которые приведут к перемещению в Земельный реестр. [58]
Некоторые акты по-прежнему подлежат регистрации в Генеральном реестре сасин, в том числе:
Владелец земли, чьи акты зарегистрированы в Генеральном реестре Сасинов, может обратиться к Хранителю реестров Шотландии с просьбой перенести его право собственности в Земельный реестр без регистрации какого-либо нового распоряжения или другого акта. [59] Руководство по процессу и то, что требуется в качестве доказательств, доступно на веб-сайте Реестров Шотландии. [60]
Хранитель имеет полномочия принудительно зарегистрировать недвижимость в Земельном реестре в силу полномочий, предусмотренных в ст. 29 Закона о регистрации земли (Шотландия) 2012 года. Это применяется «независимо от того, согласен ли на это владелец или любое другое лицо». [61] Руководство по процессу доступно на веб-сайте Регистров Шотландии. [62]
Принимая «первую регистрацию», «добровольную регистрацию» или «регистрацию, инициированную Хранителем», Хранитель должен:
Земельный реестр Шотландии хранится в Эдинбурге в офисах Регистров Шотландии в Meadowbank House, наряду с другими государственными реестрами, а не децентрализован и хранится в местных государственных реестрах в Шотландии. Он доступен для публичного просмотра в Интернете, [66] а титульные листы на землю можно получить по электронной почте после уплаты скромной платы. В 2016 году отчет Регистров Шотландии показал, что 60% титулов находятся в Земельном реестре, что составляет 1,6 миллиона титулов, на 29% земельной массы Шотландии. [67] Таким образом, 40% титулов еще предстоит перевести из Генерального реестра Сасинов, что составляет 1,1 миллиона титулов. [68] Хранитель прогнозирует, что новый реестр будет на 100% завершен к 2024 году в связи с закрытием Регистра Сасинов в процессе, известном как Завершение земельного реестра . [69] Однако ученые скептически относятся к возможности полного закрытия Генерального реестра сасин к 2024 году, а Греттон и Рид отмечают, что завершение может занять «столетия». [70]
Земельный кадастр состоит из четырех частей:
«Кадастр» или кадастровая карта — это топографическая карта Шотландии с границами титулов всех объектов недвижимости, зарегистрированных в Земельном реестре. Ее можно рассматривать как «электронный мегаплан всей Шотландии». [71] Кадастровая карта работает на основе карты Ordnance Survey Шотландии, которая называется базовой картой . [72] Поскольку Генеральный реестр Сасинов будет очищен от записей, кадастровая карта станет полной картой Шотландии, охватывающей всю ее территорию. Кадастровую карту можно просматривать онлайн. [73]
Запись о титульном листе представляет собой совокупность всех титульных листов в Земельном реестре. [74] Каждому зарегистрированному участку земли выдается титульный лист. [75] Отдельные титульные листы также создаются для законных и обычных многоквартирных домов. [76] Хранитель может создать отдельный титульный лист для долгосрочной аренды или вместо этого добавить его в Раздел B существующего титульного листа. [77] Титульный лист идентифицирует собственность и перечисляет всех лиц, имеющих реальные права на собственность, а также другие важные установленные законом уведомления, касающиеся самой собственности.
Каждый титульный лист имеет номер ссылки, основанный на графстве (называемое «-шир», например, Инвернесс-шир ), в котором находится земля. Это:
Таким образом, первые три буквы ссылочного номера указывают на местоположение земельного участка в Шотландии.
Титульный лист состоит из четырех разделов:
Раздел A определяет имущество, содержащееся в титуле. Если титул выигрывает от соответствующих условий, таких как сервитуты или обременения, которые могут быть принудительно применены к соседним объектам, они также будут перечислены здесь. Долгосрочная аренда и доходные дома (как обычные, так и юридически отдельные) также получают свой собственный титульный лист.
Раздел B перечисляет владельцев, называемых собственниками, титула. Если есть только один владелец, в нем будет указано только одно имя. Если имущество находится в общей собственности, в нем будут перечислены общие владельцы и доля каждого владельца в имуществе. Если владелец является доверительным управляющим и это известно Хранителю, он будет описывать право собственности как право доверительного управляющего. Если в распоряжении есть особые назначения (пункт в распоряжении, предусматривающий передачу права собственности указанному лицу после смерти, как правило, между мужем и женой), это также будет указано в Разделе B. [78] Однако земля все еще может находиться в доверительном управлении, если ее существование было неизвестно Хранителю на момент регистрации.
В разделе C перечислены стандартные ценные бумаги, такие как обеспеченные банковские кредиты, называемые в других юрисдикциях ипотечными кредитами , удерживаемые в собственности.
Раздел D перечисляет любые обременения собственности, это (1) обременения, (2) ценные бумаги или (3) долгосрочные аренды , влияющие на собственность. Он также может включать права публичного доступа. [79] Другие законы могут прямо предусматривать регистрацию других прав или уведомлений и также размещаются здесь.
Архивная запись, как следует из названия, представляет собой архив со всеми копиями документации, полученными Хранителем. [80] Она также содержит архивы всех титульных листов, поэтому все прошлые версии титульного листа сохраняются, независимо от текущего состояния титульного листа, обнаруженного в Записи титульного листа.
Запись заявлений, как следует из названия, представляет собой запись всех полученных и ожидающих рассмотрения заявлений на регистрацию, а также любых текущих предварительных уведомлений. [81]
Как обсуждалось выше (см. «Принцип публичности»), принцип публичности требует, чтобы распоряжения были переданы, что составляет третий этап добровольной передачи собственности. Согласно Закону о регистрации земли (Шотландия) 2012 года, только регистрируемый акт может быть зарегистрирован в Земельном реестре Шотландии. [82] Акт — это юридический документ, касающийся создания, передачи, изменения или прекращения реальных прав (или прав in rem ). В шотландском праве они обычно включают, но не ограничиваются:
Однако не все акты могут быть зарегистрированы в Титульном листе Земельной книги, как будет обсуждаться далее. Только регистрируемые акты могут быть зарегистрированы.
(1) Акт может быть зарегистрирован только в том случае и в той мере, в какой его регистрация разрешена (прямо или нет) —
(а) настоящий Закон,
- (b) нормативный акт, упомянутый в подпункте (3) , или
- (c) любой другой нормативный акт.
(3) Законодательные акты, упомянутые в подпунктах (1) и (2) , —
- (a) Закон о регистрации договоров аренды (Шотландия) 1857 г. (гл. 26),
- (б) Закон о передаче имущества (Шотландия) 1924 г. (гл. 27),
- (c) Закон о передаче имущества и феодальной реформе (Шотландия) 1970 г. (гл. 35),
(4) Регистрация недействительного акта имеет реальную силу только в той мере, в какой это предусмотрено нормативным актом. [83]
- (d) Закон о реформе законодательства (Различные положения) (Шотландия) 1985 г. (гл. 73).
— Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., ст. 49
[ жирный шрифт добавлен]
Таким образом, регистрируемый акт — это акт, который требуется для регистрации в соответствии с Актом 2012 года, указанным списком в с.49(1(b)) Акта 2012 года или любым другим законом, который разрешает регистрацию этого акта. Типичным примером акта, не подлежащего регистрации, является аренда сроком менее 20 лет (т. е. краткосрочная аренда), поскольку только аренда может быть зарегистрирована только одним актом: Законом о регистрации аренды (Шотландия) 1857 года, который ограничивает регистрацию арендой сроком более 20 лет. Если ни одно законодательство не предусматривает регистрацию акта, то он не классифицируется как регистрируемый акт .
Подать заявление на регистрацию регистрируемых актов можно, отправив заявление Хранителю.
Первый этап, который следует рассмотреть, — это соответствие акта условиям регистрации в Земельном реестре. Закон о регистрации земель (Шотландия) 2012 года предусматривает, что для регистрации акта должны быть соблюдены определенные условия. Это:
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., раздел 21
(2) Хранитель должен принять заявление ... в той мере, в которой заявитель убедит Хранителя в том, что на дату подачи заявления общие условия подачи заявления соблюдены и —
(a) если заявление подается в отношении распоряжения или уведомления о праве собственности на незарегистрированный участок , выполняются условия, изложенные в разделе 23 ,
(b) если применяется раздел 25 , выполняются условия, изложенные в этом разделе ,
(c) в любом другом случае выполняются условия, изложенные в разделе 26. [84] [ жирный шрифт добавлен]
Поэтому общие условия должны всегда соблюдаться, и где:
Общие условия применяются ко всем заявкам на регистрацию.
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., раздел 22
(1) Общие условия применения следующие:
- (a) заявка такова, что Хранитель способен выполнить в отношении нее те обязанности , которые Хранитель имеет в соответствии с Частью 1 ,
- (б) заявка не относится к памятному участку ,
- (c) заявка не подлежит отклонению в силу раздела 6 или 9G Закона о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 г. (гл. 7) (регистрация документа) или запрета в нормативном акте ,
- (d) заявление подано в форме (если таковая имеется), предписанной правилами земельного кадастра , и
- (е) либо—
- (i) уплачена пошлина, подлежащая уплате за регистрацию, или
- (ii) будут приняты меры, удовлетворяющие Хранителя, для оплаты этой платы.
(2) В подпункте (1)(б) сувенирный участок означает участок земли, который—
- (а) имеет незначительный размер и не имеет практической пользы , и
- (б) не является ни тем, ни другим —
- (i) зарегистрированный участок, ни
- (ii) участок, право собственности на который в какой-либо момент времени было отдельно установлено или передано документом, зарегистрированным в Реестре Сазинов . [85] [ жирный шрифт и скобки добавлены]
Таким образом, чтобы соответствовать общим условиям, заявка должна соответствовать:
У Хранителя есть юридические обязанности в соответствии с Частью 1 Закона 2012 года. Это обязанности по заполнению Разделов B, C и D Листа права собственности на землю (см. выше) и обязанность поместить копию зарегистрированного акта в Архивную запись. [86] Если заявление не может помочь Хранителю в выполнении этих обязанностей, например, отсутствие копии акта в заявлении, дефект в самом распоряжении, из-за которого Разделы B, C или D не могут быть полностью заполнены и т. д., то оно должно быть отклонено.
Сувенирные участки — это практика продаж, при которой продавцы рекламируют (обычно в Интернете), что покупатель получит в собственность небольшой участок земли в поместье в Шотландии, при этом продавец ложно заявляет, что имеет право именовать себя «лэрдом» или «леди» в шотландском законодательстве. Однако сувенирные участки запрещены для регистрации в Земельном реестре, что фактически не позволяет любому покупателю получить реальное право собственности в Шотландии. Кроме того, титулы пэра доступны только по патентным грамотам от суверена; а шотландская геральдика (гербы и связанные с ними знаки отличия) доступна только по гранту суда лорда Лиона . Таким образом, покупатель не получает никаких законных прав на титулы или использование геральдики при покупке участка.
Зарегистрированный документ должен быть формально действительным в соответствии с Законом о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 года.
Заявитель должен использовать правильную форму, предписанную Хранителем. Предписанная форма заявления доступна на веб-сайте Регистров Шотландии. [87]
Если недвижимость регистрируется в порядке первой регистрации [т.е. земля все еще зарегистрирована в Генеральном реестре недвижимости], должны быть соблюдены следующие условия:
Закон о регистрации земли в Шотландии 2012 г., раздел 23
Условия регистрации: передача незарегистрированного участка
(1) Условия таковы, что—
- (a) заявление подается получателем права собственности [т.е. лицом, получающим имущество ] или, в зависимости от обстоятельств, лицом, в пользу которого выдано уведомление о праве собственности [т.е. ликвидатором, управляющим по делу о банкротстве, исполнителем и т.д., принимающим на себя право собственности ]
- (b) акт действителен , [т.е. он формально действителен в соответствии с Законом о требованиях к письменной форме (Шотландия) 1995 г.]
- (c) акт описывает участок таким образом, чтобы Хранитель мог обозначить его границы на кадастровой карте ,
- (d) если в пределах участка имеется меньшая площадь , в отношении которой установлено регистрируемое обременение [т. е. обременение, обеспечение, право прохода по общественной территории и т. д.], в заявление включен или представлен вместе с ним план или описание, достаточные для того, чтобы Хранитель мог обозначить границы меньшей площади на кадастровой карте ,
- (e) в заявление включено описание каждого общественного проезда (любыми способами) по участку или через него в той мере, в какой это известно заявителю. [88] [ жирный шрифт и скобки добавлены]
Для некоторых актов на незарегистрированную землю [т.е. земля все еще зарегистрирована в Общем реестре сасин] существуют дополнительные требования в соответствии с разделом 25. Некоторые акты на незарегистрированную землю, которые подпадают под этот раздел: [89]
Условия, применяемые к вышеуказанным актам в соответствии с разделом 25 Закона 2012 года, аналогичны (2) требованиям к регистрации распоряжения или уведомления о праве собственности на незарегистрированный участок (см. выше).
Образцы актов доступны для просмотра на веб-сайте Property Standardisation Group. [91] Условия, которые применяются к актам о зарегистрированной земле, следующие:
Закон о регистрации земли в Шотландии 2012 г., раздел 23
Условия таковы:
(а) акт действителен,
(б) акт относится к зарегистрированному участку земли,
(c) в акте указан номер титула каждого титульного листа, к которому относится заявление, и
(d) акт, поскольку он касается только части земельного участка или предметов аренды, описывает эту часть таким образом, чтобы Хранитель мог обозначить на кадастровой карте границы этой части. [92]
Заявитель должен отправить форму заявления и копию акта Хранителю, обычно по почте или онлайн, чтобы Хранитель мог проверить, соответствует ли акт условиям регистрации. Электронной копии акта достаточно для регистрации. [93] Хранитель публикует руководство относительно этого процесса оценки, которое доступно для просмотра онлайн. [94]
Хранитель должен подтвердить получение заявления в установленном порядке. Хранитель должен рассмотреть заявление без необоснованной задержки. [95] Шотландские министры могут установить крайние сроки для принятия или отклонения заявлений в соответствии с вторичным законодательством в Правилах земельного кадастра. [96] Хранитель применяет «правило одного выстрела», согласно которому, если в заявлении или акте есть какие-либо ошибки, Хранитель отклоняет заявление. [97] [98]
Если Хранитель отклоняет заявку, необходимо уведомить следующих лиц: [99]
Если заявитель отзывает заявку, Хранитель должен сообщить об этом лицу, предоставляющему право, и любому другому лицу, которое Хранитель сочтет подходящим. [100]
Если Хранитель убедился, что соответствующие условия выполнены, заявка должна быть принята. [101] Затем Хранитель должен обновить Титульный лист собственности, чтобы отразить принятый регистрируемый акт . [102] Заявки рассматриваются на основании даты подачи заявки. [103] Дата регистрации в Титульном листе будет датирована задним числом по отношению к дате подачи заявки. [104] Хранитель должен сообщить об этом заявителю, лицу, предоставляющему акт, и любому другому лицу, которое сочтет подходящим. [105]
Согласно Закону о регистрации земли (Шотландия) 1979 года, регистрация акта в Земельном реестре давала акту «прикосновение Мидаса» [106] , которое названо в честь мифологического греческого царя Мидаса , который, как говорили, имел силу превращать все, к чему он прикасался, в золото. На практике «прикосновение Мидаса» Хранителя означало, что любая регистрация «делала» акт действительным и предоставляла реальные права на имущество лицу, указанному в акте, независимо от действительности основного акта. [107] Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 года предусматривал:
...регистрация имеет следствием наделение лица, зарегистрированного как имеющего право на зарегистрированный интерес в земле, реальным правом на интерес... [108]
— Закон о регистрации земли (Шотландия) 1979 г., раздел 8
Это было источником значительных трудностей в практике передачи права собственности. [109] Толкование положения означало, что лица, не имевшие законного права, могли получить реальное право на землю, независимо от действительности causa . Приведенные ниже примеры иллюстрируют работу «прикосновения Мидаса»:
A выдает себя за законного владельца C земли под названием Pixie Place в Файфе . Он размещает объявление о продаже земли на местном уровне, и покупатель B заключает договор купли-продажи на покупку Pixie Place. B платит покупную цену в день вступления в силу и получает поддельное распоряжение от A, который его подписал, выдавая себя за C. Юристы B отправляют распоряжение в Земельный кадастр Шотландии, и хранитель, полагая, что оно действительно, вносит его в Земельный кадастр Шотландии и обновляет титульный лист, указав B в качестве владельца земли.
Несколько дней спустя B подъезжает к дому, чтобы переехать, открывает дверь и встречает C, настоящего владельца недвижимости, сидящего в гостиной. B и C пытаются найти A, мошенника, но он бесследно исчез. Но кто теперь владеет Pixie Place и имеет право жить там в соответствии с Законом 1979 года? B. Это потому, что «прикосновение Мидаса» Хранителя сделало его документ действительным и наделило его реальным правом собственности, а также прекратило реальное право собственности C.
F и G живут по соседству на отдельных фермах в Клакманнаншире . Их фермы принадлежали семье F и G в течение нескольких поколений, поэтому каждая земля еще не зарегистрирована в Земельном реестре Шотландии. Позади их владений находятся леса, которые принадлежат G как часть его титула, зарегистрированного в Генеральном реестре Сасинов. Однако, поскольку никогда не было никаких споров о праве собственности на леса, F считает, что эти леса являются частью его земли.
F, после неурожая, решает отказаться от фермерской жизни и переехать в Стерлинг со своей семьей, поэтому он выставляет ферму на продажу и получает предложение от покупателя, H. H платит покупную цену и получает от F действительное распоряжение на ферму и ее землю, включая лесной массив, поскольку F считает, что он может продать его. Поскольку собственность зарегистрирована в Генеральном реестре Сасинов, ферма и ее земли должны быть добавлены в Земельный реестр в качестве первой регистрации. Хранитель, следуя повествованию о распоряжении (которое включает лесные массивы в пределах границ титула), создает Титул на собственность и очерчивает границы собственности на кадастровой карте. Важно, что лесные массивы включены в Титул, а H указан как владелец. Тем временем H переезжает на ферму и начинает заниматься сельским хозяйством.
G, после неудачного урожая, решает диверсифицировать фермерское хозяйство и хочет построить приключенческий маршрут в лесах, чтобы привлечь посетителей на ферму в качестве альтернативного метода повышения дохода. G хочет профинансировать этот строительный проект, получив обеспеченный кредит в банке, в обмен на получение банком стандартного обеспечения (т. е. ипотеки) на ферму. Банк соглашается на кредит, и G подписывает акты, создавая стандартное обеспечение на ферме. Это стандартное обеспечение теперь должно быть зарегистрировано в Земельном кадастре, поскольку его запись в Общем реестре Сасинов больше не является правомочной. Хранитель составляет Титульной лист на имущество, вносит стандартное обеспечение в Титульной лист и отправляет копию G. Когда копия приходит по почте на ферму G, G потрясен, обнаружив, что Хранитель не включил лесные массивы в титул, поскольку они включены в титул H.
Кто теперь владел лесными массивами согласно Закону 1979 года? «Касание Мидаса» Хранителя в момент регистрации распоряжения Х сделало право собственности Хранителя на лесные массивы действительным и законным владельцем лесных массивов.
Ощущаемая несправедливость действия «прикосновения Мидаса» Хранителя, среди прочих критических замечаний к акту 1979 года, привела к рекомендации о его отмене Шотландской юридической комиссией. [110] Последующий акт, Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 года, отменил положения о «прикосновении Мидаса» и установил, что:
...регистрация недействительного акта имеет реальную силу только в той мере, в какой это предусмотрено нормативным актом...
— Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., раздел 49(4)
«Прикосновение Мидаса» Хранителя было отменено для регистраций в соответствии с Законом о регистрации земель (Шотландия) 2012 года. Вместо этого Закон 2012 года предусматривает правовые последствия принятия определенных актов и ссылается на другие нормативные акты, касающиеся вещных прав (или прав in rem ).
Юридические последствия регистрации акта в Листе права собственности на недвижимость в Земельном кадастре регулируются соответствующим законом для каждого типа акта. [111] Однако Закон 2012 года предусматривает последствия следующих общих актов:
Только регистрация распоряжения может привести к передаче права собственности на имущество, зарегистрированное в Земельном кадастре. [19] Как обсуждалось выше, право собственности передается мгновенно в тот момент, когда Хранитель регистрирует распоряжение, тем самым изменяя лицо, указанное в Разделе B как Собственник.
Регистрация акта о создании пожизненной ренты на имущество наделяет получателя реальным правом пожизненной ренты . [112]
Если аренда имущества подлежит регистрации в соответствии с Законом о регистрации арендных договоров (Шотландия) 1857 года (т.е. срок аренды превышает 20 лет), то следующие акты подлежат регистрации: [113]
Регистрация этих актов соответственно создаст или изменит реальное право аренды на имущество. [114]
Любое лицо, имеющее право либо на землю, либо на наследственную ценную бумагу, может оформить право собственности путем регистрации в Земельном реестре; регистрация уведомления в соответствии с Законом о передаче права собственности (Шотландия) 1924 года дает лицу, указанному в уведомлении, реальное право собственности. [115]
Если истец получает постановление об уменьшении права собственности в свою пользу, регистрация постановления будет иметь юридическую силу в соответствии с Законом о передаче имущества (Шотландия) 1924 года. [116]
В соответствии с Законом о правовой реформе (Различные положения) (Шотландия) 1985 года [117] распоряжение об исправлении неправильно сформулированного договора, зарегистрированного в Земельном реестре (например, договора аренды, договора купли-продажи или сервитута), повлияет на любые права собственности только после его регистрации в Земельном реестре. [118]
Регистрация акта, создающего реальное обременение на оба объекта обременения (т.е. на имущество, полученное в качестве выгоды, и на обремененное имущество), сама по себе создаст обременение на имущество. [119]
Акт о сервитуте должен быть зарегистрирован в отношении обоих объектов недвижимости (т. е. имущества, получающего выгоду, и обремененного имущества/имуществ) для создания положительного сервитута. [120]
Стандартная регистрация ценных бумаг в Титульном листе Земельной книги создает реальное право обеспечения на имущество, находящееся во владении кредитора. [121]
В соответствии с действием положительной давности владелец земли может приобрести реальное право собственности после владения землей в течение требуемого срока давности , [122] который в настоящее время составляет 10 последовательных лет. [122] Правила положительной давности изложены в Законе о давности и исковой давности (Шотландия) 1973 года. [123] Однако для того, чтобы инициировать процесс давности, владелец должен основать владение на основе регистрации акта ex facie , также называемого учредительным приказом . [122] Это означает, что акт, который кажется действительным ex facie (т. е. на первый взгляд), но в остальном недействителен, может предоставить владельцу право собственности, независимо от согласия истинного владельца собственности, после истечения срока давности. В результате, только регистрация распоряжения может быть актом ex facie , передающим право собственности.
Эти особые распоряжения, которые кажутся действительными ex facie , но в остальном недействительны, называются распоряжениями non domino (т. е. от не владельца), а процесс регистрации распоряжения non domino известен в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года [124] как прескриптивное требование , а заявитель известен как прескриптивный заявитель . Регистры Шотландии выпускают руководство, доступное в Интернете, для прескриптивных заявителей. [125]
Как обсуждалось выше, поскольку документ должен выглядеть на первый взгляд , чтобы быть действительным, документ должен быть распоряжением , известным как распоряжение не по принципу домино . Также должна быть предполагаемая передача в документе, прескриптивный истец не может предоставить право собственности себе, поскольку не будет никакой передачи. Это следует правилу, установленному Советом по управлению колледжа Абердина против Стюарта Уотта Янгсона и другого . [126] В этом случае ответчики, Янгсон и другие, предоставили распоряжение не по принципу домино , в котором они назвали себя дарителями и дарополучателями, и зарегистрировали его в Общем реестре Сасинеса, чтобы начать срок давности для положительного владения. [127] Однако лорд Мензис во Внешней палате постановил, что это не было распоряжением ex facie, поскольку передача права собственности одним и тем же лицам и от них недействительна. Лорд Мензис также с одобрением процитировал заявление в деле Греттона, GL, и Рейда, KGC, Передача права собственности , в параграфах 7.25, что «распоряжение, не являющееся домино, не должно раскрывать, что распорядитель не является владельцем, иначе оно потеряет свой потенциальный статус учредительного документа». [128]
Латинский термин a non domino можно дословно перевести как «от не-владельца». Он используется в имущественном праве для описания распоряжения, которое Хранитель знает о том, что оно полностью или частично недействительно на основании того, что получатель не имеет законного права давать титул, тем самым не выполняя обычные условия регистрации (см. выше), но может быть зарегистрировано независимо. Это исключение из общего принципа nemo dat quod non habet («никто не может дать то, чего у него нет»). Соответственно, гарантия (или поручительство), предоставляемое дарителем в таких распоряжениях, является просто гарантийным обязательством . [129] Шотландские ученые Греттон и Рид описывают простые требования:
Происходит следующее: [истец] нанимает друга, чтобы тот предоставил ему право безвозмездного распоряжения землей, и это распоряжение регистрируется в Земельном реестре. [130]
Таким образом, право собственности на землю может быть получено без согласия истинного владельца или любого лица, способного стать владельцем, путем позитивной давности . Однако из-за более низких требований обычно иски о давности являются попыткой получить землю скрытно . Примером этого может служить один иск о давности, поданный в случае, когда нынешний владелец собственности все еще проживал на земле и не знал, что заявитель о давности пытался получить право собственности без его согласия. [131] Начиная с 1990-х годов, правила, регулирующие недомино- регистрацию — теперь содержащиеся в Законе о регистрации земель (Шотландия) 2012 года [132] — стали все более требовательными, отражая риски попыток получить землю скрытно. [133] Успешных заявлений немного, и только 17 исков о давности были успешно помещены в Земельный реестр в течение первых трех лет действия Закона 2012 года. [134] Однако недомино- распоряжение остается допустимым средством законного получения права собственности на землю.
Прежде чем подать заявление на недомино- распоряжение (известное как прескриптивное требование ) в соответствии с Законом о регистрации земель (Шотландия) 2012 года, рассматриваемая земля должна уже находиться во владении в течение непрерывного периода в один год либо прескриптивного заявителя в одиночку, либо прескриптивного заявителя и лица, предоставляющего распоряжение ( распорядителя ) вместе. [135]
Не позднее, чем за 60 дней до подачи заявления о давности права собственности путем подачи заявления Хранителю, заявитель должен уведомить определенных лиц. [136] К ним относятся: [137]
На заявителе лежит обязанность убедить Хранителя в том, что (1) было идентифицировано правильное лицо (или что были предприняты все разумные шаги для идентификации правильного лица), и (2) что уведомление фактически было выполнено и что оно является достаточным по своим условиям. [138] Затем заявитель должен отправить специальное уведомление — форму уведомления, доступную в Интернете на веб-сайте Регистров Шотландии [139] — на последний известный адрес этого лица заказным письмом, таким образом, чтобы Хранитель мог продемонстрировать его отправку. [136]
Если земля зарегистрирована в Земельном реестре, ее владельца можно легко идентифицировать по разделу B его титульного листа. В противном случае заявитель должен поискать в Реестре Сасинов последнее зарегистрированное распоряжение. После того, как владелец будет идентифицирован, необходимо отправить уведомление заказным письмом. [140] Заявитель должен предоставить копии результатов поиска, включая Лист поиска и любые копии зарегистрированных актов, если их можно найти.
Важно, что Хранитель должен видеть доказательства того, что владелец все еще существует. В случае с отдельным лицом это будет означать доказательства того, что человек все еще жив. Такие доказательства могут включать: [138]
В случае компании может быть достаточно провести онлайн-поиск в ее регистрационных записях, чтобы убедиться, что компания по-прежнему зарегистрирована как действующая. [125] Если компания указана как распущенная, то земля переходит к Короне как bona vacantia , и поэтому необходимо связаться с Королевским и Лорд-казначеем (KLTR). [141]
Если владелец не может быть идентифицирован, заявитель должен вместо этого уведомить любых лиц, которые могут оформить право собственности на имущество. [142] Сюда входят те лица, которые имеют право на владение, например, наследники имущества умершего человека. Это обычно не применяется в отношении земли, ранее принадлежавшей компании, которая не может иметь «наследников» как таковых.
Заявитель должен сначала доказать Хранителю, что уведомить владельца было невозможно. Доказательства могут включать: [125]
Затем необходимо предоставить доказательства того, что указанное альтернативное лицо способно заполнить титул. [125]
Если исчерпывающий поиск владельца или любого лица, способного предпринять шаги, чтобы стать владельцем, окажется безрезультатным, земля может быть признана перешедшей к Короне как в противном случае бесхозная, это bona vacantia или ultimus haeres . В этом случае заявитель должен отправить форму уведомления заказным письмом представителю Короны, королевскому и лорду-казначею (KLTR), [144] который разрабатывает политические рекомендации о том, как рассматривать прескриптивные претензии. [145]
Прежде чем Хранитель будет считать недомино -расположение действительным для регистрации, должны быть выполнены два условия:
Как и в случае со всеми заявками, Keeper применяет политику «однократного рассмотрения». [147] Это означает, что любые ошибки или несоответствия, даже незначительные, приведут к отклонению заявки, что повлечет за собой расходы для заявителя. [148]
Получив заявление, Хранитель также должен уведомить соответствующее лицо, указанное заявителем (см. выше). [149] Хранитель сделает это только после того, как убедится, что заявитель указал нужное лицо, и действительно уведомит только любое лицо, указанное таким образом: если есть основания полагать, что уведомить следовало другое лицо, заявление будет отклонено или отложено до получения дополнительных доказательств. Хранитель свяжется с лицом только в том случае, если это будет разумно осуществимо, [150] хотя на практике Хранитель редко откажется сделать это, учитывая, что любое возражение является фатальным для заявления. [125] Уведомление обычно отправляется по почте, хотя уведомление Хранителя не обязательно должно быть заказным и может быть сделано любым способом, который Хранитель сочтет подходящим. [151]
Уведомленное лицо может возразить против заявления в письменной форме в течение 60 дней с момента выдачи уведомления Хранителем. [152] Возражение не требует объяснений и приводит к автоматическому отклонению заявления. [153]
Если Хранитель полностью удовлетворен тем, что требования Закона 2012 года были выполнены, и не было подано никаких возражений, имя заявителя будет временно внесено в Земельный кадастр. [154] Если заявление касается только части зарегистрированного титула, Хранитель также отметит объем предварительной записи на плане титула. [125] Отдельный титульный лист не создается. [125]
После регистрации успешный заявитель еще не является законным владельцем земли — это становится таковым только по окончании десятилетнего срока давности. [122] Однако сама регистрация позволяет начать этот срок давности. [122] Если законный владелец известен, эта информация остается включенной в титульный лист; запись имени заявителя не влияет на чьи-либо права на землю. [125] Истинный владелец (или те, кто способен стать истинным владельцем, или Корона) могут заявить о своем праве собственности в любое время в течение срока давности путем иска vindictatio (оправдания).
Обычно, и это обсуждается ниже, когда регистрируется титульный лист, Хранитель гарантирует титул (т.е. гарантирует его), что означает, что компенсация может быть выплачена, если впоследствии потребуется его исправление. [155] Однако в случае регистрации требования по исковой давности такая гарантия не предоставляется. [156]
После завершения срока давности, в настоящее время 10 лет, Хранитель удалит временную запись из Титульного листа собственности и внесет ее как полную запись, [157] тем самым предоставляя прескриптивному истцу реальное право собственности. Хранитель также может решить выдать ордер истцу, сделав это. [125]
Гарантия хранителя была формой государственной гарантии права собственности в соответствии с Законом о регистрации земель (Шотландия) 1979 года. Однако Закон о регистрации земель (Шотландия) 2012 года теперь отменил Закон 1979 года и гарантию хранителя, но были предусмотрены переходные положения для земель с исками о гарантии хранителя, не погашенными на указанную дату (а именно 8 декабря 2014 года). [158] Любые претензии после этой даты теперь покрываются гарантией хранителя (см. ниже) в соответствии с Законом 2012 года.
Возмещение убытков хранителя было шире, чем гарантия хранителя, поскольку возмещение было доступно любому лицу, понесшему убытки из-за ошибки в земельном реестре. [159] Напротив, гарантия защищает только конкретных людей, в первую очередь заявителей, для регистрации акта. [160]
В соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 1979 года лицо, понесшее убытки, имело право на возмещение в трех ситуациях. [161] Этими тремя ситуациями были:
Принимая заявление на регистрацию права собственности, Хранитель по умолчанию гарантирует заявителю:
Эти гарантии позволяют заявителю требовать компенсацию от Хранителя в случае, если Титульный лист неточен на момент регистрации. Гарантия Хранителя не распространяется на оспоримые титулы , поскольку владелец оспоримого титула имеет существующий титул. [162] Гарантия Хранителя действует как государственная гарантия титула. [163]
Раздел 73 Закона 2012 года исключает по умолчанию следующие неточности в титульном листе: [164]
Помимо предусмотренных законом исключений из гарантии Хранителя, Хранитель также имеет право продлевать, ограничивать или исключать гарантию за пределами установленных законом неисполнений в соответствии с Законом 2012 года при принятии регистрации. [165]
Хранитель должен выплатить компенсацию за любые убытки, понесенные в результате нарушения гарантии Хранителя. [166] Однако компенсация выплачивается только в том случае, если неточность была исправлена (см. выше) Хранителем. [167] Если истец принимает компенсацию, истец передает Хранителю свои права подать в суд на любое другое лицо, которое причинило ему убытки в связи с неточностью (например, предыдущий владелец и продавец имущества и т. д.). [168] Это означает, что Хранитель может «встать на место истца» и получить возмещение от других лиц за компенсацию, предоставленную истцу.
Определенные обстоятельства исключают выплату компенсации за нарушение гарантии Хранителя. К ним относятся:
Нередко в земельной книге появляются ошибки, титульный лист может быть неточным в следующих случаях:
Если неточность доведена до сведения Хранителя, Хранитель имеет юридическую обязанность исправить ее, если неточность является «явной» (т. е. очевидной). [175] На практике, требования к доказательствам для «явной» неточности требуют выдачи постановления об исправлении или декларатора шотландскими судами или Земельным трибуналом Шотландии , чтобы доказать Хранителю, что в Земельном реестре есть явная ошибка. [176] Если неточность не является явной, Хранитель все равно должен отметить ошибку в титульном листе или кадастровой карте, чтобы ее можно было идентифицировать в будущем. [177]
Любое заинтересованное лицо может обратиться с неточностью или мерами, необходимыми для ее исправления, в Земельный трибунал Шотландии. [178] Если подается заявление на рассмотрение Земельного трибунала, клерк Земельного трибунала должен уведомить:
Это право направления не является единственным исключительным методом получения исправления, судебный иск или декларатор могут быть подняты вместо этого в суде шерифа или суде сессии . На любом гражданском слушании Хранитель имеет право явиться и быть выслушанным. [179]
Если Хранитель вносит исправление, Хранитель должен выплатить истцу компенсацию за любые разумные внесудебные юридические расходы и любые убытки, вызванные неточностью. [180] Если истец принимает компенсацию, истец уступает Хранителю право подать в суд на любое другое лицо, которое причинило истцу убытки в связи с неточностью (например, предыдущий владелец и продавец имущества и т. д.). [168] Это означает, что Хранитель может «встать на место истца» и получить возмещение от других лиц за компенсацию, выплаченную истцу.
Введение предварительных уведомлений было рекомендовано в Отчете Шотландской юридической комиссии о регистрации земель (2010, Отчет SLC № 222) и введено в соответствии с Законом о регистрации земель (Шотландия) 2012 года. Предварительные уведомления предназначены для устранения риска пробелов , риска того, что незарегистрированный получатель права собственности ( заявитель ) должен будет подать заявление после того, как право собственности было подано в Земельный кадастр для регистрации, но регистрация еще не завершена (т. е. хранитель не принял право собственности и не внес его в титульный лист).
В течение периода риска разрыва заявитель не получил законным путем действительное право, на которое он подал заявку. Задержки в регистрации земли не являются редкостью, с серьезным отставанием до двух лет для некоторых заявлений на регистрацию, возникшим совсем недавно, в 2018 году. [181] [182] В течение этого периода риска разрыва заявитель рискует, что его заявление на регистрацию акта будет отклонено другим успешным заявлением на регистрацию, как это было в случае с Burnett's Trustees v Grainger (о чем говорилось выше). Предварительные уведомления были введены для предоставления заявителю защитного периода, чтобы гарантировать, что ни одно другое лицо не сможет зарегистрировать акт, пока его заявление ожидает решения Хранителя. Примеры шаблонов предварительных уведомлений можно посмотреть на веб-сайте группы Property Standardisation. [183]
До введения предварительных уведомлений риск разрыва покрывался «письмом-обязательством» адвокатов дарителя в пользу получателя гранта. Это письмо создавало гарантию, связывая фирму личным обязательством (т. е. договорным обязательством) возместить заявителю ущерб, если его заявление будет отклонено другим личным правом (например, в иске о сокращении). Комиссия по шотландскому праву отметила, что письма-обязательства, по-видимому, являются уникальными для шотландского права, и ни одна другая правовая система в мире не требует от своих юристов создания личного обязательства в пользу получателя гранта на землю. [184] Однако письма-обязательства технически не были требованием в соответствии с шотландским имущественным правом, которое допускало риск разрыва из-за характера гонки за регистры (см. выше), но вошли в обиход, поскольку недостатки в законе о регистрации земли требовали от адвокатов принятия таких обязательств в целях обеспечения безопасности сторон сделки. [185] Комиссия по праву Шотландии также отметила, что письма-обязательства были крайне непопулярны среди шотландских юристов и привели к увеличению расходов для клиентов из-за того, что страховые взносы, необходимые для покрытия расходов юридической фирмы, перекладывались на клиента. [184] Юридическое общество Шотландии также критиковало письма-обязательства. [186] Эти жалобы, наряду с другими проблемами с регистрацией земли, были рассмотрены Комиссией по праву Шотландии в ее отчете, в первую очередь в рекомендации о введении предварительных уведомлений. [187] Введение предварительных уведомлений в соответствии с Законом о регистрации земли (Шотландия) 2012 года привело к тому, что письма-обязательства вышли из употребления. [185]
Лицо, предоставившее право собственности, или другое лицо с согласия лица, предоставившего право, может обратиться к Хранителю с просьбой о предварительном уведомлении в соответствии с Законом 2012 года. [188] За подачу такого заявления необходимо заплатить пошлину. [189] Если Хранитель принимает заявление, предварительное уведомление должно быть внесено в Запись о заявлении Земельного кадастра или, если земля еще не зарегистрирована (см. выше), зарегистрировать предварительное уведомление в Генеральном реестре Сазинов. [190]
Предварительное уведомление предусматривает 35-дневный защищенный период , начинающийся на следующий день после внесения предварительного уведомления в Земельный кадастр или Генеральный реестр Сасинов. [191] В течение этого защищенного периода никакое распоряжение не может быть принято, за исключением распоряжения, указанного в предварительных уведомлениях. Закон 2012 года предусматривает, что:
Закон о регистрации земли (Шотландия) 2012 г., раздел 59
(1) Подпункты (2) и (3) применяются в отношении любых двух актов («акт Y» и «акт Z»), относящихся к одному и тому же участку земли, где —
- (a) в течение защищенного периода, относящегося к делу Y—
- (i) подается заявление на регистрацию акта Z, и
- (ii) в день или после даты подачи этого заявления подается заявление на регистрацию акта Y, и
- (б) дело Z либо—
- (i) не является актом, в отношении которого действует защищенный период, или
- (ii) является таким актом, но защищенный период, относящийся к акту Y, начался раньше защищенного периода, относящегося к акту Z.
(2) Если акт Z зарегистрирован до того, как Хранитель примет решение о том, принимать ли заявление на регистрацию акта Y, это решение должно быть принято так, как если бы акт Z не был зарегистрирован.
(3) Если решение, упомянутое в подпункте (2), заключается в принятии заявления —
- (a) акт Y имеет при регистрации ту же силу, как если бы акт Z не был зарегистрирован, и
- (b) Хранитель должен внести поправки в реестр таким образом, чтобы он придал силу (если таковая имеется) акту Z, как если бы он был зарегистрирован после акта Y». [192]
Этот раздел означает, что если другой акт (Акт А), не связанный с Предварительным уведомлением, зарегистрирован в Титульном листе в течение защитного периода Акта B, Акт А рассматривается так, как будто он никогда не существовал, позволяя акту, к которому относится Предварительное уведомление, быть зарегистрированным первым. Примеры ниже объясняют действие защиты Предварительного уведомления.
Маргарет владеет домом в Северном Баллачулише . Маргарет заключает Коммерческие поручения о продаже своего дома Иннес, и Иннес выплачивает ей покупную цену. Затем Иннес получает поставку законно оформленного распоряжения. Юрист Маргарет, как обычно оговаривается в коммерческих поручениях, подает заявление на предварительное уведомление в Земельном реестре относительно распоряжения, переданного Иннес 4 ноября 2020 года. Хранитель регистрирует это в тот же день. Таким образом, защитный период начинается 5 ноября 2020 года. У юриста Иннес есть другие неотложные дела, поэтому она кладет распоряжение в ящик в своем офисе.
Маргарет, настроенная дьявольски, решает снова продать свой дом, чтобы обманным путем получить покупную цену, чтобы она могла навсегда покинуть Шотландию . Она заключает договор с Томасом, бизнесменом, сдающим жилье в аренду на время отпуска, живущим в Эдинбурге , чтобы снова продать свой дом. Томас не желает пользоваться услугами юристов, так как он стремится сократить расходы при продаже, на что Маргарет охотно соглашается (и она втайне рада это слышать, так как ни один юрист не будет проводить должную проверку собственности, просматривая Земельный кадастр и т. д.). Томас получает от Маргарет действительное распоряжение и платит покупную цену. Томас отправляет это распоряжение на регистрацию в Земельный кадастр 8 ноября 2020 года. Хранитель получает его 9 ноября 2020 года и регистрирует распоряжение в тот же день.
Адвокат Иннес наконец открывает ее ящик и отправляет распоряжение Хранителю для регистрации, оно поступает к Хранителю в Эдинбурге 16 ноября 2020 года. Без предварительного уведомления распоряжение Иннес будет отклонено Хранителем, поскольку Томас теперь является владельцем; поэтому передача Маргарет в распоряжение Томаса недействительна. Это связано с характером гонки за регистры.
Однако, имея предварительное уведомление, Хранитель обращается с распоряжением Томаса так, как будто его никогда не существовало, удаляет запись и вносит распоряжение Иннес в Титул. Теперь Иннес является владельцем дома. Затем Хранитель обращается к распоряжению Томаса и пытается перерегистрировать распоряжение. Однако Хранитель отклоняет распоряжение Томаса, поскольку теперь владельцем собственности является Иннес, поэтому передача права собственности Маргарет больше недействительна.
У Ангуса есть квартира в Хоике . Ангусу нужно собрать деньги на свой бизнес, и он решает получить несколько обеспеченных кредитов в банках , чтобы помочь ему. Он едет в Эдинбург и идет в банк А за обеспеченным кредитом, предлагая банку А стандартное обеспечение в своей квартире. Банк А соглашается на его условия, и юристы банка А составляют необходимую документацию. Ангус соглашается на то, чтобы юристы банка А подали заявление на предварительное уведомление до регистрации стандартного обеспечения. Хранитель принимает заявление на предварительное уведомление и помещает его в Запись заявления 8 мая.
Затем Ангус идет в банк B в Хоике и просит у банка B обеспеченный кредит, предлагая стандартное обеспечение в своей квартире. Юрист банка B по халатности не видит предварительного уведомления банка A при проведении комплексной проверки и составляет стандартную документацию по обеспечению. Банк B заставляет Ангуса законно подписать стандартное обеспечение. Юрист банка B отправляет это стандартное обеспечение на регистрацию 11 мая. Хранитель регистрирует стандартное обеспечение банка B и обновляет раздел C титульного листа квартиры 14 мая 2020 года.
Юрист банка A отправляет стандартную ценную бумагу банка A 14 мая на регистрацию. Хранитель получает ее 18 мая и регистрирует, отмечая предварительное уведомление в записи о подаче заявления. Финансовые проблемы бизнеса Ангуса ухудшаются, и он не выполняет свои платежи обоим банкам. Согласно стандартной практике, банк A и банк B независимо друг от друга требуют стандартные ценные бумаги, хранящиеся в квартире, после исчерпания всех обычных каналов.
Какая стандартная ценная бумага имеет приоритет при востребовании, и какой банк может продать квартиру, чтобы вернуть причитающиеся деньги? Банк A. Это связано с тем, что предварительное уведомление заставило стандартную ценную бумагу банка B перерегистрироваться после стандартной ценной бумаги банка A. Однако без предварительного уведомления стандартная ценная бумага банка B превзошла бы стандартную ценную бумагу банка A, поскольку она была зарегистрирована первой, применяя принцип prior tempore, prior jure («раньше по времени, сильнее по закону»).
Хотя можно утверждать, что предварительное уведомление кажется несправедливым по отношению к ничего не подозревающему заявителю, который «выигрывает» в гонке за регистры, заявитель все же перерегистрирует свой акт, если последующий акт, защищенный предварительным уведомлением, зарегистрирован в течение защищенного периода. Однако запись о применении является публичной записью, поэтому ничего не подозревающий получатель гранта (заявитель) «не находится в невыгодном положении, поскольку получатель гранта будет знать о существовании и потенциальном эффекте предварительного уведомления... как оно есть в Реестре». [193]
Запрет — это форма осмотрительности (т. е. судебное исполнение постановления суда), посредством которой владелец наследуемого имущества может быть лишен возможности продавать, распоряжаться или создавать реальные права на само имущество до тех пор, пока не будет произведена уплата долга. [194] Запрет осуществляется в соответствии с Законом о банкротстве и осмотрительности и т. д. (Шотландия) 2007 г. [195] , который установил установленный законом реестр, Реестр запретов, который находится под опекой Хранителя. Запрет должен быть зарегистрирован в Реестре запретов, чтобы он был действительным, и поиск в Реестре запретов считается обычной практикой должной осмотрительности при сделках по передаче права собственности. [196] Запрет позволяет аннулировать любую передачу права собственности путем подачи иска о сокращении ex capite inhibitionis («на основании запрета»). Эффект такого сокращения позволяет кредитору обращаться с имуществом так, как будто оно по-прежнему принадлежит должнику, независимо от того, было ли оно впоследствии передано или нет.
Однако, если запись добавляется в Реестр запретов в течение защищенного периода предварительного уведомления, получатель защищенного акта сможет приобрести недвижимость без какого-либо эффекта запрета. [197] Если предварительное уведомление не применяется, но запрет зарегистрирован, получатель гранта все равно может быть защищен от запрета добросовестной защитой для получателей грантов в соответствии с Законом 2007 года. [198]
Защищенный период истекает через 35 дней или может быть дольше в соответствии с постановлениями шотландских министров. [199] Когда срок действия предварительного уведомления истекает, Хранитель удаляет его из Записи о заявлении и помещает в Архивную запись.
Освобождение также может быть получено для предварительного уведомления, прекращая защищенный период досрочно. Это распространено, когда продажа имущества не завершена, поэтому распоряжение в пользу лица, указанного в предварительном уведомлении, больше не является вероятным. Закон 2012 года позволяет лицу, предоставляющему право, отменить предварительное уведомление с согласия получателя права. [200] В случае получения такого заявления на освобождение Хранитель должен переместить предварительное уведомление из Записи о заявлении в Архивную запись. Момент его удаления из Записи о заявлении считается моментом окончания защищенного периода. [201]
В случае возбуждения судебного разбирательства в отношении наследуемого имущества шотландский суд может выдать ордер на размещение предупреждения ( т. е. предупреждения от латинского глагола cavēre , «знать») в Титульном листе этого имущества в Земельном реестре Шотландии. [202] Заявитель, обращающийся в суд с просьбой о выдаче ордера на размещение предупреждения, должен доказать суду следующее:
Когда оговорка помещена в Титульный лист, она истекает через 12 месяцев. До истечения 12-месячного периода оговорка может быть отменена, возобновлена или отозвана. [204]
Оговорка не имеет тех же правовых последствий, что и запрет на имущество, тип заморозки , при котором кредитору не дают или не дают передавать реальные права на имущество. Вместо этого оговорка не мешает владельцу земли предоставлять меньшие реальные права или передавать право собственности на землю. Однако, когда владелец передает землю, когда оговорка была размещена в Титульном листе: оговорка влияет на (1) гарантию Хранителя, предоставленную получателю; и (2) оговорка препятствует защите добросовестных получателей (см. ниже). [205]
Заявитель может подать ходатайство о продлении срока действия оговорки (т.е. продлении еще на 12 месяцев), если заявитель сможет доказать суду, что с учетом всех вероятностей: [206]
Нет ограничений на то, сколько раз заявитель может продлевать действие оговорки. [208]
Любое заинтересованное лицо может обратиться в суд, который изначально предоставил оговорку, с просьбой ограничить оговорку. [209] Это полезный правовой механизм для лиц, желающих получить реальное право на имущество. Бремя такого заявления лежит на первоначальном заявителе, который должен доказать, что суд не должен предоставлять ограничение. [210]
Оговорка может быть отозвана судом, который ее предоставил, тем самым удалив оговорку из Земельного кадастра. Суд может сделать это только в том случае, если он больше не убежден в том, что:
Опять же, бремя доказывания лежит на заявителе, который должен продемонстрировать на основе баланса вероятностей, почему оговорку не следует отзывать. [211]
Наконец, оговорка может быть отменена по просьбе первоначального заявителя или любого заявителя, который подал заявку на ее продление. [212]
Все лица, включая заявителя и их законных представителей, обязаны проявлять заботу по отношению к Хранителю, чтобы не допустить непреднамеренного внесения Хранителем неточных данных в Земельный кадастр. [213] Хранитель имеет право на компенсацию от лица, нарушившего обязанность, что привело к возникновению убытков, например, Хранителю придется выплатить компенсацию другой стороне. [214]
Это гражданское обязательство подкрепляется уголовным преступлением, когда заявитель или его законный представитель (a) делает существенно ложное или вводящее в заблуждение заявление в отношении заявки на регистрацию, зная, что заявление является ложным или вводящим в заблуждение, или будучи безрассудным в отношении того, является ли заявление ложным или вводящим в заблуждение, или (b) намеренно не раскрывает существенную информацию в отношении такой заявки или безрассудно относится к тому, вся ли существенная информация раскрыта. [215] Однако actus reus этого преступления аналогичен преступлению мошенничества по шотландскому праву ; поэтому заявитель может альтернативно быть привлечен к ответственности за свое поведение как за мошенничество.