Со времени британской колонизации в 1841 году после Первой опиумной войны Гонконг превратился из каменистого обнажения на южном побережье Китая в территорию, где цены на недвижимость являются одними из самых высоких в мире. [1] Территория имеет площадь 1111 км 2 (429 квадратных миль). По данным правительства по состоянию на 2018 год, большая часть земель в Гонконге представляет собой леса, кустарники и луга, большая часть которых отведена под загородные парки, такие как Lion Rock , Plover Cove Country Park и Sai Kung East Country Park , и только около 25% часть земельного массива от общей территории классифицируется как «застроенная». Большая часть из 7,3 миллионов жителей Гонконга проживает на территории площадью 78 км 2 (30 квадратных миль). [1] [2] За исключением жилья в сельских поселениях, которое составляет 7% от общего числа домохозяйств города, остальная часть населения фактически втиснута на территорию площадью 42 км 2 (16 квадратных миль). [1] Застройщики играют непосредственную роль в строительстве жилья в Гонконге , включая накопление около 1000 гектаров (2500 акров) сельскохозяйственных земель, которые в противном случае можно было бы использовать под жилье. [3]
Исторически в Гонконге доминировал картель из пяти семей, которые сейчас считают себя одними из самых богатых в бывшей колонии. [4] Застройщики имеют схожие структуры затрат и преимущества и урегулируют конкуренцию на земельных аукционах путем сговора. [5] Аналогичным образом, при продаже жилья показатели проекта одинаково предсказуемы, поскольку узкий круг архитекторов и банков означает, что секреты трудно хранить долго. Они воздерживаются от официального снижения цен, хотя могут предлагать скидки, денежные скидки или другие стимулы для покупателей. Упорядоченная конкуренция снижает операционный риск и обеспечивает высокую прибыль. [5]
Застройщики — это крупные арендодатели жилых, торговых и офисных площадей на территории, занимающиеся всеми аспектами девелопмента, строительства, инвестиций в недвижимость и управления ею. Большинство из них владеют крупными банками строительных земель , такими как Henderson Land, Sun Hung Kai Properties, New World Development и Cheung Kong, которые в общей сложности владеют более 10 квадратных километров (3,9 квадратных миль) на Новых территориях. [1] Доходы застройщиков реинвестировались в другие секторы бизнеса, такие как коммунальные услуги, которые имели преимущество в том, что были стабильными и приносили большие денежные средства, и часто имели значительную собственную недвижимость. [6] Ведущий конгломерат Cheung Kong Holdings , контролируемый Ли Ка-шином , является ведущим портовым оператором, а также имеет значительное розничное присутствие на территории в виде отелей, телекоммуникаций, розничных магазинов – супермаркетов ( ParknShop ), бытовой техники (Fortress). ) и сети косметики ( «Ватсонс »). [4]
В последние годы частные инвестиционные компании, занимающиеся недвижимостью, такие как Gaw Capital и Phoenix Property Investors, также увеличили свои активы в сфере недвижимости Гонконга. [7] [8] [9]
Sun Hung Kai — крупнейшая компания по недвижимости в Гонконге по рыночной капитализации. По оценкам Barclays Capital на 2012 год, Sun Hung Kai, Cheung Kong и Henderson Land Development вместе обеспечивают примерно 54 процента из 20 398 единиц частного жилья, которые будут построены в Гонконге по состоянию на 2012 год. [10]
Консолидированные данные об обороте в Гонконге и отчетные периоды указаны в скобках. («Промежуточный» означает данные за 6 месяцев)
Руководители различных девелоперских компаний являются общественными деятелями, мнение которых регулярно интересуются средствами массовой информации. Ассоциация застройщиков недвижимости (REDA), отраслевая организация, представляющая застройщиков, созданная в 1965 году, [28] с момента ее создания имела только 3 председателя. Стэнли Хо возглавлял компанию в течение 25 лет [29], пока он не ушел в отставку в 2011 году, и его заменил бывший управляющий директор Swire Properties Кейт Керр. [30] [31] Четверо самых богатых людей Гонконга (включая Рэймонда и Томаса Квок из Сунь Хунг Кая) по версии Forbes - Ли Ка-Шин (Чунг Конг), братья Квок, Ли Шау-ки ( Henderson Land Development) и Чэн Юй-дун (New World Development) – вице-председатели. [32] [31]
Согласно анализу South China Morning Post , 12 крупных имущественных конгломератов напрямую выдвигают как минимум 64 места в комитете из 1200 членов, который выбирает генерального директора . [33] Через интересы, отличные от собственности, они оказывают влияние на многие другие сферы, например, на транспорт. [10]
Интересы застройщиков представлены в LegCo в функциональном представительстве подсектора недвижимости и строительства . Авраам Разак занимал это место с момента своего первого избрания в 2000 году; с тех пор он избирался без сопротивления четыре раза.
Исторически сложилось так, что общественность считала, что правительство поддерживает политику высоких цен на землю, чтобы получить от нее экономическую выгоду. [34] [6]
По данным исследования, проведенного по заказу REDA в 2010 году, около 90 процентов покупателей недвижимости имели среднее, негативное или очень негативное впечатление о магнатах недвижимости. Опрошенные не смогли определить, что ассоциация делала лучше всего, и их основной критикой было отсутствие прозрачности в сочетании с предполагаемой близостью к правительству. [32] [35] Ученые отмечают радикальные изменения в политике землепользования правительства с первых лет правления Тунг Чи-хва : а именно, сокращение предоставления государственного жилья и увеличение предложения земли частному сектору. . Эти меры привели к созданию дефицита и значительному росту цен на жилье после кризиса атипичной пневмонии в 2003 году. [35]
В редакционной статье в «Минг Пао» говорится: «Хотя застройщики использовали противоречивые маркетинговые уловки, правительство редко использовало свои полномочия для защиты потребителей. Граждане не одобряют застройщиков. Многие убеждены, что некоторые меры государственной политики чрезмерно благоприятны для них. граждан сложилось впечатление, что правительство вступает в сговор с бизнесом». [36] Помимо различных вводящих в заблуждение и непрозрачных практик продаж, растущий разрыв в уровне благосостояния и цены на жилье, недоступные для обычных жителей, стали основными проблемами средств к существованию. [28] По данным BusinessWeek, с 1997 года цены на недвижимость в Гонконге утроились, а медианные ежемесячные доходы домохозяйств оставались на уровне около 20 000 гонконгских долларов (2580 долларов США). [37] Генеральный викарий католической епархии демонизировал Ли Ка-Шинга за его политики, сравнивая его с дьяволом. [32] Страдая от критики за непрозрачность, ассоциация обратилась к Ogilvy Public Relations , по указанию которой в июле 2011 года был запущен веб-сайт. [32]
Согласно опросу общественного мнения, опубликованному в августе 2011 года Китайским университетом Гонконга , две трети опрошенных считают, что девелоперы заботятся только о зарабатывании денег и не заботятся о социальной ответственности. Хотя главный секретарь Генри Тан заявил в мае 2011 года, что не существует такого понятия, как «гегемония собственности» – предполагаемое доминирование застройщиков над местной политикой и экономикой – 78 процентов опрошенных согласились, что она существует в Гонконге. Половина опрошенных считали, что правительство все еще может сдерживать власть и влияние застройщиков посредством контроля над поставками земли и жилья. Примерно треть полностью согласилась с тем, что застройщики внесли вклад в экономическое процветание города, 30 процентов «вполне согласились», а еще 30 процентов не согласились; 44 процента считают, что застройщики имеют наибольший контроль над ценами на недвижимость, а правительство набрало 23 процента. [29]
REDA последовательно лоббирует государственное регулирование в секторе недвижимости. Тем не менее, политическое влияние, которым они обладают, стало источником дисгармонии в гонконгском обществе. [38] Общественное недовольство переросло в ненависть к имущественным магнатам. [39] Маркус, внучатый племянник Ран Ран Шоу, заметил: «До недавнего времени клановый капитализм был теорией заговора... Теперь, учитывая то, что произошло с Дональдом Цангом и его отношениями с этими бизнесменами, теория заговора оказалась верной. " [10] В последние годы своего правления Цанг оказался в центре споров по поводу денежных выгод, которые он якобы получил от магнатов недвижимости, таких как поездка на Пхукет на частном самолете, предположительно принадлежавшем Чунг Чунг-киу, бизнесмену-миллиардеру из Чунцина ; транспортировка в Гонконг из Макао на борту яхты стоимостью 19 миллионов долларов, принадлежащей Томасу Лау . [10] Рафаэль Хуэй, главный секретарь, назначенный Цангом, также попал под расследование ICAC и был осужден в конце 2014 года вместе с несколькими руководителями сферы недвижимости по знаковому делу о коррупции . Это событие заставило некоторых заподозрить, что Цанг намеренно подавлял долгосрочную политику стратегического развития, опасаясь расстроить картель застройщиков. [38]
Во время протестов в Гонконге в 2019–2020 годах китайское государственное информационное агентство «Синьхуа» объяснило социальные волнения недоступностью жилья и обвинило корыстные интересы в «максимизации выгод путем препятствования правительству в его попытках увеличить предложение земли или подняв цену на землю, которую они накопили, или изменив землепользование». В комментарии People's Daily содержится призыв: «Ради общественных интересов… настало время застройщикам проявить максимальную искренность, вместо того, чтобы заниматься своими делами, копить землю ради прибыли и зарабатывать последнюю копейку». [40]
Правительство Гонконга обладает монополией на предложение земли и в значительной степени зависит от доходов, получаемых от собственности. Правительство под британским колониальным правлением создало систему землепользования, основанную на предоставлении аренды. [6] Любая реконструкция объектов недвижимости по существующим договорам аренды будет предметом переговоров для определения нового договора аренды и выплаты разницы в рыночной стоимости между двумя видами использования в форме «земельной премии». [41] Поэтому правительство было заинтересовано в поддержании высоких цен на землю, чтобы снизить налоги. [6] В 2010–2011 финансовом году взносы за землю составили 65,5 млрд гонконгских долларов (8,4 млрд долларов США), что составляет 17,4 процента поступлений; Гербовый сбор с продажи недвижимости составил еще 6,5 процента, то есть 24 процента государственных доходов поступило от сделок с недвижимостью. [10] Капиталоемкий характер практики премий за землю означает, что предпочтение отдается хорошо капитализированным и авторитетным игрокам отрасли. [41] Было высказано предположение, что у государственных служащих Земельного департамента есть стимул предлагать сделки, выгодные крупным застройщикам, поскольку многие из них находят готовую работу, а также профессиональную загробную жизнь с крупными застройщиками. [41]
Правительство стремилось защитить доходы, установив минимальную цену на земельных аукционах после азиатского финансового кризиса 1997 года . Эта политика подверглась критике со стороны экономиста Энди Се , который считает, что предложение земли должно быть скорректировано в соответствии с потребностями развития местной экономики, а не для достижения целевых цен на землю. Он далее заявляет, что эта политика, подкрепленная свободными деньгами банковского сектора, привела к реструктуризации экономики вокруг установленной правительством цены на землю. [42]
Гонконг, который консервативный Фонд наследия США оценивает как «Самую свободную экономику в мире» в своем Индексе экономической свободы в течение 15 лет подряд, [43] [44] [45] имеет сильную культуру потребления, но слабую культуру потребления . защита . Даже Совет потребителей, единственный орган, роль которого заключается в защите потребителей, не имеет никаких следственных или дисциплинарных полномочий; более того, он никогда не сообщал о застройщиках и продажах недвижимости. [46] По словам активиста корпоративного управления Дэвида Уэбба , «тот факт, что мы продолжаем побеждать в самой свободной экономике в мире, объясняется только тем, что нет мер свободы внутренней экономики». [10]
За прошедшие годы возник ряд споров, связанных с упущениями в законодательстве и конфликтами интересов в этом секторе.
The New York Times отметила, что в Гонконге было много споров по поводу того, завышают ли застройщики площадь квартир и стоимость квадратного фута сделок с недвижимостью, например, как считать террасы, помещения общего пользования и другие объекты. [47]
Застройщиков уже давно критикуют за то, что они копят квартиры или иным образом намеренно удерживают готовые квартиры для последующей продажи. Компания Hang Lung Properties, завершившая строительство поместья Лонг-Бич в Тай Кок Цуй в 2005 году, все еще имела непроданные объекты в 2018 году; [48] Аналогичным образом, в The Cullinan , элитном комплексе в Западном Коулуне, который был введен в эксплуатацию в 2007 году, застройщик все еще держал 60 самых роскошных квартир в двух башнях проекта более десяти лет спустя, чтобы максимизировать доход в постоянно растущий рынок. [49] По данным правительства, в середине июня 2018 года застройщики имели непроданный запас из более чем 9000 новых квартир, некоторые из которых находились в собственности более десяти лет. [49]
Поскольку цены на недвижимость продолжали расти, а ситуация с жильем стала критической в 2010-х годах, правительство оказалось под давлением, чтобы принять меры по увеличению предложения жилья. Указывая на рост количества непроданных квартир в завершенных проектах, правительство ввело меры, призванные помешать застройщикам накапливать квартиры. [48] В 2018 году правительство предложило ввести налог на пустующие площади, который будет распространяться на все недавно построенные квартиры, которые остаются незаселенными в течение шести месяцев в году. Квартиры считаются завершенными через год после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, после чего предлагаемый налог будет взиматься в размере, эквивалентном двухлетней оценочной стоимости. [49]
Продажи недвижимости обычно рассчитываются по ценам на построенную недвижимость, исходя из «общей площади». Однако в торговых документах не существует единого определения этого термина, а также не существует какого-либо закона, регулирующего такие меры. [50] По данным Гонконгского института геодезистов, цены от одного проекта к другому сильно различаются. Общее отсутствие сопоставимости продажных цен для покупателей и конечных пользователей из-за того, что застройщики могут включать в расчет цены всевозможные различные общие помещения. [51] В отличие от мер в других юрисдикциях, таких как Британская Колумбия, «общая площадь» рассчитывается на основе площади, включающей балконы и веранды, а также процентной доли всех помещений общего пользования; иными словами, покупатели платят за 30–35 процентов нежилой площади. [46] Таким образом, покупатели недвижимости в Гонконге обычно признают, что полезная площадь жилого помещения составляет лишь 65–70 процентов от его общей площади – это известно как коэффициент эффективности. [46] [51] Тридцать лет назад это соотношение составляло 93 процента. [51] 29 апреля 2013 г. вступил в силу Постановление о жилой недвижимости (продажа из первых рук), запрещающее использование термина «общая площадь» в рекламе квартир в новых жилых комплексах; отныне застройщики должны указывать размер квартир с точки зрения «торговой площади» – полезной площади внутри квартиры – в рекламных проспектах новых жилых проектов. [51]
В отсутствие строгих правил для строительных органов по регулированию дизайна демонстрационных квартир застройщиков обвиняют в том, что они вводят покупателей в заблуждение путем создания обманных объектов для сбыта своей продукции. Они часто располагаются за пределами торговых центров, и единственное требование — соответствовать элементарным правилам пожарной безопасности. По данным The Standard , застройщики используют стеклянные стены, намеренно заниженную мебель, недостающие двери и потолки, превышающие спецификации, чтобы ложно создать впечатление простора. REDA утверждает, что выставочные квартиры ее членов являются точными представлениями, и отрицает необходимость регулирования. [52]
Sun Hung Kai Properties подверглась критике за свою тактику продаж при строительстве The Arch в Западном Коулуне в 2005 году. [53] Компанию обвинили в практике «внутренних продаж» незавершенных объектов, отсутствии прайс-листов продажи, а также в за хайп продаж квартир в «Арке» путем объявления завышенных цен (за квадратный метр). Покупатель, очевидно, заплатил 168 миллионов гонконгских долларов, или 31 300 гонконгских долларов за квадратный фут, за пентхаус площадью 5 360 квадратных футов (498 м 2 ). Скидки на дополнительные единицы, приобретенные тем же покупателем, якобы были предоставлены, но были исключены из расчета. Это позволило СХК поднять цены на следующую партию из 500 единиц на 5–10 процентов; SHKP отверг обвинения. [54]
Розничные прайс-листы часто отсутствуют или появляются после мероприятия. [46] При предварительной продаже двух жилых комплексов, « Парк-Айленд » и « Ле-Пойнт », застройщики Сунь Хунг Кай и Ченг Конг посоветовали покупателям внести первоначальный взнос в размере 50 000 гонконгских долларов (6 430 долларов США) без преимущество любой коммерческой брошюры или прайс-листа. [46] Эта тактика использовалась для увеличения продаж путем создания ложного впечатления о популярности и ценах девелоперского проекта. [55] После жалоб правительство, Совет потребителей, Ассоциация застройщиков и Управление агентов по недвижимости (EAA) заключили закрытое соглашение, согласно которому EAA выпустило набор пересмотренных правил продаж, а застройщики избежал санкции. [46]
В 2009 году план нумерации застройщиков на этажах по адресу 39 Conduit Road , где были исключены 42 номера промежуточных этажей, а пентхаус на 46-м этаже был смело переименован в «88-й этаж», вызвал споры. [56] Совет потребителей признал общепринятую практику пропуска 13-го и 14-го этажей, но предложил застройщикам «вернуть воображаемые высоты на землю». [57]
Компания New World Development была вовлечена в разногласия, когда якобы продала 39 квартир в комплексе The Masterpiece в Цим Ша Цуй деловым партнерам перед публичной продажей в августе 2010 года, чтобы создать иллюзию живого интереса. Это побудило правительство призвать застройщиков создать механизм раскрытия информации о продаже жилой недвижимости связанным сторонам. [58]
В августе 2008 года произошел фурор по поводу назначения бывшего постоянного министра жилищного строительства, планирования и земель Люн Чин-мана заместителем управляющего директора и исполнительным директором New World China Land Ltd.
В 2004 году, когда Люн был директором жилищного строительства, правительство продало полуостров Хунг Хом, неиспользованный проект Схемы участия частного сектора , [59] менее чем за половину первоначальной запрашиваемой цены. [60] Среди общественности было широко распространено подозрение, что предложение о работе было компенсацией за услуги, которые он якобы оказал материнской компании New World Development (NWD) в 2004 году. [60]
Исполнительный директор SHK Томас Чан был арестован Независимой комиссией по борьбе с коррупцией (ICAC) 19 марта 2013 года. Еще восемь человек, связанных с компанией, были взяты под стражу в полиции во второй половине дня 29 марта 2012 года. Сопредседатели Томас и Раймонд Квок и пятеро другие были арестованы МКАС по обвинению в коррупции. Рафаэль Хуэй , бывший главный секретарь, также был задержан на допрос и позже освобожден под залог. Расследование привело к падению цены акций компании на 15 процентов и ухудшению прогнозов компании. [61]
В декабре 2014 года присяжные признали Томаса Квока и Рафаэля Хуэя виновными во взяточничестве на сумму 8 500 000 гонконгских долларов , а Хуэй был признан виновным еще по четырем обвинениям, связанным с неправомерным поведением на государственной службе. Присяжные оправдали Рэймонда Квока от всех изменений. [62] [63]
В соответствии с принципами свободного рынка правительство в значительной степени полагалось на саморегулирование промышленности , что было проблематично: роль правительства как основного поставщика земли под застройку на территории повлекла за собой обвинения в сговоре и конфликте интересов. [28] В 1995 году, после трех лет обсуждений, Комиссия по правовой реформе (LRC) опубликовала отчет с рекомендациями о том, как застройщики должны описывать квартиры, выставленные на продажу, и применять стандартизированные методы расчета жилой площади, [64] но это не было до 2010 года, когда после длительных обсуждений с REDA и разработчиками администрация Цанга решила выйти из тупика. В октябре 2010 года правительство объявило, что создаст комитет из 14 членов для рассмотрения прямого законодательства, регулирующего операции с недвижимостью на первичном рынке, и вынесет рекомендации в течение года. [65]
В марте 2012 года, после двухмесячных публичных консультаций, в ходе которых был достигнут четкий консенсус относительно необходимости как можно скорее принять закон, направленный на борьбу с мошеннической практикой продаж, [66] [67] правительство внесло на рассмотрение законопроект о жилой недвижимости (продажа из первых рук), который включает в себя ряд мер, направленных на повышение прозрачности сделок с недвижимостью, освещение демонстрационных квартир, рекламных брошюр, порядок определения размеров квартир и необходимые сроки публикации данных о ценах и сделках. [68] Предлагаемый закон обяжет застройщиков указывать цены на новые объекты недвижимости, используя «продаваемую площадь» в качестве единственного измерения при указании размера недвижимости и цены за квадратный фут во всех документах, связанных с продажей, включая рекламу. [50] Эта мера подкреплена максимальным наказанием за нарушение в размере 5 миллионов гонконгских долларов и тюремным заключением на срок до семи лет. [50] Согласно предлагаемому законодательству, застройщики могут быть оштрафованы на сумму до 500 000 гонконгских долларов, если залог будет взят у покупателей квартир до публикации прайс-листов. [55]
REDA возражала против принятия закона на том основании, что он «противоречит защите права частной собственности и распоряжения имуществом, предусмотренной Основным законом». [69] Они также утверждали, что запрет на использование меры GFA является отрицанием их конституционного права на свободу выражения мнения, [70] и намекали на возможность конституционного оспаривания. [71] Они также жаловались на несправедливость разрешения GFA на продажу вторичного жилья, но не на продажу недвижимости из первых рук. REDA утверждала, что ей разрешено включать GFA «в качестве эталона». Министр жилищного строительства Ева Ченг заявила: «Наличие единого определения для расчета площади квартиры является основой законодательства ... Но смешно использовать некоторые части прайс-листа в качестве справочных, в то время как реальная информация уже указана». [50] В статье в South China Morning Post Алекс Ло приветствовал эти меры и раскритиковал высокомерие REDA, заявив: «Люди, которые пользуются слишком большой властью и привилегиями, редко знают, когда остановиться». [71]