В Соединенных Штатах субсидируемое жилье находится в ведении федеральных, государственных и местных агентств для предоставления субсидированной помощи в аренде жилья семьям с низкими доходами . Стоимость государственного жилья значительно ниже рыночной, что позволяет людям жить в более удобных местах, а не уезжать из города в поисках более низкой арендной платы. В большинстве финансируемых из федерального бюджета программ помощи в аренде ежемесячная арендная плата арендаторов устанавливается на уровне 30% дохода их семьи. [2] Первоначально государственное жилье в США, которое теперь все чаще предоставляется в различных условиях и форматах, состояло в основном из одного или нескольких концентрированных блоков малоэтажных и/или высотных многоквартирных домов. Эти комплексы находятся в ведении государственных и местных жилищных властей, которые уполномочены и финансируются Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). В 2020 году насчитывалось один миллион единиц государственного жилья. [3] В 2022 году около 5,2 миллиона американских семей получили ту или иную федеральную помощь в аренде жилья. [4]
Субсидируемые многоквартирные дома, часто называемые жилищными проектами (или просто «проектами»), [5] имеют сложную и часто печально известную историю в Соединенных Штатах. Хотя в первые десятилетия проекты строились с более высокими строительными стандартами, с более широким диапазоном доходов и одними и теми же заявителями, со временем государственное жилье все больше становилось жильем последней инстанции во многих городах. Было названо несколько причин этой негативной тенденции, включая неспособность Конгресса обеспечить достаточное финансирование, снижение стандартов заполняемости и бесхозяйственность на местном уровне. В Соединенных Штатах федеральное правительство обеспечивает финансирование государственного жилья из двух разных источников: Капитального фонда и Операционного фонда. По данным HUD, Фонд капитального строительства субсидирует жилищные органы для ремонта и переоснащения жилых комплексов государственного жилья; тем временем Операционный фонд предоставляет средства жилищным властям для покрытия расходов на содержание и эксплуатацию государственного жилья. [6] Кроме того, жилищные проекты, как замечено, значительно увеличивают концентрацию бедности в сообществе, что приводит к нескольким негативным внешним эффектам . Преступность, употребление наркотиков и низкая успеваемость в сфере образования широко связаны с жилищными проектами, особенно в городских районах. [7]
В результате различных проблем и уменьшения политической поддержки многие из традиционных объектов государственного жилья для малообеспеченных слоев населения, построенных в первые годы действия программы, были снесены. Начиная главным образом с 1970-х годов федеральное правительство обратилось к другим подходам, включая проектную программу по разделу 8 , сертификаты по разделу 8 и программу ваучеров на выбор жилья. В 1990-х годах федеральное правительство ускорило трансформацию традиционного государственного жилья с помощью программы HUD HOPE VI . Средства Hope VI используются для сноса проблемных проектов государственного жилищного строительства и замены их смешанными поселками, построенными в сотрудничестве с частными партнерами. [8] В 2012 году Конгресс и HUD инициировали новую программу под названием « Демонстрационная программа помощи в аренде жилья» (RAD). [9] В рамках демонстрационной программы соответствующие объекты государственного жилья реконструируются совместно с частными застройщиками и инвесторами.
Федеральное правительство в рамках своей программы налоговых кредитов на жилье для малоимущих (которая в 2012 году оплатила строительство 90% всего субсидируемого арендуемого жилья в США) тратит 6 миллиардов долларов в год на финансирование 50 000 сдаваемых в аренду квартир для малоимущих ежегодно, со средним медианным показателем затраты на единицу нового строительства (2011–2015 гг.) варьируются от 126 000 долларов в Техасе до 326 000 долларов в Калифорнии . [10] [11] [12]
В 19-м и начале 20-го веков участие государства в жилищном строительстве для бедных сводилось главным образом к обеспечению соблюдения строительных норм и правил, требуя, чтобы новые здания соответствовали определенным стандартам для достойной жизни (например, надлежащая вентиляция), и вынуждая арендодателей вносить некоторые изменения в существующие строительный фонд. Картина фотожурналиста Джейкоба Рииса « Как живет другая половина» (1890) привлекла значительное внимание к условиям трущоб Нью-Йорка, что вызвало новое внимание к жилищным условиям по всей стране.
Ранняя реформа многоквартирных домов была в первую очередь филантропическим предприятием: модельные многоквартирные дома были построены еще в 1870-х годах и пытались использовать новые архитектурные и управленческие модели для решения физических и социальных проблем трущоб. [13] Эти попытки были ограничены имеющимися ресурсами, и ранние усилия вскоре были перенаправлены на реформу строительных норм и правил. Закон о многоквартирных домах в Нью-Йорке 1895 года и Закон о многоквартирных домах 1901 года были первыми попытками исправить строительные нормы и правила Нью-Йорка, которые затем были скопированы в Чикаго, Филадельфии и других американских городах.
В 1910 году была создана Национальная жилищная ассоциация (NHA) для улучшения жилищных условий в городских и пригородных районах посредством принятия более эффективного регулирования и повышения осведомленности. NHA была основана Лоуренсом Вейллером , автором Типового закона о многоквартирных домах (1910 г.), и состояла из делегатов из десятков городов. [13] Со временем фокус жилищного движения сместился с акцента на правильной типологии зданий на развитие сообщества в более широком масштабе, и в 1936 году НСЗ распалось.
Город Милуоки под руководством мэра Дэниела Хоана реализовал первый в стране проект государственного жилищного строительства, известный как Garden Homes , в 1923 году. Этот эксперимент с жилищным кооперативом, спонсируемым муниципалитетом, имел первоначальный успех, но столкнулся с проблемами развития и приобретения земли, а также совет, курировавший проект, распустил Gardens Home Corporation всего через два года после завершения строительства домов. [14]
Постоянное жилье, финансируемое из федерального бюджета, появилось в Соединенных Штатах как часть «Нового курса» Франклина Рузвельта. Раздел II, раздел 202 Закона о восстановлении национальной промышленности , принятый 16 июня 1933 года, предписывал Управлению общественных работ (PWA) разработать программу «строительства, реконструкции, изменения или ремонта под государственным регулированием или контролем недорогих проекты строительства жилья и расчистки трущоб ...". Первоначальная программа ограниченных дивидендов, возглавляемая Жилищным отделом PWA и архитектором Робертом Коном , была направлена на предоставление ссуд под низкие проценты государственным или частным группам для финансирования строительства жилья для малоимущих.
Слишком мало квалифицированных претендентов выступило вперед, и Программа ограниченных дивидендов профинансировала только семь жилищных проектов на национальном уровне. Весной 1934 года администратор PWA Гарольд Икес поручил Жилищному отделу заняться прямым строительством государственного жилья, что стало решающим шагом, который послужит прецедентом для Жилищного закона Вагнера-Стигола 1937 года и программы постоянного государственного жилищного строительства в Соединенных Штатах. Состояния. Кон ушел в отставку во время реорганизации, и между 1934 и 1937 годами Жилищный отдел, который теперь возглавляет полковник Горацио Б. Хакетт, построил пятьдесят два жилищных проекта в Соединенных Штатах, а также в Пуэрто-Рико и на Виргинских островах. Дом Techwood Homes в Атланте открылся 1 сентября 1936 года и стал первым из пятидесяти двух открытых домов.
Основанные на концепциях жилищного планирования Кларенса Стайна и Генри Райта, эти пятьдесят два проекта являются архитектурно целостными, состоящими из одно- или четырехэтажных рядных домов и многоквартирных домов, расположенных вокруг открытых пространств, создавая свободные от движения игровые пространства, которые определяют общественный подъем. . Многие из этих проектов были построены на землях трущоб, но приобретение земли оказалось трудным, поэтому были также куплены заброшенные промышленные объекты и пустующие земли. Два первых проекта Лексингтона были построены на заброшенной ипподроме. По указанию Икеса многие из этих проектов также были разделены, спроектированы и построены либо для белых, либо для афроамериканцев. Расовая принадлежность во многом определялась районом, окружающим это место, поскольку американские модели проживания как на севере, так и на юге были сильно сегрегированы.
В результате жилищного движения на рубеже веков в 1930-е годы также была создана Корпорация ссуд домовладельцев (HOLC), которая рефинансировала кредиты, чтобы удержать рынок жилья на плаву. Национальный жилищный закон 1934 года создал Федеральное жилищное управление (FHA), которое использовало лишь небольшие капиталовложения федерального правительства для страхования ипотечных кредитов. Таким образом, строительство государственного жилищного строительства было лишь частью федеральных жилищных усилий во время Великой депрессии. [15]
В 1937 году Жилищный закон Вагнера-Стигола заменил временное жилищное подразделение PWA постоянным квазиавтономным агентством по управлению жильем. Новый Закон о жилье Управления жилищного хозяйства США 1937 года будет действовать с сильным упором на местные усилия по поиску и строительству жилья и будет устанавливать ограничения на сумму, которую можно потратить на единицу жилья. Ограничение в 5000 долларов было горячо оспариваемой особенностью законопроекта, поскольку оно означало бы значительное сокращение денег, потраченных на жилье PWA, и было намного меньше, чем лоббировали сторонники законопроекта. [13]
В рамках новой структуры строительство жилищного строительства резко ускорилось. Только в 1939 году было построено 50 000 единиц жилья — более чем в два раза больше, чем было построено за весь период существования Жилищного отдела PWA. [15] Опираясь на организационный и архитектурный прецедент Жилищного отдела, USHA строило жилье в преддверии Второй мировой войны, поддерживало военные производственные усилия и боролось с нехваткой жилья, возникшей после окончания войны. В 1960-е годы по всей стране жилищные органы стали ключевыми партнерами в усилиях по обновлению городов, строя новые дома для тех, кто был вынужден покинуть свои дома из-за шоссе, больниц и других общественных мероприятий.
Когда вступление США во Вторую мировую войну положило конец эпохе реформ «Нового курса», призывы NAACP , женских групп и профсоюзов к созданию государственного жилья затихли. [16] В рамках военной мобилизации вокруг заводов по производству военной продукции возникали целые общины. Поэтому в 1940 году Конгресс уполномочил Жилищное управление США построить двадцать жилых комплексов государственного жилья вокруг этих частных компаний для поддержки военных действий. Были серьезные споры о том, должны ли это быть постоянные жилища, способствующие достижению целей реформаторов по созданию более широких усилий по созданию государственного жилья, или временные жилища, соответствующие своевременности потребностей. Жилищный отдел Министерства обороны был основан в 1941 году и в конечном итоге построил восемь комплексов временного жилья, хотя после войны многие из них превратились в долгосрочное жилье. [13]
Одной из самых необычных инициатив в области государственного жилищного строительства в США было строительство субсидированного жилья для среднего класса в период позднего Нового курса (1940–1942 гг.) под эгидой Отдела жилищного строительства по защите взаимной собственности Федерального агентства работ под руководством полковника Лоуренса Уэстбрука. . Эти восемь проектов были куплены жителями после Второй мировой войны, и по состоянию на 2009 год семь из них продолжают работать как корпорации взаимного жилищного строительства, принадлежащие их жителям. Эти проекты являются одними из немногих успешных историй успеха в истории государственного жилищного строительства США.
Во время Второй мировой войны строительство домов резко сократилось, поскольку все усилия были направлены на войну. Когда ветераны вернулись из-за границы, они были готовы начать новую жизнь, часто с семьями, и сделали это, используя финансовые ресурсы Закона о военнослужащих, чтобы начать новую ипотеку. Однако жилого фонда для удовлетворения спроса не хватало. [15] В результате президент Трумэн своим указом от 26 января 1946 года создал Управление жилищного экспедитора, которое возглавил Уилсон Вятт. Через этот офис правительство вмешивалось в рынок жилья в основном посредством контроля цен и ограничений цепочки поставок, несмотря на политическое давление со стороны некоторых фракций с целью прямого строительства жилья. Усилия были сосредоточены исключительно на жилье для ветеранов, в частности на субсидиях на материалы для жилищного строительства. Однако после выборов 1946 года президент Трумэн считал, что общественная поддержка недостаточна для продолжения таких ограничений и субсидий на материалы. Программа аварийного жилья для ветеранов завершилась в январе 1947 года указом президента Трумэна. [15]
После закрытия Управления жилищного экспедитора усилия в сфере жилищного строительства были направлены на поиск новых, комплексных подходов к решению жилищных проблем. Результатом стал Закон о жилье 1949 года , который резко расширил роль федерального правительства как в государственном, так и в частном жилищном строительстве. Закон, являющийся частью «Справедливой сделки» Трумэна , охватывал три основные области: (1) он расширил участие Федеральной жилищной администрации и федерального правительства в ипотечном страховании, (2) в соответствии с Разделом I он предоставил полномочия и средства для расчистки трущоб и обновления городов , и ( 3) инициировал строительство значительной программы государственного жилищного строительства. В разделе II закона прописана цель создания «достойного дома в достойной среде для каждого американца», а закон санкционировал гарантии по ипотечным кредитам на сумму 13 миллиардов долларов, 1,5 миллиарда долларов на реконструкцию трущоб и установил цель строительства 810 000 единиц государственного жилья. [13]
После его принятия Трумэн заявил прессе:
«[Этот закон] открывает перспективу приличных домов в здоровой среде для семей с низкими доходами, которые сейчас живут в нищете трущоб. Он впервые снабжает федеральное правительство эффективными средствами для оказания помощи городам в жизненно важной задаче. расчистки трущоб и восстановления разрушенных территорий. Этот закон позволяет нам сделать большой шаг к повышению благосостояния и счастья миллионов наших сограждан. Давайте не будем откладывать выполнение этой высокой цели [17] .
Недовольство обновлением городов возникло довольно быстро после принятия Раздела I и Закона о жилье 1949 года. Обновление городов стало для многих городов способом устранения упадка, но не надежным средством строительства нового жилья. Например, за десять лет после принятия законопроекта под его эгидой было снесено 425 тысяч единиц жилья, но построено только 125 тысяч. [13] Между Разделом I и Законом о федеральных дорогах помощи 1956 года целые поселения в бедных городских кварталах были снесены, чтобы освободить место для современных разработок и транспортных нужд, часто в стиле « башен в парке » Ле Корбюзье . Джейн Джейкобс, как известно, описала новые продукты так: «Проекты для малообеспеченных слоев населения, которые становятся худшими очагами преступности, вандализма и общей социальной безнадежности, чем трущобы, которые они должны были заменить. Жилищные проекты для людей со средним доходом, которые являются поистине чудесами скучности и регламентации , изолированные от любой оживленности и жизненной силы городской жизни. Проекты роскошного жилья, которые смягчают свою бессмысленность или пытаются это сделать с помощью банальной вульгарности ... Это не восстановление городов. Это разрушение городов». [18]
После 1949 года было принято несколько дополнительных жилищных законов, незначительно изменивших программу, например, коэффициенты перераспределения жилья для пожилых людей, но ни один крупный закон не изменил механизмы государственного жилищного строительства до принятия Закона о жилищном строительстве и городском развитии 1965 года . В соответствии с этим законом было создано Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD), агентство на уровне кабинета министров, занимающееся жилищным строительством. Этот закон также впервые ввел субсидии на арендную плату, что положило начало сдвигу в сторону поощрения строительства частного жилья для малообеспеченных слоев населения. Благодаря этому закону FHA будет страховать ипотечные кредиты некоммерческих организаций, которые затем будут строить дома для семей с низкими доходами. Затем HUD мог бы предоставить субсидии, чтобы сократить разрыв между стоимостью этих квартир и установленным процентом дохода семьи. [13]
Закон о жилье 1961 года незаметно ввел программу в соответствии с разделом 23, которая позволяла местным жилищным властям размещать лиц, стоящих в их списках ожидания, в арендуемых в частном порядке квартирах с помощью механизма ваучера, который покрывал разрыв между платежеспособностью домохозяйства и рыночной арендной платой. Этот механизм неоднократно расширялся в более поздних законах. [19]
В ответ на многие возникающие проблемы, связанные с новым строительством государственного жилья, Закон о жилищном строительстве и городском развитии 1968 года пытается изменить стиль жилищной застройки, ориентируясь на модель городов-садов Эбенезера Ховарда . Закон запрещал строительство высотных жилых домов для семей с детьми. Роль высотных зданий всегда вызывала споры, но с ростом уровня вандализма и пустующих помещений, а также значительной обеспокоенностью по поводу концентрации бедности, некоторые утверждали, что эти здания были объявлены непригодными для семей. [13] Одним из самых известных из этих событий был проект Прюитт-Айго в Сент-Луисе, штат Миссури , построенный в 1955 и 1956 годах. Этот проект разместил 2870 квартир в тридцати трех высотных зданиях. [13] К концу 1960-х годов уровень вакансий достиг 65%, и проект был снесен в период с 1972 по 1975 год. Более поздние исследования об истории Прюитта-Айго, которая часто использовалась как притча о неудачах крупномасштабного государственного жилищного строительства в Соединенных Штатах, выявило, что распад комплекса был больше связан со структурным расизмом, сокращением инвестиций в городское ядро, бегством белых и уменьшением постиндустриальных доходов жителей зданий, чем с высоким уровнем государственного жилья в Соединенных Штатах. рост архитектуры или характера жилья, находящегося в государственной собственности и под управлением государства. [20] [21]
Закон также повлиял на рынок домовладения за счет расширения FHA. Первоначально компания Ginnie Mae была создана для покупки рискованных проектов государственного жилья и перепродажи их по рыночным ценам. Кроме того, Раздел 235 привел к ипотечным субсидиям за счет снижения процентной ставки по ипотечным кредитам для семей с низкими доходами до уровня, более сопоставимого со ставкой по ипотечным кредитам FHA. Программа пострадала от высоких показателей потери права выкупа и административного скандала, и в 1974 году она была резко сокращена. Программа Раздела 236 субсидировала обслуживание долга по частным застройкам, которые затем предлагались по сниженным ставкам домохозяйствам с доходом ниже определенного потолка. [19]
Закон о жилье 1970 года учредил Экспериментальную программу жилищных пособий (EHAP) - длительное исследование потенциальных рыночных последствий жилищных ваучеров. Ваучеры, первоначально введенные в 1965 году, представляли собой попытку субсидировать сторону спроса на рынке жилья, а не сторону предложения, путем дополнения арендной платы домохозяйствам до тех пор, пока они не смогут позволить себе рыночные ставки. EHAP был разработан для проверки трех аспектов воздействия ваучеров:
В конечном итоге новое законодательство о жилищных ваучерах не дождалось завершения эксперимента. Когда программа завершилась более десяти лет спустя, было обнаружено, что программа оказала минимальное влияние на окружающие арендные платы, но имела потенциал ужесточить рынок жилья для малоимущих, и общины нуждались во вливании дополнительных квартир. Поэтому некоторые утверждали, что государственное жилье является подходящей моделью по причинам стоимости и цепочки поставок, хотя ваучеры, похоже, не слишком искажают местные рынки жилья. [19]
В 1973 году президент Ричард Никсон приостановил финансирование многочисленных жилищных проектов из-за опасений по поводу жилищных проектов, построенных за предыдущие два десятилетия. Секретарь HUD Джордж Ромни заявил, что мораторий будет охватывать все деньги на программы обновления городов и модельных городов , все субсидируемое жилье, а также финансирование по разделам 235 и 236. [19] На основе Обзора национальной жилищной политики был заказан интенсивный доклад для анализа и оценки роли федерального правительства в жилищном секторе. Этот доклад, озаглавленный «Жилище в семидесятые годы», сыграл важную роль в разработке нового жилищного законодательства в следующем году. В соответствии с рыночным подходом Никсона, как продемонстрировал EHAP, Никсон также снял мораторий на программу ваучеров по Разделу 23 в конце сентября, что позволило профинансировать 200 000 новых домохозяйств. Полный мораторий был отменен летом 1974 года, когда Никсону грозил импичмент после Уотергейта .
Закон о жилищном и общественном развитии 1974 года создал Жилищную программу по разделу 8 , чтобы стимулировать частный сектор к строительству доступных домов. Этот вид жилищной помощи помогает бедным арендаторам путем предоставления ежемесячных субсидий их арендодателям. Эта помощь может быть «ориентированной на проект», которая применяется к конкретным объектам недвижимости, или «на основе арендаторов», когда арендаторам предоставляется ваучер, который они могут использовать везде, где ваучеры принимаются. Жилищные ваучеры, выдаваемые арендаторам, покрывают разницу между 25% дохода семьи и установленной справедливой рыночной арендной платой . Практически ни одного нового жилья по Разделу 8 не было построено с 1983 года, но ваучеры на арендатора в настоящее время являются основным механизмом предоставления жилищной помощи.
Другой важной особенностью Закона было создание Блокового гранта на развитие сообщества (CDBG). Хотя CDBG не были напрямую связаны с государственным жильем, они представляли собой единовременные денежные суммы, размер которых определялся по формуле, ориентированной на численность населения, и выделялись правительствам штатов и местным органам власти на жилищное и общественное развитие. [22] Эта сумма могла быть использована по усмотрению сообщества, хотя законодательство также требовало разработки Планов жилищной помощи (HAP), которые требовали от местных сообществ обследовать и каталогизировать имеющийся жилищный фонд, а также определять группы населения, наиболее нуждающиеся в жилье. помощь. Они были поданы как часть заявки CDBG.
И снова в ответ на растущее недовольство государственным жильем городские застройщики начали искать альтернативные формы доступного жилья для малообеспеченных слоев населения. Эта озабоченность привела к созданию программ разбросанного жилищного строительства, предназначенных для размещения небольших, более интегрированных единиц государственного жилья в различных районах. Программы разбросанного жилищного строительства стали популяризироваться в конце 1970-х и 1980-х годах. С тех пор города по всей стране реализовали подобные программы с разной степенью успеха.
Изменения в программах государственного жилищного строительства в 1980-е годы были незначительными. При администрации Рейгана вклад домохозяйств в арендную плату по Разделу 8 был увеличен до 30% от дохода семьи, а справедливая рыночная арендная плата была снижена. Государственная помощь на жилищное строительство была сокращена в рамках пакета повсеместных сокращений. Кроме того, были расширены приюты для бездомных, и в большей степени поощрялось владение жильем малообеспеченными семьями. [19]
В 1990 году президент Джордж Буш-старший подписал Национальный закон Крэнстона-Гонсалеса о доступном жилье (NAHA), который способствовал использованию средств HOME для помощи в аренде жилья. В своей речи после принятия закона Буш сказал: «Хотя федеральное правительство в настоящее время обслуживает около 4,3 миллиона семей с низкими доходами, есть еще около 4 миллионов семей, большинство из которых имеют очень низкий доход, чьи жилищные потребности не были удовлетворены. Мы должны не отвлекать помощь от тех, кто в ней больше всего нуждается». [23]
Следующая новая эра в государственном жилищном строительстве началась в 1992 году с запуском программы HOPE VI Министерством жилищного строительства и городского развития США . Средства HOPE VI были направлены на снос некачественных проектов государственного жилищного строительства и замену их застройками с меньшей плотностью населения, часто со смешанным доходом. Средства включали затраты на строительство и снос, расходы на переселение арендаторов и субсидии на вновь построенные квартиры. [24] HOPE VI стала основным средством строительства новых объектов, субсидируемых из федерального бюджета, но в 2004 году ее финансирование было значительно сокращено при президенте Джордже Буше, который призвал к отмене программы. [25]
В 1998 году Закон об ответственности за качество жилья и труда (QHWRA) был принят и подписан президентом Биллом Клинтоном . [26] В рамках реформы социального обеспечения QHWRA разработала новые программы по переводу семей из государственного жилья, разработала модель домовладения для Раздела 8 и расширила программу HOPE VI, чтобы заменить традиционные единицы государственного жилья. Закон также фактически ограничил количество единиц государственного жилья, установив лимит Faircloth в качестве поправки к Закону о жилье 1937 года, которая ограничивала финансирование строительства или эксплуатации всех единиц общего количества единиц по состоянию на 1 октября 1999 года и отменил правило, требовавшее замены снесенного жилья один на один. [27] [3]
Согласно Отчету о характеристиках жилья HUD, средний годовой доход жителя государственного жилья в 2013 году составил 13 730 долларов. [28] В том же отчете 68% жителей классифицируются как люди с крайне низким доходом, при этом самая большая группа годового дохода составляет от 5 000 до 10 000 долларов США, в которую входят 32% жителей государственного жилья. [28]
Тенденции, показывающие увеличение географической концентрации бедности, стали очевидными к 1970-м годам, когда жители высшего и среднего класса покинули недвижимость в городах США. [29] Программы обновления городов привели к повсеместному сносу трущоб, что создало потребность в жилье для тех, кто был перемещен в результате сноса (Massey and Kanaiaupuni 1993). [29] Однако представители городских властей, политических организаций и пригородных сообществ сопротивлялись созданию государственного жилья в кварталах среднего и рабочего класса, что привело к строительству таких квартир вокруг кварталов гетто , которые уже демонстрировали признаки бедности. [29] Мэсси и Канайаупуни (1993) описывают три источника концентрированной бедности в отношении государственного жилья: требования к доходам, структурно создающие области бедности, усиление моделей бедности через расположение единиц государственного жилья и миграцию обедневших слоев населения. отдельных лиц в пользу государственного жилья, хотя этот эффект относительно невелик по сравнению с другими источниками. [29]
Исследование государственного жилья в Колумбусе, штат Огайо , показало, что государственное жилье по-разному влияет на концентрацию черной бедности по сравнению с белой бедностью. [30] Влияние государственного жилья на концентрированную бедность у чернокожих удваивается по сравнению с белыми. [30] Исследование также показало, что государственное жилье имеет тенденцию концентрировать тех, кто испытывает наибольшие экономические трудности, в определенном районе, что еще больше повышает уровень бедности. [30]
Другое исследование, проведенное Фрименом (2003) на национальном уровне, поставило под сомнение теорию о том, что государственное жилье оказывает независимое влияние на концентрацию бедности. [31] Исследование показало, что, хотя отток небедных и приток бедных были связаны с созданием государственного жилья, такие связи исчезли с введением статистического контроля, что позволяет предположить, что уровни миграции были вызваны характеристиками самого района, а не государственного жилья. [31]
Концентрированная бедность в государственном жилье оказывает влияние на экономику прилегающих территорий, конкурируя за пространство с жильем среднего класса. [32] Из-за социальных патологий , порождаемых государственным жильем, Хасок (2003) утверждает, что цены за единицу жилья в окружающих зданиях падают, что снижает доходы города от налогов на недвижимость и лишает высокооплачиваемые предприятия возможности размещаться в этом районе. [32] Далее он утверждает, что патологии, вызванные концентрацией бедности, вероятно, распространятся на близлежащие районы, вынуждая местных жителей и предприятия переезжать. [32]
Фримен и Ботейн (2002) более скептически относятся к снижению стоимости недвижимости после строительства государственного жилья. [33] В метаанализе эмпирических исследований они ожидали обнаружить, что, когда государственному жилью не хватает бросающейся в глаза архитектуры и его жители похожи на тех, кто уже живет по соседству, стоимость недвижимости вряд ли будет колебаться. [33] Однако обзор литературы не дал окончательных выводов о влиянии государственного жилья на стоимость недвижимости, и только в двух исследованиях не было методологических недостатков, которые либо дали неоднозначные результаты, либо не показали никакого влияния. [33]
Другие скептически относятся к концентрированной бедности, связанной с государственным жильем, как причине социальных патологий, утверждая, что такая характеристика является упрощением гораздо более сложного набора социальных явлений. [34] Согласно Крампу (2002), термин «концентрированная бедность» изначально был пространственной концепцией, которая была частью гораздо более широкого и сложного социологического описания бедности, но затем пространственный компонент стал всеобъемлющей метафорой концентрированной бедности и ее причины. социальных патологий, окружающих его. [34] Вместо того, чтобы пространственная концентрация была просто частью широкого описания социальных патологий, Крамп (2002) утверждает, что эта концепция заменила широкое описание, ошибочно сужая фокус до физической концентрации бедности. [34]
В отчете HUD « Расположение и расовый состав государственного жилья в Соединенных Штатах» за 2013 год было обнаружено, что расовое распределение жителей в отдельных единицах государственного жилья имеет тенденцию быть довольно однородным: афроамериканцы и белые жители расслоены на отдельные районы. Одна из наблюдаемых тенденций заключается в том, что черные кварталы, как правило, отражают более низкий социально-экономический статус, а белые кварталы представляют собой более богатую демографическую группу. [35] Согласно отчету HUD, более 40% жильцов государственного жилья проживают в преимущественно чернокожих кварталах. [35] Несмотря на то, что были внесены изменения для решения проблемы неконституционной жилищной сегрегации , стигма и предрассудки вокруг проектов государственного жилья по-прежнему широко распространены. [35]
Сегрегация в сфере государственного жилья уходит корнями в ранние разработки и деятельность Федеральной жилищной администрации (FHA), созданной Законом о жилье 1934 года . [36] FHA институционализировало практику, с помощью которой оно будет стремиться поддерживать расово однородные районы посредством расово ограничительных соглашений - явно дискриминационная политика, записанная в акте о покупке дома. Эта практика была отменена Верховным судом в 1948 году в деле Шелли против Кремера, поскольку она нарушает пункт о равной защите 14-й поправки. [36] Однако, согласно Gotham (2000), раздел 235 Закона о жилье 1968 года поощрял бегство белых из центральной части города, продажу пригородной недвижимости белым, а недвижимость в центральной части города чернокожим, создавая районы, которые были расово изолированы от других. [36]
Бегство белых – белые люди покидают районы, которые стали более неоднородными в расовом или этнокультурном отношении – является примером того, как стигма и осуждение в отношении государственного и доступного жилья привели к значительным изменениям в расовой демографии городского жилья. Бегство белых — это социологический ответ на представление о том, что расово разнообразные районы снизят стоимость их домов и повысят уровень преступности.
МакНалти и Холлоуэй (2000) изучили взаимосвязь географии государственного жилья, расы и преступности, чтобы определить, существуют ли расовые различия в уровне преступности при контроле близости квартир государственного жилья. [37] Исследование показало, что «отношения между расой и преступностью географически зависят от распределения государственного жилья». [37] Это говорит о том, что акцент на институциональных причинах преступности в связи с расой более уместен, чем акцент на культурных различиях между расами, являющихся причиной разного уровня преступности . [37] Государственное жилье часто строилось преимущественно в бедных и чернокожих районах, что усиливало расовые и экономические различия между районами. [29]
На эти социальные модели влияет политика, которая создала повествование о расовой сегрегации жилья в 20 веке. Восстание в Детройте в 1967 году было симптомом расовой напряженности, отчасти вызванной несправедливой жилищной политикой. В июле 1967 года президент Линдон Б. Джонсон издал комиссию под руководством губернатора Иллинойса Отто Кернера для определения причин беспорядков. Комиссия Кернера четко сформулировала, что жилищное неравенство определяется исключительно явно дискриминационной политикой. В нем говорилось, что « белые институты создали это, белые институты поддерживают это, а белое общество оправдывает это ». [38] Комиссия Кернера открыто осудила белые институты за создание неравных жилищных возможностей, особо подчеркнув ограничительные соглашения как причину американского апартеида в условиях проживания в городе. [39]
Мартин Лютер Кинг-младший сделал жилищную интеграцию ключевой частью своей кампании за гражданские права, и через месяц после публикации публикации Комиссии Кернера Кинг был убит. Его убийство спровоцировало новую волну беспорядков, и в ответ, не позднее, чем через неделю после убийства Мартина Лютера Кинга-младшего , Конгресс принял Закон о справедливом жилищном обеспечении , запрещающий дискриминацию в сфере жилья. [40]
Однако после принятия Закона о справедливом жилищном обеспечении жилищная политика, ограничивающая жилье меньшинств сегрегированными кварталами, все еще активно обсуждается из-за расплывчатых формулировок, используемых в Законе о справедливом жилищном обеспечении. В деле Верховного суда 2015 года Департамент жилищного строительства и общественных дел Техаса против Проекта инклюзивных сообществ судья Кеннеди пояснил, что Закон о справедливом жилищном обеспечении был направлен на содействие равенству, а не просто на устранение явных актов дискриминации. Изменения как в государственной политике, так и в социальной политике в равной степени необходимы для создания равных жилищных возможностей для всех американцев.
Сами по себе государственные жилищные единицы предлагают жильцам очень мало удобств, предоставляя минимально необходимые для проживания помещения. [41] Первоначальная формулировка Жилищного закона 1937 года означала, что квартиры строились с минимальными усилиями, чтобы обеспечить удобства лишь немного лучше, чем в трущобах . [41] Помещения имели плохую изоляцию, крышу, электричество и водопровод, как правило, были очень маленькими и построены так, чтобы использовать как можно меньше ресурсов. [41] Тернер и др. (2005) документально подтверждается больший физический износ: затянувшиеся ремонтные работы, вандализм, появление тараканов, плесень и другие проблемы, создающие в целом небезопасную среду для жильцов. [42] Бостонское исследование показало, что сырость и проблемы с отоплением в государственном жилье создают концентрацию пылевых клещей, плесени и грибков, что приводит к астме с частотой, намного превышающей средний показатель по стране. [43]
Другие исследования были менее негативными в своих оценках условий жизни в государственном жилье, показывая лишь незначительные различия, вызванные государственным жильем. [44] Исследование Фертига и Рейнгольда (2007) пришло к выводу, что из большого списка возможных последствий для здоровья государственное жилье, похоже, влияет только на уровень домашнего насилия , причем лишь смешанный эффект, на общее состояние здоровья матери и вероятность матери приобретают лишний вес. [44]
Преступность также является серьезной проблемой в сфере государственного жилья: исследования показывают большое количество преступлений, связанных с наркотиками, и перестрелок. [42] Потенциальные причины включают неэффективное управление, которое приводит к тому, что жители не могут оставаться в квартире, а также неадекватную работу полиции и безопасности. [42] Единицы государственного жилья гораздо более подвержены убийствам, чем сопоставимые районы, что, по мнению Гриффитса и Титы (2009), является эффектом социальной изоляции внутри квартир. Эти убийства, как правило, происходят внутри государственного жилищного фонда, а не вокруг него. [45]
Удовлетворенность условиями жизни – еще одна переменная, на которую влияет государственное жилье. [46] Жители государственного жилья и держатели ваучеров с большей вероятностью выражают более высокую удовлетворенность своим нынешним местом проживания, чем арендаторы с низкими доходами, которые не получают государственной помощи. [46] Тем не менее, исследование также пришло к выводу, что жители квартир государственного жилья и держатели ваучеров с большей вероятностью выражают меньшую удовлетворенность районом, в котором они живут, по сравнению с арендаторами с низкими доходами. [46] Это говорит о том, что, хотя условия государственного жилья лучше, чем аналогичные варианты, прилегающие районы менее желательны и не были улучшены за счет государственной помощи. [46]
Еще одной проблемой, связанной с государственным жильем, является доступность качественного образования для детей, живущих в государственном жилье в районах концентрированной бедности. [47] В исследовании успеваемости учащихся в Нью-Йорке Шварц и др. (2010) обнаружили, что дети, живущие в государственном жилье, показали худшие результаты по стандартизированным тестам, чем дети, которые ходят в те же или сопоставимые школы. [47] Кроме того, исследование показало, что ресурсы школ, обслуживающих разные группы населения города, были примерно одинаковыми. [47]
Другие исследования опровергают этот результат, заявляя, что государственное жилье не оказывает однозначного влияния на успеваемость учащихся. [48] В исследовании Национального бюро экономических исследований Джейкоб (2003) обнаружил, что дети, выехавшие из государственного жилья из-за сноса в Чикаго, учились в школе не лучше и не хуже и часто продолжали посещать ту же школу, что и перед сносом. [48] Однако среди старшеклассников (14 лет и старше) процент отсева увеличился на 4,4% после сноса, хотя этот эффект не наблюдался у детей младшего возраста. [48]
Отдельное исследование, проведенное Ньюманом и Харкнессом (2000), дало результаты, аналогичные Джейкобу (2003). [49] Он пришел к выводу, что государственное жилье не оказывает независимого влияния на уровень образования. [49] Вместо этого различия в уровне образования были связаны с плохим экономическим положением и характеристиками семьи. [49] Кроме того, исследование выявило очень небольшую разницу между уровнем образования в государственном и субсидируемом частном жилищном строительстве. [49]
Более положительные результаты в сфере образования были зафиксированы в других анализах. Исследование Карри и Йеловица (1999) показало, что семьи, живущие в государственном жилье, реже сталкиваются с перенаселенностью своих квартир. [50] Дети, живущие в государственном жилье, на 11% реже задерживаются в классе, что позволяет предположить, что государственное жилье может помочь учащимся с низкими доходами. [50] В докладе Центра жилищной политики за 2011 год приводятся доводы в пользу преимуществ стабильного и доступного жилья с точки зрения образования. [51] Причины таких образовательных преимуществ включали меньше спорадических переездов, поддержку сообщества, снижение стресса от перенаселенности, меньший риск для здоровья, предоставление внеклассных программ и сокращение бездомности . [51]
Мнения о субсидируемом жилье в США разнятся. Опрос, проведенный исследовательским центром Pew в октябре 2021 года, показал, что 49% взрослых американцев считают наличие или отсутствие доступного жилья серьезной проблемой в своих местных сообществах. [52] Кроме того, на основе отдельных результатов национального исследования благосостояния, труда и богатства Института Катона за 2019 год, Экинс (2019) сообщил, что 59% американцев выступают за строительство большего количества жилья в своих районах. [53] Хотя почти половина взрослого населения США считает это серьезной проблемой, общественное мнение также варьируется в зависимости от типа сообществ, в которых живут люди. Американцы, живущие в городских районах, больше беспокоятся о государственном жилье по сравнению с их пригородными и сельскими коллегами. . Шеффер (2022) обнаружил, что 63% городских жителей считают доступное жилье серьезной проблемой, тогда как только 46% жителей пригородов и 40% сельских жителей придерживаются такого же мнения. [54]
Некоторые негативные стереотипы, связанные с государственным жильем, создают трудности при строительстве новых квартир. [55] Тайге (2010) проанализировал обширную литературу о восприятии государственного жилья и обнаружил пять основных проблем общества: отсутствие технического обслуживания, ожидание преступлений, неодобрение жилья как раздачи, снижение стоимости недвижимости и физическая непривлекательность. [55] Хотя реальность некоторых аспектов может отличаться от представлений, такие представления достаточно сильны, чтобы вызвать огромную оппозицию программам государственного жилищного строительства. [55]
В отдельном исследовании Фриман и Ботейн (2002) выявили четыре основные области общественной обеспокоенности, связанные с государственным жильем: снижение стоимости недвижимости, расовый переход, концентрированная бедность и рост преступности. [33] В исследовании делается вывод, что такие опасения оправданы только при определенных обстоятельствах и в различной степени. Несмотря на то, что строительство государственного жилья может иметь негативные последствия, существует почти такая же вероятность того, что государственное жилье окажет противоположный эффект, создав положительное воздействие в районе. [33]
«Разрозненный участок» или «разбросанный участок» относится к форме жилья, в которой финансируемые государством, доступные квартиры с низкой плотностью населения разбросаны по разнообразным районам среднего класса. Оно может принимать форму отдельных единиц, разбросанных по всему городу, или групп семейных единиц. [56]
Разбросанным жильем также могут управлять частные некоммерческие организации, используя модель постоянного, поддерживающего жилья, при которой конкретные препятствия на пути к жилью для человека или семьи с низким доходом устраняются в ходе регулярных посещений куратора. В Нью-Йорке программа Scatter Site Apartment предоставляет городские контракты некоммерческим организациям от Управления служб по борьбе с ВИЧ/СПИДом при Управлении кадров Нью-Йорка. Кроме того, Scattered Site — это одна из двух моделей (вторая — Congregate), которые используются в жилищных соглашениях Нью-Йорк/Нью-Йорк между городом Нью-Йорком и штатом Нью-Йорк.
Жилье с разбросанными участками изначально строилось как альтернативная форма государственного жилья, призванная предотвратить концентрацию бедности, связанную с более традиционными жилищами с высокой плотностью застройки. Эталонным коллективным иском, который привел к популяризации моделей с разбросанными участками, было дело Готро против Жилищного управления Чикаго в 1969 году. Во многом мотивация этого судебного процесса и иска была связана с опасениями по поводу сегрегации жилых домов . Считалось, что размещение государственного жилья в преимущественно чернокожих кварталах закрепляет жилищную сегрегацию. В конце концов иск был разрешен вынесением вердикта, предписывающего Жилищному управлению Чикаго перераспределить государственное жилье среди нечерных кварталов. [57] Судья окружного суда США Ричард Б. Остин распорядился, чтобы три единицы государственного жилья были построены в белых районах (менее 30% черных) на каждую единицу, построенную в черных районах (более 30% черных).
С тех пор эти проценты снизились, и по всей территории Соединенных Штатов был разработан широкий спектр программ. Хотя некоторые программы добились больших успехов, другие столкнулись с трудностями в приобретении земли, необходимой для строительства, и в обслуживании новых объектов. [58] Квалификационные требования, обычно основанные на доходе и размере домохозяйства, являются общими для этих программ. Например, в округе Дакота, штат Миннесота, право на участие варьируется от максимальной суммы в 51 550 долларов США для двух человек до 85 050 долларов США для 8–10 человек. [59]
Квалификационные требования призваны гарантировать, что помощь получат в первую очередь наиболее нуждающиеся и чтобы опасения, связанные с жилищной дискриминацией, не распространялись на сектор государственного жилья.
Программы разбросанного жилья обычно реализуются городскими жилищными властями или местными органами власти. Они призваны повысить доступность доступного жилья и улучшить качество жилья для малообеспеченных слоев населения, избегая при этом проблем, связанных с концентрацией субсидированного жилья. Многие разрозненные квартиры построены так, чтобы внешне они были похожи на другие дома по соседству, чтобы несколько замаскировать финансовое положение арендаторов и уменьшить стигматизацию, связанную с государственным жильем. [ нужна цитата ]
Вопрос, вызывающий серьезную озабоченность в связи с реализацией программ разбросанных участков, заключается в том, где построить эти жилые единицы и как заручиться поддержкой сообщества. Частые опасения членов сообщества включают потенциальное снижение розничной цены на их дом, снижение безопасности в районе из-за повышенного уровня преступности. [58] Таким образом, одна из основных проблем, связанных с переселением арендаторов из разбросанных квартир в белые кварталы среднего класса, заключается в том, что жители переедут в другое место – явление, известное как бегство белых . Чтобы противостоять этому явлению, некоторые программы размещают жильцов в частных квартирах, внешне ничем не отличающихся от других. Несмотря на эти усилия, многие представители среднего класса, преимущественно белых, упорно боролись за то, чтобы государственное жилье не попадало в их общины. [57]
Американский социолог Уильям Джулиус Уилсон предположил, что концентрация жилья для малоимущих в бедных районах может ограничить доступ арендаторов к социальным возможностям. [56] Таким образом, некоторые программы разбросанных объектов теперь переселяют арендаторов в пригородные районы, принадлежащие среднему классу, надеясь, что погружение в социальные сети большей финансовой стабильности увеличит их социальные возможности. [56] Однако эта стратегия не обязательно оказалась эффективной, особенно в отношении повышения занятости. Исследования показывают, что при размещении в районах с одинаковым экономическим уровнем жители с низкими доходами реже используют соседей в качестве социальных ресурсов, когда живут разбросаны по всему району, чем когда живут небольшими группами внутри района. [56]
Есть также опасения, связанные с финансовым бременем, которое эти программы ложатся на государство. Разбросанное жилье не обеспечивает арендаторам лучшие условия жизни, чем традиционное концентрированное жилье, если за жильем не ведется надлежащий уход. Возникают вопросы относительно того, обходится ли обслуживание разрозненных общественных объектов дороже или нет, поскольку их рассредоточение по всему городу усложняет обслуживание. [60]
[61] Постановления об инклюзивном зонировании требуют, чтобы застройщики жилья резервировали от 10 до 30% единиц жилья в новых или реконструированных проектах, которые будут сдаваться в аренду или продаваться по ставке ниже рыночной для домохозяйств с низким и умеренным доходом. По данным Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), проекты по рыночным ценам помогают развивать разнообразные сообщества и обеспечивать доступ к аналогичным общественным услугам и удобствам независимо от социально-экономического статуса. [62] В большинстве случаев инклюзивное зонирование осуществляется на муниципальном или окружном уровне. Например, раздел 415 Кодекса планирования Сан-Франциско (устанавливающий требования и процедуры для программы инклюзивного доступного жилья) «требует, чтобы жилые проекты из 10 или более квартир оплачивали сбор за доступное жилье или предоставляли процент квартир как доступных» -площадка» в рамках проекта или «за пределами площадки» в другом месте города (Кодекс планирования § 415, 419)». [63] Кроме того, было показано, что жилищное строительство по рыночным ценам приводит к снижению цен на отдельные дома, что приводит к тенденции к тому, что жители с низкими доходами переезжают в пустующие дома вслед за жителями с более высокими доходами. [64]
Жилищные ваучеры, которые в настоящее время являются одним из основных методов субсидированного предоставления жилья в Соединенных Штатах, стали мощной программой в Соединенных Штатах после принятия Закона о жилищном и общественном развитии 1974 года. [65] Программа, в просторечии известная как Раздел 8, в настоящее время помогает более чем 1,4 миллионам домохозяйств. [66] Через ваучерную систему выплаты напрямую арендодателю помогают домохозяйствам, имеющим на это право, покрыть разницу между рыночной арендной платой и 30% дохода семьи. [67]
Программа «Надежда VI», созданная в 1992 году, была инициирована в ответ на физический износ государственного жилья. Программа восстанавливает жилищные проекты с упором на застройку для людей со смешанным доходом, а не на проекты, которые концентрируют более бедные домохозяйства в одном районе. [68]
Коллективный иск Готро против CHA (1966 г.) сделал Чикаго первым городом, в котором было введено требование о разбросанном жилье как способ десегрегации кварталов. Дороти Готро утверждала, что Жилищное управление Чикаго проводило дискриминацию по расовому признаку в своей политике государственного жилья. Дело было передано в Верховный суд по делу Хиллс против Готро, и приговор 1976 года предписывал разбросанное жилье для жителей, которые в настоящее время живут в государственном жилье в бедных кварталах. [57]
С тех пор разрозненное жилье стало основной частью государственного жилья в Чикаго. В 2000 году Жилищное управление Чикаго разработало План трансформации, призванный не только улучшить структурные аспекты государственного жилья, но также «построить и укрепить сообщества путем интеграции государственного жилья и его арендаторов в более широкую социальную, экономическую и физическую структуру Чикаго». ". [69] Цель состоит в том, чтобы иметь 25 000 новых или реконструированных квартир и сделать эти единицы неотличимыми от окружающего жилья. В то время как правильное управление разрозненными объектами государственного жилья значительно улучшает качество жизни арендаторов, заброшенные и ветхие жилища способствуют преступности и увековечивают бедность. Жилищное управление Чикаго начало сносить объекты, считавшиеся небезопасными, но в рамках Плана трансформации было выделено 77 миллионов долларов на очистку участков, не снесенных в ходе этого процесса. [57]
Жилищное управление Хьюстона создало Программу домовладения с разбросанными участками, чтобы способствовать развитию домовладения среди тех, кто в противном случае не смог бы себе это позволить. Программа определяет строгие требования, основанные на 80% среднего дохода в районе Хьюстона. [70] В 1987 году HHA получило 336 объектов недвижимости по всему городу и работало над очисткой этих объектов или продажей их как недорогого жилья. По состоянию на 2009 год HHA помогло 172 семьям получить право собственности на жилье в рамках программы разбросанных участков и собственности, полученной в 1988 году. [70]
Жилищное управление Сиэтла создало свою программу «Разбросанные объекты» в 1978 году. На сегодняшний день программа включает в общей сложности 800 квартир, от двухквартирных до многоквартирных. В настоящее время программа находится в процессе «реорганизации портфеля», что предполагает последовательную модернизацию более 200 квартир и постоянные усилия по распределению государственного жилья в различных районах города. При выборе места строительства учитывается близость к общественным объектам, таким как школы, парки и транспорт. [71]
В 1938 году Наблюдательный совет Сан-Франциско учредил Жилищное управление Сан-Франциско (SFHA), что сделало его сегодня одним из старейших жилищных органов в Калифорнии. Программа ваучеров на выбор жилья (ранее Раздел 8) была принята SFHA в 1974 году, и сегодня она обслуживает более 20 000 жителей Сан-Франциско. Основное финансирование программы SFHA поступает от Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) и арендной платы, выплачиваемой участниками ваучера на выбор жилья. Участники платят за аренду примерно 30 процентов своего заработанного дохода. [72]
Люди:
Общий:
В результате количество действующих единиц государственного жилья в Соединенных Штатах достигло пика в 1994 году и составило 1,41 миллиона. К моменту завершения программы HOPE VI в 2008 году осталось всего 1,14 миллиона единиц государственного жилья. По данным HUD, сегодня это число составляет 1 002 114.
обычно муниципальная жилищная застройка состоит из домов или квартир, построенных и обустроенных по единому плану.
GAO выявило большие различия в затратах на разработку и несколько факторов, определяющих стоимость проектов налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC), завершенных в 2011–2015 годах. В 12 выбранных агентствах-распределителях средние затраты на единицу проектов нового строительства варьировались от примерно 126 000 долларов США (Техас) до примерно 326 000 долларов США (Калифорния). ... LIHTC поощряют частные инвестиции в арендуемое жилье для малообеспеченных слоев населения и с 2010 года ежегодно финансируют строительство около 50 000 единиц жилья.
Это лишь некоторые из не совсем потрясающих выводов долгожданного отчета о программе налоговых льгот на жилье для малоимущих, главном двигателе страны по созданию нового доступного жилья. В отчете, опубликованном на этой неделе Счетной палатой правительства, говорится, что эти жилищные налоговые льготы, или LIHTC, финансируют строительство около 50 000 доступных квартир каждый год, начиная с 2010 года. - в полтора раза меньше (126 000 долларов), чем в среднем по Калифорнии (326 000 долларов).
{{cite web}}: CS1 maint: archived copy as title (link)