Федеральная национальная ипотечная ассоциация ( FNMA ), широко известная как Fannie Mae , является спонсируемым правительством США предприятием (GSE) и, с 1968 года, публично торгуемой компанией . Основанная в 1938 году во время Великой депрессии в рамках Нового курса , [2] цель корпорации заключается в расширении вторичного рынка ипотеки путем секьюритизации ипотечных кредитов в форме ипотечных ценных бумаг (MBS), [3] позволяя кредиторам реинвестировать свои активы в большее кредитование и, по сути, увеличивая количество кредиторов на ипотечном рынке за счет снижения зависимости от местных сберегательных и кредитных ассоциаций (или «сберегательных касс»). [4] Ее родственная организация — Федеральная корпорация ипотечного жилищного кредитования (FHLMC), более известная как Freddie Mac .
В 2024 году Fannie Mae, активы которой составляют более 4,3 триллиона долларов, является крупнейшей компанией в США и пятой по величине компанией в мире по размеру активов. [5] [6] Fannie Mae заняла 27-е место в рейтинге Fortune 500 крупнейших корпораций США по общему доходу и 58-е место в рейтинге Fortune Global 500 крупнейших мировых корпораций по общему доходу. [5] [6] По размеру прибыли Fannie Mae является 15-й самой прибыльной компанией в США и 33-й самой прибыльной компанией в мире. [5] [6]
Исторически большинство жилищных кредитов в начале 1900-х годов в Соединенных Штатах были краткосрочными ипотечными кредитами с шаровыми выплатами . [7] Великая депрессия ослабила рынок жилья США, поскольку люди потеряли работу и не могли вносить платежи. К 1933 году, по оценкам, от 20 до 25% непогашенной ипотечной задолженности страны были в состоянии дефолта. [8] Это привело к конфискации имущества, в результате которой почти 25% домовладельцев Америки потеряли свои дома из-за банков. Чтобы решить эту проблему, в 1938 году Конгресс США учредил Fannie Mae путем внесения поправок в Национальный закон о жилищном строительстве [9] в рамках Нового курса Франклина Делано Рузвельта . Первоначально организация была зарегистрирована как Национальная ипотечная ассоциация Вашингтона, и ее явной целью было предоставление местным банкам федеральных денег для финансирования жилищных кредитов в попытке повысить уровень владения жильем и наличие доступного жилья. [10] Fannie Mae создала ликвидный вторичный рынок ипотечных кредитов и тем самым позволила банкам и другим кредиторам выдавать больше жилищных кредитов, в первую очередь путем покупки ипотечных кредитов, застрахованных Федеральным управлением жилищного строительства (FHA). [11] В течение первых тридцати лет после своего создания Fannie Mae удерживала монополию на вторичном рынке ипотечных кредитов. [10] Другие соображения могли побудить Новый курс сосредоточиться на рынке жилья: около трети безработных страны были заняты в строительной отрасли, и правительство было заинтересовано в том, чтобы вернуть их к работе, предоставив им жилье для строительства. [12]
Fannie Mae была приобретена Агентством жилищного финансирования и жилищного строительства у Федерального кредитного агентства в качестве составной части в 1950 году. [13] В 1954 году поправка, известная как Закон об уставе Федеральной национальной ипотечной ассоциации [14], превратила Fannie Mae в «смешанную корпорацию», что означало, что федеральное правительство владело привилегированными акциями, а частные инвесторы — обыкновенными акциями; [9] в 1968 году она была преобразована в частную корпорацию, чтобы вывести свою деятельность и долги из федерального бюджета . [15] В результате изменений 1968 года, вызванных Законом о жилищном строительстве и городском развитии 1968 года , предшественница Fannie Mae (также называемая Fannie Mae) была разделена на нынешнюю Fannie Mae и Правительственную национальную ипотечную ассоциацию («Ginnie Mae»).
Ginnie Mae, которая осталась правительственной организацией, гарантирует ипотечные кредиты, застрахованные FHA, а также ипотечные кредиты, застрахованные Veterans Administration (VA) и Farmers Home Administration (FmHA). Таким образом, Ginnie Mae является единственным агентством жилищного кредитования, явно подкрепленным полной верой и кредитом правительства Соединенных Штатов. [16]
В 1970 году федеральное правительство уполномочило Fannie Mae покупать обычные кредиты, т. е. те, которые не были застрахованы FHA, VA или FmHA, и создало Федеральную корпорацию ипотечного кредитования жилья (FHLMC), в просторечии известную как Freddie Mac, чтобы конкурировать с Fannie Mae и, таким образом, способствовать более надежному и эффективному вторичному рынку ипотеки. [16] В том же году FNMA вышла на биржу Нью-Йорка и Тихоокеанского региона. [17]
В 1981 году Fannie Mae выпустила свой первый ипотечный сквозной кредит и назвала его ипотечным ценным бумагой . Ginnie Mae гарантировала первый ипотечный сквозной кредит одобренного кредитора в 1968 году [18] , а в 1971 году Freddie Mac выпустила свой первый ипотечный сквозной кредит, названный сертификатом участия , состоящий в основном из частных ипотечных кредитов. [18]
В 1992 году президент Джордж Буш-старший подписал Закон о жилищном строительстве и развитии общин 1992 года . [19] Закон внес поправки в устав Fannie Mae и Freddie Mac, чтобы отразить точку зрения демократического Конгресса о том, что GSE «имеют утвердительное обязательство содействовать финансированию доступного жилья для семей с низким и средним доходом в соответствии с их общими общественными целями, поддерживая при этом сильное финансовое положение и разумную экономическую отдачу». [20] Впервые GSE были обязаны соответствовать «целям доступного жилья», ежегодно устанавливаемым Министерством жилищного строительства и городского развития (HUD) и утверждаемым Конгрессом. Первоначальная годовая цель для покупок ипотеки для людей с низким и средним доходом для каждой GSE составляла 30% от общего числа жилых единиц, финансируемых за счет ипотечных покупок [21] и была увеличена до 55% к 2007 году.
В 1999 году Fannie Mae оказалась под давлением администрации Клинтона , которая требовала расширить ипотечные кредиты для заемщиков с низким и средним доходом за счет увеличения доли своих кредитных портфелей в проблемных районах центральной части города, обозначенных в Законе о реинвестировании в сообщества (CRA) 1977 года. [22]
В 1999 году газета The New York Times сообщила, что с выходом корпорации на рынок субстандартного кредитования «Fannie Mae берет на себя значительно больше риска, что может не представлять никаких трудностей в периоды экономического подъема. Однако субсидируемая государством корпорация может столкнуться с проблемами в период экономического спада, что потребует от правительства спасательных мер, аналогичных тем, которые применялись в отношении ссудо-сберегательной отрасли в 1980-х годах» [23] .
В 2000 году, в связи с переоценкой рынка жилья HUD , были введены антихищнические правила кредитования, которые запрещали кредитование рискованных, высокозатратных кредитов на цели доступного жилья. В 2004 году эти правила были отменены, и высокорисковые кредиты снова стали учитываться на цели доступного жилья. [25]
Целью было то, что обеспечение Fannie Mae стандартов андеррайтинга, которые они поддерживали для стандартных ипотечных кредитов, также обеспечивало бы безопасные и стабильные средства кредитования покупателей, у которых не было первоклассного кредита. Как свидетельствовал в 2007 году Дэниел Мадд , тогдашний президент и генеральный директор Fannie Mae, вместо этого требования агентства к андеррайтингу привели бизнес в объятия частной ипотечной индустрии, которая продавала агрессивные продукты без учета будущих последствий:
Мы также установили консервативные стандарты андеррайтинга для кредитов, которые мы финансируем, чтобы гарантировать, что покупатели жилья смогут позволить себе свои кредиты в долгосрочной перспективе. Мы стремились перенести стандарты, которые мы применяем к первоклассному рынку, на рынок субстандартного кредитования с нашими отраслевыми партнерами, в первую очередь, чтобы расширить наши услуги для малообеспеченных семей. К сожалению, безопасные кредиты Fannie Mae на рынке субстандартного кредитования не стали стандартом, и рынок кредитования отошел от нас. Заемщикам предлагался ряд кредитов, которые включали в себя многоуровневые ставки-заманчивые ставки , только проценты, отрицательную амортизацию и варианты платежей, а также низкие требования к документации в дополнение к кредитам с плавающей ставкой. В начале 2005 года мы начали высказывать свои опасения по поводу этого «многоуровневого риска» кредитования. Например, Том Ланд, глава нашего ипотечного бизнеса для одной семьи, публично заявил: «Одна из вещей, которая нас сейчас не устраивает, когда мы смотрим на этот рынок, заключается в том, что все больше покупателей жилья включаются в программы, которые несут в себе больше риска. Эти продукты предназначены для более искушенных покупателей. Имеет ли смысл заемщикам брать на себя риск, о котором они могут не знать? Настраиваем ли мы их на неудачу? В результате мы уступили значительную долю рынка нашим конкурентам». [26]
Алекс Беренсон из The New York Times сообщил в 2003 году, что риск Fannie Mae был намного больше, чем принято считать. [27] Нассим Талеб написал в The Black Swan : «Спонсируемая правительством организация Fannie Mae, когда я смотрю на ее риски, кажется сидящей на бочке с динамитом, уязвимой для малейшего сбоя. Но не волнуйтесь: их большой штат ученых считает эти события «маловероятными»». [28]
26 января 2005 года Закон о реформе регулирования федерального жилищного хозяйства 2005 года (S.190) был впервые представлен сенатором США Чаком Хейгелом . [29] Законопроект Сената был попыткой реформировать существующую структуру регулирования GSE в свете недавних проблем с бухгалтерским учетом и сомнительных действий руководства, приведших к значительным переоценкам доходов GSE. После того, как в июле 2005 года Комитет Сената по банковскому делу, жилищному строительству и городским делам дал о нем положительный отзыв, законопроект так и не был рассмотрен полным составом Сената для голосования. [29] Решение сенатора Джона Маккейна стать соавтором S.190 почти год спустя в 2006 году стало последним действием, предпринятым в отношении законопроекта сенатора Хейгела, несмотря на события, произошедшие с момента одобрения Комитетом Сената. Маккейн указал, что регулятор Fannie Mae сообщил, что прибыль была «иллюзией, намеренно и систематически созданной высшим руководством компании» в своем заявлении в поддержку S.190. [30] [31]
В то же время, Палата также представила аналогичный законопроект, Закон о реформе федерального жилищного финансирования 2005 года (HR 1461), весной 2005 года. Комитет по финансовым услугам Палаты представителей разработал изменения и подготовил отчет комитета к июлю 2005 года для законопроекта. Он был принят Палатой представителей в октябре, несмотря на противодействие президента Джорджа Буша-младшего версии Палаты представителей, в которой говорилось: «Режим регулирования, предусмотренный HR 1461, значительно слабее того, который управляет другими крупными, сложными финансовыми институтами». [32] Законопроект встретил противодействие как со стороны демократов, так и со стороны республиканцев в тот момент, и Сенат больше не рассматривал версию, принятую Палатой представителей. [33]
Следуя своей миссии по достижению целей федерального жилищного строительства и городского развития (HUD) в сфере жилья, GSE, такие как Fannie Mae, Freddie Mac и Федеральные банки жилищного кредитования (FHLBanks), стремились улучшить жилищное положение семей с низким и средним доходом, недостаточно обслуживаемых районов и в целом с помощью специальных доступных методов, таких как «возможность получения 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой с низким первоначальным взносом... и постоянная доступность ипотечного кредита в широком диапазоне экономических условий». [34] Затем в 2003–2004 годах начался кризис субстандартного ипотечного кредитования . [35] Рынок отошел от регулируемых GSE и радикально перешел к ценным бумагам с ипотечным покрытием (MBS), выпущенным нерегулируемыми частными лейблами секьюритизации (PLS), которыми обычно управляют инвестиционные банки.
Поскольку кредиторы начали распространять все больше и больше своих кредитов через частные торговые марки PLS, GSE утратили возможность контролировать и контролировать кредиторов. Конкуренция между GSE и частными секьюритизаторами за кредиты еще больше подорвала власть GSE и усилила кредиторов ипотечных кредитов. Это способствовало снижению стандартов андеррайтинга и стало одной из основных причин финансового кризиса.
Инвестиционные банковские секьюритизаторы были более склонны секьюритизировать рискованные кредиты, поскольку они, как правило, сохраняли минимальный риск. В то время как GSE гарантировали производительность своих ипотечных ценных бумаг (MBS), частные секьюритизаторы, как правило, этого не делали и могли сохранять только тонкую часть риска. Часто банки перекладывали этот риск на страховые компании или других контрагентов через кредитные дефолтные свопы , делая их фактическую подверженность риску крайне сложной для различения инвесторами и кредиторами.
Сдвиг в сторону более рискованных ипотечных кредитов и распространения MBS под собственной торговой маркой произошел, когда финансовые учреждения стремились сохранить уровень доходов, который был повышен в 2001–2003 годах из-за беспрецедентного бума рефинансирования из-за исторически низких процентных ставок. Доходы зависели от объема, поэтому поддержание повышенного уровня доходов потребовало расширения пула заемщиков с использованием более низких стандартов андеррайтинга и новых продуктов, которые GSE (изначально) не будут секьюритизировать. Таким образом, сдвиг от секьюритизации GSE к секьюритизации под собственной торговой маркой (PLS) также соответствовал изменению типа ипотечного продукта с традиционных, амортизируемых ипотечных кредитов с фиксированной ставкой (FRM) на нетрадиционные, структурно более рискованные, неамортизируемые ипотечные кредиты с плавающей ставкой (ARM), а также в начале резкого ухудшения стандартов андеррайтинга ипотечных кредитов . [35] Однако рост PLS заставил GSE снизить свои стандарты андеррайтинга в попытке вернуть утраченную долю рынка, чтобы угодить своим частным акционерам. Давление акционеров подтолкнуло GSE к конкуренции с PLS за долю рынка, и GSE ослабили свои стандарты андеррайтинга гарантийного бизнеса, чтобы конкурировать. Напротив, полностью публичная FHA/Ginnie Mae сохранила свои стандарты андеррайтинга и вместо этого уступила долю рынка. [35]
Рост секьюритизации частных марок и отсутствие регулирования в этой части рынка привели к избыточному предложению недооцененного жилищного финансирования [35], что привело в 2006 году к увеличению числа заемщиков, часто с плохой кредитной историей, которые не смогли выплачивать свои ипотечные кредиты - особенно по ипотечным кредитам с регулируемой ставкой (ARM) , что вызвало резкий рост конфискаций жилья. В результате цены на жилье снизились, поскольку рост конфискаций жилья увеличился в и без того большом количестве домов, а более строгие стандарты кредитования все больше затрудняли получение кредитов заемщиками. Это снижение цен на жилье привело к растущим убыткам для GSE, которые обеспечивают большинство ипотечных кредитов в США. В июле 2008 года правительство попыталось ослабить рыночные опасения, повторив свое мнение о том, что «Fannie Mae и Freddie Mac играют центральную роль в системе жилищного финансирования США». Министерство финансов США и Федеральный резерв предприняли шаги для укрепления доверия к корпорациям, включая предоставление обеим корпорациям доступа к низкопроцентным кредитам Федерального резерва (по ставкам, аналогичным ставкам коммерческих банков) и снятие запрета на покупку акций GSE Министерством финансов. Несмотря на эти усилия, к августу 2008 года акции Fannie Mae и Freddie Mac упали более чем на 90% по сравнению с их предыдущими годичными уровнями.
11 июля 2008 года газета The New York Times сообщила, что должностные лица правительства США рассматривают план правительства США по поглощению Fannie Mae и/или Freddie Mac в случае ухудшения их финансового положения из-за жилищного кризиса в США. [36] Fannie Mae и меньшая Freddie Mac владели или гарантировали огромную долю всех жилищных кредитов в Соединенных Штатах и поэтому особенно сильно пострадали от спада. [ необходима цитата ] [37] Правительственные должностные лица также заявили, что правительство также рассматривало возможность призыва к явной государственной гарантии посредством законодательства в размере 5 триллионов долларов по долгу, принадлежащему или гарантированному двумя компаниями. [37]
Акции Fannie резко упали. [38] Некоторые беспокоились, что Fannie не хватает капитала и она может обанкротиться. Другие беспокоились о правительственном захвате. Министр финансов США Генри М. Полсон, а также Белый дом выступили в эфире, чтобы защитить финансовую устойчивость Fannie Mae, в последней отчаянной попытке предотвратить всеобщую финансовую панику. [39] [40] Fannie и Freddie поддерживали весь рынок ипотечного кредитования США. Еще в 2008 году Fannie Mae и Федеральная корпорация ипотечного кредитования жилья (Freddie Mac) владели или гарантировали около половины рынка ипотечного кредитования США объемом в 12 триллионов долларов (что эквивалентно 16 680 000 000 000 долларов в 2023 году). [36] Если бы они рухнули, ипотечные кредиты стало бы сложнее получить, и они стали бы намного дороже. Облигации Fannie и Freddie принадлежали всем: от китайского правительства до фондов денежного рынка и пенсионных фондов сотен миллионов людей. Если бы они обанкротились, произошли бы массовые потрясения в мировом масштабе. [41]
PR-усилий администрации было недостаточно, чтобы спасти GSE. Их правительственная директива о покупке плохих кредитов у частных банков, чтобы предотвратить крах этих банков, а также ложная классификация кредитов 20 крупнейшими банками как AAA, вызвали нестабильность. План Полсона состоял в том, чтобы быстро войти и захватить два GSE, а не предоставлять кредиты, как он сделал для AIG и крупных банков; он сказал президенту Бушу, что «первым звуком, который они услышат, будет звук удара их голов об пол», имея в виду Французскую революцию . [41] С тех пор федералы подали на крупные банки в суд на сумму 200 000 000 долларов, и некоторые из крупных банков уже урегулировали этот вопрос. [42] Кроме того, акционеры Fannie Mae и Freddie Mac подали иск против федерального правительства за: а) создание условий, в которых Fannie и Freddie не смогут выполнять свои финансовые обязательства; б) принуждение исполнительного руководства передать компании консерватору путем (а) и в) грубое нарушение пункта о принятии ( пятой поправки ).
7 сентября 2008 года Джеймс Локхарт, директор Федерального агентства по финансированию жилья (FHFA), объявил, что Fannie Mae и Freddie Mac помещаются под опеку FHFA. Это действие стало «одним из самых масштабных вмешательств правительства в частные финансовые рынки за последние десятилетия». [43] [44] [45] Локхарт также уволил главных исполнительных директоров и советы директоров фирм и инициировал выпуск в Казначейство новых старших привилегированных акций и обыкновенных акций на сумму 79,9% от каждой GSE. Стоимость обыкновенных акций и привилегированных акций для держателей до опеки была значительно снижена из-за приостановки будущих дивидендов по ранее выпущенным акциям в попытке сохранить стоимость долга компании и ипотечных ценных бумаг. FHFA заявило, что планов по ликвидации компании нет. [43] [44] [45] [46] [47] [48] [49]
Полномочия Казначейства США по предоставлению средств в целях стабилизации Fannie Mae или Freddie Mac ограничены только суммой долга, которую федеральному правительству разрешено взять на себя по закону. Закон от 30 июля 2008 года, расширяющий полномочия по регулированию Fannie Mae и Freddie Mac, увеличил потолок государственного долга на 800 миллиардов долларов США (что эквивалентно 1 111 800 000 000 долларов США в 2023 году) до общей суммы 10,7 триллиона долларов США в предвидении потенциальной необходимости для Казначейства иметь гибкость для поддержки федеральных банков ипотечного кредитования. [50] [51] [52]
16 июня 2010 года Fannie Mae и Freddie Mac объявили, что их акции будут исключены из листинга NYSE. Федеральное агентство по финансированию жилья распорядилось об исключении после того, как акции Fannie торговались ниже $1 за акцию в течение более 30 дней. С тех пор акции продолжают торговаться на Over-the-Counter Bulletin Board .
В мае 2013 года Fannie Mae объявила, что собирается выплатить дивиденды в размере 59,4 млрд долларов США (что эквивалентно 76 620 000 000 долларов США в 2023 году) Казначейству США.
В 2014 году валовые потоки составили:
Финансовые результаты Fannie Mae за 2014 год позволили ей выплатить $20,6 млрд. дивидендов в казначейство за год, что привело к совокупной сумме $134,5 млрд. дивидендов по состоянию на 31 декабря 2014 года — примерно на $18 млрд. больше, чем Fannie Mae получила в качестве поддержки. По состоянию на 31 марта 2015 года Fannie Mae ожидает выплатить в общей сложности $136,4 млрд. платежей в казначейство. [55] [56] [57] [58]
11 мая 2015 года The Wall Street Journal сообщила, что судья окружного суда США заявил, что Nomura Holdings Inc. не дала правдивого описания ипотечных ценных бумаг, проданных Fannie Mae и Freddie Mac , что дало победу консерватору компаний, Федеральному агентству по финансированию жилья (FHFA). Судья Дениз Коут попросила FHFA предложить обновленные убытки, которые должны быть выплачены Nomura и соответчиком RBS Securities Inc. , который выступил гарантом некоторых инвестиций. В начале дела FHFA запросило около 1,1 миллиарда долларов. Постановление положило конец редкому судебному разбирательству по предполагаемым нарушениям, связанным с ипотекой, совершенным во время жилищного бума. За последние несколько лет более дюжины фирм предпочли урегулировать аналогичные обвинения, выдвинутые FHFA, а не вступать в судебную тяжбу. Урегулирования принесли Fannie и Freddie 18 миллиардов долларов штрафов. В своем решении судья Кот написала, что Nomura, предлагая документы по ипотечным ценным бумагам, проданным Fannie и Freddie, неточно описала качество кредитов. «Масштабы фальсификаций, по консервативным оценкам, огромны», — написала она. Во время бума Fannie и Freddie инвестировали миллиарды долларов в ипотечные ценные бумаги, выпущенные такими компаниями, как Nomura. Эти инвестиции увеличили прибыль, но в период краха привели к резким убыткам, которые в конечном итоге привели к поглощению компаний правительством в 2008 году. Nomura и RBS были двумя из 18 финансовых учреждений, включая Bank of America Corp. и Goldman Sachs Group Inc. , подвергшихся нападкам в 2011 году со стороны FHFA, которая утверждала, что компании лгали о качестве кредитов, лежащих в основе ценных бумаг. Во время судебного разбирательства без участия присяжных адвокаты FHFA заявили, что Nomura и RBS завышали стоимость домов по некоторым ипотечным кредитам и иногда говорили, что дом занят владельцем, хотя на самом деле это не так. [59]
Fannie Mae зарабатывает деньги частично, занимая по низким ставкам, а затем реинвестируя свои займы в целые ипотечные кредиты и ипотечные ценные бумаги. Она занимает на долговых рынках, продавая облигации, и предоставляет ликвидность кредиторам, покупая целые кредиты. Она покупает целые кредиты, а затем секьюритизирует их для инвестиционного рынка, создавая MBS, которые либо удерживаются, либо продаются.
Как спонсируемое правительством предприятие (GSE), Fannie Mae обязана по закону предоставлять ликвидность кредиторам в любых экономических условиях. Она должна юридически игнорировать неблагоприятные рыночные условия, которые кажутся невыгодными. Если есть доступные для покупки кредиты, которые соответствуют ее заранее определенным стандартам андеррайтинга, она должна их выкупить, если нет других покупателей. Из-за размера, масштаба и охвата односемейного жилого и коммерческого рынка США участники рынка считали, что корпоративный долг Fannie Mae имеет очень высокую вероятность погашения. Fannie Mae может занимать очень недорого на долговых рынках в результате восприятия рынка. Обычно существует большая разница между ставкой, по которой она может занимать, и ставкой, по которой она может «давать взаймы». Алан Гринспен назвал это «большим, толстым разрывом». К августу 2008 года ипотечный портфель Fannie Mae превысил 700 миллиардов долларов (что эквивалентно 972 800 000 000 долларов в 2023 году). [60]
Fannie Mae также получает значительную часть своего дохода от гарантийных сборов, которые она получает в качестве компенсации за принятие кредитного риска по ипотечным кредитам, лежащим в основе ее односемейных Fannie Mae MBS, и по односемейным ипотечным кредитам, удерживаемым в ее удерживаемом портфеле. Инвесторы или покупатели Fannie Mae MBS готовы позволить Fannie Mae оставить себе эту плату в обмен на принятие кредитного риска; то есть гарантию Fannie Mae, что запланированный основной долг и проценты по базовому кредиту будут выплачены даже в случае дефолта заемщика.
Устав Fannie Mae исторически не позволял ей гарантировать кредиты с соотношением кредита к стоимости более 80% без ипотечного страхования или соглашения об обратном выкупе с кредитором; [9] однако в 2006 и 2007 годах Fannie Mae действительно покупала субстандартные и альтернативные кредиты в качестве инвестиций. [61]
Fannie Mae является покупателем ипотечных кредитов и ипотечных кредитов, которые их обеспечивают, которые она упаковывает в обеспеченные ипотекой ценные бумаги (MBS). Fannie Mae покупает кредиты у одобренных продавцов ипотечных кредитов и секьюритизирует их; затем она продает полученные обеспеченные ипотекой ценные бумаги инвесторам на вторичном ипотечном рынке вместе с гарантией того, что заявленные основные и процентные платежи будут своевременно переданы инвестору. [ требуется ссылка ] . Кроме того, Fannie MBS, как и Freddie Mac MBS и Ginnie Mae MBS, имеют право торговаться на рынке «to-be-announced» или «TBA». [62] Покупая ипотечные кредиты, Fannie Mae и Freddie Mac предоставляют банкам и другим финансовым учреждениям свежие деньги для выдачи новых кредитов. Это обеспечивает гибкость и ликвидность рынкам жилья и кредитования в Соединенных Штатах. [63]
Для того чтобы Fannie Mae могла предоставить свою гарантию на выпускаемые ею ипотечные ценные бумаги, она устанавливает руководящие принципы для кредитов, которые она будет принимать для покупки, называемых «соответствующими» кредитами. Fannie Mae разработала автоматизированную систему андеррайтинга (AUS) под названием Desktop Underwriter (DU), которую кредиторы могут использовать для автоматического определения соответствия кредита; Fannie Mae продолжила эту программу в 2004 году с помощью Custom DU, которая позволяет кредиторам устанавливать индивидуальные правила андеррайтинга для обработки несоответствующих кредитов. [64] Вторичный рынок несоответствующих кредитов включает крупные кредиты , которые являются кредитами, превышающими максимальный размер, который Fannie Mae и Freddie Mac купят. В начале 2008 года было принято решение разрешить ценным бумагам с ипотечным покрытием, соответствующим требованиям TBA (To-be-announced) , включать до 10% «крупных» кредитов. [65]
Fannie Mae и Freddie Mac имеют ограничение на максимальный размер гарантированного ими кредита. Это известно как «лимит соответствующего кредита». Лимит соответствующего кредита для Fannie Mae, как и для Freddie Mac, устанавливается Управлением по надзору за федеральным жилищным сектором (OFHEO), регулятором обоих GSE. OFHEO ежегодно устанавливает ограничение размера соответствующего кредита на основе изменений средней цены на жилье за период с октября по октябрь, выше которого ипотека считается несоответствующим крупным кредитом . Лимит соответствующего кредита на 50 процентов выше на Аляске и Гавайях. GSE покупают только кредиты, которые соответствуют переупаковке на вторичном рынке, что снижает спрос на несоответствующие кредиты. Таким образом, в силу закона спроса и предложения кредиторам сложнее продать эти кредиты на вторичном рынке; таким образом, эти типы кредитов, как правило, обходятся заемщикам дороже (обычно от 1/4 до 1/2 процента). Действительно, в 2008 году, поскольку спрос на облигации, не гарантированные GSE, практически отсутствовал, некондиционные кредиты оценивались примерно на 1–1,5% выше, чем кондиционные кредиты.
Первоначально Fannie имела «явную гарантию» от правительства; если она попадала в беду, правительство обещало выручить ее. Это изменилось в 1968 году. Ginnie Mae отделилась от Fannie. Ginnie сохранила явную гарантию. Однако Fannie стала частной корпорацией, учрежденной Конгрессом и имеющей прямую кредитную линию Казначейству США. Именно ее природа как спонсируемого правительством предприятия (GSE) предоставляла «подразумеваемую гарантию» для их заимствований. Устав также ограничивал их деловую активность рынком ипотечного кредитования. В этом отношении, хотя они были частной компанией, они не могли работать как обычная частная компания.
Fannie Mae не получала прямого государственного финансирования или поддержки; ценные бумаги Fannie Mae не имели фактических явных государственных гарантий погашения. Это было четко указано в законе, который разрешает GSE, на самих ценных бумагах и во многих публичных сообщениях, выпущенных Fannie Mae. [ требуется ссылка ] Ни сертификаты, ни выплаты основного долга и процентов по сертификатам не были явно гарантированы правительством Соединенных Штатов. Сертификаты юридически не представляли собой долг или обязательство Соединенных Штатов или любого из их агентств или посреднических организаций, кроме Fannie Mae. В эпоху субстандартного кредитования каждый проспект Fannie Mae гласил жирным шрифтом, полностью заглавными буквами: «Сертификаты и выплаты основного долга и процентов по сертификатам не гарантируются Соединенными Штатами и не представляют собой долг или обязательство Соединенных Штатов или любого из их агентств или посреднических организаций, кроме Fannie Mae». (Слово изменено с заглавных букв на стандартный регистр для удобства чтения). [ требуется ссылка ] [66]
Однако подразумеваемая гарантия, а также различные особые условия, предоставленные Fannie правительством, значительно способствовали ее успеху.
Например, подразумеваемая гарантия позволила Fannie Mae и Freddie Mac сэкономить миллиарды на расходах по займам, поскольку их кредитный рейтинг был очень хорошим. По оценкам Бюджетного управления Конгресса и Министерства финансов, эта цифра составляет около 2 миллиардов долларов в год. [67] Вернон Л. Смит, лауреат премии Sveriges Riksbank Prize в области экономических наук, назвал FHLMC и FNMA «агентствами, неявно поддерживаемыми налогоплательщиками». [68] The Economist упомянул о «неявной государственной гарантии» [69] FHLMC и FNMA. В своих показаниях перед Банковским комитетом Палаты представителей и Сената в 2004 году Алан Гринспен выразил уверенность в том, что (слабое) финансовое положение Fannie Mae стало результатом того, что рынки считали, что правительство США никогда не допустит краха Fannie Mae (или Freddie Mac). [70]
Fannie Mae и Freddie Mac было разрешено держать меньше капитала, чем обычные финансовые учреждения: например, им было разрешено продавать ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, имея только половину капитала, поддерживающего их, чем требовалось бы от других финансовых учреждений. Правила существуют в Законе о банковских холдинговых компаниях FDIC, который регулирует платежеспособность финансовых учреждений. Правила требуют, чтобы обычные финансовые учреждения поддерживали соотношение капитала к активам больше или равное 3%. [71] GSE, Fannie Mae и Freddie Mac, освобождены от этого требования по соотношению капитала к активам и могут, и часто поддерживают, поддерживать соотношение капитала к активам менее 3%. Дополнительное кредитное плечо позволяет получать большую прибыль в хорошие времена, но подвергает компании большему риску в плохие времена, например, во время кризиса субстандартного ипотечного кредитования . FNMA освобождена от государственных и местных налогов, за исключением определенных налогов на недвижимость. [72] Кроме того, FNMA и FHLMC освобождены от требований по подаче заявок в SEC; они подают отчеты SEC 10-K и 10-Q, но многие другие отчеты, такие как определенные отчеты, касающиеся их ипотечных ценных бумаг REMIC, не подаются.
Наконец, фонды денежного рынка имеют требования диверсификации, так что не более 5% активов могут быть от одного эмитента. То есть, в худшем случае дефолт приведет к потере фондом не более пяти процентов. Однако эти правила не применяются к Fannie и Freddie. Было бы необычно найти фонд, у которого подавляющее большинство активов было в долгах Fannie и Freddie. [ необходима цитата ]
В 1996 году Бюджетное управление Конгресса США написало: «Федеральных ассигнований на денежные выплаты или гарантийные субсидии не было. Но вместо федеральных фондов правительство предоставляет предприятиям значительные неоплачиваемые льготы... Спонсируемые правительством предприятия обходятся дорого правительству и налогоплательщикам... в настоящее время льготы составляют 6,5 млрд долларов в год». [73]
FNMA — это финансовая корпорация, которая использует производные инструменты для «хеджирования» своего денежного потока. Производные продукты, которые она использует, включают процентные свопы и опционы на заключение процентных свопов («pay-fixed swaps», «receive-fixed swaps», « basis swaps », « interest rate caps and swaptions », « forward starting swaps »). Разрыв дюрации — это финансовый и бухгалтерский термин, обозначающий разницу между дюрацией активов и обязательств, и обычно используется банками, пенсионными фондами или другими финансовыми учреждениями для измерения их риска из-за изменений процентной ставки. «Компания заявила, что в апреле ее средний разрыв дюрации увеличился до плюс 3 месяцев в апреле с нуля в марте». «Компания из Вашингтона стремится удерживать разрыв дюрации между минус 6 месяцами и плюс 6 месяцами. С сентября 2003 года по март разрыв составлял от плюса до минус одного месяца».
В конце 2004 года Fannie Mae подверглась расследованию в связи с ее бухгалтерской практикой. Управление по надзору за федеральным жилищным хозяйством опубликовало отчет [74] 20 сентября 2004 года, в котором утверждалось о широко распространенных ошибках в бухгалтерском учете.
Fannie Mae, как ожидалось, потратит более $1 млрд (что эквивалентно $1 454 000 000 в 2023 году) только в 2006 году, чтобы завершить свой внутренний аудит и приблизиться к соответствию. Необходимая переоценка, как ожидалось, обойдется в $10,8 млрд, но была завершена при общей стоимости $6,3 млрд переоцененных доходов, как указано в годовом отчете Fannie Mae по форме 10-K. [75]
Проблемы с деловой и бухгалтерской практикой Fannie Mae возникли еще до самого скандала. 15 июня 2000 года Подкомитет по банковскому делу Палаты представителей по рынкам капитала, ценным бумагам и спонсируемым правительством предприятиям провел слушания по Fannie Mae. [76]
18 декабря 2006 года американские регулирующие органы предъявили 101 гражданское обвинение генеральному директору Франклину Рейнсу , финансовому директору Дж. Тимоти Ховарду и бывшему контролеру Лианн Г. Спенсер. Все трое обвинялись в манипулировании доходами Fannie Mae с целью максимизации своих бонусов. Иск требовал возмещения более 115 миллионов долларов (что эквивалентно 177 800 000 долларов в 2023 году) в виде бонусных выплат, совокупно накопленных троицей с 1998 по 2004 год, и около 100 миллионов долларов в виде штрафов за их участие в бухгалтерском скандале. После 8 лет судебных разбирательств в 2012 году было вынесено решение суда в упрощенном порядке, оправдывающее троицу, что указывает на то, что у правительства недостаточно доказательств, которые позволили бы любому жюри признать ответчиков виновными. [77]
В июне 2008 года The Wall Street Journal сообщил, что два бывших генеральных директора Fannie Mae, Джеймс А. Джонсон и Франклин Рейнс , получили кредиты ниже рыночной ставки от Countrywide Financial . Fannie Mae была крупнейшим покупателем ипотечных кредитов Countrywide. [78] В программу кредитования VIP Countrywide «Друзья Анджело» вошли многие люди из Fannie Mae: юристы, руководители и т. д. [79]
Fannie Mae и Freddie Mac внесли свой вклад в поддержку законодателей, которые в настоящее время заседают в комитетах, которые в первую очередь регулируют их отрасль: Комитете по финансовым услугам Палаты представителей, Комитете Сената по банковским, жилищным и городским делам или Финансовом комитете Сената. [ необходима ссылка ] Остальные имеют места в влиятельных комитетах по ассигнованиям или по путям и средствам, являются членами руководства Конгресса или баллотировались на пост президента.
В декабре 2011 года шесть руководителей Fannie Mae и Freddie Mac , включая Дэниела Мадда , были обвинены Комиссией по ценным бумагам и биржам США в мошенничестве с ценными бумагами. [80] «SEC утверждает, что они «знали и одобряли» вводящие в заблуждение заявления, утверждающие, что компании имели минимальную подверженность субстандартным кредитам на пике ипотечного пузыря». [81] Бывший главный финансовый директор Freddie Энтони «Бадди» Пизел, который в феврале 2011 года был финансовым директором CoreLogic , «получил уведомление от SEC о том, что агентство рассматривает возможность принятия мер против него». Затем он ушел из CoreLogic. Пизел не был среди руководителей, обвиненных в декабре 2011 года. [82] Пизела в Freddie сменил Дэвид Келлерманн . Келлерманн покончил жизнь самоубийством во время своего пребывания в Freddie.
В недавнем отчете по обвинениям SEC говорится следующее:
Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) заявила, что неправомерные действия Мадда включали в себя дачу заведомо ложных показаний Конгрессу.
На прошлой неделе Мадд заявил, что правительство одобрило раскрытие информации Fannie Mae во время его пребывания в должности.
«Теперь, похоже, правительство заключило сделку, которая позволит считать правительство и назначенных правительством руководителей, подписавших те же самые заявления с момента моего ухода, невиновными, чтобы оно могло подать в суд на лиц, уволенных им много лет назад», — сказал он в своем заявлении на прошлой неделе. [82]
В 2011 году агентство также привлекло внимание ряда других крупных банков. JPMorgan Chase был одним из 18 финансовых учреждений, против которых FHFA подал в суд в 2011 году, обвинив их в продаже Fannie и Freddie ценных бумаг, которые «имели иные и более рискованные характеристики, чем описания, содержащиеся в маркетинговых и торговых материалах». Fannie и Freddie, поддерживаемые правительством компании по жилищному финансированию, понесли огромные убытки по ипотечным ценным бумагам , когда рынок жилья рухнул, что потребовало спасения в размере более 187 миллиардов долларов. Компании контролировались FHFA с момента их спасения в 2008 году. Швейцарский кредитор UBS уже достиг соглашения на сумму 885 миллионов долларов с FHFA в связи с убытками, которые Fannie и Freddie понесли по ипотечным ценным бумагам на сумму более 6,4 миллиарда долларов. Ранее в этом году агентство также урегулировало нераскрытые суммы с Citigroup и General Electric . FHFA, как сообщается, требует от JPMorgan 4 млрд долларов для урегулирования своих претензий по ценным бумагам на сумму 33 млрд долларов, проданным Fannie и Freddie компаниями JPMorgan, Bear Stearns и WaMu . Bank of America (BAC) , который приобрел Countrywide и Merrill Lynch в эпоху кризиса , может оказаться на крючке еще больше. Фирма из Шарлотты сталкивается с претензиями от FHFA по ипотечным облигациям на сумму более 57 млрд долларов. В целом 18 исков FHFA охватывают более 200 млрд долларов якобы искаженных ценных бумаг. Вопрос о том, будут ли привлечены к ответственности отдельные банкиры, — это другой вопрос. До сих пор уголовные дела, связанные с упаковкой и продажей ипотечных ценных бумаг, явно отсутствовали. Предлагаемое урегулирование JPMorgan охватывает только гражданские обвинения и не решит вопрос о том, были ли отдельные руководители вовлечены в правонарушения. В настоящее время ведется федеральное уголовное расследование в Сакраменто, Калифорния, штате, где базировалась Washington Mutual. Первоначально JPMorgan стремился защитить себя от любых уголовных обвинений в рамках этой сделки, но эта просьба была отклонена правительством. [83]
29 мая 2013 года Los Angeles Times сообщила, что бывший специалист по взысканию задолженности в Fannie Mae был обвинен, но признал себя «невиновным» в получении взятки от брокера по недвижимости в Аризоне в федеральном суде Санта-Аны . Другой иск, поданный ранее в Высший суд округа Ориндж , на этот раз за неправомерное увольнение , был подан против Fannie Mae сотрудницей, которая утверждает, что ее уволили, когда она попыталась предупредить руководство об откатах. Сотрудница утверждает, что она начала высказывать свои подозрения в 2009 году. [84]
8 мая 2013 года представитель Скотт Гарретт представил Закон о прозрачности бюджета и бухгалтерского учета 2014 года (HR 1872; 113-й Конгресс) в Палату представителей Соединенных Штатов во время 113-го Конгресса Соединенных Штатов . Законопроект, если он будет принят, изменит бюджетный подход к федеральным кредитным программам, таким как Fannie Mae и Freddie Mac . [90] Законопроект потребует, чтобы стоимость прямых займов или гарантий по займам признавались в федеральном бюджете на основе справедливой стоимости с использованием руководящих принципов, установленных Советом по стандартам финансового учета . [90] Изменения, внесенные законопроектом, будут означать, что Fannie Mae и Freddie Mac будут учитываться в бюджете, а не рассматриваться отдельно, и будут означать, что долг этих двух программ будет включен в государственный долг. [91] Сами эти программы не будут изменены, но будет изменено то, как они учитываются в федеральном бюджете Соединенных Штатов . Целью законопроекта является повышение точности того, как некоторые программы учитываются в федеральном бюджете. [92]