В Соединенных Штатах субсидируемое жилье администрируется федеральными, государственными и местными агентствами для предоставления субсидируемой помощи в аренде для домохозяйств с низким доходом . Государственное жилье продается по цене намного ниже рыночной, что позволяет людям жить в более удобных местах, а не уезжать из города в поисках более низкой арендной платы. В большинстве финансируемых из федерального бюджета программ помощи в аренде ежемесячная арендная плата арендаторов устанавливается в размере 30% от дохода их домохозяйства. [2] В настоящее время все чаще предоставляемое в различных условиях и форматах, изначально государственное жилье в США состояло в основном из одного или нескольких концентрированных блоков малоэтажных и/или многоэтажных многоквартирных домов. Эти комплексы управляются государственными и местными жилищными органами, которые уполномочены и финансируются Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD). В 2020 году насчитывалось один миллион единиц государственного жилья. [3] В 2022 году около 5,2 миллиона американских домохозяйств получили ту или иную форму федеральной помощи в аренде. [4]
Субсидируемые многоквартирные дома, часто называемые жилищными проектами (или просто «проектами»), [5] имеют сложную и часто печально известную историю в Соединенных Штатах. Хотя первые десятилетия проектов строились с более высокими стандартами строительства и более широким диапазоном доходов и теми же заявителями, со временем государственное жилье все больше становилось жильем последней инстанции во многих городах. Было названо несколько причин этой негативной тенденции, включая неспособность Конгресса обеспечить достаточное финансирование, снижение стандартов заселения и неэффективное управление на местном уровне. В Соединенных Штатах федеральное правительство предоставляет финансирование государственному жилью из двух разных источников: Фонда капитала и Фонда эксплуатации. По данным HUD, Фонд капитала субсидирует жилищные органы на реконструкцию и обновление государственных жилищных комплексов; в то же время Фонд эксплуатации предоставляет средства жилищным органам для оказания помощи в расходах на обслуживание и эксплуатацию государственного жилья. [6] Кроме того, жилищные проекты также, как было замечено, значительно увеличивают концентрированную бедность в сообществе, что приводит к нескольким негативным внешним эффектам . Преступность, употребление наркотиков и неудовлетворительная успеваемость широко ассоциируются с жилищными проектами, особенно в городских районах. [7]
В результате различных проблем и снижения политической поддержки многие традиционные объекты государственного жилья для малоимущих, построенные в первые годы программы, были снесены. Начиная, в первую очередь, с 1970-х годов федеральное правительство обратилось к другим подходам, включая программу Project-Based Section 8 , сертификаты Section 8 и программу Housing Choice Voucher. В 1990-х годах федеральное правительство ускорило трансформацию традиционного государственного жилья с помощью программы HUD HOPE VI . Средства Hope VI используются для сноса проблемных проектов государственного жилья и замены их смешанными сообществами, построенными в сотрудничестве с частными партнерами. [8] В 2012 году Конгресс и HUD инициировали новую программу под названием Демонстрационная программа помощи в аренде (RAD). [9] В рамках демонстрационной программы соответствующие объекты государственного жилья перестраиваются совместно с частными застройщиками и инвесторами.
Федеральное правительство через свою программу налоговых льгот на жилье для малоимущих (которая в 2012 году оплатила строительство 90% всего субсидируемого арендного жилья в США) тратит 6 миллиардов долларов в год на финансирование 50 000 единиц арендного жилья для малоимущих ежегодно, при этом медианные затраты на единицу жилья для нового строительства (2011–2015 гг.) составляют от 126 000 долларов в Техасе до 326 000 долларов в Калифорнии . [10] [11] [12]
В 19-м и начале 20-го века участие правительства в жилищном строительстве для бедных в основном заключалось в области обеспечения соблюдения строительных норм, требуя, чтобы новые здания соответствовали определенным стандартам для достойного проживания (например, надлежащей вентиляции), и заставляя арендодателей вносить некоторые изменения в существующий жилой фонд. Фотожурналист Джейкоб Риис « Как живет другая половина » (1890) привлек значительное внимание к условиям трущоб в Нью-Йорке, вызвав новое внимание к жилищным условиям по всей стране.
Ранняя реформа многоквартирных домов была в первую очередь филантропическим предприятием, с модельными многоквартирными домами, построенными еще в 1870-х годах, которые пытались использовать новые архитектурные и управленческие модели для решения физических и социальных проблем трущоб. [13] Эти попытки были ограничены имеющимися ресурсами, и ранние усилия вскоре были перенаправлены на реформу строительных норм. Закон о многоквартирных домах Нью-Йорка 1895 года и Закон о многоквартирных домах 1901 года были ранними попытками решения строительных норм в Нью-Йорке, которые затем были скопированы в Чикаго, Филадельфии и других американских городах.
В 1910 году была создана Национальная жилищная ассоциация (NHA) для улучшения жилищных условий в городских и пригородных районах посредством принятия лучшего регулирования и повышения осведомленности. NHA была основана Лоуренсом Вейллером , автором Закона о модельном многоквартирном доме (1910), и состояла из делегатов из десятков городов. [13] Со временем фокус жилищного движения сместился с фокуса на надлежащей типологии зданий на развитие сообщества в более широком масштабе, и NHA распалась в 1936 году.
Город Милуоки под руководством мэра Дэниела Хоана реализовал первый в стране проект государственного жилья, известный как Garden Homes , в 1923 году. Этот эксперимент с муниципальным жилищным кооперативом имел первоначальный успех, но был осложнен проблемами застройки и приобретения земли, и совет, курирующий проект, распустил Gardens Home Corporation всего через два года после завершения строительства домов. [14]
Постоянное, финансируемое из федерального бюджета жилье появилось в Соединенных Штатах как часть Нового курса Франклина Рузвельта. Раздел II, раздел 202 Закона о восстановлении национальной промышленности , принятого 16 июня 1933 года, предписывал Управлению общественных работ (PWA) разработать программу для «строительства, реконструкции, изменения или ремонта под государственным регулированием или контролем проектов по строительству недорогого жилья и ликвидации трущоб ...». Под руководством жилищного отдела PWA и архитектора Роберта Кона первоначальная программа с ограниченными дивидендами была направлена на предоставление государственных или частных групп кредитов под низкие проценты для финансирования строительства жилья с низким доходом.
Слишком мало квалифицированных заявителей откликнулись, и Программа ограниченных дивидендов профинансировала только семь проектов по строительству жилья по всей стране. Весной 1934 года администратор PWA Гарольд Айкс поручил Отделу жилищного строительства заняться прямым строительством государственного жилья, что стало решающим шагом, который послужил прецедентом для Закона о жилищном строительстве Вагнера-Стиголла 1937 года и постоянной программы государственного жилья в Соединенных Штатах. Кон ушел в отставку во время реорганизации, и между 1934 и 1937 годами Отдел жилищного строительства, теперь возглавляемый полковником Горацио Б. Хакеттом, построил пятьдесят два проекта по строительству жилья по всей территории Соединенных Штатов, а также в Пуэрто-Рико и на Виргинских островах. Techwood Homes в Атланте открылся 1 сентября 1936 года и стал первым из пятидесяти двух открытых.
Основанные на концепциях жилого планирования Кларенса Стайна и Генри Райта, эти пятьдесят два проекта архитектурно связаны, состоящие из одно-четырехэтажных рядных домов и многоквартирных домов, расположенных вокруг открытых пространств, создавая игровые площадки без движения, которые определяли жизнь сообщества. Многие из этих проектов были построены на землях трущоб, но приобретение земли оказалось сложным, поэтому были также куплены заброшенные промышленные объекты и пустующие земли. Два ранних проекта Лексингтона были построены на заброшенном ипподроме. По указанию Икеса многие из этих проектов также были сегрегированы, спроектированы и построены либо для белых, либо для афроамериканцев. Раса во многом определялась районом, окружающим участок, поскольку американские жилищные модели, как на Севере, так и на Юге, были сильно сегрегированы.
Выйдя из жилищного движения на рубеже веков, в 1930-х годах также была создана Корпорация жилищного кредитования (HOLC), которая рефинансировала кредиты, чтобы удержать рынок жилья на плаву. Национальный жилищный закон 1934 года создал Федеральную жилищную администрацию (FHA), которая использовала лишь небольшие капиталовложения от федерального правительства для страхования ипотечных кредитов. Строительство проектов государственного жилья было, таким образом, лишь частью федеральных жилищных усилий во время Великой депрессии. [15]
В 1937 году Закон о жилищном обеспечении Вагнера-Стиголла заменил временное жилищное подразделение PWA постоянным, квазиавтономным агентством по управлению жильем. Новый Закон о жилищном обеспечении Управления жилищного обеспечения США 1937 года будет действовать с сильным уклоном в сторону местных усилий по поиску и строительству жилья и будет устанавливать ограничения на то, сколько можно потратить на единицу жилья. Ограничение в 5000 долларов было горячо оспариваемой чертой законопроекта, поскольку это было бы значительным сокращением денег, расходуемых на жилье PWA, и было намного меньше, чем лоббировали сторонники законопроекта. [13]
Строительство жилых проектов резко ускорилось в рамках новой структуры. Только в 1939 году было построено 50 000 единиц жилья — более чем в два раза больше, чем было построено за все время существования Жилищного отдела PWA. [15] Опираясь на организационный и архитектурный прецедент Жилищного отдела, USHA строила жилье в преддверии Второй мировой войны, поддерживала усилия по военному производству и боролась с нехваткой жилья, возникшей после окончания войны. В 1960-х годах по всей стране жилищные органы стали ключевыми партнерами в усилиях по обновлению городов, строя новые дома для тех, кто был перемещен из-за автомагистралей, больниц и других общественных усилий.
Когда вступление США во Вторую мировую войну положило конец эпохе реформ Нового курса, призыв к государственному жилью от NAACP , женских групп и профсоюзов был утих. [16] В рамках военной мобилизации целые общины возникли вокруг заводов, производящих военную продукцию. Поэтому в 1940 году Конгресс уполномочил Жилищное управление США построить двадцать объектов государственного жилья вокруг этих частных компаний для поддержки военных усилий. Были серьезные дебаты по поводу того, должны ли это быть постоянные жилища, способствующие целям реформаторов по созданию более широких усилий по государственному жилью, или временные жилища в соответствии со своевременностью потребности. Отдел военного жилья был основан в 1941 году и в конечном итоге построил восемь объектов временного жилья, хотя многие из них в конечном итоге стали долгосрочным жильем после войны. [13]
Одной из самых необычных инициатив в сфере государственного жилья в США было развитие субсидируемого жилья для среднего класса в конце Нового курса (1940–42) под эгидой Mutual Ownership Defense Housing Division Федерального агентства по работам под руководством полковника Лоуренса Уэстбрука . Эти восемь проектов были куплены жителями после Второй мировой войны, и по состоянию на 2009 год семь из проектов продолжают работать как корпорации по совместному жилищному строительству, принадлежащие их жителям. Эти проекты являются одними из немногих окончательных историй успеха в истории усилий по обеспечению государственным жильем в США.
Во время Второй мировой войны строительство домов резко сократилось, поскольку все усилия были направлены на войну. Когда ветераны вернулись из-за границы, они были готовы начать новую жизнь, часто с семьями, и сделали это с финансовыми ресурсами GI Bill, чтобы начать новую ипотеку. Однако жилого фонда не было достаточно, чтобы удовлетворить спрос. [15] В результате президент Трумэн создал офис Housing Expediter указом от 26 января 1946 года, который возглавил Уилсон Уайетт. Через этот офис правительство вмешивалось в рынок жилья в основном посредством контроля цен и ограничений цепочки поставок, несмотря на политическое давление со стороны некоторых фракций, требующих прямого строительства жилья. Усилия были сосредоточены исключительно на жилье для ветеранов, в частности на субсидии на материалы для строительства жилья. Однако после выборов 1946 года президент Трумэн посчитал, что недостаточно общественной поддержки для продолжения таких ограничений на материалы и субсидий. Программа экстренного жилья для ветеранов была прекращена в январе 1947 года указом президента Трумэна. [15]
С закрытием Управления жилищного строительства усилия по жилищному строительству переместились на поиск новых, всесторонних подходов к решению жилищных проблем. Результатом стал Закон о жилье 1949 года , который значительно расширил роль федерального правительства как в государственном, так и в частном жилье. Часть Справедливого соглашения Трумэна , Закон охватывал три основные области: (1) он расширил Федеральное жилищное управление и федеральное участие в ипотечном страховании, (2) в соответствии с Разделом I он предоставил полномочия и средства для расчистки трущоб и обновления городов , и (3) инициировал строительство значительной программы государственного жилья. Раздел II законодательства гласил цель «достойного дома в достойной среде для каждого американца», и законодательство санкционировало ипотечные гарантии на сумму 13 миллиардов долларов, 1,5 миллиарда долларов на реконструкцию трущоб и установило цель строительства 810 000 единиц государственного жилья. [13]
После принятия законопроекта Трумэн заявил прессе:
«[Этот закон] открывает перспективу достойного жилья в благоприятной обстановке для семей с низким доходом, которые сейчас живут в нищете трущоб. Он впервые предоставляет федеральному правительству эффективные средства для оказания помощи городам в решении жизненно важной задачи по расчистке трущоб и восстановлению пришедших в упадок районов. Этот закон позволяет нам сделать большой шаг к повышению благосостояния и счастья миллионов наших сограждан. Давайте не будем медлить с выполнением этой высокой цели. [17]
Недовольство городским обновлением возникло довольно быстро вслед за принятием Раздела I и Закона о жилье 1949 года. Городское обновление стало для многих городов способом устранения упадка, но не надежным средством для строительства нового жилья. Например, за десять лет после принятия законопроекта под его эгидой было снесено 425 000 единиц жилья, но построено было только 125 000 единиц. [13] Между Разделом I и Законом о федеральных вспомогательных автомагистралях 1956 года целые сообщества в более бедных городских кварталах были снесены, чтобы освободить место для современных разработок и транспортных нужд, часто в стиле « башни в парке » Ле Корбюзье . Джейн Джекобс однажды описала новые продукты следующим образом: «Проекты для малообеспеченных, которые становятся худшими центрами преступности, вандализма и общей социальной безнадежности, чем трущобы, которые они должны были заменить. Проекты жилья для людей со средним доходом, которые являются настоящими чудесами уныния и регламентации, запечатанные от любой жизнерадостности или жизненной силы городской жизни. Проекты элитного жилья, которые смягчают свою бессмысленность или пытаются смягчить ее безвкусной вульгарностью... Это не восстановление городов. Это разграбление городов». [18]
После 1949 года было принято несколько дополнительных законов о жилье, которые вносили небольшие изменения в программу, например, меняли коэффициенты для жилья для пожилых людей, но ни один крупный закон не изменил механизмы государственного жилья до принятия Закона о жилищном строительстве и городском развитии 1965 года . Этот закон создал Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD), правительственное агентство, которое должно было заниматься вопросами жилья. Этот закон также впервые ввел субсидии на аренду, что стало началом перехода к поощрению частного строительства жилья для малоимущих. С этим законодательством FHA будет страховать ипотечные кредиты для некоммерческих организаций, которые затем будут строить дома для малоимущих семей. Затем HUD сможет предоставлять субсидии для покрытия разрыва между стоимостью этих единиц и установленным процентом от дохода домохозяйства. [13]
Закон о жилье 1961 года тихо ввел программу в соответствии с разделом 23, которая позволяла местным жилищным органам размещать людей из своих списков ожидания в частных арендованных помещениях с помощью механизма ваучера , который покрывал разрыв между платежеспособностью домохозяйства и рыночной арендной платой. Этот механизм неоднократно расширялся в более позднем законодательстве. [19]
В ответ на многие возникающие опасения относительно новых государственных жилищных комплексов, Закон о жилищном строительстве и городском развитии 1968 года попытался изменить стиль жилищных комплексов, взглянув на модель «Города-сады» Эбенезера Говарда . Закон запрещал строительство высотных комплексов для семей с детьми. Роль высотных зданий всегда была спорной, но с ростом уровня вандализма и вакансий, а также значительной обеспокоенностью по поводу концентрации бедности, некоторые утверждали, что эти комплексы были объявлены непригодными для семей. [13] Одним из самых известных из этих комплексов был комплекс Pruitt-Igoe в Сент-Луисе, штат Миссури , построенный в 1955 и 1956 годах. Этот комплекс разместил 2870 единиц в тридцати трех высотных зданиях. [13] К концу 1960-х годов уровень вакантных площадей достиг 65%, и проект был снесен между 1972 и 1975 годами. Более поздние исследования истории Пруитт-Айгоу, которая часто использовалась как притча о провалах крупномасштабного государственного жилья в Соединенных Штатах, прояснили, что развал комплекса был больше связан со структурным расизмом, сокращением инвестиций в городское ядро, бегством белых и уменьшением постиндустриальных доходов жителей зданий, чем с высотной архитектурой или природой государственного жилья. [20] [21]
Закон также повлиял на рынок домовладения через расширение FHA. Ginnie Mae изначально была создана для покупки рискованных проектов государственного жилья и перепродажи их по рыночным ставкам. Кроме того, Раздел 235 инициировал ипотечные субсидии путем снижения процентной ставки по ипотечным кредитам для семей с низким доходом до ставки, более сопоставимой с ипотечными кредитами FHA. Программа пострадала от высоких показателей конфискации имущества и административного скандала и была резко сокращена в 1974 году. Программа Раздела 236 субсидировала обслуживание долга по частным застройкам, которые затем предлагались по сниженным ставкам домохозяйствам с доходом ниже определенного потолка. [19]
Закон о жилье 1970 года установил Экспериментальную программу жилищных пособий (EHAP), длительное исследование потенциального рыночного воздействия жилищных ваучеров. Ваучеры, первоначально введенные в 1965 году, были попыткой субсидировать спрос на рынке жилья, а не предложение, дополняя арендную плату домохозяйства до тех пор, пока они не смогут позволить себе рыночные ставки. EHAP была разработана для проверки трех аспектов воздействия ваучеров:
В конечном итоге, новое законодательство о жилищных ваучерах не стало дожидаться завершения эксперимента. Когда программа завершилась более десяти лет спустя, было обнаружено, что она оказала минимальное влияние на окружающие арендные ставки, но имела потенциал для ужесточения рынка жилья для малоимущих, и сообщества нуждались в притоке дополнительных единиц. Поэтому некоторые утверждали, что государственное жилье было подходящей моделью по причинам стоимости и цепочки поставок, хотя ваучеры, по-видимому, не слишком искажали местные рынки жилья. [19]
В 1973 году президент Ричард Никсон прекратил финансирование многочисленных жилищных проектов в связи с опасениями относительно жилищных проектов, построенных в предыдущие два десятилетия. Секретарь HUD Джордж Ромни заявил, что мораторий будет охватывать все деньги на программы Urban Renewal и Model Cities , все субсидируемое жилье и финансирование по разделам 235 и 236. [19] В рамках Национального обзора жилищной политики был заказан подробный отчет для анализа и оценки роли федерального правительства в жилищном секторе. Этот отчет под названием Housing in the Seventies сыграл важную роль в разработке нового жилищного законодательства в следующем году. В соответствии с рыночным подходом Никсона, как показала EHAP, Никсон также снял мораторий на ваучерную программу по разделу 23 в конце сентября, что позволило профинансировать 200 000 новых домохозяйств. Полный мораторий был снят летом 1974 года, когда Никсон столкнулся с импичментом после Уотергейта .
Закон о жилищном строительстве и развитии общин 1974 года создал Программу жилищного строительства по разделу 8 , чтобы побудить частный сектор строить доступное жилье. Этот вид жилищной помощи помогает бедным арендаторам, предоставляя ежемесячную субсидию их арендодателям. Эта помощь может быть «основана на проекте», которая применяется к определенным объектам недвижимости, или «основана на арендаторе», которая предоставляет арендаторам ваучер, который они могут использовать везде, где принимаются ваучеры. Жилищные ваучеры, основанные на арендаторе, покрывали разрыв между 25% дохода домохозяйства и установленной справедливой рыночной арендной платой . Практически не было построено нового жилья по разделу 8 с 1983 года, но ваучеры, основанные на арендаторе, в настоящее время являются основным механизмом вспомогательного жилья.
Другой главной особенностью Акта было создание гранта на развитие сообщества (CDBG). Хотя он не был напрямую связан с государственным жильем, CDBG представляли собой единовременные денежные суммы, размер которых определялся по формуле, ориентированной на население, и предоставлялись государственным и местным органам власти для жилищного строительства и работы по развитию сообщества. [22] Сумма могла использоваться по усмотрению сообщества, хотя законодательство также требовало разработки планов жилищной помощи (HAP), которые требовали от местных сообществ обследования и каталогизации своего доступного жилищного фонда, а также определения населения, наиболее нуждающегося в помощи. Они были представлены как часть заявки на CDBG.
Опять же в ответ на растущее недовольство государственным жильем городские застройщики начали искать альтернативные формы доступного жилья для людей с низким доходом. Из этой озабоченности возникло создание программ по размещению жилья на разбросанных участках, предназначенных для размещения небольших, лучше интегрированных единиц государственного жилья в различных районах. Программы по размещению жилья на разбросанных участках стали популярными в конце 1970-х и 1980-х годах. С тех пор города по всей стране реализовывали такие программы с разной степенью успеха.
Изменения в программах государственного жилья были незначительными в 1980-х годах. При администрации Рейгана взнос домохозяйств в арендную плату по разделу 8 был увеличен до 30% от дохода домохозяйства, а справедливая рыночная арендная плата была снижена. Государственная помощь на жилищные усилия была сокращена в рамках пакета всеобщих сокращений. Кроме того, были расширены приюты для бездомных, а владение жильем семьями с низким доходом было в большей степени продвинуто. [19]
В 1990 году президент Джордж Буш-старший подписал Закон о доступном жилье Крэнстона-Гонсалеса (NAHA), который способствовал использованию фондов HOME для помощи в аренде жилья. В своем обращении после его принятия Буш сказал: «Хотя федеральное правительство в настоящее время обслуживает около 4,3 миллионов семей с низким доходом, есть еще около 4 миллионов семей, большинство из которых имеют очень низкий доход, чьи жилищные потребности не были удовлетворены. Мы не должны отвлекать помощь от тех, кто в ней больше всего нуждается». [23]
Следующая новая эра в государственном жилье началась в 1992 году с запуском программы HOPE VI Министерством жилищного строительства и городского развития США . Средства HOPE VI были направлены на снос некачественных проектов государственного жилья и замену их менее плотными застройками, часто со смешанным доходом. Средства включали расходы на строительство и снос, расходы на переселение арендаторов и субсидии на вновь построенные единицы. [24] HOPE VI стала основным средством для строительства новых федерально субсидируемых единиц, но она претерпела значительные сокращения финансирования в 2004 году при президенте Джордже Буше-младшем , который призвал к отмене программы. [25]
В 1998 году был принят и подписан президентом Биллом Клинтоном Закон о качественном жилье и ответственности за работу (QHWRA) . [26] Следуя за реформой социального обеспечения , QHWRA разработал новые программы по переводу семей из государственного жилья, разработал модель владения жильем для Раздела 8 и расширил программу HOPE VI, чтобы заменить традиционные единицы государственного жилья. Закон также фактически ограничил количество единиц государственного жилья, создав предел Фэрклота в качестве поправки к Закону о жилье 1937 года, который ограничил финансирование строительства или эксплуатации всех единиц общим количеством единиц по состоянию на 1 октября 1999 года и отменил правило, которое требовало замены снесенных единиц жилья по принципу один на один. [27] [3]
Согласно отчету HUD о характеристиках жилья, средний годовой доход в 2013 году для жителя государственного жилья составил 13 730 долларов США. [28] В том же отчете 68% жителей классифицируются как лица с крайне низким доходом, при этом самый большой годовой доход составляет от 5 000 до 10 000 долларов США, что составляет 32% жителей государственного жилья. [28]
Тенденции, показывающие рост географической концентрации бедности, стали очевидны к 1970-м годам, когда жители высшего и среднего класса освободили недвижимость в городах США. [29] Программы обновления городов привели к широкомасштабной расчистке трущоб, создав необходимость размещения тех, кто был перемещен в результате расчистки (Massey и Kanaiaupuni 1993). [29] Однако городские власти, политические организации и пригородные сообщества сопротивлялись созданию единиц государственного жилья в районах среднего и рабочего класса, что привело к строительству таких единиц вокруг районов гетто , которые уже демонстрировали признаки бедности. [29] Massey и Kanaiaupuni (1993) описывают три источника концентрированной бедности в отношении государственного жилья: требования к доходу, структурно создающие области бедности, усиление моделей бедности через расположение единиц государственного жилья и миграция обедневших людей в сторону государственного жилья, хотя этот эффект относительно невелик по сравнению с другими источниками. [29]
Исследование государственного жилья в Колумбусе, штат Огайо , показало, что государственное жилье по-разному влияет на концентрацию черной бедности по сравнению с белой бедностью. [30] Влияние государственного жилья на концентрацию бедности удваивается для черных по сравнению с белыми. [30] Исследование также показало, что государственное жилье имеет тенденцию концентрировать тех, кто испытывает наибольшие экономические трудности, в определенном районе, что еще больше повышает уровень бедности. [30]
Другое исследование, проведенное Фрименом (2003) на национальном уровне, поставило под сомнение теорию о том, что государственные жилые единицы оказывают независимое влияние на концентрацию бедности. [31] Исследование показало, что, хотя отток небедных и приток бедных были связаны с созданием государственного жилья, такие связи исчезли с введением статистического контроля, что говорит о том, что уровни миграции были вызваны характеристиками самого района, а не государственной жилой единицы. [31]
Концентрированная бедность в государственных жилых единицах влияет на экономику прилегающих районов, конкурируя за пространство с жильем среднего класса. [32] Хасок (2003) утверждает, что из-за социальных патологий , порождаемых государственным жильем, цены на жилье в прилегающих зданиях падают, что снижает доходы города от налогов на недвижимость и лишает высокооплачиваемые предприятия стимула размещаться в этом районе. [32] Он также утверждает, что патологии, вызванные концентрацией бедности, вероятно, распространятся на прилегающие районы, заставляя местных жителей и предприятия переезжать. [32]
Фримен и Ботейн (2002) более скептически относятся к снижению стоимости недвижимости после строительства объектов государственного жилья. [33] В метаанализе эмпирических исследований они ожидали обнаружить, что когда государственное жилье не имеет навязчивой архитектуры, а его жители похожи на тех, кто уже живет в этом районе, стоимость недвижимости, скорее всего, не будет колебаться. [33] Однако обзор литературы не дал окончательных выводов о влиянии государственного жилья на стоимость недвижимости, и только в двух исследованиях отсутствовали методологические недостатки, которые либо дали неоднозначные результаты, либо не показали никакого влияния. [33]
Другие скептически относятся к тому, что концентрированная бедность из-за государственного жилья является причиной социальных патологий, утверждая, что такая характеристика является упрощением гораздо более сложного набора социальных явлений. [34] Согласно Крампу (2002), термин «концентрированная бедность» изначально был пространственной концепцией, которая была частью гораздо более широкого и сложного социологического описания бедности, но затем пространственный компонент стал всеобъемлющей метафорой концентрированной бедности и причины социальных патологий, окружающих ее. [34] Вместо того, чтобы пространственная концентрация была просто частью широкого описания социальных патологий, Крамп (2002) утверждает, что концепция заменила широкое описание, ошибочно сузив фокус до физической концентрации бедности. [34]
В отчете HUD за 2013 год «Расположение и расовый состав государственного жилья в Соединенных Штатах» было обнаружено, что расовое распределение жителей в отдельных единицах государственного жилья, как правило, довольно однородно, при этом афроамериканцы и белые жители стратифицированы по отдельным районам. Одна из наблюдаемых тенденций заключается в том, что черные районы, как правило, отражают более низкий социально-экономический статус, а белые районы представляют более обеспеченную демографическую группу. [35] Согласно отчету HUD, более 40% жильцов государственного жилья проживают в преимущественно черных районах. [35] Несмотря на то, что были внесены изменения для решения проблемы неконституционной жилищной сегрегации , стигма и предрассудки вокруг проектов государственного жилья по-прежнему распространены. [35]
Сегрегация в государственном жилье имеет корни в ранних разработках и деятельности Федерального управления жилищного строительства (FHA), созданного Законом о жилье 1934 года . [36] FHA институционализировала практику, с помощью которой она стремилась поддерживать расово однородные кварталы с помощью расово ограничительных соглашений — явно дискриминационной политики, прописанной в акте о праве собственности на дом. Эта практика была отменена Верховным судом в 1948 году в деле Шелли против Кремера, поскольку она нарушает пункт о равной защите 14-й поправки. [36] Однако, по словам Готэма (2000), раздел 235 Закона о жилье 1968 года поощрял бегство белых из центра города, продавая пригородную недвижимость белым, а недвижимость в центре города — черным, создавая кварталы, которые были расово изолированы от других. [36]
Бегство белых — переезд белых людей из районов, которые стали более расово или этнокультурно неоднородными, — пример того, как стигматизация и осуждение вокруг государственного и доступного жилья привели к значительному изменению расовой демографии городского жилья. Бегство белых — это социологический ответ на восприятие того, что расово неоднородные районы снизят стоимость жилья и увеличат уровень преступности.
МакНалти и Холлоуэй (2000) изучали пересечение географии государственного жилья, расы и преступности, чтобы определить, существуют ли расовые различия в уровнях преступности при контроле близости единиц государственного жилья. [37] Исследование показало, что «связь расы и преступности является географически обусловленной, изменяясь в зависимости от распределения государственного жилья». [37] Это говорит о том, что фокус на институциональных причинах преступности в связи с расой более уместен, чем фокус на культурных различиях между расами, являющихся причиной различных уровней преступности . [37] Государственные жилые единицы часто строились в преимущественно бедных и черных районах, усиливая расовые и экономические различия между районами. [29]
Эти социальные модели находятся под влиянием политики, которая создала нарратив о расово сегрегированном жилье в 20 веке. Восстание в Детройте в 1967 году было симптомом расовой напряженности, которая была отчасти вызвана несправедливой жилищной политикой. В июле 1967 года президент Линдон Б. Джонсон создал комиссию во главе с губернатором Иллинойса Отто Кернером для определения причин беспорядков. Комиссия Кернера четко сформулировала, что жилищное неравенство было обусловлено исключительно явно дискриминационной политикой. Она заявила, что « белые институты создали его, белые институты поддерживают его, а белое общество потворствует ему ». [38] Комиссия Кернера открыто осудила белые институты за создание неравных жилищных возможностей, особо выделив ограничительные соглашения как причину американского апартеида в жилищной модели города. [39]
Мартин Лютер Кинг-младший сделал жилищную интеграцию ключевой частью своей кампании за гражданские права, и через месяц после публикации Комиссии Кернера Кинг был убит. Его убийство спровоцировало новую волну беспорядков, и в ответ, не позднее, чем через неделю после убийства Мартина Лютера Кинга-младшего , Конгресс принял Закон о справедливом жилье , который запрещал дискриминацию в жилищной сфере. [40]
Однако с момента принятия Закона о справедливом жилье жилищная политика, ограничивающая жилье меньшинств сегрегированными кварталами, по-прежнему вызывает жаркие споры из-за нечеткой формулировки, используемой в Законе о справедливом жилье. В деле Верховного суда 2015 года Техасский департамент жилищного строительства и общественных дел против The Inclusive Communities Project судья Кеннеди пояснил, что Закон о справедливом жилье был призван содействовать равенству, а не только устранять явные акты дискриминации. Изменения как в государственной политике, так и в социальном нарративе в равной степени необходимы для создания равных возможностей для всех американцев в сфере жилья.
Сами по себе жилые помещения государственного сектора предлагают жильцам очень мало удобств, обеспечивая минимально необходимые условия для проживания. [41] Первоначальная формулировка Закона о жилье 1937 года означала, что жилые помещения строились с минимальными усилиями, чтобы предоставить удобства лишь немного лучше, чем в трущобах . [41] Жилые помещения имели плохую изоляцию, кровлю, электричество и сантехнику, были, как правило, очень маленькими и строились с использованием как можно меньшего количества ресурсов. [41] Тернер и др. (2005) документируют большее физическое изнашивание с невыполненным ремонтом, вандализмом, тараканами, плесенью и другими проблемами, создающими в целом небезопасную среду для жильцов. [42] Бостонское исследование показало, что сырость и проблемы с отоплением в государственном секторе создают концентрацию пылевых клещей, плесени и грибков, что вызывает астму со скоростью, намного превышающей средний показатель по стране. [43]
Другие исследования были менее негативными в своих оценках условий жизни в государственных жилых помещениях, показывая лишь незначительные различия, вызванные государственными жилыми помещениями. [44] Исследование Фертига и Рейнгольда (2007) пришло к выводу, что из большого списка возможных последствий для здоровья, государственные жилые помещения, по-видимому, влияют только на уровень домашнего насилия , причем только со смешанным эффектом, на общее состояние здоровья матери и вероятность набора матерями избыточного веса. [44]
Преступность также является серьезной проблемой в государственном жилье, при этом исследования показывают большое количество преступлений, связанных с наркотиками, и случаев перестрелок. [42] Возможные причины включают неэффективное управление, которое приводит к тому, что проблемные жильцы могут оставаться в блоке, а также неадекватную охрану порядка и безопасность. [42] Государственные жилые единицы гораздо более подвержены убийствам, чем сопоставимые районы, что, как утверждают Гриффитс и Тита (2009), является следствием социальной изоляции внутри блоков. Эти убийства , как правило, локализуются внутри государственного жилого блока, а не вокруг него. [45]
Удовлетворенность средой проживания — еще одна переменная, на которую влияет государственное жилье. [46] Жители государственного жилья и владельцы ваучеров с большей вероятностью будут выражать более высокую удовлетворенность своим текущим местом проживания, чем арендаторы с низким доходом, не получающие государственную помощь. [46] Однако исследование также пришло к выводу, что жители государственного жилья и владельцы ваучеров с большей вероятностью будут выражать более низкую удовлетворенность районом, в котором они живут, по сравнению с арендаторами с низким доходом. [46] Это говорит о том, что, хотя условия проживания в государственном жилье лучше, чем в сопоставимых вариантах, окружающие районы менее желательны и не были улучшены государственной помощью. [46]
Еще одной проблемой государственного жилья является доступность качественного образования для детей, живущих в муниципальном жилье в районах сосредоточенной бедности. [47] В исследовании успеваемости учащихся в Нью-Йорке Шварц и др. (2010) обнаружили, что дети, живущие в муниципальном жилье, показали худшие результаты по стандартизированным тестам, чем другие, посещающие те же или сопоставимые школы. [47] Кроме того, исследование показало, что ресурсы школ, обслуживающих разное население города, были примерно одинаковыми. [47]
Другие исследования опровергают этот результат, утверждая, что государственное жилье не оказывает уникального влияния на успеваемость учащихся. [48] В исследовании для Национального бюро экономических исследований Джейкоб (2003) обнаружил, что дети, которые переехали из государственного жилья из-за сноса в Чикаго, учились не лучше и не хуже и часто продолжали посещать ту же школу, что и до сноса. [48] Однако среди старшеклассников (14 лет и старше) уровень отсева увеличился на 4,4% после сноса, хотя этот эффект не был замечен у детей младшего возраста. [48]
Отдельное исследование, проведенное Ньюманом и Харкнессом (2000), дало результаты, схожие с результатами Джейкоба (2003). [49] В нем сделан вывод о том, что государственное жилье не оказывает независимого влияния на уровень образования. [49] Вместо этого различия в уровне образования были связаны с плохим экономическим положением и характеристиками семьи. [49] Кроме того, исследование обнаружило очень небольшую разницу между уровнем образования в государственных и субсидируемых частных жилищных комплексах. [49]
Более позитивные образовательные результаты были зафиксированы в других анализах. Исследование Карри и Йеловиц (1999) показало, что семьи, живущие в государственном жилье, с меньшей вероятностью испытывают перенаселенность в своих квартирах. [50] Дети, живущие в государственном жилье, на 11% реже задерживаются в классе, что говорит о том, что государственное жилье может помочь учащимся с низким доходом. [50] В отчете Центра жилищной политики за 2011 год приводятся доводы в пользу преимуществ стабильного и доступного жилья в отношении образования. [51] Причины таких образовательных преимуществ включают в себя менее спорадические переезды, поддержку общества, снижение стресса от перенаселенности, меньшие опасности для здоровья, предоставление программ послешкольного образования и сокращение бездомности . [51]
Мнения о субсидируемом жилье в Соединенных Штатах различаются. Опрос, проведенный Pew Research Center в октябре 2021 года, показал, что 49% взрослых американцев считают наличие или отсутствие доступного жилья существенной проблемой в своих местных сообществах. [52] Кроме того, основываясь на отдельных результатах Национального исследования благосостояния, труда и благосостояния Института Катона за 2019 год, Экинс (2019) сообщил, что 59% американцев выступают за строительство большего количества жилья в своих районах. [53] Хотя почти половина взрослых американцев считают это серьезной проблемой, общественное восприятие также различается в зависимости от типов сообществ, в которых живут люди. Американцы, живущие в городских районах, испытывают большую обеспокоенность по поводу государственного жилья по сравнению с их пригородными и сельскими коллегами. Шеффер (2022) обнаружил, что 63% городских жителей считают доступное жилье существенной проблемой, тогда как только 46% жителей пригородов и 40% сельских жителей придерживаются того же мнения. [54]
Несколько негативных стереотипов, связанных с государственным жильем, создают трудности при разработке новых единиц жилья. [55] Тай (2010) проанализировал широкий спектр литературы о восприятии государственного жилья и выявил пять основных общественных проблем: отсутствие обслуживания, ожидание преступности, неодобрение жилья как подачки, снижение стоимости недвижимости и физическая непривлекательность. [55] Хотя реальность некоторых аспектов может отличаться от восприятия, такое восприятие достаточно сильно, чтобы создать серьезное противодействие программам государственного жилья. [55]
В отдельном исследовании Фримен и Ботейн (2002) обнаружили четыре основные области общественного беспокойства, связанные с государственным жильем: снижение стоимости недвижимости, расовый переход, концентрированная бедность и рост преступности. [33] Исследование приходит к выводу, что такие опасения оправданы только при определенных обстоятельствах и в разной степени. Хотя негативные последствия могут возникнуть при строительстве государственного жилья, существует почти такая же вероятность того, что государственное жилье окажет противоположный эффект, создав положительное воздействие в пределах района. [33]
"Scattered-site" или "scatter site" относится к форме жилья, в которой финансируемые государством, доступные, малоплотные единицы разбросаны по разнообразным районам среднего класса. Это может быть как отдельные единицы, разбросанные по всему городу, так и кластеры семейных единиц. [56]
Разбросанное жилье также может управляться частными некоммерческими организациями, использующими постоянную модель поддерживающего жилья, где конкретные препятствия к размещению малоимущего лица или семьи решаются в ходе регулярных визитов кейс-менеджера. В Нью-Йорке программа Scatter Site Apartment Program предоставляет городские контракты некоммерческим организациям от Управления служб по ВИЧ/СПИД при Управлении кадровых ресурсов города Нью-Йорка. Кроме того, Scattered Site является одной из двух моделей, вторая из которых — Congregate, которые используются в жилищных соглашениях Нью-Йорк/Нью-Йорк между городом Нью-Йорком и штатом Нью-Йорк.
Первоначально разбросанные жилые единицы строились как альтернативная форма государственного жилья, призванная предотвратить концентрацию бедности, связанную с более традиционными единицами с высокой плотностью застройки. Показательным групповым иском, который привел к популяризации моделей разбросанных единиц, было дело Готро против Чикагского жилищного управления в 1969 году. Большая часть мотивации этого судебного разбирательства и судебного иска исходила из опасений по поводу сегрегации жилья . Считалось, что размещение объектов государственного жилья в преимущественно черных районах увековечивает сегрегацию жилья. Иск был окончательно разрешен вердиктом, предписывающим Чикагскому жилищному управлению перераспределить государственное жилье в нечерные районы. [57] Окружной судья суда США Ричард Б. Остин постановил, что три единицы государственного жилья должны быть построены в белых районах (менее 30% черных) на каждую единицу, построенную в черных районах (более 30% черных).
С тех пор эти проценты снизились, и по всем Соединенным Штатам был разработан широкий спектр программ. В то время как некоторые программы добились больших успехов, другие столкнулись с трудностями в приобретении земли, необходимой для строительства и обслуживания новых объектов. [58] Требования к участию, как правило, основанные на доходе и размере домохозяйства, являются общими для этих программ. Например, в округе Дакота, штат Миннесота, требования к участию варьируются от максимума в 51 550 долларов США для двух человек до 85 050 долларов США для 8-10 человек. [59]
Требования к претендентам разработаны с целью гарантировать, что в первую очередь помощь получат те, кто больше всего нуждается, и что проблемы, связанные с дискриминацией в сфере жилья, не распространятся на сектор государственного жилья.
Программы по рассредоточенному жилью обычно управляются городскими жилищными властями или местными органами власти. Они направлены на повышение доступности доступного жилья и улучшение качества жилья для малоимущих, избегая при этом проблем, связанных с концентрированным субсидируемым жильем. Многие рассредоточенные жилые единицы строятся так, чтобы быть похожими по внешнему виду на другие дома в районе, чтобы в какой-то степени скрыть финансовое положение арендаторов и уменьшить стигматизацию, связанную с государственным жильем. [ необходима цитата ]
Вопрос, вызывающий большую озабоченность в отношении реализации программ разбросанных участков, заключается в том, где строить эти жилые единицы и как получить поддержку сообщества. Частыми опасениями членов сообщества являются потенциальное снижение розничной цены их дома, снижение безопасности района из-за повышенного уровня преступности. [58] Таким образом, одной из основных проблем с переселением арендаторов разбросанных участков в белые районы среднего класса является то, что жители переедут в другое место — явление, известное как бегство белых . Чтобы противостоять этому явлению, некоторые программы размещают арендаторов в частных квартирах, которые внешне не отличаются. Несмотря на эти усилия, многие члены районов среднего класса, в основном белых, упорно боролись за то, чтобы не допустить появления государственного жилья в своих районах. [57]
Американский социолог Уильям Джулиус Уилсон предположил, что концентрация жилья для людей с низким доходом в бедных районах может ограничить доступ арендаторов к социальным возможностям. [56] Таким образом, некоторые программы с разбросанными участками теперь переселяют арендаторов в пригородные районы среднего класса, надеясь, что погружение в социальные сети с большей финансовой стабильностью увеличит их социальные возможности. [56] Однако эта стратегия не обязательно оказалась эффективной, особенно в отношении повышения занятости. При размещении в районах со схожими экономическими средствами исследования показывают, что жители с низким доходом реже используют соседей в качестве социальных ресурсов, когда живут разбросанно по району, чем когда живут небольшими кластерами внутри района. [56]
Также существуют опасения, связанные с финансовым бременем, которое эти программы несут на государство. Разбросанное жилье не обеспечивает лучших условий жизни для своих арендаторов, чем традиционное концентрированное жилье, если единицы не обслуживаются должным образом. Возникают вопросы относительно того, являются ли разбросанные общественные объекты более дорогими в управлении, поскольку рассредоточение по всему городу затрудняет обслуживание. [60]
[61] Постановления об инклюзивном зонировании требуют, чтобы застройщики жилья резервировали процент от 10 до 30% единиц жилья из новых или отремонтированных проектов для сдачи в аренду или продажи по ставке ниже рыночной для домохозяйств с низким и средним доходом. По данным Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), проекты с рыночной ставкой помогают развивать разнообразные сообщества и обеспечивать доступ к аналогичным общественным услугам и удобствам независимо от социально-экономического статуса. [62] Большая часть инклюзивного зонирования принимается на муниципальном или окружном уровне. Например, раздел 415 Кодекса планирования Сан-Франциско (устанавливает требования и процедуры для Программы инклюзивного доступного жилья) «требует, чтобы жилые проекты из 10 или более единиц платили сбор за доступное жилье или предоставляли процент единиц как доступные «на месте» в рамках проекта или «за пределами» в другом месте города (Кодекс планирования § 415, 419)». [63] Кроме того, строительство жилья по рыночным ценам привело к снижению цен на отдельные дома, что привело к тенденции переезда малообеспеченных жителей в пустующие дома после более высокообеспеченных жителей. [64]
Жилищные ваучеры, которые в настоящее время являются одним из основных методов предоставления субсидируемого жилья в Соединенных Штатах, стали надежной программой в Соединенных Штатах с принятием Закона о жилищном строительстве и развитии общин 1974 года. [65] Программа, в просторечии известная как Раздел 8, в настоящее время оказывает помощь более чем 1,4 миллионам домохозяйств. [66] Благодаря системе ваучеров прямые выплаты арендодателю помогают домохозяйствам, имеющим на это право, покрывать разрыв между рыночной арендной платой и 30% дохода домохозяйства. [67]
Программа Hope VI, созданная в 1992 году, была инициирована в ответ на физическое ухудшение состояния государственного жилья. Программа восстанавливает жилищные проекты с упором на смешанные застройки, а не проекты, которые концентрируют бедные домохозяйства в одном районе. [68]
Групповой иск Gautreaux против CHA (1966) сделал Чикаго первым городом, предписавшим разбросанное жилье как способ десегрегации районов. Дороти Готро утверждала, что Жилищное управление Чикаго дискриминировало по признаку расы в своей политике в отношении государственного жилья. Дело было передано в Верховный суд как Hills против Gautreaux , и вердикт 1976 года предписывал разбросанное жилье для жителей, которые в настоящее время живут в государственном жилье в бедных районах. [57]
С тех пор разбросанное жилье стало основной частью государственного жилья в Чикаго. В 2000 году Управление жилищного строительства Чикаго разработало План преобразований, призванный не только улучшить структурные аспекты государственного жилья, но и «создать и укрепить сообщества путем интеграции государственного жилья и его арендаторов в более крупную социальную, экономическую и физическую структуру Чикаго». [69] Цель состоит в том, чтобы иметь 25 000 новых или реконструированных единиц, и сделать эти единицы неотличимыми от окружающего жилья. В то время как правильно управляемые разбросанные единицы государственного жилья значительно улучшают качество жизни арендаторов, заброшенные и ветхие единицы способствуют преступности и увековечивают бедность. Управление жилищного строительства Чикаго начало сносить единицы, которые считались небезопасными, но План преобразований выделил 77 миллионов долларов на очистку участков, не снесенных в этом процессе. [57]
Управление жилищного строительства Хьюстона создало Программу домовладения на разбросанных участках для поощрения домовладения среди тех, кто в противном случае не смог бы себе этого позволить. Программа устанавливает строгие требования, основанные на 80% от среднего дохода в районе Хьюстона. [70] В 1987 году Управление жилищного строительства получило 336 объектов недвижимости по всему городу и работало над тем, чтобы очистить эти объекты или продать их как дешевое жилье. По состоянию на 2009 год Управление жилищного строительства помогло 172 семьям получить право собственности на жилье через программу разбросанных участков и с помощью объектов недвижимости, полученных в 1988 году. [70]
Seattle Housing Authority создало свою программу Scattered Site в 1978 году. На сегодняшний день программа насчитывает в общей сложности 800 единиц жилья, которые варьируются от дуплексов до многоквартирных домов. В настоящее время программа находится в процессе «перестройки портфеля», что влечет за собой последовательную модернизацию более 200 единиц и постоянные усилия по распределению государственного жилья в различных районах города. При выборе местоположения участков учитывается близость к общественным объектам, таким как школы, парки и транспорт. [71]
В 1938 году Совет попечителей Сан-Франциско учредил Управление жилищного строительства Сан-Франциско (SFHA), что сделало его сегодня одним из старейших жилищных органов в Калифорнии. Программа жилищных ваучеров на выбор жилья (ранее Раздел 8) была принята SFHA в 1974 году, и сегодня она обслуживает более 20 000 жителей Сан-Франциско. Основное финансирование программы SFHA осуществляется Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD) и арендной платой, выплачиваемой участниками ваучеров на выбор жилья. Участники платят примерно 30 процентов своего заработанного дохода за аренду. [72]
Люди:
Общий:
В результате количество единиц государственного жилья, действующих в Соединенных Штатах, достигло пика в 1994 году и составило 1,41 миллиона. К моменту окончания программы HOPE VI в 2008 году оставалось всего 1,14 миллиона единиц государственного жилья. Сегодня это число составляет 1 002 114, согласно HUD.
Обычно это общественное жилищное строительство, состоящее из домов или квартир, построенных и организованных по единому плану.
GAO выявило широкий разброс в расходах на разработку и несколько факторов, влияющих на стоимость проектов налогового кредита на жилье с низким доходом (LIHTC), завершенных в 2011–2015 годах. В 12 выбранных агентствах-распределителях медианные удельные затраты на новые строительные проекты варьировались от примерно 126 000 долларов США (Техас) до примерно 326 000 долларов США (Калифорния). ... LIHTC поощряют частные инвестиции в арендное жилье с низким доходом и ежегодно с 2010 года финансируют около 50 000 единиц жилья.
Вот несколько не совсем ошеломляющих выводов долгожданного отчета о программе налоговых льгот для малоимущих, главном двигателе страны по созданию нового доступного жилья. В отчете, опубликованном на этой неделе Счетной палатой США, говорится, что эти жилищные налоговые льготы, или LIHTC, ежегодно с 2010 года финансировали около 50 000 доступных единиц жилья. В среднем доступные арендные единицы жилья, построенные с использованием налоговых льгот в Техасе, стоят в два с половиной раза меньше (126 000 долларов США), чем в среднем в Калифорнии (326 000 долларов США).
{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия как заголовок ( ссылка )