Пузырь на рынке жилья в США 2000-х годов или бум цен на жилье или жилищный цикл 2000-х годов [2] был резким взлетом и последующим падением цен на активы на рынке жилья, затронувшим более половины штатов США . Во многих регионах пузырь на рынке недвижимости , он стал толчком к кризису субстандартного ипотечного кредитования . Цены на жилье достигли пика в начале 2006 года, начали снижаться в 2006 и 2007 годах и достигли новых минимумов в 2011 году. [3] 30 декабря 2008 года индекс цен на жилье Кейса-Шиллера сообщил о самом большом падении цен за всю свою историю. [4] Кредитный кризис, возникший в результате лопнувшего пузыря на рынке жилья, является важной причиной Великой рецессии в Соединенных Штатах . [5]
Рост числа случаев лишения права выкупа заложенного имущества в 2006–2007 годах среди домовладельцев США привел к кризису в августе 2008 года на рынках субстандартного кредитования , кредитов Alt-A , обеспеченных долговых обязательств (CDO), ипотечного кредитования , кредитования , хедж-фондов и иностранных банков . [6] В октябре 2007 года Генри Полсон , министр финансов США , назвал лопнувший пузырь на рынке жилья «самым значительным риском для нашей экономики». [7]
Пузырь мог повлиять не только на стоимость жилья, но и на ипотечные рынки, застройщиков, недвижимость , розничные магазины по продаже жилья, хедж-фонды Уолл-стрит, принадлежащие крупным институциональным инвесторам, и иностранные банки, увеличивая риск общенациональной рецессии. [8] [9] [10] [11] Опасения по поводу влияния краха рынка жилья и кредитования на экономику США в целом заставили президента Джорджа Буша- младшего и председателя Федеральной резервной системы Бена Бернанке объявить об ограниченной помощи рынку жилья США для домовладельцев, которые не смогли выплатить свои ипотечные долги. [12]
Только в 2008 году правительство США выделило более 900 миллиардов долларов (~1,25 триллиона долларов в 2023 году) на специальные кредиты и спасение, связанные с пузырем на рынке жилья в США. Эти средства были поделены между государственным и частным секторами . Из-за большой доли рынка Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae) и Федеральной корпорации ипотечного кредитования жилья (Freddie Mac) (обе являются спонсируемыми государством предприятиями ), а также Федерального управления жилищного строительства , они получили значительную долю государственной поддержки, хотя их ипотечные кредиты были более консервативно гарантированы и фактически работали лучше, чем кредиты частного сектора. [13]
Цены на землю внесли гораздо больший вклад в рост цен, чем структуры. Это можно увидеть в индексе стоимости строительства на рис. 1. Оценку стоимости земли для дома можно получить, вычитая восстановительную стоимость структуры, скорректированную с учетом амортизации, из цены дома. Используя эту методологию, Дэвис и Палумбо рассчитали стоимость земли для 46 городских агломераций США, которую можно найти на веб-сайте Института земельной политики Линкольна. [14]
Жилищные пузыри могут возникать на местных или глобальных рынках недвижимости. На поздних стадиях они обычно характеризуются быстрым ростом оценок недвижимости до тех пор, пока не будут достигнуты неустойчивые уровни относительно доходов, соотношения цены и арендной платы и других экономических показателей доступности. За этим может последовать снижение цен на жилье, в результате чего многие владельцы оказываются в положении отрицательного капитала — ипотечный долг выше стоимости недвижимости. Основные причины жилищного пузыря сложны. Факторы включают налоговую политику (освобождение жилья от прироста капитала), исторически низкие процентные ставки, слабые стандарты кредитования, невмешательство регулирующих органов и спекулятивную лихорадку . [6] [8] [15] [16] [17] [18] Этот пузырь может быть связан с фондовым рынком или пузырем доткомов 1990-х годов. [1] [19] [20] [21] [22] Этот пузырь примерно совпадает с пузырями на рынке недвижимости Великобритании, Гонконга, Испании, [23] Польши, Венгрии и Южной Кореи. [24] [25]
Хотя пузыри можно распознать в процессе их возникновения, их можно окончательно измерить только задним числом после коррекции рынка, [26] которая началась в 2005–2006 годах на рынке жилья США. [27] [28] [29] [30] [31] [32] Бывший председатель Совета управляющих Федеральной резервной системы США Алан Гринспен сказал: «У нас был пузырь на рынке жилья», [33] [34] а также сказал после кризиса субстандартного ипотечного кредитования и кредитования в 2007 году: «Я действительно не понимал этого до самого конца 2005 и 2006 годов». [35]
Ипотечный и кредитный кризис был вызван неспособностью большого числа владельцев жилья выплачивать свои ипотечные кредиты, поскольку их ипотечные кредиты с низкой начальной ставкой вернулись к обычным процентным ставкам. Генеральный директор Freddie Mac Ричард Сайрон заключил: «У нас был пузырь» [36] и согласился с предупреждением экономиста Йельского университета Роберта Шиллера о том, что цены на жилье кажутся завышенными и что коррекция может длиться годами, при этом будут потеряны триллионы долларов стоимости жилья. [36] Гринспен предупредил о «большом двузначном падении» стоимости жилья, «большем, чем ожидает большинство людей». [34]
Проблемы владельцев жилья с хорошей кредитной историей всплыли в середине 2007 года, в результате чего крупнейший ипотечный кредитор США Countrywide Financial предупредил, что восстановление в жилищном секторе не ожидается по крайней мере до 2009 года, поскольку цены на жилье падали «почти как никогда раньше, за исключением Великой депрессии ». [9] Влияние стремительно растущих оценок стоимости жилья на экономику США после рецессии 2001–2002 годов стало важным фактором восстановления, поскольку значительная часть потребительских расходов подпитывалась связанным с этим бумом рефинансирования, который позволял людям как сокращать ежемесячные платежи по ипотеке с более низкими процентными ставками, так и изымать капитал из своих домов по мере роста их стоимости. [8]
Во время роста цен на активы и перед Великой рецессией различные стороны называли рынок жилья пузырем или оспаривали это определение.
Особенно в конце 2004 и начале 2005 года многочисленные экономические и культурные факторы заставили нескольких экономистов утверждать, что в США существует пузырь на рынке жилья [1] [26] [38] [39] [40] [41] [42] [43] Дин Бейкер выявил пузырь в августе 2002 года, после чего неоднократно предупреждал о его природе и глубине, а также о политических причинах, по которым его игнорировали. [44] [45] До этого Роберт Пректер много писал об этом, как и профессор Шиллер в своей оригинальной публикации « Иррационального изобилия» в 2000 году. Питер Шифф также рано предсказал пузырь и открыто говорил об этом по телевидению, а также написал книгу, в которой подробно изложил свои прогнозы о последствиях. [46]
Лопнувший пузырь на рынке жилья был предсказан несколькими политическими и экономическими аналитиками, такими как Джеффри Роберт Ханн в редакционной статье от 3 марта 2003 года. Ханн писал:
[М]ы можем извлечь выгоду из краха кредитного пузыря и последующего изъятия инвестиций с фондового рынка [(снижение)]. Однако недвижимость пока не присоединилась к снижению цен, вызванному продажей (и лишением права выкупа). Если у вас нет очень конкретной причины полагать, что недвижимость превзойдет все другие инвестиции в течение нескольких лет, вы можете посчитать это лучшим временем для ликвидации инвестиционной собственности (для использования на более прибыльных рынках). [47]
В статье в The New York Times за август 2008 года сообщалось, что в середине 2004 года Ричард Ф. Сайрон , генеральный директор Freddie Mac , получил служебную записку от Дэвида Андрукониса, бывшего директора по рискам компании , в которой тот предупреждал его, что Freddie Mac финансирует рискованные кредиты, которые угрожают финансовой стабильности Freddie Mac. В своей служебной записке г-н Андруконис написал, что эти кредиты «вероятно, представляют огромный финансовый и репутационный риск для компании и страны». [48] В статье раскрывалось, что более двух десятков высокопоставленных руководителей заявили, что г-н Сайрон просто решил проигнорировать предупреждения .
Другие предостережения прозвучали еще в 2001 году, когда покойный глава Федеральной резервной системы Эдвард Грэмлих предупредил о рисках, связанных с субстандартными ипотечными кредитами. [49] В сентябре 2003 года на слушаниях Комитета по финансовым услугам Палаты представителей конгрессмен Рон Пол определил пузырь на рынке жилья и предсказал трудности, которые он вызовет: «Как и все искусственно созданные пузыри, бум цен на жилье не может длиться вечно. Когда цены на жилье упадут, домовладельцы столкнутся с трудностями, поскольку их капитал будет уничтожен. Кроме того, держатели ипотечных долгов также понесут убытки». [50] Агентство Reuters сообщило в октябре 2007 года, что аналитик Merrill Lynch также предупреждал в 2006 году, что компании могут пострадать от своих инвестиций в субстандартные кредиты .
Журнал The Economist заявил: «Мировой рост цен на жилье — самый большой пузырь в истории» [51] , поэтому любое объяснение должно учитывать его глобальные причины, а также те, которые характерны для Соединенных Штатов. Тогдашний председатель Совета управляющих Федеральной резервной системы Алан Гринспен сказал в середине 2005 года, что «как минимум, есть небольшая «пена» (на рынке жилья США)... трудно не заметить, что есть много локальных пузырей»; Гринспен признал в 2007 году, что пена «была эвфемизмом для пузыря». [34] В начале 2006 года президент Буш сказал о буме на рынке жилья в США: «Если дома станут слишком дорогими, люди перестанут их покупать... Экономикам следует циклироваться». [52]
Многие оспаривали любое предположение о том, что может быть жилищный пузырь, особенно на пике с 2004 по 2006 год, [53] а некоторые отвергали ярлык «жилищный пузырь» в 2008 году. [54]
Главный экономист Freddie Mac и директор Объединенного центра жилищных исследований (JCHS) оспорили существование общенационального жилищного пузыря и выразили сомнение в возможности существенного снижения цен на жилье, ссылаясь на постоянный рост цен со времен Великой депрессии , ожидаемый рост спроса со стороны поколения бэби-бумеров и здоровый уровень занятости. [55] [56] [57] Дэвид Лиреа , бывший главный экономист Национальной ассоциации риэлторов (NAR), в августе 2005 года распространил «Отчеты против пузыря», чтобы «отвечать на безответственные обвинения в пузыре, выдвинутые местными СМИ и местными учеными». [58]
На основе рыночных данных 2006 года, которые указывали на заметный спад, включая снижение продаж, рост запасов, падение средних цен и рост числа случаев лишения права выкупа заложенного имущества, [59] некоторые экономисты пришли к выводу, что коррекция на рынке жилья США началась в 2006 году. [10] [60] В отчете журнала Fortune за май 2006 года о пузыре на рынке жилья в США говорится: «Огромный пузырь на рынке жилья, наконец, начал сдуваться... На многих некогда процветающих рынках по всей стране рассказы о падении цен в прейскуранте заменили рассказы о списках ожидания на незавершенные квартиры и войнах цен за однообразные трехкомнатные колониальные дома». [28]
Среди других заявлений в отчетах говорилось, что люди «не должны [быть] обеспокоены тем, что цены на жилье растут быстрее, чем семейный доход», что «практически нет риска возникновения национального пузыря цен на жилье, исходя из фундаментального спроса на жилье и предсказуемых экономических факторов», и что «можно ожидать общего замедления темпов роста цен, но во многих областях дефицит запасов сохранится, а цены на жилье, вероятно, продолжат расти выше исторических норм». [ требуется цитата ] После сообщений о быстром снижении продаж и падении цен в августе 2006 года [61] [62] Лиреа признал, что он ожидал, что «цены на жилье снизятся на 5% по всей стране, больше на некоторых рынках, меньше на других. А несколько городов во Флориде и Калифорнии, где цены на жилье взлетели до заоблачных высот, могут столкнуться с «жесткой посадкой». [31]
Национальные продажи жилья и цены резко упали в марте 2007 года — самое резкое падение со времен кризиса сбережений и кредитования 1989 года . Согласно данным NAR , продажи упали на 13% до 482 000 с пикового значения в 554 000 в марте 2006 года, а национальная медианная цена упала почти на 6% до 217 000 долларов с пикового значения в 230 200 долларов в июле 2006 года. [32]
Джон А. Килпатрик из Greenfield Advisors был процитирован Bloomberg News 14 июня 2007 года о связи между ростом числа случаев лишения права выкупа и локальным снижением цен на жилье: «Проживание в районе с многочисленными случаями лишения права выкупа может привести к снижению стоимости недвижимости на 10–20 процентов». Он продолжил: «В некоторых случаях это может уничтожить капитал домовладельцев или оставить их с большей задолженностью по ипотеке, чем стоит дом. Невинные дома, которые просто оказались рядом с этими объектами недвижимости, пострадают». [63]
Банковский комитет Сената США провел слушания по жилищному пузырю и связанным с ним практикам кредитования в 2006 году под названием «Жилищный пузырь и его последствия для экономики» и «Расчетный риск: оценка нетрадиционных ипотечных продуктов». После краха отрасли субстандартного ипотечного кредитования в марте 2007 года сенатор Крис Додд , председатель Банковского комитета, провел слушания и попросил руководителей пяти крупнейших компаний субстандартного ипотечного кредитования дать показания и объяснить свою практику кредитования. Додд сказал, что «хищническое кредитование» поставило под угрозу владение жильем миллионов людей. [18] Кроме того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз Шумер из Нью-Йорка, уже предлагали федеральную государственную помощь субстандартным заемщикам, чтобы спасти домовладельцев от потери их жилья. [18]
Экономисты спорят о том, был ли бум цен на жилье в начале 2000-х годов связан с общенациональными или локальными пузырями.
Еще в 2005 году из-за неравномерного роста цен некоторые экономисты, включая бывшего председателя ФРС Алана Гринспена , утверждали, что Соединенные Штаты переживают не общенациональный пузырь на рынке жилья как таковой , а ряд локальных пузырей. [64] Однако в 2007 году Гринспен заявил, что «все пузыри пены складываются в совокупный пузырь». [34]
Несмотря на значительно смягченные стандарты кредитования и низкие процентные ставки, во многих регионах страны цены в «период пузыря» выросли незначительно. Из 20 крупнейших мегаполисов, отслеживаемых индексом цен на жилье S&P/Case-Shiller , в шести (Даллас, Кливленд, Детройт, Денвер, Атланта и Шарлотт) рост цен с поправкой на инфляцию в 2001–2006 годах составил менее 10%. [65] За тот же период семь мегаполисов (Тампа, Майами, Сан-Диего, Лос-Анджелес, Лас-Вегас, Финикс и Вашингтон, округ Колумбия) выросли более чем на 80%.
Однако пузыри на рынке жилья не проявились в каждой из этих областей одновременно. Сан-Диего и Лос-Анджелес поддерживали стабильно высокие темпы роста с конца 1990-х годов, тогда как пузыри Лас-Вегаса и Финикса не развивались до 2003 и 2004 годов соответственно. Именно на Восточном побережье, в более густонаселенной части страны, экономические потрясения на рынке недвижимости были самыми сильными.
Несколько парадоксально, что по мере сдувания пузыря на рынке жилья [66] некоторые мегаполисы (такие как Денвер и Атланта) столкнулись с высокими показателями конфискации имущества , хотя изначально они не увидели большого роста стоимости жилья и, следовательно, не внесли вклад в общенациональный пузырь. Это также было верно для некоторых городов в Ржавом поясе, таких как Детройт [67] и Кливленд [68] , где слабая местная экономика привела к небольшому росту цен на жилье в начале десятилетия, но все же увидела снижение стоимости и рост конфискаций имущества в 2007 году. По состоянию на январь 2009 года Калифорния, Мичиган, Огайо и Флорида были штатами с самыми высокими показателями конфискации имущества.
К июлю 2008 года цены на недвижимость снизились в 24 из 25 американских мегаполисов, причем наибольшее падение цен наблюдалось в Калифорнии и на юго-западе. Согласно отчетам, только в Милуоки наблюдался рост цен на жилье после июля 2007 года. [69]
До коррекции рынка недвижимости 2006–2007 годов беспрецедентный рост цен на жилье, начавшийся в 1997 году, оказал множество широкомасштабных последствий на экономику Соединенных Штатов.
Эти тенденции были обращены вспять во время коррекции рынка недвижимости 2006–2007 гг. По состоянию на август 2007 г. акции DR Horton и Pulte Corp упали до 1/3 от своих пиковых уровней, поскольку продажи новых жилых домов упали. Некоторые города и регионы, которые испытали самый быстрый рост в 2000–2005 гг., начали испытывать высокие показатели конфискации имущества. [66] Было высказано предположение, что слабость жилищной отрасли и потеря потребления, вызванная изъятием ипотечного капитала, могут привести к рецессии, но по состоянию на середину 2007 г. существование этой рецессии еще не было установлено. [77] В марте 2008 г. Thomson Financial сообщила, что « Индекс национальной активности Федерального резервного банка Чикаго за февраль подал сигнал о том, что рецессия, вероятно, началась». [78]
Цены на акции Fannie Mae и Freddie Mac резко упали в 2008 году, поскольку инвесторы были обеспокоены тем, что у них не хватит капитала для покрытия убытков по их портфелю кредитов и гарантий по кредитам на сумму 5 триллионов долларов (~6,95 триллионов долларов в 2023 году). [79] 16 июня 2010 года было объявлено, что Fannie Mae и Freddie Mac будут исключены из листинга Нью-Йоркской фондовой биржи; теперь акции торгуются на внебиржевом рынке. [80]
Основываясь на исторических тенденциях оценки стоимости жилья в США, [1] [82] в 2005 и 2006 годах многие экономисты и деловые обозреватели предсказывали рыночные коррекции в диапазоне от нескольких процентных пунктов до 50% и более от пиковых значений на некоторых рынках, [27] [83] [84] [85] [86] [87] и хотя это охлаждение еще не затронуло все районы США, некоторые предупреждали, что оно все еще может это сделать, и что коррекция будет «неприятной» и «жестокой». [88] [89] Главный экономист Марк Занди из экономической исследовательской компании Moody's Economy.com предсказал «крах» двузначной амортизации в некоторых городах США к 2007–2009 годам. [6] [90] [91] В докладе, представленном им на экономическом симпозиуме Федерального резервного совета в августе 2007 года, экономист Йельского университета Роберт Шиллер предупредил: «Примеры прошлых циклов, которые у нас есть, указывают на то, что существенное снижение реальных цен на жилье — даже падение на 50 процентов в некоторых местах — вполне возможно в будущем, начиная с сегодняшнего дня или в не столь отдаленном будущем». [92]
Чтобы лучше понять, как разыгрался ипотечный кризис, в отчете Мичиганского университета за 2012 год были проанализированы данные Панельного исследования динамики доходов (PSID), в ходе которого в 2009 и 2011 годах было опрошено около 9000 репрезентативных домохозяйств. Данные, по-видимому, указывают на то, что, хотя условия все еще остаются сложными, в некотором смысле кризис смягчается: за исследуемый период процент семей, просрочивших выплаты по ипотеке, снизился с 2,2 до 1,9; домовладельцы, которые считали, что «очень вероятно или довольно вероятно», что они просрочат выплаты, снизились с 6% до 4,6% семей. С другой стороны, финансовая ликвидность семей снизилась: «По состоянию на 2009 год 18,5% семей не имели ликвидных активов, а к 2011 году этот показатель вырос до 23,4% семей». [93] [94]
К середине 2016 года национальный индекс цен на жилье был «примерно на 1 процент ниже пика пузыря 2006 года» в номинальном выражении [95], но на 20% ниже с поправкой на инфляцию. [96]
В марте 2007 года отрасль субстандартного ипотечного кредитования в США рухнула из-за более высоких, чем ожидалось, ставок конфискации жилья (нет подтверждающего источника), при этом более 25 субстандартных кредиторов объявили о банкротстве, сообщили о значительных убытках или выставили себя на продажу. [97] Акции крупнейшего в стране субстандартного кредитора New Century Financial упали на 84% на фоне расследований Министерства юстиции , прежде чем в конечном итоге подать заявление о банкротстве по Главе 11 2 апреля 2007 года с обязательствами, превышающими 100 миллионов долларов (~142 миллиона долларов в 2023 году). [98]
Менеджер крупнейшего в мире фонда облигаций PIMCO предупредил в июне 2007 года, что кризис субстандартного ипотечного кредитования не является изолированным событием и в конечном итоге нанесет ущерб экономике и, в конечном счете, окажет влияние в виде снижения цен на жилье. [99] Билл Гросс , «самый авторитетный финансовый гуру», [11] саркастически и зловеще раскритиковал кредитные рейтинги CDO , обеспеченных ипотекой, которые сейчас находятся на грани краха:
ААА? Вас, мистер Муди и мистер Пур , соблазнили макияжем, этими шестидюймовыми каблуками шлюхи и « маркой бродяги ». Многие из этих красивых девушек не являются первоклассными активами, стоящими 100 центов за доллар... [С]уть в том, что существуют сотни миллиардов долларов этих токсичных отходов... Эта проблема [в конечном итоге] находится в самом сердце Америки, с миллионами и миллионами переоцененных домов. [11]
Business Week опубликовал прогнозы финансовых аналитиков о том, что крах рынка субстандартного ипотечного кредитования приведет к сокращению доходов крупных инвестиционных банков Уолл-стрит, торгующих ценными бумагами, обеспеченными ипотекой , особенно Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch и Morgan Stanley . [97] Платежеспособность двух проблемных хедж-фондов, управляемых Bear Stearns, оказалась под угрозой в июне 2007 года после того, как Merrill Lynch продал конфискованные у фондов активы, а три других банка закрыли свои позиции по ним. Фонды Bear Stearns когда-то имели более 20 миллиардов долларов активов, но потеряли миллиарды долларов на ценных бумагах, обеспеченных субстандартными ипотечными кредитами. [100]
H&R Block сообщила, что квартальный убыток составил $677 млн из-за прекращенных операций, в том числе субстандартного кредитора Option One, а также списаний, резервов на возможные потери по ипотечным кредитам и более низких цен, достижимых для ипотечных кредитов на вторичном рынке. Чистая стоимость активов подразделения упала на 21% до $1,1 млрд по состоянию на 30 апреля 2007 года. [101] Глава консалтинговой фирмы по ипотечному кредитованию Wakefield Co. предупредил: «Это будет крах беспрецедентных масштабов. Будут потеряны миллиарды». Bear Stearns пообещал до $3,2 млрд (~$4,53 млрд в 2023 году) в виде кредитов 22 июня 2007 года, чтобы спасти один из своих хедж-фондов, который рухнул из-за плохих ставок на субстандартные ипотечные кредиты. [102]
Питер Шифф , президент Euro Pacific Capital, утверждал, что если бы облигации фондов Bear Stearns были выставлены на аукцион на открытом рынке, то были бы явно выявлены гораздо более слабые значения. Шифф добавил: «Это заставило бы другие хедж-фонды аналогичным образом снизить стоимость своих активов. Стоит ли удивляться, что Уолл-стрит делает все возможное, чтобы избежать такой катастрофы? ... Их истинная слабость, наконец, обнажит пропасть, в которую вот-вот рухнет рынок жилья». [103] Отчет New York Times связывает кризис хедж-фондов с нестрогими стандартами кредитования: «Кризис на этой неделе из-за почти полного краха двух хедж-фондов, управляемых Bear Stearns, напрямую связан с падением рынка жилья и последствиями нестрогой практики кредитования, которая осыпала деньгами людей со слабой или субстандартной кредитной историей, в результате чего многие из них изо всех сил пытались остаться в своих домах». [102]
9 августа 2007 года BNP Paribas объявил, что не может справедливо оценить базовые активы в трех фондах из-за своей подверженности рынку субстандартного ипотечного кредитования в США. [104] Столкнувшись с потенциально огромным (хотя и не поддающимся количественной оценке) риском, Европейский центральный банк (ЕЦБ) немедленно вмешался, чтобы облегчить беспокойство рынка, открыв линии на сумму €96,8 млрд (130 млрд долларов США) кредитов с низкими процентными ставками. [105] Через день после того, как финансовая паника по поводу кредитного кризиса охватила Европу, Федеральный резервный банк США провел « операцию на открытом рынке » по вливанию 38 млрд долларов США временных резервов в систему, чтобы помочь преодолеть негативные последствия распространяющегося кредитного кризиса, в дополнение к аналогичному шагу, предпринятому накануне. [ необходима цитата ] Для дальнейшего смягчения кредитного кризиса на кредитном рынке США в 8:15 утра 17 августа 2007 года председатель Федерального резервного банка Бен Бернанке принял решение снизить ставку дисконтного окна , которая является ставкой кредитования между банками и Федеральным резервным банком, на 50 базисных пунктов с 6,25% до 5,75%. Федеральный резервный банк заявил, что недавние потрясения на финансовых рынках США повысили риск экономического спада.
После краха ипотечной отрасли сенатор Крис Додд , председатель Банковского комитета , провел слушания в марте 2007 года, на которых он попросил руководителей пяти крупнейших ипотечных компаний дать показания и объяснить свою практику кредитования. Додд сказал, что «хищническая практика кредитования» ставит под угрозу владение жильем миллионов людей. [18] Кроме того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз Шумер из Нью-Йорка, уже предлагали федеральную государственную помощь заемщикам с низким уровнем кредитования, как это было сделано во время кризиса сбережений и кредитов, чтобы спасти домовладельцев от потери своего жилья. Противники такого предложения [ кто? ] утверждали, что государственная помощь заемщикам с низким уровнем кредитования не отвечает наилучшим интересам экономики США, поскольку это просто создаст плохой прецедент, создаст моральный риск и усугубит проблему спекуляции на рынке жилья.
Лу Раньери из Salomon Brothers , создатель рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой , в 1970-х годах, предупреждал о будущих последствиях невыплат по ипотеке: «Это передний край шторма... Если вы думаете, что это плохо, представьте, каково это будет в разгар кризиса». По его мнению, более 100 миллиардов долларов ипотечных кредитов, вероятно, окажутся невыплаченными, когда проблемы, наблюдаемые в отрасли субстандартного кредитования, также проявятся на рынках ипотечного кредитования премиум-класса. [106]
Бывший председатель Федеральной резервной системы Алан Гринспен похвалил рост индустрии субстандартного ипотечного кредитования и инструменты, которые она использует для оценки кредитоспособности, в своей речи в апреле 2005 года. [107] Из-за этих замечаний, а также из-за его поддержки использования ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой, Гринспен подвергся критике за его роль в возникновении пузыря на рынке жилья и последующих проблем в индустрии ипотечного кредитования, которые спровоцировали экономический кризис 2008 года . [108] [109] 15 октября 2008 года Энтони Файола, Эллен Накашима и Джилл Дрю написали длинную статью в The Washington Post под названием «Что пошло не так». [110] В своем расследовании авторы утверждают, что Гринспен яростно выступал против любого регулирования финансовых инструментов, известных как деривативы . Они также утверждают, что Гринспен активно стремился подорвать офис Комиссии по торговле товарными фьючерсами , особенно под руководством Бруксли Э. Борна , когда Комиссия пыталась инициировать регулирование деривативов. В конечном итоге, именно крах определенного вида деривативов, обеспеченных ипотекой ценных бумаг , спровоцировал экономический кризис 2008 года. Что касается беспорядка с субстандартной ипотекой, Гринспен позже признался, что «я действительно не понимал этого до самого конца 2005 и 2006 годов». [35]
13 сентября 2007 года британский банк Northern Rock обратился в Банк Англии за экстренным финансированием из-за проблем с ликвидностью, связанных с кризисом субстандартного кредитования. [111] Это спровоцировало набег на отделения Northern Rock по всей Великобритании обеспокоенными клиентами, которые сняли «примерно 2 млрд фунтов стерлингов всего за три дня». [112]
Это самый большой спад на рынке жилья за последние четыре или пять десятилетий: все показатели рынка жилья находятся в свободном падении, включая цены на жилье.
Т]еперь американский жилищный бум является матерью всех пузырей — по чистому объему, если не по степени спекулятивного безумия.
Америка была охвачена резким, неистовым безумием, которое выглядело таким же безумным, как акции доткомов.
Пузырь цен на жилье напоминает фондовую манию осени 1999 г., как раз перед тем, как лопнул фондовый пузырь в начале 2000 г., со всей этой шумихой, стадными инвестициями и абсолютной уверенностью в неизбежности дальнейшего роста цен. Моя кровь слегка похолодела на коктейльной вечеринке как-то вечером, когда недавняя выпускница Йельской медицинской школы сказала мне, что покупает квартиру в Бостоне, чтобы жить там во время своей годичной стажировки, чтобы в следующем году перепродать ее с прибылью.
Тюльпаномания
царит.График роста цен на жилье с поправкой на инфляцию в нескольких городах США, 1990–2005 гг.:
После того, как акции упали, недвижимость стала основным выходом для спекулятивного безумия, которое развязал фондовый рынок. Где еще спекулянты могли применить свои недавно приобретенные торговые таланты? Материалистическая демонстрация большого дома также стала бальзамом для уязвленного самолюбия разочарованных фондовых инвесторов. В наши дни единственное, что приближается к недвижимости как к национальной одержимости, — это покер.
Этот сценарий мягкой посадки — фантазия... Все, что связано с жильем, будет ощущаться как рецессия, почти как депрессия.
В этом нет никаких сомнений, спад на рынке жилья уже наступил, и он большой.
sic
] множество спекуляций
— часто от людей, близких к интересам в сфере недвижимости, — чтобы преуменьшить важность этого жилищного кризиса, стоит указать на ряд ошибочных аргументов и заблуждений, которые распространяются. Вы услышите многие из этих аргументов снова и снова на финансовых страницах СМИ, в отчетах об исследованиях на стороне продавца и в бесчисленных [
sic
] телевизионных программах. Так что будьте готовы понять эту дезинформацию, мифы и спекуляции.
Мировой рост цен на жилье — самый большой пузырь в истории. Готовьтесь к экономической боли, когда он лопнет.
[Президенту Бушу задали вопрос о влиянии жилищного бума на способность детей спрашивающего приобретать жилье. Президент ответил:] "... Если дома станут слишком дорогими, люди перестанут их покупать, что заставит людей скорректировать свои привычки в расходах... Дайте рынку нормально функционировать. Я гарантирую, что подобные вопросы задавались на протяжении всей истории жилищного строительства — знаете, цены на мои дома поднимаются так высоко, что я боюсь, что у меня не будет потребителей — или моего ребенка — и все же, все циклично. Так оно и есть. Экономика должна циклично развиваться".
намекает на катастрофу: повторение доткомов, лопнувший пузырь, экономический апокалипсис. Однако Кассандра может перестать вопить: ожидаемые ценовые коррекции знаменуют замедление темпов роста, а не резкое падение. Это не вызовет цепной реакции, которая опустошит домовладельцев, строителей и сообщества. Вопреки другому мрачному провидцу, Цыпленку Цыпе, небо не падает.
Такого роста цен на жилье еще не было.
Гринспен, центральный банкир США, предупредил американских покупателей жилья, что они рискуют потерпеть крах, если продолжат повышать цены на недвижимость... Согласно традиционным тестам, около трети местных рынков жилья в США в настоящее время заметно переоценены.
Как только история цен развивается, и люди слышат, что их сосед заработал много денег на чем-то, этот импульс берет верх, и мы видим это на рынках товаров и жилья... Оргии, как правило, становятся самыми дикими к концу. Это как быть Золушкой на балу. Вы знаете, что в полночь все снова превратится в тыквы и мышей. Но вы оглядываетесь и говорите: «Еще один танец», и так делают все остальные. Вечеринка действительно становится веселее — и, кроме того, на стене нет часов. И вдруг часы бьют 12, и все снова превращается в тыквы и мышей.
Грядет значительное снижение цен. Происходит огромное накопление запасов, а затем мы увидим крупное [сокращение] на горячих рынках в Калифорнии, Аризоне, Флориде и на Восточном побережье. Эти рынки могут упасть на 50% от своих пиков.
Общая рыночная стоимость жилья потеряла связь с экономической реальностью. И впереди нас ждет неприятная коррекция.
Имеющиеся у нас примеры прошлых циклов указывают на то, что существенное снижение реальных цен на жилье — даже на 50% в некоторых местах — вполне возможно с сегодняшнего дня или в не столь отдаленном будущем.
В начале 2004 г. он призвал домовладельцев перейти от фиксированной к плавающей ставке ипотеки, а в начале 2005 г. он восхвалял достоинства субстандартного кредитования — предоставления кредита недостойным заемщикам. Далеко не бессердечный центральный банкир, который должен «унести чашу с пуншем, когда вечеринка становится хорошей», Алан Гринспен превратился в невозмутимого сторонника излишеств все более зависимой от активов экономики США. Боюсь, история не осудит наследие Маэстро благосклонно.