Ипотека с фиксированной ставкой ( FRM ) — это ипотечный кредит , при котором процентная ставка по векселю остается неизменной в течение всего срока кредита, в отличие от кредитов, где процентная ставка может корректироваться или «плавать». В результате суммы платежей и продолжительность кредита фиксированы, и лицо, ответственное за погашение кредита, получает выгоду от последовательного однократного платежа и возможности планировать бюджет на основе этой фиксированной стоимости.
Другие формы ипотечных кредитов включают ипотеку только с процентами , ипотеку с постепенными выплатами , ипотеку с плавающей процентной ставкой (включая ипотеку с регулируемой процентной ставкой и отслеживающую ипотеку ), ипотеку с отрицательной амортизацией и ипотеку с воздушными выплатами . В отличие от многих других типов кредитов, процентные платежи и продолжительность кредита FRM фиксированы от начала до конца.
Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой характеризуются суммой кредита, процентной ставкой , частотой начисления процентов и продолжительностью. Используя эти значения, можно рассчитать ежемесячные выплаты.
Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой уязвимы перед инфляционным риском, а это означает, что заемщики с такими ипотечными кредитами выигрывают в условиях неожиданно высокой инфляции (поскольку инфляция снижает реальную приведенную стоимость их выплат по кредитам), в то время как их положение ухудшается, если происходит падение инфляция, которая снижает процентные ставки. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно взимают более высокие процентные ставки, чем ипотечные кредиты с регулируемыми ставками. По мнению ученых, «заемщикам обычно следует отдавать предпочтение ипотечным кредитам с регулируемой ставкой, а не с фиксированной ставкой, если только процентные ставки не низкие». [1]
Доступность ипотечных кредитов с фиксированной ставкой варьируется в зависимости от страны.
В Соединенных Штатах Федеральное жилищное управление США (FHA) помогло разработать и стандартизировать ипотеку с фиксированной процентной ставкой в качестве альтернативы ипотеке с единовременными выплатами, застраховав ее, и тем самым помогло дизайну ипотеки получить более широкое использование. [2] Из-за крупного платежа в конце старого кредита с единовременными выплатами риск рефинансирования привел к массовому обращению взыскания. Ипотека с фиксированной ставкой была первым ипотечным кредитом, который был полностью погашен (полностью выплачен в конце срока действия кредита), исключая последующие кредиты, и имел фиксированные процентные ставки и платежи. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой являются наиболее классической формой кредита на покупку дома и продуктов в Соединенных Штатах . Наиболее распространенными условиями являются ипотечные кредиты на 15 и 30 лет, но доступны и более короткие сроки, а теперь доступны ипотечные кредиты на 40 и 50 лет (обычно в районах с высокой стоимостью жилья, где даже 30-летний срок оставляет ежемесячные выплаты недоступны для средней семьи).
В Канаде самый длительный срок, на который может быть зафиксирована ставка по ипотеке, обычно не превышает десяти лет, а срок погашения ипотеки обычно составляет 25 лет. В Дании 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой являются стандартной формой ипотечного кредита. [3] Ипотека с фиксированной ставкой в Сингапуре имеет фиксированную процентную ставку только в течение первых трех-пяти лет кредита, а затем она становится переменной. [ нужна цитата ] В Австралии ипотечные кредиты для «медового месяца» с вводными ставками являются обычным явлением, но могут длиться всего год и вместо этого могут предлагать фиксированное снижение процентной ставки, а не саму фиксированную ставку. Кроме того, они часто сочетаются со свойствами гибкой ипотеки для создания так называемой австралийской ипотеки , которая часто позволяет заемщикам переплачивать, чтобы снизить процентные расходы, а затем использовать эти переплаты в будущем. [4]
В Великобритании ипотека с фиксированной ставкой — это название ипотеки с регулируемой процентной ставкой , при которой процентная ставка фиксируется на первые два-пять лет. [5] По истечении этого времени многие заемщики рефинансируют свои ипотечные кредиты, чтобы зафиксировать другую стабильную ставку на следующие несколько лет. [5] В ипотечной индустрии Соединенного Королевства традиционно доминируют строительные общества , чьи привлеченные средства должны составлять не менее 50% депозитов, поэтому кредиторы предпочитают ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, чтобы уменьшить несоответствие активов и пассивов из- за процентный риск . [6] Кредиторы, в свою очередь, влияют на решения потребителей, которые уже предпочитают более низкие первоначальные ежемесячные платежи. [6] Nationwide Commercial недавно [ когда? ] выдал 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой в качестве промежуточного финансирования.
Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно дороже, чем ипотечные кредиты с плавающей ставкой. Неотъемлемый процентный риск приводит к тому, что долгосрочные кредиты с фиксированной процентной ставкой, как правило, имеют более высокую процентную ставку, чем краткосрочные кредиты. Взаимосвязь между процентными ставками по краткосрочным и долгосрочным кредитам представлена кривой доходности , которая обычно имеет наклон вверх (более длинные сроки являются более дорогими). Противоположное обстоятельство известно как перевернутая кривая доходности и встречается реже.
Тот факт, что ипотека с фиксированной ставкой имеет более высокую начальную процентную ставку, не означает, что это худший тип заимствования, чем ипотека с регулируемой ставкой. Если процентные ставки вырастут, ARM будет стоить дороже, но FRM будет стоить столько же. По сути, кредитор согласился принять риск процентной ставки по кредиту с фиксированной ставкой.
Некоторые исследования [7] показали, что большинство заемщиков с ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой экономят деньги в долгосрочной перспективе, но также и то, что некоторые заемщики платят больше. Другими словами, цена потенциальной экономии денег уравновешивается риском потенциально более высоких затрат. В каждом случае выбор необходимо будет сделать на основе срока кредита, текущей процентной ставки и вероятности того, что ставка будет увеличиваться или уменьшаться в течение срока действия кредита.
Фиксированный ежемесячный платеж по ипотеке с фиксированной ставкой — это сумма, выплачиваемая заемщиком каждый месяц, которая гарантирует полное погашение кредита с процентами в конце его срока. Этот ежемесячный платеж зависит от ежемесячной процентной ставки (выраженной в виде дроби , а не процента, т. е. разделите указанную годовую номинальную процентную ставку на 100 и на 12, чтобы получить ежемесячную процентную ставку), количества ежемесячных платежей, называемого сроком кредита. и сумма займа, известная как основная сумма кредита; Переставляя формулу текущей стоимости обычного аннуитета, мы получаем формулу для :
Например, для ипотечного кредита на сумму 200 000 долларов США с фиксированной годовой номинальной процентной ставкой 6,5% на 30 лет основная сумма равна , ежемесячная процентная ставка равна , количество ежемесячных платежей равно , фиксированному ежемесячному платежу . Эта формула предоставляется с использованием финансовой функции PMT в электронной таблице , например Excel . В этом примере ежемесячный платеж получается путем ввода любой из этих формул:
Эту формулу ежемесячных платежей легко вывести, и она показывает, как работают ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Сумма задолженности по кредиту в конце каждого месяца равна сумме задолженности за предыдущий месяц плюс проценты на эту сумму минус фиксированная сумма, выплачиваемая каждый месяц.
Этот вывод иллюстрирует три ключевых компонента кредитов с фиксированной ставкой: (1) фиксированный ежемесячный платеж зависит от суммы займа, процентной ставки и продолжительности времени, в течение которого кредит погашается; (2) сумма задолженности за каждый месяц равна сумме задолженности за предыдущий месяц плюс проценты на эту сумму за вычетом фиксированного ежемесячного платежа; (3) фиксированный ежемесячный платеж выбирается таким образом, чтобы кредит был погашен полностью с процентами в конце его срока и больше не оставалось никаких денег.
Поставщик может продать фиксированный элемент как производный инструмент «фиксированный или плавающий», см. модель Блэка-Шоулза .