Примерно с 1970 года Калифорния испытывает продолжительный и растущий дефицит жилья , [1] : 3, так что к 2018 году Калифорния заняла 49-е место среди штатов США по количеству единиц жилья на одного жителя. [2] : 1 [3] По оценкам, этот дефицит составлял 3-4 миллиона единиц жилья (20-30% от жилищного фонда Калифорнии, 14 миллионов [4] ) по состоянию на 2017 год [обновлять]. [5] По состоянию на 2018 год эксперты заявили, что Калифорнии необходимо удвоить текущие темпы строительства жилья (85 000 единиц в год), чтобы идти в ногу с ожидаемым ростом населения и не допустить дальнейшего роста цен, и необходимо увеличить текущие темпы строительства жилья в четыре раза в течение следующих семи лет, чтобы цены и арендная плата снизились. [6]
Дисбаланс между спросом и предложением [7] возник в результате сильного экономического роста, создавшего сотни тысяч новых рабочих мест (что увеличивает спрос на жилье), и преднамеренной, вызванной NIMBY незаконностью строительства новых единиц жилья для удовлетворения спроса. С 2012 по 2017 год по всему штату на каждых пяти новых жителей строилось одно новое жилье. В прибрежных городских районах Калифорнии (где большая часть роста рабочих мест произошла после Великой рецессии ) диспропорция еще больше: в районе залива было создано в семь раз больше рабочих мест, чем единиц жилья. К 2017 году это привело к тому, что средняя цена дома в Калифорнии превысила среднюю цену в США более чем в 2,5 раза. В результате менее трети калифорнийцев могут позволить себе жилье по средней цене (в общенациональном масштабе чуть больше половины), на 6 процентных пунктов больше жителей живут в бедности, чем при средней стоимости жилья (20% против 14%), уровень бездомности на душу населения является третьим по величине в стране, экономика штата ежегодно терпит убытки в размере 150–400 миллиардов долларов (5–14%), а также приходится долго добираться на работу . [8]
Несколько факторов в совокупности стали причиной ограничений на строительство нового жилья: ограничения плотности (например, зонирование для одной семьи ) и высокая стоимость земли способствуют поддержанию высоких цен на землю и жилье; участие общественности в процессе выдачи разрешений позволяет нынешним жителям, которые выступают против нового строительства (часто называемых NIMBY ), лоббировать свой городской совет, чтобы запретить новое строительство; местные жители и другие лица часто злоупотребляют экологическими законами , чтобы блокировать или получать уступки от нового строительства (что делает его более дорогим или слишком дорогим, чтобы быть прибыльным); а стоимость строительства выше из-за высоких сборов за воздействие и необходимого использования профсоюзного труда. [9] Дискреционная и обременительная нормативная база для жилищного строительства в Калифорнии создала благодатную среду для политической коррупции , поскольку местные политики берут взятки и услуги, чтобы помочь субъектам ориентироваться в правилах. [10]
В последние годы законодательный орган Калифорнии принял несколько законопроектов: некоторые из них сократили сборы и бюрократию, связанные с созданием ADU , в то время как другие добавили сборы за регистрацию документов о недвижимости для финансирования жилья для малоимущих; однако даже самые оптимистичные прогнозы показывают, что относительно масштаба проблемы они будут иметь минимальный эффект. Кроме того, предложенные законопроекты , которые легализовали бы более плотную застройку вблизи общественного транспорта, не прошли в законодательном органе. [11] В 2019 году Совет экономических консультантов подсчитал, что дерегулирование рынка жилья приведет к падению арендной платы на 55 процентов в Сан-Франциско, 40 процентов в Лос-Анджелесе и 40 процентов в Сан-Диего. [12] : 11,15
Исси Ромем, экономист Центра жилищных инноваций Тернера при Калифорнийском университете в Беркли, сказал:
«...до тех пор, пока строилось много нового жилья для размещения тех, кого привлекала Калифорния, рост цен на жилье был ограничен, и привлекательность штата направлялась на рост населения: с 1940 по 1970 год население Калифорнии росло на 242 процента быстрее, чем в среднем по стране, в то время как рост средней стоимости жилья в ней был всего на 16 процентов быстрее, чем в целом по стране». [13]
Начиная с 1970 года, три основные силы привели к резкому росту цен на жилье: ограничения землепользования, ограничивающие плотность застройки (зонирование многих районов под односемейные дома или максимум двухэтажные), возросшая забота об окружающей среде (что привело к принятию законов об охране окружающей среды и выделению земель под сохранение, а не под застройку) и участие общественности в процессе застройки (что позволяет нынешним, но не будущим жителям участвовать в принятии решений об использовании земли.) [13] : 1
Результатом этой политики стало то, что с 1970 по 2016 год рост населения Калифорнии (по сравнению со средним показателем по США) замедлился до одной трети от того, что было в течение предыдущих трех десятилетий (на 70 процентов быстрее, чем в среднем по стране к 2016 году), в то время как рост медианных цен на жилье (по сравнению со средним показателем по США) увеличился более чем в четыре раза и на 80 процентов превысил общенациональный показатель. [13] : 1 [1] : 3
К 2016 году средняя цена дома в Калифорнии, $409 300, была более чем в два раза выше средней цены дома в США в целом, дороже, чем в любом другом штате, кроме Гавайев. [14] Дефицит наблюдается по всему штату; с 2010 по 2017 год штат добавлял одну новую единицу жилья на каждых пятерых новых жителей и ярко выражен в таких центрах занятости, как Bay Area и Лос-Анджелес. [15] : 1 [16] В 2023 году доступность жилья в Калифорнии достигла 16-летнего минимума, и только около 16% покупателей жилья смогли купить односемейный дом по средней цене, согласно данным Калифорнийской ассоциации риэлторов. В округах Сан-Матео и Санта-Клара покупателям потребуется минимальный доход в размере $504 400 и $451 200 соответственно, чтобы купить дома по средней цене за $2,01 млн и $1,8 млн. [17] [18]
Жилищная ситуация влияет на людей по-разному, в зависимости от их обстоятельств. Человек, который давно выплатил ипотеку на дом, несет гораздо меньшие расходы, чем арендатор или тот, кто покупает первый дом. По состоянию на 2020 год [обновлять]около 20 процентов домовладельцев в Калифорнии владели своими домами бесплатно и без залога, а 80 процентов все еще выплачивали ипотеку. [19] Как правило, домовладельцы без ипотеки, как правило, имеют более низкие доходы (например, из-за выхода на пенсию ), чем домовладельцы с ипотекой. [19] Домовладельцы в Калифорнии без ипотеки, как правило, тратят почти 9% своего дохода на расходы на жилье, включая налоги на имущество , что немного ниже, чем в среднем по стране для домовладельцев без ипотеки. [19] Пандемия Covid-19 привела к тому, что люди стали требовать больше квадратных футов, что помогло сохранить арендную плату и цены на жилье высокими, даже несмотря на то, что штат потерял население и больше квартир появилось в сети. [20]
Дисбаланс между спросом и предложением [21] : 1 [2] : 1 [1] : 3 [22] : 1 [23] : 2 [24] : 1 стал результатом сильного экономического роста, создавшего сотни тысяч новых рабочих мест (что увеличивает спрос на жилье), и недостаточного строительства новых единиц жилья для обеспечения достаточного предложения для удовлетворения спроса. [25] : 1 [26] : 1 [27] : 1 [28] [1] : 14,17 [29] : 1 Меньшее количество единиц жилья, построенных в городских и прибрежных районах по сравнению со спросом, созданным экономическим ростом в этих районах, привело к более высоким ценам на жилье и перераспределению этого явления во внутренние районы. [1] : 3 Например, с 2012 по 2017 год города в районе залива Сан-Франциско добавили 400 000 новых рабочих мест, но выдали только 60 000 разрешений на строительство нового жилья. [30] : 1 [24] : 1 [31] : 1 (В целом по Калифорнии с 2011 по 2016 год штат добавил только одну новую единицу жилья на каждых пятерых новых жителей.) [15] : 1 Это привело к тому, что цены на жилье и арендную плату достигли высокого уровня, так что к 2017 году медианная цена дома по всей Калифорнии более чем в 2,5 раза превышала медианную цену по США в целом, а в прибрежных городских районах Калифорнии (где наблюдался основной рост рабочих мест после Великой рецессии ) дефицит еще больше.
Несколько факторов в совокупности привели к ограничениям на строительство нового жилья.
Более 95% всех земель в Калифорнии, отведенных под жилую застройку, отведены под застройку исключительно для одной семьи. [32]
NIMBY («Не на моем заднем дворе») — сопротивление существующих жителей новому строительству является одним из основных факторов, затрудняющих строительство нового жилья в штате. [33] : 1 [34] : 1 Люди, которые уже живут в этом районе, часто воспринимают любое новое строительство или изменение как фактор, способствующий увеличению негативного воздействия на движение транспорта и население. [35] : 1 Используя различные средства (политическое давление, протесты и право голоса), NIMBY пытаются не допустить новичков, отменяя проекты по развитию в процессе получения разрешений от местных органов власти или замедляя их до такой степени, что они становятся невыгодными для строителей. [1] : 15 [36] [34] : 1
«Местничество» (по-видимому, эгалитарное убеждение, что действующие жители имеют моральное право определять, как будет выглядеть их сообщество) вместо этого приводит к дисбалансу, который благоприятствует белым, богатым домовладельцам, и предполагает, что местничество более распространено в практике планирования, чем среди населения в целом. [37] По этому вопросу автор общественного мнения The New York Times Фархад Манджу заявил: «То, что республиканцы хотят сделать с ICE и пограничными стенами, богатые прогрессивные демократы делают с зонированием и NIMBYism. Сохранение «местного характера», поддержание «местного контроля», сохранение дефицита жилья и его недоступности — цели обеих сторон на самом деле одинаковы: не допустить людей». [38]
В 2022 году губернатор Калифорнии Гэвин Ньюсом заявил, что «НИМБИЗМ разрушает штат», и пообещал привлечь города и округа к ответственности за остановку строительства нового жилья. [39]
Бездомное население Калифорнии ощущает влияние NIMBYизма. В Калифорнии одно из самых больших в стране популяций бездомных, сосредоточенных в городских центрах. [40] Отношение NIMBY распространяется и на бездомных, поскольку жители выступают против их присутствия в местных районах и близлежащих районах. [41] Локализм повлиял на то, как формируются районы, исключающие бездомных, [42] что привело к появлению инфраструктуры и законов, направленных против бездомных. [40]
Рост числа законов о бродяжничестве бездомных, также считающихся законами NIMBY, криминализирует общее поведение бездомных, а не конкретные незаконные действия. [40] Такие примеры, как «Указ 3x3» Беркли 2018 года, ограничивают бездомных квадратом 3x3 фута на улице, а неповиновение приводит к уголовному наказанию. [40] Наблюдается резкий рост числа арестов, связанных с бродяжничеством, которые охватывают широкий спектр действий. Это включает попрошайничество, палатки и лежание в общественных местах. Такие законы непропорционально сильно влияют на бездомных, увековечивая их перемещение и нищету. [40] Более того, люди, испытывающие бездомность и сталкивающиеся с арестом, с меньшей вероятностью будут приняты в жилищные программы, программы социального обеспечения или получат необходимую медицинскую помощь. [41] Это связано с тем, что многие из этих программ требуют благоприятных юридических документов для получения помощи. Этот цикл подчеркивает, как законы против бездомных могут увеличить число случаев бездомности. [43]
В одном конкретном случае, в Народном парке в Беркли, поддержка бездомных жителей сталкивается с продвижением жилищного строительства Калифорнийским университетом в Беркли. [44] Парк стал центром конфликта между местными антибездомными лоббистами и сторонниками парка, что является примером сохраняющихся настроений NIMBY на местном уровне. [44] Законы и постановления, направленные на ограничение видимости бездомных на местном уровне, противоречат приоритетам здравоохранения и жилья на уровне штата. Штат Калифорния поддерживает политику « Жилье прежде всего ». [45]
Экологические законы — в первую очередь Закон Калифорнии о качестве окружающей среды (CEQA) — могут быть препятствием для жилищного строительства. [46] : 1 [47] CEQA требует, чтобы разрешительное агентство, обычно местное правительство, рассматривало каждый новый проект в соответствии с CEQA, чтобы предоставить полное раскрытие воздействия проекта органу утверждения (обычно комиссии по планированию или городскому совету) и общественности. Отдельные односемейные дома освобождены от этого, как и некоторые небольшие многосемейные проекты, но большинство средних и крупных проектов должны пройти через Отрицательную декларацию или EIR, чтобы обеспечить требуемый уровень раскрытия воздействия проекта. Процесс EIR требует, чтобы застройщик провел исследования и предоставил отчет по широкому спектру воздействий, включая пробки на дорогах, эвакуацию при лесных пожарах, пожарную безопасность, шум, загрязнение воздуха, выбросы парниковых газов , загрязнение воды, биологические ресурсы, культурные ресурсы и воздействие на инфраструктуру, а также разработал план, чтобы помочь смягчить любые воздействия, если таковые имеются. Процесс CEQA призван сделать процесс утверждения прозрачным для общественности и лиц, принимающих решения, и происходит до того, как местное правительство вынесет решение о разрешении нового строительства. Кроме того, CEQA допускает юридические оспаривания самого процесса рассмотрения CEQA, что может привести к судебным искам со стороны тех, кто выступает против проекта и считает, что застройщик не изучил должным образом последствия проекта до его одобрения местным правительством. Судебное разбирательство является основным механизмом принуждения, с помощью которого смягчаются нарушения CEQA. [1] : 15 [48] : 1 [ необходима цитата ] В отчете Управления законодательного аналитика Калифорнии было обнаружено, что в 10 крупнейших городах штата апелляции CEQA задерживали проекты в среднем на два с половиной года. [49] : 8 [34] : 1
Исследование 2015 года, проведенное Дженнифер Эрнандес и другими сотрудниками юридической фирмы Holland & Knight, специализирующейся на защите окружающей среды и землепользования, [50] : 21, в котором рассматривались все иски CEQA, поданные в течение трехлетнего периода 2010–2012 гг., показало, что менее 15% были поданы группами, имеющими опыт защиты окружающей среды. [51] : 1 [50] : 24 Это исследование также показало, что четыре из пяти исков CEQA были направлены на проекты точечной застройки; только 20 процентов исков CEQA были направлены на проекты «с нуля», которые предполагали создание открытого пространства. [51] : 1
Кэрол Галанте, профессор доступного жилья и городской политики в Центре жилищных инноваций Тернера в Калифорнийском университете в Беркли, которая работала в администрации Обамы помощником секретаря в Министерстве жилищного строительства и городского развития США (HUD), [52] : 1 заявила, что «в этом штате им (CEQA) злоупотребляли в течение 30 лет люди, которые использовали его, когда это не имело никакого отношения к экологическим причинам, ... NIMBY-изм связан с тем фактом, что для всех, кто владеет своим маленьким кусочком мечты, нет никаких причин хотеть развития по соседству с ними, CEQA дает им инструмент для реализации своих интересов ... Нам нужно фундаментально переосмыслить, как работает процесс CEQA в этом штате». [53] : 1 [46] : 1
В интервью журналу Blueprint Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе губернатор Джерри Браун прокомментировал использование CEQA по причинам, не связанным с охраной окружающей среды: «Но в Техасе строить проще. Так и есть. И, возможно, мы могли бы это изменить. Но знаете что? Проблема в политическом климате, просто мы таковы. Очень сложно — вы не можете изменить CEQA [Калифорнийский закон о качестве окружающей среды]. BP: Почему нет? JB: Профсоюзы вам не позволят, потому что они используют его как молоток, чтобы добиться трудовых соглашений по проектам». [54] [55] : 1
Хотя первоначальное намерение CEQA должно оставаться неизменным, сейчас самое время положить конец безрассудным злоупотреблениям этим важным законом – злоупотреблениям, которые угрожают экономической жизнеспособности Калифорнии, стоят рабочих мест и тратят впустую ценные деньги налогоплательщиков. ... Сегодня CEQA слишком часто злоупотребляют те, кто стремится получить конкурентное преимущество, получить уступки от проекта или соседи, которые просто не хотят никакого нового роста в своем сообществе – независимо от того, насколько достойным или экологически полезным может быть проект. - Бывшие губернаторы Джордж Деукмеджян , Пит Уилсон и Грей Дэвис в редакционной статье 2013 года в The Sacramento Bee [56] : 1
Исследование CEQA (по заказу Rose Foundation, [57] : 2 группы по защите окружающей среды), проведенное BAE Urban Economics, подсчитало, что 0,7% всех проектов CEQA с обзорными документами стали предметом судебных разбирательств в 2013–2015 годах. [57] : 22 В Сан-Франциско офис генерального прокурора в ходе 18-месячной проверки CEQA в 2012 году обнаружил, что 0,3% (не освобожденных) проектов CEQA стали предметом судебных разбирательств. [58]
Частично из-за того, что Предложение 13 ограничивает налог на имущество, который могут собирать местные и государственные органы власти, города мотивированы разрешать коммерческую застройку, а не жилую. [59] Коммерческая застройка может потенциально приносить как доход от налога с продаж (автосалоны и торговые центры являются примерами благоприятствуемой застройки из-за их плотности доходов), так и доход от налога на бизнес (многие города взимают либо налог на заработную плату, либо налог на валовую выручку со всех предприятий, расположенных в пределах их границ). [49] : 7
Жилая застройка обычно рассматривается как чистый убыток для бюджета города из-за расходов, связанных с предоставлением услуг (общественная безопасность, дороги, парки и т. д.) жителям, превышающих налоговые поступления, полученные от этих жителей. [1] : 15 Например, городу Брисбену , когда он рассматривал возможность застройки нового участка ( застройка Brisbane Baylands ), было сказано, что застройка с большим количеством жилья принесет городу 1 миллион долларов в год дополнительного дохода, но коммерческая застройка без жилья и с более крупным отелем принесет 9 миллионов долларов в год — и что без строительства отелей застройка будет чистой потерей для бюджета города. [60] [61]
С 1978 года законопроект 13 Калифорнии ограничил оценку стоимости жилья до уровня 1976 года для целей налогообложения, а также установил предел налогам на имущество по всему штату. Это создает «эффект блокировки», который сокращает предложение жилья, одновременно повышая цены на него. Было отмечено, что этот эффект (который сопровождается сокращением финансирования муниципального правительства за счет сокращения доходов от налога на имущество) гораздо сильнее проявился в прибрежных городах Калифорнии, чем в тех, которые находятся дальше от побережья. [62]
Высокая стоимость земли и низкая плотность застройки с очень небольшим ростом плотности жилья, в свою очередь, поддерживают высокие цены на землю. [1] : 12 Sacramento Bee отмечает, что цены на жилую землю в прибрежной Калифорнии более чем на 600% выше, чем в среднем в других крупных мегаполисах Америки. [63]
Обладая квазисудебными полномочиями по зонированию на береговой линии и до 5 миль вглубь страны (8,0 км), Комиссия по прибрежным районам Калифорнии стала дополнительным препятствием для граждан и городов, стремящихся построить жилье. Комиссия была сформирована из-за противодействия застройке Sea Ranch, препятствующей доступу к пляжу. Конкретные жилищные застройки, против которых выступила Комиссия, включают 895 домов в округе Ориндж, [64] 50 домов для инвалидов в заливе Хаф-Мун, [65] и 400 квартир в округе Вентура. [66] Комиссия устанавливает сборы и штрафы за нарушения разрешений и взимала штрафы в размере миллионов долларов. [67] [68] [69] Ее называют единственным самым мощным органом землепользования в Соединенных Штатах, учитывая высокую ценность ее юрисдикции и ее огромные экологические активы, и что, поскольку ее члены назначаются губернатором и лидерами Сената и Ассамблеи штата, которые, как правило, были демократами, Комиссия отражает избирательный округ, который важен для демократов . [70] Некоторые исследования изучали его эффекты, в частности:
Штат взимает более высокие сборы за строительство односемейного дома, чем в среднем по стране. [73] Калифорнийское бюро законодательного анализа сообщило, что они на 266% больше, $22 тыс. против $6 тыс. [1] : 14 Например, застройщик, планирующий перестроить территорию бывшего военно-морского госпиталя в Окленде с жилым комплексом из 935 домов, заплатит $20 млн (= $21 тыс. за дом) в виде сборов в фонд доступного жилья города Окленд. [74]
Стоимость рабочей силы выше из-за действующих законов о заработной плате и того, что некоторые проекты одобряются только в случае использования профсоюзного труда. По оценкам Калифорнийского управления по труду и занятости, это на 20% больше. [1] : 13 [75] [76] Вклад действующих требований к заработной плате в общую стоимость строительства оценивается в 40-процентное увеличение. [77] : 1
Расходы на материалы выше из-за строительных норм и стандартов, требующих более качественных материалов и более высокой энергоэффективности. [1] : 13
CalMatters подробно описал в августе 2024 года, как рост стоимости страхования жилья в штате повлиял на арендодателей и арендаторов. Арендаторам также рекомендуется оформлять полисы страхования арендатора, чтобы застраховаться от потери своего имущества в результате стихийных бедствий, таких как пожар в некоторых частях штата. [78]
Этот дефицит привел к тому, что цены на жилье и арендную плату достигли чрезвычайно высокого уровня. [79] В 2017 году средняя цена дома в Калифорнии была более чем в 2,5 раза выше средней цены в США в целом, а в прибрежных городских районах Калифорнии дефицит был больше, чем во внутренних районах, о чем свидетельствуют средние цены на дома на этих рынках: 1,3 млн долларов в Сан-Франциско, 1 млн долларов в Сан-Хосе и 600 тыс. долларов в Лос-Анджелесе, в то время как во Фресно — всего 250 тыс. долларов. [80] [81] [82] На рынке аренды в Калифорнии сейчас самый низкий уровень вакантных площадей, который когда-либо видел штат, — 3,6%; [83] и хотя средняя арендная плата по всему штату за двухкомнатную квартиру составляет 2400 долларов, средняя арендная плата в прибрежных городских районах еще выше, превышая 4000 долларов в месяц в Сан-Франциско. [84] : 1
В 2023 году рынок жилья в Сан-Диего показывает, что почти 60% домов имеют листинговую цену выше 1 миллиона долларов. Медианная цена дома в городе составляет 910 000 долларов, что делает его четвертым по величине среди 30 крупнейших городов США. [85] [86] Средняя ежемесячная арендная плата в Сан-Диего выросла до 3175 долларов, что ставит его на третье место по величине в стране, всего на 7 долларов меньше, чем в Сан-Франциско. [87]
Доступность жилья снизилась за последние три десятилетия; по состоянию на 2018 год [обновлять]менее трети калифорнийцев могли позволить себе жилье по средней цене; в центрах занятости, таких как район залива Сан-Франциско, это число составляет менее четверти. (В национальном масштабе более половины американских домохозяйств могут позволить себе американское жилье по средней цене.) [88] Недоступность жилья также приводит к перенаселенности, определяемой как проживание более одного взрослого человека в комнате жилища (при этом двое детей считаются одним взрослым). Калифорнийцы в четыре раза чаще живут в переполненном жилье, чем среднестатистический американец, и это касается всех типов жилья — арендаторов, владельцев, тех, у кого есть дети и нет детей. [1] : 29-31
Сравнивая арендные ставки в Лос-Анджелесе и среднюю ставку по Соединенным Штатам, можно увидеть, насколько выше город по сравнению с остальной частью страны. В то время как в 2017 году средняя арендная ставка в Соединенных Штатах составляла $1357, для сравнения, средняя арендная ставка в Лос-Анджелесе в 2017 году составляла $2284, что в среднем на $1000 больше. [ необходима цитата ]
В результате рабочие переехали в более доступные внутренние районы, что требует более длительных поездок. По состоянию на 2018 год [обновлять], три города в Соединенных Штатах с наибольшей долей супер-пассажиров — рабочих, тратящих полтора часа или больше в одну сторону, чтобы добраться до работы и обратно — это Стоктон , Модесто и Риверсайд . [89] [90] : 1 Рабочие также были перемещены за пределы штата; с 2007 по 2016 год в Калифорнии наблюдалась чистая миграция среди всех групп, зарабатывающих менее 110 000 долларов в год, в основном в штаты Солнечного пояса , такие как Аризона , Невада и Техас . [91]
Более длительные поездки на работу и возросшее движение, вызванное разрастанием пригородов из-за нехватки жилья, сосредоточенного в центрах занятости, увеличивают выбросы парниковых газов. Из-за мягкого климата Калифорнии и в значительной степени возобновляемой энергетической смеси , транспорт является крупнейшей категорией выбросов в штате. [92] Когда калифорнийцы эмигрируют в штаты с более высокими выбросами парниковых газов на душу населения , они больше ездят, потребляют больше энергии для кондиционирования воздуха и используют больше ископаемого топлива для производства электроэнергии. [93] Недостаточное, низкоплотное жилье напрямую противоречит климатическим целям Калифорнии. [94] : 1 [95]
«Вы не можете быть сторонниками защиты окружающей среды и противниками жилищного строительства... Вы не можете быть противниками разрастания и противниками жилищного строительства. Это то, что не было до конца понято». – Марлон Борнет, заведующий кафедрой городского планирования и пространственного анализа в Университете Южной Калифорнии . [95]
Ученые из Лаборатории возобновляемой и подходящей энергии Калифорнийского университета в Беркли недавно обнаружили, что точечная застройка , то есть использование существующих пустующих городских структур для будущего жилья или коммерческого использования, имеет потенциал для сокращения выбросов CO2 ; больше, чем любой другой вариант. Проще говоря, создание более плотной структуры жилья ограничивает время в пути от работы до дома и обратно, тем самым радикально ограничивая выбросы CO2. На первой законодательной сессии губернатора Гэвина Ньюсома он пообещал сделать жилищный кризис одним из своих главных приоритетов. Одним из таких решений является Закон о большем количестве домов, который отменяет ограничительные требования зонирования путем внедрения небольших и средних многоквартирных домов вблизи крупных рабочих мест и транзитных центров. [96] [97] [98]
Если включить стоимость жилья в уровень бедности, как это сейчас делает Бюро переписи населения в своих публикациях «Дополнительного показателя бедности», [99] уровень бедности в Калифорнии считается самым высоким в стране (и остается таковым с 2011 года, когда Бюро переписи населения впервые начало публиковать данные о бедности по этому показателю), в настоящее время он составляет 20,4%, или чуть более 1 из 5 человек. [100] : 1 [101] Институт государственной политики Калифорнии подсчитал, что если бы стоимость жилья в Калифорнии соответствовала стоимости жилья в стране в целом, уровень бедности в Калифорнии составил бы 14 процентов. [100] : 1
.jpg/1280px-Homeless_in_san_francisco_mission_district_California_(6086987323).jpg)
В 2017 году в Калифорнии проживало огромное количество бездомных в стране: 22% для штата, жители которого составляют всего 12% от общей численности населения страны. [23] : 1 [102] Sacramento Bee отмечает, что такие крупные города, как Лос-Анджелес и Сан-Франциско, связывают рост числа бездомных с нехваткой жилья. [102] [103] : 1 В настоящее время в Калифорнии насчитывается 135 000 бездомных (на 15% больше, чем в 2015 году). [83]
Исследование, проведенное Калифорнийским жилищным партнерством, показало, что с 2016 по 2017 год число бездомных увеличилось на 47 процентов в округе Сакраменто (где расположена столица штата, Сакраменто ), на 36 процентов в округе Аламеда и на 13 процентов в округе Санта-Клара. [15] : 1
В национальном масштабе Калифорния занимает третье место по количеству бездомных на душу населения после Нью-Йорка и Гавайев. [104] [103]
В сентябре 2019 года Совет экономических консультантов администрации Трампа опубликовал отчет, в котором заявил, что дерегулирование рынков жилья приведет к сокращению бездомности на некоторых из наиболее ограниченных рынков по оценкам на 54 процента в Сан-Франциско, 40 процентов в Лос-Анджелесе [12] : 1 и 38 процентов в Сан-Диего, поскольку арендная плата снизится на 55%, 41% и 39% соответственно. [12] : 14,16
Исследование 2017 года [105] , проведенное лауреатом Нобелевской премии по экономике Эдвардом Прескоттом , Ли Оганяном (старшим научным сотрудником Института Гувера ) и Кайлом Херкенхоффом, подсчитало, что если бы Калифорния откатила свои правила землепользования до уровня 1980 года, ВВП штата мог бы навсегда увеличиться почти на 400 миллиардов долларов ( рост на 14% ). [28] «Если бы каждый штат откатил правила землепользования до уровня 1980 года, [общий ВВП США] мог бы вырасти на целых 1,8 триллиона долларов [9%]». [28] [106] : 1
В отчете McKinsey Global Institute подсчитано, что нехватка жилья обходится экономике Калифорнии в 143–233 миллиарда долларов в год из-за потери строительной активности (не менее 85 миллиардов долларов в год), снижения потребления потребительских товаров из-за высокой стоимости жилья (не менее 53 миллиардов долларов в год) и расходов на предоставление услуг возросшему числу бездомных (не менее 5 миллиардов долларов в год). [107] [108] [84] : 1 [34] : 1
В отчете California Legislative Analyst's Office 2015 года «Высокие цены на жилье в Калифорнии — причины и последствия» подсчитано, что для того, чтобы штат удерживал цены на жилье не более чем на 80% выше, чем медианные по США в целом (разница в ценах, которая существовала в 1980 году, в отличие от разницы >150%, которая существует сегодня), Калифорнии пришлось бы добавлять около 210 000 новых единиц жилья каждый год в течение последних трех десятилетий (1980–2010), а не 120 000 / год, которые строились. Их средняя оценка недостроения за последние три десятилетия составляет 90 000 единиц в год, предполагаемый дефицит в 2,7 миллиона единиц жилья (20%) к 2010 году. [1] : 21
С 2010 года строительство новых единиц жилья в штате в среднем составляло значительно меньше 90 000 единиц в год. [112] После Великой рецессии 2008 года этот показатель снизился , но в 2016 году он увеличился примерно до 90 000 единиц в год. [112] [113]
В сентябре 2017 года группа экономистов из UCLA Anderson Forecast во главе с Джерри Никельсбургом предсказала, что «потребуется на 20 процентов больше жилья, чтобы достичь 10-процентного снижения цен. Такое снижение по всей Калифорнии приведет к снижению расходов примерно до уровня 2014 года...» [114] В отчете UCLA Anderson Forecast за 2018 год экономист Никельсбург оценил дефицит в 3 миллиона единиц. [115] : 1
В октябре 2017 года вице-губернатор и кандидат на пост губернатора Гэвин Ньюсом заявил, что Калифорния должна поставить перед собой цель построить 3,5 миллиона новых домов к 2025 году. [116] [107] Для этого потребуется увеличить текущие темпы строительства в четыре раза до почти 400 000 единиц в год — темпы, которых штат не видел с 1954 года. [117] [118] : 1 [119]
В апреле 2018 года сенатор штата Скотт Винер , автор нескольких законопроектов по сокращению дефицита жилья, оценил его в 4 миллиона единиц. [120]
В статье 2019 года экономисты Энрико Моретти и Чан-Тай Хси проанализировали рынок жилья США и обнаружили, что если бы американцы постоянно строили жилье, соразмерное спросу, то в городе Сан-Франциско было бы два миллиона единиц жилья (а не 400 000, как сегодня) и население составляло бы четыре миллиона человек (по сравнению с его фактическим населением в 2022 году, составлявшим около 815 000 человек), а в районе Большого залива было бы в пять раз больше населения, чем сегодня. [121]
В 2023 году CalMatters построил график различных оценок дефицита жилья в сравнении с фактическим производством жилья, показав улучшение производства за последнее десятилетие, но сохраняющийся значительный разрыв между оценками того, что необходимо для устранения дефицита. [122]
Эксперты говорят, что Калифорнии необходимо удвоить текущие темпы строительства жилья (85 000 единиц в год), чтобы поспевать за ожидаемым ростом населения и не допустить дальнейшего роста цен, а также увеличить текущие темпы строительства жилья в четыре раза в течение следующих 7 лет, чтобы цены и арендная плата снизились. [21] : 1 [123] : 1 [107] [23] [1] : 21 [25] : 1 [124] : 1
В 2018 году Калифорния заняла 49-е место среди штатов США по количеству единиц жилья на душу населения. [2] : 1 [3]
Хотя некоторые утверждают, что «здоровое» соотношение рабочих мест к жилью составляет около двух, во многих мегаполисах Калифорнии этот показатель далек от этого: в Сан-Диего он составляет 3,9, в Лос-Анджелесе — 4,7, а в Сан-Франциско — 6,8. [22] : 1
С 2013 по 2022 год местные органы власти Калифорнии (контролирующие процесс выдачи разрешений на строительство жилья) одобрили 2,6 новых единиц жилья на 100 жителей, что значительно ниже среднего показателя по стране в 3,9. [127] В штате был 37-й самый низкий уровень выдачи разрешений в стране, при этом некоторые штаты ( Айдахо и Юта ) выдавали разрешения по ставке, более чем в два раза превышающей ставку Калифорнии. [127] Хотя уровень выдачи разрешений в Калифорнии рос, и за пять лет 2018–2022 годов он увеличился на 20% по сравнению с предыдущими пятью годами, уровень штата по-прежнему отстает от страны в целом, чья ставка в 2018–2022 годах выросла на 33% по сравнению с 2013–2017 годами. [127]
В докладе Исполнительного управления президента США за сентябрь 2016 года под названием «Инструментарий по развитию жилищного строительства» [128] : 2 [129] : 1 [130] : 1 [131] : 1 [132] : 1 [106] : 1 авторы сослались на несколько попыток законодательных мер по решению проблемы нехватки жилья, предпринятых штатами и населенными пунктами Калифорнии, в качестве моделей, которым рекомендуется следовать другим штатам и населенным пунктам для сокращения нехватки жилья, [128] : 12 в том числе:
В отчете также подчеркивается одно из высказываний президента Обамы на Конференции мэров США 21 января 2016 года:
Мы можем работать вместе, чтобы разрушить правила, которые мешают строительству нового жилья и мешают семьям переезжать в растущие, динамичные города.
В сентябре 2016 года губернатор Джерри Браун подписал законопроекты AB 2406, AB 2299 и SB 1069, каждый из которых сокращает расходы и бюрократию, необходимые для строительства ADU ( вспомогательного жилого блока ), также известного как «квартира бабушки» или «квартира для родственников». [133] Совет залива отмечает, что если только 10 процентов из 1,5 миллиона владельцев индивидуальных домов в заливе построят ADU, это создаст 150 000 единиц нового жилья. [134]
Это изменение привело к резкому увеличению числа заявок на получение разрешений на строительство ADU; в Лос-Анджелесе в 2017 календарном году было подано в 25 раз больше заявок, чем за предыдущие два года вместе взятые. [135] : 1
На законодательной сессии 2017 года был принят пакет из 15 законопроектов о жилье. Один законопроект легализует микроквартиры площадью до 150 кв. футов и запрещает городам ограничивать их количество вблизи университетов или общественного транспорта; [136] : 1 другой (SB 2) добавляет сбор за регистрацию документов о недвижимости в размере 75 долларов (для всего, кроме продажи недвижимости), что, как ожидается, принесет 250 миллионов долларов в год на строительство доступного жилья. [136] : 1 [137] : 1 [138] : 1 Ожидается, что общий жилищный пакет 2017 года окажет лишь минимальное влияние на дефицит, поскольку даже самые оптимистичные прогнозы предполагают, что меры увеличат ежегодное производство жилья примерно на 14 000 единиц в год, что все еще намного меньше (14%) дополнительных 100 000 новых единиц, необходимых ежегодно (в дополнение к 80 000, производимым ежегодно), чтобы идти в ногу с ростом населения и не допустить роста цен. [34] : 1 [138] : 1 [35] : 1
Другим законопроектом был законопроект Сената 35 (SB 35), автором которого был сенатор штата Скотт Винер, который сокращает процесс утверждения за счет отмены экологических и плановых проверок для нового заполняющего жилья в городах, которые не достигли своих государственных целей по производству жилья. Штат устанавливает цели по производству различных типов жилья: рыночная ставка, жилье с низким доходом и т. д. (чтобы идти в ногу с ожидаемым ростом населения), и этот закон применяется только к типам застройки, по которым город не достигает своих производственных целей. Чтобы воспользоваться упрощенным процессом утверждения, застройщик должен платить преобладающую заработную плату и соблюдать стандартные правила найма профсоюзов. [136] : 1 [137] : 1 [138] : 1 [139] [140] Винер сказал: «Местный контроль заключается в том , как сообщество достигает своих жилищных целей, а не в том, достигает ли оно этих целей... SB 35 устанавливает четкие и разумные стандарты, чтобы гарантировать, что все сообщества являются частью решения путем создания жилья для нашего растущего населения». [139] SB 35 использовался, например, для реконструкции заброшенного торгового центра Vallco в Купертино в многофункциональный комплекс, содержащий 2402 квартиры, половина из которых доступны по цене, без государственных субсидий, что увеличит фонд доступного жилья в Купертино в пять раз. [141] : 1 [142] : 1 [143] : 1 [144]
В 2018 году сенатор Винер представил законопроект SB 827, который потребовал бы от местных властей разрешить строительство зданий высотой не менее 4 или 8 этажей в пределах полумили от остановки общественного транспорта с высокой частотой движения или в пределах четверти мили от автобусного или транзитного коридора, а также отменить минимальные требования к парковке в этих районах. [2] : 1 Законопроект был спорным, так как против него выступили как местные органы власти, обеспокоенные потерей местного контроля над зонированием, так и активисты, выступающие против джентрификации, обеспокоенные перемещением. [145] Законопроект поддержала группа ученых, заявивших, что он поможет сократить десятилетия расовой и экономической сегрегации в жилых помещениях, [146] [147] : 1-2 [148] : 1 , а также группы, выступающие за жилье, на национальном уровне и более 100 руководителей технологической отрасли в районе залива Сан-Франциско , которые выразили свою поддержку законопроекту в совместном письме. [149]
Что касается вопроса местного контроля, Винер сказал: «В образовании и здравоохранении государство устанавливает основные стандарты, и местный контроль существует в рамках этих стандартов. Только в жилищном секторе государство отказалось от своей роли. Но жилье — это общегосударственная проблема, и подход чисто местного контроля загнал нас в канаву». [35] Положения, запрещающие перемещение, были введены в ответ на проблемы джентрификации. Впоследствии они были отклонены на первом слушании в комитете. [150] [151]
В декабре 2018 года сенатор Винер внес аналогичный законопроект на следующую законодательную сессию, SB 50 , который был отклонен на голосовании в сенате в 2020 году.
В сентябре 2021 года губернатор Гэвин Ньюсом подписал пакет из 31 законопроекта о жилье, включая California HOME Act (SB 9) и SB 10. [152] California HOME Act (SB 9) расширяет зону большей части Калифорнии, чтобы разрешить строительство более плотного жилья, вплоть до четырехквартирных домов , на участке . SB 10 упрощает процесс строительства плотного жилья местными органами власти вокруг районов с большим количеством транзитных перевозок. Другие законопроекты направлены на оптимизацию процесса строительства жилья, снижение барьеров для строительства доступного жилья и возложение на местные органы власти ответственности за строительство большего количества жилья. [153]
Другие законопроекты, подписанные губернатором Ньюсомом, включают SB 290, AB 1584, SB 478 и AB 602. [154] SB 290 расширяет закон Калифорнии о бонусах за плотность , чтобы включить доступное жилье для студентов колледжей с низким доходом. Бонусы за плотность позволяют застройщикам строить более плотное жилье, при условии, что часть будет выделена для доступного жилья. AB 1584 делает недействительными любые жилищные соглашения , которые запрещают строительство ADU при определенных обстоятельствах.
SB 478 устанавливает минимальный коэффициент площади этажа и минимальный размер участка для многоквартирного жилья, который составляет от 3 до 10 единиц. SB 478 также запрещает местным органам власти вводить требования к покрытию участка, которые сделают невозможным для жилищного проекта достижение минимального коэффициента площади этажа. AB 602 регулирует сборы за воздействие , которые местные органы власти могут взимать с жилья. AB 602 делает сборы за воздействие более прозрачными и требует от местных органов власти устанавливать сборы за воздействие пропорционально площади дома в квадратных футах .
В сентябре 2022 года Ньюсом подписал пакет жилищных законопроектов, включая AB 2011, SB 6 и AB 2097. [155]
AB 2011 официально вступил в силу с 1 июля 2023 года. [156] Политика позволяет строить доступное жилье и жилье для лиц со смешанным доходом на коммерческой зонированной территории на министерской, по праву, при условии, что проекты соответствуют критериям доступности и экологии, а также выплачивают преобладающую заработную плату . [155] Кроме того, существует требование об использовании программ ученичества, одобренных местными органами власти. Когда эти контракты будут приняты подрядчиками, им также будут предоставлены расходы на здравоохранение. [157] Поскольку это новый и более новый законопроект , Департамент жилищного строительства и развития сообществ проведет исследования , которые будут использованы для представления законодательному органу последствий и результатов дополнительного жилищного строительства.
SB 6 допускает использование жилых помещений на коммерческой территории без необходимости изменения зонирования, при условии, что определенный процент нанятых строительных рабочих состоит в профсоюзе. [155] AB 2097 отменяет минимальные требования к парковке для домов и коммерческой недвижимости в пределах одной мили от остановок общественного транспорта или в районах с низким уровнем использования автомобилей. [158] Калифорния стала вторым штатом после Орегона, отменившим минимальные требования к парковке вблизи общественного транспорта.
В законопроектах SB 897 и AB 2221 были разъяснены правила, касающиеся соответствия ADU строительным нормам и правилам, а также упрощена процедура выдачи разрешений. [159] [160]
В октябре 2023 года Ньюсом подписал еще один пакет жилищных законопроектов. Среди известных законопроектов — SB 4, SB 423, SB 555 и AB 1033. [161]
SB 4 позволяет религиозным учреждениям или высшим учебным заведениям подавать заявки на упрощенное одобрение строительства жилья на их землях, при условии, что оно соответствует критериям и что все квартиры доступны для домохозяйств с низким доходом. [162] Законопроект является частью более масштабного движения религиозных общин в США по строительству доступного жилья под названием «Да, на заднем дворе Бога». [163] В прошлом движение боролось с преодолением бюрократической волокиты в отношении адаптивного повторного использования своей собственности, особенно с городским или местным противодействием. SB 4 является частью серии усилий по законопроекту Калифорнии с 2020 года, направленных на то, чтобы облегчить церквям, а также другим религиозным общинам и высшим учебным заведениям строительство на своих землях, включая законопроект о собрании (AB 1851), который сократил или отменил требования к парковке для таких проектов. [163] Исследование Калифорнийского университета в Беркли показало, что этот закон открывает около 170 000 акров земли (примерно половина площади Лос-Анджелеса) для потенциального строительства доступного жилья по всему штату. [164]
SB 423 является расширением SB 35, законопроекта, который ускоряет процессы жилищного строительства в районах с более высокими потребностями. Такая потребность оценивается с помощью региональной оценки потребностей в жилье (RHNA), которая была частью того, что было прописано в законе в SB 35. SB 423 в частности расширяет рационализацию, изложенную в SB 35, позволяя штату заменять местное правительство при проведении проверки и облегчая многоквартирные застройки в прибрежных зонах. [165] Это победа для сторонников жилищного строительства, поскольку Комиссия по прибрежным районам Калифорнии была основным источником сопротивления жилищному строительству на побережье. Противники обеспокоены тем, что жилье угрожает местной пляжной среде и дикой природе. Сторонники жилищного строительства утверждают, что жилье должно строиться везде, но побережье предоставляет особенно хорошую возможность, поскольку оно ближе к рабочим местам, местам отдыха и менее ориентированной на автомобили жизни, что в конечном итоге означает меньшее загрязнение. [166] Помимо сторонников и противников, сама комиссия исторически блокировала почти все жилье в прибрежных зонах, в результате чего цены на жилье стали еще выше, чем в других районах. [167]
Введение законопроекта SB 555 указывает на изменение приоритетов в жилищном строительстве, отказ от исключительно частного рынка аренды или домовладения в пользу изучения альтернативных форм владения. Законопроект вводит план по внедрению 1,4 млн единиц социального жилья, которое постоянно удерживается от частного рынка и выкупается. [168] Это обеспечивает защиту арендаторов и надеется создать подраздел жилья, который не основан на спекуляциях, а вместо этого создает безопасные сообщества со смешанным доходом. [169] Законопроект сначала обязывает его департамент жилищного строительства (HCD) завершить исследование социального жилья в Калифорнии к концу 2026 года, которое создаст рекомендации и анализ по социальному жилью и оптимальным вариантам для штата. [168]
Принятие законопроекта AB 1033 позволяет домовладельцам преобразовывать свои ADU в кондоминиумы и продавать свои ADU независимо от основного места жительства. [170] [171]
27 августа Ньюсом подписал два законопроекта, принятых для решения кризиса, включая AB 2835, который позволяет мотелям и другому временному жилью принимать бездомных жителей дольше 30 дней без нарушения местных законов о контроле арендной платы, и AB 3057, который упрощает процесс утверждения строительства ADU, предоставляя такое же освобождение от экологической экспертизы для младших постановлений ADU, как и для стандартных постановлений ADU. [172] 19 сентября Ньюсом подписал более крупный пакет законопроектов, в том числе:
В феврале 2024 года (введен в действие в марте 2024 года) город Сакраменто принял Генеральный план 2040 года, который обновил кодекс зонирования, чтобы устранить минимальные парковочные места по всему городу для нового жилья. Кроме того, Генеральный план отменил ограничения на количество единиц, которые могут быть построены в односемейной зоне, вместо этого разрешив владельцам недвижимости строить многоквартирные дома на основе соотношения площади этажей по всему городу. [174] [175] В сентябре 2024 года городской совет принял постановление, разрешающее строительство небольших многоквартирных домов высотой до трех этажей во всех жилых районах, ранее зонированных для односемейного жилья, но сохранившее существующие стандарты контроля за массовым строительством. [176]
Жилищное управление города Лос-Анджелес закрыло лист ожидания по разделу 8 более чем на десятилетие из-за высокого спроса и возобновило работу только в 2017 году. [177]
С 2024 года обязательные правила парковки будут отменены по всему городу в Сакраменто, Калвер-Сити, Аламеде, Эмеривилле, Сан-Франциско и Сан-Хосе. [178]
С 2014 года в районе залива Сан-Франциско было создано несколько групп YIMBY (Yes In My Back Yard) . [179] [180] Эти группы лоббируют как на местном уровне, так и в Сакраменто увеличение строительства жилья на всех уровнях цен, а также используют Закон Калифорнии об ответственности за жилье («закон против NIMBY») [179] : 1 [180] : 1 , чтобы подавать в суд на города, когда они пытаются заблокировать или сократить жилищное строительство. [179] Один активист в комментарии Комиссии по планированию Сан-Франциско, поддерживающей строительство нового жилищного комплекса из 75 квартир, в основном по рыночной цене, заявил, что: «100 или около того человек с более высоким доходом, которые не будут жить в этом проекте, если он не будет построен, будут жить где-то еще... Они просто вытеснят кого-то в другое место, потому что спрос не исчезнет». [181]
Чтобы быстро создать недорогое жилье, один стартап из Bay-Area переоборудовал грузовые контейнеры размером 8 x 20 футов в дома всего за 8000 долларов, хотя из-за высоких цен на разрешения (от 3000 до 5000 долларов) и ограничительного зонирования во многих городах оказалось сложно найти места, где можно было бы построить такое жилье. [182]
По состоянию на 2018 год в Калифорнии насчитывалось более 400 000 единиц доступного жилья с ограниченным правом собственности или использования, которые были построены с условием, что они останутся доступными в течение следующих десятилетий (обычно от 30 до 55 лет) в обмен на субсидии. [183] Департамент жилищного строительства и развития сообществ штата (HCD) оценивает, что существует более 35 000 единиц, чей критерий доступности истечет к 2021 году, и что многие из них, вероятно, будут преобразованы в единицы рыночной арендной платы. HCD сделал сохранение этих единиц в качестве доступного жилья приоритетом. [ необходим неосновной источник ]
В рамках системы ваучеров Раздела 8 федерального правительства жители платят 30% своей зарплаты, а Жилищное управление доплачивает разницу в стоимости аренды. [184] Как указал Меткалф (2018), «в 2015 году 2,2 миллиона домохозяйств, включающих 5 миллионов человек, использовали ваучеры на аренду для обеспечения жилья на частном рынке», хотя эти цифры относятся ко всем Соединенным Штатам. [ 184] В отличие от других программ государственной помощи (таких как SNAP или Medicaid), существует лишь ограниченное количество ваучеров Раздела 8, что означает, что большинство людей, которые подают заявки и имеют право на участие в программе, не могут участвовать в ней, а вместо этого помещаются в списки ожидания на годы. [185]
Калифорния занимает 49-е место среди 50 штатов США по количеству единиц жилья на душу населения.
«Глубина власти, которой обладает член совета в вопросах развития в своих округах, почти способствует уровню коррупции, который имел место», — сказал г-н Сантана, ныне президент California Community Foundation. «Такой уровень власти существует и сегодня».
бы Калифорния отменила свои правила землепользования до уровня 1980 года, наше исследование подсчитало, что население штата в конечном итоге могло бы вырасти до 18% от населения страны. Валовой внутренний продукт США мог бы навсегда увеличиться примерно на 2%, или на 375 миллиардов долларов. Если бы каждый штат отменил правила землепользования до уровня 1980 года, ВВП мог бы вырасти на целых 1,8 триллиона долларов.Примечание: Доступ к этой статье платный.
По всей стране многие быстрорастущие мегаполисы сталкиваются с жестокой нехваткой доступного жилья, что приводит к джентрификации, бездомности и даже болезням. Поскольку города изо всех сил пытаются удовлетворить спрос, они перекраивают свои горизонты с помощью кондоминиумов и многоквартирных домов, но односемейные кварталы, где малоплотное проживание рассматривается как нечто неприкосновенное, редко были частью уравнения.
Мы изучаем распространенную оппозицию строительству жилья по рыночной ставке и связываем ее с местничеством: перспективой, которая предоставляет моральный авторитет действующим жителям. Мы утверждаем, что местничество стало распространенным в жилищном планировании в Соединенных Штатах и что его кажущееся равенство — позволяющее всем сообществам иметь право определять себя — скрывает глубокие дисбалансы, которые выгодны богатым. Мы используем данные опросов из Калифорнии для измерения местничества, используя оппозицию преимущественному праву использования государственных земель в качестве косвенных показателей. Мы обнаруживаем, что местничество сконцентрировано среди белых богатых домовладельцев. Это говорит о том, что локальные убеждения менее распространены среди населения, чем в практике планирования.
Это была еще одна глава в мрачной саге о городском бесхозяйственном стиле Нимбизма, которое сокрушает американские города. Not-in-my-backyardism — это двухпартийное мнение, но поскольку крупнейшие американские города населены и управляются демократами — многие из них находятся в штатах, находящихся под полным контролем демократов, — этот вид откровенно исключающего городского рестрикционизма является особым позором левых.
разрушает государство», — сказал [Ньюсом] редакционной коллегии в интервью, пытаясь заручиться поддержкой газеты в его предстоящей переизбрании. «Мы потребуем большего от наших городов и округов.
Застройщики, ученые и группы, выступающие за жилье, уже более десяти лет требуют реформы CEQA, называя меру 1970 года, подписанную тогдашним губернатором Рональдом Рейганом, главной причиной нехватки жилья в Калифорнии.
Жилая недвижимость оценивается в ошеломляющую сумму в 150 000 долларов за акр или более в прибрежных районах Калифорнии по сравнению со средней стоимостью в 20 000 долларов за акр в других крупных мегаполисах страны.
попытками некоторых застройщиков использовать более дешевую рабочую силу, не состоящую в профсоюзе, профсоюзы строителей Bay Area подали апелляции, оспаривающие одобрение проектов, и объединились с общественными группами, которые выступают против проектов по разным причинам. Группы трудящихся также борются с политикой, которая, по словам сторонников, поможет решить жилищный кризис в регионе, например, более широкое использование модульного жилья и упрощение процесса одобрения проектов. Это игра с высокими ставками: профсоюзы говорят, что апелляции дают им рычаги давления на застройщиков, чтобы те взяли на себя обязательство использовать профсоюзную рабочую силу и нанимать местных жителей.
здесь, по мнению некоторых экспертов, страховой кризис может усугубить жилищный кризис. Рост расходов на страхование для объектов недвижимости, отличных от односемейных домов, начинает влиять на рынок аренды — в штате, где почти половина жителей являются арендаторами, — и может усугубить жилищные проблемы штата, говорят они.
Поскольку уровень вакантных арендных площадей в округе колеблется около 1 процента, в Калифорнии этот показатель составляет 3,6 процента, что является рекордно низким показателем для штата.
индекс доступности жилья (HAI) CAR измеряет процент домохозяйств, которые могут позволить себе приобрести жилье по средней цене в штате и регионах Калифорнии на основе традиционных предположений.
обнаружили, что районы с самыми низкими выбросами, как правило, находятся в Калифорнии, а районы с самыми высокими выбросами — в Техасе и Оклахоме. Существует сильная отрицательная связь между выбросами и правилами землепользования. Ограничивая новую застройку, самые чистые районы страны, по-видимому, подталкивают новую застройку к местам с более высокими выбросами.
Официальная мера бедности, которая используется с 1960-х годов, оценивает уровень бедности, рассматривая денежный доход семьи или отдельного человека. Новая мера представляет собой более сложную статистику, включающую в свои оценки семейных ресурсов дополнительные пункты, такие как налоговые платежи и расходы на работу. Пороговые значения, используемые в новой мере, получены из данных обследования потребительских расходов о расходах на основные потребности (еда, жилье, одежда и коммунальные услуги) и скорректированы с учетом географических различий в стоимости жилья.
В Калифорнии проживает 12 процентов населения США, но 22 процента ее бездомных. Города, в которых наблюдался резкий рост арендной платы, такие как Сан-Франциско и Лос-Анджелес, напрямую связывают всплески бездомности с нехваткой жилья в штате, что привело к беспрецедентному кризису доступности.
Калифорния занимает третье место по стране: 34 из 10 000 человек в штате сталкиваются с бездомностью. Два штата находятся в худшем положении: Нью-Йорк и Гавайи. Нью-Йорк занимает второе место с 45 бездомными на 10 000 человек. Гавайи, тем временем, занимают первое место с 51 на 10 000 человек.
По оценкам McKinsey Global Institute, нехватка жилья в Калифорнии обходится штату в 143–233 млрд долларов в виде упущенной экономической выгоды, в первую очередь из-за потребления, которое вытесняется высокими расходами на жилье и упущенной строительной деятельностью.
Исследование McKinsey Global Institute, проведенное в 2016 году, показало, что к 2025 году Калифорнии потребуется 3,5 миллиона новых единиц жилья, чтобы справиться с хронической нехваткой жилья. Однако с тех пор строительство нового жилья только замедлилось, несмотря на предвыборное обещание губернатора Гэвина Ньюсома возглавить усилия по производству этих 3,5 миллионов единиц.
Винер сказал, что законопроект поможет штату сократить нехватку жилья, которую он оценил в 4 миллиона.
С 2013 по 2022 год округа и города Калифорнии одобрили чуть более миллиона единиц жилья из расчета примерно 2600 на 100 000 жителей. Это заметно ниже общенационального показателя в 3900 единиц. ... Уровень новых разрешенных единиц жилья в Калифорнии ниже, чем в 36 других штатах.
крупные и высокие жилые дома вокруг станции BART в вашем районе? Более 100 руководителей технологических компаний Калифорнии с энтузиазмом говорят «да, пожалуйста».
... В среду 130 руководителей технологических компаний и партнеров венчурного капитала заявили, что они «твердо поддерживают» этот план в письме, адресованном Винеру.
Но законопроекты едва не попали на стол Ньюсома из-за ожесточенного спора о том, в какой степени застройщики должны быть обязаны использовать профсоюзный труд для строительства таких проектов. Меры схожи по своей цели — увеличить плотность, но расходятся в том, как они решают вопрос профсоюзов и труда. Законопроект Уикса не содержит формулировок, которые фактически требуют, чтобы определенный процент рабочих на проекте был объединен в профсоюз. Законопроект Кабальеро содержит дружественные профсоюзам формулировки.
Закон позволяет некоммерческим колледжам и религиозным учреждениям строить до 30 единиц жилья на акр в крупных городах и городских пригородах независимо от местных правил зонирования, а также ускоряет их одобрение — при условии, что 100 процентов единиц жилья представляют собой доступное жилье с арендной платой ниже рыночной. По сути, законопроект изменил зонирование большой полосы низменного ландшафта штата, вынудив города разрешить строительство квартир вблизи односемейных домов.