stringtranslate.com

Инвестиционный траст недвижимости

Инвестиционный фонд недвижимости ( REIT , произносится как «рит» [1] ) — это компания, которая владеет и в большинстве случаев управляет доходной недвижимостью. REIT владеют многими типами коммерческой недвижимости, включая офисные и жилые здания, студии, склады, больницы , торговые центры , гостиницы и коммерческие леса . [ 2 ] Некоторые REIT занимаются финансированием недвижимости . REIT выступают в качестве моста между мирами жилья и городского развития, с одной стороны, и институциональными инвесторами и финансовыми рынками, с другой. Обычно их подразделяют на коммерческие REIT (C-REIT) и жилые REIT (R-REIT), причем последние фокусируются на жилищных активах, таких как квартиры и односемейные дома. [3]

Законы большинства стран о REIT дают компании, занимающейся недвижимостью, право платить меньший корпоративный налог и налог на прирост капитала . [4] REIT подвергались критике за то, что они позволяют спекулировать на жилье и снижают его доступность, не увеличивая при этом финансирование строительства. [5]

REIT могут быть публично проданы на основных биржах, публично зарегистрированы, но не котируются, или закрыты. [6] [7] Два основных типа REIT — это акционерные REIT [8] и ипотечные REIT (mREIT). [9] В ноябре 2014 года акционерные REIT были признаны отдельным классом активов [10] в Глобальном стандарте классификации отраслей индексами S&P Dow Jones и MSCI . Ключевыми статистическими данными для изучения финансового положения и работы REIT являются чистая стоимость активов (NAV), средства от операций (FFO) и скорректированные средства от операций (AFFO). [11]

История

Создание

REIT были созданы в Соединенных Штатах после того, как президент Дуайт Д. Эйзенхауэр подписал Публичный закон 86-779, иногда называемый Расширением акцизного налога на сигары 1960 года. [12] [13] Закон был принят, чтобы позволить всем инвесторам инвестировать в крупномасштабные диверсифицированные портфели доходной недвижимости таким же образом, как они обычно инвестируют в другие классы активов — путем покупки и продажи ликвидных ценных бумаг . Первым REIT был American Realty Trust, основанный Томасом Дж. Бройхиллом, двоюродным братом конгрессмена США от Вирджинии Джоэла Бройхилла в 1961 году [14], который настаивал на его создании при Эйзенхауэре.

По состоянию на 2021 год по крайней мере 39 стран по всему миру создали REIT. [15] Комплексным индексом для REIT и мирового рынка листинговой недвижимости является FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series, который был создан совместно в октябре 2001 года поставщиком индекса FTSE Group, Nareit и Европейской ассоциацией публичной недвижимости (EPRA). [16] [17] По состоянию на 29 января 2021 года в глобальный индекс вошли 490 компаний из 39 стран, зарегистрированных на фондовой бирже, с рыночной капитализацией около 1,7 триллиона долларов США. [ 18]

Эволюция

Примерно в то время, когда они были созданы в 1960 году, первые REIT в основном состояли из ипотечных компаний. Отрасль пережила значительный рост в конце 1960-х и начале 1970-х годов. Рост в первую очередь был обусловлен более широким использованием mREIT в сделках по освоению земель и строительству. Закон о налоговой реформе 1976 года разрешил REIT создаваться как корпорации в дополнение к деловым трастам .

Закон о налоговой реформе 1986 года также повлиял на REIT. Законодательство включало новые правила, призванные не допустить использования налогоплательщиками партнерств для сокрытия своих доходов из других источников. Три года спустя REIT понесли значительные потери на фондовом рынке.

Retail REIT Taubman Centers Inc. начал современную эру REIT в 1992 году, создав UPREIT. В UPREIT стороны существующего партнерства и REIT становятся партнерами в новом «операционном партнерстве». REIT обычно является генеральным партнером и владельцем большинства единиц операционного партнерства, а партнеры, которые внесли недвижимость, имеют право обменять свои единицы операционного партнерства на акции REIT или наличные деньги. Отрасль боролась во время финансового кризиса 2007–2008 годов , после чего котируемые REIT отреагировали сокращением задолженности (погашением долга) и повторным капитализацией (продажей акций для получения наличных денег) своих балансов. Котируемые REIT и REOC привлекли 37,5 млрд долларов США в 91 вторичном размещении акций, девяти IPO и 37 предложениях необеспеченных долгов, поскольку инвесторы продолжали действовать благоприятно для компаний, укрепляющих свои балансы после кредитного кризиса.

Дивиденды REIT имеют 100-процентный коэффициент выплат для всех доходов по более низким ставкам. Это сдерживает внутренний рост REIT и заставляет инвесторов не терпеть низкую или отсутствующую доходность, поскольку процентные ставки более чувствительны. [19] Экономический климат, характеризующийся ростом процентных ставок, может оказывать чистое негативное влияние на акции REIT. [20] Дивиденды , выплачиваемые REIT, выглядят менее привлекательными по сравнению с облигациями с растущими купонными ставками. [21] Кроме того, когда инвесторы избегают REIT, это затрудняет для руководства привлечение дополнительных средств для приобретения большего количества недвижимости. [22]

Африка и Ближний Восток

Кения

Первый REIT в Кении был одобрен Управлением по рынку капитала в октябре 2015 года. REIT выпущен Stanlib Kenya под названием Fahari I-Reit схема. Схема REIT обеспечит держателям паев стабильные денежные потоки от доходной недвижимости. Неограниченное IPO будет котироваться на основном сегменте инвестиционного рынка Найробийской фондовой биржи. [23]

Гана

REIT существуют в Гане с 1994 года. Home Finance Company , теперь HFC Bank , создала первый REIT в Гане в августе 1994 года. HFC Bank находится в авангарде ипотечного финансирования в Гане с 1993 года. Он использовал различные коллективные инвестиционные схемы, а также корпоративные облигации для финансирования своей деятельности по ипотечному кредитованию. Коллективные инвестиционные схемы, частью которых являются REIT, регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам Ганы.

Нигерия

В 2007 году Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) выпустила первый набор руководящих принципов для регистрации и выпуска требований к работе REIT в Нигерии, как подробно описано в Законе об инвестициях и ценных бумагах (ISA). Первый REIT, Union Homes Hybrid Real Estate Investment Trust стоимостью 50 миллиардов нигерийских найр, был запущен в сентябре 2008 года. В ноябре 2015 года на Нигерийской фондовой бирже было три листинга REIT : [ 24] Skye Shelter Fund, Union Home и UPDC. Haldane McCall REIT не был листингован после того, как не смог достичь минимального уровня подписки в 50% в ходе первичного публичного предложения в январе 2015 года на фоне плохих рыночных перспектив. [25]

ЮАР

По данным Ассоциации SA REIT [26] , к октябрю 2015 года на Йоханнесбургской фондовой бирже котировались 33 южноафриканских REIT и три неюжноафриканских REIT , рыночная капитализация которых превысила 455 млрд рандов.

Саудовская Аравия

Обычно называемые инвестиционными фондами недвижимости, правила были введены в действие в июле 2006 года Управлением рынка капитала Саудовской Аравии. Правила не позволяли торговать фондами на фондовом рынке и обязывали все фонды структурироваться лицензированными инвестиционными компаниями CMA с присутствием застройщика и некоторых других ключевых лиц. [27]

Объединенные Арабские Эмираты

Законодательство REIT было введено Дубайским международным финансовым центром (DIFC) для содействия развитию REIT в ОАЭ путем принятия Закона об инвестиционном трасте № 5, который вступил в силу 6 августа 2006 года. [ необходима цитата ] Это ограничивает все «истинные» структуры REIT, которые могут быть зарегистрированы в DIFC. Первая лицензия REIT будет выдана Dubai Islamic Bank с REIT под названием «Emirates REIT», возглавляемым предпринимателем доткомов Сильвеном Вьёжо. [ необходима цитата ]

Проблема в том, что REIT, домицилированные в DIFC, не могут приобретать активы, не входящие в свободную зону, в эмирате Дубай. Единственной федерально одобренной свободной зоной в ОАЭ является сам DIFC, поэтому любая недвижимость за пределами этой зоны может быть приобретена только владельцами паспортов местных стран Персидского залива (GCC). Однако благодаря сотрудничеству с местными властями Emirates REIT удалось создать платформу, позволяющую ей приобретать недвижимость в любом месте Дубая при условии, что ее акции будут принадлежать местным владельцам в размере не менее 51%. Это позволяет компании диверсифицировать свой портфель с помощью эффективного сочетания объектов недвижимости, приносящих доход, в лучших районах Дубая. Emirates REIT является первым REIT, созданным в Объединенных Арабских Эмиратах. Это также первый REIT, котирующийся на NASDAQ Dubai, и один из пяти REIT, соответствующих шариату, в мире, с акцентом на активы, приносящие доход.

По состоянию на декабрь 2014 года портфель Emirates REIT оценивается в более чем 575,3 млн долларов США и состоит из семи объектов недвижимости, в основном коммерческих и офисных. За последние четыре года портфель значительно вырос.

Азия и Тихий океан

Австралия

Концепция REIT была запущена в Австралии в 1971 году. General Property Trust был первым австралийским инвестиционным трастом недвижимости (LPT) на австралийских фондовых биржах (теперь Австралийская фондовая биржа ). REIT, которые котируются на бирже, были известны как Listed Property Trusts (LPT) до марта 2008 года, что отличало их от частных REIT, которые известны в Австралии как Unlisted Property Trusts. С тех пор они были переименованы в Australian Real Estate Investment Trusts (A-REIT) в соответствии с международной практикой. [28]

REIT показали многочисленные преимущества по сравнению с прямыми инвестициями, включая более низкие налоговые ставки и повышенную ликвидность. В настоящее время на ASX котируется более 70 A-REIT, рыночная капитализация которых превышает A$100 млрд. [28]

Австралия также получает растущее признание как страна с крупнейшим в мире рынком REIT за пределами США. Более 12 процентов мировых листинговых трастов недвижимости можно найти на ASX. [29]

Гонконг

REIT существуют в Гонконге с 2005 года, когда The Link REIT был запущен Гонконгским жилищным управлением от имени правительства Гонконга. С 2005 года было семь листингов REIT по состоянию на июль 2007 года, большинство из которых, включая Sunlight REIT, не имели успеха из-за низкой доходности. За исключением The Link и Regal Real Estate Investment Trust , цены акций всех, кроме одного, значительно ниже цены первичного публичного предложения (IPO). Использование гонконгскими эмитентами финансовой инженерии ( процентных свопов ) для повышения первоначальной доходности также упоминалось как снижение интереса инвесторов [30]

По состоянию на июль 2012 года на бирже было девять REIT с общей рыночной капитализацией около €15 млрд, что составляет почти 2% от общей мировой рыночной капитализации REIT. Два из девяти перечисленных REIT также включены в индекс EPRA , индекс, публикуемый Европейской ассоциацией публичной недвижимости (EPRA). Текущие пять крупнейших REIT в Гонконге — это The Link REIT с общей рыночной капитализацией €8 млрд, Hui Xian REIT с общей рыночной капитализацией €2,3 млрд, Champion REIT с общей рыночной капитализацией €1,8 млрд, Fortune REIT с общей рыночной капитализацией €1 млрд и Real Estate [ уточнить ] с общей рыночной капитализацией €700 млн. [31]

Индия

По состоянию на август 2014 года Индия одобрила создание инвестиционных фондов недвижимости в стране. [32] Индийские REIT (специфическая для страны/общая версия I-REIT) помогут индивидуальным инвесторам воспользоваться преимуществами владения долей на секьюритизированном рынке недвижимости. Наибольшим преимуществом будет быстрая и простая ликвидация инвестиций на рынке недвижимости в отличие от традиционного способа распоряжения недвижимостью. Правительство и Совет по ценным бумагам и биржам Индии посредством различных уведомлений находятся в процессе упрощения прямых и косвенных инвестиций в недвижимость в Индии через прямые иностранные инвестиции, через котирующиеся компании по недвижимости и паевые инвестиционные фонды. В бюджете 2014 года министр финансов Арун Джайтли внес закон о создании REIT. [33] Как и в 2021 году, на Национальной фондовой бирже Индии котируются три REIT. Это Embassy, ​​Mindspace и Brookfields. В целом, акционерный капитал индийских REIT-фондов смещен в сторону институциональных инвесторов (в основном ИПИ), с минимальным участием розничных инвесторов. [34]

Китай

CSRC (Комиссия по регулированию рынка ценных бумаг Китая) и NDRC (Национальная комиссия по развитию и реформам) совместно объявили о начале пилотных проектов в сфере REIT 30 апреля 2020 года. Это официальное объявление знаменует начало деятельности REIT в материковом Китае.

По состоянию на 14 марта 2024 года ландшафт китайских инвестиционных фондов недвижимости (REIT) значительно улучшился благодаря листингу Huaxia Jinmao Commercial REIT (508017) [35] и Jiashi Wumei Consumer REIT (508011) [36] на Шанхайской фондовой бирже 12 марта, а затем Huaxia China Resources Commercial REIT (180601) [37] на Шэньчжэньской фондовой бирже 14 марта.

Согласно статистике Шанхайской фондовой биржи, листинг этих двух потребительских инфраструктурных REIT увеличил общее количество листингованных REIT до 23, а масштаб эмиссии приблизился к 80 млрд юаней. [38] Шэньчжэньская фондовая биржа сообщила, что средства, привлеченные инфраструктурными REIT, успешно размещенными на ее бирже, превысили 32 млрд юаней. Эти проекты охватывают различные типы активов, включая промышленные парки, платные дороги, складскую логистику, защиту окружающей среды, чистую энергию, доступное арендное жилье и потребительскую инфраструктуру. Продукты работают гладко, при активном участии инвесторов, постепенно улучшая рыночные функции, тем самым создавая значительный масштаб и демонстрационный эффект. [38]

Япония

Япония разрешила создание REIT в декабре 2001 года. Ценные бумаги J-REIT торгуются на Токийской фондовой бирже и других биржах Японии. [39]

J-REIT (котируемый инвестиционный фонд недвижимости) строго регулируется Законом об инвестиционных трастах и ​​инвестиционных компаниях (LITIC) и создается как инвестиционная компания в соответствии с LITIC. [40]

В дополнение к REIT, японское законодательство также предусматривает параллельную систему компаний специального назначения, которые могут использоваться для секьюритизации определенных объектов недвижимости на основе частного размещения. Акции REIT, намеченные в 2016 году, составили 7 процентов рынка Соединенных Штатов, которые впоследствии были проданы менее чем за половину первоначальной стоимости в 31 миллиард долларов. [41]

Малайзия

На бирже Bursa Malaysia котируются 18 фондов недвижимости REIT, пять из которых исламские (соответствующие шариату – в соответствии с требованиями исламского инвестирования).

Индонезия

Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIRE) не пользовались популярностью из-за высокого налога с продаж и двойного налогообложения. [42] До 2016 года был создан только один DIRE, а именно в 2012 году. Однако планы налоговых льгот демонстрируют намерение политиков и законодателей повысить конкурентоспособность рынка и поощрять DIRE к листингу на внутреннем рынке.

Пакистан

Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана находится в процессе внедрения нормативной базы REIT, которая позволит полную иностранную собственность, свободное движение капитала и неограниченную репатриацию прибыли. Это ограничит спекуляции на рынках недвижимости Пакистана и предоставит доступ мелким инвесторам, желающим диверсифицировать инвестиции в недвижимость. Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана предлагает нормативную базу, похожую на ту, что существует в Сингапуре и Гонконге. [ необходима цитата ]

Комиссия по ценным бумагам и биржам Пакистана ожидала, что около шести REIT получат лицензии в течение первого года, в основном это будут крупные компании по управлению активами. В Пакистане наблюдается отток инвестиций со стороны иностранных компаний по развитию недвижимости, в основном базирующихся в Малайзии и Дубае. [43]

Комиссия по ценным бумагам и биржам (SECP) выдала лицензии четырем сторонам, а именно: Arif Habib REIT Management Company, AKD REIT Management Company, Eden Developers REIT Management Company и SB Global REIT Management Company.

Филиппины

Правовая база, позволяющая создавать инвестиционные фонды недвижимости на Филиппинах, была создана после принятия Закона о трастах по инвестициям в недвижимость 2009 года (Республиканский закон № 9856) 17 декабря 2009 года. Его правила и положения по реализации были одобрены Комиссией по ценным бумагам и биржам в мае 2010 года. Однако он не смог привлечь инвесторов из-за своей ограничительной налоговой политики и высоких издержек. [44]

Регулирование REIT было смягчено в январе 2020 года [45] , что привело к созданию первого REIT в стране, AREIT Inc. of Ayala Land , который провел публичное размещение акций в августе того же года. [46] Однако иностранные инвесторы по-прежнему плохо относились к REIT в тот год, когда также преобладала пандемия COVID-19 . [45]

Сингапур

Обычно их называют S-REIT, на Сингапурской бирже котируется более 40 REIT , [47] последний из которых, Cromwell European REIT, котируется 30 ноября 2017 года. Первым был создан CapitaMall Trust [48] [ необходим неосновной источник ] в июле 2002 года. Они представляют ряд секторов недвижимости, включая розничную торговлю, офисы, промышленность, гостиничный бизнес и жилую недвижимость. S-REIT владеют различными объектами недвижимости в таких странах, как Япония, Китай, Индонезия и Гонконг, в дополнение к местной недвижимости. [49] [50] В последние годы листинг иностранных активов на Сингапурской бирже вырос и обогнал традиционный листинг с местными активами.

S-REIT регулируются как коллективные инвестиционные схемы в соответствии с Кодексом о коллективных инвестиционных схемах Валютного управления Сингапура [51] или, в качестве альтернативы, как деловые трасты [52] .

Некоторые из правил, которым должны следовать S-REIT, включают: [53]

S-REIT пользуются налоговыми льготами, когда налог уплачивается только на уровне инвестора, а не на уровне REIT. Помимо REIT, существует десять Business Trusts («BT») (похожих на REIT, но которые могут содержать активы, не являющиеся обычными и не подчиняющиеся строгим правилам по сравнению с SREIT), и шесть Stapled Instruments (состоящих из Stapled Business Trust Unit и REIT unit), которые котируются на Сингапурской бирже. Общая рыночная капитализация траста, котирующегося на Сингапурской бирже, составляет около 100 млрд сингапурских долларов (по состоянию на 30 ноября 2017 г.).

Таиланд

Комиссия по ценным бумагам и биржам разработала правила для создания REIT в качестве инвестиционного инструмента в конце 2012 года, открыв двери для первых REIT, которые будут котироваться на бирже в 2013 году. [54] Существует не менее двух десятков REIT. [55] Введенные в 2014 году для замены схемы Имущественных фондов для публичного размещения (PFPO), REIT приобрели популярность, а общая рыночная капитализация достигла 85 миллиардов тайских бат на два миллиона квадратных метров активов. [56]

Шри-Ланка

1 августа 2020 года Комиссия по ценным бумагам и биржам Шри-Ланки (SEC) объявила, что REITS будут введены в качестве расширения действующего Кодекса паевых инвестиционных фондов, а новые Правила, вступившие в силу с 31 июля 2020 года, представлены в форме Уведомления в официальном бюллетене, опубликованного SEC. Эти Правила, которые являются всеобъемлющими, будут регулировать создание и ведение шри-ланкийских REIT. Были включены конкретные положения для проверки права собственности и оценки имущества, которое станет частью активов REIT. Среди требований — обязательное распределение примерно 90% дохода держателям паев, что в настоящее время не является требованием ни для одной из перечисленных организаций. Кроме того, благодаря наличию механизма перераспределения налогов в паевые инвестиционные фонды, REIT также могут выиграть, став жизнеспособной бизнес-концепцией для Шри-Ланки, которая откроет новые горизонты для предпринимателей, чтобы вывести отрасль недвижимости на более высокие высоты.

Европа

Бельгия

Bernheim Comofi (теперь AG Real Estate ) представил бельгийские REIT в 1995 году с созданием Befimmo . Другие REIT в Бельгии включают Cofinimmo и Ascensio. [57]

Болгария

REIT были введены в Болгарии в 2004 году Законом о компаниях специального назначения. Они являются сквозными субъектами для целей корпоративного подоходного налога (т.е. они не подлежат корпоративному подоходному налогу), но подлежат многочисленным ограничениям. [58]

Финляндия

Финские REIT были созданы в 2010 году, когда финский парламент принял «закон об освобождении от налогов» (Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden verohuojennuksesta, 299/2009). [59] Вместе с «Законом о фондах недвижимости» (Kiinteistörahastolaki, 1173–1997) [60] он обеспечивает существование эффективных с точки зрения налогообложения жилищных REIT.

Квалификации

По состоянию на 2018 год Orava Residential REIT является единственным REIT в Финляндии. [61]

Франция

Французские аббревиатуры REIT — SIIC (публично котируемый), в отличие от SCPI и OCPI (которые являются двумя другими видами трастов недвижимости, не котирующихся на бирже). Во Франции Unibail-Rodamco является крупнейшей SIIC. [62] Gecina — вторая по величине публично торгуемая компания недвижимости во Франции , с третьей по величине стоимостью активов среди европейских REIT. [63] [64]

Германия

Германия планировала ввести REITs, чтобы создать новый тип инвестиционного инструмента в сфере недвижимости . Правительство опасалось, что невведение REITs в Германии приведет к значительной потере инвестиционного капитала в других странах. [ нужна цитата ] Тем не менее, все еще [ когда? ] существует политическое сопротивление этим планам, особенно со стороны Социал-демократической партии . [ нужна цитата ]

В июне 2006 года министерство финансов объявило, что планирует ввести REIT в 2007 году. Юридические детали, по-видимому, во многом соответствуют британскому законодательству о REIT.

Закон о REIT был принят 1 июня 2007 года и вступил в силу с обратной силой с 1 января 2007 года: [65]

Немецкий сектор публичной недвижимости составляет 0,21% от общей капитализации мирового рынка REIT. Три из четырех G-REIT представлены в индексе EPRA , индексе, управляемом Европейской ассоциацией публичной недвижимости (EPRA). [67]

Ирландия

Закон о финансах 2013 года содержал положения о создании структур REIT в Ирландии . [68] Ирландские REIT включают Hibernia REIT, Green REIT, Yew Grove REIT и IRES REIT . [69]

Испания

Созданный в 2009 году, подобно британским REIT, SOCIMI (Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario) вырос после политики фискальных стимулов, направленной на преодоление крупнейшего кризиса цен на жилье в Испании в 2013 году. [70] В Испании насчитывается более 70 REIT, но их ликвидность низкая, а период владения большой. [70]

Великобритания

Законодательство, устанавливающее правила для REIT в Соединенном Королевстве , было принято в Законе о финансах 2006 года (теперь см. Закон о налоге на прибыль 2010 года, разделы 518–609) и вступило в силу в январе 2007 года, когда девять британских компаний по недвижимости преобразовались в статус REIT, включая пять членов FTSE 100 на тот момент: British Land , Hammerson , Landsec , Liberty International и Slough Estates . Другими четырьмя компаниями были Brixton (теперь известная как «SEGRO»), Great Portland Estates , Primary Health Properties и Workspace Group . [71]

Британские REIT должны распределять 90% своего дохода среди инвесторов. Они должны быть закрытыми инвестиционными трастами , резидентами Великобритании и публично котироваться на фондовой бирже . [72] EPRA в Брюсселе каждый год публикует разбивку требований к структуре UK REIT. [73]

Чтобы поддержать введение REIT в Великобритании, несколько компаний коммерческой недвижимости и финансовых услуг сформировали REITs and Quoted Property Group. Другие ключевые вовлеченные органы включают Лондонскую фондовую биржу, Британскую федерацию недвижимости и Reita. Кампания Reita была запущена 16 августа 2006 года REITs and Quoted Property Group с целью предоставления источника информации о REITs, котируемой недвижимости и связанных с ней инвестиционных фондах. Reita стремится повысить осведомленность и понимание REITs и инвестиций в компании котируемой недвижимости. Она делает это в первую очередь через свой портал www.reita.org, предоставляя знания, образование и инструменты для финансовых консультантов и инвесторов. [74]

Даг Нейсмит, управляющий директор European Personal Investments компании Fidelity International, заявил в 2011 году: «Поскольку существующие рынки расширяются, а структуры, подобные REIT, внедряются во все большем количестве стран, мы ожидаем, что общий рынок будет расти примерно на десять процентов в год в течение следующих пяти лет, в результате чего к 2010 году объем рынка достигнет 1 триллиона долларов». [75]

Закон о финансах 2012 года внес пять основных изменений в режим REIT в Великобритании:

  1. отмена 2% вступительного взноса за присоединение к режиму — это должно сделать REIT более привлекательными из-за снижения затрат
  2. смягчение требований к листингу — теперь REIT могут котироваться на Альтернативном инвестиционном рынке [76] (международный рынок Лондонской фондовой биржи для небольших растущих компаний), что делает листинг более привлекательным из-за снижения затрат и большей гибкости
  3. Теперь у REIT есть трехлетний льготный период, прежде чем им придется соблюдать правила закрытой компании (закрытая компания — это компания, находящаяся под контролем пяти или менее инвесторов)
  4. REIT не будет считаться закрытой компанией, если ее можно сделать закрытой за счет включения институциональных инвесторов (уполномоченных паевых инвестиционных фондов, открытых инвестиционных компаний, пенсионных схем, страховых компаний и органов, обладающих суверенным иммунитетом) — этот момент делает REIT привлекательными инвестиционными фондами [ требуется ссылка ]
  5. тест покрытия процентов в размере 1,25-кратных финансовых издержек не столь обременителен

Бойд Карсон из Sapphire Capital Partners прокомментировал, что «самым важным из этих преимуществ является возможность листинга REIT на AIM, а отмена 2%-ной платы за вход в режим также является значительным шагом вперед». [77] Однако «UK-REIT все еще не настолько ориентированы на денежные средства, как того, вероятно, хотел бы рынок». [78]

Америка

Бразилия

REIT были введены в Бразилии в 1993 году законом 8668–93 и изначально регулировались инструкцией 205/94, а в настоящее время инструкцией 472/08 [79] от CVM (Comissão de Valores Mobiliários — бразильский эквивалент SEC). На местном уровне они описываются как «FII» или «Fundos de Investimento Imobiliário». Дивиденды FII не облагаются налогом для личных [80] инвесторов (не компаний) с 2006 года, но только для фондов, имеющих не менее 50 инвесторов и публично торгующихся на фондовом рынке. [81] FII, называемые «REIT» для соответствия аналогичному инвестиционному инструменту в США, использовались либо для владения и управления независимыми инвестициями в недвижимость, связанными с одной недвижимостью [82] или частью недвижимости, либо для владения несколькими объектами недвижимости (множественными объектами недвижимости), финансируемыми через рынки капитала. [ необходима ссылка ] [83]

Канада

Канадские REIT были созданы в 1993 году. Они должны быть сконфигурированы как трасты и не облагаются налогом, если распределяют свой чистый налогооблагаемый доход между акционерами. REIT были исключены из законодательства о налоге на доход трастов, принятого в бюджете 2007 года консервативным правительством. Многие канадские REIT имеют ограниченную ответственность . [84] 16 декабря 2010 года Департамент финансов предложил поправки к правилам, определяющим «Квалифицированные REIT» для целей налогообложения в Канаде. В результате «Квалифицированные REIT» освобождаются от нового налога на уровне субъекта, «указанного инвестиционного потока» (SIFT), который все публично торгуемые доходные трасты и партнерства платят с 1 января 2011 года. [85]

Мексика

Мексика приняла законодательство, позволяющее эквиваленту REIT, известному как FIBRA [86] (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces), [87] торговаться на Мексиканской фондовой бирже. Как и в случае с законодательством о REIT в других странах, компании должны соответствовать требованиям FIBRA, соблюдая следующие правила: [88]

Первый мексиканский REIT был запущен в 2011 году и называется FIBRA UNO. [89] По данным The Wall Street Journal , мексиканские REIT дебютировали в марте 2011 года «после того, как изменения в регулировании правительства сделали эту структуру возможной. Fibras предложил инвесторам простой способ владеть мексиканской недвижимостью и одновременно получать привлекательные дивиденды. Как и американские REIT, Fibras избегают уплаты корпоративных налогов, пока они распределяют не менее 95% своего дохода среди акционеров в качестве дивидендов». [87]

Соединенные Штаты

История

Конгресс США принял закон, предусматривающий создание REIT в 1960 году. [90] Закон был призван обеспечить структуру инвестиций в недвижимость, аналогичную той, которую паевые инвестиционные фонды предоставляют для инвестиций в акции. [91] REIT являются надежными источниками дохода, поскольку, чтобы избежать ответственности за федеральный подоходный налог США, REIT, как правило, должны выплачивать сумму, равную не менее 90 процентам их налогооблагаемого дохода в виде дивидендов акционерам . [ 6]

С 2008 по 2011 год инвестиционные фонды недвижимости столкнулись с трудностями, связанными как с замедлением экономики США , так и с Великой рецессией . [92]

За пятилетний период, заканчивающийся в 2019 году, индекс S&P 500, индекс акций американских компаний с большой капитализацией, принес годовую прибыль в размере 12,5% по сравнению с годовой прибылью в размере 9,0% для индекса FTSE NAREIT All Equity REITs. Однако за период с 1972 по 2019 год общая годовая прибыль составила 12,1% для S&P 500 против 13,3% для индекса FTSE NAREIT. [93] На биржах в Соединенных Штатах котируется более 190 публичных REIT . [94]

Законодательство

Согласно федеральному закону США о подоходном налоге , REIT — это «любая корпорация, траст или ассоциация, которая действует как инвестиционный агент, специализирующийся на недвижимости и ипотеке недвижимости» в соответствии с разделом 856 Налогового кодекса. [95] Правила федерального подоходного налогообложения REIT в основном содержатся в Части II (разделы 856–859) Подраздела M Главы 1 Налогового кодекса. Поскольку REIT имеет право вычитать дивиденды, выплачиваемые его владельцам (обычно именуемым акционерами), REIT может избежать несения всех или части своих обязательств по федеральному подоходному налогу США. Чтобы квалифицироваться как REIT, организация делает «выбор» сделать это, подав форму 1120-REIT в Налоговую службу и выполнив некоторые другие требования. Целью этого обозначения является снижение или устранение корпоративного налога , тем самым избегая двойного налогообложения дохода владельца. Взамен REITs обязаны распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода в руки инвесторов. Структура REIT была разработана для предоставления структуры инвестиций в недвижимость, аналогичной структуре, которую паевые инвестиционные фонды предоставляют для инвестиций в акции. [91]

Структура

В Соединенных Штатах REIT — это компания, которая владеет, а в большинстве случаев и управляет, приносящей доход недвижимостью. Некоторые REIT финансируют недвижимость. Чтобы стать REIT, компания должна ежегодно распределять не менее 90 процентов своего налогооблагаемого дохода между акционерами в форме дивидендов. [96]

Чтобы соответствовать требованиям REIT в соответствии с налоговыми правилами США, компания должна:

Смотрите также

Ссылки

  1. ^ Малкиел, Бертон Г. (2018). Случайная прогулка по Уолл-стрит: проверенная временем стратегия успешного инвестирования (завершенное, переработанное и обновленное издание). WW Norton & Company.
  2. ^ "Инвестиционные фонды недвижимости (REIT)" . Получено 21 июля 2022 г. .
  3. ^ Aalbers, Manuel; Taylor, J. Zac; Klingec, J. Tobias; Fernandezd, Rodrigo (2023). «В инвестициях в недвижимость мы доверяем: государственное снижение рисков и владение листингованными инвестиционными трастами жилой недвижимости в США и Германии». Экономическая география . 99 (3): 312–335.
  4. ^ Например, Закон о налоге на прибыль корпораций 2010 г., ст. 519 в Великобритании.
  5. ↑ См. А. О'Салливан (2006), «Опасения по поводу британских Reits, связанные с закрытием жилых домов, были преуменьшены после немецкого переезда». CityWire.
  6. ^ ab "Что такое REIT?". reit.com . Получено 4 декабря 2014 г.
  7. ^ Грин, Ричард К.; Ри, Паркер. «Листинговые и нелистинговые Reits: исследование разницы в стоимости» (PDF) . USC Lusk Center for Real Estate. Университет Южной Калифорнии . Получено 13 декабря 2018 г. .
  8. ^ "Руководство по инвестиционным инвестиционным фондам недвижимости". reit.com . Получено 4 декабря 2014 г. .
  9. ^ "Руководство по ипотечным инвестиционным фондам недвижимости". reit.com . Получено 4 декабря 2014 г. .
  10. ^ "Недвижимость запланирована на одиннадцатое место в списке главных секторов GICS®". reit.com . Получено 4 декабря 2014 г.
  11. ^ "Самые важные показатели для инвестирования в REIT". Simply Safe Dividends . Получено 16 марта 2021 г.
  12. ^ "REIT 50 Years Timeline". Reit.com. Архивировано из оригинала 2012-11-13 . Получено 2012-12-18 .
  13. ^ Раздел 10(a) Публичного закона № 86-779, 74 Stat. 998, 1003-1008 (14 сентября 1960 г.), вводящий в действие разделы 856, 857 и 858 Налогового кодекса.
  14. ^ «Realty Trust выигрывает дело о мошенничестве, возбужденное SEC». Washingtonpost.com . 1977-04-22.; "SEC News Digest" (PDF) . "Комиссия по ценным бумагам и биржам. 1977-03-21.
  15. ^ "История REIT и инвестирования в недвижимость" . Получено 24 февраля 2021 г. .
  16. ^ "Глобальный индекс недвижимости запущен" . Получено 24 февраля 2021 г. .
  17. ^ "Инвестирование в листинговую недвижимость - IPE Reference Hub" . Получено 24 февраля 2021 г.
  18. ^ «Информационный бюллетень FTSE Russell: Глобальные индексы FTSE EPRA Nareit и глобальные индексы за исключением США» . ФТСЭ . Проверено 25 февраля 2021 г.
  19. ^ «Что означают более высокие ставки для REIT». US News & World Report. 8 июня 2018 г.
  20. ^ «Отбор высокодоходных высококачественных REIT». Forbes . 5 июля 2018 г.
  21. ^ «Keeping it Real Estate». PodBean. 29 июня 2018 г.
  22. ^ Плевен, Лиам. «Надвигающееся повышение ставок влияет на акции REIT». The Wall Street Journal . ISSN  0099-9660 . Получено 09.12.2015 .
  23. ^ Национальная газета
  24. ^ "Архивная копия" (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 2016-02-04 . Получено 2015-11-09 .{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия как заголовок ( ссылка )
  25. ^ "Низкий уровень подписки отменяет IPO Haldane McCall's N13 Reit". The Nation Nigeria . 5 мая 2015 г.
  26. ^ «Новости для Ассоциации SA Reit».
  27. ^ "Лахия Санадик (Акари)" (PDF) . gov.sa .
  28. ^ Махипал Сингх, Анализ ценных бумаг с инвестициями и управлением портфелем, Isha Books 2011, стр. 145.
  29. ^ "Reits & remf (Недвижимость)". SlideShare . 2011-09-11 . Получено 2024-06-22 .
  30. ^ Тим ЛиМастер и Ивонн Лю, «Swire рассматривает Festival Walk как вариант», стр. B1, South China Morning Post , 12 июля 2007 г.
  31. ^ So, KK. "Global REIT Survey 2012: Hong Kong". Global REIT Survey . Европейская ассоциация публичной недвижимости (EPRA). Архивировано из оригинала 2013-05-17 . Получено 2013-02-27 .
  32. ^ "Worldwide Wisdom". reit.com . Получено 4 декабря 2014 г. .
  33. ^ «Бюджет Аруна Джейтли на 2014–2015 годы обещает большой толчок развитию рынка недвижимости, и первая компания, которая начнет торговать, всегда существует».
  34. ^ «Лучше поздно, чем никогда! Инвесторы наконец-то клюнули на индийские REIT и InvIT».
  35. ^ "华夏金茂商业REIT基金行情_优势_走势_评级 - 华夏基金" . www.chinaamc.com . Проверено 24 апреля 2024 г.
  36. ^ "基本信息 | 上海证券交易所" . www.sse.com.cn. ​Проверено 24 апреля 2024 г.
  37. ^ "华夏华润商业REIT基金行情_优势_走势_评级 - 华夏基金" . www.chinaamc.com . Проверено 24 апреля 2024 г.
  38. ^ ab "两单消费基础设施REITs在上交所上市 | 上海证券交易所" . www.sse.com.cn. ​Проверено 24 апреля 2024 г.
  39. ^ "История Хронология истории J-REIT" . Получено 25 февраля 2021 г. .
  40. ^ Стоукер, Ричард (2011). REIT по всему миру: ваш путеводитель по инвестиционным фондам недвижимости почти в 40 странах для защиты от инфляции, хеджирования валютных рисков, управления рисками и диверсификации.
  41. ^ «Японские REIT-фонды сбросили более половины своих американских акций: отчет». The Real Deal. 31 октября 2018 г.
  42. ^ "Practical Law US Signon". signon.thomsonreuters.com . Получено 2020-12-19 .
  43. ^ "Срочные новости, мировые новости и мультимедиа". The New York Times . Получено 15 марта 2018 г.
  44. ^ Нордберг, Энттон. «Будущее REIT на Филиппинах». KMC MAG Group. Inc. Получено 11 мая 2015 г.
  45. ^ ab Endo, Jun (2 марта 2021 г.). «Молодой рынок REIT Филиппин пренебрегают иностранные инвесторы». Nikkei Asia . Получено 17 июня 2021 г.
  46. ^ «AREIT, первопроходец на пути REIT в стране». Philstar.com . 5 марта 2021 г. Получено 17 июня 2021 г.
  47. ^ DBS (26 июня 2023 г.). «Обзор ландшафта S-Reit».
  48. ^ "CapitaLand Mall Trust :: Home". www.capitamall.com . Получено 15 марта 2018 г. .
  49. ^ «Данные SGX REIT».
  50. ^ "Бизнес". asiaone.com . Архивировано из оригинала 2012-06-25 . Получено 15 марта 2018 .
  51. ^ "MAS: Кодекс коллективных инвестиционных схем" (PDF) . mas.gov.sg . Архивировано из оригинала (PDF) 3 марта 2012 г. . Получено 15 марта 2018 г. .
  52. ^ "Gov.sg" (PDF) . mas.gov.sg . Архивировано из оригинала (PDF) 20 марта 2012 г. . Получено 15 марта 2018 г. .
  53. ^ "Правила REIT". Архивировано из оригинала 28 августа 2013 года . Получено 27 августа 2013 года .
  54. ^ "REITs in Thailand". Архивировано из оригинала 22 апреля 2014 года . Получено 21 апреля 2014 года .
  55. ^ "REIT в Таиланде (инвестиционный фонд недвижимости), котирующийся на фондовой бирже Таиланда (SET)". www.thaiwebsites.com . Получено 19.12.2020 .
  56. ^ «Лучше ли тайские REIT, чем фонды недвижимости?». www.jll.co.th . 2018-01-17 . Получено 2020-12-19 .
  57. ^ "Бернхайм Комофи Рихт обширныйгоедбевак оп ван 10 миллиардов франков" . Tijd.be. ​29 августа 2013 г.
  58. ^ "Инвестиции в недвижимость в Болгарии" (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 2011-07-10 . Получено 2008-01-01 .
  59. ^ "FINLEX ® - Ajantasainen lainsäädäntö: 24.4.2009/299" . Finlex.fi . Проверено 18 декабря 2012 г.
  60. ^ "19.12.1997/1173". finlex.fi .
  61. ^ "Орава - NASDAQ OMX NORDIC".
  62. ^ "Unibail-Rodamco объявляет об одобрении AMF". Bloomberg.com . Bloomberg. 29 марта 2018 г. Получено 28 августа 2019 г.
  63. ^ "Gecina — крупнейшее офисное помещение во Франции".
  64. ^ "Gecina сообщает о прибыли за первое полугодие, поскольку стоимость объектов французской компании растет". Bloomberg News . 2010-07-28.
  65. ↑ Алан О'Салливан (1 июня 2007 г.). «Новости G-Reit о немецкой недвижимости». citywire.co.uk. Архивировано из оригинала 17 июня 2021 г. Получено 30 июня 2007 г.
  66. ^ См. § 1 (1) а и § 3 (9) Закона Германии о REIT.
  67. ^ Хакеманн, Тим. "Глобальный обзор REIT 2012: Германия". Глобальный обзор REIT 2012 . Европейская ассоциация публичной недвижимости. Архивировано из оригинала 17 мая 2013 . Получено 20 февраля 2013 .
  68. ^ "Real Estate Investment Trusts introduced in Ireland" (PDF) . Оповещение EY REIT . Получено 19 апреля 2014 г. .
  69. ^ "Reit dividends increase tenfold in four years". The Irish Times . Получено 25 февраля 2021 г. .
  70. ^ аб Оливарес, Дэвид (05 марта 2019 г.). «¿Qué es una sociedad de inversión inmobiliaria?». MuyPymes (на испанском языке) . Проверено 19 декабря 2020 г.
  71. ^ "REITs (Real Estate Investment Trusts)". ShareWorld. Архивировано из оригинала 10 сентября 2010 года . Получено 5 февраля 2012 года .
  72. ^ "UK REITs a summary of the regime" (PDF) . Deloitte . 1 апреля 2021 г. . Получено 18 июня 2022 г. .
  73. ^ Роу, Розалинд. "Глобальный обзор REIT 2012: Великобритания". Глобальный обзор REIT 2012 . Европейская ассоциация публичной недвижимости. Архивировано из оригинала 17 мая 2013 . Получено 19 апреля 2013 .
  74. ^ "Reita - UK REITs - инвестиционный траст недвижимости и портал инвестиций в недвижимость". Bpf.org.uk . Получено 2012-12-18 .
  75. ^ "Olympia Capital Research". Архивировано из оригинала 2011-09-30 . Получено 2012-04-04 .
  76. ^ "UK REITS SapphireCapitalPartners.co.uk". sapphirecapitalpartners.co.uk . Получено 15 марта 2018 г. .[ постоянная мертвая ссылка ]
  77. ^ "Sapphire Capital Partners LLP". sapphirecapitalpartners.co.uk . Получено 15 марта 2018 г. .[ постоянная мертвая ссылка ]
  78. ^ «Ниша REIT и рынок REIT в Великобритании» (PDF) .
  79. ^ "ICVM472 - FIIs".
  80. ^ "Lei 11.196 - art.3, III". Федеральное правительство Бразилии - Planalto .
  81. ^ "Lei n 11.033". Федеральное правительство Бразилии - Planalto . Получено 2020-12-19 .
  82. ^ "Моноативо: saiba o que é e como funciona • Mais Retorno" . Mais Retorno (на бразильском португальском языке). 18 февраля 2020 г. Проверено 19 декабря 2020 г.
  83. ^ "DELIBERACÇÃO N° 62" (PDF) (на португальском языке). АНБИМА.
  84. ↑ Марк Ротшильд (ноябрь–декабрь 2005 г.). «В центре внимания Северная Америка/Канада». Reit.com . Получено 17 октября 2006 г.
  85. ^ Дэвид Диттман. "Инвестирование в REIT, канадский стиль". InvestingDaily.com. Архивировано из оригинала 20-01-2011 . Получено 14-01-2011 .
  86. ^ "Fibras Get Their Footing". reit.com . Получено 4 декабря 2014 г. .
  87. ^ ab Моррисси, Джанет; Грант, Питер (10 ноября 2016 г.), A Young Mexican REIT Market Evolves, Нью-Йорк: The Wall Street Journal , получено 1 февраля 2017 г.
  88. ^ abcde Луис Ф. Морено Тревино, Хулио Планас Видаль. "Инфраструктурный и реальный трастовый фонд в Мексике (FIBRA)". Haynes and Boone . Получено 27.05.2013 .
  89. ^ "Mexican REIT FIBRA Uno Raises $300M". Институциональный инвестор . Получено 27.05.2013 .
  90. ^ "REIT Industry Timeline". reit.com. Архивировано из оригинала 2014-12-07 . Получено 4 декабря 2014 .
  91. ^ ab «UPREIT, Down-REIT и другие инструменты REIT: стоит ли вам присоединяться к ним?». FindLaw.com .
  92. ^ "Пострадавшие от рецессии, REITs восстанавливаются". The Washington Post . Получено 25 февраля 2021 г.
  93. ^ «REIT против акций: что говорят данные?». 5 августа 2020 г. Получено 25 февраля 2021 г.
  94. ^ "REIT и Справочник компаний, занимающихся публичной недвижимостью" . Получено 25 февраля 2021 г.
  95. ^ CCH 2008 US Master Tax Guide, параграф 2326, страница 681.
  96. ^ "Real Estate Investment Trusts (REITs)". Комиссия по ценным бумагам и биржам США . Получено 16 марта 2012 г.
  97. ^ Налоговый кодекс, раздел 856(a)
  98. ^ Налоговый кодекс, раздел 856(a)(1)
  99. ^ Налоговый кодекс, раздел 856(a)(2)
  100. ^ Налоговый кодекс, раздел 856(a)(3)
  101. ^ См. Налоговый кодекс, раздел 856(a)(4). См. также Налоговый кодекс, раздел 582(c)(2) (определяющий финансовые учреждения для этих целей); Налоговый кодекс, раздел 801 и далее (определяющий страховые компании для этих целей).
  102. ^ Налоговый кодекс, раздел 856(a)(5).
  103. ^ Налоговый кодекс, раздел 856(c)(2)
  104. ^ Налоговый кодекс, раздел 857(a)
  105. ^ Разделы 856(h)(1) и 542(a)(2) Налогового кодекса
  106. ^ Налоговый кодекс, раздел 856(c)(4)
  107. ^ Налоговый кодекс, раздел 856(c)(4)
  108. ^ Налоговый кодекс, раздел 856(c)(4)(B)(ii)

Внешние ссылки

На Викискладе есть медиафайлы по теме «Инвестиционные фонды недвижимости» .