.jpg/1280px-Blue_building_from_above_(65768p).jpg)
Кондоминиум (или кондоминиум для краткости) — это режим собственности, при котором здание (или группа зданий) разделено на несколько единиц, каждая из которых либо принадлежит отдельно, либо принадлежит совместно с исключительными правами на занятие отдельными владельцами. Эти отдельные единицы окружены общими территориями , которые находятся в совместной собственности и управлении владельцев единиц. Термин может применяться к самому зданию или комплексу, а иногда применяется к отдельным единицам. [1] Термин «кондоминиум» в основном используется в США и Канаде, но похожие соглашения используются во многих других странах под другими названиями.
Жилые кондоминиумы часто строятся как многоквартирные дома, называемые также горизонтальной собственностью. Существуют также кондоминиумы в стиле рядных домов , в которых блоки выходят прямо наружу и не штабелируются. В качестве альтернативы, отдельные кондоминиумы выглядят как односемейные дома , но дворы (сады), экстерьеры зданий и улицы, а также любые рекреационные сооружения (такие как бассейн, боулинг, теннисные корты и поле для гольфа) находятся в совместной собственности и обслуживаются общественной ассоциацией . Многие торговые центры являются коммерческими кондоминиумами, в которых отдельные торговые и офисные помещения принадлежат компаниям, которые их занимают, в то время как общие зоны торгового центра находятся в коллективной собственности всех коммерческих структур, которые владеют отдельными помещениями.
В отличие от квартир, которые сдаются в аренду их арендаторами , в большинстве систем кондоминиумы находятся в полной собственности, и владельцы отдельных квартир также коллективно владеют общими частями собственности, такими как внешняя часть здания, крыша, коридоры/холлы, проходы и прачечные, а также общими коммунальными услугами и удобствами, такими как система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и лифты. В других режимах собственности, таких как в Гонконге и Финляндии , все здания находятся в общей собственности с исключительными правами на занятие квартир, закрепленными за отдельными владельцами. Общие зоны, удобства и коммунальные услуги управляются коллективно владельцами через их ассоциацию, такую как ассоциация домовладельцев или ее эквивалент.
Ученые обнаружили, что самое раннее известное использование формы владения недвижимостью «кондоминиум» относится к документу из Вавилона первого века . [2] Слово «кондоминиум» произошло от латинского языка .
Condominium — это придуманное латинское слово, образованное путем добавления префикса con- «вместе» к слову dominium «владение, собственность». Его значение, таким образом, «совместное владение» или «совместное владение». [3]
Кондоминиум (латинское множественное число от condominium ) изначально относился к территориям, над которыми две или более суверенных держав разделяли совместный суверенитет. Этот метод часто использовался для урегулирования пограничных споров, когда несколько претендентов не могли договориться о том, как разделить спорную территорию. Например, с 1818 по 1846 год Орегонская страна была кондоминиумом, над которым и Соединенные Штаты , и Великобритания разделяли совместный суверенитет, пока Орегонский договор не решил этот вопрос, разделив территорию по 49-й параллели, и каждая страна получила исключительный суверенитет одной из сторон. [4]
Различие между комплексом жилых помещений, например, многоквартирным домом, и кондоминиумом является чисто юридическим. Невозможно отличить кондоминиум от любого другого жилого здания, просто взглянув на него или посетив его. Кондоминиум определяется формой собственности. Здание, разработанное как кондоминиум (и проданное отдельными квартирами разным владельцам ), на самом деле может быть построено в другом месте как (например) многоквартирный дом (застройщики сохранят право собственности и будут сдавать отдельные квартиры разным арендаторам ).
В то время как кондоминиум по сути является многоквартирным домом, на практике застройщики стремятся возводить кондоминиумы по более высоким стандартам качества, чем жилые комплексы, из-за различий между рынками аренды и продажи. Они, как правило, немного больше квартир и часто строятся в стиле таунхаусов в регионах, где распространены односемейные отдельно стоящие дома .
Технически, кондоминиум представляет собой совокупность отдельных единиц и общих зон вместе с землей, на которой они расположены. Индивидуальное владение домом в кондоминиуме толкуется как владение только воздушным пространством, ограничивающим границы дома. Границы этого пространства определяются юридическим документом, известным в Соединенных Штатах как Декларация, зарегистрированным в местном органе власти. Эти границы могут простираться на внутреннюю сторону стен, окружающих кондоминиум, позволяя домовладельцу вносить некоторые внутренние изменения, не влияя на общую зону. Все, что находится за пределами этой границы, находится в неделимом имущественном интересе корпорации, созданной во время создания кондоминиума. Корпорация владеет этой собственностью в доверительном управлении от имени домовладельцев как группы — она может не иметь права собственности сама по себе. [ необходима цитата ]
Некоторые комплексы кондоминиумов состоят из односемейных домов. Существуют также «отдельные кондоминиумы», где домовладельцы не ухаживают за внешним видом жилищ или дворов, и «кондоминиумы на участке», где владелец имеет больше контроля и, возможно, права собственности (как в кондоминиуме «целый участок» или «линия участка») над внешним видом. Такие структуры предпочитают некоторые планируемые кварталы и закрытые сообщества .
Описание единиц кондоминиума и общих зон, а также любые ограничения по их использованию устанавливаются в учредительном документе, который может называться по-разному: «Главный акт», «Декларация о полномочиях», «Декларация условий», «Условия, соглашения и ограничения (CC&R)», «Документ о взаимном соглашении» или просто «Документ о кондоминиуме». Помимо прочего, этот документ может предусматривать создание руководящего органа или корпорации, например, Ассоциации домовладельцев в Соединенных Штатах. [ необходима цитата ]
Правила для ассоциации могут быть в основном акте или могут быть отдельным набором уставов, регулирующих внутренние дела кондоминиума. Вопросы, рассматриваемые в уставе кондоминиума, могут включать обязанности ассоциации владельцев, процедуры голосования, которые будут использоваться на собраниях ассоциации , квалификацию, полномочия и обязанности совета директоров, а также полномочия и обязанности должностных лиц. Устав может также охватывать обязательства владельцев в отношении оценки, обслуживания и использования квартир и общих зон, хотя эти обязательства часто встречаются в учредительных документах кондоминиума. Наконец, они могут устанавливать ограничения на поведение владельцев квартир и жильцов. [5] Они более легко поддаются изменению, чем декларация или устав ассоциации, обычно требуя только голосования руководящего органа. Типичные правила включают обязательные сборы за обслуживание (возможно, взимаемые ежемесячно), ограничения на домашних животных и выбор цвета/дизайна, видимый снаружи квартир. Как правило, эти своды правил и положений предоставляются жителям и/или в качестве публичного документа через веб-сайт ассоциации кондоминиумов или домовладельцев или через публичные файлы, в зависимости от штата и его применимых законов. Кондоминиумы обычно принадлежат на условиях простого права собственности , но могут принадлежать и таким же образом, как и другая недвижимость , например, на условиях доверительного управления . В некоторых юрисдикциях, таких как Онтарио , Канада, или Гавайи, США, существуют «кондоминиумы с правом аренды», где застройка строится на арендованной земле.
Владельцы квартир в кондоминиумах могут пожелать сдать свое жилье в аренду арендаторам , аналогично сдаче в аренду недвижимости, принадлежащей одному владельцу, но права аренды могут регулироваться условиями или ограничениями, изложенными в декларации (например, ограничением арендной платы за общее количество квартир в сообществе, которые могут быть сданы в аренду одновременно) или иными положениями, разрешенными местным законодательством. [ необходима ссылка ]
Ассоциация домовладельцев (HOA), членами которой являются владельцы квартир, управляет кондоминиумом через совет директоров, избираемый членами. Это существует под разными названиями в зависимости от юрисдикции, такими как «титул единицы», «титул секции», « общинное владение », «совет страт» или « ассоциация арендаторов-владельцев », «юридическое лицо», «корпорация владельцев», «корпорация кондоминиума» или «ассоциация кондоминиума». Другой вариант этой концепции — «таймшер», хотя не все таймшеры являются кондоминиумами, и не все таймшеры подразумевают фактическое владение (т. е. оформленное право собственности) недвижимым имуществом. Кондоминиумы можно найти как в гражданских, так и в общих правовых системах, поскольку это чисто творение закона . Помимо прочего, HOA оценивает владельцев квартир на предмет расходов на содержание общих зон и т. д. То есть HOA решает, сколько должен платить каждый владелец, и имеет законное право взимать эту плату.
Право собственности на кондоминиум также используется, хотя и реже, для нежилого использования земли: офисы, гостиничные номера, розничные магазины, частные аэропорты, пристани для яхт, объекты группового жилья (дома престарелых или общежития), пустые земли (в Британской Колумбии ) и склады . Юридическая структура та же самая, и многие преимущества схожи; например, некоммерческая корпорация может столкнуться с более низкими налоговыми обязательствами в офисном кондоминиуме, чем в офисе, арендованном у налогооблагаемой коммерческой компании. Однако частая смена коммерческого использования земли, в частности, может сделать негибкость соглашений о кондоминиуме проблематичной.
В Австралии кондоминиумы известны как « схемы титула страт » [6] или «схемы титула сообщества» [7] .
Национальное обследование домохозяйств (NHS) 2011 года показало, что одно из восьми канадских домохозяйств проживало в кондоминиумах, в просторечии известных как «кондоминиумы», в основном расположенных в нескольких столичных районах, согласно Статистическому управлению Канады . [8] Кондоминиумы существуют в большинстве частей Канады, хотя они более распространены в крупных городах. Они регулируются провинциальным или территориальным законодательством, и конкретные юридические детали различаются в зависимости от юрисдикции. В большинстве частей Канады они называются кондоминиумами, за исключением Британской Колумбии , где они называются стратами , и Квебека , где они называются синдикатами совместной собственности . [9] Комплекс таунхаусов Brentwood Village в Эдмонтоне , Альберта , был первым кондоминиумом в Канаде (зарегистрирован в 1967 году). В обычных кондоминиумах владелец квартиры обычно владеет внутренним пространством квартиры и долей в корпорации; корпорация владеет внешней частью земли под зданием и общей зоной; в случае кондоминиума с фригольдом владелец владеет землей и зданием, а корпорация владеет общими дорогами и удобствами. [9] Канадский институт кондоминиумов — это некоммерческая ассоциация владельцев кондоминиумов и корпораций с отделениями в каждой провинции и территории. [9] Ассоциация владельцев кондоминиумов COA Онтарио — это некоммерческая ассоциация, представляющая владельцев кондоминиумов, с подразделениями по всей провинции и округам в различных муниципалитетах. [10]
Квартиры (дат. ejerlejlighed , дословно «квартира владельца») составляют около 5% датских домов. [11] Они продаются и закладываются на тех же рынках, что и отдельно стоящие дома, и юридически рассматриваются во многом как другие формы недвижимости. Каждый владелец-арендатор напрямую владеет своей собственной квартирой; остальная часть здания и земля, на которой оно стоит, находятся в совместной собственности владельцев квартир, которые осуществляют свою совместную собственность через ассоциацию владельцев . Расходы на содержание совместной собственности делятся пропорционально между владельцами.
Еще 5% датских домов находятся в жилищных кооперативах (дат. andelsbolig ), которые занимают промежуточное юридическое положение между кондоминиумами и жилищными ассоциациями . Вся недвижимость юридически принадлежит некоммерческой корпорации, в которой арендаторы владеют акциями; каждая акция несет право и обязанность арендовать квартиру у кооператива. Акции можно покупать и продавать, но часто правила кооператива строго ограничивают цену, по которой они могут перейти из рук в руки. (В отличие от этого, кондоминиумы продаются на свободном рынке). Поскольку официальные цены акций часто ниже рыночной стоимости, а продавцы часто сохраняют свободу выбора, кому продавать, нелегальные платежи являются обычным явлением. [11]
Текущая государственная политика благоприятствует кондоминиумам, а не жилищным кооперативам, и недавнее законодательство направлено на то, чтобы сделать последние более похожими на кондоминиумы. Например, с 2005 года кооперативные акции могут использоваться для обеспечения банковских кредитов. (Однако датские ипотечные банки по-прежнему не могут давать в ипотеку отдельные квартиры жилищных кооперативов.)
В Англии и Уэльсе одной из эквивалентных правовых структур кондоминиума является commonhold , форма собственности, введенная в сентябре 2004 года. По состоянию на 3 июня 2009 года в Англии было 12 commonhold жилых комплексов, включающих 97 единиц, и один commonhold жилой комплекс, включающий 30 единиц, в Уэльсе. [12] Термин «condominium» не является широко используемым в Англии и Уэльсе. Commonhold — это творение закона и сравнительно редкое, и кондоминиумы чаще встречаются в форме leasehold из-за давних юридических различий между leasehold и freehold.
В силу знаменательного дела Tulk v Moxhay , в английском праве только ограничительные соглашения могут быть принудительно исполнены против земли с фригольдом. Это означает, что невозможно принудительно исполнить позитивное соглашение в отношении последующих владельцев земли с фригольдом, за исключением поддержания межевого ограждения, без создания сложного траста. Положительное соглашение, в широком смысле, подразумевает расходы на исполнение. [13]
Это не создавало существенных проблем до 1950-х годов, когда квартиры (где собственность делится горизонтально) впервые начали появляться на рынке как более доступные, особенно для покупателей, покупающих жилье впервые. До тех пор квартиры ограничивались краткосрочной непродаваемой арендой с различной степенью законодательной защиты арендной платы и безопасности владения.
Вскоре выяснилось, что квартиры с фригольдом были неудовлетворительной формой собственности, поскольку невозможно было налагать существенные требования по обслуживанию. Таким образом, квартиры стали практически неликвидными, поскольку они были неприемлемой формой обеспечения для кредиторов. Поэтому юристы, основные юристы по имущественным вопросам в Англии и Уэльсе в те дни, начали использовать вместо этого аренду, где такие ограничения не применялись.
Прогресс был бессистемным и частичным, но со временем все стало более стандартным. Улучшения стали всеобщими, поскольку институциональные кредиторы отказывались выдавать деньги под залог квартир, если не были включены определенные основные положения. Это было выгодно владельцам, независимо от того, брали ли они деньги в долг или нет, поскольку покупка неизменно осуществлялась через юриста или лицензированного нотариуса, обученного отклонять договоры аренды, не соответствующие необходимым стандартам.
Несмотря на эти стандарты, фактическая форма систем аренды варьируется. Весьма предпочтительными являются соглашения, в которых аренда предоставляется из фригольда, принадлежащего корпорации, которая сама принадлежит индивидуальным арендаторам. Это дает им возможность участвовать в надлежащем управлении блоком. Опять же, качество управления очень варьируется.
Закон о создании commonholds был мотивирован желанием устранить некоторые проблемы и предполагаемую несправедливость, такие как коммерческая эксплуатация арендаторов фригольдерами, поскольку у их арендных договоров оставалось слишком мало времени для удовлетворения кредиторов. Поскольку большинство разработок leasehold осуществляется коммерческими организациями, commonholds не получили широкого распространения. Однако существуют и другие законы, которые предоставляют арендаторам определенную степень защиты. Тем не менее, важно рассмотреть надлежащую юридическую консультацию всякий раз, когда вы занимаетесь покупкой квартиры, поскольку требования к полностью продаваемой квартире остаются сложными.
Закон о собственности 1925 г. , ст. 153, содержит положения о «расширении» аренды в фригольды, одним из последствий чего является сохранение возможности принудительного исполнения позитивных соглашений, содержащихся в аренде, в отношении полученного фригольда. Существуют четкие, но строгие требования. Искусственные схемы, использующие положения для создания принудительно исполнимых позитивных соглашений в фригольд-блоках квартир, время от времени обсуждались, но так и не получили распространения.
21 июля 2020 года Комиссия по законодательству Великобритании сообщила о существующих трудностях [14] и внесла предложения по совершенствованию законодательства и поощрению принятия права общей собственности в качестве предпочтительной формы владения недвижимостью.
В Финляндии договоренность, подобная кондоминиуму, при которой право собственности на недвижимость закреплено за конкретными квартирами ( по-фински : hallinnanjakosopimus , по-шведски : avtal om delning av besittningen ), обычно применяется только в отдельных или двухквартирных домах.
Жилищный кооператив — распространенная форма владения жильем в Финляндии. Владение акциями, соответствующими одной квартире в жилищной компании, обычно считается таким же владением собственным домом, как и фактическое прямое владение (односемейным) домом. Однако акции не считаются недвижимостью, а личной собственностью , и кооператив может завладеть квартирой на определенный срок и выселить арендатора или владельца из-за нарушения порядка или неуплаты платы за обслуживание.
Финские жилищные кооперативы зарегистрированы как (некоммерческие) общества с ограниченной ответственностью ( по-фински : asunto- osakeyhtiö , по-шведски : bostadsaktiebolag ), где одна акция обычно представляет один квадратный метр (иногда десять) квартиры.
Членство в кондоминиуме приобретается путем покупки акций на открытом рынке, чаще всего через агента по недвижимости. Для покупки акций не требуется одобрения правления, но в некоторых случаях другие акционеры или сам жилищный кооператив имеют право претендовать на продаваемые акции. Обычно нет требования к владельцу(ам) проживать в кондоминиуме. Владение квартирами для сдачи в аренду является распространенной формой сбережений и частных инвестиций в Финляндии.
В Германии кондоминиумы известны как Eigentumswohnungen ( дословно « жилье, находящееся в собственности » ), а наиболее важным законом, касающимся кондоминиумов, является Wohnungseigentumsgesetz (сокращенно WoEigG). [15] Он является основой для всех правовых норм, касающихся индивидуальной собственности на недвижимость, прав и обязанностей ассоциаций домовладельцев и управления кондоминиумами. WoEigG датируется 1951 годом, но был повторно принят в 2007 году. Теперь домовладельцы наделены частичной правоспособностью, что означает, что ассоциация домовладельцев представляет собой субъект с правами и обязанностями, которые могут включать договоры. Право собственности разделено в первой статье WoEigG на домовладение, индивидуальную собственность на недвижимость, частичную собственность и общую собственность. [16]
В Греции кондоминиумы стали очень популярны в 1960-х годах. Это здание можно увидеть повсюду в Греции, поскольку большая часть ее населения живет в крупных городах. [17] Они известны как πολυκατοικίες ( polykatoikíes ), буквально «многоквартирные дома».
В Гонконге эквивалентом кондоминиума является «многоквартирное здание» или «здание в многоквартирном доме». Иногда они являются частью частного жилого комплекса , состоящего из нескольких зданий, но часто состоят из одного здания, находящегося в общей собственности. Отношения между сторонами, включая права исключительного владения квартирами и парковочными местами, определяются актом о взаимном согласии («DMC», аналогом основного акта, описанного выше) и Постановлением об управлении зданием, гл. 344. [18]
.jpg/1280px-T%C3%A1rsash%C3%A1z_alaprajza_(r%C3%A9szlet).jpg)
Кондоминиумы являются очень распространенной формой владения недвижимостью в современной Венгрии, поскольку большинство государственных или муниципальных квартир были приватизированы после окончания социализма в Венгрии в 1989 году. Исторически кондоминиумы ( венг . társasház ) были официально оформлены как юридическая структура собственности еще в 1924 году.
Кондоминиумы в Венгрии продаются и закладываются на том же рынке, что и любой отдельно стоящий односемейный дом ( венг . kertesház ; «садовый домик»), и рассматриваются во многом как другие формы недвижимости. Кондоминиум действует как некоммерческое юридическое лицо, обслуживающее общие зоны собственности, и управляется представителем ( венг . közös képviselő ), избранным собранием владельцев. Исторически этим представителем был один из самих владельцев; однако в 21 веке собрание владельцев обычно нанимает профессионального управляющего зданием, который лично не проживает в здании. Однако решения, которые подразумевают изменение условий или более крупные общие расходы, по-прежнему должны быть одобрены собранием. Право голоса основано на проценте собственности. [19]
В Индии кондоминиумы известны как «Апартаменты» или «Жилые дома/Комплексы» или «Общества» или «Квартиры». Каждое здание состоит из нескольких этажей и квартир/жилых единиц с различными конфигурациями. Наиболее распространенными конфигурациями являются «1-BHK», «2-BHK» и «3-BHK» (BHK означает спальня-зал-кухня). [20]
Ассоциация домовладельцев имеет много названий. Два распространенных названия — Ассоциация социального обеспечения жильцов (RWA) и Кооперативное жилищное общество (CHS) или Кооперативное групповое жилищное общество (CGHS), которые необходимо зарегистрировать в муниципальных органах власти. [21]
Правительство Ирана начало поддерживать строительство вилл и выступать против строительства многоквартирных домов, обеспокоенное поведением людей. [22]
В Израиле кондоминиумы (известные как "בתים משותפים" , "общие дома" или "кооперативные дома") являются распространенной формой владения жильем. Государственное жилье исторически было организовано как субсидированные покупки и ипотечные кредиты в кондоминиумах, построенных правительством. [23]
В Италии кондоминиум ( «Condominio» ) регулируется законом, последний раз реформированным в 2012 году. Совместное владение общими частями зданий (такими как лестницы, капитальные стены, фасады, крыша и дворы) является обязательным: арендодатель не может отказаться от права на общие части из-за неуплаты расходов. Квота каждого владельца в кондоминиуме выражается в тысячных ( «millesimi» ) долях целого; они используются для определения большинства в собраниях владельцев ( «assemblee condominiali» ). [24]
См. жилищный кооператив в разделе «Товарищество собственников жилья» .
Кондоминиумы (норв. Eierseksjon ) были официально введены в 1983 году. Примерно 19% норвежских домов представляют собой кондоминиумы, поскольку примерно 50% квартир и дуплексов, занимаемых владельцами, примерно 30% таунхаусов и 2,5% отдельно стоящих домов организованы как кондоминиумы.
Название «Кондоминиумы» в Пакистане не используется, вместо этого они называются «Квартирами» для зданий среднего стиля, а «Комплексами» для сложных и больших зданий. Минимальное количество этажей для здания, классифицируемого как «Квартира», составляет четыре, с требованием наличия по крайней мере одного лифта или подъемника для зданий выше четырех этажей. Почти во всех есть отдельная комната, называемая «Гостиная», используемая для развлечения гостей. Однако ее часто используют как комнату для просмотра ТВ и столовую. Еще одной уникальной особенностью является балкон или «терраса», которая является стандартной для всех квартир.
На Филиппинах кондоминиумы делятся на три типа: малоэтажные, среднеэтажные и многоэтажные. Кондоминиумы имеют особый тип права собственности, называемый CCT — condominium certificate of title. Кондоминиумы обычно имеют удобства, такие как бассейны, собственную парковку, клуб и здание для администрации. [25]
Первоначально понятие кондоминиума было введено Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года № 4218-1: «Кондоминиум — объединение собственников жилых помещений в многоквартирных домах с установлением условий совместного владения и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, кровлями, техническими подвалами, внеквартирным инженерным оборудованием, придомовой территорией и другими помещениями общего пользования».
В Сингапуре и Малайзии термины «кондоминиум» или «кондоминиум» используются для обозначения жилых зданий с некоторыми особыми удобствами, такими как охрана, бассейны или теннисные корты.
В Сингапуре большинство домов без таких особенностей построены правительственным Советом по развитию жилищного строительства (HDB), и такие единицы HDB могут быть сданы в аренду или куплены по отдельности у правительства. Кондоминиумы и квартиры HDB составляют подавляющее большинство доступного жилого фонда в стране. [26]
В Южной Африке кондоминиумы известны как объекты недвижимости с «раздельным титулом» и регулируются Законом о раздельных титулах № 95 от 1986 года. [27] Комплексы таунхаусов и многие многоквартирные дома обычно имеют эту форму титула. [ необходима цитата ] Владельцы комплекса образуют корпоративное управление, а корпоративное управление выбирает группу попечителей для управления повседневным управлением комплексом, которые часто нанимают компанию, специализирующуюся на комплексном управлении, известную как управляющий агент. [ необходима цитата ]
В Испании кондоминиумы известны как «comunidad de propietarios» (юридический термин) и «comunidad de vecinos» (популярный термин) и регулируются Законом о горизонтальной собственности (LPH), который значительно расширяет Гражданский кодекс Испании. [28] Закон LPH был принят в 1960 году, и более половины населения Испании проживает в кондоминиумах. [29] По данным INE , в Испании насчитывается почти 840 000 кондоминиумов, которые включают около 9 миллионов жилых зданий. [30]
1 мая 2009 года кондоминиумы ( ägarlägenheter ) впервые стали доступны в соответствии со шведским законодательством. [31] Из 14 447 новых квартир, построенных в 2009 году, только шесть были кондоминиумами. Большая часть производства, 7 723 единицы, были квартирами в жилищных кооперативах ( bostadsrättslägenheter ), традиционной форме жилья, занимаемого собственниками. [32] По состоянию на конец 2014 года во всей Швеции насчитывалось 955 кондоминиумов. [33]
В общенациональном масштабе по состоянию на февраль 2018 года Бангкок представлял 58% рынка новых кондоминиумов Таиланда, в то время как на другие провинции приходилось оставшиеся 42%. [34] Этот тип жилья на тайском рынке в течение предыдущих десятилетий демонстрировал устойчивый рост, в отличие от снижающегося процента в традиционных отдельных домах. [35] Тенденция к развитию кондоминиумов продолжается по всей стране, поскольку десятки проектов находятся в стадии реализации в Бангкоке, [36] несколько других проектов находятся в стадии реализации в провинциях Восточного экономического коридора Чонбури и Районг, а также на западе в Пхетчабури и Прачуапкхирикхане.
Первый закон о кондоминиумах, принятый в Соединенных Штатах, был принят в Содружестве Пуэрто-Рико в 1958 году. [37] [38] В 1960 году первый кондоминиум в континентальной части США был построен в Солт-Лейк-Сити , штат Юта. Правовая концепция распространилась в США из Европы через Карибский бассейн (Пуэрто-Рико и Куба), но на протяжении 1960-х годов широко и ошибочно сообщалось, что концепция возникла в США непосредственно на основе римской модели. На самом деле, концепция поместья в воздухе была противоположна римскому праву, и нет никаких свидетельств о древнеримском condominio . [39]
Раздел 234 Закона о жилье 1961 года позволил Федеральному управлению по жилищному строительству страховать ипотечные кредиты на кондоминиумы, что привело к значительному увеличению средств, доступных для кондоминиумов, и к принятию законов о кондоминиумах в каждом штате к 1969 году. [40] С тех пор термин «кондоминиум» или сокращенно «кондоминиум» стал нарицательным в США. [41] Многие американцы впервые широко узнали о жизни в кондоминиумах не из крупнейших городов, а из Южной Флориды , куда застройщики импортировали концепцию кондоминиума из Пуэрто-Рико и использовали ее для продажи тысяч недорогих домов пенсионерам, приехавшим с деньгами из городских северных районов США. [38]
Главной привлекательностью этого типа собственности является возможность получить доступное жилье в очень желанном районе, который обычно находится за пределами экономической досягаемости. Кроме того, такие объекты недвижимости выигрывают от наличия ограничений, которые поддерживают и повышают ценность, обеспечивая контроль над упадком, который преследует некоторые районы. [42]
За последние несколько десятилетий индустрия жилых кондоминиумов процветала в некоторых мегаполисах, таких как Майами , Сан-Франциско , Сиэтл , Бостон , Чикаго , Остин , Лос-Анджелес и Нью-Йорк . Однако в последние годы предложение в индустрии кондоминиумов догнало спрос, и продажи замедлились. [43] Сейчас она находится в фазе замедления. [44]
Альтернативная форма собственности, популярная в некоторых частях США, но встречающаяся также в других юрисдикциях общего права , — это жилищный кооператив , также известный как «доля компании» или «кооператив». Жилищный кооператив — это когда здание имеет ассоциированную юридическую компанию , а владение акциями дает право на аренду жилья в единице. [45] Другая форма — это аренда земли ( solarium ), при которой один домовладелец сохраняет право собственности на землю ( solum ), но сдает в аренду права на поверхность ( superficies ), которые возобновляются бессрочно или в течение очень длительного срока. [46] Это сопоставимо с эмфитевзисом гражданского права , за исключением того, что эмфитевзис перекладывает обязанности по содержанию и совершенствованию на арендатора. [47]
В США существует несколько различных стилей комплексов кондоминиумов. Например, комплекс кондоминиумов с садом состоит из малоэтажных зданий, построенных с окружающими их ландшафтными участками. Комплекс кондоминиумов с таунхаусами состоит из многоэтажных двухквартирных домов. В таунхаусах-кондоминиумах покупатель владеет только интерьером, в то время как само здание принадлежит корпорации кондоминиума. [48] Корпорация находится в совместной собственности всех владельцев и взимает с них плату за общее обслуживание и капитальный ремонт. Таунхаусы с фригольдом находятся в исключительной собственности, без каких-либо аспектов кондоминиума. В США этот тип собственности называется fee simple . [49]
Закон о кондоминиумах в Нью-Йорке был принят в 1964 году. Первым зданием кондоминиума был кондоминиум Сен-Тропе на Манхэттене , построенный в 1965 году. [50]
Сообщества собственников должны регулироваться в соответствии с нормами, содержащимися в Гражданском кодексе, а также то, что сообщество собственников находится в регулировании по законам горизонтальной собственности.
Вслед за последними датами INE, в Испании есть 840 000 общин собственников и новые миллионы зданий для жизни, это глобальное увеличение на 5 040 миллионов евро.
