.jpg/1280px-Kirkland_Vertical_mixed_use_(4575235975).jpg)
Смешанное использование — это тип городской застройки , городского дизайна , городского планирования и/или классификации зонирования , которая смешивает несколько видов использования , таких как жилое, коммерческое, культурное, институциональное или развлекательное, в одном пространстве, где эти функции в некоторой степени физически и функционально интегрированы, и которое обеспечивает пешеходные связи. [1] [2] [3] Смешанное использование может применяться к одному зданию, кварталу или району, или в политике зонирования по всему городу или другой административной единице. Эти проекты могут быть завершены частным застройщиком, (квази)государственным агентством или их комбинацией. Смешанное использование может быть новым строительством, повторным использованием существующего здания или заброшенного участка или их комбинацией. [4]
Традиционно человеческие поселения развивались по смешанным моделям использования. Однако с индустриализацией были введены правительственные правила зонирования для разделения различных функций, таких как производство, от жилых зон. Заботы о здоровье населения и защита ценностей собственности стали мотивацией этого разделения. [5]
В Соединенных Штатах практика зонирования для индивидуального жилого использования была введена для защиты сообществ от негативных внешних факторов , включая загрязнение воздуха, шума и света, связанных с более тяжелой промышленной деятельностью. [5] Эти зоны также были построены для смягчения расовой и классовой напряженности. [6]
Расцвет раздельного зонирования в Соединенных Штатах пришелся на период после Второй мировой войны, когда планировщик и комиссар по паркам Нью-Йорка Роберт Мозес отстаивал идею строительства супермагистралей для разделения функций и районов города. Антитеза этой практике пришла от активистки и писательницы Джейн Джекобс , которая была главным сторонником смешанного зонирования, полагая, что оно играет ключевую роль в создании органичного, разнообразного и яркого городского пейзажа. [7] Эти две фигуры шли лицом к лицу в течение большей части 1960-х годов. [8] С 1990-х годов смешанное зонирование снова стало желательным, поскольку оно помогает бороться с разрастанием городов и повышает экономическую жизнеспособность. [5] [9]
В большинстве стран Европы политика правительства поощряла сохранение роли центра города как основного места для бизнеса, розничной торговли, ресторанов и развлечений, в отличие от Соединенных Штатов, где зонирование активно препятствовало такому смешанному использованию в течение многих десятилетий. В Англии, например, отели включены в тот же зонтик, что и «жилые», а не коммерческие, как они классифицируются в США. [6] Франция также тяготеет к смешанному использованию, поскольку большая часть Парижа просто зонирована как «Общая городская», что допускает различные виды использования. Даже зоны, в которых находятся особняки и виллы аристократов, сосредоточены на сохранении истории и архитектуры, а не на зонировании для одной семьи. [6] Зонирование для одной семьи также отсутствует в Германии и России, где кодексы зонирования не делают различий между различными типами жилья. [6]
Привязанность Америки к частной собственности и традиционному пригородному жилью 1950-х годов, а также глубокие расовые и классовые различия обозначили расхождения в зонировании смешанного использования между континентами. [10] В результате, большая часть центральных городов Европы являются смешанными «по умолчанию», и термин «смешанное использование» гораздо более уместен в отношении новых районов города, где предпринимаются попытки смешать жилую и коммерческую деятельность, например, в районе Восточных доков Амстердама . [11] [12]
Расширенное использование зонирования смешанного использования и застройки смешанного использования можно обнаружить в различных контекстах, например, в следующих (несколько таких контекстов могут применяться к одному конкретному проекту или ситуации): [13]
Любой из вышеперечисленных контекстов может также включать параллельные контексты, такие как:
Многофункциональные застройки являются домом для значительных возможностей трудоустройства и жилья. [16] Многие из этих проектов уже расположены в устоявшихся районах в центре города, что означает, что развитие систем общественного транспорта стимулируется в этих регионах. [17] Занимая недооцененные и недоиспользуемые земли, часто бывшие тяжелая промышленность, застройщики могут перепрофилировать их для повышения стоимости земли и недвижимости. [16] Эти проекты также увеличивают разнообразие жилья, плотность и часто доступность за счет их сосредоточенности на многоквартирных, а не односемейных жилых комплексах. [18] В этих районах также наблюдается более равномерный баланс между спросом и предложением рабочих мест и жилья. [7]
Эта модель развития сосредоточена вокруг идеи «жить, работать, играть», преобразуя здания и кварталы в многоцелевые объекты. Эффективность, производительность и качество жизни также повышаются в отношении рабочих мест, содержащих множество удобств. [17] Примерами являются спортзалы, рестораны, бары и магазины. Районы смешанного использования способствуют общению и социализации, объединяя сотрудников, посетителей и жителей. [17] Отличительный характер и чувство места создаются путем преобразования районов с одним использованием, которые могут работать по восемь часов в день (например, коммерческие офисные здания, работающие с 9 утра до 5 вечера), в сообщества, которые могут работать по восемнадцать часов в день, путем добавления кафе, ресторанов, баров и ночных клубов. [18] Безопасность кварталов, в свою очередь, может быть повышена, поскольку люди остаются на улицах дольше. [19]
Районы и здания смешанного использования обладают сильной способностью адаптироваться к меняющимся социальным и экономическим условиям. Когда разразилась пандемия COVID-19 , нью-йоркские ритейлеры, расположенные в длинных, коммерчески ориентированных кварталах, серьезно пострадали, поскольку они больше не привлекали аудиторию прохожих. Объединяя несколько функций в одном здании или комплексе, районы смешанного использования могут повысить устойчивость за счет своей способности привлекать и удерживать посетителей. [20]
Также поощряются более устойчивые методы транспортировки. Исследование Гуанчжоу, Китай , проведенное журналом Journal of Geographical Information Science, показало, что такси, расположенные в регионах, где здания вмещали большее разнообразие функций, значительно сократили расстояния поездок. [7] Более короткие расстояния поездок, в свою очередь, поддерживают использование микромобильности . Пешеходная и велосипедная инфраструктура поощряется из-за повышенной плотности и сокращенных расстояний между жильем, рабочими местами, розничными предприятиями и другими удобствами и пунктами назначения. [5] Кроме того, проекты смешанного использования способствуют здоровью и благополучию, поскольку эти разработки часто обеспечивают лучший доступ (будь то пешком, на велосипеде или на общественном транспорте) к фермерским рынкам и продуктовым магазинам. [18] Однако гибридные мегаполисы, районы с большими и высокими зданиями, которые вмещают сочетание государственных и частных интересов, не показывают снижения выбросов углерода по сравнению с мегаполисами с низкой, плотной конфигурацией. Возможно, это связано с тем, что гибридные мегаполисы склонны привлекать автомобильный трафик от посетителей. [21]
Из-за спекулятивной природы крупномасштабных проектов недвижимости мегапроекты смешанного использования часто не достигают целей справедливости и доступности. Элитные жилые помещения, высококлассные торговые площади и офисные помещения класса А, привлекательные для высокопоставленных арендаторов, часто являются приоритетными из-за их спекулятивного потенциала. [16] Также существует тенденция к превращению жилых помещений в многофункциональные комплексы в кондоминиумы, а не в помещения для аренды. Исследование, проведенное журналом Американской ассоциации планирования, показало, что акцент на домовладении в основном исключает людей, работающих в сфере государственных услуг, торговли, культуры, продаж и обслуживания, а также производственных профессий, из проживания в богатых удобствами городских центрах. [22] Несмотря на такие стимулы, как бонусы за плотность, муниципалитеты и застройщики редко уделяют значительное внимание положениям о доступном жилье в этих планах. [22]
Многофункциональные здания могут быть рискованными, учитывая, что в одном проекте проживает несколько арендаторов. [17] Мега-проекты смешанного использования, такие как Hudson Yards , также чрезвычайно дороги. Этот проект обошелся городу Нью-Йорку более чем в 2,2 миллиарда долларов. [23] Критики утверждают, что деньги налогоплательщиков могли бы лучше служить населению, если бы были потрачены в другом месте. [23] Кроме того, многофункциональные проекты, как катализатор экономического роста, могут не служить своему прямому назначению, если они просто перемещают экономическую активность, а не создают ее. Исследование, проведенное Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL), показало, что «90 процентов новых арендаторов офисов Hudson Yards переехали из Мидтауна». [23]
Некоторые из наиболее частых сценариев смешанного использования в Соединенных Штатах: [2]
Первой крупномасштабной попыткой создания смешанной застройки в Австралии был Sydney Region Outline Plan , план, который определил потребность Сиднея в децентрализации и организации его роста вокруг столичной области. Его главной целью было контролировать быстрый послевоенный рост населения города путем введения коридоров роста и экономических центров, которые помогли бы предотвратить неконтролируемое разрастание и чрезмерное использование автомобиля как средства передвижения [24] [25] Несколько городских центров, таких как Парраматта или Кэмпбеллтаун, выиграли от этой политики, создав экономические хабы с собственными удобствами внутри города вдоль главных магистралей Сиднея. [24]
Последующие планы дополнили первоначальный план новыми политиками, ориентированными на экономические и городские проблемы обновления. В частности, План 1988 года был разработан совместно с транспортной стратегией и был первым, который рекомендовал более высокую плотность застройки. [26] С тех пор австралийские органы планирования отдали больший приоритет смешанному использованию промышленных земель внутри города как способу оживления территорий, заброшенных из-за спада производства, консолидации и уплотнения ранее малонаселенных городских центров. [27] [28] Этот новый подход к городскому планированию оказал значительное влияние на использование земельных участков в крупных австралийских городах: согласно данным Австралийского бюро статистики за 2021 год , смешанное зонирование уже предполагает более 9% новых утвержденных жилищных проектов. [29]
Одним из первых городов, принявших политику смешанной застройки, стал Торонто . Местное правительство впервые сыграло свою роль в 1986 году, приняв закон о зонировании, который позволил смешивать коммерческие и жилые помещения. В то время Торонто находился на начальном этапе планирования сосредоточения внимания на развитии смешанной застройки из-за растущей популярности социального жилья. С тех пор закон был обновлен совсем недавно, в 2013 году, сместив большую часть его внимания за пределы центральной части города, которая была частью главного города с 1998 года. С введением правил город контролировал развитие высотных кондоминиумов по всему городу с удобствами и остановками общественного транспорта поблизости. Политика Торонто в отношении смешанной застройки вдохновила другие североамериканские города в Канаде и Соединенных Штатах на проведение аналогичных изменений. [22]
Одним из примеров многофункциональной застройки в Торонто является Mirvish Village [30] архитектора Грегори Энрикеса . Расположенная на Bloor and Bathurst Street , значительном перекрестке в Торонто, часть участка проекта Mirvish Village зонирована как «коммерческое жилое», а другие — как «смешанное коммерческое жилое». [31] В соответствии с законами о зонировании города Торонто коммерческое жилое помещение включает «ряд коммерческих, жилых и институциональных целей, а также парки». [32] Программное использование Mirvish Village включает в себя арендуемые квартиры, общественный рынок и небольшую розничную торговлю, [33] а также сохранение 23 из 27 исторических домов на участке. [34] Проект примечателен своим процессом общественных консультаций, который был высоко оценен городскими чиновниками Торонто. [34] Архитектор Энрикес и застройщик ранее сотрудничали над многофункциональными проектами в Ванкувере , Британская Колумбия , включая успешную реконструкцию Woodward's . [35]
В Соединенных Штатах Агентство по охране окружающей среды (EPA) сотрудничает с местными органами власти, предоставляя исследователям новые данные, которые оценивают, как город может быть затронут развитием смешанного использования. Благодаря тому, что EPA помещает модели в электронную таблицу, муниципалитетам и застройщикам становится намного проще оценивать трафик с использованием пространств смешанного использования. Связующие модели также используются в качестве инструмента ресурсов для измерения географии, демографии и характеристик землепользования в городе. Агентство по охране окружающей среды провело анализ шести основных столичных районов с использованием землепользования, обследований домохозяйств и баз данных ГИС. Такие штаты, как Калифорния, Вашингтон, Нью-Мексико и Вирджиния, приняли этот стандарт в качестве общегосударственной политики при оценке того, как городское развитие может повлиять на движение. Предпосылки успеха развития смешанного использования — это занятость, население и потребительские расходы . Три предпосылки гарантируют, что развитие может привлечь качественных арендаторов и финансовый успех. Другими факторами, определяющими успех развития смешанного использования, являются близость времени производства и затраты на окружающем рынке. [36]
Зонирование смешанного использования было реализовано в Портленде, штат Орегон , с начала 1990-х годов, когда местное правительство захотело сократить доминирующий тогда стиль застройки, ориентированный на автомобили. Metropolitan Area Express , система легкорельсового транспорта Портленда, поощряет смешивание жилых, коммерческих и рабочих пространств в одну зону. [37] Благодаря этой системе планирования с одним зонированием использование земли с повышенной плотностью обеспечивает возврат государственных инвестиций по всему городу. Главные коридоры улиц обеспечивают гибкую высоту зданий и высокую плотность использования, чтобы обеспечить «места сбора». [38]
Hudson Yards — крупнейший частный проект недвижимости в истории Соединенных Штатов. [39] Проект начался в 2005 году, когда городской совет Нью-Йорка одобрил изменение зонирования района с малоплотного производства на многофункциональное с высокой плотностью. [23] Некогда обветшалые пирсы, расположенные на западной стороне Мидтауна, перестраиваются в коммерческие офисные помещения, сочетание доступного и элитного жилья, ресторанов и торговых площадей, высококлассный отель Equinox и фитнес-центр, а также несколько общественных парков. Ожидается, что проект будет завершен в 2024 году и будет ежедневно принимать 125 000 рабочих, посетителей и жителей. [39] Основными застройщиками этого плана являются компании Related Companies и Oxford Properties . [39]
Этот проект также является крупнейшим проектом США, который когда-либо финансировался субсидиями TIF ( финансирование налогового прироста ). Он не требовал одобрения избирателей и не должен был проходить через традиционный процесс бюджетирования города. Вместо этого проект финансируется за счет будущих налогов на имущество и программы виз EB-5 . [23] Эта программа предоставляет визы иностранным инвесторам в обмен на вложение минимум 500 000 долларов в недвижимость США. [40]
Медиа, связанные с проектами смешанного использования на Wikimedia Commons