Торговый центр (или просто торговый центр ) — это большой крытый торговый центр , обычно окруженный универмагами . Термин « торговый центр» первоначально означал пешеходную набережную с магазинами вдоль нее, но в конце 1960-х годов он стал использоваться как общий термин для больших закрытых торговых центров, которые становились все более обычным явлением. [1] [2] В Великобритании и других странах торговые центры могут называться торговыми центрами .
Многие торговые центры в Северной Америке значительно пришли в упадок , особенно в субстандартных районах, а некоторые закрылись и стали так называемыми « мертвыми торговыми центрами ». [3] Успешные исключения включают добавление развлекательных и экспериментальных функций, добавление крупных магазинов в качестве якорей или преобразование в другие форматы специализированных торговых центров, таких как центры силы , центры образа жизни , фабричные аутлет- центры и фестивальные рынки . [4] В Канаде торговые центры часто заменялись высотными жилыми комплексами смешанного назначения. [5] Во многих европейских странах торговые центры продолжают расти и процветать. [6]
В Соединенных Штатах, странах Персидского залива и Индии термин « торговый центр» обычно применяется к закрытым торговым сооружениям (и обычно сокращается до просто « торговый центр »), тогда как торговый центр обычно относится к торговым комплексам под открытым небом; оба типа объектов обычно имеют большие парковки , выходят на основные транспортные магистрали и имеют мало пешеходных связей с окружающими районами. [7] За пределами Северной Америки также используются термины «торговый центр» и «торговый пассаж» .
В Великобритании такие комплексы считаются торговыми центрами ( англ. Commonwealth : торговый центр), хотя торговые центры охватывают гораздо больше размеров и типов центров, чем североамериканские торговые центры . Другие страны, такие как Австралия , [8] следуют примеру Великобритании. В канадском английском , а также часто в Австралии и Новой Зеландии термин «торговый центр» может использоваться неофициально, но в названии комплекса будет фигурировать торговый центр или просто центр (например, Toronto Eaton Center ). Термин « торговый центр » реже является частью названия комплекса. [ оригинальное исследование? ]
Международный совет торговых центров , базирующийся в Нью-Йорке , классифицирует два типа торговых центров как торговые центры: региональные торговые центры и суперрегиональные торговые центры. Согласно Международному совету торговых центров, региональный торговый центр — это торговый центр с общей арендуемой площадью от 400 000 кв. футов (37 000 м 2 ) до 800 000 кв. футов (74 000 м 2 ) и по крайней мере с двумя опорными магазинами . [9] Суперрегиональный торговый центр, согласно Международному совету торговых центров, представляет собой торговый центр с общей арендуемой площадью более 800 000 кв. футов (74 000 м 2 ), тремя или более якорями, массовыми торговцами, большим разнообразием, модной одеждой , и служит доминирующим торговым центром региона (25 миль или 40 км), в котором он расположен. [9] К торговым центрам не относятся меньшие форматы, такие как торговые центры и районные торговые центры , а также специализированные форматы, такие как центры силы , фестивальные рынки и аутлет-центры . [4]
Торговые центры в целом могут возникать на общественных рынках, а на Ближнем Востоке - на крытых базарах .
В 1798 году в Париже был построен первый крытый торговый пассаж — Passage du Caire . [10] Аркада Берлингтона в Лондоне была открыта в 1819 году. [11] Аркада в Провиденсе, штат Род-Айленд , построенная в 1828 году, претендует на звание первой торговой галереи в Соединенных Штатах. [12] В западноевропейских городах, в частности, построено множество торговых центров в аркадном стиле. Галерея Виктора Эммануила II в Милане, открывшаяся в 1877 году, была больше своих предшественников и вдохновила на использование термина «галерея» для многих других торговых рядов и торговых центров. [13] [14]
В середине 20 века, с ростом пригородов и автомобильной культуры в Соединенных Штатах, вдали от центра города был создан торговый центр нового типа . [15] Ранние торговые центры, спроектированные для автомобилей, включают Рыночную площадь , Лейк-Форест, Иллинойс (1916 г.) и Country Club Plaza , Канзас-Сити, Миссури (1924 г.). [16]
Концепция пригородных торговых центров получила дальнейшее развитие в Соединенных Штатах после Второй мировой войны (см. таблицу выше) с более крупными торговыми центрами под открытым небом, закрепленными за крупными универмагами, такими как Broadway-Crenshaw Center площадью 550 000 квадратных футов (51 000 м 2 ). в Лос-Анджелесе , построенный в 1947 году и закрепленный пятиэтажным Бродвеем и Мэйской компанией Калифорния . [17]
В конце 1950-х и в 1960-х годах впервые был использован термин «торговый центр», но в первоначальном смысле слова «торговый центр», означающем пешеходную прогулку в США или, в британском понимании, «торговый район». Первые пешеходные торговые центры в центре города включали торговый центр Kalamazoo (первый, в 1959 году), Shoppers' See-Way в Толедо , торговый центр Lincoln Road в Майами-Бич , торговый центр Santa Monica (1965). [18] [19] [20]
Хотя торговый центр Bergen Mall открылся в 1957 году под названием «торговый центр» и вдохновил другие пригородные торговые центры переименовать себя в торговые центры, объекты такого типа все еще назывались «торговыми центрами» до конца 1960-х годов. [21] [ нужна страница ]
Закрытый торговый центр, который впоследствии стал известен как торговый центр, не появлялся в массовом порядке до середины 1950-х годов. Одним из первых примеров был торговый центр Valley Fair в Эпплтоне, штат Висконсин , [22] который открылся 10 марта 1955 года. Valley Fair отличался рядом современных удобств, включая центральное отопление и охлаждение, большую открытую парковку, двухквартирный дом. якорные магазины и рестораны. Позже в том же году первый в мире полностью закрытый торговый центр был открыт в Лулео , на севере Швеции (архитектор: Ральф Эрскин ) и получил название Shopping ; В настоящее время этот регион претендует на самую высокую плотность торговых центров в Европе. [23]
Идея создания полностью закрытого торгового комплекса регионального размера была впервые предложена в 1956 году архитектором австрийского происхождения и американским иммигрантом Виктором Грюном . [24] [25] [26] Это новое поколение торговых центров регионального размера началось с спроектированного Грюном Саутдейл-центра , который открылся в пригороде городов-побратимов Эдины, Миннесота , США, в октябре 1956 года. [25] [26 ] ] За то, что он стал пионером концепции торгового центра в такой форме, которая вскоре станет чрезвычайно популярной, Малкольм Гладуэлл назвал Груена «самым влиятельным архитектором двадцатого века» . [27]
Первым торговым комплексом, рекламируемым как «торговый центр», был торговый центр «Парамус», Bergen Mall в Нью-Джерси . Центр, который открылся под открытым небом 14 ноября 1957 года [28] и был огорожен в 1973 году. Помимо Southdale Center , важными ранними закрытыми торговыми центрами были Harundale Mall (1958) в Глен Берни, штат Мэриленд, [29] Торговый центр Big Town (1959 г.) в Меските, штат Техас, торговый центр Chris-Town (1961 г.) в Фениксе, штат Аризона, и центр Рэндхерст (1962 г.) в Маунт-Проспект, штат Иллинойс.
Другие первые торговые центры переместили розничную торговлю из густонаселенных коммерческих центров в преимущественно жилые пригороды. Эта формула (закрытое пространство с пристроенными магазинами, вдали от центра города и доступное только на автомобиле) стала популярным способом построения розничной торговли во всем мире. Сам Грюн возненавидел этот эффект своего нового замысла; он осудил создание огромных «морей парковок, опустошающих землю» и распространение разрастания пригородов. [30] [31]
Несмотря на то, что торговые центры в основном появлялись в пригородных районах США, некоторые города США способствовали строительству закрытых торговых центров в центре города, чтобы оживить центры городов и позволить им эффективно конкурировать с пригородными торговыми центрами. Примеры включают торговый центр Main Place в Буффало (1969) и The Gallery (1977, ныне Fashion District Philadelphia ) в Филадельфии. В других городах созданы пешеходные торговые центры под открытым небом .
В Соединенных Штатах такие девелоперы, как А. Альфред Таубман из Taubman Centers , в 1980 году расширили концепцию, добавив терраццо в торговом центре в Шорт-Хиллз в Нью-Джерси , крытые фонтаны и два уровня, позволяющие покупателю обойти все магазины. Таубман полагал, что ковровое покрытие увеличивает трение и замедляет движение клиентов, поэтому его убрали. Тусклый дневной свет через стеклянные панели дополнялся постепенно увеличивающимся электрическим освещением, создавая впечатление, будто день длится дольше, что побуждало покупателей задерживаться. [32] [33]
В Соединенных Штатах в середине 1990-х годов торговые центры все еще строились со скоростью 140 в год. [34] Но в 2001 году исследование PricewaterhouseCoopers показало, что неэффективные и пустующие торговые центры, известные как «серые поля» и «мертвые торговые центры», стали новой проблемой. В 2007 году, за год до Великой рецессии , в Америке впервые за 50 лет не было построено ни одного нового торгового центра. [35] Торговый центр City Creek Centre в Солт-Лейк-Сити , открывшийся в марте 2012 года, был первым, построенным после рецессии. [16]
В 1990-х годах торговые центры начали терять потребителей в пользу центров силы под открытым небом и центров образа жизни, поскольку потребители предпочитали парковаться прямо перед большими магазинами и заходить прямо в них с более низкими ценами и без накладных расходов, как в традиционных торговых центрах (т. е. давно закрытых торговых центрах). коридоры). [36] [37] [38] [39]
Другая проблема заключалась в том, что одержимая ростом американская индустрия коммерческой недвижимости просто построила слишком много хороших мест для покупок — гораздо больше, чем можно было разумно оправдать фактическим ростом американского населения, розничными продажами или любым другим экономическим показателем. Число американских торговых центров резко возросло с 4500 в 1960 году до 70 000 к 1986 году и чуть менее 108 000 к 2010 году. [40]
Таким образом, в начале XXI века количество мертвых торговых центров значительно возросло. Экономическое состояние торговых центров в Соединенных Штатах ухудшается, о чем свидетельствует высокий уровень вакантных площадей. С 2006 по 2010 год процент торговых центров, которые эксперты по недвижимости считают «умирающими» (с уровнем вакантности не менее 40%), нездоровыми (20–40%) или проблемными (10–20%) все они значительно возросли, и этот высокий уровень вакантных площадей лишь частично снизился с 2010 по 2014 год . В одной пятой всех торговых центров уровень вакантных площадей считается «тревожным» (10% или выше). Некоторые эксперты по недвижимости говорят, что «фундаментальной проблемой» является перенасыщение торговых центров во многих частях страны, что создает рынок, который «чрезвычайно перенасыщен розничной торговлей». [41] К тому времени, когда оператор торговых центров Unibail-Rodamco-Westfield решил уйти с американского рынка в 2022 году, в Соединенных Штатах в среднем на душу населения приходилось 24,5 квадратных футов торговых площадей (в отличие от 4,5 квадратных футов на душу населения в Европе). . [42]
В 2019 году The Shops & Restaurants в Hudson Yards открылись как высококлассный торговый центр в Нью-Йорке, под которым располагалась « смесь магазинов на Пятой авеню », таких как H&M , Zara и Sephora . Это один из первых двух торговых центров, построенных недавно, наряду с American Dream , оба из которых открылись в 2019 году после City Creek Center . [43]
Интернет-магазины также стали основным конкурентом торговых центров. В Соединенных Штатах на онлайн-покупки приходится все большая доля общего объема розничных продаж. [44] В 2013 году примерно 200 из 1300 торговых центров в США прекратили свою деятельность. [45] Чтобы бороться с этой тенденцией, застройщики превратили торговые центры в другие виды использования, включая такие аттракционы, как парки, кинотеатры, спортивные залы и даже озера для рыбалки. [46] В Соединенных Штатах торговый центр Highland Mall площадью 600 000 квадратных футов станет кампусом Общественного колледжа Остина . [47] Во Франции торговый центр So Ouest за пределами Парижа был спроектирован так, чтобы напоминать элегантные апартаменты в стиле Людовика XV , и включает в себя 17 000 квадратных метров (180 000 квадратных футов) зеленых насаждений. [48] Австралийская торговая компания Westfield запустила онлайн-торговый центр (а позже и мобильное приложение) со 150 магазинами, 3000 брендами и более чем 1 миллионом товаров. [49]
Пандемия COVID-19 также существенно повлияла на розничную торговлю. Правительственные постановления временно закрыли торговые центры, усилили входной контроль и ввели строгие требования к общественной санитарии. [50]
Высокие цены на землю в густонаселенных городах привели к появлению концепции «вертикального торгового центра», в которой пространство, отведенное для розничной торговли, распределено по нескольким этажам, доступным с помощью лифтов и / или эскалаторов (обычно обоих), соединяющих разные уровни торгового центра. Задача торгового центра этого типа состоит в том, чтобы преодолеть естественную тенденцию покупателей двигаться горизонтально и побудить покупателей двигаться вверх и вниз. [51] Концепция вертикального торгового центра была первоначально задумана в конце 1960-х годов компанией Mafco, бывшим подразделением по развитию торговых центров Marshall Field & Co. Небоскреб Water Tower Place в Чикаго , штат Иллинойс, был построен в 1975 году компанией Urban Retail Properties. Он включает в себя отель, роскошные кондоминиумы и офисные помещения и расположен на основании длиной в квартал, в котором находится восьмиуровневый торговый центр в стиле атриума, выходящий на Великолепную милю . [ нужна цитата ]
Вертикальные торговые центры распространены в густонаселенных мегаполисах Восточной и Юго-Восточной Азии. В Гонконге, в частности, есть множество примеров, таких как Таймс-сквер , Dragon Center , Apm , Langham Place , [51] ISQUARE , Hysan Place и The One .
Вертикальный торговый центр также может быть построен там, где географические условия не позволяют строить снаружи или существуют другие ограничения на строительство, например, исторические здания или значительные археологические находки . Торговый центр Дарвин и связанные с ним торговые центры в Шрусбери , Великобритания, построены на склоне крутого холма, вокруг бывших городских стен; [52] Следовательно, торговый центр разделен на семь этажей по вертикали и два этажа по горизонтали, соединенных лифтами, эскалаторами и мостовыми переходами. Некоторые заведения включают такие конструкции в свою планировку, например, бывший McDonald's в Шрусбери , разделенный на четыре этажа с несколькими мезонинами , в подвальных столовых которых имеются своды средневекового замка с бойницами .
Общей чертой торговых центров является фуд-корт: он обычно состоит из нескольких продавцов быстрого питания различных типов, окружающих общую зону отдыха.
Когда в середине 1950-х годов Виктором Грюном был разработан формат торгового центра , подписание контракта с более крупными универмагами было необходимо для финансовой стабильности проектов, а также для привлечения розничного трафика, который также привел бы к посещению более мелких магазинов в торговом центре. Эти более крупные магазины называются якорными магазинами или арендаторами. В физической конфигурации хранилища якорей обычно располагаются как можно дальше друг от друга, чтобы максимизировать объем трафика от одного якоря к другому. [ нужна цитата ]
Сообщается, что в Европе насчитывается 222 торговых центра. В 2014 году совокупный объем продаж этих торговых центров составил 12,47 миллиарда долларов США. [53] Это представляет собой увеличение доходов на 10% по сравнению с предыдущим годом. [53]
В Великобритании и Ирландии торговые центры обычно называют как открытыми, так и закрытыми центрами . Торговый центр в первую очередь относится либо к торговому центру - месту, где все магазины примыкают к пешеходной зоне, либо к исключительно пешеходной улице, которая позволяет покупателям передвигаться, не мешая движению транспортных средств.
Большинство британских закрытых торговых центров, эквивалентных торговым центрам в США, расположены в центрах городов, обычно в старых и исторических торговых районах и окружены дополнительными торговыми улицами под открытым небом. Большие примеры включают Вест-Ки в Саутгемптоне ; Манчестер Арндейл ; Арена для корриды Бирмингем ; Ливерпуль Один ; Тринити Лидс ; Галереи Бьюкенена в Глазго ; Квартал Сент-Джеймс в Эдинбурге ; и Элдон-сквер в Ньюкасл-апон-Тайн . Помимо торговых центров в центре города, в крупных агломерациях Великобритании также будут большие загородные «региональные торговые центры», такие как Metrocentre в Гейтсхеде ; Центр Медоухолл , Шеффилд, обслуживающий Южный Йоркшир ; Траффорд -центр в Большом Манчестере ; Центр Белой Розы в Лидсе ; Центр Мерри -Хилл недалеко от Дадли ; и Bluewater в Кенте . Эти центры были построены в 1980-х и 1990-х годах, но правила планирования запрещают строительство новых. Развитие загородной торговли в Великобритании в настоящее время сосредоточено на торговых парках , которые состоят из групп магазинов складского типа с отдельными входами с улицы. Политика планирования отдает приоритет развитию существующих городских центров, хотя и с переменным успехом. [54] Westfield London ( «Белый город ») — крупнейший торговый центр в Европе. [ нужна цитата ]
В России , с другой стороны, по состоянию на 2013 год [обновлять]рядом с крупными городами было построено большое количество новых торговых центров, в частности торговые центры «МЕГА» , такие как торговый центр «Мега Белая Дача» под Москвой . По большей части они финансировались международными инвесторами и пользовались популярностью среди покупателей из формирующегося среднего класса. [55]
Фирма по управлению торговой недвижимостью — это компания, которая специализируется на владении и управлении торговыми центрами. Большинство фирм по управлению торговой недвижимостью владеют как минимум 20 торговыми центрами. Некоторые фирмы используют аналогичную схему наименования для большинства своих торговых центров; например, Mills Corporation использует слово «Mills» в большинстве названий своих торговых центров, а SM Prime Holdings на Филиппинах использует слово «SM» во всех своих торговых центрах, а также в таких основных магазинах, как The SM Store, SM Appliance Center, SM Hypermarket, SM Cinema и SM Supermarket. В Великобритании The Mall Fund меняет название любого приобретаемого центра на «The Mall (location)» , используя розовый логотип с буквой «M»; когда он продает торговый центр, центр возвращается к своему собственному названию и бренду, например, Ashley Center в Эпсоме . [56] Аналогичным образом, после ребрендинга Capital Shopping Centres, Intu Properties переименовала многие из своих центров в «intu (название/местоположение)» (например, intu Lakeside ); И снова торговые центры, удаленные из сети, возвращаются к своему собственному бренду (см., например, The Glades в Бромли ).
Одним из спорных аспектов торговых центров является их эффективное вытеснение традиционных главных улиц или центральных улиц . Некоторые потребители предпочитают торговые центры с их гаражами, контролируемой средой и частной охраной центральным деловым районам (CBD) или центрам городов , где часто имеется ограниченное количество парковочных мест, плохое обслуживание, непогода на открытом воздухе и ограниченное присутствие полиции . [57] [58]
В ответ некоторые юрисдикции, особенно Калифорния , расширили право на свободу слова , чтобы гарантировать, что говорящие смогут связаться с потребителями, которые предпочитают делать покупки, есть и общаться в пределах частных торговых центров. [36] [59] Решение Верховного суда «Торговый центр Прунъярд против Робинса» было вынесено 9 июня 1980 года и подтвердило решение Верховного суда Калифорнии по делу, возникшему в результате спора о свободе слова между торговым центром «Пруньярд» в Кэмпбелле, Калифорния и несколько местных старшеклассников.
Это список крупнейших торговых центров в мире по их общей арендуемой площади (GLA) с общей площадью не менее 250 000 м 2 (2 700 000 кв. футов).
Некоторые комплексы оптовых рынков также функционируют как торговые центры, поскольку они содержат торговые площади, которые работают как магазины в обычных торговых центрах, но также выступают в качестве торговых точек для производителей, которые могут принимать крупные заказы на экспорт.
«основная основа регионального торгового центра» и другие ссылки в этом диапазоне страниц и в других местах на торговые центры как тип торгового центра.
Альфред Таубман – легенда розничной торговли.
На протяжении 40 лет он был одним из самых успешных девелоперов торговых центров Америки.
Таубман выбрал престижные районы и открыл роскошные торговые центры.
Он был одним из первых, кто предложил фонтаны и открыл престижные магазины, такие как Neiman Marcus.
Молл в Шорт-Хиллз в Нью-Джерси — один из самых прибыльных торговых центров в стране.
Таубман известен своим вниманием к деталям.
Он очень гордится плиткой терраццо в Шорт-Хиллз.
«Единственное место, к которому покупатель действительно прикасается в торговом центре, — это пол», — сказал он.
«У них есть сцепление при ходьбе. Это очень важно. Некоторые из наших конкурентов кладут ковер. Ковер — худшее, что может быть, потому что он создает трение».
Магнат торговых центров и бывший владелец Sotheby's (BID) 83-летний Альфред Таубман, возможно, и осужден за уголовное преступление, но он продолжает настаивать на своей невиновности в своей только что вышедшей автобиографии «Пороговое сопротивление: выдающаяся карьера пионера розничной торговли предметами роскоши» (Коллинз, 24,95 доллара США).
Рассказывая о своих бизнес-триумфах, Таубман очень многословен.
Но он дает пикантный личный отчет о скандале с ценами на аукционе Sotheby's-Christie's, который отправил его в тюрьму.
Я чувствую себя как в Диснейленде
SM сообщила, что крупнейшим торговым центром является SM Megamall площадью 474 000 квадратных метров, за ним следует SM North EDSA площадью 470 000 квадратных метров.