Государственное жилье в Соединенном Королевстве , также известное как муниципальное жилье или социальное жилье , обеспечивало большую часть арендованного жилья до 2011 года, когда количество домохозяйств в частном арендуемом жилье превысило количество домохозяйств в социальном жилье. Жилища, построенные для государственного или социального жилищного использования, строятся местными властями или для них и называются муниципальными домами . С 1980-х годов некоммерческие жилищные ассоциации стали более важными, и впоследствии термин «социальное жилье» стал широко использоваться, поскольку технически муниципальное жилье относится только к жилью, принадлежащему местным властям, хотя эти термины в основном используются как синонимы.
До 1865 года жилье для бедняков предоставлялось исключительно частным сектором. Затем муниципальные дома строились на муниципальных поместьях, известных как схемы в Шотландии [1] , где часто также предоставлялись другие удобства, такие как школы и магазины. С 1950-х годов широко строились многоквартирные дома и трех- или четырехэтажные мезонеты , наряду с крупными застройками рядного жилья, а в 1960-х и в некоторой степени 1970-х годах было построено множество высотных многоквартирных домов . Квартиры и дома также строились в смешанных поместьях.
Муниципальные дома были построены для предоставления малолюдных, хорошо построенных домов с гарантированной арендой и разумной арендной платой преимущественно для людей из рабочего класса. Муниципальное жилье в середине 20-го века включало множество крупных пригородных муниципальных поместий с рядными и двухквартирными домами, где часто также имелись другие удобства, такие как школы и магазины. [2] К концу 1970-х годов почти треть домохозяйств Великобритании жили в социальном жилье.
С 1979 года муниципальный жилищный фонд был продан частным арендаторам в соответствии с законодательством о праве покупки , а новое социальное жилье в основном разрабатывалось и управлялось жилищными ассоциациями . Значительная часть населения Великобритании по-прежнему живет в муниципальном жилье; в 2010 году около 17% домохозяйств Великобритании. Примерно 55% фонда социального жилья в стране принадлежит местным властям. Все чаще запасы управляются на ежедневной основе независимыми управляющими организациями , а не непосредственно властями и жилищными ассоциациями . [3]
Государственное жилье стало необходимо для обеспечения « домов, достойных героев » в 1919 году, [4] [5], а затем для того, чтобы обеспечить возможность расчистки трущоб . Были установлены стандарты для обеспечения высокого качества домов. Анейрин Беван , политик-лейборист, страстно считал, что муниципальные дома должны быть предоставлены всем, в то время как консервативный политик Гарольд Макмиллан рассматривал муниципальное жилье «как ступеньку к домовладению». [6] Консервативное правительство Маргарет Тэтчер ввело право покупки в 1979 году, и за семь лет был продан миллионный муниципальный дом. Со временем передача государственного жилищного фонда в частную собственность дошла до того, что муниципалитетам пришлось сдавать в аренду собственные дома для размещения бездомных. [7]
Даже в устойчивой средневековой модели помещика и крестьянина, когда помещичьи рабочие жили по прихоти помещика в привязанном коттедже, пожилые и немощные нуждались в обеспечении от своего бывшего работодателя, церкви или государства. [8]
Документированная история социального жилья в Британии начинается с богаделен , которые были основаны в 10 веке, чтобы обеспечить место жительства «бедным, старым и обездоленным людям». Первая зарегистрированная богадельня была основана в Йорке королем Этельстаном ; самой старой из существующих до сих пор является больница Святого Креста в Винчестере , датируемая ок. 1133. [9]
Общественный работный дом был последним запасным вариантом для обездоленных. [9] Сельская бедность значительно возросла из-за Закона об огорожении , в результате чего многие нуждались в помощи. Это было разделено на внешнюю помощь, или подачки, чтобы сохранить семью, и внутреннюю помощь, что означало подчинение работному дому. В работном доме содержались две группы людей – временное население, бродящее по стране в поисках сезонной работы, и постоянные жители. Там, где это было возможно, их держали раздельно. Среди долговременно проживающих были одинокие пожилые мужчины, неспособные к дальнейшему труду, и молодые женщины с детьми — часто женщины, брошенные мужьями, матери-одиночки и служанки, уволенные с жилых должностей. [8]
Давление на достойное жилье усилилось из-за перенаселенности крупных городов во время промышленной революции 19 века; многие социальные комментаторы (такие как Октавия Хилл ) сообщали о возникшем убожестве, болезнях и безнравственности. Некоторые промышленники и независимые организации предоставляли жилье в многоквартирных домах , в то время как некоторые фабриканты-филантропы строили для своих рабочих целые деревни, такие как Солтер (1853 г.), Борнвиль (1879 г.) и Порт-Санлайт (1888 г.). [10]
Корпорация лондонского Сити построила многоквартирные дома на Фаррингдон-роуд в 1865 году, [11] но это был единичный случай. Первым советом, который начал строительство жилья в рамках комплексной политики, была Ливерпульская корпорация , [12] начиная с коттеджей Святого Мартина на Эшфилд-стрит, Воксхолл , завершенных в 1869 году . [13] Затем корпорация построила жилые дома на Виктории-сквер, открытые министром внутренних дел сэром Ричардом Кроссом. в 1885 году. [14]
В том же году была проведена королевская комиссия , поскольку государство проявило интерес к жилью и жилищной политике. Это привело к принятию Закона о жилье рабочего класса 1890 года , [15] который призвал власти Лондона улучшить жилищное строительство в своих районах. [16] Это также дало им право приобретать землю и строить многоквартирные дома и дома (коттеджи). Как следствие, в 1900 году Совет лондонского графства открыл Boundary Estate , «блочный жилой комплекс» из многоквартирных домов в Тауэр-Хамлетс . [17] Закон о жилье рабочего класса 1900 года распространил эти полномочия на все местные советы, которые затем начали строить многоквартирные дома и многоквартирные дома. [10] [18]
В 1912 году Раймонд Анвин опубликовал брошюру «Ничто не достигается перенаселенностью ». [19] Он работал над влиятельным отчетом Тюдора Уолтерса 1918 года, в котором рекомендовалось жилье на коротких террасах, расположенных на расстоянии 70 футов (21 м) друг от друга, с плотностью 12 человек на акр (30 га). Новый толчок косвенно дала Первая мировая война, когда с тревогой отмечалось плохое физическое здоровье и состояние многих городских призывников в армию . Это привело к проведению кампании под лозунгом «Дома, достойные героев». В 1919 году правительство впервые потребовало от советов предоставить жилье, построенное в соответствии со стандартами Тюдора Уолтерса, в рамках Жилищного строительства, городского планирования и т. д. Закон 1919 года (Закон Аддисона), помогающий им в этом путем предоставления субсидий. [20] [21] Совет лондонского графства воспринял эти свободы и запланировал восемь «коттеджных комплексов» на окраинах Лондона: Беконтри , Сент-Хелиер , Даунхэм , например; за ними последовали еще семь, включая Беллингема . Дома были построены на зеленых землях на окраине городской территории. Война привела к чрезвычайному росту затрат на строительство домов: сэр Эрнест Саймон сообщил Жилищному комитету Манчестера в 1910 году, что «дома, строительство которых до войны стоило 250 фунтов стерлингов, теперь стоили 1250 фунтов стерлингов, поэтому экономическая арендная плата составляла 30 фунтов стерлингов в неделю. но пришлось сдать по цене 12/6 пенсов».
Предоставление жилья местным властям варьировалось по всей Великобритании; в период 1919–39 67% домов, построенных в Шотландии, принадлежали государственному сектору по сравнению с 26% в Англии. [22]
Закон Аддисона предоставлял субсидии исключительно местным властям, а не частным застройщикам. Многие дома были построены в течение следующих нескольких лет в «коттеджных поселках». [2] Жилье и т. д. Закон 1923 года ( Закон Чемберлена ) 1923 года прекратил субсидии муниципальным домам, но распространил субсидии на частных застройщиков. По линии железных дорог на дешевых сельскохозяйственных землях строились преимущественно частные усадьбы; строили дома, которые могли себе позволить представители профессионального класса с доходом 300–500 фунтов стерлингов в год. Эти дома по образцу, построенные спекулятивно такими компаниями, как Wimpey , Costain , Laing и Taylor Woodrow , были высмеяны Осбертом Ланкастером как « обходные пестрые дома ». [23] Крупные муниципальные поместья по линии радиальных дорог. Это ознаменовало дальнейшее бегство из города сначала среднего класса, а затем рабочих, в результате чего в городских районах остался только самый бедный слой общества. [24]
Первое лейбористское правительство было возвращено в 1924 году. Закон о жилье (финансовые положения) 1924 года (Закон Уитли) восстановил субсидии на муниципальное жилье, но на более низком уровне, он не предусматривал каких-либо положений для низкооплачиваемых людей, которые жили в худших условиях. и не мог позволить себе платить более высокую арендную плату за новые дома или ездить в них или обратно на работу. Они продолжали жить в некачественном жилье, окружающем центр города; в Манчестере, например, этот «пояс трущоб» имел ширину около полумили. [24]
Несмотря на то, что было построено новое муниципальное жилье, мало что было сделано для решения проблемы городских трущоб , которые также можно найти во многих небольших городах. Это должно было измениться с принятием Закона о жилищном строительстве 1930 года ( Закон Гринвуда ), который требовал от советов подготовить планы расчистки трущоб , и некоторый прогресс был достигнут до того, как вмешалась Вторая мировая война . [20] [24]
Во время Второй мировой войны почти четыре миллиона британских домов были разрушены или повреждены , после чего произошел большой бум строительства муниципальных домов. [25] Повреждения от бомб во время войны только ухудшили состояние жилого фонда Великобритании, который до ее начала находился в плохом состоянии. До войны было построено множество проектов социального жилья, таких как Quarry Hill Flats в Лидсе . Однако ущерб от бомбы означал, что необходимо добиться гораздо большего прогресса в проектах по расчистке трущоб . В сильно разбомбленных городах, таких как Лондон, Ковентри и Кингстон-апон-Халл , схемы реконструкции часто были более масштабными и радикальными.
В первые послевоенные годы, а также вплоть до 1950-х годов, положение о муниципальных домах определялось Законом о новых городах 1946 года и Законом о городском и сельском планировании 1947 года [26] лейбористского правительства 1945–51 годов . Одновременно это правительство приняло жилищное законодательство, которое удалило явные ссылки на жилье для рабочего класса и ввело концепцию строительства «общих нужд» (т.е. муниципальное жилье должно быть направлено на удовлетворение потребностей широкого круга общества). В частности, министр здравоохранения и жилищного строительства Аньюрин Беван продвигал идею создания новых поместий, где «рабочий, врач и священнослужитель будут жить в непосредственной близости друг от друга». [27]
В то время как ряд крупных городов предварительно возводили свои первые высотные комплексы (например, Астон-Кросс в Бирмингеме , Черчилль-Гарденс в Вестминстере ), в Англии и Уэльсе дома обычно были двухквартирными или располагались на небольших террасах . Двухквартирный муниципальный дом с тремя спальнями обычно строился на квадратной сетке со стороной 21 фут (6,4 м) с максимальной плотностью домов не более 12 домов на акр (30 га), то есть около 337 квадратных метров (403 квадратных ярда) на дом. В результате вокруг большинства домов было достаточно места. В новых городах и во многих существующих городах было построено бесчисленное количество поместий по этой базовой модели. В Шотландии традиция многоквартирной жизни означала, что большинство домов этого периода были построены в малоэтажных (3–4) этажных многоквартирных домах .
Для многих людей из рабочего класса эта модель жилья дала им первый опыт использования частных внутренних туалетов, ванных комнат и горячей воды, а также садов и электрического освещения. Для арендаторов в Англии и Уэльсе это также обычно давало первый опыт пользования частным садом (обычно спереди и сзади). Качество этих домов и, в частности, наличие небольших садов в Англии и Уэльсе весьма выгодно отличались от социального жилья, строившегося на европейском континенте в этот период.
Консервативное правительство 1951 года начало перенаправлять программу строительства обратно от «общих потребностей» к «социальному жилью для людей с низкими доходами». Основное внимание уделялось расчистке трущоб в центре города , завершив работу, начатую в 1930-х годах. Задача Гарольда Макмиллана как министра жилищного строительства заключалась в сдаче 300 000 домов в год. Их площадь составляла 700 квадратных футов (65 м 2 ), что на 20% меньше, чем дом Тюдора Уолтерса Бевана, который обычно строился как терраса с двумя спальнями и назывался «Народный дом». [28] [29] С 1956 года, согласно Закону о жилищных субсидиях 1956 года, государственные субсидии были ограничены только новыми домами, построенными взамен тех, которые были снесены в результате расчистки трущоб, и больше денег было выделено на многоэтажные дома выше шести этажей. [30] Благодаря этой субсидии кварталы по всей стране были снесены и перестроены в смешанные поместья с малоэтажной и высотной застройкой. [31] В то же время растущее влияние модернистской архитектуры, развитие новых более дешевых методов строительства, таких как системное строительство (форма сборных конструкций ), и растущее желание многих городов сохранить население (и, следовательно, доход от аренды) и местные тарифы) в пределах своих границ (а не «экспорт» людей в новые города и «за пределы» периферийных поместий) привели к принятию этой модели; заброшенные центральные районы города были снесены, а на пустующих участках разрослись многоэтажные жилые дома. [31] Целые рабочие сообщества были разбросаны, а арендаторы либо переселялись в соседние перенаселенные объекты, либо оказывались изолированными от друзей в квартирах и домах, в поместьях без инфраструктуры или автобусного маршрута. [32]
Глазго шел впереди, а другие следовали за ним. Башенные блоки стали предпочтительной моделью. Советы посетили Марсель и увидели результаты видения Шарля Эдуарда Женнере (Ле Корбюзье). [33] Выдвигался аргумент, что таким образом можно было бы обеспечить более просторные жилища, что общины могли бы быть переселены ближе к существующим возможностям трудоустройства, и было бы гораздо меньше нарушений в местных моделях покупок и досуга . В 1950-х и 1960-х годах количество многоэтажных домов значительно возросло. В 1953 году только 23% разрешений государственного сектора приходилось на квартиры и только 3% на высотные здания (определяемые как шестиэтажные и более этажные дома). Однако к 1966 году высотное жилье составляло 26% всех построенных домов. [34] Национальное обследование жилья и жилья, проведенное в 1977 году, также выявило более высокий уровень удовлетворенности жильем среди владельцев жилья, чем среди арендаторов муниципального жилья. Опрос показал, что 90% арендаторов-собственников были «удовлетворены» или «очень довольны» своим жильем и только 4% «недовольны» или «очень недовольны», в то время как для муниципальных арендаторов эквивалентные цифры составляли 74% и 14% соответственно. [35]
Последующие исследования Лондонской школы экономики попытались поставить под сомнение утверждения о том, что только высотные застройки могут обеспечить ту плотность населения, которая необходима для такой политики. [36]
Послевоенные правительства считали предоставление как можно большего количества нового жилья важной частью послевоенной политики и предоставляли субсидии местным властям на строительство такого жилья. Консерваторы конкурировали с лейбористами за народное голосование за то, кто сможет построить больше домов, отказавшись от принципа Бевана, согласно которому количества недостаточно – дома также должны быть просторными и хорошо построенными.
Позже использование методов системного строительства было расценено как, возможно, недальновидная и ложная экономия, поскольку многие из более поздних домов находятся в плохом состоянии или были снесены. Во многих поместьях старые муниципальные дома, с их в значительной степени более высоким качеством постройки, пережили их – что еще более невероятно, они даже пережили большой процент частных домов в эдвардианском и позднем викторианском стиле. [37]
Ряд типов систем строительства, применяемых в квартирах, имеют серьезные недостатки. Первоначально они были очень популярны среди арендаторов из-за их щедрых стандартов площади, а также среди советников и чиновников жилищного строительства из-за скорости строительства [38] – но столкнулись с проблемами, особенно с плохой защитой от сырости и непогоды, а также с другими конструктивными дефектами. и плохое управление. Кроме того, такие исследования, как «Семья и родство» в Восточном Лондоне, показали, что люди, переезжающие в такие поместья, теряют свои старые социальные связи и не могут развивать новые. [39] Как отмечается в одном исследовании:
«Однако был один способ, с помощью которого расчистка трущоб, а не повышение жилищных стандартов, фактически угрожала их сокращением: строительство экспериментальными сборными методами больших обезличенных комплексов высотных зданий, лишенных многих удобств, обычных в аналогичных застройках на континент." [40]
Последний крупный толчок в предоставлении муниципального жилья был сделан при правительстве Вильсона в 1964 году. Энергичный министр жилищного строительства Ричард Кроссман признал тот факт, что темпы предоставления муниципального жилья были слишком медленными, и поручил властям реализовать свои полномочия по принудительной покупке и построить большие поместья с перерасходом средств. В Бирмингеме он форсировал строительство Касл-Вейл и поместья Челмсли Вуд , Солихалл , на 15 590 человек . [41] [42]
Законы ограничивали инвестиции советов в жилье, не позволяя им субсидировать его за счет местных налогов, но, что более важно, арендаторам совета было предоставлено право покупки в соответствии с Законом о жилье 1980 года , предлагающим скидку на их муниципальный дом. Схема «Право на покупку », предложенная в качестве политики премьер-министром Маргарет Тэтчер и реализуемая под руководством министра окружающей среды Майкла Хезелтайна , позволяла арендаторам покупать свой дом со скидкой 33–50% от рыночной стоимости, в зависимости от время, когда они там жили. [43] Советам не разрешили реинвестировать доходы от этих продаж в новое жилье, и общий доступный фонд, особенно более желательных домов, снизился.
Эта политика привела к выборочному внедрению: с наибольшей вероятностью покупали свои дома квалифицированные работники среднего возраста и женатые квалифицированные работники со взрослыми детьми. [44] По сути, люди, живущие в крайней бедности, не имели возможности воспользоваться этим предложением, что усугубляло социальное и экономическое неравенство, преобладающее в этом секторе. Кроме того, цены на частную недвижимость выросли из-за политики дерегулирования арендной платы, которая проводилась одновременно. [45] Из-за этого для тех, кто исключен из этой политики, становится все труднее позволить себе альтернативы, в результате чего у них остается наименее желательный остаточный сектор социального жилья. Со временем в политику права покупки были внесены изменения , особенно для конкретных регионов, но в целом эта политика усилила стигматизированную позицию государственного/социального жилья как «последнего средства», отходя от прежних идеалов социального обеспечения. [44]
«Право на покупку» было популярно среди многих бывших избирателей Лейбористской партии, и, хотя лейбористское правительство Тони Блэра ужесточило правила (уменьшив максимальную скидку в районах, наиболее нуждающихся в жилье), это не отменило право покупки. [46] Лейбористская партия действительно смягчила политику, запрещающую реинвестирование доходов от продаж. [47]
После своего избрания в 2015 году консервативное правительство объявило о предложениях распространить право покупки на арендаторов жилищных ассоциаций. [46] [48]
Социальное жилье распродается с правом выкупа, новое социальное жилье взамен его не строится, а очереди на получение социального жилья стали очень длинными — до 18 лет. Более миллиона человек стоят в очереди на получение социального жилья, причем четверть человек стоят в очереди на социальное жилье уже 5 лет и более. [49] Число социальных домов находится на рекордно низком уровне: более 100 000 домохозяйств стояли в списках ожидания муниципальных советов более 10 лет. [50] Муниципальные дома, продаваемые по праву покупки, обычно продаются за половину рыночной стоимости, часть денег от продажи должна идти в казначейство. Советы могут заменить лишь каждый третий дом, проданный по праву покупки. [51]
Законы о жилье 1985 и 1988 годов облегчили передачу муниципального жилья некоммерческим жилищным ассоциациям. Закон 1988 года по-новому определил жилищные ассоциации как негосударственные организации, разрешив доступ к частному финансированию, что послужило сильным мотивом для передачи, поскольку заимствования государственного сектора были серьезно ограничены. Эти жилищные ассоциации также предоставляли большую часть нового государственного жилья. К 2003 году 36,5% фонда социального арендованного жилья принадлежало жилищным товариществам. [52] В некоторых муниципальных районах референдумы по смене собственника были выиграны противниками политики правительства, препятствующей передаче собственности жилищным ассоциациям. [53]
Окружной совет Уэйкфилда оказался не в состоянии поддерживать наличие муниципального жилья и в 2004 году передал его все жилищной ассоциации ; это была вторая по величине передача акций в британской истории. Жилье, арендованное у совета, составляло около 28% территории округа и около 40% территории самого города Уэйкфилд. [54]
Во многих районах страны менее 10% жилья сдается в аренду у совета; средний показатель по стране составил 14%. [53]
16 мая 1968 года проблемы, связанные с многоэтажными домами, оказались в центре внимания после частичного обрушения Ронан-Пойнт , построенного системы многоквартирного дома в Ньюхэме , восточный Лондон, в результате взрыва газа. Похожий инцидент причинил значительный ущерб одной стороне квартала в Манчестере . Хотя эти инциденты произошли из-за ряда сбоев (не в последнюю очередь из-за незаконного подключения газовых плит неквалифицированными друзьями жильцов [ нужна ссылка ] ), впоследствии все многоквартирные дома, построенные по системе, обычно строились с «полностью электрическим» отоплением, чтобы предотвратить возникновение такого взрыва.
В том же году Манчестер начал строительство Халм-Кресентс . Тринадцать многоквартирных домов, соединенных воздушными переходами, и четыре длинных изогнутых многоквартирных дома и мезонета, выходящих на юг, соединенных переходами и мостами. За восемь лет было построено пять тысяч домов. Три тысячи из них были квартирами с выходом на палубу, почти сразу же стали очевидны конструктивные проблемы: они протекали, воздуховоды выходили из строя, и их было слишком дорого отапливать. Ребенок погиб, упав с палубы, и к 1975 году их признали непригодными для проживания семей с детьми, стариками и инвалидами. В 1975 году 96,3% жителей хотели уехать. 643 семьи обратились с ходатайством о переселении. [55] Они были снесены в период с 1991 по 1994 год.
Доля домов и квартир, построенных местными властями и новыми городами в Англии и Уэльсе, 1960–80 гг. (а)
Примечания:
(a) Тендеры утверждены.
(b) Включая мезонеты.
Хотя некоторые многоэтажки были снесены, многие из них, занимающие удобные места в центре города (например, The Sentinels в Бирмингеме, Башня Треллик и Дом Грейт-Артура в поместье Голден-Лейн в Лондоне), остаются чрезвычайно популярными среди жителей и даже подвергаются воздействию стихийных бедствий. джентрификации , вызванной последующей продажей аренды , купленной первоначальными арендаторами по схеме права покупки, более состоятельным покупателям.
В 1988 году консервативное правительство Маргарет Тэтчер учредило первый из шести фондов жилищного строительства , призванных восстановить некоторые из наиболее обездоленных муниципальных жилых районов Британии, что включало ремонт или снос муниципальной собственности в этих районах, а также улучшение общественных объектов и масштабов. для строительства нового частного и социального жилья. HAT Норт-Халла был создан для восстановления большой площади преимущественно межвоенного муниципального жилья на севере Халла , Хамберсайд . Liverpool HAT покрыла 67 самых худших многоквартирных домов в Мерсисайде ; 54 из этих блоков были снесены и заменены новыми жилыми комплексами государственного или частного сектора, а остальные 13 блоков были отремонтированы. Stonebridge HAT в Харлесдене , Лондон, была последней HAT, прекратившей свое существование после закрытия в 2007 году и в основном занимавшей территорию муниципального жилья, построенного в 1960-х и 1970-х годах. Waltham Forest HAT в Южном Лондоне охватывал несколько муниципальных поместий, в основном построенных в 1960-х годах, и просуществовал до 2002 года, а заключительная фаза восстановления была завершена несколько лет спустя компанией English Partnerships . Tower Hamlets HAT включала реконструкцию трех муниципальных поместий, в основном состоящих из квартир, в Восточном Лондоне . Пожалуй, самой заметной HAT была компания, основанная в 1993 году для восстановления поместья Касл-Вейл в Бирмингеме , построенного в 1960-х годах. Первоначальный генеральный план реконструкции Касл-Вейл предусматривал снос 17 из 34 многоквартирных домов в поместье, а также 24 из 27 мезонетов поместья, но к моменту закрытия HAT в 2005 году все, кроме двух, Было снесено 34 многоквартирных дома, а также все мезонеты и более 100 бунгало. Также была улучшена общественная инфраструктура в усадьбе, а также полностью перепланирован главный торговый центр.
Один из самых амбициозных послевоенных муниципальных жилых комплексов, комплекс поместий на ферме Бродуотер (показанный выше), стал национальным символом предполагаемых неудач в системе муниципального жилищного строительства после беспорядков на ферме Бродуотер в 1985 году. С тех пор ферма Бродуотер был в центре внимания интенсивной программы восстановления, что привело к резкому снижению преступности в поместье. [56]
В Лондоне многие муниципальные поместья сносятся и заменяются роскошным жильем, что приводит к чистой потере социального жилья . Участники кампании опасаются, что почти 8000 домов могут быть потеряны в течение десятилетия после 2018 года. Среди поместий, подлежащих восстановлению, более 80 будут частично или полностью снесены. [57]
В последние годы финансиализация жилья в Великобритании усугубила проблемы в секторе государственного жилья. В рамках более широкой неолиберальной программы было осуществлено дерегулирование ипотечного финансирования и либерализация кредитования, что создало системные риски, поскольку «субстандартные заемщики » покупали дома с помощью кредитов, которые они не могли реально погасить. [58] В Великобритании финансиализация стала все более заметной после 1990-х годов, когда секьюритизация и иностранное финансирование были введены в жилищном секторе. Одним из ключевых механизмов финансиализации была секьюритизация, которая позволяла продавать ипотечные кредиты инвесторов пакетами на рынке, стимулируя необходимость прибыльности. [59] Жилищные ассоциации, которые раньше полагались на государственные гранты и частные пожертвования, теперь могут получить доступ к рынкам капитала и продавать облигации. Однако это привело к смещению их акцента с предоставления доступного жилья на получение прибыли для инвесторов. Финансиализация также привела к увеличению количества ипотечных кредитов для сдачи в аренду , что привело к повышению уровня частной аренды и росту затрат. [59]
Дизайн и характер муниципального поместья связаны с инициативой правительства, позволившей его построить. Поместья, предусмотренные Законом Аддисона, представляют собой поместья со смешанным землевладением и просторными двухквартирными домами, предназначенными для героев, хотя их могут себе позволить только самые преуспевающие рабочие. [60] Щедрость изменилась в 1930-х годах, когда началась ликвидация трущоб. Новые города и поместья Анёрина Бевана , спроектированные в соответствии со стандартами Тюдора Уолтерса, были спроектированы как вершина жилищного строительства, к которому будут стремиться все классы. Ситуация постепенно изменилась в течение 1950-х и 1960-х годов, отчасти из-за роста частного жилищного строительства при Гарольде Макмиллане , а также из-за снижения стандартов, особенно с принятием системного строительства многими местными властями по всей Великобритании в 1960-х годах. [61] Тем не менее, стандарты площади в муниципальных домах (основанные на тех, которые предписаны Отчетом Паркера-Морриса) оставались выше стандартов многих частных домов, построенных в то время.
Самые ранние муниципальные поместья были построены в пределах района на недорогой земле, находящейся в нескольких минутах ходьбы от мест работы. Когда он был исчерпан, на окраине города были построены периферийные поместья . Жителям приходилось добираться на работу на общественном транспорте или на велосипеде, поскольку почти ни у кого из людей, живущих в этих районах, не было автомобилей вплоть до окончания Второй мировой войны . Советы купили пустующую землю в соседних районах для строительства переливных земель . В Большом Манчестере это включало Уитеншоу в 1930 году [62] , а затем Хаттерсли в 1960-х годах. Позже на небольших участках заброшенных земель, которые были освобождены из-за заключения контрактов с тяжелой промышленностью, были созданы засыпные поместья.
Некоторые пит-деревни, такие как Грайметорп в Йоркшире, почти полностью состоят из первоначального муниципального жилья. В Лидсе есть Сикрофт – «город в городе». Шеффилд может похвастаться отмеченным наградами Парк-Хиллом . И Сикрофт, и Парк-Хилл сейчас проходят масштабную реконструкцию. В Тайнсайде крупные муниципальные поместья включают Байкер [63] и Уокер [64] в Ньюкасле , Феллинг в Гейтсхеде и Медоу-Уэлл в Северном Тайнсайде , месте жестоких гражданских беспорядков в 1991 году. [65] После этих беспорядков Медоу-Уэлл был в значительной степени перестроен. , при этом большая часть старого жилья была снесена.
Самые ранние муниципальные поместья возникли в Лондоне, поскольку им было разрешено финансировать дома на десять лет раньше, чем в других городах, и это были «квартальные поместья», то есть поместья из многоквартирных домов или, в современной терминологии, поместья с малоэтажными или среднеэтажными квартирами. Первым было пограничное поместье. Альтернативой был « коттеджный комплекс» , опробованный в Тоттердаун Филдс , который имитировал принципы города-сада , хотя этому препятствовали до принятия Закона о пригороде Хэмпстед-Гарден 1906 года и Закона о жилищном строительстве, городском планировании и т. д. Закон 1909 года снял некоторые ограничения, наложенные подзаконными актами 1875 года. Поместье Progress Estate на Well Hall Road имело открытую планировку, создававшую приятную атмосферу для жителей. [66]
Был принят доклад Тюдора Уолтерса, и открылись муниципальные поместья. Они были спроектированы в соответствии с принципами Рэдберна : широкие подъездные дороги соединяются с короткими тупиками. Дома были отделены не менее чем на 70 футов (21 м) от домов, стоящих напротив. Прежний рисунок улиц с решёткой устарел.
Жилищное строительство, градостроительство и т. д. Закон 1919 года (также известный как Закон Аддисона в честь министра здравоохранения доктора Кристофера Аддисона , тогдашнего министра жилищного строительства), и возникшая в результате волна массового жилищного строительства в начале 1920-х годов были одними из первых поколений домов в стране, в которых были представлены электричество, проточная вода, ванные комнаты, внутренние туалеты и сады перед и задним двором. Однако некоторые муниципальные дома все еще строились с туалетами на открытом воздухе, пристроенными к дому, вплоть до 1930-х годов. В некоторых из первых муниципальных домов не было настоящей ванной комнаты; ванну часто можно было найти на кухне, дизайн которой позволял ей выполнять функцию рабочей поверхности. В этих новых домах было две, три, четыре или пять спален и просторные сады за домом, предназначенные для выращивания овощей. В лучшем случае они строились при плотности домов 12 на акр (30/га). Однако позже, в 20 веке, эти дома были модернизированы и оборудованы современными ванными комнатами и туалетами. [67]
Закон о жилищном (финансовом обеспечении) 1924 года (Закон Уитли) снизил ожидаемый стандарт в доме, построенном муниципалитетом. Согласно Закону Аддисона, площадь дома будет составлять 1000 квадратных футов (93 м 2 ), но после 1924 года она будет составлять 620 квадратных футов (58 м 2 ). [68] Квартиры и бунгало были впервые построены местными советами в межвоенные годы, но в относительно небольших объемах. Большинство муниципальных домов в межвоенный период были построены в совершенно новых поместьях.
Жилищный закон 1930 года поощрял дальнейшее массовое снос трущоб. Было сокращено финансирование и увеличена плотность застройки в периферийных поместьях ; приводит к ухудшению качества сборки. Бывшие арендаторы недвижимости в центре города были вынуждены покинуть свои рабочие места, не имея возможности позволить себе более высокую арендную плату (хотя и сниженную по сравнению с уровнем 1919 года) или расходы на транспорт. Хотя уровень жилья улучшился, стабильные сообщества были разрушены, а вместе с ними и сети поддержки. [68]
Лишь в 1950-х годах смешанные поместья из многоэтажных квартир и домов стали обычным явлением. До этого редко можно было увидеть многоквартирные дома высотой более трех-четырех этажей. Ранняя и известная застройка муниципальных квартир произошла в Карри-Хилл в Лидсе. Комплекс был построен по образцу квартир Карла-Маркса-Хофа в Вене и был построен городским советом Лидса. [69] В то время их считали революционными: в каждой квартире был моторизованный мусоропровод, ведущий к центральному мусоросжигателю. В комплексе были собственные офисы, магазины и газовый завод . Здесь снимали ситком 1970-х годов «Замок Куини» . Долгосрочные проблемы с конструкцией стального каркаса привели к сносу, начиная с 1978 года, и сейчас нет никаких доказательств их существования. Квартиры Оливера Бонда в Дублине , Ирландия, хотя и не находятся в Великобритании , были построены в 1936 году и имеют дизайн, аналогичный многим муниципальным поместьям в сегодняшней Великобритании. Квартиры на Красной дороге в Глазго когда-то были самыми высокими жилыми домами в Европе; [70] , но все восемь башен были снесены в 2010-х годах.
К 1990-м годам многие многоэтажные, малоэтажные квартиры и мезонеты (в основном построенные в 1950-х и 1960-х годах) были снесены из-за ухудшения их состояния, структурных проблем и трудностей с поиском новых арендаторов, когда эти объекты стали пустовать.
Одной из примечательных программ восстановления с использованием многоквартирных домов была программа поместья Касл-Вейл в Бирмингеме, построенная между 1964 и 1969 годами для переселения семей из «трущоб» центральной части города в таких районах, как Астон и Нечеллс . 32 из 34 многоквартирных домов поместья были расчищены в период с 1995 по 2004 год, а оставшиеся два были отремонтированы и вновь открыты как «вертикальные схемы, контролируемые смотрителями». Также были очищены все 27 мезонетов поместья и более 100 бунгало. Однако оставшийся малоэтажный фонд был сохранен. Два оставшихся многоквартирных дома были полностью отремонтированы. На месте снесенных квартир появилось как частное, так и социальное жилье в малоэтажной редевелопменте. [71]
Настроение изменилось, и были построены новые муниципальные садовые поместья . Это малоэтажные дома, в основном дома с садами. Высокая плотность жилой застройки, эквивалентная многоквартирному дому, достигается за счет пешеходной доступности поместья, что позволило жилищам располагаться очень близко друг к другу, разделенные дорожками, а не дорогами шириной 11 метров (36 футов). Парковка жильцов находится рядом с подъездной дорогой. Входные двери выходят на пешеходные зоны, что обеспечивает безопасные игровые площадки для детей. Примером такого дизайна начала конца 1960-х годов являются Cressingham Gardens . Это поместье пользовалось популярностью у жителей, и они сопротивлялись всем попыткам переселения. [72]
Беконтри в Дагенхеме — крупнейший район муниципального жилья в Великобритании с населением более 100 000 человек. [73] Он составляет основную часть города. Он был построен в 1920-х – начале 1930-х годов. [74] В остальном, крупнейшими поместьями являются Уитеншоу на юге Манчестера и Брансхолм на северо-востоке Халла.
В Шотландии Глазго имеет самую высокую долю социального жилья. Крупнейшие поместья включают Драмчепел , Истерхаус , Каслмилк и Поллок . В Эдинбурге есть несколько небольших периферийных поместий, таких как Крейгмиллар , Вестер Хейлс и Сайтхилл . Крупные муниципальные поместья в Уэльсе включают Кайя-Парк в Рексеме , Беттс в Ньюпорте и Эли в Кардиффе .
Дебаты по вопросу предоставления государственного жилья политически поляризованы, о чем свидетельствует большое количество упомянутых выше парламентских актов. Левые считали муниципальные поместья большим достижением, в то время как сменявшие друг друга консервативные администрации пытались сдержать их распространение. В 1951 году они изменили смысл существования с доступных домов для всех на дома только для самых нуждающихся, тем самым разрушив социальную структуру, сгруппировав неблагополучные семьи вместе. [75]
Тогда муниципальные поместья можно было бы стереотипно представить как «проблемные места», где ожидаются социальные трудности, такие как преступность и зависимость от социального обеспечения . Поместья с особенно выраженными экономическими и социальными депривациями причисляются к поглотительным поместьям . [76] Жители муниципальных домов могут восприниматься как представители низшего класса. [77] На самом деле жители муниципальных домов этнически и культурно разнообразны. [78] Предложения по предупреждению преступности включают:
Что касается планировки жилья, восстановление крупных жилых комплексов должно включать такие меры, как диверсификация форм собственности, создание небольших общественных территорий, предоставление условий для молодежи и предложения по созданию более привлекательной среды, поскольку было показано, что Пакеты таких мер успешно снижают уровень преступности. [79]
Те, кто считает стабильное жилье правом семьи, рассматривают государственное жилье иначе, чем те, кто рассматривает его как благосостояние. Их устраивает то, что муниципальное жилье, как правило, представляет собой дома с нестандартным дизайном и просторными комнатами. [a] Они могли бы справиться с ужесточением правил недвижимости, которые могли бы запретить арендаторам «персонализировать» свои дома. [75]
Общественные дебаты вокруг жилья можно понимать как дебаты между жильем как товаром и правом . Сразу после Первой и Второй мировых войн потребовалась реконструкция для улучшения жилищного фонда, разрушенного в результате насилия, и, следовательно, отношение к жилищному сектору в те периоды было более правозащитным. В результате в первые годы существования сектора государственного жилья государство активно участвовало в законодательстве, устанавливающем инклюзивный и доступный жилищный сектор для большинства рабочего класса . Однако в результате послевоенной эпохи инвестиций, которые поощряли домовладение, жилье все больше становилось товаром. Жилищный сектор, в котором жилье рассматривается как товар, подразумевает, что оно подвержено рыночным силам и может покупаться и продаваться в соответствии со спросом и предложением.
Система отдает предпочтение тем, кто уже получил жилье, даже если они больше не нуждаются в нем. Сочетание гарантий владения и субсидируемой арендной платы не дает арендаторам особых стимулов сокращать семейное жилье после того, как их дети уедут. Между тем, те, кто стоит в списке ожидания, зачастую гораздо больше нуждаются в этом благе, но не могут его получить; После того как арендатору был предоставлен муниципальный дом, его нельзя выселить, за исключением случаев антиобщественного поведения или серьезных правонарушений, совершенных в помещении. [80] Недавние политические решения по сокращению предложения государственного жилья усугубили эту проблему. Правительство Кэмерона решило эту проблему, введя налог на спальни , чтобы стимулировать передвижение. [75]
Экономисты в области социальной политики, такие как Кальер и Барр, критиковали роль, которую муниципальное жилье играет в попытках помочь бедным . Одна из серьезных критических замечаний заключается в том, что система предоставления жилья местным жителям вредит мобильности рабочей силы. Таким образом, люди из рабочего класса сталкиваются с отсутствием стимулов к переезду за пределы округов, где они окажутся в очереди на получение муниципального жилья в новых районах. [ нужна цитата ]
Переход от закрытого городского общества с многочисленными механизмами эмоциональной и практической поддержки к новым загородным поместьям с небольшим количеством неформальных удобств стал осознаваться с 1930-х годов. Опять же, когда место жительства ограничивается бедными и неблагополучными людьми, эффект оказывается сильнее. Муниципальные поместья обвиняют в создании изолированных сообществ и формировании там менталитета, при котором жители имеют низкие устремления. [75]
Правда в том, что муниципальное жилье — это живая могила. Вы не осмеливаетесь отказаться от дома, потому что другого вы никогда не получите, но остаться — значит оказаться в ловушке гетто как места, так и разума. … Люди в них должны иметь лучшую подготовку и больше стимулов для работы. А муниципальные поместья должны быть менее отрезаны от остальной экономики и общества. ( Уилл Хаттон , 2007) [78] [75]
Закон о жилье 1996 года налагает на местные жилищные органы Англии обязанность переселять жертв домашнего насилия. Чтобы иметь право на помощь, властям просто нужна «причина полагать», что человек является бездомным, и что он в первую очередь нуждается в жилье. [81] Невыполнение этой обязанности приводило к тому, что жертвы возвращались к своему обидчику. [82]
Правовой статус и управление муниципальными домами, а также сектором социального жилья в последние годы подвергались лоббированию и изменениям. Местные власти теперь имеют новые юридические полномочия, позволяющие им бороться с антиобщественным поведением и неправомерным использованием муниципальных домов организованными бандами или антисоциальными арендаторами. Примером может служить случай, когда банда использует социальное жилье в качестве « притона ». [83] Приказы об антисоциальном поведении (ASBO) были созданы Законом о преступности и беспорядках 1998 года , а ASBI были созданы поправками к Закону о жилье 1996 года, принятыми Законом об антисоциальном поведении 2003 года . Тони Блэр запустил « Программу уважения» в 2005 году, [84] направленную на привитие основных ценностей жильцам муниципальных домов. Недавно были созданы такие организации, как Ассоциация права социального жилья [85] для обсуждения влияния законодательства в секторе социального жилья и предоставления возможностей обучения и лоббирования для тех, кто работает в этой области.
Жилища, построенные местными властями, новыми городами и Шотландской жилищной ассоциацией, 1945–80 (тысячи) [86]
Доля домов и квартир, построенных местными властями и новыми городами в Шотландии и Шотландской специальной жилищной ассоциацией, 1960–1980 годы (a)
Примечания:
(a) Тендеры утверждены.
(б) Включая мезонеты, которые не показаны отдельно с 1967 года.
Различные британские правительства курировали концепцию, правила и общий бюджет социального жилья.
В период с 1978 по 2016 год [87] количество начатого строительства социального жилья не успевало за ростом населения [88] , начиная с 2008 года. [ нужны разъяснения ]
В 2011 году в Англии было построено почти 40 000 домов, сдаваемых в социальную аренду. В 2017 году было построено всего 5900 домов социального жилья, что является наименьшей долей от общего жилищного строительства с начала регистрации. Государственное финансирование социального жилья в 2018 году многие считают недостаточным. [89] Лондон и некоторые другие местные власти выселяют людей, подальше от их работы и социальных сетей из-за отсутствия доступного социального жилья. [90] В 2018 году обещано, что правительство будет строить всего 2500 социальных домов в год. Большинство новых домов будут слишком дорогими для беднейших слоев населения. [91] В 2019 году в Англии официальные данные показали, что только 37 825 новых домов было построено для сдачи в аренду по льготной арендной плате, хотя в национальной очереди на жилье насчитывается более 1,1 миллиона домохозяйств. [92]