Государственное жилье в Соединенном Королевстве , также известное как муниципальное жилье или социальное жилье , предоставляло большую часть арендного жилья до 2011 года, когда количество домохозяйств в частном арендном жилье превысило количество в социальном жилье. Жилища, построенные для использования в государственном или социальном жилье, строятся местными органами власти или для них и известны как муниципальные дома . С 1980-х годов некоммерческие жилищные ассоциации стали более важными, и впоследствии термин «социальное жилье» стал широко использоваться, поскольку технически муниципальное жилье относится только к жилью, принадлежащему местному органу власти, хотя эти термины в основном используются как взаимозаменяемые.
До 1865 года жилье для бедных предоставлялось исключительно частным сектором. Затем муниципальные дома строились на муниципальных землях, известных как схемы в Шотландии, [1] где также часто предоставлялись другие удобства, такие как школы и магазины. С 1950-х годов широко строились многоквартирные дома и трех- или четырехэтажные блоки мезонетов , наряду с крупными застройками таунхаусов, в то время как в 1960-х и в некоторой степени в 1970-х годах строилось много высотных башенных домов . Квартиры и дома также строились в смешанных землях.
Дома совета строились для того, чтобы обеспечить непереполненных, добротных домов на условиях надежной аренды по разумной арендной плате в первую очередь для людей рабочего класса. В середине 20-го века жилье совета включало множество крупных пригородных муниципальных поместий с террасами и двухквартирными домами, где часто также предоставлялись другие удобства, такие как школы и магазины. [2] К концу 1970-х годов почти треть домохозяйств Великобритании проживала в социальном жилье.
С 1979 года муниципальный жилой фонд был продан частным арендаторам в соответствии с законодательством о праве на покупку , а новое социальное жилье в основном разрабатывалось и управлялось жилищными ассоциациями . Значительная часть населения Великобритании по-прежнему проживает в муниципальном жилье; в 2010 году около 17% домохозяйств Великобритании. Примерно 55% социального жилого фонда страны принадлежит местным органам власти. Все чаще фонд управляется на ежедневной основе независимыми управляющими организациями, а не напрямую органами власти, и жилищными ассоциациями . [3]
Государственное жилье стало необходимым для обеспечения « домов, достойных героев » в 1919 году [4] [5] , а затем для обеспечения расчистки трущоб . Были установлены стандарты для обеспечения высококачественного жилья. Анейрин Беван , политик-лейборист, страстно верил, что муниципальные дома должны быть предоставлены всем, в то время как политик-консерватор Гарольд Макмиллан рассматривал муниципальное жилье «как ступеньку к владению жильем». [6] Консервативное правительство Маргарет Тэтчер ввело «Право на покупку» в 1979 году, и в течение семи лет был продан миллионный муниципальный дом. Со временем передача государственного жилого фонда в частную собственность достигла точки, когда советам пришлось сдавать обратно свои собственные дома для размещения бездомных. [7]
Даже в стабильной средневековой модели землевладельца и крестьянина, где работники поместья жили по прихоти землевладельца в привязанных к дому домах, пожилые и немощные нуждались в обеспечении со стороны своего бывшего работодателя, церкви или государства. [8]
Задокументированная история социального жилья в Британии начинается с богаделен , которые были основаны в 10 веке, чтобы предоставить место жительства "бедным, старым и обездоленным людям". Первая зарегистрированная богадельня была основана в Йорке королем Этельстаном ; старейшая из существующих до сих пор - больница Св. Креста в Винчестере , датируемая примерно 1133 годом . [9]
Общественный работный дом был последним запасным решением для неимущих. [9] Сельская бедность значительно возросла из-за актов огораживаний, в результате чего многие нуждались в помощи. Она делилась на внешнюю помощь или подачки, чтобы сохранить семью вместе, и внутреннюю помощь, которая означала подчинение работному дому. Работный дом предоставлял две группы людей — временное население, скитающееся по стране в поисках сезонной работы, и долгосрочных жителей. Этих двоих содержали отдельно, где это было возможно. Долгосрочные жители включали одиноких пожилых мужчин, неспособных к дальнейшему труду, и молодых женщин с детьми — часто женщин, брошенных своими мужьями, одиноких матерей и служанок, уволенных с должностей в жилых домах. [8]
Давление на достойное жилье возросло из-за перенаселенности крупных городов во время промышленной революции 19 века; многие общественные комментаторы (например, Октавия Хилл ) сообщали о нищете, болезнях и безнравственности, которые возникли. Некоторые промышленники и независимые организации предоставляли жилье в многоквартирных домах , в то время как некоторые владельцы фабрик-филантропов строили целые деревни для своих рабочих, такие как Солтер (1853), Бурнвилл (1879) и Порт-Санлайт (1888). [10]
Корпорация Сити Лондона построила доходные дома на Фаррингдон-роуд в 1865 году, [11] но это был единичный случай. Первым советом, построившим жилье в рамках комплексной политики, была Ливерпульская корпорация , [12] начавшая с коттеджей Св. Мартина на Эшфилд-стрит, Воксхолл , завершенных в 1869 году. [13] Затем корпорация построила жилые дома на Виктория-сквер, открытые министром внутренних дел сэром Ричардом Кроссом в 1885 году. [14]
В том же году была созвана королевская комиссия , поскольку государство проявило интерес к жилищному строительству и жилищной политике. Это привело к принятию Закона о жилье для рабочих классов 1890 года ( 53 & 54 Vict. c. 70), [15] который побудил лондонские власти улучшить жилищные условия в их районах. [16] Он также дал им право приобретать землю и строить доходные дома и дома (коттеджи). В результате Совет графства Лондона открыл Boundary Estate в 1900 году, «блочное жилое поместье» доходных домов в Тауэр-Хамлетс . [17] Закон о жилье для рабочих классов 1900 года распространил эти полномочия на все местные советы, которые затем начали строить доходные дома и дома. [10] [18]
В 1912 году Рэймонд Анвин опубликовал брошюру Nothing getting by Overcrowding (Ничего не выигрывает от перенаселенности ) . [19] Он работал над влиятельным отчетом Тюдора Уолтерса 1918 года, в котором рекомендовалось строить жилье короткими террасами, расположенными на расстоянии 70 футов (21 м) друг от друга при плотности 12 на акр (30/га). Первая мировая война косвенно дала новый импульс, когда с тревогой было отмечено плохое физическое здоровье и состояние многих городских новобранцев в армии . Это привело к кампании под лозунгом «Дома, достойные героев». В 1919 году правительство впервые потребовало от советов предоставлять жилье, построенное по стандартам Тюдора Уолтерса, в соответствии с Законом о жилищном строительстве, городском планировании и т. д. 1919 года (Закон Аддисона), помогая им в этом посредством предоставления субсидий. [20] [21] Совет графства Лондон принял эти свободы и запланировал восемь «коттеджных поселков» на окраинах Лондона: например , Беконтри , Сент-Хелиер , Даунхэм ; Затем последовало еще семь, включая Беллингхэм . Дома строились на зеленых полях на окраинах городской зоны. Война привела к значительному росту стоимости строительства домов: сэр Эрнест Саймон в 1910 году сообщил Жилищному комитету Манчестера, что «дома, строительство которых до войны обходилось в 250 фунтов стерлингов, теперь стоили 1250 фунтов стерлингов, поэтому экономичная арендная плата составляла 30 фунтов стерлингов в неделю, но сдавать их приходилось по 12/6 пенсов».
Обеспечение жильем местных органов власти различалось по всей Великобритании; в период 1919–1939 гг. 67% домов, построенных в Шотландии, относились к государственному сектору , по сравнению с 26% в Англии. [22]
Закон Эддисона предоставлял субсидии только местным властям, а не частным застройщикам. Многие дома были построены в течение следующих нескольких лет в «коттеджных поместьях». [2] Закон о жилье и т. д. 1923 года ( Закон Чемберлена ) 1923 года прекратил субсидирование муниципальных домов, но распространил субсидии на частных застройщиков. Вдоль железнодорожной линии преимущественно частные поместья строились на дешевых сельскохозяйственных землях; строительство домов, которые могли себе позволить профессиональные классы с доходом 300–500 фунтов стерлингов в год. Эти дома по шаблону, возведенные спекулятивно такими компаниями, как Wimpey , Costain , Laing и Taylor Woodrow , были высмеяны Осбертом Ланкастером как « объездные разноцветные ». [23] Большие муниципальные поместья, следующие за линией радиальных дорог. Это ознаменовало дальнейшее движение из города, сначала среднего класса, а затем рабочих, оставив только беднейший слой общества, проживающий в городской местности. [24]
Первое лейбористское правительство вернулось в 1924 году. Закон о жилищном обеспечении (финансовые положения) 1924 года (Закон Уитли) восстановил субсидии на муниципальное жилье, но на более низком уровне он не смог обеспечить никаких положений для низкооплачиваемых, которые жили в худших условиях и не могли позволить себе платить более высокую арендную плату за новые дома или ездить на работу или обратно. Они продолжали жить в некачественном жилье, окружая центр города; в Манчестере, например, этот «пояс трущоб» был шириной около полумили. [24]
В то время как новое муниципальное жилье было построено, мало что было сделано для решения проблемы трущоб внутри города , которые также можно было найти во многих небольших городах. Это должно было измениться с Законом о жилье 1930 года ( Закон Гринвуда ), который требовал от советов подготовки планов по очистке трущоб , и некоторый прогресс был достигнут до вмешательства Второй мировой войны . [20] [24]
Во время Второй мировой войны было разрушено или повреждено почти четыре миллиона британских домов , а затем начался большой бум строительства муниципальных домов. [25] Ущерб от бомбежек во время войны только ухудшил состояние жилого фонда Великобритании, который был в плохом состоянии до ее начала. До войны было построено много проектов социального жилья, таких как Quarry Hill Flats в Лидсе . Однако ущерб от бомбежек означал, что необходимо было добиться гораздо большего прогресса в проектах по расчистке трущоб . В городах, подвергшихся сильным бомбардировкам, таких как Лондон, Ковентри и Кингстон-апон-Халл , планы реконструкции часто были масштабнее и радикальнее.
Сразу после войны и вплоть до 1950-х годов предоставление муниципальных домов было сформировано Законом о новых городах 1946 года ( 9 & 10 Geo. 6 . c. 68) и Законом о городском и сельском планировании 1947 года [26] лейбористского правительства 1945–51 годов . Одновременно это правительство ввело жилищное законодательство, которое убрало явные ссылки на жилье для рабочего класса и ввело концепцию строительства «общих потребностей» (то есть, что муниципальное жилье должно быть направлено на удовлетворение потребностей широкого круга общества). В частности, Анейрин Беван , министр здравоохранения и жилищного строительства , продвигал видение новых поместий, где «рабочий, врач и священнослужитель будут жить в непосредственной близости друг от друга». [27]
В то время как ряд крупных городов в порядке эксперимента возводили свои первые высотные постройки (например, Aston Cross в Бирмингеме , Churchill Gardens в Вестминстере ), в Англии и Уэльсе дома обычно были двухквартирными или в виде небольших террас . Трехкомнатный двухквартирный муниципальный дом обычно строился на квадратной сетке со стороной 21 фут (6,4 м) с максимальной плотностью домов не более 12 на акр (30/га), то есть около 337 квадратных метров (403 кв. ярда) на дом. В результате вокруг большинства домов было достаточно места. В новых городах и во многих существующих городах было построено бесчисленное множество поместий по этой базовой модели. В Шотландии традиция проживания в доходных домах означала, что большинство домов этого периода были построены в виде малоэтажных (3–4-этажных) многоквартирных домов .
Для многих рабочих эта модель жилья стала первым опытом использования личных туалетов в помещении, личных ванных комнат и горячей воды, а также садов и электрического освещения. Для арендаторов в Англии и Уэльсе она также обычно стала первым опытом использования личного садового пространства (обычно спереди и сзади). Качество этих домов, и в частности наличие небольших садов в Англии и Уэльсе, очень выгодно отличалось от социального жилья, строившегося на европейском континенте в этот период. [ по мнению кого? ]
Консервативное правительство 1951 года начало переориентировать программу строительства обратно с «общих нужд» на «социальное жилье для малоимущих». Основное внимание уделялось расчистке трущоб в центре города , что завершило работу, начатую в 1930-х годах. Задачей Гарольда Макмиллана , как министра жилищного строительства, было сдавать 300 000 домов в год. Это были 700 квадратных футов (65 м 2 ), на 20% меньше, чем дом Тюдора Уолтерса Бевана, обычно строившийся как двухкомнатная терраса под названием «Народный дом». [28] [29] С 1956 года, с принятием Закона о жилищных субсидиях 1956 года, государственная субсидия была ограничена только новыми домами, построенными взамен тех, которые были снесены в результате расчистки трущоб, и больше денег было выделено на многоквартирные дома выше шести этажей. [30] С этой субсидией районы по всей стране были снесены и перестроены как смешанные поместья с малоэтажной и многоэтажной застройкой. [31] В то же время растущее влияние модернистской архитектуры, развитие новых более дешевых методов строительства, таких как системное строительство (форма сборных конструкций ), и растущее желание многих городов удерживать население (и, следовательно, доход от аренды и местные ставки) в пределах своих границ (вместо того, чтобы «экспортировать» людей в Новые города и периферийные поселения «за пределами границ») привели к принятию этой модели; заброшенные районы внутри города были снесены, а поселения многоэтажных многоквартирных домов разрослись на пустующих участках. [31] Целые общины рабочего класса были разбросаны, и арендаторы либо переселились в соседние перенаселенные постройки, либо оказались изолированными от друзей в квартирах и домах, в поселениях без инфраструктуры или автобусного маршрута. [32]
Глазго лидировал, и другие последовали его примеру. Башенные блоки стали предпочтительной моделью. Советы посетили Марсель и увидели результаты видения Шарля Эдуарда Женнере (Ле Корбюзье). [33] Был выдвинут аргумент о том, что таким образом можно было бы предоставить более просторное жилье, что сообщества могли бы быть переселены ближе к существующим возможностям трудоустройства, и было бы гораздо меньше нарушений в местных торговых и развлекательных схемах. В 1950-х и 1960-х годах количество высотных жилых домов значительно возросло. В 1953 году всего 23% одобрений государственного сектора были на квартиры, и только 3% на высотные здания (определяемые как блоки из шести этажей и более). Однако к 1966 году высотное жилье составляло 26% всех начатых домов. [34] Национальное обследование жилищного фонда, проведенное в 1977 году, также выявило более высокий уровень удовлетворенности жильем среди владельцев-арендаторов, чем среди арендаторов муниципального жилья. Опрос показал, что 90% владельцев-арендаторов были «удовлетворены» или «очень удовлетворены» своим жильем и только 4% были «неудовлетворены» или «очень неудовлетворены», в то время как для арендаторов муниципального жилья эквивалентные показатели составили 74% и 14% соответственно. [35]
Последующие исследования Лондонской школы экономики попытались поставить под сомнение утверждения о том, что только высотные здания могут обеспечить плотность населения, необходимую для этой политики. [36]
Послевоенные правительства считали, что предоставление как можно большего количества нового жилья является важной частью послевоенной политики, и предоставляли субсидии местным властям на строительство такого жилья. Консерваторы соревновались с лейбористами за голоса избирателей, кто может построить больше домов, отказавшись от принципа Бевана, что число недостаточно, — что дома должны быть просторными и хорошо построенными.
Использование системных методов строительства позже рассматривалось как, возможно, недальновидная, ложная экономия, поскольку многие из более поздних домов находятся в плохом состоянии или были снесены. Во многих поместьях старые муниципальные дома, с их в значительной степени превосходящим качеством строительства, пережили их - что еще более невероятно, их даже пережил большой процент частных домов эпохи короля Эдуарда и поздней викторианской эпохи. [37]
Ряд типов системных зданий, используемых в квартирах, имеют серьезные недостатки. Изначально они были очень популярны среди арендаторов из-за их щедрых стандартов пространства, а также среди советников и должностных лиц жилищного управления из-за скорости их строительства [38] – но столкнулись с проблемами, особенно плохой защитой от сырости и проникновения непогоды, а также другими дефектами дизайна и плохим управлением. Кроме того, такие исследования, как « Семья и родство в Восточном Лондоне», показали, что люди, переезжая в такие поместья, теряли свои старые социальные сети и не могли создать новые. [39] Как отмечено в одном исследовании:
«Однако был один способ, при котором расчистка трущоб вместо повышения жилищных стандартов фактически грозила их снижением: строительство с помощью экспериментальных сборных методов больших безличных комплексов высотных зданий, лишенных многих удобств, обычных для подобных застроек на континенте» [40] .
Последний крупный толчок в предоставлении муниципального жилья был сделан при правительстве Уилсона в 1964 году. Энергичный министр жилищного строительства Ричард Кроссман признал истину, что темпы предоставления были слишком медленными, и поручил властям использовать свои полномочия по принудительному приобретению и построить большие избыточные поместья. В Бирмингеме он заставил построить Castle Vale и поместье Chelmsley Wood на 15 590 жилых домов , Солихалл . [41] [42]
Законы ограничивали инвестиции советов в жилье, не позволяя им субсидировать его из местных налогов, но что еще важнее, арендаторам советов было предоставлено право на покупку в Законе о жилье 1980 года, предлагающем скидку на их муниципальный дом. Предложенная в качестве политики премьер-министром Маргарет Тэтчер и реализованная в рамках полномочий государственного секретаря по вопросам окружающей среды Майкла Хезелтина , схема «Право на покупку» позволяла арендаторам покупать свой дом со скидкой 33–50% от рыночной стоимости, в зависимости от времени, в течение которого они там жили. [43] Советы были лишены возможности реинвестировать доходы от этих продаж в новое жилье, и общий доступный фонд, особенно более желанных домов, сократился.
Политика привела к избирательному поглощению, при этом наиболее вероятной покупкой домов были квалифицированные работники среднего возраста и женатые люди со взрослыми детьми. [44] По сути, люди, живущие в крайней нищете, не имели возможности воспользоваться предложением, что усугубляло социальное и экономическое неравенство, распространенное в секторе. Кроме того, цена частного жилья выросла из-за политики дерегулирования арендной платы, которая была реализована одновременно. [45] Это сделало все более сложным для тех, кто был исключен из политики, возможность позволить себе альтернативы, оставив их с наименее желаемым остаточным сектором социального жилья. Со временем были внесены изменения в политику права на покупку , особенно для определенных регионов, но в целом политика усилила стигматизированную позицию государственного/социального жилья как «последнего средства», отойдя от предыдущих идеалов государства всеобщего благосостояния. [44]
«Право на покупку» было популярно среди многих бывших избирателей Лейбористской партии, и хотя лейбористское правительство Тони Блэра ужесточило правила (уменьшив максимальную скидку в районах наибольшей потребности в жилье), это не положило конец праву на покупку. [46] Лейбористы смягчили политику, запрещающую реинвестирование доходов от продаж. [47]
После выборов 2015 года консервативное правительство объявило о предложениях распространить право на покупку на арендаторов жилищных кооперативов. [46] [48]
Социальное жилье продается по праву покупки, новое социальное жилье не строится для его замены, а списки ожидания на социальное жилье стали очень длинными, до 18 лет. Более миллиона человек находятся в списке ожидания социального жилья, и четверть людей в списке ожидания социального жилья находятся там в течение 5 лет или более. [49] Количество социальных домов находится на рекордно низком уровне, более 100 000 домохозяйств находились в списках ожидания совета более 10 лет. [50] Дома совета, продаваемые по праву покупки, обычно продаются за половину рыночной стоимости, часть денег от продажи должна идти в казну. Советы могут заменить только один из трех домов, проданных по праву покупки. [51]
Законы о жилье 1985 и 1988 гг. способствовали передаче муниципального жилья некоммерческим жилищным ассоциациям. Закон 1988 г. переопределил жилищные ассоциации как негосударственные органы, разрешая доступ к частному финансированию, что было сильной мотивацией для передачи, поскольку заимствования в государственном секторе были серьезно ограничены. Эти жилищные ассоциации также были поставщиками большинства нового государственного жилья. К 2003 г. 36,5% фонда социального арендного жилья принадлежало жилищным ассоциациям. [52] В некоторых муниципальных районах референдумы о смене владельца были выиграны противниками государственной политики, что предотвратило передачу жилья жилищным ассоциациям. [53]
Районный совет Уэйкфилда оказался не в состоянии поддерживать свой запас муниципального жилья и передал его все жилищной ассоциации в 2004 году; это стало второй по величине передачей фонда в истории Великобритании. Арендованное у совета жилье составляло около 28% района и около 40% самого города Уэйкфилд. [54]
Во многих районах страны менее 10% жилья сдается в аренду советом; средний показатель по стране составляет 14%. [53]
16 мая 1968 года проблемы, связанные с многоэтажными домами, оказались в центре внимания после частичного обрушения Ronan Point , многоэтажного дома с системной застройкой в Ньюхэме , восточный Лондон, в результате взрыва газа. Похожий инцидент нанес значительный ущерб одной стороне многоэтажного дома в Манчестере . Хотя эти инциденты были вызваны серией сбоев (не в последнюю очередь незаконным подключением газовых плит неквалифицированными друзьями жильцов [ требуется ссылка ] ), впоследствии все многоэтажные дома с системной застройкой обычно строились с «полностью электрическим» отоплением, чтобы предотвратить возникновение такого взрыва.
В том же году Манчестер начал строительство Hulme Crescents . Тринадцать многоквартирных домов, соединенных воздушными переходами, и четыре длинных изогнутых выходящих на юг многоквартирных дома и мезонина, соединенных переходами и мостами. Пять тысяч домов были построены за восемь лет. Три тысячи из них были квартирами с выходом на палубу, почти сразу же стали очевидны проблемы конструкции: они протекали, воздуховоды выходили из строя, и их было слишком дорого отапливать. Ребенок погиб, упав с палубы, и к 1975 году их объявили непригодными для семей с детьми, пожилых людей и инвалидов. В 1975 году 96,3% жителей захотели съехать. 643 семьи подали прошение о переселении. [55] Они были снесены между 1991 и 1994 годами.
Доля домов и квартир, построенных местными властями и новыми городами в Англии и Уэльсе, 1960–1980 гг. (а)
Примечания:
(a) Одобренные заявки.
(b) Включая мезонеты.
Хотя некоторые многоквартирные дома были снесены, многие из них, занимающие удобные участки в центре города (например, The Sentinels в Бирмингеме, Trellick Tower и Great Arthur House в поместье Golden Lane в Лондоне), по-прежнему чрезвычайно популярны среди жителей и даже подверглись некоторому элементу джентрификации , вызванному дальнейшей продажей арендованных помещений, приобретенных первоначальными арендаторами по схеме с правом выкупа , более состоятельным покупателям.
В 1988 году консервативное правительство Маргарет Тэтчер создало первый из шести трастов жилищных акций, предназначенных для восстановления некоторых из самых бедных районов муниципального жилья Великобритании, что включало реконструкцию или снос муниципальной собственности в этих районах, а также улучшение общественных объектов и возможностей для новых частных и социальных жилищных разработок. North Hull HAT был создан для восстановления большой области преимущественно межвоенного муниципального жилья на севере Халла , Хамберсайд . Liverpool HAT охватывал 67 худших многоквартирных домов в Мерсисайде ; 54 из этих блоков были снесены и заменены новыми жилыми комплексами государственного или частного сектора, в то время как оставшиеся 13 блоков были отремонтированы. Stonebridge HAT в Харлсдене , Лондон, был последним HAT, прекратившим свое существование, когда он был ликвидирован в 2007 году, в основном охватывая область муниципального жилья, построенного в 1960-х и 1970-х годах. Waltham Forest HAT в Южном Лондоне охватывал несколько муниципальных жилых комплексов, в основном построенных в 1960-х годах, и просуществовал до 2002 года, а заключительный этап регенерации был завершен несколькими годами позже компанией English Partnerships . Tower Hamlets HAT включал регенерацию трех муниципальных жилых комплексов, в основном состоящих из квартир, в Восточном Лондоне . Возможно, самым заметным HAT был тот, который был основан в 1993 году для регенерации поместья Castle Vale в Бирмингеме , которое было построено в 1960-х годах. Первоначальный генеральный план реконструкции Castle Vale предусматривал снос 17 из 34 многоквартирных домов в поместье, а также 24 из 27 многоквартирных домов поместья, но к моменту прекращения деятельности HAT в 2005 году были снесены все, кроме двух из 34 многоквартирных домов, а также все многоквартирные дома и более 100 бунгало. Также были улучшены общественные объекты на территории поместья, а главный торговый центр был полностью перестроен.
Один из самых амбициозных проектов послевоенного муниципального жилья, комплекс поместий в Бродвотер-Фарм (показан выше), стал национальным символом предполагаемых неудач в системе муниципального жилья после беспорядков в Бродвотер-Фарм в 1985 году. С тех пор Бродвотер-Фарм стал центром интенсивной программы восстановления, что привело к резкому снижению преступности в поместье. [56]
В Лондоне многие муниципальные жилые комплексы сносятся и заменяются элитным жильем, что приводит к чистой потере социального жилья . Активисты опасаются, что в течение десятилетия после 2018 года может быть потеряно почти 8000 домов. Среди объектов, подлежащих регенерации, более 80 будут частично или полностью снесены. [57]
В последние годы финансиализация жилья в Великобритании способствовала возникновению проблем в секторе государственного жилья. В рамках более широкой неолиберальной программы была реализована дерегуляция ипотечного финансирования и либерализация кредитования, что создало системные риски, поскольку «субстандартные заемщики » покупали дома с помощью кредитов, которые они не могли реально вернуть. [58] В Великобритании финансиализация стала все более заметной после 1990-х годов, когда в жилищном секторе были введены секьюритизация и иностранное финансирование. Одним из ключевых механизмов финансиализации была секьюритизация, которая позволяла продавать ипотечные кредиты инвесторов в виде пакетов на рынке, поощряя императив прибыльности. [59] Жилищные ассоциации, которые ранее полагались на государственные гранты и частные пожертвования, теперь могли получать доступ к рынкам капитала и продавать облигации. Однако это привело к смещению их внимания с предоставления доступного жилья на получение прибыли для инвесторов. Финансиализация также привела к увеличению ипотечных кредитов, сдаваемых в аренду , что привело к более высоким уровням частной аренды и росту расходов. [59]
Проект и характер муниципального жилого комплекса связаны с правительственной инициативой, которая позволила его построить. Жилые комплексы Закона Аддисона представляют собой смешанные жилые комплексы с щедрыми двухквартирными домами, спроектированными так, чтобы быть подходящими для героев, хотя и доступными только для самых зажиточных рабочих. [60] Щедрость изменилась в 1930-х годах, с толчком к ликвидации трущоб. Новые города и жилые комплексы Анейрина Бевана , запланированные по стандартам Тюдора Уолтерса, были спроектированы как вершина жилья, к которому будут стремиться все классы. Это постепенно менялось в течение 1950-х и 1960-х годов, отчасти из-за роста частного жилищного строительства при Гарольде Макмиллане , а также из-за снижения стандартов, особенно с принятием системного строительства многими местными органами власти по всей Великобритании в 1960-х годах. [61] Тем не менее, стандарты площади в муниципальных домах (основанные на предписаниях Отчета Паркера-Морриса) оставались выше, чем во многих частных домах того времени.
The earliest council estates were built within the borough boundaries on low value land that was walking distance from the places of employment. When that was exhausted, peripheral estates were built on the edge of the town. Residents needed to commute by public transport or bicycle, as almost none of the people living in these areas had cars until well after World War II. Councils bought vacant land in neighbouring boroughs to build overspill estates. In Greater Manchester, this included Wythenshawe in 1930[62] and then Hattersley in the 1960s. Later, infill estates were created on small pieces of brown field land that had been vacated by contracting heavy industry.
Some pit villages, such as Grimethorpe in Yorkshire, are almost entirely composed of original council housing. Leeds has Seacroft – the 'town within the city'. Sheffield boasts the award-winning Park Hill. Both Seacroft and Park Hill are now undergoing major redevelopment. In Tyneside, large council estates include Byker[63] and Walker[64] in Newcastle, Felling in Gateshead and Meadow Well in North Tyneside, the site of violent civil disorder in 1991.[65] Meadow Well has been largely redeveloped since this unrest, with most of the old housing having been demolished.
The very earliest council estates were in London, as they were permitted to finance houses ten years before non-metropolitan areas and these were 'block estates' that is estates of tenement blocks, or in modern terminology estates of low or medium rise flats. The first was the Boundary Estate. The alternative was the 'cottage estate'[citation needed] trialled at Totterdown Fields, which emulated garden city principles, though this was hampered until the Hampstead Garden Suburb Act 1906 and the Housing, Town Planning, &c. Act 1909, removed some of the restrictions imposed by the 1875s byelaws. The Progress Estate, Well Hall Road, had an open spaced layout that gave a pleasant environment to residents.[66]
The Tudor Walters Report was adopted and council estates opened up. They were designed to Radburn principles with wide feeder roads joining short cul-de-sacs. Houses were separated by at least 70 feet (21 m) from the facing houses. The former gridiron street pattern was deprecated.
The Housing, Town Planning, &c. Act 1919 (also known as the Addison Act after Minister of Health, Dr Christopher Addison, the-then Minister for Housing), and the resulting wave of mass council housing in the early 1920s was among the first generation of houses in the country to feature electricity, running water, bathrooms, indoor toilets and front/rear gardens. However, some council houses were still being built with outdoor toilets, attached to the house, until well into the 1930s. Some of the earliest council houses did not feature an actual bathroom; the bath could often be found in the kitchen with a design that allowed it to double as a work surface. These new houses had two, three, four or five bedrooms, and generously sized back gardens intended for vegetable growing. At the best they were built at a density of houses of 12 per acre (30/ha). However, later in the 20th century these houses were modernised to feature modern bathrooms and indoor toilets.[67]
The Housing (Financial Provisions) Act 1924 (Wheatley Act), reduced the expected standard in a council built house. Under the Addison Act a house would be 1,000 square feet (93 m2) but after 1924 it would be 620 square feet (58 m2).[68]Flats and bungalows were first built by local councils during the interwar years, but in relatively low volumes. Most interwar council houses were built on completely new estates.
The Housing Act 1930 encouraged further mass slum clearance. There was a cut in funding and the housing density on the peripheral estates was increased; leading to a poorer build quality. The former tenants of the inner city properties, were displaced far from their workplaces unable to afford the higher rents (though reduced from the 1919 levels) or the cost of transport. Although the standard of housing improved, stable communities were broken up, and with it, support networks.[68]
It was not until the 1950s that mixed estates of multi-storey flats and houses became a common sight. Until then it was rare to see blocks of flats that were more than three or four storeys high. An early and famous development of council flats was at Quarry Hill in Leeds. Modelled on Karl-Marx-Hof flats in Vienna, the complex was built by Leeds City Council.[69] At the time they were considered revolutionary: each flat had a motorised rubbish chute leading to a central incinerator. The complex had its own offices, shops and gasworks. The 1970s sitcom Queenie's Castle was filmed there. Long-term problems with the steel-frame structure led to demolition, beginning in 1978 and there is now no evidence of their existence. Though not in UK, the Oliver Bond flats in Dublin, Ireland were built in 1936 and have a similar design to many of the council estates in the UK today. The Red Road flats in Glasgow were once the tallest residential buildings in Europe.[70]
By the 1990s, many multi-storey flats and low-rise flats and maisonettes (mostly built in the 1950s and 1960s) were being demolished, due to their deteriorating condition, structural problems and a difficulty in finding new tenants when these properties became empty.
One notable regeneration programme featuring tower blocks was that of the Castle Vale estate in Birmingham, built between 1964 and 1969 to rehouse families from inner city 'slums' in areas including Aston and Nechells. 32 of the estate's 34 tower blocks were cleared between 1995 and 2004, with the remaining two being refurbished and re-opened as "vertical warden-controlled schemes". All of the estate's 27 maisonette blocks were also cleared, as were more than 100 bungalows. The remaining low-rise stock, however, was retained. The two remaining tower blocks were comprehensively refurbished. The sites of the demolished flats have been replaced by both private and social housing in low-rise redevelopments.[71]
The mood had changed and new council garden estates were built. These consist of low rise dwellings, mainly houses with gardens. The high residential density, equivalent to a tower block, is achieved by pedestrianisation of the estate, which allowed the dwellings to be very close together, separated by pathways not 11-metre (36 ft) -wide roads. The resident's car park is next to the service road. Front doors open onto pedestrian areas, which thus provide safe play areas for children. An early late 1960s example of this design is Cressingham Gardens. This estate has been popular with its residents, and they have resisted all attempts to be resettled.[72]
Becontree in Dagenham is the largest area of council housing in the UK with a population of over 100,000.[73] It forms the bulk of a town. It was built during the 1920s and early 1930s.[74] Otherwise, the largest estates are Wythenshawe in the south of Manchester and Bransholme in the north-east of Hull.
In Scotland, Glasgow has the highest proportion of social housing. The largest estates include Drumchapel, Easterhouse, Castlemilk and Pollok. In Edinburgh there are several smaller peripheral estates such as Craigmillar, Wester Hailes and Sighthill. The large council estates in Wales include Caia Park in Wrexham, Bettws in Newport and Ely in Cardiff.
The 2021 United Kingdom census for England and Wales recorded 4.2 million people, or 17.1% of the population, residing in either a housing association or local council housing. This was a slight increase from the 4.1 million figure (17.6%) recorded in the 2011 census. 23.1% of the population in Greater London reside in social housing – the highest proportion out of all regions in England.[76] Occupation of social housing varied significantly between different ethnic groups, with the Black population near three times as likely to live in social housing as the White British population.[77] The breakdown by ethnic groups according to the census was:[75][78]
The debate on public housing provision is politically polarised, as can be seen in the large number of parliamentary acts referred to in previous sections. The left saw council estates as a great achievement, while successive Conservative administrations attempted to curb their spread. In 1951, they changed the raison d'être from being affordable homes for all to homes only for the most needy, thereby breaking up the social mix by grouping dysfunctional families together.[79]
Council estates could then be stereotyped as "problem places", where social difficulties like crime and welfare dependency are expected. Estates with particularly marked economic and social deprivation are derogated as sink estates.[80] Council house residents may be stereotyped as an underclass.[81] In reality, council house residents are ethnically and culturally diverse.[82] Suggestions for crime prevention include:
With reference to housing layouts, the regeneration of large housing estates should incorporate measures such as diversification of tenure, the creation of smaller community areas, the provision of facilities for the young and proposals to create a more attractive environment, since it has been shown that packages of such measures are successful in reducing crime.[83]
Those who regard stable homes as a family's right see public housing differently from those who see it as welfare. They are comfortable that council housing was generally typified by unimaginatively designed houses with generously sized rooms.[a] They could cope with aggravating estate rules that could forbid tenants "personalising" their houses.[79]
The public debate around housing can be understood as the debate between housing as a commodity versus as a right. In the immediate aftermath of both World War I and World War II, reconstruction was required to improve the housing stock destroyed in the violence and consequently, the attitude towards housing sector in those periods was more rights-based. As a result, the initial years of the public housing sector witnessed an engaged role of the state, with legislation establishing an inclusive, affordable housing sector for the majority working classes. However, as a consequence of the post-war era of investment that encouraged homeownership, housing increasingly became commodified. A housing sector that treats housing as a commodity implies that it is subject to market forces and can be bought and sold in accordance with demand and supply.
The system favours those who have already secured tenancy, even when they are no longer in dire need. The combination of security of tenure and subsidised rent gives little incentive to tenants to downsize from family accommodation after their children have moved out. Meanwhile, those who are on the waiting list are often in much greater need of this welfare, yet they cannot have it; once a council house has been granted to a tenant, they cannot be evicted except for anti-social behaviour, serious offences committed at the premises.[84] Recent policy decisions to reduce the supply of public housing have exacerbated this problem. The Cameron government addressed this shortage by imposing a bedroom tax to encourage movement.[79]
Social policy economists, such as Culyer and Barr, have been critical of the role that council housing plays in attempts to help the poor. One large criticism is that it hurts labour mobility with its system of allocating housing to those in the local area. Working-class people thus face a disincentive for moving across district lines, where they would be further down the waiting list for council housing in the new districts.[citation needed]
The movement from a close urban society with multiple emotional and practical support mechanisms to new out-of-town estates with few informal facilities has been recognised since the 1930s. Again, when residence is restricted to the poor and dysfunctional, the effect is greater. Council estates have been blamed for creating isolated communities and fostering there a mentality where residents have low aspirations.[79]
The truth is that council housing is a living tomb. You dare not give the house up because you might never get another, but staying is to be trapped in a ghetto of both place and mind. … The people in them need to have better training and more incentives to work. And council estates need to be less cut off from the rest of the economy and society. (Will Hutton, 2007)[82][79]
The Housing Act 1996 imposes a duty on local housing authorities in England to rehouse victims of domestic violence. The authority simply needs a 'reason to believe' that the person is homeless for them to be eligible for assistance, and that they are in priority need of accommodation.[85] Failure in this duty has led to cases of victims returning to their abuser.[86]
The legal status and management of council houses, and the social housing sector, has been subject to lobbying and change in recent years. Local authorities now have new legal powers to enable them to deal with anti-social behaviour and the misuse of council houses by organised gangs or anti-social tenants. An example is when a gang uses social housing as a "crack house".[87] Anti-social behaviour orders (ASBOs) were created by the Crime and Disorder Act 1998, and ASBIs were created by amendments to the Housing Act 1996, enacted by the Anti-social Behaviour Act 2003. Tony Blair launched the Respect Agenda in 2005,[88] aimed at instilling core values in the tenants of council houses. Recently bodies such as the Social Housing Law Association[89] have been formed to discuss the impact of legislation in the social housing sector and to provide training and lobbying facilities for those who work in that area.
Dwellings completed by local authorities, New Towns, and Scottish Housing Association, 1945–80 (thousands)[90]
Proportion of houses and flats built by local authorities and New Towns in Scotland and Scottish Special Housing Association, 1960–80 (a)
Notes:
(a) Tenders approved.
(b) Including maisonettes, which are not shown separately from 1967.
Different British governments oversaw the vision, regulations and overall budget for social housing.
Between 1978 and 2016,[91] the amount of social housing started to be built failed to keep up with population growth[92] from 2008 onwards.[clarification needed]
In 2011 almost 40,000 English socially rented homes were built. Just 5,900 social housing homes were completed in 2017 which is the smallest proportion of overall housing building since records began. Government funding for social housing in 2018 is widely considered insufficient.[93] London and some other local authorities are moving people out, away from their work and their social networks due to lack of available social housing.[94] In 2018 it is promised that the government will build just 2,500 social homes per year. Most newly built homes will be too expensive for the poorest people.[95] In 2019 in England official figures demonstrated that only 37,825 new homes were built for letting at discounted rents though the national housing waiting list is over 1.1 million households.[96]