Ипотечный кредит или просто ипотека ( / ˈ m ɔːr ɡ ɪ dʒ / ), в юрисдикциях гражданского права известный также как ипотечный кредит , представляет собой кредит, используемый либо покупателями недвижимости для сбора средств на покупку недвижимости, либо существующими владельцами недвижимости для сбора средств на любые цели с наложением залога на закладываемое имущество. Кредит « обеспечивается » имуществом заемщика посредством процесса, известного как возникновение ипотеки . Это означает, что вводится в действие правовой механизм , который позволяет кредитору вступить во владение и продать заложенное имущество (« выкуп » или « изъятие »), чтобы погасить кредит в случае, если заемщик не выплачивает кредит или иным образом не соблюдает его условия. Слово «ипотека» происходит от термина из французского права, который использовался в Британии в Средние века и означал «залог смерти» и относится к окончанию (смерти) залога, когда либо обязательство выполнено, либо имущество изъято путем выкупа. [2] Ипотеку также можно описать как «предоставление заемщиком вознаграждения в форме обеспечения за выгоду (кредит)».
Заемщиками по ипотеке могут быть физические лица, закладывающие свой дом, или предприятия, закладывающие коммерческую недвижимость (например, собственные коммерческие помещения, жилую недвижимость, сдаваемую в аренду арендаторам, или инвестиционный портфель ). Кредитором обычно является финансовое учреждение, такое как банк , кредитный союз или строительное общество , в зависимости от страны, а кредитные соглашения могут быть заключены либо напрямую, либо косвенно через посредников. Характеристики ипотечных кредитов, такие как размер кредита, срок погашения кредита, процентная ставка, способ погашения кредита и другие характеристики, могут значительно различаться. Права кредитора на заложенное имущество имеют приоритет над другими кредиторами заемщика , что означает, что если заемщик становится банкротом или неплатежеспособным , другие кредиторы получат только погашение задолженности перед ними от продажи заложенного имущества, если ипотечный кредитор будет полностью погашен первым.
Во многих юрисдикциях покупка жилья обычно финансируется ипотечным кредитом. Немногие люди имеют достаточно сбережений или ликвидных средств, чтобы иметь возможность купить недвижимость напрямую. В странах, где спрос на владение жильем самый высокий, развились сильные внутренние рынки ипотеки. Ипотечные кредиты могут финансироваться либо через банковский сектор (то есть через краткосрочные депозиты), либо через рынки капитала через процесс, называемый «секьюритизацией», который преобразует пулы ипотечных кредитов в взаимозаменяемые облигации, которые могут быть проданы инвесторам небольшими номиналами.
Согласно англо-американскому имущественному праву , ипотека возникает, когда владелец (обычно права собственности на недвижимость , но часто права аренды в Англии и Уэльсе) закладывает свои права (право на недвижимость) в качестве обеспечения или залога по кредиту. Таким образом, ипотека является обременением (ограничением) права на недвижимость, как и сервитут , но поскольку большинство ипотек возникают как условие для получения новых кредитных денег, слово ипотека стало общим термином для кредита, обеспеченного такой недвижимостью . Как и в случае с другими типами кредитов, ипотечные кредиты имеют процентную ставку и должны погашаться в течение установленного периода времени, как правило, 30 лет в Соединенных Штатах. Все типы недвижимости могут быть и обычно обеспечиваются ипотекой и имеют процентную ставку, которая должна отражать риск кредитора.
Ипотечное кредитование является основным механизмом, используемым во многих странах для финансирования частной собственности на жилую и коммерческую недвижимость (см. коммерческая ипотека ). Хотя терминология и точные формы будут отличаться от страны к стране, основные компоненты, как правило, схожи:
Многие другие специфические характеристики являются общими для многих рынков, но вышеперечисленные являются основными. Правительства обычно регулируют многие аспекты ипотечного кредитования, либо напрямую (через юридические требования, например), либо косвенно (через регулирование участников или финансовых рынков, таких как банковская отрасль), а часто и посредством государственного вмешательства (прямое кредитование правительством, прямое кредитование государственными банками или спонсорство различных организаций). Другие аспекты, которые определяют конкретный ипотечный рынок, могут быть региональными, историческими или обусловленными конкретными характеристиками правовой или финансовой системы.
Ипотечные кредиты, как правило, структурированы как долгосрочные кредиты, периодические платежи по которым аналогичны аннуитету и рассчитываются по формулам временной стоимости денег . Наиболее базовая схема потребует фиксированного ежемесячного платежа в течение периода от десяти до тридцати лет, в зависимости от местных условий. В течение этого периода основной компонент кредита (первоначальный кредит) будет медленно выплачиваться посредством амортизации. На практике возможны и распространены многие варианты во всем мире и в каждой стране.
Кредиторы предоставляют средства под залог недвижимости, чтобы получать процентный доход , и, как правило, сами занимают эти средства (например, принимая депозиты или выпуская облигации ). Цена, по которой кредиторы занимают деньги, таким образом, влияет на стоимость заимствования. Кредиторы также могут, во многих странах, продавать ипотечный кредит другим сторонам, которые заинтересованы в получении потока денежных платежей от заемщика, часто в форме обеспечения (посредством секьюритизации ) .
При ипотечном кредитовании также учитывается (воспринимаемая) рискованность ипотечного кредита, то есть вероятность того, что средства будут возвращены (обычно считается функцией кредитоспособности заемщика); то, что в случае невозврата заемщик сможет обратить взыскание на активы недвижимости; а также финансовый риск, риск изменения процентной ставки и временные задержки, которые могут возникнуть в определенных обстоятельствах.
В процессе одобрения ипотечного кредита андеррайтер ипотечного кредита проверяет финансовую информацию, предоставленную заявителем, относительно дохода, занятости, кредитной истории и стоимости приобретаемого дома с помощью оценки. [4] Оценка может быть заказана. Процесс андеррайтинга может занять от нескольких дней до нескольких недель. Иногда процесс андеррайтинга занимает так много времени, что предоставленные финансовые отчеты необходимо повторно подать, чтобы они были актуальными. [5] Рекомендуется сохранять ту же занятость и не использовать или открывать новый кредит во время процесса андеррайтинга. Любые изменения, внесенные в кредитную, трудовую или финансовую информацию заявителя, могут привести к отказу в выдаче кредита.
Существует множество типов ипотечных кредитов, используемых во всем мире, но несколько факторов в целом определяют характеристики ипотеки. Все они могут подлежать местному регулированию и юридическим требованиям.
Два основных типа амортизируемых кредитов — это ипотека с фиксированной ставкой (FRM) и ипотека с регулируемой ставкой (ARM) (также известная как ипотека с плавающей ставкой или переменной ставкой ). В некоторых странах, таких как США, ипотечные кредиты с фиксированной ставкой являются нормой, но ипотека с плавающей ставкой относительно распространена. Также распространены комбинации ипотечных кредитов с фиксированной и плавающей ставкой, при которых ипотечный кредит будет иметь фиксированную ставку в течение некоторого периода, например, первые пять лет, и меняться после окончания этого периода.
Плата заемщику зависит от кредитного риска в дополнение к риску процентной ставки. Процесс выдачи ипотеки и андеррайтинга включает проверку кредитных рейтингов, соотношения долга к доходу, первоначальных взносов (депозитов), активов и оценку стоимости недвижимости. Крупные ипотечные кредиты и субстандартное кредитование не поддерживаются государственными гарантиями и имеют более высокие процентные ставки. Другие нововведения, описанные ниже, также могут повлиять на ставки.
При оформлении ипотечного кредита на покупку недвижимости кредиторы обычно требуют, чтобы заемщик внес первоначальный взнос (называемый депозитом в английском праве), то есть внес часть стоимости недвижимости. Этот первоначальный взнос может быть выражен как часть стоимости недвижимости (см. ниже определение этого термина). Коэффициент кредита к стоимости (или LTV) — это размер кредита по отношению к стоимости недвижимости. Таким образом, ипотечный кредит, по которому покупатель внес первоначальный взнос в размере 20%, имеет коэффициент кредита к стоимости 80%. Для кредитов, выданных под залог недвижимости, которой заемщик уже владеет, коэффициент кредита к стоимости будет вменен в отношении оценочной стоимости недвижимости.
Соотношение суммы кредита к стоимости залога считается важным показателем рискованности ипотечного кредита: чем выше LTV, тем выше риск того, что стоимость имущества (в случае обращения взыскания на заложенное имущество) окажется недостаточной для покрытия оставшейся части основного долга по кредиту.
Поскольку стоимость имущества является важным фактором в понимании риска кредита, определение стоимости является ключевым фактором в ипотечном кредитовании. Стоимость может быть определена различными способами, но наиболее распространенными являются:
В большинстве стран может использоваться ряд более или менее стандартных мер кредитоспособности. К распространенным мерам относятся платежи к доходу (ипотечные платежи как процент от валового или чистого дохода); долг к доходу (все долговые платежи, включая ипотечные платежи, как процент от дохода); и различные меры чистого капитала. Во многих странах кредитные баллы используются вместо или в дополнение к этим мерам. Также будут требования к документации кредитоспособности, такой как декларации о подоходном налоге, расчетные листки и т. д. Специфика будет различаться в зависимости от местоположения. Льготы по подоходному налогу обычно могут применяться в форме налоговых возвратов или схем налоговых вычетов. Первый подразумевает, что подоходный налог, уплаченный индивидуальными налогоплательщиками, будет возвращен в размере процентов по ипотечным кредитам, взятым для приобретения жилой недвижимости. Вычет подоходного налога подразумевает снижение налоговых обязательств в размере процентной ставки, уплаченной по ипотечному кредиту.
Некоторые кредиторы могут также потребовать от потенциального заемщика иметь один или несколько месяцев «резервных активов». Другими словами, заемщик может быть обязан показать наличие достаточных активов для оплаты расходов на жилье (включая ипотеку, налоги и т. д.) в течение определенного периода времени в случае потери работы или другой потери дохода.
Во многих странах действуют более низкие требования к определенным заемщикам или стандарты кредитования «без документов» / «с небольшим количеством документов», которые могут быть приемлемы при определенных обстоятельствах.
Во многих странах существует понятие стандартной или соответствующей ипотеки, которая определяет воспринимаемый приемлемый уровень риска, который может быть формальным или неформальным и может быть подкреплен законами, вмешательством правительства или рыночной практикой. Например, стандартной ипотекой может считаться ипотека, в которой не более 70–80% LTV и не более одной трети валового дохода идет на ипотечный долг.
Стандартная или соответствующая ипотека является ключевым понятием, поскольку она часто определяет, может ли ипотека быть легко продана или секьюритизирована, или, если она нестандартная, может ли повлиять на цену, по которой она может быть продана. В Соединенных Штатах соответствующая ипотека — это та, которая соответствует установленным правилам и процедурам двух основных спонсируемых правительством организаций на рынке жилищного финансирования (включая некоторые юридические требования). Напротив, кредиторы, которые решают выдать несоответствующие кредиты, проявляют более высокую толерантность к риску и делают это, зная, что они столкнутся с большими трудностями при перепродаже кредита. Во многих странах существуют схожие концепции или агентства, которые определяют, что такое «стандартные» ипотечные кредиты. Регулируемые кредиторы (например, банки) могут подвергаться ограничениям или более высоким рискам для нестандартных ипотечных кредитов. Например, банки и ипотечные брокерские компании в Канаде сталкиваются с ограничениями на кредитование более 80% от стоимости недвижимости; сверх этого уровня, как правило, требуется ипотечное страхование. [6]
В некоторых странах, валюты которых имеют тенденцию к обесцениванию, распространены ипотечные кредиты в иностранной валюте , что позволяет кредиторам выдавать кредиты в стабильной иностранной валюте, в то время как заемщик берет на себя валютный риск того, что валюта обесценится, и, следовательно, ему придется конвертировать большие суммы в национальной валюте для погашения кредита.
В дополнение к двум стандартным способам установления стоимости ипотечного кредита (фиксированная по установленной процентной ставке на срок или переменная относительно рыночных процентных ставок), существуют различия в том, как эта стоимость выплачивается, и как погашается сам кредит. Погашение зависит от местности, налогового законодательства и преобладающей культуры. Существуют также различные структуры погашения ипотеки, подходящие для разных типов заемщиков.
Наиболее распространенным способом погашения обеспеченного ипотечного кредита является внесение регулярных платежей в счет основного долга и процентов в течение установленного срока, что обычно называется (само) амортизацией в США и ипотекой с погашением в Великобритании. Ипотека является формой аннуитета (с точки зрения кредитора), а расчет периодических платежей основан на формулах временной стоимости денег . Некоторые детали могут быть специфичны для разных мест: например, проценты могут рассчитываться на основе 360-дневного года; проценты могут начисляться ежедневно, ежегодно или раз в полгода; могут применяться штрафы за досрочное погашение ; и другие факторы. Могут существовать правовые ограничения по определенным вопросам, а законы о защите прав потребителей могут указывать или запрещать определенные практики.
В зависимости от размера кредита и преобладающей в стране практики срок может быть коротким (10 лет) или длинным (50 лет и более). В Великобритании и США обычным максимальным сроком является 25–30 лет (хотя распространены и более короткие периоды, такие как 15-летние ипотечные кредиты). Платежи по ипотеке, которые обычно производятся ежемесячно, содержат погашение основного долга и процентный элемент. Сумма, идущая на погашение основного долга в каждом платеже, меняется в течение срока действия ипотеки. В первые годы погашения в основном представляют собой проценты. К концу срока ипотеки платежи в основном идут на погашение основного долга. Таким образом, сумма платежа, определенная в начале, рассчитывается для обеспечения погашения кредита в указанную дату в будущем. Это дает заемщикам уверенность в том, что при сохранении погашения кредит будет погашен в указанную дату, если процентная ставка не изменится. Некоторые кредиторы и третьи лица предлагают двухнедельную программу выплат по ипотеке, предназначенную для ускорения погашения кредита. Аналогичным образом, ипотечный кредит может быть прекращен досрочно путем досрочного погашения части или всей оставшейся суммы, что называется сокращением. [7]
График амортизации обычно составляется путем умножения основного долга, оставшегося в конце каждого месяца, на ежемесячную ставку и вычитания ежемесячного платежа. Обычно это создается калькулятором амортизации с использованием следующей формулы :
где:
Основной альтернативой ипотеке с выплатой основного долга и процентов является ипотека с выплатой только процентов , когда основной долг не выплачивается в течение срока. Этот тип ипотеки распространен в Великобритании, особенно когда он связан с обычным инвестиционным планом. При таком соглашении регулярные взносы вносятся в отдельный инвестиционный план, предназначенный для накопления единовременной суммы для погашения ипотеки при наступлении срока погашения. Этот тип соглашения называется ипотекой с инвестиционным обеспечением или часто связан с типом используемого плана: ипотека с целевым капиталом , если используется полис целевого капитала, аналогично ипотека с личным капиталом (PEP), ипотека с индивидуальным сберегательным счетом (ISA) или пенсионная ипотека . Исторически ипотечные кредиты с инвестиционным обеспечением предлагали различные налоговые преимущества по сравнению с ипотечными кредитами с выплатой, хотя в Великобритании это больше не так. Ипотечные кредиты с инвестиционным обеспечением считаются более рискованными, поскольку они зависят от того, принесут ли инвестиции достаточную прибыль для погашения долга.
До недавнего времени [ когда? ] было не редкостью оформлять ипотечные кредиты с выплатой только процентов без механизма погашения, при этом заемщик делал ставку на то, что рынок недвижимости вырастет достаточно, чтобы погасить кредит, продавая его по сниженной цене при выходе на пенсию (или когда арендная плата за недвижимость и инфляция в совокупности превысят процентную ставку). [ нужна ссылка ]
Недавние рекомендации Управления по финансовым услугам для кредиторов Великобритании относительно ипотечных кредитов с выплатой только процентов ужесточили критерии для нового кредитования на основе выплаты только процентов. Проблема для многих людей заключалась в том, что не было реализовано ни одного механизма погашения или сам механизм (например, политика целевого капитала/ISA) работал плохо, и поэтому для погашения остатка в конце срока было недостаточно средств.
Двигаясь вперед, FSA в рамках обзора рынка ипотеки (MMR) заявили, что должны быть строгие критерии относительно используемого механизма погашения. В связи с этим такие кредиторы, как Nationwide и другие, вышли из рынка, предлагающего только проценты.
Возрождение рынка выпуска акций стало введение пожизненных ипотечных кредитов с выплатой только процентов. Если ипотека с выплатой только процентов имеет фиксированный срок, то пожизненная ипотека с выплатой только процентов будет действовать до конца жизни ипотечника. Эти схемы оказались интересными для людей, которым нравится эффект накопления (компаундинга) процентов в традиционных схемах выпуска акций . Они также оказались выгодными для людей, у которых была ипотека с выплатой только процентов без механизма погашения, и теперь им нужно погасить кредит. Теперь эти люди могут эффективно перезаложить ипотеку на пожизненную ипотеку с выплатой только процентов, чтобы сохранить непрерывность.
В настоящее время два кредитора предлагают пожизненные ипотечные схемы с выплатой только процентов — Stonehaven и more2life. Они работают, предлагая варианты ежемесячной оплаты процентов. Выплата процентов означает, что баланс останется на том же уровне до конца жизни. Этот рынок должен увеличиться [ сроки? ] , поскольку все больше пенсионеров нуждаются в финансировании на пенсии.
Для заемщиков старшего возраста (обычно пенсионеров) может быть возможно организовать ипотеку, при которой не выплачивается ни основная сумма, ни проценты. Проценты суммируются с основной суммой, увеличивая долг с каждым годом.
Эти соглашения называются по-разному: обратная ипотека , пожизненная ипотека или ипотека с освобождением капитала (имеется в виду собственный капитал ), в зависимости от страны. Кредиты обычно не погашаются до тех пор, пока заемщики не умрут, отсюда и возрастное ограничение.
Через Федеральное управление жилищного строительства правительство США страхует обратные ипотечные кредиты через программу под названием HECM (Home Equity Conversion Mortgage). В отличие от стандартных ипотечных кредитов (где вся сумма кредита обычно выплачивается в момент закрытия кредита) программа HECM позволяет домовладельцу получать средства различными способами: как единовременный платеж; как ежемесячный платеж за срок аренды, который продолжается до тех пор, пока заемщик не умрет или не съедет из дома навсегда; как ежемесячный платеж в течение определенного периода времени; или как кредитная линия. [8]
В США частичное погашение или кредит с шаровым платежом — это кредит, в котором сумма ежемесячных платежей рассчитывается (амортизируется) в течение определенного срока, но непогашенный остаток по основной сумме должен быть выплачен в какой-то момент до этого срока. В Великобритании ипотека с частичным погашением довольно распространена, особенно если первоначальная ипотека была обеспечена инвестициями.
Ипотечные кредиты с градуированными выплатами имеют растущие издержки с течением времени и предназначены для молодых заемщиков, которые ожидают повышения заработной платы с течением времени. Ипотечные кредиты с шаровым платежом имеют только частичную амортизацию, что означает, что сумма ежемесячных платежей, подлежащих выплате, рассчитывается (амортизируется) в течение определенного срока, но непогашенный остаток основного долга должен быть выплачен в какой-то момент до этого срока, и в конце срока должен быть выплачен шаровой платеж . Когда процентные ставки высоки по сравнению со ставкой по существующему кредиту продавца, покупатель может рассмотреть возможность принятия ипотеки продавца . [9] Ипотека с покрытием — это форма финансирования продавца , которая может облегчить продавцу продажу недвижимости. Ипотека с двухнедельным платежом имеет платежи каждые две недели, а не ежемесячно.
Бюджетные кредиты включают налоги и страховку в ипотечный платеж; [10] пакетные кредиты добавляют расходы на мебель и другое личное имущество к ипотеке. Ипотечные кредиты с выкупом позволяют продавцу или кредитору платить что-то похожее на баллы , чтобы снизить процентную ставку и поощрить покупателей. [11] Домовладельцы также могут брать кредиты под залог недвижимости , в которых они получают наличные деньги за ипотечный долг по своему дому. Ипотечные кредиты с общей оценкой являются формой высвобождения капитала . В США иностранные граждане из-за своей уникальной ситуации сталкиваются с условиями ипотеки для иностранных граждан .
Гибкие ипотечные кредиты предоставляют заемщику больше свободы для пропуска платежей или досрочного погашения. Офсетные ипотечные кредиты позволяют засчитывать депозиты в счет ипотечного кредита. В Великобритании также существует ипотека с накоплением , когда заемщики платят проценты, а основной долг выплачивается полисом страхования жизни.
Коммерческие ипотечные кредиты обычно имеют другие процентные ставки, риски и контракты, чем личные кредиты. Ипотечные кредиты с участием позволяют нескольким инвесторам разделить кредит. Строители могут брать общие кредиты , которые покрывают несколько объектов недвижимости одновременно. Бридж-кредиты могут использоваться в качестве временного финансирования в ожидании более долгосрочного кредита. Кредиты с твердыми деньгами предоставляют финансирование в обмен на залог недвижимости.
В большинстве юрисдикций кредитор может обратить взыскание на заложенное имущество при возникновении определенных условий — в основном, неуплаты ипотечного кредита. В соответствии с местными правовыми требованиями имущество может быть затем продано. Любые суммы, полученные от продажи (за вычетом расходов), применяются к первоначальному долгу. В некоторых юрисдикциях ипотечные кредиты являются кредитами без права регресса : если средства, полученные от продажи заложенного имущества, недостаточны для покрытия непогашенного долга, кредитор не может иметь права регресса к заемщику после обращения взыскания. В других юрисдикциях заемщик остается ответственным за любой оставшийся долг.
Практически во всех юрисдикциях применяются особые процедуры изъятия и продажи заложенного имущества, которые могут жестко регулироваться соответствующим правительством. Существуют строгие или судебные изъятия и несудебные изъятия, также известные как изъятия с правом продажи. В некоторых юрисдикциях изъятие и продажа могут происходить довольно быстро, в то время как в других изъятие может занять много месяцев или даже лет. Во многих странах возможности кредиторов изъятия крайне ограничены, а развитие рынка ипотеки происходит заметно медленнее.
Исследование, опубликованное Европейской экономической комиссией ООН, сравнило немецкую, американскую и датскую ипотечные системы. Немецкие Bausparkassen (сберегательные и кредитные ассоциации) сообщили о номинальных процентных ставках около 6 процентов годовых за последние 40 лет (по состоянию на 2004 год). Bausparkassen не идентичны банкам, выдающим ипотечные кредиты. Кроме того, они взимают административные и сервисные сборы (около 1,5 процента от суммы кредита). Однако в Соединенных Штатах средние процентные ставки по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой на рынке жилья начались в десятых и двадцатых годах 1980-х годов и (по состоянию на 2004 год) достигли около 6 процентов годовых. Однако валовые издержки по займам существенно выше номинальной процентной ставки и составили за последние 30 лет 10,46 процента. В Дании, как и на ипотечном рынке США, процентные ставки упали до 6 процентов годовых. Плата за риск и администрирование составляет 0,5 процента от непогашенной задолженности. Кроме того, взимается комиссия за приобретение, которая составляет один процент от основной суммы. [12]
Ипотечная индустрия Соединенных Штатов является крупным финансовым сектором. Федеральное правительство создало несколько программ или спонсируемых правительством организаций для содействия ипотечному кредитованию, строительству и поощрения владения жильем . Эти программы включают Правительственную национальную ипотечную ассоциацию (известную как Ginnie Mae), Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (известную как Fannie Mae) и Федеральную ипотечную корпорацию жилищного кредитования (известную как Freddie Mac).
Ипотечный сектор США был центром крупных финансовых кризисов за последнее столетие. Необоснованная практика кредитования привела к Национальному ипотечному кризису 1930-х годов , кризису сбережений и кредитов 1980-х и 1990-х годов и кризису субстандартного ипотечного кредитования 2007 года, который привел к кризису конфискации заложенного имущества в 2010 году .
В Соединенных Штатах ипотечный кредит включает в себя два отдельных документа: ипотечное обязательство ( долговое обязательство ) и залоговое право, подтвержденное документом «ипотека»; как правило, оба документа передаются вместе , но если они разделены традиционно, то право на принудительное взыскание имеет держатель векселя, а не ипотеки. [13] Например, Fannie Mae обнародует стандартную форму договора Multistate Fixed-Rate Note 3200 [14] , а также отдельные формы залоговых инструментов ипотеки, которые различаются в зависимости от штата. [15]
В Канаде Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) является национальным жилищным агентством страны, предоставляющим канадцам страхование ипотечных кредитов, ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, жилищную политику и программы, а также жилищные исследования. [16] Она была создана федеральным правительством в 1946 году для решения проблемы нехватки жилья в стране после войны и для оказания помощи канадцам в достижении их целей по приобретению жилья.
Наиболее распространенной ипотекой в Канаде является пятилетняя фиксированная ставка закрытой ипотеки, в отличие от США, где наиболее распространенным типом является 30-летняя фиксированная ставка открытой ипотеки. [17] На протяжении всего финансового кризиса и последующей рецессии рынок ипотечного кредитования Канады продолжал хорошо функционировать, отчасти благодаря политической структуре рынка ипотечного кредитования жилья, которая включает эффективный режим регулирования и надзора, который применяется к большинству кредиторов. Однако после кризиса среда с низкими процентными ставками, которая возникла, способствовала значительному росту ипотечного долга в стране. [18]
В апреле 2014 года Управление суперинтенданта финансовых учреждений (OSFI) выпустило руководящие принципы для поставщиков ипотечного страхования, направленные на ужесточение стандартов андеррайтинга и управления рисками. В своем заявлении OSFI заявило, что руководящие принципы «дадут ясность в отношении передовой практики в отношении андеррайтинга ипотечного страхования жилья, что способствует стабильности финансовой системы». Это произошло после нескольких лет пристального внимания федерального правительства к CMHC, когда бывший министр финансов Джим Флаэрти публично размышлял еще в 2012 году о приватизации корпорации Crown. [19]
В попытке снизить цены на недвижимость в Канаде Оттава ввела стресс-тест ипотеки, вступивший в силу 17 октября 2016 года. [20] В рамках стресс-теста каждый покупатель жилья, желающий получить ипотеку у любого федерально регулируемого кредитора, должен пройти тест, в котором доступность заемщика оценивается на основе ставки, которая не ниже стрессовой ставки, установленной Банком Канады. Для ипотеки с высоким коэффициентом (кредит к стоимости более 80%), которая застрахована Канадской ипотечной и жилищной корпорацией , ставка представляет собой максимальную из ставки стресс-теста и текущей целевой ставки. Однако для незастрахованной ипотеки ставка представляет собой максимальную из ставки стресс-теста и целевой процентной ставки плюс 2%. [21] Этот стресс-тест снизил максимальную одобренную сумму ипотеки для всех заемщиков в Канаде.
Ставка стресс-теста последовательно увеличивалась до своего пика в 5,34% в мае 2018 года и не менялась до июля 2019 года, когда впервые за три года она снизилась до 5,19%. [22] Это решение может быть следствием сопротивления со стороны сектора недвижимости [23], а также введения канадским правительством программы стимулирования впервые приобретающих жилье покупателей (FTHBI) в канадском федеральном бюджете на 2019 год . Из-за всей критики со стороны сектора недвижимости министр финансов Канады Билл Морно приказал пересмотреть и рассмотреть изменения в стресс-тесте ипотеки в декабре 2019 года. [24]
В ипотечной отрасли Соединенного Королевства традиционно доминировали строительные общества , но с 1970-х годов доля рынка новых ипотечных кредитов, принадлежащая строительным обществам, существенно сократилась. В период с 1977 по 1987 год эта доля упала с 96% до 66%, в то время как доля банков и других учреждений выросла с 3% до 36%. (С тех пор цифры еще больше изменились в пользу банков, отчасти из-за демутуализации .) В настоящее время в Великобритании существует более 200 значительных отдельных финансовых организаций, предоставляющих ипотечные кредиты покупателям жилья. Основными кредиторами являются строительные общества, банки, специализированные ипотечные корпорации, страховые компании и пенсионные фонды.
В Великобритании ипотечные кредиты с переменной ставкой более распространены, чем в Соединенных Штатах. [25] [26] Это отчасти связано с тем, что финансирование ипотечных кредитов в меньшей степени опирается на секьюритизированные активы с фиксированным доходом (такие как ипотечные ценные бумаги ), чем в Соединенных Штатах, Дании и Германии, и в большей степени на розничные сберегательные депозиты , такие как Австралия и Испания. [25] [26] Таким образом, кредиторы предпочитают ипотечные кредиты с переменной ставкой, а не с фиксированной ставкой, а ипотечные кредиты с фиксированной ставкой на весь срок, как правило, недоступны. Тем не менее, в последние годы фиксация ставки по ипотеке на короткие периоды стала популярной, и начальные два, три, пять и, иногда, десять лет ипотеки могут быть фиксированными. [27] С 2007 по начало 2013 года от 50% до 83% новых ипотечных кредитов имели начальные периоды, фиксированные таким образом. [28]
Ставки по домовладению сопоставимы с показателями США, но общие ставки дефолта ниже. [25] Штрафы за досрочное погашение в течение периода с фиксированной ставкой являются обычным явлением, в то время как США не поощряют их использование. [25] Как и в других европейских странах и остальном мире, но в отличие от большинства стран США, ипотечные кредиты обычно не являются долгом без права регресса , то есть должники несут ответственность за любые недостатки кредита после обращения взыскания. [25] [29]
Клиентские аспекты сектора ипотечного жилищного кредитования регулируются Управлением по финансовому поведению (FCA), а финансовая честность кредиторов контролируется отдельным регулятором, Управлением пруденциального регулирования (PRA), которое является частью Банка Англии . FCA и PRA были созданы в 2013 году с целью реагирования на критику недостатков регулирования, выявленных финансовым кризисом 2007–2008 годов и его последствиями. [30] [31] [32]
Страны Западной Европы представляют собой диверсифицированный ландшафт, в некоторых странах (Франция, Бельгия, Германия, Нидерланды, Дания) ипотечные кредиты с фиксированной ставкой являются нормой, а в некоторых странах (Австрия, Греция, Италия, Португалия, Испания, Швеция) отдают предпочтение ипотечным кредитам с плавающей ставкой. [25] [26] [33] Во многих странах Европы уровень владения жильем сопоставим с Соединенными Штатами, но общие показатели дефолта в Европе ниже, чем в Соединенных Штатах. [25] Финансирование ипотечных кредитов в меньшей степени зависит от секьюритизации ипотечных кредитов и в большей степени от официальных государственных гарантий, обеспеченных обеспеченными облигациями (такими как Pfandbriefe ) и депозитами , за исключением Дании и Германии, где также распространены ценные бумаги, обеспеченные активами . [25] [26] Штрафы за досрочное погашение по-прежнему распространены, в то время как Соединенные Штаты не поощряют их использование. [25] В отличие от большей части Соединенных Штатов, ипотечные кредиты обычно не являются долгом без права регресса . [25]
В Европейском Союзе объем рынка обеспеченных облигаций (облигации, находящиеся в обращении) составил около 2 триллионов евро на конец 2007 года, при этом Германия, Дания, Испания и Франция имели непогашенные облигации на сумму более 200 миллиардов евро каждая. [34] Ценные бумаги, подобные Pfandbrief, были введены в более чем 25 европейских странах, а в последние годы также в США и других странах за пределами Европы, каждая со своими собственными уникальными законами и правилами. [35]
28 июля 2008 года министр финансов США Генри Полсон объявил, что вместе с четырьмя крупными банками США министерство финансов попытается запустить рынок этих ценных бумаг в Соединенных Штатах, в первую очередь, чтобы обеспечить альтернативную форму ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. [36] Аналогичным образом в Великобритании «правительство приглашает высказать мнения о вариантах британской структуры для предоставления более доступных долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, включая уроки, которые следует извлечь из опыта международных рынков и институтов». [37]
В редакционной статье The Wall Street Journal от 10 октября 2008 года Джордж Сорос продвигал модель датского рынка ипотечного кредитования . [38]
Ипотечные кредиты в Малайзии можно разделить на две разные группы: обычный ипотечный кредит и исламский ипотечный кредит. В рамках обычного ипотечного кредита банки обычно взимают фиксированную процентную ставку, плавающую процентную ставку или обе. Эти процентные ставки привязаны к базовой ставке (индивидуальная банковская контрольная ставка).
Исламское жилищное финансирование следует законам шариата и бывает двух распространенных типов: Bai' Bithaman Ajil (BBA) или Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai' Bithaman Ajil — это когда банк покупает недвижимость по текущей рыночной цене и продает ее вам обратно по гораздо более высокой цене. Musharakah Mutanaqisah — это когда банк покупает недвижимость вместе с вами. Затем вы постепенно выкупаете часть недвижимости, принадлежащую банку, через аренду (при этом часть арендной платы идет на оплату покупки части доли банка в недвижимости, пока недвижимость не перейдет в вашу полную собственность).
Исламский шариатский закон запрещает выплату или получение процентов , что означает, что мусульмане не могут использовать обычные ипотечные кредиты. Исламский ипотечный кредит отменяет любую форму процентов из-за доктрин, поэтому в процессе ипотечного кредитования кредитор и заемщик больше похожи на партнерство с общим капиталом, чем на долговые отношения. [39] Однако недвижимость слишком дорога для большинства людей, чтобы покупать ее напрямую за наличные: исламская ипотека решает эту проблему, дважды переходя из рук в руки. В одном из вариантов банк покупает дом напрямую, а затем выступает в качестве арендодателя. Покупатель жилья, в дополнение к оплате аренды , внесет взнос на покупку недвижимости. Когда будет сделан последний платеж, недвижимость переходит из рук в руки. [ необходимо разъяснение ]
Как правило, это может привести к более высокой конечной цене для покупателей. Это связано с тем, что в некоторых странах (например, в Великобритании и Индии ) существует гербовый сбор , который является налогом, взимаемым правительством при смене владельца. Поскольку право собственности меняется дважды в исламской ипотеке, гербовый сбор может взиматься дважды. Во многих других юрисдикциях существуют аналогичные налоги на транзакции при смене владельца, которые могут взиматься. В Великобритании двойное применение гербового сбора в таких транзакциях было отменено в Законе о финансах 2003 года в целях содействия исламской ипотеке. [40]
Альтернативная схема предполагает перепродажу банком недвижимости в рассрочку по цене выше первоначальной.
Оба эти метода компенсируют кредитору убытки, как если бы они взимали проценты, но кредиты структурированы таким образом, что по названию они таковыми не являются, и кредитор разделяет финансовые риски, связанные со сделкой, с покупателем жилья. [ необходима цитата ]
Ипотечное страхование — это страховой полис, предназначенный для защиты ипотечного кредитора (кредитора) от любого дефолта ипотекодержателя (заемщика). Он обычно используется в кредитах с соотношением кредита к стоимости более 80% и применяется в случае обращения взыскания и изъятия имущества .
Эта политика обычно оплачивается заемщиком как компонент окончательной номинальной (вексельной) ставки, или единовременно авансом, или как отдельный и детализированный компонент ежемесячного ипотечного платежа. В последнем случае ипотечное страхование может быть отменено, когда кредитор информирует заемщика или его последующих правопреемников о том, что недвижимость выросла в цене, кредит был выплачен или о любой комбинации того и другого, чтобы снизить отношение кредита к стоимости ниже 80%.
В случае изъятия, банки, инвесторы и т. д. должны прибегнуть к продаже имущества, чтобы возместить свои первоначальные инвестиции (деньги, предоставленные взаймы) и могут быстрее избавиться от твердых активов (таких как недвижимость) за счет снижения их цены. Таким образом, ипотечное страхование действует как хеджирование, если орган, изымающий имущество, вернет меньше полной и справедливой рыночной стоимости любого твердого актива.
[Если] он не платит, то Земля, которая отдана в залог под условием уплаты денег, изымается у него навсегда и, таким образом, становится для него мертвой под условием и т. д. А если он платит деньги, то залог становится мертвым для Арендатора.
{{cite web}}: Неизвестный параметр |web=проигнорирован ( помощь )