.jpg/1280px-Blue_building_from_above_(65768p).jpg)
Кондоминиум (или сокращенно кондоминиум) — это режим собственности, при котором здание ( или группа зданий) разделено на несколько квартир, каждая из которых либо находится в отдельной собственности, либо находится в общей собственности с исключительными правами владения отдельными владельцами . Эти отдельные единицы окружены территориями общего пользования , которые находятся в совместной собственности и управлении владельцев квартир. Этот термин может применяться к самому зданию или комплексу, а иногда и к отдельным единицам. [1] Термин «кондоминиум» чаще всего используется в США и Канаде, но аналогичные соглашения используются во многих других странах под другими названиями.
Жилые кондоминиумы часто строятся как многоквартирные дома. Существуют также кондоминиумы в стиле рядных домов , в которых квартиры открываются прямо наружу и не складываются друг в друга. Альтернативно, отдельные кондоминиумы выглядят как дома на одну семью , но дворы (сады), экстерьеры зданий и улицы, а также любые места для отдыха (такие как бассейн, боулинг, теннисные корты и поле для гольфа) находятся в совместной собственности. и поддерживается общественной ассоциацией . Многие торговые центры представляют собой коммерческие кондоминиумы, в которых отдельные торговые и офисные помещения принадлежат занимающим их предприятиям, в то время как общие помещения торгового центра находятся в коллективной собственности всех хозяйствующих субъектов, владеющих отдельными помещениями.
В отличие от квартир, которые сдаются в аренду арендаторами , в большинстве систем кондоминиумы находятся в полной собственности, а владельцы отдельных квартир также коллективно владеют общими частями недвижимости, такими как внешний вид здания, крыша, коридоры/прихожие, проходы и прачечные, а также общие инженерные коммуникации и удобства, такие как система отопления, вентиляции и кондиционирования и лифты. В других режимах собственности, например, в Гонконге и Финляндии , все здания находятся в общей собственности с исключительными правами занимать единицы, закрепленными за отдельными владельцами. Помещениями общего пользования, удобствами и коммунальными услугами управляют коллективно владельцы через свою ассоциацию, например ассоциацию домовладельцев или ее эквивалент.
Ученые проследили самое раннее известное использование формы владения кондоминиумом в документе из Вавилона первого века . [2] Слово «кондоминиум» возникло на латыни .
Кондоминиум — это выдуманное латинское слово, образованное добавлением приставки con- «вместе» к слову dominium («владычество, владение»). Следовательно, его значение — «совместное владение» или «совместное владение». [3]
Кондоминиум (латинское множественное число от слова кондоминиум ) первоначально относился к территориям, над которыми две или более суверенные державы разделяли совместный суверенитет. Этот метод часто использовался для урегулирования пограничных споров, когда несколько заявителей не могли договориться о разделе спорной территории. Например, с 1818 по 1846 год Страна Орегон была кондоминиумом, над которым Соединенные Штаты и Великобритания разделяли совместный суверенитет, пока Орегонский договор не решил проблему, разделив территорию по 49-й параллели, и каждая страна получила единоличный суверенитет одной стороны. [4]
Разница между жилым комплексом, например многоквартирным домом, и кондоминиумом чисто юридическая. Невозможно отличить кондоминиум от любого другого жилого здания, просто взглянув на него или посетив его. Что определяет кондоминиум, так это форма собственности. Здание, построенное как кондоминиум (и проданное отдельными единицами разным владельцам ), на самом деле может быть построено в другом месте как, например, многоквартирный дом (застройщики сохранят право собственности и сдадут отдельные квартиры разным арендаторам ).
Если кондоминиум по сути представляет собой многоквартирный дом, то на практике строители, как правило, строят кондоминиумы по более высоким стандартам качества, чем жилые комплексы, из-за различий между рынками аренды и продажи. Обычно они немного больше квартир и часто строятся в стиле таунхаусов в регионах, где распространены частные дома на одну семью .
Технически кондоминиум представляет собой совокупность отдельных квартир и помещений общего пользования вместе с землей, на которой они расположены. Индивидуальное домовладение в кондоминиуме рассматривается как владение только воздушным пространством, ограничивающим границы дома. Границы этого пространства определяются юридическим документом, известным как Декларация, зарегистрированным в местном органе власти. Обычно эти границы включают в себя стены, окружающие квартиру, что позволяет домовладельцу внести некоторые изменения в интерьер, не затрагивая общую зону. Все, что находится за пределами этой границы, находится в неделимой собственности корпорации, созданной во время создания кондоминиума. Корпорация держит это имущество в доверительном управлении от имени домовладельцев как группы — сама она может не иметь права собственности.
В кондоминиумах есть условия, соглашения, ограничения и часто дополнительные правила, которые определяют, как отдельные владельцы квартир должны делить пространство.
Некоторые комплексы кондоминиумов состоят из домов на одну семью. Существуют также «отдельные кондоминиумы», где домовладельцы не поддерживают внешний вид домов или дворов, и «кондоминиумы на участках», где владелец имеет больше контроля и, возможно, права собственности (как в кондоминиуме «весь участок» или «линия участка»). над внешним видом. Эти структуры предпочитают некоторые запланированные кварталы и закрытые поселки .
Ассоциация домовладельцев (ТСЖ), члены которой являются владельцами квартир, управляет кондоминиумом через совет директоров, избираемый членами. Оно существует под различными названиями в зависимости от юрисдикции, например, «титул единицы», «титул секции», « общий холдинг», «совет страты» или « ассоциация арендаторов-владельцев », «корпоративное объединение», «корпорация владельцев». корпорация кондоминиума» или «ассоциация кондоминиумов». Еще одним вариантом этой концепции является «таймшер», хотя не все таймшеры являются кондоминиумами, и не все таймшеры предполагают фактическое владение (т. е. оформленное право собственности) на недвижимое имущество. Кондоминиумы можно встретить как в правовых системах гражданского права , так и в системах общего права , поскольку они являются чисто созданием закона . Помимо прочего, ТСЖ оценивает стоимость владельцев квартир на содержание помещений общего пользования и т. д. То есть ТСЖ решает, какую сумму должен платить каждый собственник, и имеет юридические полномочия взыскивать эту сумму.
Описание квартир кондоминиума и мест общего пользования, а также любые ограничения на их использование устанавливаются в документе, обычно называемом «Генеральный акт» (также известный как «Разрешительная декларация», «Декларация условий» или «Документ кондоминиума»). "). Помимо прочего, этот документ предусматривает создание ТСЖ. Правила управления ассоциацией обычно регулируются отдельным сводом подзаконных актов, которые обычно регулируют внутренние дела кондоминиума. Уставы кондоминиумов обычно устанавливают обязанности ассоциации владельцев; процедуры голосования, которые будут использоваться на собраниях ассоциации ; квалификация, полномочия и обязанности совета директоров; полномочия и обязанности должностных лиц; и обязательства владельцев в отношении оценки, содержания и использования квартир и мест общего пользования. Наконец, ТСЖ устанавливает ряд правил и положений, в которых подробно описаны ограничения на поведение владельцев квартир и жильцов. [5] Их легче изменить, чем декларацию или устав ассоциации, обычно требующие только голосования совета ТСЖ. Типичные правила включают обязательные платежи за обслуживание (возможно, взимаемые ежемесячно), ограничения на домашних животных и выбор цвета/дизайна, видимый снаружи квартир. Как правило, эти своды правил и положений предоставляются жильцам и/или в публичном доступе через веб-сайт кондоминиума или ассоциации домовладельцев или через общедоступные файлы, в зависимости от штата и его применимых законов. Кондоминиумы обычно владеют простым титулом за плату , но могут владеть так же, как и другая недвижимость , например, титул, находящийся в доверительном управлении . В некоторых юрисдикциях, таких как Онтарио , Канада или Гавайи, США, существуют «кондоминиумы, находящиеся в аренде», где застройка строится на арендованной земле.
В целом, владельцы квартир в кондоминиумах могут сдавать свой дом арендаторам , аналогично сдаче в аренду другой недвижимости, хотя на права аренды могут распространяться условия или ограничения, изложенные в декларации (например, предел арендной платы для общего количества квартир в кондоминиуме). сообщество, которое можно сдавать в аренду единовременно) или иным образом, как это разрешено местным законодательством.
Кондоминиумы также используются, хотя и реже, для нежилого землепользования: офисов, гостиничных номеров, розничных магазинов, частных аэропортов, пристаней для яхт, групповых жилых комплексов (домов престарелых или общежитий), голой земли (в Британской Колумбии ) и складских помещений . Юридическая структура та же, и многие льготы аналогичны; например, некоммерческая корпорация может столкнуться с меньшими налоговыми обязательствами в офисном кондоминиуме, чем в офисе, арендованном у облагаемой налогом коммерческой компании. Однако частая смена землепользования в коммерческих целях, в частности, может сделать негибкость договоренностей о кондоминиумах проблематичной.
В Австралии кондоминиумы известны как « схемы прав собственности на слои » [6] или «схемы прав собственности на уровне сообщества». [7]
Национальное обследование домохозяйств (NHS) 2011 года показало, что каждое восьмое канадское домохозяйство проживало в многоквартирных домах, в просторечии известных как «кондоминиумы», в основном расположенных в нескольких переписных городских районах, согласно данным Статистического управления Канады . [8] Кондоминиумы существуют в большинстве частей Канады, хотя они более распространены в крупных городах. Они регулируются законодательством провинции или территории, а конкретные юридические детали варьируются от юрисдикции к юрисдикции. В большей части Канады они называются кондоминиумами, за исключением Британской Колумбии , где они называются стратами , и в Квебеке , где они называются синдикатами совместного владения . [9] Комплекс таунхаусов Brentwood Village в Эдмонтоне , Альберта , был первым кондоминиумом в Канаде (зарегистрирован в 1967 году). В обычных кондоминиумах владелец квартиры обычно владеет внутренней площадью квартиры и долей в корпорации; корпорация владеет внешней частью земли под застройку и общей площадью; В случае кондоминиума без права собственности владелец владеет землей и зданием, а корпорация владеет общими дорогами и удобствами. [9] Канадский институт кондоминиумов — это некоммерческая ассоциация владельцев кондоминиумов и корпораций, отделения которой имеются в каждой провинции и территории. [9] Ассоциация владельцев кондоминиумов COA Онтарио — это некоммерческая ассоциация, представляющая владельцев кондоминиумов с подразделениями по провинции и округам в различных муниципалитетах. [10]
Квартиры (датское ejerlejlighed , буквально «квартира владельца») составляют около 5% домов в Дании. [11] Они продаются и закладываются на тех же рынках, что и отдельно стоящие дома, и юридически рассматриваются так же, как и другие формы недвижимости. Каждый собственник-арендатор напрямую владеет собственной квартирой; Остальная часть здания и земля, на которой оно расположено, находятся в совместной собственности собственников квартир, которые осуществляют свою совместную собственность через товарищество собственников . Расходы на содержание совместного имущества распределяются между собственниками пропорционально .
Еще 5% датских домов находятся в жилищных кооперативах (датский andelsbolig ), занимающих промежуточное правовое положение между кондоминиумами и жилищными ассоциациями . Вся недвижимость на законных основаниях принадлежит некоммерческой корпорации, акциями которой владеют арендаторы; каждый пай несет в себе право и обязанность сдавать квартиру в аренду у кооператива. Акции можно покупать и продавать, но зачастую правила кооператива строго ограничивают цену, по которой они могут перейти из рук в руки. (Напротив, кондоминиумы продаются на свободном рынке). Поскольку официальная цена акций часто ниже рыночной стоимости, а продавцы часто сохраняют за собой свободу выбора, кому продавать, скрытые платежи являются обычным явлением. [11]
Текущая государственная политика отдает предпочтение кондоминиумам перед жилищными кооперативами, а недавнее законодательство направлено на то, чтобы сделать последние более похожими на кондоминиумы. Например, с 2005 года паи кооператива могут использоваться для обеспечения банковских кредитов. (Однако датские ипотечные банки по-прежнему не могут закладывать квартиры индивидуальных жилищных кооперативов.)
В Англии и Уэльсе одной из эквивалентных юридических структур кондоминиума является общинная собственность , форма собственности, введенная в сентябре 2004 года. По состоянию на 3 июня 2009 года в Англии существовало 12 жилых комплексов совместного владения, состоящих из 97 квартир, и один жилой комплекс совместного владения, включающий 30 единиц в Уэльсе. [12] «Кондоминиум» не является термином, который широко используется в Англии и Уэльсе. Commonhold является созданием закона и сравнительно редким, а кондоминиумы чаще встречаются в форме аренды из-за давних юридических различий между арендой и собственностью в собственность.
В соответствии со знаменательным делом «Тулк против Моксхая » в английском законодательстве в отношении земли, находящейся в полной собственности, могут применяться только ограничительные соглашения. Это означает, что невозможно обеспечить соблюдение позитивного соглашения с последующими владельцами земли в собственность, кроме как поддерживать пограничный забор, без создания тщательно продуманного траста. Позитивный завет, в широком смысле, предполагает затраты денег для выполнения. [13]
Это не создавало серьезной проблемы до 1950-х годов, когда «квартиры» (где собственность разделена горизонтально) впервые начали появляться на рынке как более доступные, особенно для тех, кто покупает их впервые. До этого квартиры сдавались в краткосрочную непродаваемую аренду с различной степенью установленной законом защиты арендной платы и гарантий владения.
Вскоре выяснилось, что квартиры, находящиеся в полной собственности, являются неудовлетворительной формой собственности, поскольку к ним невозможно предъявлять необходимые требования по содержанию. Таким образом, квартиры стали практически неликвидными, поскольку представляли собой неприемлемую форму обеспечения для кредиторов. Таким образом, адвокаты, главные юристы по вопросам собственности в Англии и Уэльсе в те дни, начали использовать вместо этого договоры аренды, где такие ограничения не применялись.
Прогресс был случайным и постепенным, но со временем все стало более стандартным. Улучшения стали повсеместными, поскольку институциональные кредиторы отказались выдавать деньги под залог квартир, если не были включены определенные основные положения. Это приносило выгоду владельцам независимо от того, брали они деньги в долг или нет, поскольку покупка всегда осуществлялась через адвоката или лицензированного перевозчика, обученного отклонять договоры аренды, не соответствующие необходимым стандартам.
Несмотря на эти стандарты, фактическая форма систем аренды варьируется. Наиболее предпочтительными являются соглашения, при которых аренда предоставляется на правах собственности, принадлежащих корпорации, которая сама принадлежит отдельным арендаторам. Это дает им возможность участвовать в правильном управлении блоком. Опять же, качество управления очень варьируется.
Закон о создании общинных владений был мотивирован желанием устранить некоторые проблемы и предполагаемую несправедливость, например, коммерческую эксплуатацию «арендаторов» свободными землевладельцами, поскольку у их договоров аренды оставалось слишком мало времени, чтобы удовлетворить кредиторов. Поскольку большая часть застройки арендованного имущества осуществляется коммерческими организациями, совместное владение не получило широкого распространения. Однако существуют и другие законы, которые предоставляют арендаторам определенную степень защиты. Тем не менее, при покупке квартиры важно воспользоваться надлежащей юридической консультацией, поскольку требования к полностью реализуемой квартире остаются сложными.
Закон о собственности 1925 года , статья 153, содержит положения о «расширении» договоров аренды на право собственности, одним из последствий которого является сохранение возможности исполнения позитивных соглашений, содержащихся в договоре аренды, в отношении возникающего в результате права собственности. Есть четкие, но строгие требования. Искусственные схемы, использующие положения для создания обязательных позитивных соглашений в многоквартирных домах, находящихся в полной собственности, время от времени обсуждались, но так и не получили распространения.
21 июля 2020 года Юридическая комиссия Великобритании сообщила о существующих трудностях [14] и внесла предложения по улучшению закона и поощрению принятия общего владения в качестве предпочтительной формы владения.
В Финляндии договоренность, подобная кондоминиуму, при которой право собственности на недвижимость закрепляется за конкретными квартирами ( финский : Hallinnanjakosopimus , шведский : avtal om delning av besittningen ), обычно используется только для отдельных или двухквартирных домов.
Жилищный кооператив – распространенная форма домовладения в Финляндии. Владение акциями, которые соответствуют одной квартире в жилищной компании, обычно считается владением собственным домом и фактическим владением домом (на одну семью). Однако доли считаются не недвижимым имуществом , а личным имуществом , и кооператив может завладеть квартирой на определенный срок и выселить арендатора или владельца из-за беспокойства или неуплаты платы за содержание.
Финские жилищные кооперативы зарегистрированы как (некоммерческие) общества с ограниченной ответственностью ( финский : asunto- osakeyhtiö , шведский : bostadsaktiebolag ), где одна акция обычно соответствует одному квадратному метру (иногда десяти) квартиры.
Членство в кондоминиуме приобретается путем покупки акций на открытом рынке, чаще всего через агента по недвижимости. Для покупки акций не требуется одобрения совета директоров, но в некоторых случаях другие акционеры или сам жилищный кооператив имеют право претендовать на продаваемые акции. Обычно не требуется, чтобы владелец(и) проживал в квартире. Владение квартирами, сдаваемыми в аренду, является распространенной формой сбережений и частных инвестиций в Финляндии.
В Германии кондоминиумы известны как «Eigentumswohnungen», и наиболее важным законом, касающимся кондоминиумов, является Закон о кондоминиумах Германии (WEG). Это основа всех правовых норм, касающихся индивидуальной собственности, прав и обязанностей ассоциаций домовладельцев, а также управления кондоминиумами. Закон был принят в 1951 году, но был вновь принят в 2007 году. Теперь домовладельцы наделены частичной правоспособностью, что означает, что товарищество домовладельцев представляет собой юридическое лицо с правами и обязанностями, которые могут включать договоры. Право собственности разделено в первой статье Закона Германии о кондоминиумах на домовладение, индивидуальную собственность, долевое владение и долевое владение. [15]
В Греции кондоминиумы стали очень популярны в 1960-х годах. Это здание можно увидеть повсюду в Греции, поскольку большая часть населения проживает в больших городах. [16] Они известны как «πολυκατοικίες» ( polykatoikies , произносится как «poh-lee-kah-tee-kee-es»), буквально «многоквартирные дома».
В Гонконге эквивалентом кондоминиума является «здание, находящееся в нескольких владельцах» или «здание, находящееся в нескольких владениях». Иногда они являются частью частного жилого комплекса , состоящего из нескольких зданий, но часто состоят из одного здания, находящегося в общей собственности. Отношения между сторонами, в том числе права исключительного владения квартирами и парковочными местами, определяются договором взаимного соглашения («DMC», аналог генерального акта, описанного выше) и Постановлением об управлении зданием. 344. [17]
.jpg/1280px-T%C3%A1rsash%C3%A1z_alaprajza_(r%C3%A9szlet).jpg)
Кондоминиумы являются очень распространенной формой собственности на недвижимость в современной Венгрии, поскольку большинство квартир, принадлежащих государству или муниципалитету, были приватизированы после распада социализма в Венгрии в 1989 году. Исторически кондоминиумы ( венгерский : társasház ) были официально оформлены как юридическая структура собственности. еще в 1924 году.
Кондоминиумы в Венгрии продаются и закладываются на том же рынке, что и любой отдельно стоящий дом на одну семью ( венгерский : kertesház ; «садовый дом»), и рассматриваются во многом так же, как и другие формы недвижимости. Кондоминиум действует как некоммерческое юридическое лицо, обслуживающее общие части собственности, и управляется представителем ( венгерский : közös képviselő ), избираемым собранием владельцев. Исторически этот представитель был одним из самих владельцев; однако в 21 веке собрание владельцев обычно нанимает профессионального управляющего зданием, который лично не живет в здании. Однако решения, которые предполагают изменение условий или более крупные общие расходы, по-прежнему должны быть одобрены конвенцией. Право голоса зависит от процента принадлежащей собственности. [18]
В Индии кондоминиумы известны как «Квартиры», «Многоквартирные дома/комплексы», «Общества» или «Квартиры». Каждое здание состоит из нескольких этажей и квартир/жилых единиц различной конфигурации. Наиболее распространёнными конфигурациями являются «1-BHK», «2-BHK» и «3-BHK» (BHK расшифровывается как спальня-прихожая-кухня). [19]
Объединение домовладельцев обычно называется Кооперативным жилищным обществом (CHS) или Кооперативным групповым жилищным обществом (CGHS), которое должно быть зарегистрировано в муниципальных органах власти. [20]
Правительство Ирана начало поддерживать виллы и выступать против многоквартирного строительства, обеспокоенное поведением людей. [21]
В Израиле кондоминиумы (известные «בתים משותפים» , «совместные дома» или «кооперативные дома») являются распространенной формой домовладения. Государственное жилье исторически было организовано как субсидированные покупки и ипотека в построенных государством кондоминиумах. [22]
В Италии кондоминиум ( «Condominio» ) регулируется законом, последний раз реформированным в 2012 году. Совместное владение общими частями зданий (такими как лестницы, капитальные стены, фасады, крыша и внутренние дворы) является обязательным: Арендодатель не может отказаться от права на общие части за неуплату расходов. Квота каждого владельца в кондоминиуме выражается в тысячных долях ( «миллесими» ) целого числа; они используются для определения большинства в собраниях владельцев ( «assemblee condominiali» ). [23]
См. Жилищный кооператив при товариществе собственников .
Кондоминиумы (норвежский Eierseksjon ) были официально введены в 1983 году. Примерно 19% норвежских домов являются кондоминиумами, поскольку примерно 50% квартир и дуплексов, занимаемых владельцами, примерно 30% рядных домов и 2,5% отдельных домов организованы как кондоминиумы.
Название «Кондоминиумы» не используется в Пакистане, а называется «Квартиры» для зданий среднего стиля и «Комплексы» для сложных и больших зданий. Минимальное количество этажей для здания, которое можно отнести к категории «квартиры», составляет четыре, при этом для зданий выше четырех этажей требуется наличие хотя бы одного лифта или лифта. Почти во всех есть отдельная комната под названием «Гостиная», используемая для развлечения гостей. Однако его часто используют в качестве телевизионной комнаты и столовой. Еще одной уникальной особенностью является наличие балкона или «террасы», стандартного для всех квартир.
На Филиппинах кондоминиумы делятся на три типа: малоэтажные, среднеэтажные и высотные. Кондоминиумы имеют особый тип права собственности, называемый CCT — свидетельство о праве собственности на кондоминиум. В кондоминиумах обычно есть такие удобства, как бассейны, собственная парковка, клуб и административное здание. [24]
Первоначально понятие кондоминиума было введено Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики» № 4218-1 от 24 декабря 1992 года: «Кондоминиум – это объединение собственников жилых помещений в многоквартирных домах с учреждением условий совместной собственности и пользования межквартирными лестницами, лифтами, коридорами, крышами, техническими подвалами, неквартирным инженерным оборудованием, прилегающей территорией и другими помещениями общего пользования.
В Сингапуре и Малайзии термины «кондоминиум» или «кондоминиум» используются для обозначения жилых зданий с некоторыми особыми роскошными удобствами, такими как охрана, бассейны или теннисные корты.
В Сингапуре большинство домов без таких особенностей построены правительственным Советом по жилищному развитию (HDB), и такие дома HDB можно арендовать или купить у правительства индивидуально. Кондоминиумы и квартиры HDB составляют подавляющее большинство доступного жилого жилья в стране. [25]
В Южной Африке кондоминиумы известны как «частные титулы» и регулируются Законом о секционных титулах № 95 от 1986 года. [26] Комплексы таунхаусов и многие многоквартирные дома обычно имеют эту форму титула. [ нужна цитата ] Владельцы комплекса составляют корпоративное тело, и корпоративное тело избирает группу попечителей для управления текущим управлением комплексом, которые часто нанимают компанию, специализирующуюся на комплексном управлении, известную как управляющий Агент. [ нужна цитата ]
В Испании кондоминиумы известны как «comunidad de propietarios» (юридический термин) и «comunidad de vecinos» (популярный термин) и регулируются Ley de Propiedad Horizontal (LPH), который значительно расширяет Гражданский кодекс Испании. [27] LPH стал законом в 1960 году, и более половины населения Испании проживает в кондоминиумах. [28] По данным INE , в Испании насчитывается почти 840 000 кондоминиумов, которые включают около 9 миллионов жилых построек. [29]
1 мая 2009 года кондоминиумы ( ägarlägenheter ) впервые стали доступны в соответствии со шведским законодательством. [30] Из 14 447 новых квартир, построенных в 2009 году, только шесть были кондоминиумами. Большую часть продукции, 7723 единицы, составляли квартиры в жилищных кооперативах ( bostadsrättslägenheter ), традиционная форма многоквартирного жилья, занимаемого собственниками. [31] По состоянию на конец 2014 года по всей Швеции насчитывалось 955 кондоминиумов. [32]
В целом по стране по состоянию на февраль 2018 года Бангкок представлял 58% рынка новых строительных кондоминиумов Таиланда, в то время как на другие провинции приходилось оставшиеся 42%. [33] На протяжении предыдущих десятилетий на тайском рынке наблюдался устойчивый рост этого типа квартир, в отличие от снижающегося процента на традиционном отдельном доме. [34] Тенденция развития кондоминиумов сохраняется по всей стране: в Бангкоке реализуются десятки проектов, [35] еще несколько проектов реализуются в провинциях Восточного экономического коридора Чонбури и Районг, а также на западе в Петчабури и Прачуап Кхири Хан.
Первый закон о кондоминиумах, принятый в Соединенных Штатах, был принят в Содружестве Пуэрто-Рико в 1958 году . [36] [37] В 1960 году первый кондоминиум в континентальной части США был построен в Солт-Лейк-Сити , штат Юта. Правовая концепция распространилась в США из Европы через Карибский бассейн (Пуэрто-Рико и Куба), но на протяжении 1960-х годов широко и ошибочно сообщалось, что эта концепция возникла в США непосредственно на основе римской модели. Фактически, концепция воздушного поместья противоречила римскому праву, и нет никаких свидетельств древнеримского condominio . [38]
Раздел 234 Закона о жилищном строительстве 1961 года позволил Федеральной жилищной администрации страховать ипотечные кредиты на кондоминиумы, что привело к значительному увеличению средств, доступных для кондоминиумов, а также к принятию законов о кондоминиумах в каждом штате к 1969 году. [39] С тех пор термин « «кондоминиум», или для краткости «кондоминиум» , стало нарицательным в США . Рико и использовал его для продажи тысяч недорогих домов пенсионерам, прибывшим с деньгами из городских северных районов США [37].
Основной привлекательностью этого типа собственности является возможность получить доступное жилье в очень престижном районе, который обычно находится за пределами экономической досягаемости. Кроме того, такие объекты недвижимости выигрывают от наличия ограничений, которые поддерживают и повышают ценность, обеспечивая контроль над упадком, от которого страдают некоторые районы. [41]
За последние несколько десятилетий индустрия жилых кондоминиумов переживает бум в некоторых мегаполисах, таких как Майами , Сан-Франциско , Сиэтл , Бостон , Чикаго , Остин , Лос-Анджелес и Нью-Йорк . Однако в последние годы предложение в сфере кондоминиумов догнало спрос, а продажи замедлились. [42] Сейчас он находится в фазе замедления. [43]
Альтернативной формой собственности, популярной в некоторых частях США, но встречающейся и в других юрисдикциях общего права , является жилищный кооператив , также известный как «доля компании» или «кооператив». Жилищный кооператив – это дом, в котором к зданию привязана юридическая компания , а владение акциями дает право на аренду жилой единицы. [44] Другой формой является земельная рента ( солярий ), при которой один землевладелец сохраняет за собой право собственности на землю ( солум ), но сдает в аренду права на поверхность ( суперфиции ), которые продлеваются бессрочно или на очень длительный срок. [45] Это сравнимо с гражданско-правовым эмфитевзисом , за исключением того, что эмфитевзис перекладывает обязанности по содержанию и улучшению на арендатора. [46]
В США существует несколько различных стилей комплексов кондоминиумов. Например, садовый комплекс кондоминиумов состоит из малоэтажных зданий, окруженных благоустроенной территорией. Комплекс таунхаусов -кондоминиумов состоит из многоэтажных двухквартирных домов. В таунхаусах-кондоминиумах покупателю принадлежит только внутренняя часть, а само здание принадлежит корпорации-кондоминиуму. [47] Корпорация находится в совместной собственности всех владельцев и взимает с них плату за общее техническое обслуживание и капитальный ремонт. Таунхаусы в собственность находятся в исключительной собственности, без каких-либо аспектов кондоминиума. В США такой тип владения называется Fee Simple . [48]
Закон о кондоминиумах Нью-Йорка был принят в 1964 году. Первым зданием кондоминиума был кондоминиум Сен-Тропе на Манхэттене , построенный в 1965 году .
Сообщества собственников должны регулироваться в соответствии с нормами, содержащимися в Гражданском кодексе, а также то, что сообщество собственников находится в регулировании по законам горизонтальной собственности.
В тот момент, когда последние данные INE, в Испании есть 840 000 общин собственников и новые миллионы зданий для жизни, это глобальное увеличение на 5 040 миллионов евро.
