Доступное жилье

Жилье доступно тем, у кого средний семейный доход

Доступное жилье – это жилье, которое считается доступным для тех, чей семейный доход находится на уровне или ниже медианного ^[1] по рейтингу национального правительства или местного правительства по признанному индексу доступности жилья . Большая часть литературы по доступному жилью относится к ипотеке и ряду ее форм, которые существуют в широком континууме – от приютов для бездомных до временного жилья , нерыночной аренды (также известной как социальное или субсидируемое жилье ), формальной и неформальной аренды. , жилье для коренного населения и заканчивая доступным домовладением. ^{[2] [3] [4] [5]}

Выбор жилья является ответом на сложный набор экономических, социальных и психологических импульсов. ^[6] Например, некоторые домохозяйства могут решить тратить больше на жилье, потому что чувствуют, что могут себе это позволить, в то время как у других может не быть выбора. ^[7]

Реконструкция доступного и смешанного жилья Legends Park West в Мемфисе, штат Теннесси

Определение и измерение

Существует несколько способов определения и измерения доступного жилья. Определение и измерение могут меняться в разных странах, городах или для конкретных политических целей. ^{[8] [9] [10] [11]}

Определения

Определение доступного жилья может меняться в зависимости от страны и контекста. Например, в Австралии Национальная группа саммита по доступному жилью разработала свое определение доступного жилья как жилья, которое «...достаточно адекватно по стандартам и местоположению для домохозяйств с низким или средним доходом и не стоит так дорого, что домохозяйство вряд ли сможет его приобрести». быть в состоянии удовлетворить другие основные потребности на устойчивой основе». ^[12] Доступное жилье в Соединенном Королевстве включает «социальное арендуемое и промежуточное жилье, предоставляемое определенным имеющим на это право домохозяйствам, чьи потребности не удовлетворяются рынком». ^[13] В некоторых контекстах доступное жилье может означать только субсидируемое или государственное жилье, тогда как в других случаях оно может включать естественно возникающее доступное жилье или «доступное» по разным уровням доходов от домохозяйств с низким доходом до домохозяйств со средним доходом, но обремененных расходами. ^{[14] [15] [16]}

Медианное несколько подходов

Медианный множественный показатель, рекомендованный Всемирным банком и Организацией Объединенных Наций, оценивает доступность жилья путем деления средней цены дома на валовой (до уплаты налогов) годовой средний доход домохозяйства).

Обычным показателем доступности для всего сообщества является количество домов, которые может себе позволить домохозяйство с определенным процентом среднего дохода . Например, на идеально сбалансированном рынке жилья среднее домохозяйство (более обеспеченная половина домохозяйств) официально может позволить себе средний вариант жилья, в то время как те, у кого доход ниже среднего, не могут позволить себе средний дом. 50%-ная доступность среднего дома указывает на сбалансированный рынок. ^[1]

Некоторые страны смотрят на тех, кто живет в относительной бедности , которая обычно определяется как зарабатывающая менее 60% среднего дохода домохозяйства . В своих политических докладах они учитывают наличие или отсутствие жилья у людей, имеющих 60% медианного дохода.

Расходы на жилье в процентах от валового дохода

Определение доступности жилья является сложной задачей, и широко используемый инструмент соотношения расходов на жилье к доходам подвергается сомнению. В США ^[17] и Канаде ^{[18] общепринятым ориентиром доступности жилья является стоимость жилья, включая коммунальные услуги, которая не превышает 30%} валового дохода семьи . ^[19] Некоторые определения включают расходы на содержание как часть расходов на жилье. ^[20] Канада, например, перешла на правило 25% с правила 20% в 1950-х годах. В 1980-х годах это правило было заменено правилом 30%. ^[6] В Индии используется правило 40%. Некоторые способы достижения этих соотношений — жить с соседями по комнате и разделить арендную плату или заключить дешевый договор аренды по комнатам .

Используя эту модель, например, исследователи определили, что в 2022 году около половины арендаторов в США платили менее 30% своего ежемесячного дохода за аренду и коммунальные услуги, а около четверти платили от 30% до 50%, и около квартал выплачено более 50%. ^{[21] [22]}

Подходы к индексу доступности жилья

Существует несколько типов индексов доступности жилья, которые при измерении доступности жилья учитывают ряд факторов, а не только доход. ^{[23] [24]}

Американская национальная ассоциация риэлторов и другие группы оценивают рынок жилья с помощью индекса доступности жилья, который показывает, может ли типичная семья претендовать на ипотечный кредит на типичный дом. Этот индекс рассчитывает доступность на основе средней национальной цены дома на одну семью, типичного среднего дохода семьи и преобладающей процентной ставки по ипотеке, чтобы определить, может ли семья со средним доходом претендовать на ипотеку на типичный дом. ^[25] Для интерпретации индексов значение 100 означает, что семья со средним доходом имеет ровно достаточный доход, чтобы претендовать на ипотеку на дом по средней цене. ^[25] Индекс выше 100 означает, что семья со средним доходом имеет более чем достаточный доход для ипотечного кредита на дом по средней цене (при условии, что у них есть 20-процентный первоначальный взнос). ^[25] Например, составной HAI, равный 120,0, означает, что семья, зарабатывающая средний семейный доход, имеет 120% дохода, необходимого для получения права на обычный кредит, покрывающий 80 процентов существующего дома на одну семью по средней цене. ^[25] Увеличение HAI показывает, что эта семья имеет больше возможностей позволить себе дом по средней цене. ^[25]

Массачусетский технологический институт (MIT) разработал индекс доступности жилья, который пытается охватить общую стоимость жилья с помощью нескольких факторов, включая доступность занятости, удобства, транспортные расходы и доступ к транзиту, качество школ и т. д. При расчете индекса очевидна стоимость арендная плата и ипотечные платежи изменяются из-за скрытых издержек, связанных с этим выбором. ^[26] Другие группы также разработали индексы доступности жилья на основе удобств. ^[27]

Центр местных технологий разработал Индекс доступности жилья + транспорта (H+T), который дает комплексное представление о доступности, которое включает как стоимость жилья, так и стоимость транспорта на уровне района. ^[28] CNT отмечает, что 30% измерения доступности доходов домохозяйств приводят к тому, что немногим более половины (55%) районов США считаются «доступными» для типичного домохозяйства. ^[28] Они отмечают, что такое измерение не учитывает транспортные расходы (например, несколько автомобилей, бензин, техническое обслуживание), которые обычно являются вторым по величине расходом домохозяйства. ^[28] Если принять во внимание транспортные расходы, количество доступных районов по всей стране упадет до 26%, что приведет к чистой потере 59 768 районов, которые американцы действительно могут себе позволить. ^[28] По данным CNT, люди, живущие в компактных, многофункциональных и имеющих удобный доступ к работе, услугам, транспорту и удобствам районах с эффективным местоположением, как правило, имеют более низкие транспортные расходы. ^{[28] [29]}

Подходы к доходам и богатству домохозяйств

Некоторые аналитики полагают, что основным фактором, определяющим доступность жилья, является доход, а не цена и доступность. ^[30] В рыночной экономике распределение доходов является ключевым фактором, определяющим количество и качество получаемого жилья. Поэтому понимание проблем доступного жилья требует понимания тенденций и различий в доходах и благосостоянии . Жилье часто является самой крупной статьей расходов семей с низким и средним доходом. Для семей с низким и средним доходом дом также является самым большим источником богатства. ^[31]

Другой метод изучения доступности рассматривает регулярную почасовую заработную плату работников, работающих полный рабочий день, которым платят только минимальную заработную плату (установленную местным, региональным или национальным правительством). ^[32] Этот метод пытается определить, могут ли работники с таким доходом позволить себе адекватное жилье.

Различные параметры и ограничения подходов

Каждый метод измерения или определения доступного жилья имеет некоторые недостатки или ограничения. Некоторые организации и агентства учитывают стоимость покупки дома на одну семью; другие смотрят исключительно на стоимость аренды квартиры. Многие исследования в США, например, сосредоточены в первую очередь на средней стоимости аренды трехкомнатной квартиры в большом жилом комплексе для нового арендатора. Эти исследования часто объединяют роскошные квартиры и трущобы, а также желательные и нежелательные районы. Хотя известно, что такая практика искажает истинные затраты, трудно предоставить точную информацию для широкого круга ситуаций без того, чтобы отчет не был громоздким. ^{[ нужна цитата ]}

Зачастую при расчете стоимости жилья учитывается только законное, разрешенное, отдельное жилье. Низкая стоимость аренды комнаты в доме на одну семью, незаконное переоборудование гаража или общежитие колледжа обычно исключаются из расчета, независимо от того, сколько людей в районе проживает в таких ситуациях. Из-за такой методологии исследования средние расходы на жилье имеют тенденцию быть слегка завышенными. ^{[ нужна цитата ]}

Затраты обычно учитываются на кассовой основе (а не методом начисления ). Таким образом, человек, вносящий последний платеж по крупной ипотеке, может прожить в официально недоступном жилье один месяц и в очень доступном жилье в следующем месяце, когда ипотека будет погашена. Это искажение может быть значительным в районах, где стоимость недвижимости высока, даже если доходы столь же высоки, поскольку высокий доход позволяет направить большую часть дохода на покупку дорогого дома, не ставя под угрозу способность домохозяйства покупать еду или другие товары. предметы первой необходимости. ^{[ нужна цитата ]}

Экономика

Доступное жилье или жилье для малоимущих в районе Сент-Джеймс-Таун в Торонто, Онтарио , Канада.

Причины и последствия роста цен на жилье

Затраты определяются рядом факторов, в том числе:

• демографические сдвиги
  • уменьшение числа людей на одно жилое помещение
  • растущая конвергенция плотности и региональная урбанизация
  • устойчивый рост населения (например, высокие цены в Австралии и Канаде, поскольку рост населения приводит к увеличению спроса) ^[33]
• спрос и предложение
  • несоответствие количества жилых помещений количеству домохозяйств
    • меньший размер семьи
    • сильное психологическое желание иметь собственное жилье ^[34]
• сдвиги в экономической политике и инновации в финансовых инструментах
  • снижение доходности других форм инвестиций
  • постоянный рост неулучшенной стоимости земли, которая не облагается налогом на жилые земли ^[35]
  • наличие жилищного финансирования ^[36]
  • низкие процентные ставки ^[36]
  • инновации ипотечного рынка ^[36]
• публичная политика
  • регулирование
  • зонирование землепользования
  • значительные налоги, сборы и сборы правительства на новое жилье (особенно в Австралии)

Спрос и предложение

В некоторых странах рынок оказался не в состоянии удовлетворить растущий спрос на жилищный фонд по доступным ценам. Хотя спрос на доступное жилье, особенно арендное жилье, доступное для людей с низким и средним доходом, увеличился, предложение не увеличилось. ^{[37] [38] [39] [40]} Потенциальные покупатели жилья вынуждены обратиться к рынку аренды, который также находится под давлением. ^[41] Недостаточное предложение жилого фонда увеличивает спрос на частный и социальный сектор аренды, а в худшем случае – на бездомность. ^[42] Например, в Австралии правительство штата Виктория объявило о планах построить 800 000 новых домов в течение десяти лет, начиная с 2024 года, чтобы помочь решить жилищный кризис. Однако доктор Дункан Максвелл, директор Инициативы будущего строительства Университета Монаша, выразил обеспокоенность тем, что строительная рабочая сила Виктории слишком мала для того, чтобы правительство штата могло достичь своей амбициозной новой цели по строительству 80 000 домов в год, и обучение будет иметь ключевое значение для достижения этой цели. Целью строительства жилья, но «необходимы изменения» как со стороны правительства, так и со стороны строительной отрасли, чтобы переосмыслить способы строительства домов в Австралии. В частности, д-р Максвелл сказал, что для достижения этой цели сектору придется полагаться на технологии и сборные материалы и сосредоточиться на проектировании меньших по размеру и более эффективных зданий. ^[43]

Факторы, влияющие на спрос и предложение жилого фонда

• Демографические и поведенческие факторы
• Миграция (в города и потенциальное трудоустройство)
• Увеличение продолжительности жизни
• Строительные нормы и правила ^[44]
• Большая склонность людей жить в одиночестве
• Молодые люди откладывают создание собственного домохозяйства (в странах с развитой экономикой)
• Исключительное зонирование

Факторы, влияющие на выбор формы владения (например, собственник, арендатор, частная аренда, социальная аренда)

• Уровень занятости
  • Рост уровня безработицы увеличивает спрос на рыночную аренду, социальное жилье и бездомность.
• Реальные доходы домохозяйств
  • Доходы домохозяйств не поспевают за ростом цен на жилье
• Доступность арендной платы и занятости собственника
• Процентные ставки
• Доступность ипотеки
• Уровни доверия к экономике и рынку жилья
  • Низкая уверенность снижает спрос на занятие собственников. ^[42]

Неравенство и жилье

Ряд исследователей утверждают, что нехватка доступного жилья – по крайней мере, в США – частично вызвана неравенством доходов. ^{[45] [46] [47]} Дэвид Родда отметил, что с 1984 по 1991 год количество качественных арендуемых квартир уменьшалось по мере увеличения спроса на более качественное жилье. ^{[45] : 148} Благодаря джентрификации старых кварталов, например, в Восточном Нью-Йорке, цены на аренду быстро выросли, поскольку домовладельцы нашли новых жителей, готовых платить более высокую рыночную ставку за жилье, и оставили семьи с низким доходом без арендуемого жилья. Политика адвалорного налога на недвижимость в сочетании с ростом цен затруднила или сделала невозможным для жителей с низкими доходами идти в ногу со временем. ^[48]

Отсутствие доступного жилья ложится особым бременем на местную экономику. Кроме того, отдельные потребители сталкиваются с задолженностью по ипотечным кредитам и чрезмерным долгом, поэтому сокращают потребление. Сочетание высокой стоимости жилья и высокого уровня долга способствует сокращению сбережений. Эти факторы могут привести к снижению инвестиций в сектора, которые необходимы для долгосрочного роста экономики. ^{[ нужна цитата ]}

Географическое распределение доступного жилья и соответствующие ограничения обеспечивают непропорциональное распределение благ среди определенных экономических групп. Исследования показали, что в городах чаще действуют ограничения по зонированию, что фактически ограничивает расширение доступного жилья в этих районах. ^[49] Эти ограничения по зонированию приводят к увеличению цен на жилье, вынуждая застройщиков, создающих субсидируемое жилье, искать другие варианты. ^[49] Ограничения по зонированию вынуждают семьи с низкими доходами жить в районах с ограниченными возможностями, ограничивая доступ к экономике мегаполиса. ^[50] Эти модели зонирования в конечном итоге приводят к увеличению разрыва в доходах между различными социально-экономическими группами за счет создания анклавов бедных и богатых кварталов. ^[51] Эти анклавы диктуют распределение рабочей силы, вызывая географическое распределение отраслей, которое непропорционально исключает жителей с низкими доходами из прибыльных отраслей. ^[50]

Доступное жилье и урбанизация

Урбанизация

Поскольку население мира продолжает расти (ожидается, что к середине века оно достигнет 9 миллиардов человек), ^[52] все больше и больше людей населяет города ради благ индустриализации. Эти преимущества включают возможности трудоустройства и лучшие условия жизни с доступом к инфраструктуре, образованию, здравоохранению и отдыху. ^[53] Этот процесс называется урбанизацией. Всемирный банк сообщает, что к 2050 году почти 7 из 10 человек в мире будут жить в городах. ^[54] Однако такой рост создает проблемы для городского развития, поскольку перед городами стоит задача эффективного использования ресурсов в соответствии с глобальным спросом на доступное жилье.

Городская беднота и бездомные

Трущобы в Мумбаи

По оценкам, во всем мире 1,6 миллиарда человек живут в неадекватных жилищных условиях. ^[55] Большая часть этого населения проживает в « городских трущобах », которые представляют собой густонаселенные бедные жилые районы, состоящие из плотно застроенного жилья, лишенного надлежащего жилья и предметов первой необходимости, таких как чистая вода, еда, средства гигиены и электричество. ^[56] Трущобы обычно образуются в развивающихся странах, когда население мигрирует из сельских районов в городские районы в поисках работы и лучших условий жизни. Но из-за более высоких цен на жизнь в городах и ряда других факторов, таких как экономический застой, мигранты вынуждены переезжать в такие трущобы. ^[56] Крупнейшие трущобы в мире — Неса-Чалько-Ица в Мексике, где проживает почти четыре миллиона человек. ^[56] По оценкам, к 2030 году каждый четвертый человек на планете будет жить в трущобах или других неформальных поселениях. ^[57]

Между тем, около 140 миллионов человек во всем мире являются бездомными, обычно в результате выселения из трущоб. ^[58] Поскольку жители трущоб не имеют права собственности или аренды собственности, их часто выселяют из дома кто-то, претендующий на землю, и они остаются без таковой. ^[59] Тот же принцип применяется в Соединенных Штатах: людей, которые не могут позволить себе ипотеку или арендную плату, выселяют и оставляют без крова.

Состояние бездомности в Америке

В сентябре 2019 года Совет экономических консультантов Администрации президента США опубликовал доклад «Положение бездомных в Америке». В отчете говорится, что «[более] полумиллиона человек становятся бездомными за одну ночь в Соединенных Штатах», при этом примерно 65% или 350 000 человек живут в приютах для бездомных, а 35% – чуть менее 200 000 человек – не имеют крова на улицах ( живущие на тротуарах или в парках, в машинах или заброшенных зданиях). ^[60] Почти половина (47%) всех бездомных, не имеющих крова, проживает в штате Калифорния. Уровень бездомных, находящихся в приюте, самый высокий в Бостоне, Нью-Йорке, Вашингтоне, округ Колумбия, причем в одном только Нью-Йорке проживает более одной пятой всех людей, имеющих приют в США. ^[60] В рамках спроса и предложения в докладе анализируются основные факторы, вызывающие различия в бездомности в разных сообществах. Принимая во внимание четыре основных фактора роста бездомного населения: (i) более высокие цены на жилье в результате чрезмерного регулирования рынков жилья; (ii) переносимость сна на улице (вне приюта или жилья); (iii) создание приютов для бездомных; и (iv) характеристики отдельных лиц в обществе, которые повышают вероятность бездомности, ^[60] в докладе завершаются федеральные политики и программы, направленные на сокращение бездомности.

Палатки для бездомных в Лос-Анджелесе

Первым фактором, способствующим увеличению числа бездомных, является более высокая цена на жилье в результате чрезмерного регулирования рынков жилья. Как указано в указе президента Трампа о создании Совета Белого дома по устранению нормативных барьеров для доступного жилья, такие правила включают: «чрезмерно ограничительное зонирование и контроль за управлением ростом; контроль арендной платы; громоздкие строительные и реабилитационные нормы; чрезмерные требования к энергоэффективности и водопользованию; необоснованные допуски на максимальную плотность; требования к сохранению исторического наследия; чрезмерно обременительные правила в отношении водно-болотных угодий или охраны окружающей среды; устаревшие промышленные жилищные правила и ограничения; неоправданные требования к парковке; громоздкие и трудоемкие процедуры выдачи разрешений и проверок; налоговая политика, которая препятствует инвестициям или реинвестированию; слишком сложные требования к рабочей силе; и чрезмерное воздействие или гонорары застройщика». Эти правила сокращают предложение жилья и, как следствие, увеличивают цену дома. Учитывая взаимосвязь между более высокими ценами на жилье и бездомностью, в отчете смоделировано влияние дерегулирования на жилье в отдельных мегаполисах. Исследование показало, что если бы в 11 мегаполисах со значительным ограничением предложения жилья было отменено регулирование, бездомность сократилась бы на 54 процента в Сан-Франциско, на 50 процентов в Гонолулу, на 40 процентов в Окснарде и Лос-Анджелесе, на 38 процентов в Сан-Диего, на 36 процентов в Вашингтоне, округ Колумбия, и от 19 до 26 процентов в Бостоне, Денвере, Нью-Йорке, Сиэтле и Балтиморе. ^[60]

Второй фактор, который приводится в отчете, — это переносимость сна на улице (вне убежища или жилья). Исследования показывают, что в городах с более теплым климатом уровень бездомных без крова значительно выше, чем в городах с холодным климатом. ^[60] Бездомные более терпимо относятся к бездомной жизни в районах с более теплыми условиями, поэтому в Лос-Анджелесе и Сан-Диего одни из самых высоких показателей бездомности.

Бездомные в Нью-Йорке

Третий фактор, объясняющий разнообразие бездомных, — это предоставление заменителей жилья через приюты для бездомных. «Некоторые места, в том числе Нью-Йорк, штат Массачусетс и округ Колумбия, предоставляют законное «право на убежище», которое обещает убежище определенного минимального уровня качества». ^[60] Это означает, что независимо от занятости приют обеспечивает определенный уровень качества. «Таким образом, пока минимальное качество приюта установлено достаточно высоким (т. е. выше, чем равновесные уровни качества, достигнутые в других местах), мы ожидаем, что места с правом на приют будут иметь большее количество приютов для бездомных». ^[60] Поскольку большее количество приютов влечет за собой более высокое качество жилья, люди, которые в противном случае не были бы бездомными, живут в приютах, потому что они предоставляют лучшую альтернативу. Это приводит к снижению спроса на жилье и росту бездомности.

Четвертая и последняя причина бездомности – это более высокая распространенность факторов риска на индивидуальном уровне. Эти факторы включают психическое здоровье, злоупотребление психоактивными веществами, тюремное заключение, бедность и социальные связи. ^[60] «По данным подсчета количества бездомных на определенный момент в 2018 году, 111 122 бездомных (20 процентов) страдали тяжелыми психическими заболеваниями, а 86 647 бездомных (16 процентов) страдали хроническим злоупотреблением психоактивными веществами. Среди всех взрослых, воспользовавшихся приютом в некоторых В 2017 году 44 процента имели инвалидность». ^[60] Кроме того, «люди, испытывающие бездомность, как правило, имеют низкие доходы и относительно более слабые социальные связи». ^[60] Хотя подавляющее большинство людей с этими проблемами не являются бездомными, существует сильная связь с теми, кто ими является.

Федеральное правительство предоставляет общинам финансирование для поддержки программ помощи бездомным. Министерство жилищного строительства и городского развития (HUD) является крупнейшим источником федеральных средств, предоставив 2,6 миллиарда долларов США в совокупности только через программу Continuum of Care (CoC) и программу грантов на экстренные решения в 2019 году. ^[60] Эти две программы поддерживают конкурсное финансирование сообщества для помощи бездомным, временного приюта, временного жилья, быстрого переселения, постоянного вспомогательного жилья и предотвращения бездомности. Министерство по делам ветеранов США (VA) выделяет 1,8 миллиарда долларов на программы помощи бездомным ветеранам в дополнение к финансированию HUD, специально предназначенному для бездомных ветеранов. ^[60] Другие более мелкие источники финансирования включают Министерство здравоохранения и социальных служб США, Министерство образования США и Министерство труда США. Правительства штатов и местные органы власти, а также частные благотворительные организации также предоставляют значительное финансирование и поддержку помощи бездомным. ^[60]

Администрация Трампа реализовала ряд мер в сочетании с программами помощи бездомным для устранения четырех основных причин бездомности. Наиболее значимым было реформирование подхода «Жилище прежде всего», который обеспечивает конкурсное финансирование CoC. Хотя в программе сохраняется обязательство предоставлять участникам программы жилье без каких-либо предварительных условий, Уведомление о наличии финансирования от 2019 года позволило сообществам гибко устанавливать требования к участию в услугах для участников после того, как их жилье стабилизировалось. ^[60] Такие реформы позволяют программам помощи бездомным помочь уязвимым бездомным людям стать самодостаточными посредством трудоустройства и получения дохода.

Доступное жилье и урбанизация

Большинство из более чем восьми миллиардов человек на Земле сейчас живут в городских районах. ^[61] В мире насчитывается более 500 городов-регионов с населением более миллиона человек. ^[62] Города становятся мегаполисами, мегаполисами, городскими регионами и даже «галактиками» с населением более 60 миллионов человек. В регионе Дельта Янцзы и Большой Шанхай сейчас проживает более 80 миллионов человек. Токио-Иокогама, прилегающие к Осаке-Кобе-Киото, имеют общее население 100 миллионов человек. Быстрый рост населения приводит к увеличению потребности в доступном жилье во многих городах. ^[63] Доступность доступного жилья в непосредственной близости от общественного транспорта и связанного с распределением рабочих мест стала серьезно несбалансированной в этот период быстрой региональной урбанизации и растущей конвергенции плотности населения. ^{[64] [65]}

Социальные и экологические последствия

Доступность жилья – это больше, чем просто личная проблема, с которой сталкиваются отдельные домохозяйства, которые не могут легко найти жилье. ^{[66] Многие} градостроители считают, что отсутствие доступного жилья оказывает негативное воздействие на общее состояние здоровья населения. ^[67]

Эффективность рынка труда и транспорт

Отсутствие доступного жилья может сделать дешевую рабочую силу еще более дефицитной и повысить требования к транспортным системам (поскольку рабочие преодолевают большие расстояния между работой и доступным жильем). «Столкнувшись с небольшим количеством доступных вариантов, многие люди пытаются найти менее дорогое жилье, покупая или сдавая его в аренду дальше от места работы, но длительные поездки на работу часто приводят к более высоким транспортным расходам, которые сводят на нет любые сбережения на жилье». ^[68] Этот подход получил название «езди до тех пор, пока не будешь готов», который приводит к широкому развитию и заставляет людей проезжать большие расстояния, чтобы добраться до работы, за продуктами, отвезти детей в школу или заняться другими делами. деятельность. ^[68] Хорошо расположенное жилье может сэкономить значительную часть семейных транспортных расходов и, следовательно, улучшить общую экономику семьи, даже если арендная плата выше, чем арендная плата за жилье в более бедном месте. ^{[12] [69]}

Как в крупных мегаполисах, так и в региональных городах, где цены на жилье высоки, отсутствие доступного жилья ставит местные фирмы в невыгодное конкурентное положение. Они оказываются под давлением заработной платы, поскольку пытаются уменьшить разрыв в доходах и ценах на жилье. У ключевых работников будет меньше вариантов жилья, если цены вырастут до недоступных уровней. Различия в доступности жилья в разных районах могут создать препятствия на рынке труда. Потенциальным работникам не рекомендуется переходить на работу в районах с меньшей доступностью. Им также не рекомендуется мигрировать в районы с высокой доступностью, поскольку низкие цены на жилье и арендная плата указывают на низкий потенциал прироста капитала и плохие перспективы трудоустройства. ^[70] Отсутствие доступного жилья может привести к дефициту дешевой рабочей силы (поскольку рабочие путешествуют на большие расстояния). ^[71]

Общественное здравоохранение и образование

«Помимо страданий, которые это причиняет семьям, которые не могут найти место для жизни, многие градостроители считают, что отсутствие доступного жилья оказывает негативное воздействие на общее состояние здоровья населения». ^[71] Улучшение теплового комфорта дома, особенно для домов без достаточного отопления и для жильцов с хроническими респираторными заболеваниями, может привести к улучшению здоровья и укреплению социальных отношений. ^[72] Рост стоимости жилья в американских городах был связан со снижением набора в местные школы. ^{[73] [74]}

Американский журнал общественного здравоохранения признает бездомность проблемой общественного здравоохранения. ^[75] По данным опроса 2013 года, отсутствие доступного жилья было номером один в списке причин бездомности среди семей с детьми и лиц без сопровождения взрослых. ^[76] Исследования Канадского журнала психиатрии показали, что доступ к быстрому постоянному жилью с лечением, реабилитацией и вспомогательными услугами привел к снижению расходов на приюты и отделения неотложной помощи. ^[77]

Установлено, что доступное жилье снижает вероятность того, что семья будет вынуждена переехать из-за финансовых проблем, таких как выселение, лишение права выкупа или повышение арендной платы. ^[78] Исследование, посвященное влиянию потери права выкупа на успеваемость учащихся в системе государственных школ Бостона, обнаружило взаимосвязь, которая предполагает, что потеря права выкупа имеет небольшую отрицательную связь с результатами тестов и посещаемостью отдельных учащихся, с учетом предыдущих результатов тестов учащегося или посещаемость. ^[79] В техническом отчете 1996 года также было обнаружено, что учителям, обучающим учащихся, которым приходилось часто передвигаться, приходилось включать снижение темпа обучения и больший контроль, чтобы учесть различия и неопределенность в обучении учащихся. ^[80]

Доступное жилье и устойчивое развитие

Появился новый подраздел доступного жилья: устойчивое доступное жилье. Многие исследователи внесли свой вклад в этот подраздел, открыв инновационные методы, позволяющие сделать доступное жилье менее вредным для окружающей среды. ^{[81] [82] [83]} Одним из методов, который подчеркивается, является создание устойчивых к стихийным бедствиям единиц доступного жилья для уменьшения воздействия стихийных бедствий, связанных с изменением климата. ^[81] Этот метод включает использование устойчивых к атмосферным воздействиям материалов для строительства жилья и размещение доступных единиц жилья в устойчивых к стихийным бедствиям географических точках. ^[81] Другим методом является создание новых стандартов доступного жилищного строительства, таких как энергоэффективность и эффективность местоположения. ^[82] Исследование Альберта Чана и Майкла Адэбре о взаимосвязи между устойчивым жильем и доступным жильем показало, что установление стандартов энергопотребления и местоположения поможет уменьшить стрессовые факторы окружающей среды, такие как выбросы парниковых газов. ^[82] Установлено, что повышение устойчивости доступного жилья дает такие преимущества, как снижение затрат на электроэнергию, увеличение экономической ценности устойчивого жилья и повышение комфорта для жителей устойчивого жилья. ^[83]

Домашние ценности

Согласно исследованию 2022 года, проекты LIHTC в США повышают стоимость земли в прилегающих районах. ^[84]

Доступное жилье и государственная политика

Фон

Политики на всех уровнях – глобальном, национальном, региональном, муниципальном, общественных ассоциациях – пытаются ответить на проблему доступного жилья, очень сложный кризис глобального масштаба, с помощью множества политических инструментов. ^[66] Эти меры реагирования варьируются от инструментов временного финансирования до долгосрочных межправительственных ^[85] инфраструктурных изменений. Среди политиков наблюдается рост доступного жилья, поскольку цены на жилье резко выросли, что привело к кризису доступного жилья. ^[42] Кроме того, процесс взвешивания последствий поиска доступного жилья является весьма спорным и может иметь расовые и классовые последствия .

Политика доступного жилья имеет политические, философские и этические элементы. Проще говоря, доступность жилья относится к количеству имеющегося у человека капитала по отношению к цене приобретаемых товаров. Государственная политика основывается на основных предположениях о характере самого жилья. Является ли жилье основной потребностью, правом, привилегией или общественным благом? Или это просто еще один потребительский выбор на уровне домохозяйства , товар или инвестиция в рамках системы свободного рынка? ^{[86] [87]} «Жилищная политика представляет собой замечательную лакмусовую бумажку для ценностей политиков на всех уровнях управления и различных сообществ, которые на них влияют. Часто этот тест просто измеряет теплоту или холодность сердец более богатых и обеспеченных людей. по отношению к семьям с более низким социально-экономическим статусом». ^[88]

Чтобы бороться с трущобами , бездомностью и другими социальными и экономическими последствиями недоступности жилья, многие группы выступают за « право на жилье ». Статья 25 Всеобщей декларации прав человека признает право на жилище как часть права на достаточный уровень жизни . ^[89] Статья 11(1) Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах (МПЭСКП) также гарантирует право на жилище как часть права на достаточный уровень жизни . ^[89] Многие группы по жилищным правам также пытаются бороться с социальными и политическими проблемами, которые связаны с доступом к качественному доступному жилью, таким как жилищная дискриминация , «красная черта » и отсутствие доступа к удобствам в районах с доступным жильем, включая продовольственные пустыни и транзитные пустыни . ^{[90] [91] [92] [93] [94] [95]}

Рыночные подходы

Одним из потенциальных средств решения проблемы доступного жилья являются инструменты государственной политики, ориентированные на спрос на рынке, программы, которые помогают домохозяйствам достичь финансовых показателей, которые делают жилье доступным. Сюда могут входить подходы, которые просто способствуют экономическому росту в целом – в надежде, что более сильная экономика, более высокий уровень занятости и более высокие заработные платы повысят способность домохозяйств приобретать жилье по рыночным ценам. Политика федерального правительства определяет практику банковского и ипотечного кредитования, налоговые и нормативные меры, влияющие на строительные материалы, профессиональную практику (например, операции с недвижимостью). ^[85] Покупательная способность отдельных домохозяйств может быть повышена за счет налоговой и налогово-бюджетной политики, которая приведет к снижению стоимости ипотечных кредитов и стоимости заимствований. Государственная политика может включать реализацию программ субсидирования и моделей стимулирования для средних домохозяйств. ^[85] Для наиболее уязвимых групп, таких как пожилые люди, семьи с одним родителем, инвалиды и т. д., может быть реализована та или иная форма стратегии государственных пособий, обеспечивающая отдельные домохозяйства достаточным доходом, чтобы позволить себе жилье.

В настоящее время политика, способствующая производству со стороны предложения, включает политику благоприятного землепользования, такую ​​как инклюзивное зонирование , смягчение экологических норм и обеспечение квот доступного жилья в новых застройках. ^{[ нужна цитата ]}

В некоторых странах, таких как Канада и США, муниципальные власти начали играть более важную роль в разработке и реализации политики, касающейся формы и плотности муниципального жилья в жилых районах, еще в 1950-х годах. ^[85] На муниципальном уровне инструменты продвигаемой политики включают разрешения на зонирование для различных типов жилья или недостающих средних типов жилья, таких как дуплексы, коттеджи, рядные дома, четырехквартирные дома и дополнительные жилые единицы . ^{[96] [97] [98] [99]} Некоторые муниципалитеты также сократили количество парковочных мест , которые необходимо построить для нового строения, чтобы сократить затраты на приобретение земли и строительство. ^{[100] [101] [102] [103] [104] [105] [106]} Другие распространенные стратегии включают сокращение затрат на получение разрешений и времени ожидания нового жилья, разрешение застройки небольшими участками, освобождение от налогов для многоквартирных домов, бонусы за плотность населения, сохранение существующего доступного жилья и развитие, ориентированное на транзит. ^{[107] [108] [109] [110]}

Вместо строительства новых построек можно использовать существующее доступное жилье. Это называется «Естественно возникающее доступное жилье» или NOAH. ^[111]

В жилищный кооператив люди объединяются на демократических началах, чтобы владеть или управлять жилищным фондом, в котором они проживают. Как правило, эти жилые единицы находятся в коллективной собственности и под контролем корпорации, которая совместно принадлежит и контролируется группой лиц, имеющих равные доли в этой корпорации. ^{[112] [113]} Владельцы кооперативов с рыночной ставкой могут накапливать капитал и продавать свою долю в корпорации по рыночной ставке. В жилищном кооперативе с ограниченным капиталом существуют ограничения на прибыль, которую члены могут получить от продажи своей доли (например, ограничения на продажную цену) для поддержания доступного жилья. ^[112]

Общественные земельные фонды — это некоммерческая корпорация, которая владеет землей, жильем или другими активами от имени района или сообщества. Общественный земельный траст приобретает и сохраняет право собственности на землю через некоммерческую организацию, которая держит землю в доверительном управлении. ^{[114] [115]} Затем домовладельцы покупают или строят дом на земельном участке, но не покупают землю, тем самым снижая затраты. Если домовладелец продает дом, он может быть ограничен в том, за что он может продать дом, или семья может заработать только часть увеличившейся стоимости недвижимости, а оставшаяся часть будет оставлена ​​трастом для сохранения доступного жилья ^{[115] [116]} Существует более В США 225 общественных земельных фондов. ^[117]

Право на строительство

В статье писательницы - либертарианки Вирджинии Пострел в ноябрьском номере журнала Atlantic Monthly за 2007 г. сообщается об исследовании стоимости получения «права на строительство» (т.е. разрешения на строительство, бюрократической волокиты, бюрократии и т. д.) в различных городах США. Стоимость «права на строительство» не включает стоимость земли или стоимость строительства дома. Исследование провели экономисты из Гарварда Эдвард Глейзер и Кристина Тобио. Согласно диаграмме, прилагаемой к статье, стоимость получения «права на строительство» добавляет примерно 600 000 долларов к стоимости каждого нового дома, построенного в Сан-Франциско. В цитируемом исследовании, опубликованном Эдом Глейзером и Джозефом Дьёрко, был сделан вывод о ценности права на строительство в различных населенных пунктах на основе методологии сравнения стоимости домов на одну семью на участках площадью в четверть акра и в пол-акра. получить предельную цену на землю, а затем сравнить цену продажи домов с затратами на строительство, чтобы получить цену за землю плюс другие затраты, причем разница между этими двумя значениями будет отнесена на счет стоимости зонирования и других разрешений и постановлений местных органов власти. ^[118]

Правительственные ограничения на доступное жилье

Построены новые многоквартирные дома

В аренду

•   Менее 1000 футов ²
•   1000–1199 футов ²
•   1200–1399 футов ²
•   1400–1799 футов ²
•   1800+ футов ²

Продается

•   Менее 1000 футов ²
•   1000–1199 футов ²
•   1200–1399 футов ²
•   1400–1799 футов ²
•   1800+ футов ²

Многие правительства налагают ограничения на размер или стоимость жилья, в котором могут жить люди, ^{что делает практически незаконным постоянное проживание в доме, который} слишком мал, недорог или не соответствует другим требованиям, установленным правительством ^. Как правило, эти законы принимаются в попытке повысить воспринимаемый «стандарт» жилья по всей стране. Это может привести к тому, что тысячи домов по всей стране будут оставаться пустыми большую часть года, даже если существует острая потребность в более доступном жилье; так обстоит дело в таких странах, как Швеция , Норвегия , Финляндия и Дания , где существует общая традиция иметь летний дом . Иногда это вызывает обеспокоенность по поводу соблюдения таких прав, как право пользования своей собственностью .

В Соединенных Штатах в большинстве городов действуют кодексы зонирования, которые устанавливают минимальный размер жилой единицы (часто 400 квадратных футов), а также количество лиц, не связанных между собой родственниками, которые могут жить вместе в одной квартире, что приводит к «объявлению вне закона нижних слоев населения». конец рынка частного жилья, что приведет к росту арендной платы за все, что выше него». ^[119] В Калифорнии в 2021 году исследователи подсчитали, что требования к парковке увеличивают стоимость строительства доступного жилья до 36 000 долларов за единицу и до 75 000 долларов за единицу в таких городах, как Лос-Анджелес и Сан-Франциско . ^[120] До 2018 года в Лос-Анджелесе для того, чтобы было разрешено строительство доступного жилья, требовалось «письмо-подтверждение» от члена городского совета, в районе которого оно будет построено. Это позволило членам городского совета блокировать строительство доступного жилья в их районе без объяснения причин. ^{[121] [122]}

Подходы, основанные на субсидиях

Субсидируемое жилье — это экономическая помощь, спонсируемая государством или некоммерческой организацией, направленная на снижение стоимости и расходов на жилье, как правило, для людей с низкими и умеренными доходами. Подходы, основанные на субсидиях, могут принимать форму спонсируемых государством субсидий на аренду, спонсируемых государством дополнительных затрат на аренду, налоговых льгот или жилья, предоставляемого некоммерческой организацией. ^{[123] [124]}

В жилищном кооперативе взаимопомощи группа семей образует кооператив для коллективного строительства, владения и управления землей, участвуя в процессе строительства жилья для кооператива. ^{[125] [126]} Каждая семья несет ответственность за вклад труда в строительство жилищного комплекса для снижения затрат, а члены берут на себя ответственность до, во время и после строительства. Уругвайская федерация жилищных кооперативов взаимопомощи (FUCVAM) завершила строительство почти 500 жилищных кооперативов, в которых проживают более 25 000 семей. ^{[127] [128]}

George-Washington-Hof — охраняемое государственное жилье в Вене.

Подходы к государственному, государственному или социальному жилью

Государственное жилье — это форма владения жильем, при которой недвижимость обычно строится и принадлежит государственному органу, центральному или местному. В некоторых странах государственное жилье ориентировано на предоставление доступного жилья людям с низкими доходами, в то время как в других, таких как Сингапур , граждане с широким диапазоном доходов проживают в государственном жилье. ^{[129] [130]} В Вене, Австрия, социальное жилье может быть полностью построено и управляться государством или включать в себя смесь государственных земель и строительства и управления частным сектором. ^{[131] [132]} В совокупности эти два типа жилья составляют около 46 процентов жилищного фонда города (26% принадлежит и управляется государством и 20% - государственно-частным партнерством) и в них проживают люди с самыми разными доходами. ^{[131] [132]} В Южной Корее государственная Корейская земельная и жилищная корпорация предоставила дома 2,9 миллионам домохозяйств, что составляет 15% от общего числа 19,56 миллионов домохозяйств по стране. Сюда входят 2,7 миллиона новых единиц государственного жилья и 1,03 миллиона сдаваемых в аренду домов, из которых 260 000 были куплены или арендованы Земельной и жилищной корпорацией. ^{[133] [134]}

Жилищные комплексы из рефрижераторных контейнеров

Сборные дома из рефрижераторных контейнеров
длиной 53 фута

Рефрижераторные контейнеры или рефрижераторные контейнеры — это контейнеры , предназначенные для перевозки охлажденных или замороженных продуктов. Эти контейнеры можно перепрофилировать для размещения контейнеров или изготовить для жилищных целей. Преимуществом является изоляция стен, потолка и пола по сравнению с гофрированным металлом в стандартных транспортных контейнерах, которые могут сильно нагреваться или охлаждаться из-за внешней погоды. Сборные рефрижераторные контейнеры, в которых проводка проходит через стены, а сантехника проходит через потолок и пол до установки изоляции, внутренних стен и полов, было бы более практичным, чем пытаться сделать это с помощью повторно используемого рефрижераторного контейнера. ^[135]

Трехэтажный триплекс

Современная концепция трехэтажного триплекса с металлической крышей и тонкой пленочной солнечной батареей . Левая и правая боковые двери ведут на 2 и 3 этаж соответственно.

Трехэтажные трехэтажные дома более распространены в районе Новой Англии и стали популярными в конце 19-го и начале 20-го веков благодаря иммиграции из Европы в то время. Каждый этаж отдельно собственный или сданный в аренду. Если они принадлежат как квартира, ТСЖ сохраняет за собой право собственности на внешнюю территорию и двор. ^[136]

Больше 1 с

В зданиях от 5 на 1 до 1 на 1 парковочные места находятся под жилыми помещениями и позволяют застраивать более высокую плотность застройки, поскольку парковки занимают много места, а парковка на улице ограничивает плотность зонирования конкретного участка. . ^{[137] [138]}

19 квартир -студий и 22 парковочных места внизу.
Тепловой насос на балконе.

Доступное жилье по странам

Различные страны и города по всему миру нашли уникальные способы удовлетворить потребность в доступном жилье. Например, в некоторых провинциях Китая местные органы власти установили «торгуемые земельные квоты». Эти квоты позволяют застройщикам строить новые жилые единицы на внешних границах города, а земля за пределами города защищена от застройки. С другой стороны, в Лос-Анджелесе городское правительство недавно ^{[ когда? ]} принял закон, который позволяет превращать мотели в доступное жилье, независимо от правил зонирования. В Брюсселе архитектурной фирме удалось перепрофилировать мыловаренный завод, создав доступное жилье, включающее квартиры с 1–6 спальнями, студии, лофты и дуплексы. Эти жилые единицы также являются энергоэффективными, поэтому приносят как социальную, так и экологическую выгоду. ^[139]

В то время как инновационные методы строительства оказались невероятно успешными в таких странах, как Нигерия и Индия, города в более развитых странах нашли уникальные способы увеличения доступного жилья в густонаселенных городских районах посредством партнерства с частными застройщиками. Например, в Германии такие города, как Берлин и Гамбург, установили партнерские отношения с частными застройщиками для строительства нового доступного жилья. В соглашении 2011 года застройщики в Гамбурге согласились строить 3500 новых единиц жилья в год, и 30% этих квартир будут доступны только семьям с низким и средним доходом. Чтобы поддержать работу застройщика, городское правительство Гамбурга согласилось предоставить землю, находящуюся в собственности города, и приобрести землю в частной собственности, на которой будут построены объекты. Кроме того, Гамбург изменил правила городского планирования в районах, населенных преимущественно людьми с низкими доходами, чтобы упростить процесс строительства доступного жилья. С другой стороны, в Берлине Альянс жилищного строительства, созданный в 2014 году, объединил местные органы власти Берлина, частных арендодателей и арендодателей коммунальных предприятий, чтобы сделать аренду квартир в городе более доступной. Арендодатели коммунальных предприятий, таких как некоммерческие организации, согласились строить 3000 новых домов каждый год. От 300 до 1000 из этих квартир будут предоставлены в качестве «арендной платы без обслуживания». Кроме того, частные арендодатели согласились строить 6000 квартир каждый год, и от 600 до 1200 из этих квартир будут предоставляться в качестве «арендной платы без обслуживания». ^[140]

Известные люди

• Труди Макфолл , соучредитель и председатель организации «Дома для Америки» в 1994 году.

Смотрите также

• Жилищный портал

• Государственное жилье
• Субсидируемое жилье
• Субсидируемое жилье в США
• Доступное жилье в США
• Раздел 8
• Сидлиско
• Панелак
• Жилой комплекс
• Альтернативное жилье
• пляжная хижина
• Коттедж
• Фриггебод
• Жилищный дефицит
• Нелегальное жилье
• Неформальное жилье
• Мобильный дом
• Модульное здание
• Некоммерческое жилье
• Рекреационные транспортные средства
• Архитектура морских контейнеров
• Одноместное размещение
• Движение крошечного дома

Рекомендации

1. Бхатта, Басудеб (2010). Анализ роста и разрастания городов на основе данных дистанционного зондирования . Достижения в области географической информатики. Спрингер. п. 23. ISBN 978-3-642-05298-9.
2. «Определение доступного жилья» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 25 января 2020 года . Проверено 12 декабря 2011 г.
3. CNHED. Архивировано 4 февраля 2012 г. в Wayback Machine.
4. «Консорциум доступного жилья Квинсленда [QAHC], Австралия» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 26 апреля 2012 года.
5. Доступное жилье: проблемы, принципы и варианты политики (PDF) . Саммит доступного жилья. Канберра, Австралия: Австралийский совет профсоюзов. Июль 2007 г. Архивировано из оригинала (PDF) 26 мая 2012 г. . Проверено 8 декабря 2011 г.
6. Хулчански, Дж. Дэвид (октябрь 1995 г.). «Концепция доступности жилья: шесть современных способов использования соотношения расходов к доходам» (PDF) . Жилищные исследования . 10 (4). дои : 10.1080/02673039508720833. Архивировано из оригинала (PDF) 27 апреля 2012 года . Проверено 8 декабря 2011 г.
7. Лаффман, Жаклин (ноябрь 2006 г.). «Измерение доступности жилья». Перспективы труда и доходов . Статистическое управление Канады. 7 (11): 16–25.
8. «ВОЗ | Практическое измерение доступности: применение к лекарствам» . ВОЗ . Архивировано из оригинала 29 января 2015 года . Проверено 28 марта 2021 г.
9. «Жилищные условия - ОЭСР» . www.oecd.org . Проверено 28 марта 2021 г.
10. «Есть ли лучший способ измерить доступность жилья? | Объединенный центр жилищных исследований» . www.jchs.harvard.edu . 26 сентября 2018 г. Проверено 28 марта 2021 г.
11. «Определение доступности жилья | ПОЛЬЗОВАТЕЛЬ HUD» . www.huduser.gov . Проверено 28 марта 2021 г.
12. «Определение: доступное жилье». Архивировано 26 апреля 2012 года в Wayback Machine , Консорциум доступного жилья Квинсленда , Австралия.
13. «Передовая практика и рекомендации, отчеты и резюме». 29 ноября 2009 года . Проверено 8 декабря 2011 г.
14. «Сохранение крупнейшего и наиболее подверженного риску предложения доступного жилья | McKinsey» . www.mckinsey.com . Проверено 26 марта 2022 г.
15. Город Чапел-Хилл (октябрь 2017 г.). «Словарь терминов доступного жилья». Город Чапел-Хилл .
16. Штат Орегон (1 мая 2021 г.). «Словарь терминов для исследования транзита и жилищного строительства штата Орегон» (PDF) . Штат Орегон .
17. Совет труда штата Вашингтон (AFL-CIO) (2009). «Доступное жилье и бездомность». Архивировано из оригинала 8 февраля 2012 года . Проверено 8 декабря 2011 г.
18. Канадская ипотека; Жилищная корпорация (28 сентября 2011 г.). «Доступное жилье: каково общее определение доступности?». Правительство Канады. Архивировано из оригинала (.cfm) 7 мая 2007 года . Проверено 8 декабря 2011 г.
19. Кристин К. Кук; Мэрилин Дж. Брюин; Бекки Л. Юст (2018). «Глава 10. Доступность жилья». В Карсуэлле, Эндрю Т.; Анакер, Катрин Б.; Трамбле, Кеннет Р.; Кирби, Сара Д. (ред.). Введение в жилищное строительство (2-е изд.). Афины, Джорджия: Издательство Университета Джорджии. п. 171. ИСБН 9780820349688. Проверено 26 августа 2021 г.
20. Уиллер, Стивен М.; Розан, Кристина Д. (2021). Переосмысление устойчивых городов: стратегии создания более экологически чистых, здоровых и более справедливых сообществ. Окленд, Калифорния: Издательство Калифорнийского университета. п. 83. ИСБН 9780520381216. Проверено 26 августа 2021 г.
21. Кайсен, Ронда (25 января 2024 г.). «Больше арендаторов, чем когда-либо прежде, обременены арендной платой». Нью-Йорк Таймс . Согласно новому отчету Гарвардского объединенного центра жилищных исследований, половина всех арендаторов в Соединенных Штатах тратит более 30 процентов своего дохода на аренду и коммунальные услуги, больше, чем когда-либо в истории.
22. Арендуемое жилье в Америке, 2024 год» от Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета.
23. Econsult Corporation и Пенсильванский институт городских исследований (февраль 2012 г.). «ОБЗОР ИНДЕКСА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ И ТРАНСПОРТА ЦЕНТРА СОСЕДСКИХ ТЕХНОЛОГИЙ» (PDF) . ХУД.ГОВ .
24. Городской институт. «Местные и национальные перспективы доступности жилья» (PDF) . Городской институт .
25. «Методология». www.nar.realtor . 28 декабря 2011 года . Проверено 28 марта 2021 г.
26. Измерение доступности жилья (.html) . Индекс доступного жилья HAI (отчет). Центр недвижимости MIT . Проверено 13 декабря 2011 г.
27. Фишер, Линн М.; Поллаковски, Генри О.; Забель, Джеффри (декабрь 2009 г.). «Индексы доступности жилья на основе благоустройства». Экономика недвижимости . 37 (4): 705–746. дои : 10.1111/j.1540-6229.2009.00261.x. S2CID  155007018.
28. «Индекс доступности жилья и транспорта». Центр соседских технологий . 1 января 2009 года . Проверено 28 марта 2021 г.
29. Центр транзитно-ориентированного развития и Центр соседских технологий. «Индекс доступности: новый инструмент для измерения истинной доступности выбора жилья» (PDF) . ReconnectingAmerica.org .
30. Тилли, Крис (2 ноября 2005 г.). «10» (PDF) . Экономическая среда жилищного строительства: неравенство доходов и отсутствие безопасности . Архивировано из оригинала (PDF) 7 апреля 2012 года . Проверено 16 декабря 2011 г.
31. Тилли, Крис (2 ноября 2005 г.). «10» (PDF) . Экономическая среда жилищного строительства: неравенство доходов и отсутствие безопасности . Лоуэлл, Массачусетс: Центр промышленной конкурентоспособности Массачусетского университета. Архивировано из оригинала (PDF) 7 апреля 2012 года . Проверено 16 декабря 2011 г.
32. Адамчик, Алисия (14 июля 2020 г.). «Работники с минимальной заработной платой не могут позволить себе арендную плату ни в одном штате США». CNBC . Проверено 28 марта 2021 г.
33. «Дом ужасов, часть 2: Глобальный пузырь на рынке недвижимости лопнет только на полпути» . Экономист . 26 ноября 2011 года . Проверено 15 декабря 2011 г.
34. «Доступность жилья: и бездомность» (PDF) . www.rideforhome.com.au . Архивировано из оригинала (PDF) 26 апреля 2012 года . Проверено 13 января 2022 г.
35. «Налог на стоимость земли может исправить жилищный кризис в Австралазии» . 9 ноября 2015 г.
36. Андре, К. (28 января 2010 г.). Рынки жилья ОЭСР с высоты птичьего полета (PDF) (Отчет). Рабочие документы Департамента экономики ОЭСР.^{[ мертвая ссылка ]}
37. «Доступное жилье». Правительство Австралии. Архивировано из оригинала 28 марта 2012 года.
38. «Спрос и предложение на жилье - Парламент Великобритании» . Парламент.ук. 6 мая 2010 года . Проверено 15 августа 2012 г.
39. «Жилищная и городская политика». .rgu.ac.uk. Архивировано из оригинала 17 июля 2012 года . Проверено 15 августа 2012 г.
40. Мостафа, Анирбан; Вонг, Фрэнсис К.В.; Хуэй, Чи Мун Эдди (2006). «Взаимосвязь между доступностью жилья и экономическим развитием в материковом Китае на примере Шанхая». Журнал городского планирования и развития . 132 (62): 9. doi :10.1061/(asce)0733-9488(2006)132:1(62).
41. Йейтс, Джудит ; Вульф, Мэриэнн (ноябрь 1999 г.). Рынки жилья и поляризация доходов домохозяйств: столичный и региональный анализ. Национальная жилищная конференция, Сидней, 29–30 ноября 1999 г. Проверено 28 мая 2023 г. - через CiteSeerX .
42. Шмукер, Кэти (март 2011 г.). Хорошее, плохое и ужасное: спрос на жилье в 2025 году (PDF) (Отчет). Сложные идеи – Изменение политики. Институт исследований государственной политики . Проверено 16 декабря 2011 г.^{[ постоянная мертвая ссылка ]}
43. Сметерст, Анника (8 октября 2023 г.). «Нехватка квалифицированных строителей является «огромным препятствием» для жилищного строительства» . Возраст . Проверено 8 октября 2023 г.
44. Листокин, Дэвид; Хаттис, Дэвид Б., «Строительные нормы и правила жилищного строительства», « Городской пейзаж: журнал развития политики и исследований» , том 8, номер 1, 2005 г., Министерство жилищного строительства и городского развития США, Управление разработки политики и исследований.
45. Родда, Дэвид Т. (1994). Богатый человек, бедный арендатор: исследование взаимосвязи между распределением доходов и недорогой арендой жилья (Диссертация). Гарвардский университет. п. 148. ОСЛК  34635540.
46. Вигдор, Джейкоб (2002). «Наносит ли джентрификация вред бедным?». Документы Брукингса-Уортона по городским делам . 2002 : 133–182. дои : 10.1353/urb.2002.0012. S2CID  155028628.
47. Мэтлак, Жанна Л.; Вигдор, Джейкоб Л. (2008). «Повышают ли приливы все цены? Неравенство доходов и доступность жилья» (PDF) . Журнал жилищной экономики . 17 (3): 212–224. дои : 10.1016/j.jhe.2008.06.004.
48. Вытеснено: скрытые издержки джентрификации: перемещение и бездомность (PDF) (отчет). Институт детей и бедности. 2009. Архивировано из оригинала (PDF) 6 августа 2013 года.
49. Родригес-Позе, Андрес; Сторпер, Майкл (февраль 2020 г.). «Жилье, рост городов и неравенство: пределы дерегулирования и расширения зон в сокращении экономического и пространственного неравенства». Городские исследования . 57 (2): 223–248. дои : 10.1177/0042098019859458. ISSN  0042-0980. S2CID  191923573.
50. Меткалф, Габриэль (1 февраля 2018 г.). «Замки из песка перед приливом? Доступное жилье в дорогих городах». Журнал экономических перспектив . 32 (1): 59–80. дои : 10.1257/jep.32.1.59 . ISSN  0895-3309.
51. Чжу, Юшу; Юань, Юэ; Гу, Цзясинь; Фу, Цян (23 ноября 2021 г.). «Неолиберализация и неравенство: неравенство в доступе к доступному жилью в городах Канады, 1981–2016». Жилищные исследования : 1–28. дои : 10.1080/02673037.2021.2004093. ISSN  0267-3037. S2CID  244569247.
52. «Эпоха мегаполисов | Национальное географическое общество». Education.nationalgeographic.org . Проверено 10 августа 2022 г.
53. Миранда (31 октября 2019 г.). «Влияние урбанизации». Флэш-парковка . Проверено 10 августа 2022 г.
54. «Обзор». Всемирный банк . Проверено 10 августа 2022 г.
55. «Первая в истории резолюция Организации Объединенных Наций по бездомности | DISD» . www.un.org . Проверено 11 августа 2022 г.
56. «Появление городских трущоб | Погружение в умные города». www.smartcitiesdive.com . Проверено 11 августа 2022 г.
57. Филипп, Каника (7 декабря 2017 г.). «Крупнейшие трущобы в мире: Дхарави, Кибера, Хайелитша и Неза». Среда обитания человечества ГБ . Проверено 12 августа 2022 г.
58. «Первая в истории резолюция Организации Объединенных Наций по бездомности | DISD» . www.un.org . Проверено 12 августа 2022 г.
59. «Что такое трущобы? Определение глобального жилищного кризиса». Среда обитания человечества ГБ . Проверено 12 августа 2022 г.
60. Совет экономических консультантов: Состояние бездомных в Америке. Сентябрь 2019 года. Администрация президента США.
61. «Пересмотр перспектив мировой урбанизации на 2018 год | Мультимедийная библиотека - Департамент ООН по экономическим и социальным вопросам» . www.un.org . Проверено 26 марта 2022 г.
62. Организация Объединенных Наций (2016). «Буклет данных о городах мира в 2016 году» (PDF) . Объединенные Нации .
63. ван Дорн, Лизетт; Арнольд, Аманприт; Рапопорт, Элизабет (2019), «В эпоху городов: влияние урбанизации на цены на жилье и доступность», Hot Property , Cham: Springer International Publishing, стр. 3–13, doi : 10.1007/978-3-030- 11674-3_1 , ISBN 978-3-030-11673-6, S2CID  197589134
64. Глобальный институт McKinsey (октябрь 2014 г.). «План решения глобальной проблемы доступного жилья». Маккинси .
65. Ян К. Брюкнер, Сомик В. Лалл (июль 2014 г.). «Города в развивающихся странах: стимулируются миграцией из сельской местности в город, отсутствием гарантий владения и нехваткой доступного жилья» (PDF) . Справочник по региональной и городской экономике . 5 .
66. Жилье добрых намерений: Жилищная программа Ная Пакистан. Электронный журнал по праву жилищного и общественного развития. Сеть исследований социальных наук (SSRN). По состоянию на 31 января 2020 г.
67. Габриэль, Мишель; Джейкобс, Кейт; Артурсон, Кэти; Берк, Терри; Йейтс, Джудит (май 2005 г.). Концептуализация и измерение проблемы доступности жилья (PDF) (Отчет). Национальное исследовательское предприятие 3: Доступность жилья для австралийцев с низкими доходами. Австралийский институт жилищных и городских исследований. п. 2. ISBN 1920941762.
68. Поллард, Поездка (2010). Рабочие места, транспорт и доступное жилье: соединяя дом и работу (PDF) (Отчет). Южный центр экологического права/Жилищное строительство Вирджинии. Архивировано из оригинала (PDF) 9 марта 2012 года.
69. Бридж, Гэри; Уотсон, Софи (2011). Новый спутник Блэквелла в городе . Джон Уайли и сыновья.^{[ ISBN отсутствует ]}
70. Габриэль, Мишель; Джейкобс, Кейт; Артурсон, Кэти; Берк, Терри; Йейтс, Джудит (май 2005 г.). Концептуализация и измерение проблемы доступности жилья (PDF) (Отчет). Национальное исследовательское предприятие 3: Доступность жилья для австралийцев с низкими доходами. Австралийский институт жилищных и городских исследований. п. 3. ISBN 1920941762.
71. Бхатта, Басудеб (2010). Анализ роста и разрастания городов на основе данных дистанционного зондирования . Достижения в области географической информатики. Спрингер. п. 42. ИСБН 978-3642052989.
72. Томсон Х, Томас С, Селлстром Э, Петтикрю М (28 февраля 2013 г.). «Улучшение жилищных условий с точки зрения здоровья и связанные с этим социально-экономические результаты» (PDF) . Кокрейновская база данных систематических обзоров (2): CD008657. дои : 10.1002/14651858.CD008657.pub2. ПМИД  23450585.
73. «Разрушение мифов: жилищное строительство и затраты на обучение» (PDF) . Проверено 6 января 2018 года .
74. Клиланд, Нэнси (11 июня 2006 г.). «Идет набор». Лос-Анджелес Таймс . Проверено 6 января 2018 года .
75. Донован, Шон; Шинсеки, Эрик К. (2013). «Бездомность — проблема общественного здравоохранения». Американский журнал общественного здравоохранения . 103 (Приложение 2): S180. дои : 10.2105/AJPH.2013.301727. ПМЦ 3969122 . ПМИД  24256062. 
76. Исследование голода и бездомности . Конференция мэров США (опубликовано в декабре 2014 г.). 2014. с. 2.
77. Ли, Анджела; Латимер, Эрик (ноябрь 2015 г.). «Первое влияние жилья на затраты и связанные с ними компенсации затрат: обзор литературы». Канадский журнал психиатрии . 60 (11): 475–487. дои : 10.1177/070674371506001103. ISSN  0706-7437. ПМЦ 4679128 . ПМИД  26720505. 
78. Бартлетт, Шеридан (апрель 1997 г.). «Значение переезда для хронически бедных семей в США». Окружающая среда и урбанизация . 9 (1): 121–132. дои : 10.1177/095624789700900101. ISSN  0956-2478. S2CID  154584773.
79. Бостон, Федеральный резервный банк (21 ноября 2013 г.). «Влияние потери права выкупа на успеваемость учащихся Бостонской государственной школы». Федеральный резервный банк Бостона . Проверено 30 мая 2022 г.
80. Кербоу, Дэвид (октябрь 1996 г.). «Отчет CRESPAR № 5: Модели городской студенческой мобильности и реформа местных школ». Центр исследований в области образования студентов, находящихся в группе риска . 5 .
81. Ган, Сяолун; Цзо, Цзянь; Ву, Пэн; Ван, Цзюнь; Чанг, Жуйдун; Вэнь, Тао (сентябрь 2017 г.). «Как доступное жилье становится более устойчивым? Исследование заинтересованных сторон». Журнал чистого производства . 162 : 427–437. дои : 10.1016/j.jclepro.2017.06.048. ISSN  0959-6526.
82. Чан, Альберт ПК; Адэбре, Майкл Атафо (март 2019 г.). «Преодоление разрыва между устойчивым жильем и доступным жильем: необходимые критические критерии успеха (CSC)». Строительство и окружающая среда . 151 : 112–125. doi : 10.1016/j.buildenv.2019.01.029. ISSN  0360-1323. S2CID  115806327.
83. Оланреваху, АбдулЛатиф; Тан, Сон Йеу; Абдул-Азиз, Абдул-Рашид (4 июля 2018 г.). «Мнения поставщиков жилья о преимуществах устойчивого доступного жилья». Устойчивое развитие . 26 (6): 847–858. дои : 10.1002/сд.1854. ISSN  0968-0802. S2CID  158672166.
84. Фойт, Ричард; Лю, Цзин; Циленбах, Шон; Якабович, Эндрю; Ан, Брайан; Роднянский, Сева; Орландо, Энтони В.; Бостик, Рафаэль В. (2022). «Влияние концентрированного развития LIHTC на цены на жилье». Журнал жилищной экономики . 56 : 101838. doi : 10.1016/j.jhe.2022.101838 . ISSN  1051-1377. S2CID  247788358.
85. Хулчански, Дэвид Дж. (июнь 2006 г.). «10. Какие факторы формируют жилищную политику Канады? Межправительственная роль в жилищной системе Канады» (PDF) . В Янге, Роберт; Лейпрехт, Кристиан (ред.). Канада: Состояние Федерации, 2004 г.: Отношения между муниципалитетами, федеральными властями и провинциями в Канаде . Институт межгосударственных отношений. Издательство Университета Макгилла-Куина. Архивировано из оригинала (PDF) 26 апреля 2012 года . Проверено 15 декабря 2011 г.
86. ЭСКАТО; ООН-ХАБИТАТ; УВКПЧ; КОРЭ; КОДИ (2004). Отчет о встрече Регионального диалога по жилищным правам (PDF) (Отчет). Бангкок, Тайланд. Архивировано из оригинала (PDF) 16 июля 2007 года . Проверено 15 декабря 2011 г.
87. Управление Верховного комиссара по правам человека УВКПЧ. «Всеобщая декларация прав человека (1948 г.), статья 25.1».
88. Бахер, Джон К. (1993). Придерживаясь рынка: эволюция канадской жилищной политики . Монреаль: Издательство Университета Макгилла-Куина. п. 16. ISBN 978-0773563827.
89. Эдгар, Билл; Доэрти, Джо; Меерт, Хенк (2002). Доступ к жилью: бездомность и уязвимость в Европе. Политическая пресса . п. 17. ISBN 978-1861344823.
90. «Как стабильное и доступное жилье может помочь решить проблему отсутствия продовольственной безопасности» . Жилищные вопросы . 2 октября 2019 года . Проверено 4 апреля 2021 г.
91. «Жилищная и продовольственная безопасность». www.huduser.gov HUD США . Проверено 4 апреля 2021 г.
92. «USDA ERS - Доступ к доступной и питательной пище ограничен в« пищевых пустынях »» . www.ers.usda.gov . Проверено 4 апреля 2021 г.
93. Уильямс, Джозеф П. (4 апреля 2018 г.). «Остались без транспорта: миллионы людей не имеют адекватного доступа к транспорту, и последствия могут быть ужасными». Новости США .
94. Имя (4 сентября 2017 г.). «В США транзитные пустыни мешают людям найти работу и сохранить здоровье». Городской монитор . Проверено 4 апреля 2021 г.
95. «Цель политики: снижение жилищной дискриминации» . Местные жилищные решения . Проверено 4 апреля 2021 г.
96. «Пропавшее решение доступного жилья» . ААРП . Проверено 13 марта 2021 г.
97. Вегманн, Джейк (2 января 2020 г.). «Смерть односемейному зонированию… и новая жизнь недостающей середины». Журнал Американской ассоциации планирования . 86 (1): 113–119. дои : 10.1080/01944363.2019.1651217 . ISSN  0194-4363.
98. «MRSC - Доступное жилье» . mrsc.org . Проверено 13 марта 2021 г.
99. «Отсутствующие инициативы в области среднего жилья в США» . Пропал Мидл Арлингтон . Проверено 13 марта 2021 г.
100. Литман, Тодд (5 июня 2020 г.). «Влияние требований к парковке на доступность жилья» (PDF) . Институт транспортной политики Виктории .
101. «Региональная жилищная целевая группа». Housingtaskforce.mapc.org . Проверено 13 марта 2021 г.
102. «Люди за парковкой». Американская ассоциация планирования . Проверено 13 марта 2021 г.
103. «Сниженные требования к парковке» . Местные жилищные решения . Проверено 13 марта 2021 г.
104. «Уменьшение количества парковочных мест означает повышение доступности eTOD» . etod.cnt.org . Проверено 13 марта 2021 г.
105. «Застопорилось: как пустые парковочные места снижают доступность района» (PDF) . Центр соседских технологий .
106. «Карта городов, избавившихся от минимума парковок» . Сильные города . Проверено 13 марта 2021 г.
107. «Оценка стратегий развития доступного жилья». Planetizen – Новости городского планирования, вакансии и образование . Проверено 13 марта 2021 г.
108. «Программа жилищных инноваций». Региональный совет Пьюджет-Саунд . Проверено 13 марта 2021 г.
109. «Набор инструментов по доступности жилья» . Housingtoolkit.nmhc.org . Проверено 13 марта 2021 г.
110. «Программа жилищных инноваций (HIP) Полный набор инструментов для жилищного строительства» (PDF) . Программа жилищных инноваций Регионального совета Пьюджет-Саунд .
111. Калайл, Кори (1 августа 2017 г.). «НОА: новая аббревиатура жилищного строительства, которую вам нужно выучить». Банковский журнал ABA . Проверено 15 ноября 2020 г.
112. «Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) »Покупка в жилищный кооператив» . Проверено 19 июля 2021 г.
113. «Что такое кооператив? Преимущества и недостатки кооперативного жилищного строительства» . Новости и аналитика в сфере недвижимости | Realtor.com® . 23 марта 2015 года . Проверено 19 июля 2021 г.
114. «Аренда земли для доступного жилья». ЛИЛП . Проверено 19 июля 2021 г.
115. «Общественные земельные фонды (CLT)» . Сообщество-Wealth.org . 21 июня 2012 года . Проверено 19 июля 2021 г.
116. "Общественные земельные фонды" . Местные жилищные решения . Проверено 19 июля 2021 г.
117. _ groundedsolutions.org . Проверено 19 июля 2021 г.
118. «Повесть о двух таунхаусах», Atlantic Monthly , ноябрь 2007 г.
119. Бэджер, Эмили (18 июля 2013 г.). «Не пора ли вернуть пансионат?». Bloomberg.com . CityLab - Ежемесячная группа Atlantic. Архивировано из оригинала 14 ноября 2017 года . Проверено 13 ноября 2017 г. С политической точки зрения, это коалиция жадных и благонамеренных, которая привела к запрету доступного жилья в частном секторе в наших городах», - говорит он. Благонамеренные люди были потрясены условиями жизни бедных и рабочих семей. "Жадные люди были потрясены перспективой жить рядом с ними. Вместе этот неловкий союз помог защитить законы, которые установили минимальные условия жизни не только для безопасности, но и для определения того, сколько места человек должен разумно ожидать для проживания.
120. Хансен, Луи (6 апреля 2021 г.). «Меньше парковочных мест для новых домов, магазинов? Это может случиться – группы, выступающие за жилье, продвигают реформу, сводящую к обязательному минимуму парковок». Сан-Хосе Меркьюри Ньюс . Исследователи из Центра жилищных инноваций Тернера Калифорнийского университета в Беркли обнаружили, что требования к парковке могут добавить до 36 000 долларов к стоимости одной единицы доступного жилья – больше, чем затраты на использование экологически чистых материалов или оплату городских сборов за развитие. В Сан-Франциско и Лос-Анджелесе стоимость парковки может составлять до 75 000 долларов за единицу.
121. Вагнер, Дэвид (17 октября 2018 г.). «Члены городского совета Лос-Анджелеса только что потеряли возможность блокировать доступное жилье в своих районах» . ЛАист . Архивировано из оригинала 3 ноября 2018 года.
122. Редакционная коллегия The Times (1 августа 2018 г.). «Редакционная статья: Члены городского совета Лос-Анджелеса не заслуживают одностороннего права вето на проекты по бездомным, которые им не нравятся». Лос-Анджелес Таймс .
123. «Виды жилищных субсидий». Союз арендаторов . Проверено 31 марта 2021 г.
124. «План решения глобальной проблемы доступного жилья» (PDF) . Глобальный институт McKinsey . Октябрь 2014.
125. «Решения несправедливой жилищной системы». Шелтерфорс . 30 июля 2018 года . Проверено 19 июля 2021 г.
126. «Кооперативы Латинской Америки - альтернатива жилищному кризису». tribunemag.co.uk . Проверено 19 июля 2021 г.
127. «Сотрудничество Юг-Юг: международная передача модели жилищных кооперативов взаимопомощи FUCVAM» . Мировая среда обитания . Проверено 19 июля 2021 г.
128. Ибан Диас Парра, Пабло Рабаско Посуэло (27 ноября 2013 г.). «¿Возрождение без облагораживания? Кооперативы жизни для взаимной помощи в центрах Буэнос-Айреса и Монтевидео». Куадернос Географикос . 52 (2): 99–118.
129. «А как насчет Сингапура?» Уроки лучшей в мире программы государственного жилищного строительства». blogs.worldbank.org . 31 января 2018 года . Проверено 31 марта 2021 г.
130. «Государственное жилье | HUD.gov / Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD)» . www.hud.gov . Проверено 31 марта 2021 г.
131. Меррифилд, Уилл; адвокат. «Как государственное жилье в европейском стиле может помочь решить кризис доступности». NPR.org . Проверено 4 апреля 2021 г.
132. Холиуэлл, Райан (февраль 2015 г.). «Управление: международный вопрос: красивый дом» (PDF) . Управление .
133. «Добро пожаловать в Корейскую земельную и жилищную корпорацию» . www.lh.or.kr. _ Проверено 25 июля 2021 г.
134. Вестник, Корея (4 июня 2013 г.). «LH стремится расширить предложение доступного жилья». Корейский вестник . Проверено 25 июля 2021 г.
135. «Рефрижераторные контейнеры: хорошо ли их использовать? - Откройте для себя контейнеры» . 5 февраля 2018 г.
136. «Взлет, падение и возрождение трехэтажного автобуса». 28 ноября 2017 г.
137. https://mtcopeland.com/blog/what-are-5-over-1-buildings/
138. https://www.youtube.com/watch?v=rn5IxF-Nykc
139. «10 способов, которыми города борются с глобальным кризисом доступного жилья» . Всемирный Экономический Форум . 6 июня 2019 года . Проверено 25 апреля 2022 г.
140. Гранат Ханссон, Анна (6 февраля 2017 г.). «Городские стратегии доступного жилья: подходы Берлина, Гамбурга, Стокгольма и Гетеборга». Международный журнал жилищной политики . 19 : 95–119. дои : 10.1080/19491247.2017.1278581. S2CID  214625694 – через Деву.