Жилищный пузырь 2000-х годов в США, или бум цен на жилье , или жилищный цикл 2000-х годов [2] представлял собой резкий взлет и последующий обвал цен на жилые активы, затронувший более половины штатов США . Во многих регионах пузырь на рынке недвижимости стал толчком к кризису субстандартного ипотечного кредитования . Цены на жилье достигли пика в начале 2006 года, начали снижаться в 2006 и 2007 годах и достигли нового минимума в 2011 году. [3] 30 декабря 2008 года индекс цен на жилье Кейса-Шиллера сообщил о самом большом падении цен в своей истории. [4] Кредитный кризис, возникший в результате лопнувшего пузыря на рынке жилья, является важной причиной Великой рецессии в Соединенных Штатах . [5]
Увеличение показателей потери права выкупа в 2006–2007 годах среди домовладельцев в США привело к кризису в августе 2008 года на рынках субстандартного кредитования , Alt-A , обеспеченных долговых обязательств (CDO), ипотеки , кредита , хедж-фондов и иностранных банков . [6] В октябре 2007 года Генри Полсон , министр финансов США , назвал лопнувший пузырь на рынке жилья «самым значительным риском для нашей экономики». [7]
Пузырь мог повлиять не только на оценку жилья, но и на ипотечные рынки, на застройщиков, недвижимость , магазины розничной торговли товарами для дома, хедж-фонды Уолл-стрит , принадлежащие крупным институциональным инвесторам, и иностранные банки, увеличивая риск общенациональной рецессии. . [8] [9] [10] [11] Обеспокоенность по поводу воздействия коллапса рынков жилья и кредита на экономику США в целом заставила президента Джорджа Буша и председателя Федеральной резервной системы Бена Бернанке объявить об ограниченном спасении экономики США. Рынок жилья США для домовладельцев, которые не смогли погасить свои ипотечные долги. [12]
Только в 2008 году правительство США выделило более 900 миллиардов долларов (~ 1,21 триллиона долларов в 2022 году) на специальные кредиты и меры спасения, связанные с пузырем на рынке жилья в США. Это было разделено между государственным сектором и частным сектором. Из-за большой рыночной доли Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae) и Федеральной ипотечной корпорации жилищного кредитования (Freddie Mac) (оба являются предприятиями, спонсируемыми государством ), а также Федеральной жилищной администрации , они получили значительную долю государственная поддержка, хотя их ипотечные кредиты были более консервативны и фактически работали лучше, чем ипотечные кредиты частного сектора. [13]
Цены на землю способствовали росту цен в гораздо большей степени, чем строения. Это можно увидеть в индексе стоимости строительства на рис. 1. Оценку стоимости земли под дом можно получить путем вычитания восстановительной стоимости конструкции с поправкой на амортизацию из цены дома. Используя эту методологию, Дэвис и Палумбо рассчитали стоимость земли для 46 агломераций США, которую можно найти на веб-сайте Института земельной политики Линкольна. [14]
Жилищные пузыри могут возникать на местных или глобальных рынках недвижимости. На поздних стадиях они обычно характеризуются быстрым ростом стоимости недвижимости до тех пор , пока не будут достигнуты неприемлемые уровни по отношению к доходам, соотношению цены к арендной плате и другим экономическим показателям доступности. За этим может последовать снижение цен на жилье, в результате чего многие владельцы окажутся в положении отрицательного собственного капитала — долг по ипотеке превышает стоимость недвижимости. Причины, лежащие в основе жилищного пузыря, сложны. Факторы включают налоговую политику (освобождение жилья от прироста капитала), исторически низкие процентные ставки, слабые стандарты кредитования, неспособность регулирующих органов вмешаться и спекулятивную лихорадку . [6] [8] [15] [16] [17] [18] Этот пузырь может быть связан с пузырем фондового рынка или доткомов 1990-х годов. [1] [19] [20] [21] [22] Этот пузырь примерно совпадает с пузырями на рынке недвижимости Великобритании, Гонконга, Испании, [23] Польши, Венгрии и Южной Кореи. [24] [25]
Хотя пузыри можно идентифицировать в процессе их развития, их можно точно измерить только задним числом после рыночной коррекции [26] , которая началась в 2005–2006 годах на рынке жилья США. [27] [28] [29] [30] [31] [32] Бывший председатель Совета Федеральной резервной системы США Алан Гринспен сказал: «У нас был пузырь на рынке жилья», [33] [34] , а также сказал после кризис субстандартной ипотеки и кредита в 2007 году: «Я действительно понял это только в очень конце 2005 и 2006 годов». [35]
Ипотечный и кредитный кризис был вызван неспособностью большого числа домовладельцев выплачивать свои ипотечные кредиты, поскольку их ипотечные кредиты с низкой начальной ставкой вернулись к обычным процентным ставкам. Генеральный директор Freddie Mac Ричард Сайрон заключил: «У нас был пузырь» [36] и согласился с предупреждением экономиста из Йельского университета Роберта Шиллера о том, что цены на жилье кажутся завышенными и что коррекция может продлиться годы, при этом стоимость домов будет потеряна на триллионы долларов. [36] Гринспен предупредил о «значительном падении, выражаемом двузначными числами» стоимости жилья, «большем, чем ожидает большинство людей». [34]
Проблемы домовладельцев с хорошей кредитной историей возникли в середине 2007 года, в результате чего крупнейший ипотечный кредитор США Countrywide Financial предупредил, что восстановление жилищного сектора не произойдет, по крайней мере, до 2009 года, поскольку цены на жилье падали «почти как никогда раньше, за исключением Великой депрессии ». [9] Влияние резкого роста цен на жилье на экономику США после рецессии 2001–2002 годов было важным фактором восстановления, поскольку значительная часть потребительских расходов была подпитана соответствующим бумом рефинансирования, который позволил людям как сократить ежемесячные расходы, так и снизить ежемесячные расходы. выплаты по ипотечным кредитам с более низкими процентными ставками и изъятие капитала из своих домов по мере роста их стоимости. [8]
Во время роста цен на активы и перед Великой рецессией различные стороны описывали рынок жилья как пузырь или оспаривали это определение.
Особенно в конце 2004 и начале 2005 года многочисленные экономические и культурные факторы заставили некоторых экономистов утверждать, что в США существует пузырь на рынке недвижимости [1] [26] [38] [ 39] [40] [41 ] [ 42] [43] Дин Бейкер выявил пузырь в августе 2002 года, после чего неоднократно предупреждал о его природе и глубине, а также о политических причинах его игнорирования. [44] [45] До этого Роберт Пректер много писал об этом, как и профессор Шиллер в своей оригинальной публикации « Иррациональное изобилие» в 2000 году.
Лопнувший пузырь на рынке недвижимости был предсказан несколькими политическими и экономическими аналитиками, такими как Джеффри Роберт Ханн в редакционной статье от 3 марта 2003 года. Ханн писал:
[Мы] можем получить прибыль от краха кредитного пузыря и последующего вывода инвестиций на фондовый рынок [(снижение)]. Однако недвижимость еще не присоединилась к падению цен, вызванному продажей (и лишением права выкупа). Если у вас нет конкретной причины полагать, что недвижимость превзойдет все другие инвестиции в течение нескольких лет, вы можете счесть это лучшее время для ликвидации инвестиционной недвижимости (для использования на более прибыльных рынках). [46]
В статье в The New York Times, опубликованной в августе 2008 года , сообщалось, что в середине 2004 года Ричард Ф. Сайрон , генеральный директор Freddie Mac , получил записку от Дэвида Андрукониса, бывшего директора по управлению рисками компании , в которой он предупреждал его, что Freddie Mac финансирует риски. обремененные кредитами, которые угрожали финансовой стабильности Freddie Mac. В своей записке г-н Андруконис написал, что эти кредиты "вероятно, будут представлять огромный финансовый и репутационный риск для компании и страны". [47] В статье выяснилось, что более двух десятков высокопоставленных руководителей заявили, что г-н Сайрон просто решил проигнорировать предупреждения .
Другие предостережения прозвучали еще в 2001 году, когда покойный управляющий Федеральной резервной системы Эдвард Грамлич предупредил о рисках, связанных с субстандартной ипотекой. [48] В сентябре 2003 года на слушаниях в Комитете по финансовым услугам Палаты представителей конгрессмен Рон Пол определил пузырь на рынке жилья и предсказал трудности, которые он вызовет: «Как и все искусственно созданные пузыри, бум цен на жилье не может длиться вечно. Цены на жилье падают, домовладельцы будут испытывать трудности, поскольку их капитал будет уничтожен. Кроме того, держатели ипотечного долга также понесут убытки». [49] В октябре 2007 года агентство Reuters сообщило, что аналитик Merrill Lynch также предупреждал в 2006 году, что компании могут пострадать от своих субстандартных инвестиций .
Журнал Economist заявил: «Всемирный рост цен на жилье является крупнейшим пузырем в истории», [50] поэтому любое объяснение должно учитывать его глобальные причины, а также причины, характерные для Соединенных Штатов. Тогдашний председатель Федеральной резервной системы Алан Гринспен заявил в середине 2005 года, что «как минимум есть небольшая «пена» (на рынке жилья США)… трудно не видеть, что существует множество локальных пузырей»; В 2007 году Гринспен признал, что пена «была эвфемизмом для пузыря». [34] В начале 2006 года президент Буш сказал о жилищном буме в США: «Если дома станут слишком дорогими, люди перестанут их покупать… Экономика должна циклично развиваться». [51]
Многие оспаривали любое предположение о том, что может возникнуть пузырь на рынке жилья, особенно на пике своего развития с 2004 по 2006 год, [52] а некоторые отвергли ярлык «пузырь на рынке недвижимости» в 2008 году. [53]
Главный экономист Freddie Mac и директор Объединенного центра жилищных исследований (JCHS) оспорили существование национального пузыря на рынке жилья и выразили сомнение в возможности какого-либо значительного снижения цен на жилье, ссылаясь на постоянное повышение цен со времен Великой депрессии , ожидаемого события. повышенный спрос со стороны поколения бэби-бума и здоровый уровень занятости. [54] [55] [56] Дэвид Лера , бывший главный экономист Национальной ассоциации риэлторов (NAR), в августе 2005 года распространил «Отчеты о борьбе с пузырем», чтобы «ответить на безответственные обвинения в пузыре, выдвинутые вашими местными СМИ и местными СМИ». академики». [57]
На основании рыночных данных за 2006 год, которые указывали на заметный спад, включая снижение продаж, рост товарно-материальных запасов, падение медианных цен и рост показателей потери права выкупа, некоторые экономисты пришли к выводу, что коррекция на рынке жилья в США началась в 2006 году . 10] [58] В отчете журнала Fortune за май 2006 года о пузыре на рынке жилья в США говорится: «Великий пузырь на рынке недвижимости наконец-то начал сдуваться... На многих некогда бурлящих рынках по всей стране сообщения о падении прейскурантных цен заменили рассказы о списки ожидания на незастроенные квартиры и торги за банальные колониальные апартаменты с тремя спальнями». [28]
Среди других заявлений в отчетах говорилось, что люди «не должны [не] беспокоиться о том, что цены на жилье растут быстрее, чем семейные доходы», что «практически нет риска возникновения национального пузыря цен на жилье, основанного на фундаментальном спросе на жилье и предсказуемом экономическом росте». факторов", и что "можно ожидать общего замедления темпов роста цен, но во многих регионах нехватка товарных запасов сохранится, а цены на жилье, вероятно, продолжат расти выше исторических норм". [ нужна цитата ] После сообщений о быстром падении продаж и обесценивании цен в августе 2006 года, [59] [60] Лера признал, что он ожидал, что «цены на жилье снизятся на 5% в национальном масштабе, больше на некоторых рынках, меньше на других. города Флориды и Калифорнии, где цены на жилье взлетели до головокружительных высот, могут подвергнуться «жесткой посадке». [31]
В марте 2007 года продажи жилья и цены в стране резко упали — это самое резкое падение со времен кризиса ссуд и сбережений 1989 года . По данным NAR , продажи упали на 13% до 482 000 с пика в 554 000 в марте 2006 года, а средняя цена по стране упала почти на 6% до 217 000 долларов с пика в 230 200 долларов в июле 2006 года. [32]
Джон А. Килпатрик из Greenfield Advisors был процитирован агентством Bloomberg News 14 июня 2007 года по поводу связи между увеличением числа случаев потери права выкупа и локальным снижением цен на жилье: «Жизнь в районе с множественными потерями права выкупа может привести к снижению стоимости недвижимости на 10–20 процентов». ценности". Далее он сказал: «В некоторых случаях это может привести к уничтожению капитала домовладельцев или к тому, что они задолжат по ипотеке больше, чем стоит дом. ударять." [61]
Банковский комитет Сената США провел слушания по жилищному пузырю и связанной с ним практике кредитования в 2006 году под названием «Жилищный пузырь и его последствия для экономики» и «Расчетный риск: оценка нетрадиционных ипотечных продуктов». После краха индустрии субстандартного ипотечного кредитования в марте 2007 года сенатор Крис Додд , председатель Банковского комитета , провел слушания и попросил руководителей пяти крупнейших ипотечных компаний дать показания и объяснить свою практику кредитования. Додд сказал, что «хищническое кредитование» поставило под угрозу право собственности на жилье для миллионов людей. [18] Кроме того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз Шумер из Нью-Йорка, уже предлагали помощь федерального правительства субстандартным заемщикам, чтобы спасти домовладельцев от потери своего жилья. [18]
Экономисты спорят о том, был ли бум цен на жилье в начале 2000-х годов связан с образованием общенациональных или местных пузырей.
Еще в 2005 году из-за неравномерного повышения цен некоторые экономисты, в том числе бывший председатель ФРС Алан Гринспен , утверждали, что Соединенные Штаты переживают не общенациональный пузырь на рынке недвижимости как таковой , а ряд локальных пузырей. [62] Однако в 2007 году Гринспен заявил, что «все пузырьки пены складываются в общий пузырь». [34]
Несмотря на значительное смягчение стандартов кредитования и низкие процентные ставки, во многих регионах страны рост цен в «период пузыря» был очень незначительным. Из 20 крупнейших мегаполисов, отслеживаемых индексом цен на жилье S&P/Case-Shiller , в шести (Даллас, Кливленд, Детройт, Денвер, Атланта и Шарлотт) в 2001–2006 годах рост цен с поправкой на инфляцию составил менее 10%. [63] За тот же период в семи крупных городах (Тампа, Майами, Сан-Диего, Лос-Анджелес, Лас-Вегас, Финикс и Вашингтон, округ Колумбия) рост цен составил более 80%.
Однако пузыри на рынке жилья не проявлялись в каждой из этих областей одновременно. Сан-Диего и Лос-Анджелес поддерживали стабильно высокие темпы роста курса с конца 1990-х годов, тогда как пузыри в Лас-Вегасе и Финиксе возникли только в 2003 и 2004 годах соответственно. Это было на Восточном побережье, в наиболее густонаселенной части страны, где экономический кризис в сфере недвижимости был самым сильным.
Несколько парадоксально, но по мере того, как пузырь на рынке недвижимости сдувается [64] , в некоторых мегаполисах (таких как Денвер и Атланта) наблюдается высокий уровень потери права выкупа , хотя они изначально не видели большого роста стоимости домов и, следовательно, не способствовали росту стоимости жилья. национальный пузырь. Это также относится к некоторым городам «ржавого пояса» , таким как Детройт [65] и Кливленд [66] , где слабая местная экономика привела к небольшому росту цен на жилье в начале десятилетия, но в 2007 году все еще наблюдалось снижение стоимости и рост случаев потери права выкупа. Январь 2009 г. Калифорния, Мичиган, Огайо и Флорида были штатами с самым высоким уровнем потери права выкупа.
К июлю 2008 года цены с начала года снизились в 24 из 25 мегаполисов США, причем наибольшее падение цен наблюдалось в Калифорнии и на юго-западе. Согласно отчетам, только в Милуоки наблюдался рост цен на жилье после июля 2007 года. [67]
До коррекции рынка недвижимости в 2006–2007 годах беспрецедентный рост цен на жилье, начавшийся в 1997 году, привел к многочисленным широкомасштабным последствиям для экономики Соединенных Штатов.
Эти тенденции изменились во время коррекции рынка недвижимости в 2006–2007 годах. По состоянию на август 2007 года акции DR Horton и Pulte Corp упали до 1/3 от своего пикового уровня, поскольку продажи новых жилых домов упали. В некоторых городах и регионах, в которых в 2000–2005 годах наблюдался самый быстрый рост, начался высокий уровень потери права выкупа . [64] Было высказано предположение, что слабость жилищного сектора и потеря потребления, вызванные изъятием ипотечного капитала, могут привести к рецессии, но по состоянию на середину 2007 года существование этой рецессии еще не было подтверждено. констатировано. [75] В марте 2008 года Thomson Financial сообщила, что « индекс национальной активности Федерального резервного банка Чикаго за февраль дал сигнал о том, что рецессия, вероятно, началась». [76]
Цены на акции Fannie Mae и Freddie Mac резко упали в 2008 году, поскольку инвесторы беспокоились о том, что им не хватает достаточного капитала для покрытия убытков по их портфелю кредитов и гарантий по кредитам на сумму 5 триллионов долларов (~ 6,71 триллиона долларов в 2022 году). [77] 16 июня 2010 года было объявлено, что Fannie Mae и Freddie Mac будут исключены из листинга Нью-Йоркской фондовой биржи; Акции теперь торгуются на внебиржевом рынке. [78]
Основываясь в своих заявлениях на исторических тенденциях оценки стоимости жилья в США, [1] [80] в 2005 и 2006 годах многие экономисты и бизнес-писатели предсказывали коррекцию рынка в диапазоне от нескольких процентных пунктов до 50% и более от пиковых значений на некоторых рынках, [27] [ 81] [82] [83] [84] [85] и хотя это похолодание еще не затронуло все районы США, некоторые предупреждали, что оно все еще может произойти, и что коррекция будет «неприятной» и «серьезной». [86] [87] Главный экономист Марк Занди из экономической исследовательской фирмы Moody's Economic.com предсказал «крах» двузначной девальвации в некоторых городах США к 2007–2009 годам. [6] [88] [89] В докладе, который он представил на экономическом симпозиуме Совета Федеральной резервной системы в августе 2007 года, экономист Йельского университета Роберт Шиллер предупредил: «Имеющиеся у нас примеры прошлых циклов показывают, что значительное снижение реальных цен на жилье – даже Снижение на 50 процентов в некоторых местах вполне возможно как в сегодняшнем, так и в не столь отдаленном будущем». [90]
Чтобы лучше понять, как разыгрался ипотечный кризис, в отчете Мичиганского университета за 2012 год были проанализированы данные Панельного исследования динамики доходов (PSID), в ходе которого в 2009 и 2011 годах было опрошено около 9000 репрезентативных домохозяйств. условия по-прежнему тяжелые, в чем-то кризис смягчается: за исследуемый период процент семей, просрочивших выплаты по ипотеке, снизился с 2,2 до 1,9; Число домовладельцев, которые считали «весьма вероятным или весьма вероятным» задержку выплат, упало с 6% до 4,6% семей. С другой стороны, финансовая ликвидность семей снизилась: «По состоянию на 2009 год 18,5% семей не имели ликвидных активов, а к 2011 году эта цифра выросла до 23,4% семей». [91] [92]
К середине 2016 года национальный индекс цен на жилье «примерно на 1 процент отставал от пика пузыря 2006 года» в номинальном выражении [93] , но был на 20% ниже с поправкой на инфляцию. [94]
В марте 2007 года индустрия субстандартного ипотечного кредитования в США рухнула из-за более высоких, чем ожидалось, показателей потери права выкупа домов (нет подтверждающего источника), при этом более 25 субстандартных кредиторов объявили о банкротстве, объявили о значительных потерях или выставили себя на продажу. [95] Акции крупнейшего субстандартного кредитора страны, New Century Financial , упали на 84% на фоне расследований Министерства юстиции , прежде чем 2 апреля 2007 года в конечном итоге было подано заявление о банкротстве по главе 11 с обязательствами, превышающими 100 миллионов долларов США (~ 137 миллионов долларов США в 2022 году). [96]
Менеджер крупнейшего в мире фонда облигаций PIMCO предупредил в июне 2007 года, что кризис субстандартного ипотечного кредитования не был изолированным событием и в конечном итоге нанесет ущерб экономике и в конечном итоге окажет влияние в виде снижения цен на жилье. [97] Билл Гросс , «наиболее уважаемый финансовый гуру», [11] саркастически и зловеще раскритиковал кредитные рейтинги CDO , основанных на ипотеке, которые сейчас сталкиваются с крахом:
ААА? Вас, мистера Муди и мистера Бедного , соблазнили макияжем, этими шестидюймовыми туфлями для проституток и « штампом бродяги ». Многие из этих симпатичных девушек не являются активами высокого класса, стоящими 100 центов за доллар... Дело в том, что существуют сотни миллиардов долларов этих токсичных отходов... Эта проблема [в конечном итоге] заключается в Сердце Америки, с миллионами и миллионами домов с завышенной ценой. [11]
Business Week опубликовал прогнозы финансовых аналитиков о том, что обвал рынка субстандартного ипотечного кредитования приведет к сокращению доходов крупных инвестиционных банков с Уолл-стрит, торгующих ценными бумагами с ипотечным покрытием , особенно Bear Stearns , Lehman Brothers , Goldman Sachs , Merrill Lynch и Morgan Stanley . [95] Платежеспособность двух проблемных хедж-фондов , управляемых Bear Stearns, оказалась под угрозой в июне 2007 года после того, как Merrill Lynch продала активы, конфискованные у фондов, а три других банка закрыли свои позиции в них. Фонды Bear Stearns когда-то имели активы на сумму более 20 миллиардов долларов, но потеряли миллиарды долларов на ценных бумагах, обеспеченных субстандартными ипотечными кредитами. [98]
H&R Block сообщила, что понесла квартальный убыток в размере 677 миллионов долларов от прекращенной деятельности, включая вариант первого субстандартного кредитора, а также списания, резервы на случай убытков по ипотечным кредитам и более низкие цены, достижимые для ипотечных кредитов на вторичном рынке. По состоянию на 30 апреля 2007 года стоимость чистых активов подразделения упала на 21% до 1,1 миллиарда долларов. [99] Глава консалтинговой фирмы ипотечной индустрии Wakefield Co. предупредил: «Это будет крах беспрецедентных масштабов. потерянный." 22 июня 2007 года Bear Stearns пообещала предоставить кредиты на сумму до 3,2 миллиарда долларов США (~ 4,37 миллиарда долларов в 2022 году) для спасения одного из своих хедж-фондов, который терпел крах из-за плохих ставок по субстандартным ипотечным кредитам. [100]
Питер Шифф , президент Euro Pacific Capital, утверждал, что, если облигации фондов Bear Stearns будут проданы с аукциона на открытом рынке, их стоимость будет явно ниже. Шифф добавил: «Это вынудит другие хедж-фонды аналогичным образом снизить стоимость своих активов. Стоит ли удивляться, что Уолл-стрит делает все возможное, чтобы избежать такой катастрофы? ... Их истинная слабость, наконец, обнажит пропасть в рынок жилья вот-вот рухнет». [101] В докладе New York Times кризис хедж-фондов связывается со слабыми стандартами кредитования: «Кризис на этой неделе, вызванный почти крахом двух хедж-фондов, управляемых Bear Stearns, напрямую связан с падением рынка жилья и последствиями свободной практики кредитования, которая осыпал деньгами людей со слабой или субстандартной кредитной историей, в результате чего многие из них изо всех сил пытались остаться в своих домах». [100]
9 августа 2007 года BNP Paribas объявил, что не может справедливо оценить базовые активы трех фондов из-за своей зависимости от рынков субстандартного ипотечного кредитования США. [102] Столкнувшись с потенциально огромными (хотя и не поддающимися количественной оценке) рисками, Европейский центральный банк (ЕЦБ) немедленно вмешался, чтобы облегчить беспокойство рынка, открыв линии на сумму 96,8 млрд евро (130 млрд долларов США) кредитов под низкие проценты. [103] Через день после того, как финансовая паника по поводу кредитного кризиса охватила Европу, Федеральный резервный банк США провел « операцию на открытом рынке », чтобы ввести в систему временные резервы на сумму 38 миллиардов долларов США, чтобы помочь преодолеть пагубные последствия растущего кризиса. кредитный кризис, в дополнение к аналогичному шагу накануне. [ нужна цитата ] Чтобы еще больше облегчить кредитный кризис на кредитном рынке США, в 8:15 утра 17 августа 2007 года председатель Федерального резервного банка Бен Бернанке решил снизить ставку дисконтного окна , которая представляет собой ставку кредитования. процентная ставка между банками и Федеральным резервным банком на 50 базисных пунктов до 5,75% с 6,25%. Федеральный резервный банк заявил, что недавние потрясения на финансовых рынках США повысили риск экономического спада.
После краха ипотечной индустрии сенатор Крис Додд , председатель Банковского комитета , в марте 2007 года провел слушания, на которых он попросил руководителей пяти крупнейших субстандартных ипотечных компаний дать показания и объяснить свою практику кредитования. Додд сказал, что «хищническая практика кредитования» ставит под угрозу право собственности на жилье для миллионов людей. [18] Кроме того, сенаторы-демократы, такие как сенатор Чарльз Шумер из Нью-Йорка, уже предлагали помощь федерального правительства субстандартным заемщикам, такую как помощь, сделанная во время кризиса сбережений и кредитов, чтобы спасти домовладельцев от потери своего жилья. Противники такого предложения [ кто? ] утверждал, что государственная помощь субстандартным заемщикам не отвечает интересам экономики США, поскольку она просто создаст плохой прецедент, создаст моральный риск и усугубит проблему спекуляций на рынке жилья.
Лу Раньери из Salomon Brothers , создатель рынка ипотечных ценных бумаг в 1970-х годах, предупредил о будущих последствиях дефолтов по ипотечным кредитам: «Это передний край бури… Если вы думаете, что это плохо, представьте, что происходит». быть как в разгар кризиса». По его мнению, более чем $100 миллиардов ипотечных кредитов, скорее всего, будут дефолтными, когда проблемы, наблюдаемые в субстандартной отрасли, также возникнут на рынках первичной ипотеки. [104]
Бывший председатель Федеральной резервной системы Алан Гринспен в своем выступлении в апреле 2005 года высоко оценил рост индустрии субстандартного ипотечного кредитования и инструментов, которые она использует для оценки кредитоспособности. [105] Из-за этих замечаний, а также из-за его поощрения использования ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой, Гринспен подвергся критике за его роль в возникновении пузыря на рынке жилья и последующих проблемах в ипотечной индустрии, которые спровоцировали экономический кризис 2008 год . [106] [107] 15 октября 2008 года Энтони Файола, Эллен Накашима и Джилл Дрю написали в The Washington Post длинную статью под названием «Что пошло не так». [108] В своем расследовании авторы утверждают, что Гринспен яростно выступал против любого регулирования финансовых инструментов , известных как деривативы . Они также утверждают, что Гринспен активно стремился подорвать деятельность Комиссии по торговле товарными фьючерсами , особенно под руководством Бруксли Э. Борна , когда Комиссия стремилась инициировать регулирование деривативов. В конечном счете именно крах особого вида деривативов, ценных бумаг, обеспеченных ипотекой , спровоцировал экономический кризис 2008 года. Что касается беспорядка с субстандартной ипотекой, Гринспен позже признался: «Я действительно понял это только в очень конце 2005 года. и 2006 г.». [35]
13 сентября 2007 года британский банк Northern Rock обратился в Банк Англии за чрезвычайными фондами из-за проблем с ликвидностью, связанных с кризисом субстандартного кредитования. [109] Это спровоцировало массовый захват банковских счетов в филиалах Northern Rock по всей Великобритании обеспокоенными клиентами, которые «сняли примерно 2 миллиарда фунтов стерлингов всего за три дня». [110]
Это самый большой спад на рынке жилья за последние четыре-пять десятилетий: все показатели жилищного строительства находятся в свободном падении, в том числе и цены на жилье.
[T] Американский жилищный бум сейчас является матерью всех пузырей – в чистом объеме, если не в степени спекулятивного безумия.
Америку охватило абсолютное, неистовое безумие, которое выглядело столь же безумным, как и акции доткомов.
Пузырь цен на жилье напоминает манию фондового рынка осенью 1999 года, незадолго до того, как фондовый пузырь лопнул в начале 2000 года, со всей этой шумихой, стадным инвестированием и абсолютной уверенностью в неизбежности дальнейшего роста цен. На днях на коктейльной вечеринке у меня слегка похолодела кровь, когда недавняя выпускница Йельской медицинской школы рассказала мне, что покупает квартиру в Бостоне, чтобы жить в Бостоне во время годовой стажировки, чтобы в следующем году продать ее и получить прибыль.
Тюльпаномания
царит.График повышения цен на жилье с поправкой на инфляцию в нескольких городах США, 1990–2005 гг.:
Как только акции упали, недвижимость стала основным источником спекулятивного безумия, которое развязал фондовый рынок. Где еще любители рынка могут применить свои недавно приобретенные торговые таланты? Материалистическая демонстрация большого дома также стала бальзамом для уязвленного эго разочарованных инвесторов в акции. В наши дни единственное, что может сравниться с недвижимостью как национальной страстью, — это покер.
Этот сценарий мягкой посадки — фантазия… Все, что связано с жильем, будет ощущаться как рецессия, почти как депрессия.
В этом нет сомнений, спад на рынке жилья уже наступил, и он огромен.
яростно раскручивается [
sic
] — часто со стороны людей, близких к интересам в сфере недвижимости, — чтобы свести к минимуму важность этого кризиса на рынке недвижимости, стоит отметить ряд ошибочные аргументы и заблуждения, которые распространяются повсюду. Вы будете слышать многие из этих аргументов снова и снова на финансовых страницах средств массовой информации, в исследовательских отчетах продавцов и в бесчисленных [
sic
] телевизионных программах. Итак, будьте готовы понять эту дезинформацию, мифы и измышления.
Мировой рост цен на жилье — это самый большой пузырь в истории. Будьте готовы к экономической боли, когда она возникнет.
[Президента Буша спросили о влиянии жилищного бума на способность детей собеседника приобрести дом. Президент ответил:] '... Если дома станут слишком дорогими, люди перестанут их покупать, что заставит людей скорректировать свои привычки в расходах... Пусть рынок функционирует правильно. Я гарантирую, что подобные вопросы задавались на протяжении всей истории жилищного строительства – вы знаете, цены на мои дома поднимаются настолько высоко, что я боюсь, что у меня не будет ни потребителей, ни моего ребенка – и все же , дела идут кругом. Именно так это и работает. Экономика должна циклически развиваться».
Заголовок намекает на катастрофу: повторение доткомов, лопнувший пузырь, экономический апокалипсис. Однако Кассандра может перестать рыдать: ожидаемая коррекция цен означает замедление темпов роста, а не резкое снижение. Это не вызовет цепную реакцию, которая опустошит домовладельцев, строителей и местные сообщества. Вопреки другому мрачному провидцу, Цыплёнку, небо не падает.
Такого роста цен на жилье еще никогда не было.
Алан Гринспен, глава центрального банка США, предупредил американских покупателей жилья, что они рискуют обрушиться, если продолжат поднимать цены на недвижимость... Согласно традиционным тестам, около трети местных рынков жилья в США сейчас заметно переоценены.
Как только развивается ценовая история, и люди слышат, что их сосед на чем-то заработал много денег, этот импульс берет верх, и мы видим это в товарах и жилье... Оргии, как правило, становятся самыми дикими ближе к концу. Это как быть Золушкой на балу. Ты знаешь, что в полночь все снова превратится в тыквы и мыши. Но вы оглядываетесь вокруг и говорите: «Еще один танец», и все остальные тоже. Вечеринка становится веселее, да и к тому же на стене нет часов. И вдруг часы бьют 12, и все снова превращается в тыквы и мыши.
Грядет значительное снижение цен. Происходит огромное наращивание запасов, а затем мы увидим значительное [сокращение] на горячих рынках Калифорнии, Аризоны, Флориды и Восточного побережья. Эти рынки могут упасть на 50% от своих пиков.
[T]Общая рыночная стоимость жилья потеряла связь с экономической реальностью. И впереди неприятная коррекция.
Имеющиеся у нас примеры прошлых циклов показывают, что значительное снижение реальных цен на жилье – даже 50-процентное снижение в некоторых местах – вполне возможно в будущем, начиная с сегодняшнего дня или в не столь отдаленном будущем.
В начале 2004 года он призвал домовладельцев перейти от ипотечных кредитов с фиксированной ставкой к плавающей, а в начале 2005 года он превозносил достоинства субстандартного заимствования – предоставления кредита недостойным заемщикам. Далекий от бессердечного руководителя центрального банка, который должен «убирать чашу с пуншем, как только партия становится лучше», Алан Гринспен превратился в беззастенчивого сторонника эксцессов все более зависимой от активов экономики США. Боюсь, история не осудит наследие маэстро.