Английское земельное право — это право недвижимости в Англии и Уэльсе . Из-за своего большого исторического и социального значения земля обычно рассматривается как наиболее важная часть английского права собственности . Право собственности на землю уходит корнями в феодальную систему, установленную Вильгельмом Завоевателем после 1066 года, но в настоящее время в основном регистрируется и продается на рынке недвижимости. Источниками современного права являются старые суды общего права и справедливости , а также такие законы, как Закон о собственности 1925 года , Закон об оседлых землях 1925 года , Закон о земельных сборах 1972 года , Закон о земельных фондах и назначении попечителей 1996 года и Закон о земельных налогах 1996 года. Закон о регистрации земли 2002 года . По своей сути английское земельное право предполагает приобретение, содержание и приоритет прав и обязанностей людей, имеющих интересы в земле. Наличие права собственности на землю, в отличие от договорного или какого-либо другого личного права, имеет значение, поскольку оно создает приоритет над требованиями других людей, особенно если земля продается, владелец становится неплатежеспособным или когда требуются различные средства правовой защиты, такие как конкретное исполнение. , в суде.
Земля обычно приобретается сначала по договору купли-продажи, и для завершения покупки покупатель должен зарегистрировать свою долю в Земельном реестре Его Величества . Подобные системы действуют в Шотландии и Северной Ирландии . Около 15 процентов земли в Англии и Уэльсе остаются незарегистрированными, поэтому имущественные споры по-прежнему решаются на основе принципов, разработанных судами. Права человека, такие как право на семейную жизнь и жилище согласно статье 8 ЕКПЧ и право на беспрепятственное пользование имуществом согласно статье 1 Первого протокола, применимы ко всем. Во-вторых, люди могут приобретать права на землю, внося свой вклад в покупную цену дома или в семейную жизнь, если суды смогут найти доказательства общего намерения о необходимости создания прав. Закон признает « результативное » или « конструктивное доверие » к собственности. Эти интересы и договоры аренды сроком менее 7 лет не требуют регистрации, чтобы иметь силу. В-третьих, люди могут приобретать землю посредством лишения права собственности . Если кому-то даны гарантии, что он получит имущество, и он рассчитывает на это себе во вред, суд может это признать. В-четвертых, неправомерное владение позволяет людям, владеющим землей, без официальных возражений со стороны владельца, хотя сейчас этого трудно добиться в отношении зарегистрированного права собственности. Землей могут интересоваться несколько человек, и ее можно использовать разными способами. Может быть один землевладелец, или люди могут владеть землей совместно. Закон четко регулирует обстоятельства, при которых каждый может выделить или продать свою долю. Договоры аренды и, в некоторой степени, лицензии передают право пользования землей новым владельцам на определенный период времени. Ипотека и другие формы обеспечительного интереса обычно используются, чтобы дать ростовщикам право конфисковать имущество, если должник не погасит кредит. Сервитуты и соглашения связаны с правами и обязанностями между соседями, например, с соглашением о том, что сосед не будет строить на участке земли, или о предоставлении права проезда. Помимо этих правил сделок и приоритета, существует широкий спектр регулирования социального использования земли. Правила планирования гарантируют, что населенные пункты и окружающая среда хороши для жизни. Хотя они и очень ограничены, существуют некоторые права на социальное жилье, а арендаторы имеют ограниченные права против арендодателей, которые отменяют договор, чтобы противодействовать неравным переговорным возможностям арендаторов . Сельское и лесное хозяйство охватывает большую часть территории Великобритании и играет важную роль в обеспечении справедливых цен на продукты питания. Газ, нефть и уголь исторически были источниками энергии, но теперь правовая политика, заключающаяся в том, чтобы заменить их возобновляемыми источниками энергии, имеет решающее значение для предотвращения ущерба, наносимого климату.[3]
Историю английского земельного права можно проследить от римских времен до Средних веков правления саксонских монархов, когда, как и на протяжении большей части человеческой истории, земля была доминирующим источником общественного богатства. Однако начало английскому праву недвижимости пришло после нормандского вторжения 1066 года, когда общее право было введено по всей Англии. Новый король, Вильгельм Завоеватель , начал стандартизировать феодальные правила Англии и составил справочник по всей земле и ее стоимости в Книге судного дня 1086 года. Это использовалось для определения налогов и феодальных сборов, которые должны были быть уплачены. Феодализм означал, что вся земля принадлежала монарху. Земельные поместья предоставлялись лордам, которые, в свою очередь, раздавали собственность арендаторам. Арендаторы и лорды имели обязательства по труду, военной службе и уплате налогов перед теми, кто стоял выше по цепочке, и, в конечном итоге, перед Короной. Большая часть крестьянства была привязана к своим хозяевам. Крепостные , крестьяне и рабы , которые в 1086 году могли составлять до 88 процентов населения, [5] были обязаны по закону работать на земле. Они не могли уйти без разрешения своих Лордов. Но кроме того, даже те, кого причисляли к свободным людям, фактически были ограничены в своей свободе из-за ограниченных шансов приобрести собственность. Около 1187 года Ранульф де Гланвилль , главный юстициарий короля Генриха II , составил первый крупный трактат по общему праву, Tractatus de legibus et consuetudinibus regni Angliae , [6] в котором излагалась система судебных приказов , которые люди использовали для утверждения прав собственности. и права друг против друга. Сам Глэнвилл погиб во время Третьего крестового похода , и по мере того, как росло недовольство стоимостью крестовых походов, английские бароны вынудили короля Джона подписать Великую хартию вольностей . Это гарантировало права представительства баронам, но очень мало содержало «простолюдинов». Тем не менее, ряд статей был извлечен и расширен в Лесную хартию 1217 , которая разрешала людям доступ к общественной земле , где люди могли охотиться и ловить рыбу для получения еды. На протяжении веков закон расширял сферу долевой собственности , но в целом наблюдалась тенденция к изъятию земли у людей. Закон о общинах 1236 года позволил лорду поместья ограждать любую помещичью землю, которая ранее была общей, а Вестминстерский статут 1285 года формализовал системувлечет за собой , чтобы земля переходила только к наследникам землевладельца. Статут Quia Emptores Terrarum 1290 разрешал отчуждение земли только путем замены правообладателя, что останавливало создание новых субарендаторов. Гражданские свободы Великой хартии вольностей 1215 года и ее переиздания в 1297 году предназначались только для баронов и лордов, в то время как подавляющее большинство людей были бедными, порабощенными и лишенными собственности. В 1256 году второй крупный трактат Генри де Брактона « De Legibus et Consuetudinibus Angliae» изложил законы собственности или «вещей», наряду с законами «лиц» и «действий». [7]
Феодализм не всегда был частью английского общества, а не был положительно навязан монархами до нормандского вторжения. [9] Однако с 1348 года все изменилось, когда Черная смерть прокатилась по Европе, убив треть населения. Такие люди, как поэт Джеффри Чосер, считали подчинение частью естественного социального порядка, установленного Богом. [10] Но если помещики сами пережили чуму, то крестьянский труд на земле стал очень скудным. По иронии судьбы, выжившие крестьяне имели большую экономическую власть, предъявляя претензии или торгуя о заработной плате. Феодализм начал разрушаться. [11] Во-первых, крепостные могли пройти «замену», при которой господин просто соглашался принимать от арендаторов денежную ренту вместо отработок. Это не означало самой свободы, но отказ от принудительного труда и натуральных выплат помещикам означал сокрытие открытых доказательств раболепия. В спорах королевские суды все чаще склонялись к признанию крестьян свободными. Во-вторых, посредством акта освобождения лорды могли добровольно предоставить свободу, и после чумы это все чаще делалось, если крепостной или его родственник вносил денежную плату. В-третьих, общее право гласило, что если крепостной проживет на свободной земле, например, в уставном городе или королевской земле, в течение года и дня, он станет свободным. [12] Дворянство и король отреагировали на растущую переговорную силу крестьянства, установив заработную плату, [13] и жестоко подавив любые восстания, такие как Крестьянское восстание в 1381 году. [14] Однако эта комбинация факторов медленно, но верно , означало, что к 1485 году только один процент населения остался в рабстве. [15] Около 1481 года судья по общим делам по имени Томас де Литтлтон подготовил первый трактат по праву собственности, организованный по темам, а не по приказам, « Трактат о владениях» . [16] Формальное подчинение все чаще рассматривалось как социальный шрам. В 1523 году судья Энтони Фицгерберт писал, что оставшаяся часть крепостных была «величайшим неудобством, от которого сейчас страдает закон». [17] Но если больше людей были формально свободны от помещика, то фактическая свобода людей все равно была ограничена, поскольку они сами не имели собственности. Все больше землевладельцев ограждали пастбища, которые были открыты для использования простыми людьми, и разрушали дома людей, особенно для овцеводства . Корона и лорды-канцлеры, подобные сэру Томасу Мору ,[18] в некоторой степени выступили против этого, приняв ряд законов против огораживания от 1489 года. Они требовали, чтобы любые разрушенные дома были восстановлены, но в противном случае половина дополнительной прибыли пошла бы Короне. Сама Корона заявила о своем неотъемлемом праве на любые ценные металлы, найденные на земле в 1568 году, [19] и людям, имевшим менее четырех акров земли, было запрещено строить дома Законом о возведении коттеджей 1588 года . Окончательный формальный конец феодального землевладения в Англии наступил только после Гражданской войны в Англии . Когда монархия была восстановлена, парламент гарантировал Законом об отмене землевладения 1660 года , что обязательства землевладельцев по службе и военному обеспечению были заменены денежными выплатами и ежегодными платежами, финансируемыми за счет налогов.
В тот же период, несмотря на важные изменения в социальной значимости земли, правовые изменения в праве собственности вращались вокруг раскола между судами общего права и судами справедливости . Суды общего права ( Суд по общим делам и Суд королевской скамьи ) строго подходили к правилам права собственности на землю и к тому, сколько людей могут иметь законные интересы в земле. Однако король имел право рассматривать петиции и отменять дела общего права. Он делегировал рассмотрение петиций своему лорду-канцлеру , чья должность переросла в суд. Во время крестовых походов землевладельцы, отправлявшиеся воевать, передавали титул человеку, которому они доверяли, чтобы можно было оказывать и получать феодальные услуги. Но некоторые из тех, кто выжил, вернулись только для того, чтобы обнаружить, что люди, которым они доверили, отказываются возвращать право собственности. Они добивались справедливости у лорда-канцлера , и его канцлерский суд определил, что истинное «использование» или «выгода» от земли не принадлежит лицу, владеющему титулом (или феоффи, владевшему сейсином ) . В отличие от судей общего права, канцлер считал, что cestui que use , то есть собственником акций , может быть другое лицо, если этого требует добрая совесть. [20] Это признание раскола в английском праве между законным и справедливым владельцем, между тем, кто контролирует титул, и тем, в чьих интересах будет использоваться земля, стало началом трастового права . Это было также полезно среди монахов -францисканцев , которые передавали право собственности на землю другим, поскольку им не разрешалось владеть собственностью из-за обета бедности . [21] Использование или трасты также использовались, чтобы избежать уплаты феодальных пошлин. Если человек умирал, закон гласил, что домовладелец имел право на деньги до того, как земля перешла к наследнику, а также на все имущество в соответствии с доктриной конфискации , если наследников не было. Передача права собственности группе людей для общего пользования могла бы гарантировать, что этого никогда не произойдет, потому что, если один человек умрет, его можно будет заменить, и маловероятно, что все умрут одновременно. Король Генрих VIII видел, что это лишает Корону доходов, и поэтому в Статуте о пользовании 1535 года он попытался запретить их, оговорив, что вся земля фактически принадлежит cestui que use.. Однако, когда Генриха VIII не стало, Канцлерский суд постановил, что у него нет никаких требований в отношении аренды земли. Более того, примат справедливости над общим правом был подтвержден при поддержке короля Якова I в 1615 году в деле графа Оксфорда . [22] Институт использования продолжался, поскольку новые источники дохода от торговых подвигов в Новом Свете уменьшили зависимость Короны от феодальных пошлин. К началу 18-го века использование было официально оформлено в траст: [23] там, где земля была передана в собственность доверенному управляющему в пользу другого, канцелярские суды признавали бенефициара истинным владельцем собственного капитала .
«Как только вся земля какой-либо страны становится частной собственностью, землевладельцы, как и все другие люди, любят жать там, где они никогда не сеяли, и требуют ренту даже за ее естественные продукты. Древесина леса, трава поле и все естественные плоды земли, которые, когда земля была общей, стоили работнику только хлопот по их сбору, приходят даже к нему, чтобы назначить за них дополнительную цену, которую он должен затем заплатить. лицензию на их сбор; и он должен отдать землевладельцу часть того, что собирает или производит его труд. Эта часть, или, что то же самое, цена этой части, составляет земельную ренту... ."
Адам Смит , Богатство народов (1776), Книга I, глава 6.
В XVIII веке право недвижимости по большей части зашло в тупик в законодательстве, но принципы продолжали развиваться в судах справедливости, особенно при лорде Ноттингеме (1673–1682), лорде Кинге (1725–1733), лорде Хардвике. (1737–1756), лорд Хенли (1757–1766) и лорд Элдон (1801–1827). [24] По мере расширения национальной и глобальной торговли власть нового денежного класса бизнесменов росла, а экономическое и политическое значение земли уменьшалось вместе с ней. Философ-моралист и отец экономики Адам Смит отразил эти изменения, утверждая в «Богатстве народов», что положение землевладельцев позволяет им получать ренту от других в обмен на очень небольшую сумму. [25] В 19 веке растущее либеральное движение за реформы привело к трем основным результатам. Во-первых, усиливалось давление с целью лишить земельную аристократию привилегий. Самая прямая реформа заключалась в постепенной отмене « строгого урегулирования » посредством Закона о заселенных землях 1882–1925 годов. Владелец земли мог распорядиться, чтобы имущество после его смерти перешло только по линии его отношений, что предотвратило бы его продажу кому-либо на рынке. [26] Это также включало мнение о том, что вся земля должна быть внесена в реестр, чтобы облегчить ее продажу. Закон о передаче земли 1875 года ввел добровольную систему, но она не была принята. После всеобщих выборов 1906 года новый канцлер казначейства Дэвид Ллойд Джордж в своем народном бюджете 1909 года ввел налог на землю, чтобы вынудить ее выйти на рынок. [27] Это спровоцировало конституционный кризис, поскольку наследственная Палата лордов наложила вето, вынудив провести новые выборы. Но либеральное правительство было возвращено и отменило право вето лордов на Закон о парламенте 1911 года . К тому времени реформы регистрации земли были второстепенным политическим вопросом, и против них действительно выступали только адвокаты, получавшие значительные гонорары за передачу прав собственности. [28] В конце концов, Закон о регистрации земли 1925 года потребовал, чтобы любые сделки с собственностью влекли за собой обязательную регистрацию. [29] Во-вторых, Канцелярский суд , хотя и смягчил мелкие строгости общего права собственности, считался громоздким и загадочным. Он подвергался насмешкам в таких книгах, как « Холодный дом » Чарльза Диккенса и его вымышленное дело Джарндис против Джарндиса.Дело канцелярии, которое никто не понимал и которое тянулось годами. [30] Во многом это произошло потому, что было только два судьи, применяющих справедливые принципы, поэтому с 1873 по 1875 год суды общего права и суды справедливости были объединены в одну иерархию. Согласно Закону о Верховном суде 1875 года , в случае конфликта будут превалировать принципы справедливости. [31] В-третьих, в большинстве округов и районов возможность голосовать за членов парламента была привязана к владению землей. Начиная с Закона о Великой реформе 1832 года , Закона о реформе 1867 года и Закона о народном представительстве 1918 года , связь между собственностью и правом голоса постепенно сокращалась, а затем упразднялась. Вместе с Законом о парламенте 1911 года возникла более демократическая конституция, хотя только в 1928 году возрастной ценз для мужчин и женщин стал равным, и только в 1948 году было введено двойное голосование и дополнительные избирательные округа для студентов Оксфордского и Кембриджского университетов. и Лондон были удалены. [32] К концу Первой мировой войны власть старой земельной аристократии была в значительной степени сломлена.
В двадцатом веке земельное право приобрело все более социальный характер. Во-первых, благодаря Закону о жилье 1919 года и политике послевоенного правительства по строительству « домов, достойных героев », местные органы власти строили и обслуживали все больше и больше домов. В сфере частного жилья были введены новые права арендаторов по отношению к их домовладельцам, с некоторыми гарантиями владения и регулирования арендной платы , что стало нарушением неограниченной « свободы договора ». Эта политика была остановлена Законом о жилье 1980 года , который стремился приватизировать недвижимость путем введения « права на покупку » муниципального дома. В то же время права арендаторов и ограничения на повышение арендной платы были сокращены, хотя арендаторы все же сохранили некоторые минимальные права, например, в соответствии с Законом о арендодателях и арендаторах 1985 года и Законом о защите от выселения 1977 года . Во-вторых, недвижимость все чаще использовалась в качестве источника финансирования бизнеса, а также стала источником прибыли для банков, ипотечных кредиторов и инвестиционных фондов недвижимости . Этот факт привел к изменениям на рынке регулирования ипотеки, в то время как растущий финансовый интерес к земле имел тенденцию противоречить семейной жизни. По мере того, как Великобритания приближалась к гендерному равенству , женщины, как и мужчины, вносили свой вклад в покупку домов, а также в воспитание семей и детей. В 1970 году в деле «Петтит против Петтита » лорд Диплок заметил, что «более широкая занятость замужних женщин в промышленности, торговле и профессиональных сферах, а также появление компаний, владеющих недвижимостью, особенно компаний, занимающихся недвижимостью, заложенной в пользу строительного общества». «владение, демократия» вынудило суды признать вклад в домашнюю и семейную жизнь потенциально порождающим имущественные интересы. [33] Однако, если банки пытались вернуть себе дома у людей, которые не выполнили свои обязательства по выплате ипотечных кредитов, суды столкнулись с выбором, отдать ли предпочтение этим экономическим интересам социальным ценностям. Членство Соединенного Королевства в Европейской конвенции по правам человека означало, что статья 8 о праве на частную и семейную жизнь может изменить право банков или арендодателей выселять людей, особенно там, где на карту поставлены стабильность и воспитание детей. хотя к началу двадцать первого века прецедентное право оставалось осторожным. [34] В-третьих, землепользование в целом регулируется комплексной нормативной базой. Старые общие законы между соседями, сервитуты, соглашения, неудобства и посягательства были в значительной степени затмены местными и демократически определенными законами о планировании, [35]экологическое регулирование и рамки использования сельскохозяйственных ресурсов.
Английское земельное право опирается на три основных источника для определения прав собственности: общее право и принципы справедливости , разработанные судами, систему регистрации земли и действующую систему для незарегистрированной земли. Прежде всего, суды общего права и справедливости предоставили людям, обладающим «имущественными» правами, различные привилегии по сравнению с людьми, которые приобрели просто «личные» права. Чтобы приобрести собственность на землю (как и в случае с любым другим ценным объектом), в отличие от договора, например, на ее использование, покупателю и продавцу просто нужно было договориться о передаче собственности. Закон тогда признал «право собственности» с различными привилегиями перед людьми с чисто «личными» претензиями. Наилучшая форма собственности предполагает исключительное владение, и оно обычно связывает любого, кто пытается вмешаться в пользование владельцем, особенно в случаях неплатежеспособности , если другие люди, имеющие интересы в земле, продают свою долю третьей стороне или при получении средств правовой защиты. отстаивать свое право. До 1925 года права собственности на землю (в отличие, например, от акций компании ) нужно было подтверждать только в бумажных документах, подтверждающих право собственности . Поэтому считалось, что система регистрации земли желательна, чтобы права людей на землю были гарантированы, а ее передача была проще и дешевле. Итак, вторая система земель началась с Закона о регистрации земли 1925 года , а правила были изменены в Законе о регистрации земли 2002 года . Вместо бумажных документов, определяющих права собственности людей на землю, источником, определяющим права собственности людей, были записи в реестре. Однако многие права собственности так и не были зарегистрированы, особенно социальные претензии, которые люди имели в отношении семейных домов или краткосрочной аренды. Кроме того, не вся земля должна была быть зарегистрирована. Только после совершения официальных сделок с землей регистрация стала обязательной. Это означало, что к 2013 году 88 процентов земли или 126 000 квадратных километров были зарегистрированы в Земельном реестре Ее Величества . [37] Но третья система регулирования земель осталась для 12 процентов незарегистрированных земель . Хотя эта система определения прав собственности и споров была несколько изменена законодательством, она оставалась во многом похожей на старое общее право и справедливость.
Земельное право также известно как право недвижимости. Он касается приобретения, защиты и конфликтов прав людей, законных и справедливых, на землю. [38] Это означает три основные вещи. Во-первых, обычно говорят, что «права собственности» (на латыни «право на имущество ») связывают третьи стороны, [39] тогда как личные права (право на личность ) могут быть реализованы только в отношении лица, у которого есть обязательство. [40] Английское право признает фиксированное число, или numerus clausus , прав собственности, которые создают различные привилегии. Основными ситуациями, когда это различие имеет значение, являются ситуации, когда должник перед двумя или более кредиторами стал неплатежеспособным (т.е. банкротом) или если существует спор о владении конкретной вещью. Если человек или компания обанкротились и имеют в своем распоряжении вещи, которые являются собственностью других, то эти люди обычно могут забрать свою собственность без каких-либо претензий. [41] Но если кредиторы неплатежеспособного лица имеют просто личные долги, они не могут свободно забрать свои деньги: любые убытки должны быть разделены между всеми кредиторами. Часто кредиторы могут заключить договор о праве собственности (известном как обеспечительный интерес ) для обеспечения погашения долгов. Это дает тот же результат, что и наличие другого права собственности, поэтому обеспеченный кредитор имеет приоритет в очереди на банкротство. [42] Обеспеченными кредиторами чаще всего являются банки, и для большинства людей наиболее знакомым видом обеспечения является ипотечный кредит. Таким образом, права собственности всегда «сильнее» личных прав, даже если они могут быть приобретены одним и тем же способом: договором. В большинстве случаев права собственности также сильнее личных, поскольку английские суды исторически более склонны выносить решение о конкретном исполнении в качестве средства правовой защиты от вмешательства в права собственности. Люди, обладающие личными правами, например, на выполнение контракта , презумптивно имеют право на денежную компенсацию, за исключением случаев, когда возмещение ущерба является недостаточным средством правовой защиты. [43] Вторая основная особенность английского земельного права отличается от систем гражданского права Европейского Союза., потому что это позволяет отделить «бенефициарное» право собственности на собственность от юридического титула на собственность. Если существует «траст» на землю, то попечители имеют законное право собственности, в то время как право на получение выгоды, использования и «справедливое» право собственности может принадлежать многим другим людям. Юридическое право собственности на недвижимое имущество может быть приобретено только ограниченным числом формальных способов, в то время как право собственности по праву справедливости может быть признано на основании вклада лица, истинных намерений сторон или по какой-либо другой причине, если закон считает это справедливым и просто (т.е. справедливо) признать, что кто-то еще имеет долю в земле.
Третья основная особенность английского права недвижимости заключается в том, что «реальная» собственность (или «недвижимость») означает только землю и все, что с ней связано. Оно классифицируется как отличное от движимого имущества или других типов «личного» имущества (или «личности»). Это различие имеет значение главным образом для определения объема предмета, поскольку существуют разные требования к регистрации, налогам и другим правилам использования земли. Техническое определение слова «земля» включает в себя немного больше, чем обычное употребление этого слова. В соответствии с Законом о собственности 1925 года , раздел 205(1)(ix) гласит, что земля означает «землю любого права собственности , рудники и полезные ископаемые, независимо от того, находятся ли они отдельно от поверхности, зданий или частей зданий (независимо от того, является ли разделение горизонтальным или нет). вертикальное или созданное каким-либо иным способом), а также поместье , адвокат , рента и другие бестелесные наследства, а также сервитут , право, привилегия или выгода на землю, над ней или полученную от нее...» Это громоздкое определение; указывает на две общие идеи. Во-первых, земля включает в себя прикрепленные к ней физические объекты (например, здания и «наследственное имущество») и, во-вторых, нематериальные права (например, сервитут , право отвода). Возможно, в стремлении казаться научными юристы привыкли описывать собственность на землю как « четырехмерную ». [44] Двумерная площадь земельного участка, ограниченная забором, дополняется правами на все здания и «приспособления». Это становится наиболее актуальным в спорах после договора купли-продажи земли, когда покупатель утверждает, что вещь была включена в продажу, но в договоре ничего не говорится о деталях. В деле Голландия против Ходжсона [45] судья Блэкберн постановил, что ткацкие станки, установленные на фабрике, являются частью земли. Объекты, покоящиеся на земле и «прикрепленные» только под действием силы тяжести, обычно не являются частью суши, хотя вполне возможно, что стороны «намеревались» сделать что-то другое или, скорее, каковы были разумные ожидания сторон. Легко снимаемые вещи, такие как ковры и шторы или плавучие дома, не будут сушей, а менее легко снимаемые вещи, такие как краны и пробки. [46] В третьем измерении, как указано в разделе 205(1)(ix), шахты и недра принадлежат владельцу поверхности, и до общего предела в 500 футов [47] землевладелец будет иметь право на атмосферу над своей землей. Государственная политика устанавливает ограничения в обоих случаях, поэтому, начиная с дела о шахтах XVI века , Корона имеет право претендовать на обнаруженные ценные минералы или природные ресурсы, а также на ценные сокровища. [48] И в другую сторону,самолеты или спутники, находящиеся на достаточной высоте, не считаются нарушителями границыили нарушать право владельца на спокойное пользование. [49] Четвертое измерение земли для английского юриста по недвижимости – это время. С 1925 года английское законодательство признает два « состояния » на землю, или виды прав собственности: « простую плату », которая представляет собой право пользования в течение неограниченного времени, и «аренду», которая представляет собой проценты на фиксированный период времени. время. Однако во всех ситуациях использование земли ограничивается соглашениями или обязательными правами с соседями, а также требованиями местного совета и правительства.
Поскольку земля может служить множеству целей для многих людей, а ее фиксированный характер означает, что ее владелец не всегда может быть виден, система регистрации стала рассматриваться как необходимая в начале 20-го века. Начиная с Закона о земельном реестре 1862 года , который создал орган, в котором люди могли добровольно регистрироваться, [50] череда правительственных отчетов и частичная реформа, наконец, завершились созданием единой обязательной системы регистрации с Законом о регистрации земли 1925 года . [51] Ее сторонники утверждали, что система регистрации повысит ликвидность земли и сделает ее передачу такой же гибкой, как и система регистрации акций компании. Теодор Руофф, главный регистратор с 1963 года, сказал, что основные три функции, которые выполнял реестр, заключались в том, чтобы (1) отразить интересы собственности на землю (2) завесить второстепенные или справедливые интересы, которые можно было обойти (или «преодолеть») в земле. транспортный бизнес и (3) обеспечить страхование за счет средств Регистратора всем, кто потерял имущество в результате дефектов реестра. [52] Таким образом, идеальная цель заключалась в том, чтобы гарантировать, что в реестре будет отражен полный набор людей, интересы которых имеют приоритет в данной недвижимости. Благодаря Закону о регистрации земли 2002 года , который изменил старый закон, Регистр сосредоточился на «электронной передаче». Согласно разделам 91–95 электронная регистрация считается актом и призвана заменить бумажную регистрацию в 21 веке.
Однако, отражая социальное использование земли, приоритетная система регистрации земли и учет всех прав на землю в Реестре сделали существенные исключения для неформальных методов приобретения прав, и особенно справедливых интересов, на землю. В соответствии с разделами 27–30 Закона о регистрации земли 2002 года , зарегистрированная доля в земле (например, право собственности, долгосрочная аренда или ипотека) будет иметь приоритет над всеми другими правами, которые появятся позже или не будут внесены в реестр. регистр. Преобладает первый зарегистрированный интерес ко времени. Тем не менее, в Приложении 3 LRA 2002 года указан ряд исключений или «первостепенных интересов». Согласно пункту 1 Приложения 3, любая аренда на срок менее семи лет не требует регистрации и по-прежнему будет иметь обязательную силу для других сторон. Причина в том, чтобы найти баланс между владельцем, который вполне может удерживать землю в течение длительного периода, и человеком, который может арендовать землю под жилье. Наиболее социально значимым является то, что в соответствии с пунктом 2 Приложения 3 (бывший Закон о регистрации земли 1925 года, раздел 70(1)(g)), интерес лица, которое занимается «фактическим занятием», не должен быть внесен в реестр, но все равно будет иметь обязательную силу. позже зарегистрировал интересы. Утверждалось, что это правило необходимо для предотвращения того, чтобы социальное право на дом «потерялось в суматохе регистрации». [53] Чаще всего оно используется в отношении людей, обычно супруга в семейном доме, имя которого не указано в документах о праве собственности, которые не зарегистрировали интерес, поскольку закон признал, что они приобрели право не посредством формального, или явный контракт, или подарок – но посредством их вклада или их уверенности в заверениях другого человека. Если такой человек занимается «фактической профессией», то его неформально приобретенный интерес (обычно через « конструктивное доверие », которое признает его денежный или трудовой вклад в семейную жизнь) свяжет стороны, которые приобретут интересы позже.
«Всякий, кто в настоящее время дает взаймы деньги под залог супружеского дома, должен понимать, что жена может иметь в нем долю. Он должен убедиться, что жена согласна на это, или пойти в дом и навести у нее справки. Мне кажется совершенно неправильным, что кредитор должен закрывать глаза на интерес жены или возможность этого – а затем пытаться выгнать ее и семью – под предлогом того, что он не знал, что она действительно занята. Банк должен выполнять свой долг, в обществе, в котором мы живем, он должен признавать целостность супружеского дома. Он не должен разрушать его, игнорируя интересы жены в нем – просто для того, чтобы гарантировать выплату долга мужа. полный – с нынешними высокими процентными ставками . Мы не должны отдавать денежной мощи приоритет над социальной справедливостью ».
Лорд Деннинг М.Р. в деле Williams & Glyn's Bank против Боланда [1979], глава 312
В главном деле «Банк Williams & Glyn's против Боланда» [54] у г-на Боланда возникли проблемы с выплатой банку кредита, который он использовал для своей строительной компании. Кредит был предоставлен под залог его дома в Беддингтоне , где он жил с миссис Боланд. Однако г-жа Боланд не дала согласия на ипотечный договор. Она не была зарегистрирована в документах, подтверждающих право собственности на дом, но она внесла в дом значительный финансовый вклад. Несмотря на то, что судья Темплман в первой инстанции заявил, что г-жа Боланд заняла дом только через своего мужа, Апелляционный суд и Палата лордов согласились, что г-жа Боланд действительно занимала ее дом, и что ее интересы связывают банк. Более поздние дела показали, что критерий фактического занятия должен быть целенаправленно и свободно определен в соответствии с социальными обстоятельствами заявителя. Таким образом, в деле «Чхокар против Чхокара» женщина, которую избили и напали друзья ее бывшего мужа, чтобы напугать ее из дома в Саутхолле , и которая на момент регистрации ее дома находилась в больнице с ребенком г-на Чокара, все еще фактически находилась под оккупацией. Это означало, что, поскольку она внесла свой вклад в покупную цену дома, она имела право остаться. Ее интересы были связаны и имели приоритет над зарегистрированными позже интересами. Согласно пункту 2 Приложения 3 LRA 2002 года , только если человека спрашивают об его интересах, и он ничего не говорит, или если это не очевидно при достаточно тщательном осмотре, лицо, занимающееся фактической деятельностью, проиграет зарегистрированному лицу. Также считалось, что кто-то, кто занимает дом и имеет в нем интерес, мог косвенно согласиться на то, чтобы стать объектом последующего интереса другой стороны. В делах «Бристоль и Западное строительное общество против Хеннинга » [55] и «Эбби Национальное строительное общество против Канна» [56] пара приобрела дом с помощью кредита от строительного общества, который был обеспечен залогом недвижимости. В обоих случаях суд постановил, что, поскольку покупатели не могли получить дом без кредита, все молчаливо согласились с тем, что банк имеет приоритет, и не было промежутка времени до регистрации, когда можно было бы сказать, что супруг находится в собственности. предыдущая фактическая занятость.
Первоначально для облегчения передачи земли, разделы 2 и 27 Закона о собственности 1925 года предусматривают положение, согласно которому люди, имеющие равные интересы в земле, не могут предъявлять свои права против покупателей земли, если есть два доверенных лица. Если у человека есть справедливый интерес в собственности, закон позволяет отделить этот интерес от собственности или «превзойти» и снова привязать его к деньгам, полученным в обмен на землю, при условии, что обмен произошел как минимум двумя доверенными лицами. Однако это было применено не с целью торговли недвижимостью профессиональными попечителями, а против домовладельцев в деле Строительное общество лондонского Сити против Флегга . [57] Здесь двое родителей, г-н и г-жа Флегг, отдали свой дом своим детям, которые, в свою очередь, заложили имущество и не выполнили своих обязательств по кредиту. Палата лордов постановила, что, поскольку положения статута были выполнены и деньги на покупку процентов на собственность (т. е. ссуду, которую растратили дети) были выплачены двум попечителям, Флегги были вынуждены отказаться от владения. Наконец, можно потерять долю в земле, даже если она зарегистрирована, из-за незаконного владения другим лицом по истечении 12 лет в соответствии с разделами 15–17 Закона об ограничениях 1980 года .
В 2013 году, поскольку регистрация прав собственности сама по себе никогда не была обязательной , 18 процентов земель в Англии и Уэльсе оставались незарегистрированными. [58] Отсутствие принуждения, вероятно, было результатом политического компромисса, в то время как могущественная земельная аристократия по-прежнему решительно выступала против любой прозрачности в отношении размера своего богатства. Земля будет в обязательном порядке внесена в реестр только в том случае, если сделка, указанная в разделе 4 Закона о регистрации земли 2002 года , состоится, как в соответствии с Законом о земельной регистрации 1925 года . Сюда включалась любая продажа, ипотека или аренда на срок более семи лет. Однако это по-прежнему не включает передачу в силу закона, а это означает, что земля может быть унаследована или сохранена в семье, и ее никогда не нужно регистрировать, если лорд-канцлер не внесет поправки в раздел 4 своим приказом. [59] Это означает, что для того, чтобы найти «корень титула» на незарегистрированную собственность и различные права, которые могут иметь другие лица, такие как сервитуты или соглашения, необходимо найти соответствующий пакет документов, начиная как минимум за 15 лет. . [60] Если незарегистрированная собственность продается, регистрация будет инициирована, но окончательный поиск документов, подтверждающих право собственности, все равно будет необходим. Первый основной принцип заключался в том, что все законные права собственности связывали каждого, независимо от того, знал ли кто-нибудь о них или нет. Обычно они сохраняются в документах, хотя небольшие проценты, такие как аренда на срок менее трех лет, не сохраняются из-за освобождения от формальностей, как в случае с зарегистрированной землей. [ нужна цитата ] Второй принцип заключался в том, что справедливые права собственности связывали всех, кроме добросовестного покупателя законного имущества без какого-либо уведомления о справедливом интересе (также известном как «Любимец капитала»). Быть добросовестным приобретателем было «абсолютной, безоговорочной, неоспоримой защитой» [61] , так что лицо, имеющее справедливый интерес, имело только осуществимое право в отношении отслеживаемых активов , полученных в обмен на землю. Быть покупателем по стоимости означало не получать имущество в дар [62] , а добросовестно значило действовать добросовестно . В свою очередь, добросовестность во многом означала то же самое, что покупка земли без какого-либо фактического уведомления, [63] и неразумно было знать о справедливых интересах другого лица. [64] В соответствии со статьей 199 Закона о собственности 1925 года и судебными делами, покупатели земли будут связаны предшествующими справедливыми интересами, если этот интерес «стал бы ему известен, если бы такие расследования и проверки были проведены должным образом». разумно быть сделанным».[65] Так, например, в деле Kingsnorth Finance Co Ltd против Тизарда было установлено, что одежда разведенной женщины, находившаяся в доме, связывала агента банка, который осматривал недвижимость, уведомлением о ее справедливых интересах. [66] Общая схема закона заключалась в том, чтобы сделать все возможное, чтобы гарантировать, что люди не будут лишены своих долей в своих домах без их полностью информированного и истинного согласия, однако он не позволил просто определить, что справедливые права всегда являются обязательными.
Помимо этих основных правил, Закон о земельных сборах 1972 года , вслед за его предшественником 1925 года , требовал, чтобы некоторые виды сборов вносились в другой специальный реестр сборов за незарегистрированную землю. Согласно разделу 2, первоначальная ипотека (вторая или третья ипотека, созданная после того, как недвижимость уже была заложена) должна была быть зарегистрирована, прежде чем она приобрела обязательную силу, даже если ранее она считалась законным правом собственности. [69] Другими важными видами обвинений, которые необходимо было зарегистрировать, являются ограничительные соглашения и справедливые сервитуты, [70] право из Закона о семье 1996 года, Часть IV, [71] и «договор о наследстве» (т.е. либо будущее право купить недвижимость или опцион на покупку). [72] Без регистрации эти обвинения были бы недействительны, но после регистрации эти обвинения стали бы обязательными для всех. [73] Регистрация противоречила бы имени владельца титула, хотя иногда это приводило к путанице, если люди иногда использовали разные имена (например, Фрэнсис или Фрэнк). [74] Если официальный поиск в реестре не выявил никаких прав собственности, то покупатель получит хорошие законные права. [75] Однако вопиющей несправедливостью было то, что Палата лордов считала правила регистрации строгими. В деле Midland Bank Trust Co Ltd против Грина Уолтер Грин предоставил своему сыну Джеффри возможность купить недвижимость, но не зарегистрировал ее. Затем Уолтер передумал и, зная, что Джеффри не зарегистрировал этот договор о наследстве, передал имущество своей жене Эвелин за 500 фунтов стерлингов, чтобы расторгнуть соглашение. Хотя покупатель имел фактическое уведомление о справедливом интересе Джеффри, это не имело значения, поскольку оно не было зарегистрировано. В другом примере в деле Lloyds Bank v Carrick было установлено, что лицо, фактически занимающее дом и имевшее незарегистрированное право на покупку дома, не могло претендовать на преимущественную долю (что было бы возможно в случае зарегистрированной земли). поскольку единственным источником процентов был договор о наследстве, а без регистрации он был недействителен. [76] Аномалии системы всегда признавались, и поэтому просто надеялись, что незарегистрированные земли сократятся. [77] Решение, возможно, более простое, заключающееся в принятии закона, требующего обязательной регистрации всего, еще не было принято.
Хотя конституционное право Соединенного Королевства формально следует идее парламентского суверенитета , после Второй мировой войны Великобритания вступила в Организацию Объединенных Наций, подписала Европейскую конвенцию о правах человека (которая была в основном написана британскими государственными служащими), а в 1972 г. вступила в Европейский Союз, а затем вышла из него в 2020 году . Во всех трех международных организациях конституционные традиции других государств-членов давали судам более значительную роль в вынесении решений о том, соответствует ли законодательство правам человека. Приняв Закон о правах человека 1998 года , Великобритания решила предоставить своим судам право проверять соответствие законодательства судебной практике ЕСПЧ , прежде всего как способ избавить истцов от затрат на исчерпание внутренней судебной системы и последующее обращение в Страсбург . ЕКПЧ имела отношение к земельному праву в основном из-за права на неприкосновенность частной жизни и семейную жизнь согласно статье 8 ЕКПЧ , а также права на беспрепятственное пользование имуществом согласно Протоколу 1 к ЕКПЧ, статья 1 . В первых случаях по статье 8 ЕКПЧ иски подавали жильцы, которых выселили из домов местные власти. Вопреки доводам истцов о том, что их выселения были непропорциональной реакцией и нарушили их права на семейную и семейную жизнь, британские суды первоначально отрицали, что британское законодательство о собственности когда-либо будет несовместимо с Конвенцией. Однако в деле Manchester CC v Pinnock [ 78] после того, как ряд дел в Европейском суде по правам человека показали иное, Верховный суд Великобритании признал, что суды должны обладать неотъемлемой юрисдикцией для оценки того, является ли нарушением права на семейную жизнь если кого-то выселяют, это соразмерно и оправдано. По фактам дела было установлено, что выселение г-на Пиннока за антиобщественное поведение его сыновей было соразмерным. Хотя он был пенсионером, жалобы были серьезными и продолжительными. Дела по статье 1 Протокола 1 в первую очередь касаются вопроса о принудительном отчуждении собственности государством. Страсбургские суды проводят различие между лишением собственности путем фактического приобретения и ограничением использования земли владельцем посредством регулирования, например, охраны окружающей среды.
В то время как установление земельного права в Англии произошло путем вторжения , завоевания , огораживания и насилия , в течение 20-го века в целом наблюдалось растущее распределение собственности. [79] Большим стимулом для увеличения распределения земли и реализации британцами права на жилье было государственное регулирование цен на аренду (поэтому быть землевладельцем было менее выгодно, чем продавать) и финансируемое государством строительство жилья. [80] Кроме того, существовало четыре других метода приобретения прав на землю, которые действуют в рамках парадигмы рынков и частной собственности . Первый – через обязательство, основанное на согласии . Это может быть посредством дарения или, аналогичным образом, урегулирования траста , когда доверительный управляющий владеет собственностью в пользу другого. Чаще всего земля передается по соглашению по контракту . Во всех случаях для осуществления передачи интересы лица должны быть зарегистрированы для полной защиты. Однако закон признает интересы людей в отношении земли, даже если они не были приобретены формальным путем. Второй основной способ приобретения прав на землю – через результирующее или конструктивное доверие, признанное судом. В контексте земли и особенно семейных домов это обычно означает признание вклада, который кто-то внес в дом, финансового или иного. В-третьих, суды признают, что люди приобрели землю, когда им были предоставлены гарантии, на которые они обоснованно полагались, и результат был бы пагубным, если бы их интересы не были признаны. Этот иск об отводе права собственности является способом добиться признания интересов людей, хотя их отношения с землевладельцем не соответствуют договору. В-четвертых, и это самое дальнее отклонение от земли, приобретенной по контракту, английское право всегда признавало притязания людей, которые проживали на земле достаточно долго, чтобы законно приобрести свои права. Факт владения, даже если он противоречит предыдущему владельцу, через 12 лет становится полноценным юридическим правом.
Четыре основных способа приобретения земли — это дарение, доверительное управление, наследование и контракт, каждый из которых предполагает явно выраженное или, по крайней мере, предполагаемое согласие. В случае обычного подарка при жизни человека, раздел 52 (1) Закона о имущественном праве 1925 года требует наличия акта (который сам определяется в разделе 1 Закона о имущественном праве (различные положения) 1989 года ), прежде чем любая передача вступит в силу. В дальнейшем перевод необходимо зарегистрировать. Раздел 27 (2) Закона о регистрации земли 2002 года делает регистрацию обязательной для всех передач земли, аренды на срок более семи лет и любых сборов. [81] В соответствии со статьей 27 Закона о законе законности 2002 года , последствием отсутствия регистрации своего интереса является то, что это не налагает никаких обязательств на другое лицо по закону, которому передается собственность и которое регистрируется. Если передача земли происходит по завещанию, раздел 9 Закона о завещаниях 1837 года аналогичным образом требует, чтобы завещание было подписано в письменной форме и имело двух свидетелей. Бенефициар по завещанию должен затем предпринять шаги для регистрации доли в земле на свое имя. В случае смерти лица, не оставив завещания, его имущество, в том числе земля, в силу закона переходит к ближайшему родственнику, а в случае совместно находящегося в совместной собственности имущества - к совладельцу. /с.
Считается, что во всех ситуациях требование формальности улучшает качество согласия людей. Было высказано предположение, в первую очередь Лоном Фуллером , что выполнение трудоемких формальностей побуждает людей по-настоящему задуматься о том, хотят ли они совершить перевод. Он также предоставляет доказательства транзакции и упрощает определение порога принудительного исполнения транзакции. [82] Это наиболее заметно в случае контракта . Если интерес к земле является предметом договора, закон выделяет три этапа. Во-первых, произойдет продажа, которая, согласно разделу 2 LPMPA 1989 г., может осуществляться только при наличии письменной подписи (хотя согласно разделу 2 (5) и разделу 54 (2) Закона о собственности 1925 г. договор аренды на срок до 3 лет может заключаться и без нее). Во-вторых, технически передача должна происходить в соответствии с разделом 52 (1) Закона о собственности 1925 года посредством акта (хотя нет причин, по которым это нельзя совместить с шагом 1, используя документ для продажи!). В-третьих, земля должна быть зарегистрирована, чтобы юридический интерес вступил в силу в соответствии со статьями 27–30 Закона о законе о правах собственности 2002 года .
Хотя формальные этапы контракта, передачи и регистрации позволят людям приобретать законные права на землю, в течение двадцатого века парламент и суды постепенно признали, что многие люди имеют законные претензии на собственность, даже без соблюдения формальностей. и даже без получения согласия собственника недвижимости. Институт траста стал играть важную роль, особенно в семейных домах, поскольку в соответствии с разделом 53 Закона о собственности 1925 года , в то время как декларации о выраженных трастах требуют письменной подписи для вступления в силу, результирующие и конструктивные трасты этого не делают. «Результирующий» траст обычно признается, когда человек передал собственность другому лицу без намерения принести пользу этому человеку, поэтому имущество возвращается к лицу, от которого оно получено. «Конструктивные» трасты были признаны английскими судами примерно в восьми несвязанных между собой обстоятельствах, и всякий раз, когда говорится, что было бы «бессовестно», если бы суды не признали, что они должным образом принадлежали истцу. В контексте семейных домов эти два типа траста позволяли судьям примерно с 1970 года признавать право собственности супруга на дом из-за его вклада (в широком смысле) в семейную жизнь. Парламент уже принял такую же реформу как часть семейного законодательства. В разделе 37 Закона о супружеских разбирательствах и имуществе 1970 года , «если муж или жена вносят деньги или денежную стоимость» для улучшения имущества, суд может признать справедливое право на него, но также изменить сумму в той степени, в которой она считалась справедливой. . А в соответствии со статьей 24 Закона о супружеских отношениях 1973 года суд был уполномочен в ходе бракоразводного процесса изменять имущественные права сторон, особенно в пользу детей, насколько это было справедливо. В Законе о гражданском партнерстве 2004 года разделы 65–72 и Приложения 5–7 обеспечивают то же самое для гражданских партнеров.
Однако для сожительствующих пар, с детьми или без них, не состоящих в браке или гражданских партнерах, для подачи иска было доступно только общее право, и положение, достигнутое для супружеских пар в соответствии с законом, было достигнуто медленно. В деле «Гиссинг против Гиссинга » [84] до принятия законов о семейном праве супружеская пара жила, работала и имела ребенка вместе с 1935 по 1961 год, когда отношения разорвались из-за его супружеской измены . Гиссинг внес взносы по ипотеке, и недвижимость была оформлена на его имя, хотя миссис Гиссинг сделала кое-какие улучшения в доме. Лорд Деннинг М.Р. в Апелляционном суде постановил, что, поскольку они продолжали свою деятельность как совместное предприятие, даже несмотря на то, что она не внесла поддающегося количественному определению денежного вклада, тем не менее г-жа Гиссинг будет владеть половиной доли в собственности, находящейся под конструктивным доверительным управлением. Палата лордов отменила это решение, заявив, что не удалось найти «общего намерения», которое, как утверждалось, было необходимо, чтобы она могла участвовать в капитале дома. Несмотря на это, в некоторых случаях творчески допускалось конструктивное доверие на основе «общего намерения», если необычное поведение, возможно, свидетельствовало о желании разделить дом. В деле «Евс против Евс » [85] Апелляционный суд (с лордом Деннингом М.Р.) постановил, что женщина, разбившая внутренний дворик 14-фунтовой кувалдой, должна была участвовать в доле дома. В деле Грант против Эдвардса [86] Апелляционный суд удовлетворил иск г-жи Грант, которой ее партнер г-н Эдвардс прямо сказал, что она не может быть включена в документы о праве собственности на дом, поскольку это может повлиять на ее шансы на бракоразводный процесс. . По мнению суда, это, очевидно, является свидетельством того, что (если бы у г-жи Грант не было бракоразводного процесса), пара, должно быть, намеревалась делить дом вместе. Однако затем в деле Lloyds Bank plc против Россета [87] Палата лордов снова остановила разработку. Лорд Бридж постановил, что иск о справедливом интересе будет успешным только в том случае, если (1) супруг внес прямой вклад в покупную цену дома или (2) супруг действительно достиг какого-то соглашения, пусть и неопределенного. Это означало, что г-жа Россет, которая не значилась в документах, подтверждающих право собственности, не вносила никаких финансовых взносов, но выполнила большую работу по отделке, не могла претендовать на справедливую долю в доме, в котором она жила. Это означало, что банк имел право вернуть себе дом после неисполнения обязательств по ипотечному кредиту г-на Россе, освободив ее от процентов по фактическому жилью. Тем не менее, если бы суд признал вклад супруга в дом, он мог бы «завысить» проценты до любого возможного размера (как в соответствии с Законами 1970 и 1973 годов). Так, в деле Midland Bank plc против Кука [88]Апелляционный суд постановил, что, хотя совместный подарок г-ну и г-же Кук в размере 1100 фунтов стерлингов представляет собой только 6% стоимости дома, процент г-жи Кук может быть увеличен до половины. Это означало, что Midland Bank имел право только на половину стоимости дома после того, как г-н Кук не выполнил свои обязательства по кредиту, предоставленному им.
Однако в последней серии дел, судя по всему, продвинулись дальше. В деле «Стек против Даудена» [89] пара с четырьмя детьми, прожившая вместе 18 лет, зарегистрировала дом на обоих своих именах. Однако г-жа Дауден внесла больше денег. Она утверждала, что презумпция равного владения должна быть отменена и что поэтому она должна иметь долю, превышающую половину, а Палата лордов согласилась с тем, что ей принадлежит 65% бенефициарной доли. Лорд Уокер, хотя и не касаясь этого вопроса, отметил, что после принятия Лордом Бриджем решения по делу Lloyds Bank plc против Россета закон «продвинулся вперед» в отношении вопроса о том, что имеет значение при количественной оценке долей людей в доме. Большинство также отметило, что в семейных ситуациях конструктивные трасты приносят больше пользы, когда суд обладает большей гибкостью в количественной оценке интересов людей, свободных от материальных финансовых вложений, и что возникающие в результате трасты более подходят для коммерческих отношений, где количественная оценка интересов человека более важна. соответствующие финансовые взносы. [90] Кроме того, в деле Кернотт против Джонса [91] у г-жи Джонс и г-на Кернотта было двое детей, и оба были зарегистрированы на право собственности. Однако с 1993 по 2008 год г-н Кернотт уехал, и г-жа Джонс воспитывала детей, оплачивала ипотеку и расходы на дом. В разбирательстве по разделу 14 TLATA 1996 г. Апелляционный суд удовлетворил его иск о 50% собственности, утверждая, что при отсутствии абсолютно никаких доказательств какого-либо намерения в противном случае суд не может «вменять» намерения сторон. Верховный суд отменил это решение, установив, что г-жа Джонс действительно владела 90% акций дома, и это можно было легко сделать из всех обстоятельств. В Тайном совете в деле «Эбботт против Эбботт баронессы Хейл» более четко подтвердилось, что «весь образ поведения сторон в отношении собственности должен быть принят во внимание при определении их общих намерений относительно ее владения». [92] Однако до сих пор остается неясным, в какой степени (и почему) закон о сожительствующих парах по прошествии четырех десятилетий остается отличным от закона о супружеских парах, предусмотренного Законами 1970 и 1973 годов.
Эстоппель собственности является третьим основным механизмом приобретения прав на собственность, особенно в случае с землей. В отличие от контракта или дарения, которые зависят от согласия, или возникающих и конструктивных трастов, которые зависят в первую очередь от факта вклада, имущественный эстоппель возникает, когда лицу было дано четкое заверение, что с его стороны было разумно полагаться на это заверение. и они действовали им во вред. Этот тройной образец имущественного эстоппеля (четкая уверенность, разумная уверенность и существенный ущерб) делает его совместимым с его партнером в обязательственном праве - « простовым эстоппелем ». Хотя английское законодательство еще не признало эстоппель по векселю как повод для иска (как это было сделано в соответствии с §90 Американского пересмотра (второго) контракта ), в деле Коббе против Yeoman's Row Management Ltd лорд Скотт заметил, что эстоппель по праву собственности должен быть рассматривается как разновидность эстоппельного обязательства. Во всех случаях это позволяет людям действовать на основании заверений других в отношении законных прав, даже без достижения ими явного согласия. Например, в деле «Дилвин против Ллевелина » сын был признан приобретателем дома у своего отца, поскольку ему было дано письменное уведомление о том, что он это сделает, несмотря на то, что никогда не оформлял документ о передаче имущества, после того, как сын потратил время и деньги на улучшение имущества. . [93] А в деле Крэбб против Аруна, округ Колумбия, фермер получил право на дорогу над землей совета, поскольку они заверили его, что, если он продаст одну часть, точка доступа останется. [94] Во всех случаях присутствует минимальная модель уверенности, уверенности и некоторой формы ущерба.
Однако в прецедентном праве, касающемся права эстоппеля, существуют разногласия по вопросу о том, какие гарантии и какие основания должны присутствовать. В деле «Коббе против Yeoman's Row Management Ltd» застройщик заявил о своей заинтересованности в группе квартир в Найтсбридже после того, как потратил деньги на получение муниципального разрешения на строительство. [95] Г-н Коббе заключил устное соглашение с владелицей квартиры г-жой Лайл-Мейнваринг о приобретении квартир за 12 миллионов фунтов стерлингов, но как только разрешение было получено, владелица нарушила свое устное обещание. Несмотря на это, в Палате лордов Коббе не смог предъявить иск о чем-либо большем, чем расходы (150 000 фунтов стерлингов) на планирование, поскольку в этом коммерческом контексте было ясно, что для завершения любой сделки необходимы официальные документы. Напротив, в деле «Торнер против Мейджора » Дэвид (троюродный брат) работал на ферме Питера в течение 30 лет и считал, что унаследует ее. [96] Вероятно, так и было задумано, но после того, как Петр поссорился с другими родственниками, он уничтожил свое завещание, оставив Давида ни с чем. Несмотря на то, что никаких конкретных гарантий не было, а лишь некоторые расплывчатые действия, указывающие на уверенность, не было, Палата лордов постановила, что у Дэвида был веский иск об отводе права собственности. Лорд Хоффман заметил, что если разумный человек сможет понять, пусть даже косвенно и намекливо, что гарантия дана, у него возникнет юридическое право. Таким образом, тенденция в делах заключается в том, чтобы признавать претензии в большей степени во внутреннем контексте, где формальные гарантии являются обычным явлением, и в меньшей степени в коммерческом контексте, где формальность является нормальной. [97]
Однако трудный вопрос при предоставлении средства правовой защиты в случае отвода заключается в том, что в отличие от контракта не всегда очевидно, что истец должен получить полную меру того, что он ожидал. Напротив, фактическая модель эстоппелей, которые часто кажутся чем-то очень близким к контракту, зачастую, кажется, оправдывает нечто большее, чем просто присуждение компенсации за ущерб, чтобы компенсировать истцам сумму ущерба или убытков, как в деле о деликте . В деле «Дженнингс против Райс» судья Роберт Уокер подошел к этому вопросу, подчеркнув, что цель юрисдикции суда состоит в том, чтобы избежать недобросовестного результата и обеспечить, чтобы средство правовой защиты было основано на соразмерности. [98] Здесь г-н Дженнингс работал садовником у г-жи Ройл с 1970-х годов, но у администратора ее поместья не было воли. Дженнингсу сказали, что с ним «все будет в порядке», и более того, «однажды все это станет вашим». Однако Апелляционный суд постановил, что не все имущество стоимостью 1,285 миллиона фунтов стерлингов, а только 200 000 фунтов стерлингов будет присуждено ввиду реального ущерба, нанесенного г-ном Дженнингсом, и неуверенности в том, что на самом деле означают его заверения. В отношении третьих сторон было подтверждено, что средство правовой защиты от возражения против права собственности является обязательным для других в соответствии с разделом 116 Закона о регистрации земли 2002 года .
Хотя земля может быть приобретена по согласию и поведением, которое вызывает разумные ожидания другой стороны, эти частные методы приобретения земли часто недостаточны для адекватного государственного регулирования. [100] Строительство национальной инфраструктуры, такой как железные дороги, жилье и канализация, а также демократически определенные правила планирования, как со стороны национального, так и местного правительства, обычно требуют обязательной покупки , поскольку частные владельцы не могут отказаться от земли, необходимой для общественных работ, за исключением случаев, когда грабительская цена. Исторически обязательные покупки проводились в соответствии с Законами об огораживании и их предшественниками, где огораживание общинных земель часто было методом экспроприации людей из общинных земель в пользу баронов и землевладельцев. Во время промышленной революции большинство железных дорог строилось частными компаниями, получавшими права обязательной покупки на основании частных парламентских актов, [101] хотя к концу 19-го века полномочия обязательной покупки постепенно становились более прозрачными и использовались для общего социального благосостояния, как в случае с Закон о здравоохранении 1875 года или Закон о жилье для рабочего класса 1885 года . [102] Законодательство об обязательной покупке было значительно расширено во время Первой мировой войны для использования в военных целях, [103] и после войны для жилищного строительства, поскольку некоторые принципы стали стандартизированными. [104] Сегодня раздел 5 Закона о компенсации за землю 1961 года обычно требует, чтобы владелец доли в земле (например, права собственности, аренды или сервитута, как в Re Ellenborough Park [105] ) получал оплату в размере «стоимости земли». .если продано на открытом рынке желающим продавцом». [106] Компенсация часто также доступна в случае ущерба, нанесенного дому или в случае необходимости переезда бизнеса. [107] В свою очередь, Закон об обязательной покупке 1965 года устанавливает условия для совершения покупки, а Закон о приобретении земли 1981 года регулирует условия выдачи « Распоряжения об обязательной покупке ». Обычно либо центральное правительство в лице государственного секретаря, либо местный совет будут заинтересованы в совершении обязательной покупки. Полномочия местных советов совершать покупки по конкретным причинам могут быть закреплены в специальном законодательстве, например, в Законе о шоссейных дорогах 1980 года, позволяющем строить дороги в случае крайней необходимости. Однако Закон о городском и деревенском планировании 1990 года, раздел 226, [108]который допускает обязательную покупку для «содействия осуществлению развития, реконструкции или улучшения» для экономического, социального или экологического благополучия района, должен быть подтвержден государственным секретарем, и аналогично раздел 121 Закона о местном самоуправлении 1972 года требует совет запрашивает одобрение у министра правительства, а это трудоемкий процесс, который предотвращает проведение обязательных закупок без координации с центральным правительством. [109]
Из-за социальной значимости собственности, как для личного потребления и использования, так и для массового производства, [112] законы об обязательной покупке столкнулись с проблемами в области прав человека. Одна из проблем заключается в том, что после приватизации 1980-х годов многие обязательные закупочные полномочия могут использоваться в интересах частных корпораций, чьи стимулы могут расходиться с общественными интересами. [113] Например, Закон о водных ресурсах 1991 года [114] по-прежнему позволяет государственным органам распорядиться о принудительной покупке собственности людей, [115] хотя прибыль достается частным акционерам британских компаний водоснабжения . В деле R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) против Wolverhampton CC [116] Верховный суд постановил, что городской совет Вулверхэмптона действовал с неправомерной целью, когда принял во внимание обещание Tesco реконструировать другой объект при определении того, следует ли сделать обязательный заказ на закупку сайт, принадлежащий Sainsbury's . Лорд Уокер подчеркнул, что «право принудительного приобретения, особенно при приобретении «от частного к частному», представляет собой серьезное посягательство на права собственности нынешнего владельца». [117] Тем не менее, принудительные заказы на покупку часто использовались для приобретения земли, которая возвращалась частному владельцу, в том числе в деле Alliance Spring Ltd против Первого секретаря [118] , где дома в Ислингтоне были куплены для строительства стадиона «Эмирейтс» для футбольного клуба «Арсенал» . Напротив, в деле Джеймс против Соединенного Королевства [119] Джеральд Гросвенор, шестой герцог Вестминстерский , унаследованный владелец большей части Мэйфэра и Белгравии , утверждал, что право арендаторов на покупку нарушило их право на собственность, предусмотренное статьей 1 Протокола 1 ЕКПЧ . Европейский суд по правам человека постановил, что Закон о реформе аренды 1967 года , который разрешал арендаторам приобретать недвижимость у частных арендодателей, находился в пределах усмотрения государства-члена. Государство-член было компетентно регулировать права собственности в общественных интересах.
Другой вопрос о том, могут ли регулятивные или плановые решения в целом нарушать права собственности, не имеет важного значения для Соединенного Королевства. В разделенном деле Верховного суда США под названием «Лукас против Прибрежного совета Южной Каролины» [120] большинство постановило, что, если постановление не позволяет владельцу собственности осваивать землю (в данном случае для сохранения прибрежных пляжей), должна быть выплачена компенсация. Этого не последовало в большинстве стран Британского Содружества, [121] и в деле Grape Bay Ltd против Генерального прокурора Бермудских островов [122] Тайный совет сообщил, что решение демократического законодательного органа лучше, чем суд, для решения вопросов социального и социального характера. экономическая политика в отношении собственности. В данном случае компания McDonald's попыталась подать в суд на Бермудские острова за принятие закона, запрещающего открытие ресторана, что является нарушением «прав собственности» в соответствии с конституцией Бермудских островов, которая, по ее словам, заключалась в ожидании возможности вести бизнес и различных договорных соглашениях с этой целью. . Лорд Хоффманн заявил, что такого нарушения собственности не было, отметив, что «отдача и получение гражданского общества часто требует, чтобы осуществление частных прав было ограничено в общих общественных интересах». Судебная практика Европейского суда по правам человека, хотя и не до конца ясна, указывает на аналогичный подход. [123]
Самый спорный метод приобретения собственности, хотя и сыгравший огромную роль в истории английской земли, — это незаконное владение . Исторически сложилось так, что если кто-то владел землей достаточно долго, считалось, что это само по себе оправдывает приобретение хорошего титула. Это означало, что, хотя английская земля постоянно была завоевана, разграблена и разграблена различными фракциями, лордами или баронами на протяжении всего средневековья , титул тех, кто мог доказать, что они владели землей достаточно долго, не подвергался сомнению. Более современная функция заключалась в том, что земля, которая не используется или которым пренебрегает владелец, может быть преобразована в собственность другого лица, если она используется на постоянной основе. Сквотирование в Англии было способом эффективного использования земли , особенно в периоды экономического спада. До принятия Закона о регистрации земли 2002 года , если человек владел землей в течение 12 лет, то по общему праву право предыдущего владельца на иск по изгнанию «противного владельца» истекало. Общее юридическое обоснование заключалось в том, что в соответствии с Законом об ограничениях 1980 года , так же, как иск по контракту или правонарушению должен был быть использован в течение срока, так же, как и иск о возвращении земли. Это способствовало окончательности судебного разбирательства и определенности претензий. [124] Время начнет течь, когда кто-то вступит в исключительное владение землей или ее частью и намеревается владеть ею в ущерб интересам нынешнего владельца. При условии, что требования общего права о «неблагоприятном» «владении» будут выполнены, через 12 лет владелец потеряет возможность предъявлять иск. Однако в LRA 2002 года неправомерное владение зарегистрированной землей стало намного сложнее. Правила для незарегистрированной земли остались прежними. Но в соответствии с пунктами 1–5 Приложения 6 LRA 2002 г. через 10 лет неправильный владелец имел право подать заявление к регистратору, чтобы стать новым зарегистрированным владельцем. Затем регистратор свяжется с зарегистрированным правообладателем и уведомит его о подаче заявления. Если в течение двух лет не было начато разбирательство по исключению противного владельца, только тогда регистратор передаст право собственности. Раньше землевладелец мог просто потерять право собственности, не зная об этом и не уведомив об этом. Это было правило, поскольку оно указывало на то, что владелец никогда не уделял достаточного внимания тому, как на самом деле используется земля, и, следовательно, бывший владелец не заслуживал того, чтобы оставить ее себе. До 2002 года считалось, что время все вылечить. Функция правила заключалась в обеспечении эффективного использования земли. [125] Темная сторона заключалась в том, что эта идея была также очень удобна для эпохи, когда землю часто отбирали силой и когда такие доктрины, как terra nullius,были поддержаны империалистами в качестве оправдания колонизации Британской империи . [126]
До того, как было введено значительное препятствие в виде уведомления зарегистрированного владельца, конкретные требования неправомерного владения были достаточно простыми. Во-первых, в соответствии с пунктами 1 и 8 Приложения 1 Закона об ограничениях 1980 года , моментом, когда началось неправомерное владение, было время, когда «владение» было совершено. Это должно было быть чем-то большим, чем что-то временное или преходящее, например, простое хранение товаров на земле в течение короткого периода времени. [127] Но «владение» не требовало фактического занятия. Так, в деле Пауэлл против Макфарлейна [ 128] это было признано «владением», когда г-н Пауэлл с 14 лет позволял своим коровам бродить по земле г-на Макфарлейна. Однако вторым требованием было наличие намерения владеть землей. Г-н Пауэлл проиграл свой иск, потому что просто позволить своим коровам бродить было двусмысленным действием: только позже появились доказательства того, что он намеревался завладеть им, например, установив знаки на земле и припарковав грузовик. Но этого не произошло достаточно долго, чтобы истек 12-летний срок рассмотрения иска Макфарлейна. В-третьих, владение не считается «неблагоприятным», если человек находится там с согласия владельца. Например, в деле BP Properties Ltd против Баклера Диллон LJ постановил, что г-жа Баклер не может претендовать на неправомерное владение землей, принадлежащей BP, поскольку BP сказала ей, что она может оставаться без арендной платы на всю жизнь. [129] В-четвертых, в соответствии с разделами 29 и 30 Закона об ограничениях 1980 года , противный владелец не должен признавать титул владельца каким-либо явным образом, иначе часы начнут идти снова. Однако суды гибко трактуют это требование. В деле JA Pye (Oxford) Ltd против Грэма г-ну и г-же Грэму была передана в аренду часть земли г-на Пая, а затем срок аренды истек. Г-н Пай отказался продлить договор аренды на том основании, что это может помешать получению разрешения на строительство . [130] Фактически земля осталась неиспользованной, г-н Пай ничего не сделал, в то время как Грэмы продолжали сохранять ключ от собственности и использовали ее как часть своей фермы. По истечении срока исковой давности они заявили, что земля принадлежит им. На самом деле они предлагали купить лицензию у г-на Пая, но Палата лордов постановила, что это не означает признания права собственности, которое лишило бы их претензий. Проиграв дело в британских судах, г-н Пай подал дело в Европейский суд по правам человека , утверждая, что его бизнес должен получить компенсацию в размере 10 миллионов фунтов стерлингов, поскольку это было нарушением его права согласно статье 1 Протокола 1 ЕКПЧ на «мирное пользование имущества». [131] Суд это отклонил.постановив, что определение соответствующих правил собственности находится в пределах усмотрения государства-члена.[132] В противном случае существенным ограничением этого принципа в случае аренды является то, что иски о неправомерном владении будут иметь успех только против арендатора, а не против фригольдера после истечения срока аренды. [133] Однако основным ограничением остается то, что законодательство 2002 года, похоже, выхолостило принцип неправомерного владения, поскольку Регистратор теперь эффективно информирует владельцев о шагах, которые необходимо предпринять, чтобы остановить неправомерное владение.
Поскольку землей и вещами, находящимися на ней, могут одновременно пользоваться несколько людей, закон должен учитывать несколько интересов в своих правилах владения и часто определять, чьи интересы имеют приоритет. Когда право собственности на землю принадлежит одному лицу, не возникает конфликта о том, кто имеет приоритет в ее использовании. Говоря латинским выражением, sic utere tuo ut Alienum non-laedas , вообще можно использовать собственность любым способом, лишь бы это никому не причиняло вреда. [135] Это дает владельцу исключительное право предъявлять иски о совершении преступления или правонарушения , особенно в отношении других лиц, причиняющих неудобства или совершающих посягательство , против мирного пользования собственностью владельца. В зависимости от характера вмешательства владелец может также предъявлять требования о компенсации к государственным органам, которые стремятся принудительно выкупить недвижимость, или государственным должностным лицам, желающим проникнуть в собственность или обыскать ее. Однако, когда недвижимостью интересуется более одного человека, необходимы правила приоритета собственности, чтобы определить, кто может предъявлять претензии. Правила также должны определять содержание прав, которыми заинтересованные стороны обладают друг перед другом. Прежде всего, земля может находиться в совместной собственности двумя основными способами. Закон о « совместной аренде » предполагает, что владельцы договорились о том, что в случае смерти одного владельца вся его доля перейдет к другим владельцам. Прецедентное право в первую очередь касается условий, при которых доля арендатора будет разделена для создания «общей аренды», при которой нет права на наследство, а также того, при каких условиях общий арендатор может потребовать продажи имущества для реализации его ценность. Во-вторых, владельцы могут сдавать свою недвижимость в аренду арендаторам на определенный период времени. Закон также признает, что владельцы могут просто лицензировать свою собственность для использования другими, что теоретически создает только личные права. Во многом потому, что аренде предоставляется больше привилегий по статутному и общему праву, суды тщательно следят за соблюдением границы между ними. В-третьих, английское право собственности признает возможность залога или залога активов кредитору на основании кредитного договора. Это означает, что в случае невыполнения владельцем обязательств по выплате кредитор имеет гарантию того, что ему будет разрешено вступить во владение и продать недвижимость. И, в-четвертых, владельцы соседней собственности могут создавать права на использование или ограничивать использование друг другом своей земли посредством сервитутов и соглашений . Хотя такие вещи могут возникнуть по соглашению, английское право признает их имущественный характер и поэтому связывает правопреемников правом собственности.
Хотя единоличный владелец, как правило, может свободно использовать и распоряжаться своей долей так, как он считает нужным, правила различаются, когда земля находится в совместной собственности. Законы о собственности , направленные на улучшение возможности передачи земли на рынке, требовали, чтобы земля могла иметь максимум четырех совладельцев, которые все должны иметь одинаковый титул. Это означает, что покупателю достаточно иметь дело максимум с четырьмя людьми, чтобы купить долю (например, полную покупку или ипотеку) в нем. Разделы 1 (6) и 36 (2) Закона о собственности 1925 года запрещают разделенное право собственности, известное как «совместная аренда». Если есть больше людей с долей совместной собственности, то в соответствии с разделом 34 (2) Закона о собственности 1925 года первые четыре человека, указанные в транспортном средстве, будут считаться по закону доверенными лицами последующих совладельцев. [136] По сути, эти первые четыре человека становятся законными представителями других владельцев капитала. Хотя закон и не упрощает передачу собственности, акционерный капитал признает неограниченное количество совладельцев и владельцев с неравными интересами (т.е. «совместных арендаторов»). Если земля продается, их интересы будут считаться «превышенными» или фактически выкупленными через их головы, при этом их интересы будут отделены от земли и снова прикреплены к покупке денег, если деньги будут выплачены как минимум двум попечителям. Требование о получении денег двумя доверительными управляющими призвано снизить опасность того, что один доверительный управляющий сбежит с деньгами в ущерб справедливым владельцам. В первой основной форме совместного владения, известной как « совместная аренда », считается, что совместные арендаторы имеют равную долю в стоимости имущества в случае его продажи, а если один из совладельцев умрет, то это сделают и другие (согласно «Совместной аренде»). право на выживание» или jus accrescendi на латыни) забрать всю свою долю. Это юридическая презумпция, и владельцы могут оговорить, что они хотят, чтобы их доля была распределена по-разному (например, в зависимости от финансового вклада в собственность) и что они хотят, чтобы кто-то другой унаследовал их долю. При передаче собственности в форме «TR1» Земельного реестра Ее Величества владельцы могут указать, какое отношение они выбирают, [137] однако в деле «Стек против Даудена» Верховный суд отметил, что это не всегда будет иметь решающее значение, особенно в тех случаях, когда люди не имеют полных понимание правила выживания и внесли очень неравный финансовый вклад в имущество. Но в противном случае совладельцы останутся совладельцами доли до тех пор, пока не примут меры по разделению своей доли.
_grave,_Hingham_Center_Cemetery,_Hingham,_Plymouth_Co.,_MA.jpg/1280px-008-Josiah_Leavitt_(d._Dec_19th,_1717)_grave,_Hingham_Center_Cemetery,_Hingham,_Plymouth_Co.,_MA.jpg)
Разделение капитала может быть достигнуто пятью основными способами. Во-первых, наиболее верным способом разделения является вручение установленного законом уведомления в соответствии с разделом 36 Закона о собственности 1925 года другим совладельцам «письменного уведомления о таком желании» разделить свою долю. Некоторые суды истолковали это положение ограничительно, так в деле Харрис против Годдарда [138] Апелляционный суд постановил, что, поскольку г-жа Харрис в своем заявлении о разводе просила просто «издать такой приказ... в отношении бывшего супружеского дома», и не просила немедленного вынесения приказа, она еще не выделила свою долю. Это означало, что, когда г-н Харрис неожиданно погиб в автокатастрофе, она смогла остаться совместным арендатором и унаследовать весь дом, а дети г-на Харриса от первого брака - нет. Уведомление будет считаться действительным или «врученным» в соответствии с разделом 196 Закона о собственности 1925 года, когда оно оставлено в доме или офисе человека или отправлено по почте, и при условии, что оно не останется недоставленным (в отличие от почтового правила ). когда он обычно прибывает. В деле Кинч против Булларда г-жа Джонсон была неизлечимо больна и хотела отделить свою долю в доме и отправила письмо, но когда она поняла, что г-н Джонсон тоже болен и умрет первым, она захотела отменить свое увольнение. Судья Нойбергер постановил, что, поскольку письмо уже было доставлено в дом г-на Джонсона, оно не может быть отозвано, хотя г-н Джонсон еще не прочитал его. [139] Во-вторых, в отличие от формалистического подхода к разделу 36, в деле Берджесс против Ронсли [140] было установлено, что ход деловых отношений между двумя людьми может проявляться в намерении разорвать отношения. Г-н Берджесс обсуждал с г-жой Ронсли продажу ее доли в собственности за 750 фунтов стерлингов, но переговоры зашли в тупик, когда она попросила больше, а затем он неожиданно умер. «Даже если не было какого-либо твердого соглашения, а был лишь ход деловых отношений, — заявил лорд Деннинг М.Р. , — это ясно свидетельствовало о намерении обеих сторон, чтобы собственность отныне находилась в совместном, а не совместном владении». В-третьих, простое заключение соглашения о продаже своей доли будет рассматриваться судом как разрыв. [141] В-четвертых, объявление о банкротстве приводит к разделению имущества, поскольку в соответствии с разделом 306 Закона о несостоятельности 1986 года имущество банкрота немедленно переходит к управляющему имуществом банкрота . [142] В-пятых, убийство совместного арендатора приведет к разделению доли, поскольку Закон о конфискации 1982 года обычно не позволяет убийце извлечь выгоду из своей несправедливости. Однако в Re K [143]Апелляционный суд удовлетворил иск женщины об освобождении от конфискации, воспользовавшись правом усмотрения, указанным в разделе 2. Г-жа К. застрелила своего мужа, но только после продолжительного домашнего насилия , и с нее были сняты обвинения в убийстве, поскольку это не засчитывалось как намеренное. Наконец, если это практически осуществимо, бенефициарные владельцы могут попросить доверительных управляющих физически разделить собственность в соответствии с разделом 7 Закона о земельных трастах и назначении попечителей 1996 года и выплатить компенсацию различным владельцам в денежной форме, если это необходимо.
Когда между совладельцами возникают разногласия по поводу того, как следует использовать землю, Закон о земельных фондах и назначении попечителей 1996 года определяет, кто может жить в собственности или когда ее можно продать. Одной из основных целей TLATA 1996 , учитывая массовый рост совместного владения и людей, приобретающих долю в земле через трасты, было сокращение случаев продажи земли, если это означало бы, что люди потеряют свои дома. [144] На самом высоком уровне в разделе 6 TLATA 1996 года говорится, что законные попечители собственности (т.е. законные владельцы по праву собственности, а не владельцы по долевому праву) обычно обладают всеми полномочиями абсолютного владельца, но должны платить уважение к бенефициарам и обязаны заботиться о них. Что еще более важно, статьи с 11 по 13 предоставляют бенефициарам ограниченное право занимать собственность, если это соответствует интересам и целям траста, если земля пригодна для проживания, хотя попечители могут ограничить это право, если это разумно. Если разногласия неразрешимы, раздел 14 позволяет бенефициарному владельцу обратиться в суд с заявлением о продаже. Раздел 15 требует, чтобы суд обращал внимание (i) на намерения учредителя (ii) на цели траста (iii) интересы любых детей, живущих там, и (iv) интересы обеспеченных кредиторов. Это означает, что в обычном случае, когда банк настаивает на продаже семейного дома, его интересы не преобладают над всеми остальными. Так, в деле «Ипотечная корпорация против Шайра» [145] , где г-н Шейр подделал подпись своей жены, чтобы получить ипотечный кредит на их дом, и умер, а банк добивался владения и продажи в соответствии с разделом 15 TLATA 1996 года , судья Нойбергер постановил, что он отложит продажу. , потому что это все еще был ее дом. Однако TLATA 1996 пошла дальше, когда кредитор стал неплатежеспособным. Он включил в Закон о несостоятельности 1986 года новые разделы 283А и 335А, в которых говорится, что в момент банкротства решение о продаже должно руководствоваться (а) интересами кредиторов банкрота, (б) поведением супруга, их ресурсы, нужды детей и любые другие нужды, кроме собственных нужд банкрота. Однако в соответствии с разделом 335A(3) по истечении одного года суд должен распорядиться о продаже имущества для реализации его стоимости для кредиторов, «если обстоятельства дела не являются исключительными». Поэтому только в крайних ситуациях, например, когда потеря дома может усугубить шизофрению жильца, [146] суды откладывают продажу. Поскольку законодательство в значительной степени ориентировано на банки, в деле Николлс против Лана было высказано предположение , что оно вполне может нарушать право на семейную жизнь, закрепленное в статье 8 ЕКПЧ . [147]
В отличие от разделения полной собственности и без физического разделения земли, землепользование и пользование землей могут быть разделены, когда владельцы предоставляют лицензии или аренду. Разница между этими двумя понятиями имеет значение, поскольку аренда считается правом собственности, которое связывает третьи стороны, даже если право собственности переходит из рук в руки, а также потому, что более законная защита арендаторов предоставляется только при аренде, хотя во многих случаях усиливается защита и держателей лицензий. Лицензия считается личным обязательством, которое, согласно традиционной теории, создает права, которые могут быть реализованы только между людьми, имеющими отношение к лицензии. [149] Во-первых, лицензии могут возникать в силу закона, например, когда покупатель входит в открытую дверь магазина. Клиент признается имеющим «голую лицензию», которая дает ему иммунитет от иска о посягательстве на владение собственностью, и его можно попросить покинуть территорию только в течение разумного периода времени. [150] Во-вторых, они могут возникать на основании закона, как в случае с разделами 30–31 Закона о семье 1996 года . В-третьих, они могут возникнуть путем возражения. И самое главное, лицензии могут возникать на основании договора. Это установит условия использования земли лицензиатом. Например, в деле «Хёрст против Picture Theaters Ltd » [151] г-н Херст был выдворен из театра на Хай-стрит в Кенсингтоне менеджером, который искренне считал, что он не заплатил за билет. Бакли LJ постановил, что театр не имел права удалить его, даже если он аннулировал билет, поскольку в дополнение к нарушению контракта они совершили на него нападение, за которое он мог потребовать дополнительного ущерба. Однако нарушение договорной лицензии не дает жертве права силой вернуться, поэтому в деле «Томпсон против Парка» [152] учителю, который пытался силой вернуться в школу, сказали, что у него нет средств правовой защиты, поскольку ему следовало обратиться в суд. декларация в первую очередь. Если это возможно и поскольку возмещение ущерба часто бывает недостаточным, суды отдают предпочтение присуждению конкретного исполнения. Так было даже тогда, когда истцом был Национальный фронт , который лицензировал павильон для своей ежегодной конференции. [153]
Такое предпочтение конкретных видов деятельности обычно проявляется в предоставлении лицензиатам большего количества прав «имущественного характера». В деле Manchester Airport plc против Даттона [ 154] компания аэропорта, имеющая лицензию на владение землей Национального фонда, имела право требовать, чтобы вторгшиеся на территорию протестующие могли быть удалены. Его договорное право было признано более важным, чем право нарушителей остаться. Затем в деле Эррингтон против Вуда [155] было установлено, что, когда отец дал договорное разрешение своему сыну и невестке оставаться в доме в Ньюкасл-апон-Тайн до тех пор, пока они не выплатят ипотеку, и что дом станет их собственностью, когда они сделал, это стало безвозвратным. В деле Бинионс против Эванса [156] также было установлено , что конструктивное доверие возникло из-за того, что мистер и миссис Биньон пообещали бывшим владельцам поместья Тредегар, что миссис Эванс сможет остаться на всю жизнь в своем коттедже. Биньоны были связаны своим обещанием, хотя оно было адресовано не миссис Эванс. Однако позднее Апелляционный суд в деле Эшберн Анштальт против Арнольда [157] отрицал, что конструктивные трасты должны быть легко созданы или что обещания могут стать обязательными для правопреемников.
Однако более современное социальное значение имеет аренда. Договор аренды чаще всего заключается на основании договора. Для краткосрочной аренды до трех лет письменная форма не требуется, а до семи лет регистрация не требуется. [159] Более длительные договоры аренды, даже если они не соответствуют формальным и регистрационным требованиям, также будут возникать в рамках капитала в соответствии с доктриной упреждения, сформулированной в деле Уолш против Лонсдейла . [160] Это означает, что проценты вступают в силу в рамках конструктивного доверия , что, в свою очередь, приводит к защите реальных жильцов. [161] Формально известный в соответствии с разделом 205 (1) (xxvii) Закона о собственности 1925 года как «абсолютный срок в несколько лет», договор аренды делит имущество по времени, а вместе с договором аренды возникает мера законодательной защиты арендаторов. Согласно старому Закону об аренде 1977 года и Закону о арендодателях и арендаторах 1954 года , они были гораздо более важными, в частности, предусматривали контроль над ростом цен на аренду и предоставляли право не прекращать аренду без веских оснований (эквивалент права на несправедливое увольнение ). в трудовом праве Великобритании ). Такая защита считалась необходимой из-за неравенства переговорных сил арендаторов. [162]
Однако в 1980-е годы эти права были отменены вместе с большей частью регулирования арендной платы . В соответствии с Законом о арендодателях и арендаторах 1985 года наиболее значительной остающейся защитой является предусмотренное в разделе 11 обязательство арендодателей ремонтировать конструкции недвижимости, системы водоснабжения и отопления при краткосрочной аренде. Разделение, как историческое, так и современное, привело к серьезным судебным разбирательствам по поводу значения термина «аренда». В главном деле « Стрит против Маунтфорда » [163] Палата лордов определила фактическое предоставление исключительного владения собственностью как отличительную черту между арендой и лицензией. Г-жа Маунтфорд заплатила «лицензионный сбор» за свой дом и подписала форму, подтверждающую, что закон, защищающий аренду от несправедливого повышения арендной платы ( Закон об аренде 1977 года ), не применяется. Тем не менее она утверждала, что у нее был договор аренды, и Палата лордов согласилась, поскольку, несмотря на форму ее соглашений, суть соглашения заключалась в предоставлении ей исключительного права владения ее жилой площадью. По словам лорда Темплмана в деле «AG Securities v Vaughan» , если бы люди могли отказаться от них, любые законодательные меры защиты «были бы мертвой буквой, потому что в условиях нехватки жилья человек, ищущий жилье, может согласиться на что угодно, чтобы получить убежище». [164] Для вопроса о том, имеет ли лицо право на установленную законом защиту, было сочтено неуместным (что противоречит здравому смыслу среди юристов по недвижимости), что сам ответчик имеет имущественный интерес. Так, в деле Брутон против Лондона и Quadrant Housing Trust [165] жилищная ассоциация г-на Брутона имела только лицензию на недвижимость от совета и не занималась ремонтом. Хотя г-ну Брутону требовался договор аренды, а с точки зрения права собственности он не мог получить аренду от траста, у которого была только лицензия, в целях законодательной защиты Палата лордов согласилась, что ему был предоставлен договор аренды. и поэтому мог потребовать ремонта.
Хотя недвижимое имущество может быть разделено между совладельцами и арендаторами с целью использования и пользования землей, получение ипотечного кредита в первую очередь служит цели обеспечения погашения кредитов. Из-за характера кредитования и зачастую неравных переговорных возможностей между банками и заемщиками закон предоставляет заемщикам значительную правовую защиту от принудительного исполнения несправедливых сделок. Наряду с залогами, залогами и справедливыми залогами, английское право считает ипотеку одним из четырех основных видов обеспечительного интереса , в соответствии с которым считается, что право собственности , связывающее третьи стороны, возникает при заключении контракта . В договоре должно быть просто предусмотрено намерение предоставить собственность для обеспечения погашения. В разделе 85 Закона о собственности 1925 года говорится, что для ипотеки требуется документ (согласно разделу 1 LPMPA 1989 года , документ, который подписан, засвидетельствован и утверждает, что это документ). В соответствии с разделами 23 и 27 Закона о регистрации земли 2002 года , уведомление об ипотеке должно быть подано в Земельный реестр Ее Величества , чтобы ипотека вступила в силу. Кроме того, в разделе 87 Закона о собственности 1925 года говорится, что ипотечные кредиты предоставляют залогодержателю (т.е. обеспеченному кредитору) те же права, что и арендатору на 3000 лет. Причина этой ссылки на «3000 лет» заключается в том, что в качестве примитивной защитной меры общее право гласит, что условия ипотеки всегда должны предусматривать выкуп собственности в конце концов, когда долг будет погашен. В решении 18-го века по делу Вернон против Бетелла [166] лорд Хенли Л.С. отказался обеспечить передачу сахарной плантации Вернона на Антигуа умершему лондонскому кредитору Бетеллу, когда у Вернона возникли проблемы с погашением долга, хотя некоторые обмены между ними привели к увеличению суммы долга. возможность отказа от земли в счет погашения долга. Учитывая уже выплаченные значительные проценты, лорд Хенли LC посчитал, что это нарушит (или «заблокирует») право Вернона на выкуп собственности. По его словам, защита заемщика была гарантирована, потому что «нужные люди, по правде говоря, не являются свободными людьми, но, чтобы удовлетворить текущую потребность, готовы подчиняться любым условиям, которые лукавый может навязать им». Соответственно, сложилось правило, согласно которому «однажды ипотека – всегда ипотека», [167] что означает, что ипотека не может быть превращена в передачу имущества в результате действия условий договора. Это означает, что кредитор может в лучшем случае продать недвижимость, чтобы реализовать ее стоимость, но не может стать владельцем собственности, а заемщик всегда должен практически иметь возможность вернуть собственность. Действие этого правила было приостановлено для компаний разделом 739 Закона о компаниях 2006 года и подверглось критике в деле Джонс против Моргана.за непригодность в коммерции, [168] но он все еще сохраняется как рудиментарный метод общего права для защиты уязвимых заемщиков.
,_plate_IV_-_BL.jpg/1280px-Slaves_cutting_the_sugar_cane_-_Ten_Views_in_the_Island_of_Antigua_(1823),_plate_IV_-_BL.jpg)
Наиболее актуальной защитной мерой в современном общем праве является право заемщиков аннулировать ипотеку, если им неверно представили условия ипотеки или если они заключили соглашения из-за неправомерного влияния . В главном деле « Королевский банк Шотландии против Этриджа » в нескольких апелляциях участвовал муж, предположительно заставляющий свою жену подписать договор об ипотеке с банком, где безопасность охраняла семейный дом. [169] Палата лордов согласилась с тем, что неправомерное влияние сделает контракт недействительным, и если бы банк осознал такую возможность, он не смог бы обеспечить исполнение ипотечного соглашения в отношении доли супруга в доме. Соответственно, если банки хотят гарантировать действительную ипотеку, им необходимо будет получить подтверждение от независимого юриста о том, что супруг полностью понимает сделку. Это постановление было призвано исключить случаи, когда люди не понимают последствий ипотеки. В качестве альтернативы, если, несмотря на независимый совет, супруг по-прежнему находится под неправомерным влиянием или ему искажают факты, он или она не будет иметь права обращаться за помощью к банку, продающему дом, но может предъявить иск к адвокату за профессиональную халатность . Помимо общего права, существует три основных вида законодательной защиты. Во-первых, Закон о финансовых услугах и рынках 2000 года кодифицировал систему лицензирования ипотечных кредиторов. Управление финансового надзора поддерживает Кодекс практики и обеспечивает соблюдение требований в случае угрозы отзыва лицензии. Во-вторых, Закон о потребительском кредите 1974 года уполномочивает Управление добросовестной торговли заниматься аналогичным регулированием второго ипотечного рынка. В-третьих, содержание ипотеки регулируется обычной защитой потребительских договоров в Положениях о несправедливых условиях потребительских договоров 1999 года . Общая направленность закона заключается в обеспечении полной прозрачности и отмене вымогательских кредитных соглашений, чтобы потребители знали, что они получают, и не заключали несправедливую сделку.
Кредиторы имеют обширные права, предусмотренные общим правом и уставом. Первым правом залогодержателя является погашение долга, но если обстоятельства заемщика не позволяют это сделать, обычно начинается процесс вступления во владение заложенным имуществом и его продажи. Однако почти каждый шаг осуществляется через суд. В разделе 36 Закона об отправлении правосудия 1970 года говорится, что суд может отложить разбирательство, если «залогодатель, вероятно, сможет в течение разумного периода выплатить любые суммы, причитающиеся [170] по ипотеке», а разделы 129 Закона о потребительском кредите 1974 года – 130 делает то же самое для второй ипотеки. В аномальном деле Ropaigealach v Barclays Bank plc [171] банк продал с аукциона (второй) дом, в котором отсутствовала владеющая им семья. Кларк LJ чувствовал себя неспособным применить AJA 1970 года, поскольку, будучи правильно истолкованным, он мог остановить разбирательство только тогда, когда судебное разбирательство действительно было начато, а здесь его не было. В более благоприятном для заемщика решении дело « Челтнем и Глостер Строительное общество против Норгана» [172] Уэйт Л.Дж. дал указания, что при составлении плана погашения судья должен указать «период, наиболее благоприятный для залогодателя с самого начала», чтобы повторить можно было бы избежать подачи заявлений в суд о продолжающихся неисполнениях обязательств, и чтобы «залогодержатель мог быть справедливо выслушан, чтобы сказать, что у залогодателя был свой шанс». Когда дело доходит до продажи, статьи 101 и 103 Закона о собственности 1925 года требуют, чтобы положение о продаже было включено в ипотечный договор, чтобы было предоставлено уведомление за три месяца и место. Раздел 88 подтверждает, что покупатель после продажи получает необремененный титул. В самом процессе продажи необходимо соблюдать осторожность. В деле Cuckmere Brick Co против Mutual Finance [173] Mutual Finance выставила на аукцион собственность Cuckmere Brick Co после того, как она не выполнила свои обязательства по кредиту, но не опубликовала информацию о том, что собственность получила разрешение на строительство дополнительных квартир. Salmon LJ подчеркнул, что, поскольку заемщик по-прежнему будет нести ответственность за суммы по кредиту, если дом продается дешевле, поскольку «результат продажи существенно влияет на залогодателя», возникает обязательство получить «истинную рыночную стоимость». Более того, в случае продажи залогодержателем связанной стороне будет взиматься более строгая обязанность проверки. В деле Це Квонг Лам против Вонг Чит Сена [174] г-н Вонг продал имущество, отобранное у г-на Цзе, своей жене, не разместив объявления об аукционе. Тайный совет сообщил, что, хотя задержка в рассмотрении иска означает, что продажу нельзя откладывать, возмещение ущерба может быть присуждено из-за значительного конфликта интересов . Лорд Темплманподчеркнул, что «на залогодержателе лежит тяжелая обязанность доказать, что он действовал справедливо во всех отношениях», поэтому сделка является совершенно справедливой и равноправной. [175]
Сервитуты и соглашения, хотя и рассматривались законом отдельно, оба функционировали как примитивные формы планирования. До развития местного самоуправления и планирования люди, живущие на соседних участках, могли регулировать использование своей земли только посредством соглашений. Соглашение о том, что первый сосед будет использовать землю второго, представляет собой сервитут, обычно включающий право отвода или прибыль a prendre , если оно позволяет первому брать что-то с земли (например, охоту на уток, рыбалку или выпас скота). овца). Соглашение о том, чтобы первый сосед воздерживался от использования своей земли в пользу второго, было бы ограничительным соглашением . Естественно, люди могли заключать договор на использование земли любым мыслимым способом. Однако суды рассматривали другой вопрос, является ли правопреемник первоначальной договаривающейся стороны связанным обязательствами. Суды были особенно скупы на « положительные заветы » (которые могли потребовать от землевладельца затрат и не могли быть выполнены бездействием) и « негативные сервитуты » (которые, в отличие от заветов, могли быть приобретены без соглашения). В результате современные решения советов по планированию, в первую очередь посредством Закона о городском и деревенском планировании 1990 года , в значительной степени вытеснили общее право и справедливость для регулирования отношений в кварталах. Тем не менее, многие сервитуты и соглашения остаются.
Диапазон сервитутов в первую очередь ограничен четырехкратным тестом, установленным в парке Ре Элленборо . [176] Домовладельцы вокруг парка Элленборо хотели показать, что у них есть сервитут в отношении общественных садов, чтобы потребовать компенсацию за их реквизицию во время Второй мировой войны. Лорд Эвершед М.Р. согласился, потому что (1) они владели доминирующими многоквартирными домами, (2) их права на «обслуживаемый» многоквартирный дом (т.е. парк) приносили пользу их земле (3) они не владели служебным многоквартирным домом и, несмотря на некоторые предварительные полномочия предполагая, что сервитуты не могут быть предназначены для чистого удовольствия, [177] (4) это входило в признанный класс сервитутов. Чаще всего сервитутами являются права отвода. Многие недавние дела также касались парковки автомобилей, в том числе «Монкрифф против Джеймисона» [178], где владелец земли между береговой линией и крутым откосом имел доступ только через территорию своего соседа, и с 1973 года он привык парковаться там. Услужливый владелец многоквартирного дома утверждал, что парковка лишила его права пользования землей и поэтому не может быть сервитутом. Но Палата лордов постановила, что в условиях парковки (которая не была постоянной), к которой привык доминирующий владелец, это право может считаться сервитутом.
Чтобы создать сервитут, во-первых, в соответствии с разделом 65 (1) Закона о собственности 1925 года землевладелец может прямо предоставить соседу право на свою землю или может сохранить за собой право при продаже части земли кому-то другому. Во-вторых, сервитут также может быть предоставлен посредством явного заверения, вызывающего эстоппель права собственности . Так было в деле Крэбб против Окружного совета Аруна , где землевладелец приобрел сервитут после того, как совет заверил его, что предоставит ему доступ к его земле вместо их, когда он продал еще одну часть, по которой проходил маршрут от главной дороги. В-третьих, закон может устанавливать сервитуты в процессе строительства в целом, если они необходимы для разумного пользования собственностью. [179] Правила аналогичны условиям включения и подразумеваемости в контрактах, так, например, в деле Грин против лорда Сомерлейтона [180] Джонатан Паркер, судья, одобрил сервитут для отвода воды с земли лорда Сомерлейтона в дамбы Грина, поскольку, когда земля была продана на в 1921 году при его правильном строительстве был заключен акт о дренаже. Однако в деле Кент против Каваны [181] было разъяснено, что, поскольку разумное пользование было целью импликации, сервитут должен был подразумеваться только в ситуациях, когда земля находилась в общей собственности и пользовании. Это испытание было удовлетворено на основании тех фактов, что между двумя двухквартирными домами была небольшая дорожка, ведущая в сад за домом, и последующий покупатель хотел построить застройку на своей половине дорожки. Чедвик Л.Дж. считал, что сервитут необходим для того, чтобы наслаждаться садом за домом. В-четвертых, в соответствии со статьей 62 Закона о собственности 1925 года сервитуты, которые «принадлежат или считаются принадлежащими земле» на момент ее передачи, являются обязательными для покупателя. Так, в деле «Хэйр против Гиллмана» [182] женщина, которая припарковала свою машину на привокзальной площади соседа, пока у нее был семилетний договор аренды, приобрела кристаллизованную аренду, когда впоследствии купила дом. Однако если сервитуты используются в течение двадцати лет, пятым методом приобретения кристаллизованного юридического права является Закон о давности 1832 года . Этот метод исходит из простого периода длительного использования и не требует предъявления какой-либо необходимости в сервитуте. Существует также ряд установленных законом сервитутов, в том числе, в частности, « пропуски », зарезервированные государственными органами для прокладки труб или кабелей, [183] и Закон о сельской местности и правах отвода 2000 года, который расширил зарегистрированное количество частных и общественных земель, на которых люди имеют « право бродить » для отдыха. Какой бы сервитут ни был создан, он должен быть зарегистрирован для обеспечения защиты. Сервитут, который не зарегистрирован, будет признан преобладающим интересом в соответствии с LRA 2002.Приложение 3, пункт 3, если известно лицу, которому продается земля, и если сервитут очевиден при достаточно тщательном осмотре, но только если сервитут приобретен по закону (а не по долевому праву) с 13 октября 2003 года. [184]
В отличие от сервитута, завет может быть приобретен только по соглашению или, возможно, по заверению, но не по давности. В самом известном деле «Тулк против Моксхая» [185] владелец территории, которая сейчас называется Лестер-сквер, пообещал соседу, что не будет возводить здания, но последующий покупатель (знавший об этой сделке) попытался построить. Лорд Коттенхэм LC постановил, что предшествующее соглашение может связывать будущих владельцев, если соглашение затрагивало и касалось земли; первоначальные участники соглашения предполагали, что соглашение будет связывать будущих владельцев, и будущие владельцы той же земли были уведомлены о соглашении. В соответствии со статьей 78 Закона о собственности 1925 года правопреемники лица, названного в качестве получателя выгоды от соглашения, считаются обладающими правоспособностью обеспечивать соблюдение соглашения, а статья 79 Закона о собственности 1925 года закрепляет презумпцию того, что соглашение не должно быть личным, но является собственностью и является обязательным для правопреемников. Однако эту презумпцию можно опровергнуть путем заключения соглашений между соседями. Это произошло в деле Морреллс из Оксфорда Ltd против футбольного клуба Оксфорд Юнайтед [186] , где судья Роберт Уокер постановил, что паб Моррелла не может добиться судебного запрета на строительство паба Оксфордским UFC, поскольку, хотя предшественник Оксфордского UFC обещал не делать этого в 1962 году, документ не удалось использовать формулировку, указывающую, что преемники будут связаны в предложении pub, тогда как в других предложениях это было сделано. Спорный аспект соглашений заключается в том, что суды обеспечивают соблюдение только тех соглашений, которые ограничивают использование земли, и до сих пор отказываются обеспечивать соблюдение соглашений, требующих положительных затрат. В деле «Рон против Стивенса» [187] это означало, что от владельца дома нельзя было требовать ремонта крыши, которая защищала коттедж под ним от воды. Лорд Темплман считал, что это противоречит правилу, согласно которому кто-то не должен нести ответственность по контракту, если он не был причастен к нему. Ситуация несколько смягчается, когда все соседи имеют взаимные выгоды и бремя. Дело Халсолл против Бризелла [188] постановило, что если некоторые жители поместья Ливерпуля имели возможность пользоваться дорогами поместья, водостоками, набережной и дамбами, от них могли потребовать оплатить его содержание. Пакты подлежат исполнению, как правило, посредством судебных запретов, но могут также (если судебный запрет носить репрессивный характер) осуществляться посредством выплаты возмещения ущерба, отражающего потерю права. Например, в деле Wrotham Park Estate Co Ltd против Parkside Homes Ltd [189]Брайтман Дж. приказал застройщику, который построил дома в нарушение ограничительного соглашения, выплатить 5% от его ожидаемой прибыли в качестве компенсации. Наконец, в Земельный трибунал могут быть поданы заявления о прекращении обязательств в соответствии со статьей 84 Закона о собственности 1925 года, если они устарели, бенефициар мало что потеряет или неявно согласился, или это препятствует разумному использованию земли и бенефициару. можно компенсировать.
Хотя многие тексты « земельного права » в Англии обычно ограничиваются содержанием, созданием и защитой прав собственности на землю, [191] социальная значимость земли распространяется и на способы ее использования. [192] Исторически земля была наиболее важным источником общественного богатства, но в XIX веке корпорации и управляемые фонды затмили ее как средство сохранения богатства. Тем не менее, земля остается жизненно важной для общественной инфраструктуры, жилья, сельского хозяйства, лесного хозяйства, водных и природных ресурсов. [193] Качество жизни подавляющего большинства людей тесно связано с правилами планирования, жилищного строительства и регулирования арендной платы, предприятиями пищевой, лесной и водной промышленности, а также защитой окружающей среды и климата при замене газа, нефти и угля на чистая энергия.
До 1909 года большая часть земельного планирования была основана на частных законах о неудобствах и соглашениях соседей о сервитутах и соглашениях . Однако Великая хартия вольностей и Лесная хартия («лес» — старый термин для земель короны) кодифицировали древние правила использования общих достояний : общественные земли, которые люди, не владевшие землей, могли использовать для сбора еды, древесины, охоты. , или скотоводство. На протяжении веков аристократы, контролировавшие парламент, постепенно захватывали все больше общественных земель, передавая их в частную собственность и признавая эту предвзятость в пользу частной, в 1865 году в деле Таплинг против Джонса [194] лорд Крэнворт провозгласил, что каждый «человек... [имеет ] право использовать свою собственную землю, строя на ней так, как он считает наиболее отвечающим его интересам». В прецедентном праве имеется узкое понятие того, что считается неудобством. Например, не было иска о потере удобств, если мимо вашего дома проезжала шумная железная дорога. [195] В деле «Стерджес против Бриджмена» Апелляционный суд постановил, что то, что считается неудобством, будет зависеть от характера местности, а это означало, что «то, что было бы неудобством на Белгрейв-сквер, не обязательно будет таковым в Бермондси ». [196] В ответ на то, что парламент был открыт для всеобщего избирательного права, местные советы получили больше полномочий «для предотвращения ненадлежащего развития и защиты окружающей среды», чтобы гарантировать, что земельное право принесет «пользу всему сообществу». [197] Закон о жилищном строительстве, городском планировании и т. д. 1909 года впервые предоставил местным органам власти полномочия разрабатывать схемы планирования и нанимать инспекторов с обращением в Совет местного самоуправления, первоначально в отношении санитарных условий. Закон о городском и деревенском планировании 1947 года внес наиболее важные изменения, требуя, чтобы любое освоение земли требовало разрешения местного правительства, если не было соответствующего исключения. Правила об обязательных закупках создали современную национальную систему планирования.
Сегодня Закон о городском и деревенском планировании 1990 года содержит основные правила планирования. [198] Статья 57 требует предоставления разрешения на «освоение» земли. Раздел 55 определяет «застройку» как строительство, проектирование, добычу полезных ископаемых или внесение любых существенных изменений в здание, включая снос или разделение дома на две части. Однако подраздел 2 освобождает от налога изменения жилых домов в связи с чем-либо, не связанным с пользованием имуществом, например, для сельского или лесного хозяйства, или изменением использования собственности в рамках набора «классов» собственности. [199] Для многих людей, вносящих изменения в коммерческую недвижимость, становится актуальным Приказ 1987 года о планировании города и страны (классы использования) . Каждое использование свойства имеет класс. Класс A1 включает магазины, такие как книжные магазины или парикмахерские, класс A3 — кафе, класс C1 — гостиницы, а класс C3 — дома. Если изменение использования свойства производится внутри класса, разрешение на изменения не требуется. Если разрешение выдано, оно может быть безоговорочным или в соответствии со статьей 106 местные власти могут установить условия, которым должен следовать землевладелец. Разделы 171A–196C содержат правила правоприменения, которые включают в себя разрешение местным властям предъявлять обвинения людям в правонарушениях за нарушение правил планирования, а также право доступа к собственности. Однако, согласно разделу 171B, если кто-то нарушил правило планирования, но в течение четырех лет не было возбуждено исполнительное производство, обвинение не может быть предъявлено: землевладелец становится иммунитетом. Разделы с 197 по 261 содержат подробные правила, касающиеся таких вопросов, как деревья, реклама и шоссе. Для заведений, которые будут использоваться для конкретных целей, таких как рестораны, пабы или клубы, Закон о лицензировании 2003 года устанавливает процедуры, с помощью которых предприятия могут получить лицензию от местных органов власти, а также условия (включая время торговли, предоставление алкоголя, и уровни шума [200] ), при которых должно содержаться предприятие.
Хотя домовладельцы вместе владеют всего 5% земельной площади в Англии и Уэльсе, жилье и другие здания составляют значительную долю капитального богатства и составляют основу всеобщего человеческого «права на жилье», а также на частную жизнь и дом. [201] Все чаще дома и недвижимость становятся объектами инвестиций, с налоговыми льготами для « инвестиционных трастов недвижимости », [202] что означает сокращение государственной и индивидуальной собственности на жилье. Растущая доля людей не может позволить себе покупать дома и поэтому вынуждена арендовать их, в то время как арендная плата занимает все большую долю доходов людей. Хотя жилищные льготы доступны людям с низкими доходами, [203] их полностью получают частные домовладельцы, рост арендной платы для которых увеличивает расходы налогоплательщиков. Начиная с Закона о жилье 1985 года, у местных советов было право покупать недвижимость для надежных арендаторов у местных советов, которые стремились поддерживать доступную арендную плату. [204] Несмотря на увеличение предложения и строительство домов постоянно более быстрыми темпами, чем рост населения, [205] большее количество многоквартирных домов, принадлежащих арендодателям и корпорациям, а также квартир, оставленных пустыми, означает, что неравная переговорная сила арендодателей может быть раньше взимали все более высокую арендную плату. Закон о строительстве 1984 года и Строительные правила 2010 года требуют снижения выбросов углекислого газа в зданиях, [206] однако пока не существует требования, чтобы все дома имели солнечные панели, аккумуляторы и тепловые насосы для обеспечения чистого воздуха.
Из-за низкого качества жилья Великобритания имеет одни из самых минимальных прав арендаторов в мире. Регулирование справедливой арендной платы существует во многих странах для предотвращения недоступности жилья, например, в Канаде [207] или Германии [208] , но оно было отменено в Великобритании Законом о жилье 1985 года, раздел 24. Закон о арендодателях и арендаторах 1985 года содержит право знать, кто является арендодателем, что оно пригодно для проживания и что арендодатель осуществляет капитальный ремонт здания и сооружений. [209] Однако не существует органа регулирования жилищного хозяйства или надзорного органа, к которому арендаторы могли бы обращаться, и поэтому их права приходится защищать посредством дорогостоящих судебных процессов. Раздел 20 Закона о жилье 1988 года отменил гарантии арендаторам против выселения без уважительных причин (если это не предусмотрено договором), и поэтому после истечения срока уведомления по договору арендаторы могут быть выселены. Единственной установленной законом защитой является уведомление минимум за 4 недели до выселения в соответствии с разделом 5 (1) Закона о защите от выселения 1977 года , и арендодатель может направить уведомление в соответствии с разделом 21 в соответствии с разделом 21 Жилищного закона 1988 года о судебном процессе выселения. [210] Разделы 1–5 Закона о сборах с арендаторов 2019 года содержат минимальное регулирование комиссий агентов по недвижимости, требуя, чтобы они взимались только с арендодателей, а не с арендаторов. Разделы 213–214 Закона о жилье 2004 года создают право на защиту арендного залога под доверительным управлением третьей стороны, однако эти стороны часто назначаются и оплачиваются арендодателем, а это означает, что в спорах, которые рассматриваются в арбитраже, арендодатель обычно побеждает. [211] Напротив, аренда бизнеса регулируется гораздо сильнее, [212] признавая изначально неравную переговорную силу арендаторов и несостоятельность рынка. [213] Помимо арендной платы и погашения ипотечного кредита для землевладельцев, люди должны платить муниципальный налог и бизнес-тарифы , чтобы внести свой вклад в развитие местности за свою собственность. Гербовый сбор в Соединенном Королевстве — это налог, который необходимо уплатить при продаже имущества, а налог на наследство (Великобритания) в размере 40 % должен быть уплачен при передаче детям или внукам имущества на сумму более 500 000 фунтов стерлингов в 2023 году, или 325 000 фунтов стерлингов другим лицам, но без налога за передачу имущества супругу, гражданскому партнеру или благотворительной организации.
Великобритания состоит примерно из 72% сельскохозяйственных угодий и 13% лесных угодий, [214] и хотя сельское и лесное хозяйство составляют небольшой процент британской экономики и рабочей силы, их регулирование оказывает большое влияние на окружающую среду. Общая сельскохозяйственная политика в законодательстве Европейского Союза регулирует субсидии и развитие сельского хозяйства и остается влиятельной частью схемы в Законе о сельском хозяйстве 2020 года. Это позволяет государственному секретарю и Департаменту окружающей среды, продовольствия и сельского хозяйства предоставлять финансовую помощь. , разрабатывать положения об условиях предоставления субсидий и контролировать действия по субсидиям. [215] С 2024 года это может отличаться от стандартной практики в рамках схемы субсидирования ЕС, предусматривающей (1) базовые выплаты фермерам в зависимости от количества активно обрабатываемых гектаров, (2) рыночные меры по скупке и реализации любых излишков продукции. и (3) выплаты на развитие сельских районов по ряду расходов, например, на экологически чистую энергию или инфраструктуру более быстрого Интернета. В 2018 году в рамках CAP было потрачено около 3,5 миллиардов фунтов стерлингов, хотя правительство Великобритании заявило, что эти суммы денег изменятся в соответствии с новой системой, основанной на концепции «общественных денег на общественные блага», но без особой ясности.
Около 10% земель Великобритании находится в государственном секторе, и крупнейшим органом среди них является Комиссия по лесному хозяйству . Закон о лесном хозяйстве 1967 года требует, чтобы Комиссия состояла из 11 членов, назначаемых правительством, и в ее общую обязанность входит «продвижение интересов лесного хозяйства, развитие лесонасаждений, а также производство и поставка древесины и других лесных продуктов», включая «адекватные резервы». растущих деревьев». Национальные парки были впервые созданы в соответствии с Законом о национальных парках и доступе к сельской местности 1949 года , и сегодня они контролируются Natural England или другими властями парков в соответствии с Законом о национальных парках (Шотландия) 2000 года . В отличие от других стран, национальные парки Великобритании находятся в значительной степени в частной собственности, но существуют более строгие законы о планировании, направленные на защиту природной красоты и гарантирующие общественное право проезда. Общая защита окружающей среды Великобритании предусмотрена Законом об охране окружающей среды 1990 года и Законом о дикой природе и сельской местности 1981 года . [216]
Уголь, нефть и газ с территории Великобритании и Северного моря по-прежнему составляют значительную часть энергии Великобритании, несмотря на ущерб здоровью, окружающей среде и климату, который они наносят. В ходе промышленной революции уголь стал доминирующим источником энергии в Великобритании, деятельность которого теперь регулируется Законом об угольной промышленности 1994 года . [217] Добыча угля и нефти в 20 веке находилась в государственной собственности, [218] но сейчас добыча угля, нефти и газа осуществляется сегодня частными корпорациями по государственной лицензии. В число крупнейших компаний входят BP , Shell , к которым присоединились полностью иностранные фирмы, такие как Apache , Talisman , CNR , TAQA или Cuadrilla . [219] Согласно разделу 2 Закона о нефти 1998 года , права собственности на землю не приравниваются к правам на нефть и газ (или углеводороды ). В деле Bocardo SA против Star Energy UK Onshore Ltd Верховный суд постановил, что землевладелец может подать в суд на компанию за незаконное проникновение на ее территорию, если она бурит скважину под его землей без разрешения, но большинство постановило, что ущерб будет номинальным. [220] Это означало, что землевладелец в Суррее мог получить только 1000 фунтов стерлингов, когда лицензированная нефтяная компания пробурила диагональную скважину на глубину от 800 до 2800 футов под его собственностью, а не 621 180 фунтов стерлингов, присужденные Высоким судом для отражения доли нефтяные прибыли. [221] Аналогичным образом, в соответствии с разделом 1 Закона о континентальном шельфе 1964 года права «за пределами территориальных вод в отношении морского дна и недр, а также их природных ресурсов» «принадлежат Ее Величеству». С 1919 года Корона запретила поиск и бурение нефти и газа без лицензии. [222] Согласно Закону об энергетике 2016 года , лицензированием управляет Управление нефти и газа (OGA). [223] Согласно разделу 8, OGA должно выдавать лицензии таким образом, чтобы минимизировать будущие государственные расходы, обеспечить энергоснабжение, обеспечить хранение углекислого газа, полностью сотрудничать с правительством Великобритании, поощрять инновации и поощрять стабильное регулирование для содействия инвестициям.
.jpg/1280px-Shell_-_Esso_Brent_Spar_under_construction_(1975).jpg)
Существенным противоречием в законе является обязанность государственного секретаря по «максимальному экономическому восстановлению нефти Великобритании» в разделах 9A-I Закона о нефти 1998 года . Это противоречит цели ликвидации выбросов парниковых газов, поставленной в разделе 1 Закона об изменении климата 2008 года . Государственный секретарь может давать указания OGA в интересах национальной безопасности или общественности в исключительных обстоятельствах, [224] при этом OGA номинально способно финансировать себя за счет сборов с соискателей и держателей лицензий. [225] Положения Директивы о лицензировании углеводородов 1995 года требуют , чтобы в процессе лицензирования Управление по нефти и газу применяло объективные, прозрачные и конкурентные критерии. [226] Согласно правилу 3, OGA должно учитывать технические и финансовые возможности заявителя, цену, предыдущее поведение и отклонять все заявки, если ни одна из них не является удовлетворительной, тогда как правило 5 требует, чтобы все применяемые критерии были указаны в публичном объявлении о тендерах. . В соответствии с разделом 4 Закона о нефти 1998 года типовые лицензионные положения предписываются государственным секретарем, например, в Положениях о лицензировании (добычи) нефти (приморские районы) 2008 года . Типовые положения Приложения 1 предоставляют OGA право по своему усмотрению определять срок действия лицензии, обязанность лицензиата предоставлять свою рабочую программу, отзыв в случае нарушения лицензии, арбитражное разбирательство споров, а также безопасность для здоровья и окружающей среды. [227] Для добычи нефти и газа на суше и, в частности, гидроразрыва пласта (или « разрыва пласта ») дополнительные требования заключаются в том, чтобы договориться с землевладельцами о том, где расположена буровая площадка, получить одобрение местного органа планирования полезных ископаемых на разведочные скважины, получить согласие от совета в соответствии с разделом 57 Закона о городском и сельском планировании 1990 года , получить разрешение на удаление опасных отходов и чрезмерное использование воды, [228] и, наконец, получить согласие Министерства бизнеса, энергетики и промышленной стратегии . [229] В деле R (Ассоциация жителей Балкомба без гидроразрыва) против CC Западного Суссекса ассоциация жителей Балкомба проиграла иск о судебном пересмотре разрешения их совета на строительство Cuadrilla Resources для изучения возможности гидроразрыва для добычи сланцевого газа . Массовые протесты были против любых шагов по гидроразрыву. Однако Дж. Гилбарт посчитал, что совет не ошибся, отказавшись принять во внимание возражение общественности, и считал, что эта точка зрения действовала бы незаконно, если бы он принял во внимание возражение. [230]
Хотя доходы от газа, нефти и угля поступают от общей собственности и государственного лицензирования, налогообложение добычи нефти и газа было снижено. Первоначально раздел 1 Закона о налогообложении нефти 1975 года требовал специального налога на доходы от нефти , установленного на уровне 75% от прибыли в 1983 году, но после 1993 года этот закон прекратился для новых лицензий, а затем снизился с 50% в 2010 году до 0% в 2010 году. 2016. [231] В соответствии с разделами 272–279A Закона о корпоративном налоге 2010 года по-прежнему существует «ограниченный корпоративный налог» для отдельных месторождений, огороженных от другой деятельности, установленный на уровне 30%, но только 19% для меньших поля. Дополнительный «дополнительный сбор» в размере 10% от прибыли был введен в 2002 году для обеспечения «справедливого возврата» государству, поскольку «нефтяные компании [генерировали] сверхприбыли». [232] Наконец, разделы 29–45 Закона о нефти 1998 г. требуют ответственного вывода из эксплуатации нефтегазовой инфраструктуры. Согласно разделу 29, государственный секретарь может потребовать письменное уведомление о плане вывода из эксплуатации, по которому необходимо проконсультироваться с заинтересованными сторонами (например, с местным сообществом). В соответствии с разделом 30 уведомление об отказе от объекта может быть вручено любому, кто владеет объектом или имеет к нему интерес. За несоблюдение предусмотрены штрафы и правонарушения. По оценкам, стоимость вывода из эксплуатации морских платформ Великобритании в следующем десятилетии составит 16,9 млрд фунтов стерлингов, а в целом - от 75 до 100 млрд фунтов стерлингов. Был выдвинут ряд возражений против политики правительства по снижению налогов при одновременном субсидировании этих расходов компаниями BP, Shell и Exxon. [233]
Теория земельного права тесно связана с более широкими теориями собственности, учитывая историческую важность «недвижимой собственности» в английской социальной структуре. Во-первых, существуют теории о том, в какой степени должна существовать частная собственность и в какой степени должна существовать общественная или общественная собственность, а во-вторых, существуют теории о том, что такое собственность. В древних Афинах, по мнению Платона , в его идеальной республике все должно было находиться в общей собственности, а «понятие « частной собственности » было всеми правдами и неправдами полностью исключено из жизни». [234] Напротив, Аристотель утверждал, что «собственность должна быть в определенном смысле общей, но, как правило, частной; ибо, когда у каждого есть отчетливый интерес, люди не будут жаловаться друг на друга и будут добиваться большего прогресса». , потому что каждый будет заниматься своим делом». [235] Какова бы ни была теория, законы древней Британии и средневековой Европы сосредоточили всю политическую власть и большую часть собственности в руках императоров и королей, но после того, как авторы эпохи Возрождения начали оспаривать эту предпосылку. В то время как Томас Гоббс утверждал, что «левиафан» короля должен обладать полной суверенной властью для защиты прав, Джон Локк утверждал, что общественные отношения должны основываться на общественном договоре, согласно которому люди соглашаются на законодательную власть, но только для защиты своей собственности и других прав. «жизни, свободы и поместья». Локк утверждал, что частная собственность справедливо приобретается трудом, «по крайней мере, там, где достаточно и столько же хорошего остается общего для других». [236] Поскольку вокруг Нового Света были созданы колонии, изгонявшие коренные народы с их земель, это условие на практике часто игнорировалось. В XVIII веке философы и политические экономисты выражали больший скептицизм. [237] Например, Адам Смит , профессор права из Глазго, в книге « Богатство народов» утверждал , что «Гражданское правительство, поскольку оно учреждается для обеспечения безопасности собственности, в действительности учреждается для защиты богатых против бедных или против тех, у кого есть собственность, против тех, у кого ее вообще нет». [238] Коммунисты в 19 веке выступали за отмену частной собственности на капитал (или собственность, используемую для производства), и особенно за отмену собственности работодателей на продукты труда рабочих. [239] Социалисты и социал-демократы предпочитали выступать за расширение общественной собственности, на землю, но особенно на крупные предприятия, которые становились доминирующими источниками богатства.[240] Несмотря на теорию Гаррета Хардиначто общая собственность будет чрезмерно использована или растрачена и приведет к « трагедии », современные эмпирические данные, особенно от Элинор Остром, имеют тенденцию показывать, что государственные и управляемые сообществом ресурсы создадут демократические структуры управления, которые обеспечат хорошее управление ими. [241]
Вторая группа теорий сосредоточена на правовой природе собственности или на том, чем она отличается от других типов правовых норм. Часто говорили, что собственность отличается от обязательств, так что, хотя собственность позволяет владельцу осуществлять права в отношении всего мира, обязательства могут быть реализованы только в отношении отдельных лиц. [242] Часто считается, что идея строгого разделения рухнула в XIX веке, поскольку дальнейшие социальные и правовые изменения обеспечили более широкие права работникам, арендаторам и торговцам, связанным с неплатежеспособными компаниями. [243] Вырос консенсус в том, что права собственности по закону устанавливают властные отношения между людьми, а не просто отношения к неодушевленным объектам, и что выгоды государственной или частной собственности зависят от того, «какая организация и мотив могут лучше всего выполнить работу». [244] Все большее число ученых также утверждали, что собственность, используемая для производства (например, земля с фабрикой или фермой), отличается от собственности, используемой для потребления (например, дома), и поэтому должна регулироваться по-другому: личное имущество, которое люди потребляют, должно должны быть строго защищены, но собственность на производство должна подвергаться большей социальной и общественной ответственности. [245] В течение 20-го века эти теории постепенно стали преобладать, что отразилось в усилении общественной собственности и регулирования, хотя группы интересов, выступающие за приватизацию и дерегулирование, сохранялись.