Английское земельное право — это право недвижимости в Англии и Уэльсе . Из-за своего большого исторического и социального значения земля обычно рассматривается как самая важная часть английского права собственности . Право собственности на землю имеет свои корни в феодальной системе, установленной Вильгельмом Завоевателем после 1066 года, но в настоящее время в основном регистрируется и продается на рынке недвижимости. Источники современного права происходят из старых судов общего права и справедливости , а также из законодательства, такого как Закон о праве собственности 1925 года , Закон о заселенных землях 1925 года , Закон о земельных сборах 1972 года , Закон о доверительном управлении землей и назначении попечителей 1996 года и Закон о регистрации земли 2002 года . По своей сути английское земельное право включает приобретение, содержание и приоритет прав и обязанностей среди людей, имеющих интересы в земле. Наличие права собственности на землю, в отличие от договорного или какого-либо другого личного права, имеет значение, поскольку оно создает приоритет над требованиями других людей, особенно если земля продается, владелец становится неплатежеспособным или при предъявлении в суде различных исков, таких как реальное исполнение .
Земля обычно приобретается, во-первых, по договору купли-продажи, и для совершения покупки покупатель должен зарегистрировать свои интересы в Земельном реестре Его Величества . Аналогичные системы действуют в Шотландии и Северной Ирландии . Около 15 процентов земли в Англии и Уэльсе остается незарегистрированной, поэтому имущественные споры по-прежнему решаются на основе принципов, разработанных судами. Права человека, такие как право на семейную жизнь и жилище в соответствии со статьей 8 ЕКПЧ и право на мирное пользование имуществом в соответствии со статьей 1 Первого протокола, применяются к каждому. Во-вторых, люди могут приобретать права на землю, внося вклад в покупную цену дома или в семейную жизнь, если суды могут найти доказательства общего намерения, что права должны быть созданы. Закон признает « результирующее » или « конструктивное доверие » в отношении собственности. Эти интересы и договоры аренды сроком менее 7 лет не требуют регистрации, чтобы быть эффективными. В-третьих, люди могут приобретать землю посредством имущественного эстоппеля . Если кому-то дана гарантия, что он получит собственность, и он полагается на это во вред себе, суд может это признать. В-четвертых, противоправное владение позволяет людям, которые владеют землей, без формального возражения владельца, хотя сейчас это трудно осуществить в отношении зарегистрированного титула.
Несколько человек могут быть заинтересованы в земле, и она может использоваться разными способами. Может быть один свободный землевладелец, или люди могут владеть землей совместно. Закон тщательно регулирует обстоятельства, при которых каждый может отделить или продать свою долю. Аренда и, в некоторой степени, лицензии предоставляют использование земли новым владельцам на определенный период времени. Ипотечные кредиты и другие формы обеспечительного интереса обычно используются для предоставления кредиторам права на изъятие имущества, если должник не возвращает ссуду. Сервитуты и соглашения включают права и обязанности между соседями, например, соглашение о том, что сосед не будет строить на участке земли, или о предоставлении права прохода.
Помимо этих правил сделок и приоритета, существует широкий спектр регулирования общественного использования земли. Правила планирования стремятся обеспечить, чтобы сообщества и окружающая среда были пригодны для проживания. Хотя они очень ограничены, существуют некоторые права на социальное жилье, и арендаторы имеют ограниченные права в отношении арендодателей, которые отменяют договор, чтобы противодействовать неравной переговорной силе арендаторов . Сельское и лесное хозяйство охватывает большую часть земельного массива Великобритании и важно для справедливых цен на продукты питания. Газ, нефть и уголь исторически были источниками энергии, но теперь правовая политика заключается в том, чтобы заменить их возобновляемой энергией, что имеет решающее значение для прекращения ущерба климату. [3]
Историю английского земельного права можно проследить до времен Римской империи и через Темные века при саксонских монархах, где, как и на протяжении большей части человеческой истории, земля была доминирующим источником общественного богатства. Однако начало английского права недвижимости наступило после нормандского вторжения 1066 года, когда по всей Англии было создано общее право . Новый король, Вильгельм Завоеватель , начал стандартизировать феодальные правила Англии и составил справочник по всей земле и ее стоимости в Книге Страшного суда 1086 года. Это использовалось для определения налогов и феодальных повинностей, которые должны были быть выплачены. Феодализм означал, что вся земля принадлежала монарху. Поместья на земле предоставлялись лордам, которые, в свою очередь, раздавали собственность арендаторам. Арендаторы и лорды имели обязательства по работе, военной службе и уплате налогов тем, кто находился выше по цепочке, и в конечном итоге — короне. Большая часть крестьянства была связана со своими хозяевами. Крепостные , крестьяне или рабы , которые могли составлять до 88 процентов населения в 1086 году, [5] были обязаны по закону работать на земле. Они не могли уйти без разрешения своих лордов. Но также даже те, кто считался свободными людьми, были фактически ограничены в своей свободе из-за ограниченных возможностей приобретения собственности. Около 1187 года Ранульф де Гланвилл , главный юстициарий короля Генриха II, составил первый крупный трактат общего права, Tractatus de legibus et consuetudinibus regni Angliae , [6] изложив систему судебных приказов , которые люди использовали для заявления прав собственности и прав друг против друга. Сам Гланвилл умер во время Третьего крестового похода , и по мере того, как росло недовольство, вызванное расходами на крестовые походы, английские бароны заставили короля Иоанна подписать Великую хартию вольностей . Она гарантировала баронам права представительства, но содержала очень мало для «простолюдинов». Однако ряд положений были извлечены и расширены в Хартию леса 1217 года , которая позволяла людям доступ к общей земле , где люди могли охотиться и ловить рыбу для пропитания. На протяжении столетий закон расширял пределы общей собственности , но в целом тенденция была направлена на изъятие земли у людей. Закон о палатах общин 1236 года позволял лорду поместья огораживать любую манориальную землю, которая ранее была общей, а Вестминстерский статут 1285 года формализовал системумайорат , чтобы земля переходила только к наследникам землевладельца. Статут Quia Emptores Terrarum 1290 года допускал отчуждение земли только путем замены владельца титула, останавливая создание дополнительных субарендаторов. Гражданские свободы Великой хартии вольностей 1215 года и ее переиздание в 1297 году были предназначены только для баронов и лордов, в то время как подавляющее большинство людей были бедными, порабощенными и лишенными собственности. В 1256 году второй крупный трактат Генри де Брактона , De Legibus et Consuetudinibus Angliae, изложил законы собственности или «вещей», наряду с законами «лиц» и «действий». [7]
Феодализм не всегда был частью английского общества, а не был позитивно навязан монархами до нормандского вторжения. [9] Однако с 1348 года все изменилось, когда Черная смерть пронеслась по Европе, убив треть населения. Такие люди, как поэт Джеффри Чосер, считали подчинение частью естественного общественного порядка, предписанного Богом. [10] Но если сами землевладельцы пережили чуму, то труд крестьян на земле стал очень редким. По иронии судьбы, выжившие крестьяне находились в большей экономической позиции, в претензиях или в переговорах о заработной плате. Феодализм начал рушиться. [11] Во-первых, крепостные могли пройти «коммутацию», когда лорд просто соглашался принимать денежную ренту от арендаторов вместо трудовых повинностей. Это не означало самой свободы, но отказ от принудительного труда и выплат натурой землевладельцам означал сокрытие явных доказательств рабства. В спорах королевские суды все больше склонялись к объявлению крестьян свободными. Во-вторых, посредством акта об освобождении лорды могли добровольно даровать свободу, и это все чаще делалось после чумы, если крепостной или его родственник платили деньги. В-третьих, общее право гласило, что если крепостной проживал на свободной земле, как в городе, получившем хартию , или в королевском поместье, в течение года и одного дня, он становился свободным. [12] Дворянство и король отреагировали на растущую переговорную силу крестьянства, устанавливая заработную плату [13] и жестоко подавляя любые восстания, такие как крестьянское восстание в 1381 году. [14] Однако эта комбинация факторов медленно, но верно привела к тому, что к 1485 году в рабстве оставался всего один процент населения. [15] Около 1481 года судья Общего суда по имени Томас де Литтлтон создал первый трактат, организованный по предмету, а не по предписаниям, по праву собственности, « Трактат о землевладении » . [16] Формальное подчинение все чаще рассматривалось как социальный шрам. В 1523 году судья Энтони Фицхерберт писал, что остаток крепостных был «величайшим неудобством, которое сейчас терпит закон». [17] Но если больше людей были формально свободны от землевладельца, фактическая свобода людей все еще была ограничена, потому что у них самих не было собственности. Все больше землевладельцев огораживали пастбища, которые были открыты для использования простолюдинами, и разрушали дома людей, особенно для разведения овец . Корона и лорды-канцлеры, такие как сэр Томас Мор ,[18] в некоторой степени противостояли этому, приняв ряд законов против огораживания с 1489 года. Они требовали, чтобы любые разрушенные дома были восстановлены, но в противном случае половина дополнительной прибыли шла бы Короне. Сама Корона заявила о неотъемлемом праве на любые ценные металлы, найденные на земле в 1568 году, [19] и людям, у которых было менее четырех акров земли, было запрещено строить дома Законом о возведении коттеджей 1588 года . Окончательный формальный конец феодального землевладения в Англии наступил только после Английской гражданской войны . Когда монархия была восстановлена , Парламент гарантировал с помощью Закона об отмене землевладения 1660 года , что обязательства землевладельцев по службе и военному обеспечению были заменены денежными выплатами и ежегодным платежом, финансируемым за счет налогообложения.
В тот же период, за знаменательными сдвигами в социальной значимости земли, правовые изменения в праве собственности вращались вокруг раскола между судами общего права и справедливости . Суды общего права ( Суд общих тяжб и Суд королевской скамьи ) придерживались строгого подхода к правилам права собственности на землю и к тому, сколько людей могли иметь законные интересы в земле. Однако король имел право рассматривать петиции и отменять дела общего права. Он делегировал рассмотрение петиций своему лорду-канцлеру , чья канцелярия превратилась в суд. Во время крестовых походов землевладельцы, отправлявшиеся на войну, передавали право собственности человеку, которому они доверяли, чтобы феодальные услуги могли быть выполнены и получены. Но некоторые из тех, кто выжил, вернулись только для того, чтобы обнаружить, что люди, которым они доверили, отказываются передавать право собственности обратно. Они искали справедливости у лорда-канцлера , и его суд канцлера постановил, что истинное «использование» или «выгода» земли не принадлежали лицу, имеющему титул (или феофису , владевшему seisin ). В отличие от судей общего права, канцлер считал, что cestui que use , владельцем по справедливости , может быть другое лицо, если этого требует чистая совесть. [20] Это признание раскола в английском праве между законным и справедливым владельцем, между тем, кто контролировал титул, и тем, в чью пользу земля будет использоваться, стало началом трастового права . Оно было также полезно среди францисканских монахов, которые передавали титул на землю другим, поскольку они были лишены возможности владеть собственностью из-за своих обетов бедности . [21] Использование или траст также использовались, чтобы избежать уплаты феодальных взносов. Если человек умирал, закон гласил, что землевладелец имеет право на деньги до того, как земля перейдет к наследнику, и на всю собственность в соответствии с доктриной выморочного имущества , если не было наследников. Передача права собственности группе людей для общего пользования могла гарантировать, что этого никогда не произойдет, потому что если один человек умрет, его можно будет заменить, и маловероятно, что все умрут одновременно. Король Генрих VIII видел, что это лишает Корону доходов, и поэтому в Статуте об использовании 1535 года он попытался запретить их, оговорив, что вся земля фактически принадлежит cestui que use. Однако, когда Генрих VIII ушел, Канцлерский суд постановил, что он не применим в случаях, когда земля сдавалась в аренду. Более того, верховенство права справедливости над общим правом было подтверждено королем Яковом I в 1615 году в деле графа Оксфорда . [22] Институт использования продолжал существовать, поскольку новые источники дохода от торговых операций в Новом Свете уменьшили зависимость Короны от феодальных сборов. К началу 18 века использование было оформлено в траст: [23] когда земля была установлена для хранения доверительным управляющим в пользу другого, Канцлерский суд признавал бенефициара истинным владельцем по праву справедливости .
«Как только земля любой страны становится частной собственностью, землевладельцы, как и все другие люди, любят жать там, где они никогда не сеяли, и требуют ренту даже за ее естественный продукт. Древесина леса, трава поля и все естественные плоды земли, которые, когда земля была общей, стоили работнику только труда собрать их, теперь даже для него имеют дополнительную цену, установленную за них. Затем он должен заплатить за лицензию на их сбор; и должен отдать землевладельцу часть того, что его труд либо собирает, либо производит. Эта часть, или, что то же самое, цена этой части, составляет ренту земли...»
Адам Смит , «Богатство народов» (1776) Книга I, глава 6
В течение XVIII века право недвижимости в основном замерло в законодательстве, но принципы продолжали развиваться в судах справедливости, особенно при лорде Ноттингеме (с 1673 по 1682 год), лорде Кинге (1725–1733 год), лорде Хардвике (1737–1756 год), лорде Хенли (1757–1766 год) и лорде Элдоне (1801–1827 год). [24] По мере расширения национальной и мировой торговли росла власть нового денежного класса бизнесменов, а экономическое и политическое значение земли уменьшалось вместе с ней. Моральный философ и отец экономики Адам Смит отразил эти изменения, когда он утверждал в «Богатстве народов» , что положение землевладельцев позволяло им извлекать ренту из других в обмен на очень немногое. [25] В XIX веке растущее либеральное движение за реформы дало три основных результата. Во-первых, усилилось давление с целью ликвидации привилегий земельной аристократии. Наиболее прямой реформой была постепенная отмена « строгого урегулирования » посредством Законов о поселении земель 1882–1925 годов. Владелец земли мог распорядиться, чтобы после его смерти собственность переходила только по линии его родственников, тем самым предотвращая ее продажу кому-либо на рынке. [26] Это также включало мнение о том, что вся земля должна быть внесена в реестр, чтобы облегчить ее продажу. Закон о передаче земли 1875 года ввел добровольную систему, но она не была принята. После всеобщих выборов 1906 года новый канцлер казначейства Дэвид Ллойд Джордж в своем Народном бюджете 1909 года ввел налог на землю, чтобы заставить ее выйти на рынок. [27] Это спровоцировало конституционный кризис, поскольку наследственная Палата лордов наложила на него вето, вынудив провести новые выборы. Но либеральное правительство вернулось и отменило право вето лордов в Законе о парламенте 1911 года . К тому времени реформы регистрации земли стали второстепенным политическим вопросом и на самом деле противостояли только адвокатам, которые зарабатывали значительные гонорары за передачу права собственности. [28] В конце концов, Закон о регистрации земли 1925 года потребовал, чтобы любое дело с собственностью приводило к обязательной регистрации. [29] Во-вторых, Канцлерский суд , хотя он, возможно, и смягчил мелкие строгости общего права собственности, считался громоздким и загадочным. Он был подвергнут насмешкам в таких книгах, как « Холодный дом » Чарльза Диккенса и его вымышленное дело Джарндис против Джарндиса., дело Канцелярии, которое никто не понимал и которое тянулось годами и годами. [30] Во многом это было связано с тем, что было всего два судьи, применявших принципы справедливости, поэтому с 1873 по 1875 год суды общего права и справедливости были объединены в одну иерархию. Согласно Закону о Верховном суде правосудия 1875 года , принципы справедливости преобладали в случае конфликта. [31] В-третьих, в большинстве графств и городских округов возможность голосовать за членов парламента была связана с владением собственностью на землю. Начиная с Закона о Великой реформе 1832 года , Закона о реформе 1867 года и Закона о представительстве народа 1918 года связь между собственностью и голосованием постепенно уменьшалась, а затем была отменена. Вместе с Законом о парламенте 1911 года появилась более демократическая конституция, хотя только в 1928 году возрастной ценз для мужчин и женщин стал одинаковым, и только в 1948 году были отменены двойные голоса и дополнительные избирательные округа для студентов университетов Оксфорда, Кембриджа и Лондона. [32] К концу Первой мировой войны власть старой земельной аристократии была в значительной степени сломлена.
В течение двадцатого века земельное право становилось все более социальным по своему характеру. Во-первых, с принятием Закона о жилье 1919 года и послевоенной политики правительства по строительству « домов, достойных героев » все больше и больше домов строилось и поддерживалось местными органами власти. В частном жилье были введены новые права для арендаторов по отношению к их арендодателям с некоторой гарантией владения и регулирования арендной платы , что нарушило неограниченную « свободу договора ». Политика была остановлена Законом о жилье 1980 года , который стремился приватизировать недвижимость путем введения « права на покупку » муниципального дома. В то же время права арендаторов и ограничения на повышение арендной платы были сокращены, хотя арендаторы сохранили некоторые минимальные права, например, в соответствии с Законом о домовладельцах и арендаторах 1985 года и Законом о защите от выселения 1977 года . Во-вторых, недвижимость все чаще использовалась в качестве источника финансирования для бизнеса и аналогичным образом стала источником прибыли для банков, ипотечных кредиторов и инвестиционных трастов недвижимости . Этот факт привел к изменениям на рынке регулирования ипотеки, в то время как растущий финансовый интерес к земле, как правило, вступал в конфликт с семейной жизнью. По мере того, как Великобритания приближалась к гендерному равенству , женщины в той же степени, что и мужчины, вносили вклад в покупку домов, а также в воспитание семей и детей. В 1970 году в деле Петтитт против Петтитт лорд Диплок заметил, что «более широкая занятость замужних женщин в промышленности, торговле и профессиях и возникновение демократии, владеющей имуществом, в частности, заложенной в собственность общества, владеющего недвижимостью», заставили суды признать вклады в дом и семейную жизнь как потенциально порождающие имущественные интересы. [33] Однако, если банки пытались изъять дома у людей, которые не смогли выплатить ипотеку, суды столкнулись с выбором, отдать ли предпочтение этим экономическим интересам перед социальными ценностями. Членство Соединенного Королевства в Европейской конвенции о правах человека означало, что статья 8 о праве на частную и семейную жизнь могла изменить свободу банков или домовладельцев выселять людей, особенно когда на карту были поставлены стабильность и воспитание детей, хотя к началу двадцать первого века прецедентное право оставалось осторожным. [34] В-третьих, землепользование в целом подчинялось всеобъемлющей нормативной базе. Старые общие законы между соседями, сервитуты, соглашения, неудобства и посягательства были в значительной степени затмены локально и демократически определенными законами о планировке, [35]экологическое регулирование и структура использования сельскохозяйственных ресурсов.
Английское земельное право опирается на три основных источника для определения прав собственности: общее право и принципы справедливости, разработанные судами, система регистрации земли и продолжающаяся система для незарегистрированной земли. Прежде всего, суды общего права и справедливости предоставили людям с правами «собственности» различные привилегии по сравнению с людьми, которые приобрели просто «личные» права. Чтобы приобрести собственность на землю (как и любой другой ценный объект), в отличие от договора, например, на ее использование, покупателю и продавцу просто нужно было договориться о том, что собственность будет передана. Затем закон признал право «собственности» с различными привилегиями по сравнению с людьми с чисто «личными» претензиями. Лучшая форма собственности включала бы исключительное владение, и она обычно связывала любого, кто пытался вмешаться в использование владельцем, особенно в случаях неплатежеспособности , если другие люди, имеющие интересы в земле, продавали свою долю третьей стороне, или при получении средств правовой защиты для обеспечения своего права. До 1925 года права собственности на землю (в отличие, например, от акций компании ) должны были быть подтверждены только в бумажных правоустанавливающих документах . Поэтому считалось, что система регистрации земли была бы желательной, чтобы права людей на землю были бы определенными, а передача права собственности была бы проще и дешевле. Таким образом, вторая система земли началась с Закона о регистрации земли 1925 года , а правила были переработаны в Законе о регистрации земли 2002 года . Вместо бумажных правоустанавливающих документов, определяющих права собственности людей на землю, записи в реестре были источником, определяющим права собственности людей. Однако многие права собственности никогда не регистрировались, особенно социальные претензии, которые люди имели на семейные дома или краткосрочную аренду. Кроме того, не все земли должны были быть зарегистрированы. Только когда имели место формальные сделки с землей. Это означало, что к 2013 году 88 процентов земли или 126 000 квадратных километров были зарегистрированы в Земельном реестре Ее Величества . [37] Но третья система регулирования земель осталась для 12 процентов незарегистрированных земель . Хотя эта система определения прав собственности и споров была несколько изменена законодательством, она во многом осталась похожей на старое общее право и справедливость.
Земельное право также известно как право недвижимости. Оно касается приобретения, защиты и конфликтов прав людей, законных и справедливых, на землю. [38] Это означает три основные вещи. Во-первых, «права собственности» (на латыни право in rem ), как правило, связывают третьи стороны, [39] тогда как личные права (право in personam ) могут быть реализованы только против лица, которое имеет обязательство. [40] Английское право признает фиксированное количество, или numerus clausus, прав собственности, которые создают различные привилегии. Основные ситуации, когда это различие имеет значение, — это если должник двух или более кредиторов стал неплатежеспособным (т. е. банкротом), или если есть спор о владении определенной вещью. Если человек или бизнес стал неплатежеспособным и имеет в своем владении вещи, которые являются собственностью других, то эти люди обычно могут забрать свою собственность обратно без каких-либо претензий со стороны кого-либо еще. [41] Но если кредиторы неплатежеспособного лица просто должны личные долги, они не могут свободно забрать свои деньги: любые убытки должны быть разделены между всеми кредиторами. Часто кредиторы могут заключить договор на право собственности (известное как обеспечительный интерес ), чтобы обеспечить погашение долгов. Это дает тот же результат, что и наличие другого обеспечительного права, поэтому обеспеченный кредитор имеет приоритет в очереди на несостоятельность. [42] Обеспеченными кредиторами, как правило, являются банки, и для большинства людей наиболее знакомым видом обеспечительного интереса является ипотека. Таким образом, права собственности всегда «сильнее» личных прав, даже если они могут быть приобретены тем же способом: контрактом. В большинстве случаев права собственности также сильнее личных, потому что английские суды исторически более охотно предписывали конкретное исполнение в качестве средства правовой защиты от вмешательства в права собственности. Люди с личными правами, такими как право на исполнение контракта , предположительно имеют право на деньги в качестве компенсации, если только убытки не будут неадекватным средством правовой защиты. [43] В своей второй основной особенности английское земельное право отличается от систем гражданского права в Европейском Союзе., поскольку он позволяет отделить «бенефициарное» владение имуществом от юридического титула на имущество. Если есть «траст» земли, то доверительные управляющие владеют юридическим титулом, в то время как выгода, использование и «справедливый» титул могут принадлежать многим другим людям. Юридический титул на недвижимое имущество может быть приобретен только ограниченным числом формальных способов, в то время как справедливый титул может быть признан из-за вклада человека, или истинных намерений сторон, или по какой-либо другой причине, если закон считает, что справедливо и законно (т. е. справедливо) признать, что кто-то другой имеет долю в земле.
Третьей основной особенностью английского права недвижимости является то, что «реальная» собственность (или «realty») означает только землю и все, что с ней связано. Это классифицируется как нечто отличное от движимого имущества или других типов «личной» собственности (или «personalty»). Различие имеет значение в основном для определения сферы действия предмета, поскольку существуют различные требования к регистрации, налоги и другие правила использования земли. Техническое определение «земли» охватывает немного больше, чем в общепринятом использовании этого слова. В соответствии с Законом о собственности 1925 года , раздел 205(1)(ix) гласит, что земля означает «землю любого владения , шахты и минералы, независимо от того, отделены ли они от поверхности, здания или части зданий (независимо от того, является ли разделение горизонтальным, вертикальным или выполнено каким-либо иным способом) и другие наследства ; также поместье, адвокатура , рента и другие нематериальные наследства, а также сервитут , право, привилегия или выгода в земле, над ней или вытекающие из нее...» Это громоздкое определение указывает на две общие идеи. Во-первых, земля включает физические вещи, прикрепленные к ней (например, здания и «наследства»), и, во-вторых, нематериальные права (например, сервитут , право прохода). Возможно, в стремлении казаться научными, юристы привыкли описывать собственность на земле как « четырехмерную ». [44] Двумерная область поверхности земли, ограниченная забором, дополняется правами на все здания и «установки». Это становится наиболее актуальным в спорах после договора купли-продажи земли, когда покупатель утверждает, что вещь была включена в продажу, но в договоре ничего не говорилось о деталях. В деле Холланд против Ходжсона [45] судья Блэкберн постановил, что ткацкие станки, установленные на фабрике, являются частью земли. Объекты, лежащие на земле и «прикрепленные» только силой тяжести, обычно не являются частью земли, хотя может быть, что стороны «подразумевали» что-то другое или, скорее, то, что было разумными ожиданиями сторон. Легкосъемные вещи, такие как ковры и шторы или плавучие дома, не будут землей, но менее легкосъемные вещи, такие как краны и вилки, являются таковыми. [46] В третьем измерении, как указывает раздел 205(1)(ix), шахты и подземные вещи принадлежат владельцу поверхности, и до общего предела в 500 футов [47] землевладелец также будет иметь право на атмосферу над своей землей. Государственная политика устанавливает ограничения в обоих случаях, поэтому с 16-го века, начиная с Дела о рудниках, Корона имеет право на ценные минералы или природные ресурсы, которые были обнаружены, а также на ценные сокровища. [48] И в другом направлении,Самолеты или спутники, находящиеся достаточно высоко, не считаются нарушителями границы., или нарушать право владельца на мирное пользование. [49] Четвертым измерением земли для английского юриста по имущественным вопросам является время. С 1925 года английское право признает два « имущества » в земле или вида права собственности: « fee simple », которое представляет собой право пользования в течение неограниченного времени, и «аренду», которая представляет собой право на фиксированный период времени. Однако во всех ситуациях использование земли ограничивается соглашениями или обязательными правами с соседями, а также требованиями местного совета и правительства.
Поскольку земля может использоваться многими людьми многократно, и поскольку ее фиксированная природа означает, что ее владелец не всегда может быть виден, система регистрации стала рассматриваться как необходимая в начале 20-го века. Начиная с Закона о земельном реестре 1862 года , который создал орган, где люди могли добровольно регистрироваться, [50] череда правительственных отчетов и частичных реформ, наконец, завершилась единой обязательной системой регистрации с Законом о земельной регистрации 1925 года . [51] Его сторонники утверждали, что система регистрации повысит ликвидность земли и сделает ее передачу такой же гибкой, как система регистрации акций компании. Теодор Руофф, главный регистратор с 1963 года, сказал, что основными тремя функциями, которые выполнял реестр, были: (1) отражение интересов собственности на землю, (2) ограждение второстепенных или справедливых интересов, которые можно было обойти (или «перехитрить») в бизнесе по передаче земли, и (3) предоставление страхования через фонды регистратора любому, кто потерял имущество в результате дефектов реестра. [52] Таким образом, идеальной целью было обеспечить, чтобы в реестре был отражен полный набор людей, чьи интересы имели приоритет в данной недвижимости. С принятием Закона о регистрации земли 2002 года , который переработал старый закон, Реестр сосредоточился на «электронной передаче права собственности». Согласно разделам 91–95, электронная регистрация считается актом и направлена на замену бумажной регистрации в 21 веке.
Однако, отражая общественное использование земли, приоритетная система регистрации земли и запись Регистра всех интересов в земле, сделали существенные исключения для неформальных методов приобретения прав, и особенно справедливых интересов, в земле. В соответствии с разделами 27–30 Закона о регистрации земли 2002 года , зарегистрированный интерес в земле (например, полное право собственности, долгосрочная аренда или ипотека) будет иметь приоритет над всеми другими интересами, которые появятся позже или не будут внесены в реестр. Преобладает первый зарегистрированный интерес по времени. Тем не менее, в Приложении 3 к Закону о земельной собственности 2002 года перечислен ряд исключений или «преобладающих интересов». В соответствии с пунктом 1 Приложения 3 любая аренда сроком менее семи лет не должна быть зарегистрирована и по-прежнему будет связывать другие стороны. Причина заключается в том, чтобы найти баланс между владельцем, который может удерживать землю в течение длительного периода, и лицом, которое может арендовать ее как жилье. Наиболее социально значимым, согласно Приложению 3, параграфу 2 (ранее Закон о регистрации земли 1925 г., п. 70(1)(g)), является то, что интерес лица, находящегося в «фактическом занятии», не обязательно должен быть внесен в реестр, но все равно будет связывать позднее зарегистрированные интересы. Это правило было сказано, что необходимо для предотвращения того, чтобы социальное право на дом было «потеряно в суматохе регистрации». [53] Оно чаще всего используется в пользу людей, как правило, супруга в семейном доме, чье имя не указано в документах о праве собственности, которые не зарегистрировали интерес, потому что закон признал, что они приобрели право не через формальный или прямо выраженный договор, или дар, а через их вклады или их зависимость от заверений другого лица. Если такое лицо находится в «фактическом занятии», то его неформально приобретенный интерес (обычно через « конструктивное доверие », которое признает их вклады деньгами или работой в семейную жизнь) будет связывать стороны, которые приобретают интересы позже.
«В наши дни любой, кто дает деньги в долг под залог супружеского дома, должен понимать, что жена может иметь в нем долю. Он должен убедиться, что жена согласна на это, или пойти в дом и навести справки. Мне кажется совершенно неправильным, что кредитор должен закрывать глаза на интересы жены или на возможность таковых, а затем пытаться выгнать ее и семью, ссылаясь на то, что он не знал, что она действительно была занята. Если банк должен выполнять свой долг, в обществе, в котором мы живем, он должен признать целостность супружеского дома. Он не должен разрушать его, игнорируя интересы жены в нем, — просто чтобы гарантировать, что долг мужа будет выплачен в полном объеме, — при нынешних высоких процентных ставках . Мы не должны отдавать денежной мощи приоритет над социальной справедливостью ».
Лорд Деннинг, г-н председатель, в деле Williams & Glyn's Bank против Boland [1979] Гл. 312
В ведущем деле Williams & Glyn's Bank против Boland [54] у г-на Боланда возникли трудности с выплатой банку кредита, который он использовал для своей строительной компании. Кредит был обеспечен его домом в Беддингтоне , где он жил с миссис Боланд. Однако миссис Боланд не дала согласия на ипотечное соглашение. Она не была зарегистрирована в документах о праве собственности на дом, но она внесла значительные финансовые взносы в дом. Несмотря на то, что судья Темплман в первой инстанции заявил, что миссис Боланд занимала дом только через своего мужа, Апелляционный суд и Палата лордов согласились, что миссис Боланд фактически занимала свой дом, и что ее интересы связывали банк. Более поздние дела показали, что тест на фактическое занятие должен быть целенаправленным и либерально определен в соответствии с социальными обстоятельствами истца. Так, в деле Чхокар против Чхокара женщина, которую избили и атаковали друзья ее ушедшего мужа, чтобы выгнать ее из дома в Саутхолле , и которая на момент регистрации ее дома находилась в больнице, где она родила ребенка г-на Чхокара, все еще фактически занимала его. Это означало, что, поскольку она внесла свой вклад в покупную цену дома, она имела право остаться. Ее интересы были связаны и имели приоритет над более поздними зарегистрированными интересами. Согласно Приложению 3 к Закону о праве на свободу слова 2002 года , только если человека спросили о его интересах, и он ничего не сказал, или если это не очевидно при достаточно тщательном осмотре, человек, фактически занимающий его, проиграет зарегистрированной стороне. Также было установлено, что тот, кто занимает дом и имеет интерес в доме, мог подразумеваться, что согласился принять в качестве предмета более поздние интересы другой стороны. В обоих делах Bristol & West Building Society против Henning [55] и Abbey National Building Society против Cann [56] пара приобрела дом с помощью кредита от строительного общества, который был обеспечен ипотекой на недвижимость. В обоих случаях суд постановил, что поскольку покупатели не могли получить дом без кредита, имело место молчаливое согласие всех на то, что банк имеет приоритет, и не было промежутка времени до регистрации, когда можно было бы сказать, что супруг был в предыдущем фактическом владении.
Первоначально для облегчения передачи земли, разделы 2 и 27 Закона о праве собственности 1925 года предусматривают положение, согласно которому лица, имеющие справедливые интересы в земле, не могут предъявлять их покупателям земли, если есть два доверительных управляющих. Если у человека есть справедливый интерес в собственности, закон позволяет отделить этот интерес от собственности или «перейти» и снова прикрепить к деньгам, данным в обмен на землю, при условии, что обмен осуществлялся по крайней мере двумя доверительными управляющими. Однако это было применено не в целях торговли собственностью профессиональными доверительными управляющими, а против домовладельцев в деле City of London Building Society против Flegg . [57] Здесь двое родителей, мистер и миссис Flegg, отдали свой дом своим детям, которые, в свою очередь, заложили собственность и не выплатили кредит. Палата лордов постановила, что поскольку слова статута были выполнены, и деньги на покупку за проценты по имуществу (т. е. заем, который дети растратили) были выплачены двум попечителям, Флегги должны были отказаться от владения. Наконец, возможно потерять интерес к земле, даже если он зарегистрирован, через противоправное владение другим лицом по истечении 12 лет в соответствии с разделами 15–17 Закона об исковой давности 1980 года .
В 2013 году, поскольку регистрация права собственности никогда не была обязательной per se , 18 процентов земель в Англии и Уэльсе оставались незарегистрированными. [58] Отсутствие принуждения, вероятно, было результатом политического компромисса, в то время как могущественная земельная аристократия по-прежнему решительно выступала против любой прозрачности в отношении размера их богатства. Только если имела место сделка, указанная в разделе 4 Закона о регистрации земли 2002 года , как в соответствии с LRA 1925 года , земля была бы принудительно внесена в реестр. Это включало любую продажу, ипотеку или аренду на срок более семи лет. Однако это по-прежнему не включает передачу в силу закона, и это означает, что земля может быть унаследована или сохранена в семье, и никогда не должна быть зарегистрирована, если только лорд-канцлер не внесет поправки в раздел 4 своим приказом. [59] Это означает, что для нахождения «корня права собственности» на незарегистрированную собственность и различных прав, которые могут иметь другие, таких как сервитуты или соглашения, необходимо найти соответствующую пачку документов, начиная как минимум с 15-летней давности. [60] Если продается незарегистрированная собственность, регистрация будет инициирована, но окончательный поиск документов о праве собственности все равно будет необходим. Первый базовый принцип заключался в том, что все законные права собственности связывают всех, независимо от того, знал ли кто-нибудь о них. Обычно они были в сохраняемых документах, хотя небольшие интересы, такие как аренда менее чем на три года, не были связаны из-за их освобождения от формальностей, как в случае с зарегистрированной землей. [ требуется цитата ] Второй принцип заключался в том, что справедливые права собственности связывают всех, за исключением добросовестного покупателя законного имущества без какого-либо уведомления о справедливом интересе (также известном как Equity's Darling). Быть добросовестным покупателем было «абсолютной, безоговорочной, неопровержимой защитой» [61] , так что лицо с справедливым интересом имело бы только принудительное право против отслеживаемых активов, полученных в обмен на землю. Быть покупателем за стоимость означало не получать имущество в подарок, [62] а добросовестность означало действовать добросовестно . В свою очередь, добросовестность в значительной степени означала то же самое, что и покупка земли без какого-либо фактического уведомления, [63] и неразумно знать о справедливом интересе другого лица. [64] Согласно разделу 199 Закона о праве собственности 1925 года и делам, рассматриваемым в судах, покупатели земли были бы связаны предшествующими справедливыми интересами, если бы интерес «стал бы ему известен, если бы были сделаны такие запросы и проверки, которые разумно должны были быть сделаны».[65] Так, например, в деле Kingsnorth Finance Co Ltd против Tizard было постановлено, что присутствие одежды разведенной женщины в доме связывало банковского агента, который осматривал имущество, уведомлением о ее справедливом интересе. [66] Общая схема закона заключалась в том, чтобы сделать все возможное для того, чтобы люди не были лишены своих долей в своих домах без их полностью информированного и истинного согласия, однако он не ограничился простым определением того, что справедливые права всегда являются обязательными.
В дополнение к этим основным правилам Закон о земельных сборах 1972 года , следуя своему предшественнику 1925 года , требовал, чтобы некоторые виды сборов были внесены в другой специальный реестр сборов для незарегистрированных земель. Согласно разделу 2, ипотека puisne (вторая или третья ипотека, созданная после того, как имущество уже заложено) должна была быть зарегистрирована до того, как она станет обязательной, даже если ранее она считалась законным правом собственности. [69] Другими важными видами сборов, которые должны были быть зарегистрированы, являются ограничительные соглашения и справедливые сервитуты, [70] право из Закона о семейном праве 1996 года, часть IV, [71] и «договор о наследстве» (т. е. либо будущее право на покупку имущества, либо опцион на покупку). [72] Без регистрации эти сборы были бы недействительными, но после регистрации они стали бы обязательными для всех. [73] Регистрация шла бы против имени владельца титула, хотя иногда это приводило к путанице, если люди иногда использовали разные имена (например, Фрэнсис или Фрэнк). [74] Если официальный поиск в реестре не выявит никаких титулов, то покупатель получит законные права. [75] Однако одной вопиющей несправедливостью было то, что Палата лордов сочла правила регистрации строгими. В деле Midland Bank Trust Co Ltd против Грина Уолтер Грин предоставил своему сыну Джеффри опцион на покупку недвижимости, но не зарегистрировал его. Затем Уолтер передумал и, зная, что Джеффри не зарегистрировал этот договор о наследстве, передал недвижимость своей жене Эвелин за 500 фунтов стерлингов, чтобы аннулировать соглашение. Хотя покупатель был фактически уведомлен о справедливом интересе Джеффри, это не имело значения, поскольку он не был зарегистрирован. В другом примере в деле Lloyds Bank против Каррика было постановлено , что лицо, фактически занимающее дом, которое имело незарегистрированное право на покупку дома, не могло претендовать на преимущественный интерес (как это было бы возможно в случае зарегистрированной земли), поскольку единственным источником интереса был договор о наследстве, а без регистрации он был недействительным. [76] Аномалии системы всегда признавались, и поэтому просто надеялись, что незарегистрированные земли сократятся. [77] Решение, возможно, более простое, а именно принятие законодательства, требующего обязательной регистрации всего, еще не было принято.
Хотя конституционное право Соединенного Королевства формально следует идее парламентского суверенитета , после Второй мировой войны Великобритания вступила в Организацию Объединенных Наций, подписалась под Европейской конвенцией о правах человека (которая была в значительной степени написана государственными служащими Великобритании), а в 1972 году присоединилась к Европейскому союзу , а в 2020 году вышла из него . Во всех трех международных организациях конституционные традиции других государств-членов предоставили судам большую роль в вынесении решений о том, соответствует ли законодательство правам человека. С принятием Закона о правах человека 1998 года Великобритания решила предоставить своим судам полномочия по проверке соответствия законодательства юриспруденции ЕКПЧ , в первую очередь как способ сэкономить истцам расходы на исчерпание внутренней судебной системы и последующую апелляцию в Страсбург . ЕКПЧ была актуальна для земельного права в основном из-за права на неприкосновенность частной жизни и семейную жизнь в соответствии со статьей 8 ЕКПЧ и права на мирное пользование имуществом в соответствии с Протоколом 1 ЕКПЧ, статья 1 касается. В первых случаях по статье 8 ЕКПЧ жалобы подали арендаторы, выселенные из своих домов местными властями. В ответ на доводы истцов о том, что их выселения были несоразмерными ответами и нарушали их права на семейную или домашнюю жизнь, суды Великобритании изначально отрицали, что законодательство Великобритании о собственности когда-либо будет несовместимо с Конвенцией. Однако в деле Manchester CC v Pinnock [ 78] после того, как ряд дел в Европейском суде по правам человека показали обратное, Верховный суд Великобритании признал, что суды должны иметь неотъемлемую юрисдикцию для оценки того, является ли нарушение права человека на домашнюю жизнь в случае выселения соразмерным и оправданным. По фактам дела было постановлено, что выселение г-на Пиннока за антиобщественное поведение его сыновей было соразмерным. Хотя он был пенсионером, жалобы были серьезными и длительными. Дела по статье 1 Протокола 1 в первую очередь касаются вопроса принудительного изъятия имущества правительством. Страсбургские суды проводят различие между лишением собственности путем фактического приобретения и ограничением использования земли собственником посредством регулирования, например, в области охраны окружающей среды.
В то время как установление земельного права в Англии происходило путем вторжения , завоевания , огораживания и применения силы , в течение 20-го века в целом наблюдалось растущее распределение собственности на недвижимость. [79] Главным фактором для растущего распределения земли и британской реализации права на жилье было государственное регулирование цен на аренду (поэтому быть арендодателем было менее выгодно, чем продавать) и государственное финансирование строительства жилья. [80] В противном случае существовало четыре других метода приобретения прав на землю, которые действуют в парадигме рынков и частной собственности . Первый — через обязательство, основанное на согласии . Это может быть через дарение или, аналогично, урегулирование траста , так что доверительный управляющий удерживает имущество в пользу другого. Чаще всего земля передается по соглашению по контракту . Во всех случаях для завершения передачи интересы человека должны быть зарегистрированы, чтобы быть полностью защищенными. Однако закон признает интересы людей в земле, даже если они не были приобретены формальным образом. Второй основной способ приобретения прав на землю — это результирующее или конструктивное доверие, признанное судом. В контексте земли, и особенно семейных домов, это обычно будет признанием вклада, который кто-то сделал в дом, финансового или иного. В-третьих, суды признают, что люди приобрели землю, когда им была предоставлена гарантия, на которую они обоснованно положились, и результат был бы пагубным, если бы их интересы не были признаны. Этот иск об эстоппеле собственности — это способ для интересов людей получить признание, хотя их отношения с землевладельцем не соответствовали договору. В-четвертых, и это самое далекое отклонение от земли, приобретенной по договору, английское право всегда признавало иск людей, которые проживали на земле достаточно долго, чтобы законно приобрести свои права. Факт владения, даже если он противоречит предыдущему владельцу, через 12 лет превращается в прочное законное право.
Четыре основных способа приобретения земли — это дарение, траст, наследование и по договору, все из которых подразумевают явное или, по крайней мере, предполагаемое согласие. В случае обычного дарения при жизни человека раздел 52(1) Закона о праве собственности 1925 года требует наличия акта (который сам по себе определен в разделе 1 Закона о праве собственности (разные положения) 1989 года ) до вступления любой передачи в силу. Впоследствии передача должна быть зарегистрирована. Раздел 27(2) Закона о регистрации земли 2002 года делает регистрацию обязательной для всех передач земли, аренды на срок более семи лет и любых сборов. [81] Согласно разделу 27 Закона о регистрации земли 2002 года , последствием нерегистрации чьих-либо интересов является то, что это не будет связывать другое лицо по закону, которому передается имущество и которое регистрируется. Если передача земли происходит по завещанию, раздел 9 Закона о завещаниях 1837 года требует в аналогичных условиях, чтобы завещание было подписано в письменной форме и имело двух свидетелей. Бенефициар по завещанию должен затем предпринять шаги для регистрации права собственности на землю на свое имя. В случае, если человек умирает, не оставив завещания, его имущество, включая землю, по закону переходит к ближайшему родственнику или, в случае совместного владения имуществом в совместной аренде, к совладельцу/совладельцам.
Во всех ситуациях требование формальности, как полагают, улучшает качество согласия людей. Было обосновано, в частности Лоном Фуллером , что прохождение трудоемких формальностей побуждает людей по-настоящему задуматься, хотят ли они совершить передачу. Это также обеспечивает доказательство сделки и упрощает определение порога принудительного исполнения сделки. [82] Это наиболее заметно в случае контракта . Если интерес к земле является предметом контракта, закон выделяет три шага. Во-первых, будет совершена продажа, которая согласно разделу 2 LPMPA 1989 может происходить только с подписанной письменной формой (хотя согласно разделу 2(5) и разделу 54(2) Закона о праве собственности 1925 года аренда сроком до 3 лет может быть заключена без нее). Во-вторых, технически передача должна происходить в соответствии с разделом 52(1) Закона о праве собственности 1925 года по акту (хотя нет причин, по которым это нельзя объединить с шагом 1, используя акт о продаже!). В-третьих, земля должна быть зарегистрирована, чтобы законные интересы вступили в силу в соответствии с разделами 27–30 Закона о правах собственности 2002 года .
Хотя формальные этапы контракта, передачи и регистрации позволят людям приобретать законные права на землю, в течение двадцатого века парламент и суды постепенно признали, что многие люди имеют законные права на собственность, даже без соблюдения формальностей и даже без получения согласия владельца собственности. Институт траста стал играть важную роль, особенно в семейных домах, потому что, согласно разделу 53 Закона о праве собственности 1925 года , в то время как декларации о прямых трастах требуют подписанного письменного оформления для вступления в силу, результирующие и конструктивные трасты этого не требуют. «Результирующий» траст обычно признается, когда лицо передало имущество лицу без намерения принести пользу этому лицу, поэтому имущество возвращается к лицу, от которого оно было получено. «Конструктивные» трасты были признаны английскими судами примерно в восьми не связанных между собой случаях, когда говорилось, что было бы «недобросовестно», если бы суды не признали надлежащим образом принадлежащее истцу. В контексте семейных домов эти два типа траста позволяли судьям признавать, начиная примерно с 1970 года, право собственности супруга на дом из-за вклада (в широком смысле) в домашнюю жизнь. Парламент уже принял ту же реформу как часть семейного права. В разделе 37 Закона о брачно-семейных отношениях и имуществе 1970 года , «когда муж или жена вносят вклад деньгами или денежной стоимостью» для улучшения имущества, суд мог признать справедливое право на него, но также изменить сумму в той мере, в какой это считалось справедливым. А в соответствии с разделом 24 Закона о брачно-семейных отношениях 1973 года суд был уполномочен в бракоразводном процессе изменять права собственности сторон, особенно в интересах детей, в той степени, в которой это было справедливо. В Законе о гражданском партнерстве 2004 года разделы 65–72 и Приложения 5–7 добились того же для гражданских партнеров.
Однако для сожительствующих пар, с детьми или без них, которые не состоят в официальном или гражданском браке, для предъявления иска было доступно только общее право, и оно медленно достигало положения, достигнутого для супружеских пар в соответствии со статутом. В деле Гиссинг против Гиссинга [84], деле до принятия статутов о семейном праве , супружеская пара жила, работала и имела ребенка вместе с 1935 по 1961 год, когда отношения распались из-за его супружеской неверности . Мистер Гиссинг выплачивал ипотечные взносы, и имущество было записано на его имя, хотя миссис Гиссинг сделала некоторые улучшения дома. Лорд Деннинг MR в Апелляционном суде постановил, что, поскольку они продолжали жить как совместное предприятие, даже несмотря на то, что она не сделала количественно измеримого денежного вклада, тем не менее миссис Гиссинг будет иметь половину доли в имуществе в соответствии с конструктивным трастом. Палата лордов отменила это решение, заявив, что не было найдено «общего намерения», которое, как утверждалось, было необходимо для того, чтобы она разделила капитал дома. Несмотря на это, некоторые дела творчески допускали конструктивный траст на основе «общего намерения», если необычное поведение было, возможно, доказательством желания разделить дом. В деле Eves v Eves [85] Апелляционный суд (с лордом Деннингом MR) постановил, что леди, которая разбила патио 14-фунтовой кувалдой, должно быть, намеревалась разделить капитал дома. В деле Grant v Edwards [ 86] Апелляционный суд удовлетворил иск г-жи Грант, которой ее партнер, г-н Эдвардс, прямо сказал, что она не может быть включена в документы о праве собственности на дом, поскольку это может повлиять на ее шансы на бракоразводный процесс. Это, как заявил суд, было, по-видимому, доказательством того, что (если у г-жи Грант не было бракоразводного процесса) пара, должно быть, намеревалась разделить дом вместе. Однако затем в деле Lloyds Bank plc против Rosset [87] Палата лордов снова остановила строительство. Лорд Бридж постановил, что только если (1) супруг внес прямой вклад в покупную цену дома или (2) супруг фактически достиг какого-то соглашения, каким бы неопределенным оно ни было, то иск о справедливом интересе будет успешным. Это означало, что миссис Россет, которая не была указана в документах о праве собственности, не внесла никаких финансовых взносов, но которая проделала большую работу по декорированию, не могла претендовать на справедливое право в доме, где она жила. Это означало, что банк имел право изъять дом после невыплаты ипотечного кредита мистера Россета, без ее интереса в фактическом владении. Тем не менее, если суд признал вклад супруга в дом, он мог «раздуть» интерес до любого возможного размера (как в соответствии с законами 1970 и 1973 годов). Так, в деле Midland Bank plc против Cooke [88]Апелляционный суд постановил, что хотя совместный подарок в размере 1100 фунтов стерлингов г-ну и г-же Кук составлял всего 6% от стоимости дома, интерес г-жи Кук мог быть увеличен до половины. Это означало, что Midland Bank имел право только на половину стоимости собственного капитала дома после того, как г-н Кук не выполнил свои обязательства по кредиту, выданному им.
Однако, как представляется, последний набор дел продвинулся дальше. В деле Stack v Dowden [89] пара с четырьмя детьми, прожившая вместе 18 лет, зарегистрировала дом на свое имя. Однако г-жа Доуден внесла больше денег. Она утверждала, что презумпция равного владения должна быть отменена, и поэтому она должна иметь долю, превышающую половину, и Палата лордов согласилась, что ей принадлежит 65% выгодоприобретающего интереса. Хотя это и не касалось того же самого момента, лорд Уокер отметил, что закон после решения лорда Бриджа в деле Lloyds Bank plc v Rosset «продвинулся дальше» в вопросе о том, что имеет значение при количественной оценке долей людей в доме. Большинство также отметило, что в семейных ситуациях конструктивные трасты приносят больше пользы, когда суд обладает большей гибкостью для количественной оценки интересов людей без ощутимых финансовых взносов, и что полученные трасты больше подходят для коммерческих отношений, где количественная оценка интересов человека больше соответствует финансовым взносам. [90] Кроме того, в деле Кернотт против Джонса [ 91] у г-жи Джонс и г-на Кернотта было двое детей, и оба они были зарегистрированы в качестве собственника. Однако с 1993 по 2008 г. г-н Кернотт съехал, а г-жа Джонс воспитывала детей, выплачивала ипотеку и расходы на дом. В разбирательстве по разделу 14 TLATA 1996 г. Апелляционный суд поддержал его требование о 50% собственности, заявив, что при отсутствии каких-либо доказательств иного намерения в функции судов не входило «приписывать» намерения сторон. Верховный суд отменил это решение, постановив, что г-жа Джонс действительно владела 90% капитала дома, и это можно было легко вывести из всех обстоятельств. В Тайном совете в деле Эбботт против Эбботта баронесса Хейл более прямо заявила, что «весь курс поведения сторон в отношении собственности должен быть принят во внимание при определении их общих намерений относительно ее владения». [92] Однако до сих пор остается неясным, в какой степени (и почему) закон о сожительствующих парах спустя четыре десятилетия по-прежнему отличается от закона о супружеских парах, принятого в соответствии с Законами 1970 и 1973 годов.
Имущественный эстоппель является третьим основным механизмом приобретения прав на имущество, особенно в случае с землей. В отличие от контракта или дарения, которые зависят от согласия, или вытекающих и конструктивных трастов, которые зависят в первую очередь от факта вклада, имущественный эстоппель возникает, когда человеку дана четкая гарантия, что с его стороны было разумно полагаться на гарантию, и он действовал себе во вред. Эта тройная модель имущественного эстоппеля (четкая гарантия, разумная уверенность и существенный вред) делает его соответствующим его партнеру в праве обязательств, « императивному эстоппелю ». Хотя английское право еще не признало императивное эстоппель как дающее основание для иска (как это было сделано в соответствии с Американским переложением (Вторым) контрактов §90), в деле Cobbe против Yeoman's Row Management Ltd Лорд Скотт заметил, что имущественный эстоппель следует рассматривать как подвид императивного эстоппеля. Во всех случаях это позволяет людям действовать на основании заверений других о законных правах, даже без достижения ими прямого соглашения. Например, в деле Dillwyn v Llewelyn сын был признан приобретшим дом у своего отца, потому что ему было дано письменное уведомление о том, что он приобретет дом, несмотря на то, что он так и не оформил акт о передаче, после того, как сын потратил время и деньги на улучшение собственности. [93] А в деле Crabb v Arun DC фермер приобрел право на тропу через землю совета, потому что они заверили его, что если он продаст одну часть, точка доступа останется. [94] Во всех случаях присутствует минимальная модель заверения, доверия и некоторой формы ущерба.
Однако прецедентное право по эстоппелю собственности разделилось по вопросу о том, какие гарантии и какие основания должны присутствовать. В деле Cobbe против Yeoman's Row Management Ltd застройщик заявил о своей заинтересованности в группе квартир в Найтсбридже после того, как он понес расходы на получение разрешения на строительство совета. [95] Г-н Кобб заключил устное соглашение с владелицей квартиры, г-жой Лайл-Мейнваринг, о приобретении квартир за 12 млн фунтов стерлингов, но как только разрешение было получено, владелица нарушила свое устное обещание. Тем не менее, в Палате лордов г-н Кобб потерпел неудачу в своем иске на что-либо большее, чем расходы (150 000 фунтов стерлингов) на получение планирования, поскольку в этом коммерческом контексте было ясно, что для завершения любой сделки необходимы формальные акты. Напротив, в деле Thorner против Majors Дэвид (троюродный брат) работал на ферме Питера в течение 30 лет и считал, что унаследует ее. [96] Вероятно, так и было задумано, но после того, как Питер поссорился с другими родственниками, он уничтожил свое завещание, оставив Дэвида ни с чем. Даже несмотря на отсутствие конкретных гарантий и лишь некое неопределенное поведение, указывающее на гарантии, Палата лордов постановила, что у Дэвида был хороший иск о лишении права собственности. Лорд Хоффман заметил, что если бы разумный человек мог понять, пусть даже косвенно и намекающе, что гарантия была дана, то у него возникло бы законное право. Таким образом, тенденция дел заключается в том, чтобы признавать претензии больше во внутреннем контексте, где менее формальные гарантии являются обычным явлением, и меньше в коммерческом контексте, где формальность является нормой. [97]
Однако трудным вопросом при назначении средства правовой защиты от эстоппеля является то, что в отличие от контракта не всегда очевидно, что истец должен получить полную меру того, чего он ожидал. Напротив, фактическая модель эстоппелей, которая часто кажется чем-то очень близким к контракту, часто, кажется, требует чего-то большего, чем присуждение компенсации за ущерб, чтобы компенсировать истцам сумму ущерба или убытков, как в деликтном деле. В деле Дженнингс против Райса судья Роберт Уокер рассмотрел этот вопрос , подчеркнув, что цель юрисдикции суда состояла в том, чтобы избежать недобросовестного результата и обеспечить, чтобы средство правовой защиты основывалось на соразмерности. [98] Здесь г-н Дженнингс работал садовником у миссис Ройл с 1970-х годов, но у управляющего ее имением не было завещания. Г-ну Дженнингсу сказали, что с ним «все будет в порядке», и более того, что «это все будет вашим однажды». Однако Апелляционный суд постановил, что не все имущество стоимостью £1,285 млн, а только £200 000 будет присуждено ввиду фактического ущерба, понесенного г-ном Дженнингсом, и неопределенности относительно того, что на самом деле означали его заверения. В отношении третьих лиц средство правовой защиты в виде имущественного эстоппеля было подтверждено как связывающее других в соответствии с разделом 116 Закона о регистрации земли 2002 года .
Хотя земля может быть приобретена по согласию и поведению, которое повышает разумные ожидания другой стороны, эти частные методы приобретения земли часто недостаточны для адекватного государственного регулирования. [100] Строительство национальной инфраструктуры, такой как железные дороги, жилье и канализация, а также демократически определенные правила планирования, как национальным, так и местным правительством, обычно требуют принудительного выкупа , поскольку частные владельцы не могли отказаться от земли, необходимой для общественных работ, кроме как по грабительской цене. Исторически принудительные выкупы проводились в соответствии с Законами об огораживании и их предшественниками, где огораживание общинных земель часто было методом экспроприации людей с общинных земель в пользу баронов и землевладельцев. Во время промышленной революции большинство железных дорог были построены частными компаниями, приобретавшими права принудительного выкупа из частных актов парламента, [101] хотя к концу 19 века полномочия принудительного выкупа постепенно стали более прозрачными и использовались для общего социального обеспечения, как в случае с Законом об общественном здравоохранении 1875 года или Законом о жилье для рабочих классов 1885 года . [102] Законодательство об обязательном выкупе было значительно расширено во время Первой мировой войны для использования в военных целях, [103] а после войны для жилья, поскольку определенные принципы стали стандартизированными. [104] Сегодня раздел 5 Закона о компенсации за землю 1961 года обычно требует, чтобы владелец права собственности на землю (например, фригольд, лизгольд или сервитут, как в деле Re Ellenborough Park [105] ) получил оплату за «стоимость земли... если она продана на открытом рынке заинтересованным продавцом». [106] Компенсация часто также доступна за убытки, понесенные домом, или если бизнес должен переехать. [107] В свою очередь, Закон об обязательном выкупе 1965 года устанавливает условия для совершения покупки, а Закон о приобретении земли 1981 года регулирует условия для выдачи « Приказа об обязательном выкупе ». Обычно либо центральное правительство, представленное государственным секретарем, либо местный совет будут заинтересованы в совершении принудительного выкупа. Полномочия местных советов на совершение покупок по определенным причинам могут быть изложены в специальном законодательстве, например, в Законе о шоссейных дорогах 1980 года, чтобы строить дороги, когда это строго необходимо. Однако Закон о городском и сельском планировании 1990 года , раздел 226, [108]который допускает принудительное приобретение для «содействия осуществлению развития, реконструкции или улучшения» для экономического, социального или экологического благополучия района, должно быть подтверждено государственным секретарем, и аналогичным образом раздел 121 Закона о местном самоуправлении 1972 года требует, чтобы совет получил одобрение от министра правительства, что является длительным процессом, который не позволяет осуществлять принудительное приобретение без координации в центральном правительстве. [109]
Из-за социальной значимости собственности, как для личного потребления и использования, так и для массового производства, [112] законы об обязательной покупке столкнулись с проблемами прав человека. Одна из проблем заключается в том, что после приватизации 1980-х годов многие полномочия по обязательной покупке могут использоваться в интересах частных корпораций, чьи стимулы могут расходиться с общественными интересами. [113] Например, Закон о водных ресурсах 1991 года [114] по-прежнему позволяет государственным органам отдавать распоряжения о принудительной покупке собственности людей, [115] хотя прибыль идет частным акционерам британских компаний по водоснабжению . В деле R (Sainsbury's Supermarkets Ltd) против Wolverhampton CC [116] Верховный суд постановил, что городской совет Вулверхэмптона действовал в ненадлежащих целях, когда принял во внимание обещание Tesco перестроить другой участок, при определении того, следует ли отдавать распоряжение о принудительной покупке участка, принадлежащего Sainsbury's . Лорд Уокер подчеркнул, что «полномочия принудительного отчуждения, особенно при приобретении «от частного к частному», представляют собой серьезное вторжение в права собственности текущего владельца». [117] Тем не менее, принудительные распоряжения о покупке часто использовались для приобретения земли, которая передавалась обратно частному владельцу, в том числе в деле Alliance Spring Ltd против Первого секретаря [118] , где дома в Ислингтоне были куплены для строительства стадиона Emirates для футбольного клуба Arsenal . Напротив, в деле James против Соединенного Королевства [119] Джеральд Гросвенор, 6-й герцог Вестминстерский , наследный владелец большей части Мейфэра и Белгравии , утверждал, что право арендаторов на покупку нарушило их право на собственность в статье 1 Протокола 1 ЕКПЧ . Европейский суд по правам человека постановил, что Закон о реформе аренды 1967 года , который позволял арендаторам приобретать недвижимость у своих частных арендодателей, находился в пределах усмотрения государства-члена. Государство-член имело право регулировать права собственности в общественных интересах.
Другой вопрос о том, могут ли регулирующие или планировочные решения в целом нарушать права собственности, не был важен для Соединенного Королевства. В разделенном деле Верховного суда США под названием Lucas v South Carolina Coastal Council [120] большинство постановило, что если постановление не позволяет владельцу собственности осваивать землю (в данном случае для сохранения пляжей побережья), то должна быть выплачена компенсация. Это не было сделано в большинстве стран Британского Содружества [121] , а в деле Grape Bay Ltd v Attorney General of Bermuda [122] Тайный совет постановил, что решение демократического законодательного органа лучше, чем суд, для определения вопросов социальной и экономической политики в отношении собственности. Здесь McDonald's попытался подать в суд на Бермуды за принятие закона, запрещающего ему открывать ресторан, как на нарушение «прав собственности» в соответствии с конституцией Бермудских островов, которые, по его словам, заключались в ожидании возможности вести бизнес и различных договорных соглашениях с этой целью. Лорд Хоффманн постановил, что такого нарушения права собственности не было, отметив, что «взаимные уступки гражданского общества часто требуют, чтобы осуществление частных прав было ограничено в интересах общественности». Судебная практика Европейского суда по правам человека, хотя и не совсем ясная, указывает на аналогичный подход. [123]
Самым спорным методом приобретения собственности, хотя и сыгравшим огромную роль в истории английских земель, является противоправное владение . Исторически считалось, что если кто-то владел землей достаточно долго, то это само по себе оправдывало приобретение хорошего титула. Это означало, что, хотя английские земли постоянно завоевывались, грабились и воровались различными фракциями, лордами или баронами на протяжении всего Средневековья , те, кто мог доказать, что владел землей достаточно долго, не подвергались сомнению в своем титуле. Более современная функция заключалась в том, что земля, которая не используется или заброшена владельцем, может быть преобразована в собственность другого человека, если она постоянно используется. Сквоттинг в Англии был способом эффективного использования земли , особенно в периоды экономического спада. До Закона о регистрации земли 2002 года , если человек владел землей в течение 12 лет, то по общему праву право предыдущего владельца на выселение «противоправного владельца» истекало. Распространенным правовым обоснованием было то, что в соответствии с Законом об исковой давности 1980 года , как и основание иска по контракту или деликту должно было быть использовано в течение срока. Это способствовало окончательности судебного разбирательства и определенности претензий. [124] Время начинало течь, когда кто-то завладевал исключительной землей или ее частью и намеревался владеть ею вопреки интересам текущего владельца. При условии, что требования общего права о «владении», которое было «неблагоприятным», были выполнены, через 12 лет владелец переставал иметь возможность заявлять претензию. Однако в LRA 2002 года неблагоприятное владение зарегистрированной землей стало намного сложнее. Правила для незарегистрированной земли остались прежними. Но в соответствии с Приложением 6 LRA 2002 года , пунктами 1–5, через 10 лет неблагоприятно настроенный владелец имел право обратиться к регистратору, чтобы стать новым зарегистрированным владельцем. Затем регистратор связывался с зарегистрированным владельцем титула и уведомлял его о заявлении. Если в течение двух лет не было начато никаких разбирательств по изгнанию нежелательного владельца, только тогда регистратор передавал право собственности. Раньше владелец земли мог просто потерять право собственности, не зная об этом и не будучи уведомленным об этом. Это было правило, потому что оно указывало на то, что владелец никогда не уделял достаточного внимания тому, как фактически использовалась земля, и поэтому бывший владелец не заслуживал ее сохранения. До 2002 года считалось, что время все исправит. Функция правила заключалась в том, чтобы гарантировать эффективное использование земли. [125] Темной стороной было то, что эта идея также была очень удобна для эпохи, когда землю часто отбирали силой, и когда такие доктрины, как terra nulliusбыли поддержаны империалистами в качестве оправдания колонизации в Британской империи . [126]
До того, как было введено значительное препятствие в виде уведомления зарегистрированного владельца, конкретные требования к противоправному владению были достаточно простыми. Во-первых, в соответствии с Приложением 1, пунктами 1 и 8 Закона об исковой давности 1980 года , время, когда противоправное владение началось, было моментом, когда было взято «владение». Это должно было быть больше, чем что-то временное или преходящее, например, простое хранение товаров на земле в течение короткого периода. [127] Но «владение» не требовало фактического занятия. Так , в деле Powell v McFarlane [128] было признано «владением», когда г-н Пауэлл, начиная с 14 лет, позволял своим коровам бродить по земле г-на Макфарлейна. Вторым требованием, однако, было то, что должно было быть намерение владеть землей. Г-н Пауэлл проиграл свой иск, потому что просто позволить своим коровам бродить было двусмысленным действием: только позже появились доказательства того, что он намеревался завладеть, например, установив знаки на земле и припарковав грузовик. Но этого не произошло достаточно долго, чтобы 12-летний срок исковой давности по иску Макфарлейна истек. В-третьих, владение не считается «противоположным», если лицо находится там с согласия владельца. Например, в деле BP Properties Ltd против Баклера судья Диллон постановил, что г-жа Баклер не могла заявлять о противоправном владении землей, принадлежащей BP, поскольку BP сказала ей, что она может оставаться на ней без арендной платы пожизненно. [129] В-четвертых, в соответствии с разделами 29 и 30 Закона об исковой давности 1980 года , противоправный владелец не должен был признавать право собственности владельца каким-либо явным образом, иначе время начнет идти снова. Однако суды трактовали это требование гибко. В деле JA Pye (Oxford) Ltd против Грэма г-ну и г-же Грэм была предоставлена часть земли г-на Пая, а затем срок аренды истек. Г-н Пай отказался продлевать договор аренды на том основании, что это может помешать получению разрешения на строительство . [130] Фактически земля оставалась неиспользованной, г-н Пай ничего не делал, в то время как Грэхемы продолжали сохранять ключ от собственности и использовали ее как часть своей фермы. По истечении срока исковой давности они заявили, что земля принадлежит им. На самом деле они предложили купить лицензию у г-на Пая, но Палата лордов постановила, что это не является признанием права собственности, которое лишило бы их права требования. Проиграв в судах Великобритании, г-н Пай обратился в Европейский суд по правам человека , утверждая, что его бизнес должен получить 10 миллионов фунтов стерлингов в качестве компенсации, поскольку это было нарушением его права в соответствии с Протоколом 1 ЕКПЧ, статья 1, на «мирное пользование имуществом». [131] Суд отклонил это,постановив, что определение соответствующих правил собственности находится в пределах усмотрения государства-члена.[132] В противном случае существенным ограничением принципа в случае аренды является то, что иски о неправомерном владении будут успешными только против арендатора, а не против фригольдера после истечения срока аренды. [133] Однако основным ограничением остается то, что законодательство 2002 года, по-видимому, ослабило принцип неправомерного владения, поскольку Регистратор теперь эффективно информирует владельцев о мерах, которые необходимо предпринять для прекращения неправомерного владения на его пути.
Поскольку землей и вещами на ней могут пользоваться несколько человек одновременно, закон должен учитывать множественные интересы в своих правилах владения и часто определять, чьи интересы имеют приоритет. Когда право собственности на землю принадлежит одному человеку, не возникнет конфликта относительно того, кто имеет приоритет в ее использовании. В латинской фразе sic utere tuo ut alienum non-laedas , человек может, в общем, использовать собственность любым способом, пока это не вредит никому другому. [135] Это дает владельцу исключительное право предъявлять иски о преступлении или правонарушении , в частности, в отношении других, причиняющих неудобства или совершающих посягательство на мирное пользование собственностью владельца. В зависимости от характера вмешательства владелец может также предъявлять иски о компенсации государственным органам, которые стремятся принудительно выкупить собственность, или государственным должностным лицам, которые хотят войти или обыскать собственность. Однако, когда более одного человека заинтересованы в недвижимости, необходимы правила приоритета собственности, чтобы определить, кто может предъявлять иски. Правила также должны определять содержание прав, которыми заинтересованные стороны обладают друг у друга. Во-первых, земля может находиться в совместной собственности двумя основными способами. В « совместной аренде » закон предполагает, что владельцы соглашаются, что если один владелец умрет, вся его доля перейдет к другим владельцам. Прецедентное право в первую очередь касается условий, при которых доля арендатора будет разделена для создания «общей аренды», где нет права на выживание, а затем того, при каких условиях общий арендатор может потребовать продажи имущества для реализации его стоимости. Во-вторых, владельцы могут сдавать свое имущество в аренду арендаторам на определенный период времени. Закон также признает, что владельцы могут просто лицензировать свое имущество для использования другими лицами, что в теории создает только личные права. Во многом потому, что к аренде прилагается больше привилегий, установленных законом и общим правом, суды тщательно контролируют границу между ними. В-третьих, английское имущественное право признает возможность обременять или закладывать активы кредитору по договору займа. Это означает, что если владелец не выполняет свои обязательства по выплатам, кредитор имеет право завладеть и продать имущество. И, в-четвертых, соседние владельцы имущества могут создавать права на использование или ограничивать использование друг другом своей земли посредством сервитутов и соглашений . Хотя такие вещи могут возникать по соглашению, английское право признает их имущественный характер, и поэтому они обязывают наследников по праву собственности.
В то время как единоличный владелец, как правило, может свободно использовать и распоряжаться своим интересом так, как считает нужным, правила отличаются, когда земля находится в совместной собственности. Закон о собственности , направленный на улучшение возможности передачи земли на рынке, требовал, чтобы у земли могло быть максимум четыре совладельца, которые все должны иметь одинаковый титул. Это означает, что покупателю нужно иметь дело только с максимум четырьмя людьми, чтобы купить интерес (например, прямую покупку или ипотеку) в ней. Разделы 1(6) и 36(2) Закона о собственности 1925 года запрещают разделенный правовой титул, известный как «общая аренда». Если есть больше людей с интересом совместной собственности, то в соответствии с разделом 34(2) Закона о собственности 1925 года первые четыре человека, указанные в передаче, будут считаться по закону доверительными управляющими для последующих совладельцев. [136] По сути, эти первые четыре человека становятся законными представителями других владельцев в капитале. Хотя закон не упрощает передачу права собственности, справедливость признает неограниченное количество совладельцев и владельцев с неравными интересами (т. е. «арендаторов в общем праве»). Если земля продается, их интересы будут считаться «перекрытыми» или фактически выкупленными через их головы с их интересом, отделенным от земли и присоединенным к выкупным деньгам, если деньги выплачиваются по крайней мере двум доверительным управляющим. Требование о том, чтобы деньги получали два доверительных управляющих, призвано снизить опасность того, что один из доверительных управляющих сбежит с деньгами в ущерб равноправным владельцам. В первой основной форме совместной собственности, известной как « совместная аренда », считается, что совместные арендаторы поровну делят стоимость имущества, если оно продается, и если один из совместных арендаторов умирает, другие (по «праву выживания» или jus accrescendi на латыни) заберут всю его долю. Это юридическая презумпция, и владельцы могут свободно указать, что они хотят, чтобы их доля была распределена по-другому (например, в зависимости от финансового вклада в имущество), и что они хотят, чтобы кто-то другой унаследовал их долю. При передаче имущества в форме "TR1" Земельного кадастра Ее Величества владельцы могут указать, какие отношения они выбирают, [137] однако в деле Stack v Dowden Верховный суд отметил, что это не всегда будет иметь решающее значение, особенно когда люди не полностью понимают правило наследования и внесли очень неравные финансовые вклады в имущество. Но в противном случае совладельцы останутся совместными арендаторами в капитале, пока не предпримут действия по разделению своей доли.
_grave,_Hingham_Center_Cemetery,_Hingham,_Plymouth_Co.,_MA.jpg/1280px-008-Josiah_Leavitt_(d._Dec_19th,_1717)_grave,_Hingham_Center_Cemetery,_Hingham,_Plymouth_Co.,_MA.jpg)
Разделение в справедливости может быть достигнуто пятью основными способами. Во-первых, наиболее верный способ разделения — это вручение уведомления в соответствии с разделом 36 Закона о праве собственности 1925 года другим совладельцам «письменного уведомления о таком желании» разделить свою долю. Некоторые суды трактовали это положение ограничительно, так в деле Харрис против Годдарда [138] Апелляционный суд постановил, что поскольку г-жа Харрис в своем заявлении о разводе просила просто, чтобы «такое распоряжение было вынесено... в отношении бывшего супружеского дома», и не просила, чтобы распоряжение было вынесено немедленно, она еще не разделила свою долю. Это означало, что когда г-н Харрис неожиданно умер после автокатастрофы, она смогла остаться совладелицей и унаследовать весь дом, а дети г-на Харриса от первого брака — нет. Уведомление будет считаться действительным или «врученным» в соответствии с разделом 196 Закона о праве собственности 1925 года, когда оно оставлено в доме или офисе человека, или если оно отправлено по почте и до тех пор, пока оно не останется недоставленным (в отличие от почтового правила ), когда оно обычно приходит. В деле Kinch v Bullard миссис Джонсон была неизлечимо больна и хотела отделить свою долю дома и отправила письмо, но когда она поняла, что мистер Джонсон тоже болен и умрет первым, она захотела отменить свое уведомление о выходе из договора. Судья Нойбергер постановил, что, поскольку письмо уже было доставлено в дом мистера Джонсона, его нельзя было отозвать, даже если мистер Джонсон еще не прочитал его. [139] Во-вторых, и в отличие от формального подхода к разделу 36, в деле Burgess v Rawnsley [140] было постановлено , что ход деловых отношений между двумя людьми может свидетельствовать о намерении отделить отношения. Г-н Берджесс обсуждал с г-жой Ронсли продажу ее доли в собственности за 750 фунтов стерлингов, но переговоры зашли в тупик, когда она попросила больше, а затем он неожиданно умер. «Даже если не было никакого твердого соглашения, а только ход деловых отношений», сказал лорд Деннинг MR , «это явно свидетельствовало о намерении обеих сторон, что собственность должна впредь находиться во владении всех, а не совместно». В-третьих, простое заключение соглашения о продаже своей доли будет считаться судами разделением. [141] В-четвертых, объявление о банкротстве влечет за собой разделение, поскольку в соответствии с разделом 306 Закона о несостоятельности 1986 года имущество банкрота немедленно переходит к доверительному управляющему в деле о банкротстве . [142] В-пятых, убийство совместного арендатора приведет к разделению доли, поскольку Закон о конфискации 1982 года , как правило, не позволяет убийце извлечь выгоду из своей несправедливости. Однако в деле Re K [143]Апелляционный суд удовлетворил иск женщины об освобождении от конфискации с использованием дискреционных полномочий в разделе 2. Г-жа К. застрелила своего мужа, но только после продолжительного домашнего насилия , и она была оправдана по делу об убийстве, поскольку оно не считалось преднамеренным. Наконец, если это осуществимо, бенефициарные владельцы могут потребовать от попечителей физически разделить имущество в соответствии с разделом 7 Закона о доверительном управлении землей и назначении попечителей 1996 года и компенсировать разным владельцам деньги по мере необходимости.
Когда совладельцы не согласны с тем, как использовать землю, Закон о доверительном управлении землей и назначении попечителей 1996 года определяет, кто может жить в собственности или когда ее можно продать. Одной из основных целей TLATA 1996 года , учитывая массовый рост совместного владения и людей, приобретающих права на землю через трасты, было сокращение случаев продажи земли, если это означало бы потерю людьми своих домов. [144] На самом высоком уровне общности раздел 6 TLATA 1996 года гласит, что законные попечители собственности (т. е. законные владельцы по титулу, а не владельцы по капиталу) обычно имеют все полномочия абсолютного владельца, но должны уделять внимание бенефициарам и обязаны проявлять по отношению к ним заботу. Что еще более важно, разделы 11–13 предоставляют бенефициарам ограниченное право занимать недвижимость, если это соответствует интересам и целям траста, если земля пригодна для занятия, хотя попечители могут ограничить это право, если это разумно. Если разногласия неразрешимы, раздел 14 позволяет бенефициару обратиться в суд с заявлением о продаже. Раздел 15 требует, чтобы суд учитывал (i) намерения учредителя, (ii) цель траста, (iii) интересы детей, живущих там, и (iv) интересы обеспеченных кредиторов. Это означает, что в обычном случае, когда банк настаивает на продаже семейного дома, его интересы не перевешивают все остальные. Так, в деле Mortgage Corporation v Shaire [145] , где г-н Шайр подделал подпись своей жены, чтобы получить ипотеку на свой дом, и умер, а банк добивался владения и продажи в соответствии с разделом 15 TLATA 1996 , судья Нойбергер постановил, что он отложит продажу, поскольку это все еще был ее дом. Однако TLATA 1996 пошел дальше, когда кредитор стал неплатежеспособным. Он вставил в Закон о неплатежеспособности 1986 года новые разделы 283A и 335A, которые гласят, что в момент банкротства решение о продаже должно руководствоваться (a) интересами кредиторов банкрота, (b) поведением супруга, их ресурсами, потребностями детей и любыми другими потребностями, за исключением собственных потребностей банкрота. Однако в соответствии с разделом 335A(3) по истечении одного года суд должен распорядиться о продаже имущества, чтобы реализовать его стоимость для кредиторов, «если обстоятельства дела не являются исключительными». Поэтому только в крайних ситуациях, например, когда потеря дома может ухудшить шизофрению жильца, [146] суды откладывали продажу. Поскольку законодательство так сильно пробанковское, в деле Николлс против Лана было высказано предположение , что оно может нарушить право на семейную жизнь в статье 8 ЕКПЧ . [147]
В отличие от разделения полной собственности и без физического разделения земли, использование и пользование землей могут быть разделены, когда владельцы предоставляют лицензии или аренду. Разница между этими двумя понятиями важна, поскольку аренда считается правом собственности, которое связывает третьи стороны, даже если фригольд переходит из рук в руки, и поскольку более строгая защита арендаторов распространяется только на аренду, хотя во многих случаях защита владельцев лицензий также увеличивается. Лицензия считается личным обязательством, которое в традиционной теории, как утверждалось, создает права, подлежащие исполнению только между людьми, имеющими доступ к лицензии. [149] Во-первых, лицензии могут возникать по смыслу закона, например, когда клиент входит в открытую дверь магазина. Клиент признается имеющим «голую лицензию», что делает его неуязвимым для иска о нарушении права владения, и его можно попросить покинуть помещение только в течение разумного периода времени. [150] Во-вторых, они могут возникать по закону, как в Законе о семейном праве 1996 года, разделы 30–31. В-третьих, они могут возникать по эстоппелю. И, что практически самое важное, лицензии могут возникать через договор. Это установит условия использования земли лицензиатом. Например, в деле Hurst v Picture Theatres Ltd [ 151] г-н Херст был удален из театра High Street Kensington менеджером, который искренне верил, что он не заплатил за свой билет. Бакли LJ постановил, что театр не имел права удалять его, даже если он аннулировал билет, потому что в дополнение к нарушению договора они совершили нападение на него, за которое он мог потребовать возмещения дополнительных убытков. Однако нарушение договорной лицензии не дает жертве права силой вернуться назад, поэтому в деле Thompson v Park [152] учителю, который пытался силой вернуться в школу, сказали, что у него нет никаких средств правовой защиты, потому что он должен был сначала обратиться в суд с заявлением. Если это возможно, и поскольку убытки часто будут неадекватными, суды отдают предпочтение присуждению конкретного выступления. Это было так, даже когда истцом был Национальный фронт , который лицензировал павильон для своей ежегодной конференции. [153]
Это предпочтение конкретному исполнению в целом проявилось в предоставлении более «имущественных» прав для лицензиатов. В деле Manchester Airport plc v Dutton [154] компания аэропорта , имеющая лицензию на землю Национального фонда, была признана имеющей право требовать, чтобы нарушители границы могли быть выдворены. Ее договорное право было признано лучшим, чем право нарушителей остаться. Затем в деле Errington v Wood [ 155] было постановлено, что когда отец дал договорную лицензию своему сыну и невестке на проживание в доме в Ньюкасл-апон-Тайн до тех пор, пока они не выплатят ипотеку, и что дом станет их собственностью, когда они это сделают, это стало неотменяемым. В деле Binions v Evans [156] также было постановлено , что конструктивный траст возник из обещания мистера и миссис Бинион бывшим владельцам поместья Тредегар, что миссис Эванс может остаться в своем коттедже на всю жизнь. Бинионы были связаны своим обещанием, хотя обещание было дано не миссис Эванс. Однако позднее Апелляционный суд в деле Эшберн Анштальт против Арнольда [157] отрицал, что конструктивные трасты могут быть легко созданы или что обещания могут стать обязательными для наследников права собственности.
Однако более современное социальное значение имеет аренда. Аренда чаще всего создается контрактом. Для краткосрочной аренды, менее трех лет, нет необходимости в письменной форме, а менее семи лет, нет необходимости в регистрации. [159] Более длительная аренда, даже если она не соответствует формальным и регистрационным требованиям, также будет возникать по праву справедливости в соответствии с доктриной предвосхищения, сформулированной в деле Уолш против Лонсдейла . [160] Это означает, что интерес вступает в силу в соответствии с конструктивным трастом , что, в свою очередь, приводит к защите фактических жильцов. [161] Формально известный в соответствии с разделом 205(1)(xxvii) Закона о праве собственности 1925 года как «абсолютный срок лет», аренда делит имущество по времени, и с арендой приходит мера законодательной защиты для арендаторов. Согласно старому Закону об аренде 1977 года и Закону о землевладельцах и арендаторах 1954 года , они были гораздо более значимыми, в частности, обеспечивая контроль над ростом арендных цен и предоставляя право не прекращать аренду без уважительной причины (эквивалент права на несправедливое увольнение в трудовом праве Великобритании ). Эта защита считалась необходимой из-за неравенства переговорных позиций , которые имеют арендаторы. [162]
Однако в 1980-х годах эти права были отменены, как и большая часть регулирования арендной платы . Согласно Закону о землевладельцах и арендаторах 1985 года , наиболее значимой оставшейся защитой является обязанность арендодателей согласно разделу 11 ремонтировать конструкции недвижимости, системы водоснабжения и отопления для краткосрочной аренды. Разделение, как историческое, так и современное, привело к значительным судебным разбирательствам по поводу значения термина «аренда». В ведущем деле, Street v Mountford , [163] Палата лордов определила фактическое предоставление исключительного владения недвижимостью как отличительную черту между арендой и лицензией. Г-жа Маунтфорд заплатила «лицензионный сбор» за свой дом и подписала форму, соглашаясь с тем, что закон, защищающий аренду от несправедливого повышения арендной платы ( Закон об аренде 1977 года ), не применяется. Тем не менее она утверждала, что у нее был договор аренды, и Палата лордов согласилась, поскольку, несмотря на форму ее соглашений, суть соглашения заключалась в предоставлении ей исключительного владения ее жилым помещением. По словам лорда Темплмена в деле AG Securities против Vaughan , если бы люди могли отказаться от них, любые установленные законом гарантии «были бы мертвой буквой, поскольку в условиях нехватки жилья человек, ищущий жилое помещение, может согласиться на все, чтобы получить убежище». [164 ] Что касается вопроса о том, имеет ли человек преимущество установленной законом защиты, было признано несущественным (вопреки интуиции среди юристов по имущественным вопросам), что у самого ответчика есть имущественный интерес. Так, в деле Bruton против London & Quadrant Housing Trust [165] жилищная ассоциация г-на Брутона имела только лицензию на недвижимость от совета, и она не проводила ремонт. Хотя г-ну Брутону требовалась аренда для предъявления иска, и с точки зрения имущественного права ему не могла быть предоставлена аренда от траста, у которого была только лицензия, в целях установленной законом защиты Палата лордов согласилась, что ему была предоставлена аренда, и поэтому он мог потребовать проведения ремонта.
В то время как недвижимость может быть разделена между совладельцами и арендаторами с целью использования и пользования землей, взятие ипотеки на недвижимость в первую очередь служит цели обеспечения возврата кредитов. Из-за характера кредитования денег и часто неравной переговорной силы между банками и заемщиками закон предоставляет заемщикам значительную правовую защиту от принудительного исполнения несправедливых сделок. Наряду с залогами, залоговыми правами и справедливыми обременениями английское право считает ипотеку одним из четырех основных видов обеспечительного интереса , в соответствии с которым право собственности , которое связывает третьи стороны, как говорят, возникает при заключении договора . Это должно быть просто намерение договора сделать имущество доступным для обеспечения возврата. В разделе 85 Закона о праве собственности 1925 года говорится, что ипотека требует акта (согласно разделу 1 LPMPA 1989 года , документ, который подписан, засвидетельствован и утверждает, что это акт). Согласно разделам 23 и 27 Закона о регистрации земли 2002 года , уведомление об ипотеке должно быть подано в Земельный реестр Ее Величества , чтобы ипотека вступила в силу. Затем, в разделе 87 Закона о собственности 1925 года говорится, что ипотечные кредиты предоставляют ипотечному кредитору (т. е. обеспеченному кредитору) те же права, что и держателю 3000-летней аренды. Причина этой ссылки на «3000 лет» заключается в том, что в примитивной защитной мере общее право гласило, что условия ипотеки всегда должны позволять выкупить имущество в конце, когда долг будет погашен. В решении 18 века по делу Вернон против Бетелла [166] лорд Хенли LC отказался принудительно передать сахарную плантацию Вернона на Антигуа умершему лондонскому кредитору Бетеллу, когда у Вернона возникли проблемы с выплатой, хотя некоторые обмены между ними повышали возможность отказа от земли для погашения долга. Учитывая уже выплаченные значительные проценты, лорд Хенли, LC, постановил, что это нарушит (или «заблокирует») право Вернона на выкуп имущества. Как он выразился, защита заемщика была оправдана, поскольку «нуждающиеся люди, по правде говоря, не являются свободными людьми, но, чтобы ответить на текущую необходимость, подчинятся любым условиям, которые им может навязать хитрый человек». Соответственно, правило развивалось так: «однажды ипотека, всегда ипотека», [167] что означает, что ипотека не может быть превращена в передачу имущества посредством действия условий в соглашении. Это означает, что кредитор может максимум продать имущество, чтобы реализовать его стоимость, но не может вступить во владение, и заемщик всегда должен иметь возможность фактически вернуть имущество. Правило было приостановлено для компаний разделом 739 Закона о компаниях 2006 года и подверглось критике в деле Джонс против Морганакак неуместный в торговле, [168] но он все еще существует как элементарный метод общего права для защиты уязвимых заемщиков.
,_plate_IV_-_BL.jpg/1280px-Slaves_cutting_the_sugar_cane_-_Ten_Views_in_the_Island_of_Antigua_(1823),_plate_IV_-_BL.jpg)
Наиболее актуальной защитной мерой в общем праве сегодня является право заемщиков аннулировать ипотеку, если они были неверно истолкованы относительно условий ипотеки или если они заключили соглашения из-за неправомерного влияния . В ведущем деле, Royal Bank of Scotland v Etridge , группа апелляций все были связаны с мужем, предположительно, оказывавшим давление на свою жену, чтобы она подписала ипотечное соглашение с банком, где обеспечением был семейный дом. [169] Палата лордов согласилась, что неправомерное влияние сделает договор недействительным, и если банк должен был осознать эту возможность, он не мог бы принудительно исполнить ипотечное соглашение в отношении доли супруга в доме. Соответственно, если бы банки хотели гарантировать действительность ипотечных кредитов, им нужно было бы получить подтверждение от независимого юриста о том, что супруг полностью понимал сделку. Это постановление было направлено на устранение случаев, когда люди не понимают последствий ипотеки. В качестве альтернативы, если, несмотря на независимую консультацию, супруг все еще находится под неправомерным влиянием или ему неверно истолковывают факты, он или она не будет иметь права на обращение в суд против банка, продающего дом, но может подать иск против адвоката за профессиональную халатность . Помимо общего права, существует три основных вида законодательной защиты. Во-первых, Закон о финансовых услугах и рынках 2000 года кодифицировал систему лицензирования ипотечных кредиторов. Управление по финансовому поведению поддерживает Кодекс практики и обеспечивает соблюдение угрозы отзыва лицензии. Во-вторых, Закон о потребительском кредите 1974 года уполномочивает Управление добросовестной торговли заниматься аналогичным регулированием вторичного рынка ипотеки . В-третьих, содержание ипотеки регулируется обычной защитой потребительского договора в Положении о несправедливых условиях в потребительских договорах 1999 года . Общая направленность закона заключается в обеспечении полной прозрачности и отмене грабительских кредитных соглашений, чтобы потребители знали, что они получают, и не получали несправедливую сделку.
Кредиторы имеют обширные права, предусмотренные общим правом и уставом. Первое право ипотекодержателя — это погашение долга, но если обстоятельства заемщика делают это невозможным, обычно начинается процесс изъятия заложенного имущества и его продажи. Однако почти каждый шаг осуществляется через суд. В разделе 36 Закона об отправлении правосудия 1970 года говорится, что суд может отложить разбирательство, если «ипотекарь, вероятно, сможет в течение разумного периода выплатить любые суммы, причитающиеся [170] по ипотеке», а разделы 129–130 Закона о потребительском кредите 1974 года делают то же самое для вторых ипотечных кредитов. В необычном деле Ropaigealach против Barclays Bank plc [171] банк выставил на аукцион (второй) дом, владельцем которого была семья, отсутствовавшая. Судья Кларк не смог применить AJA 1970, поскольку при правильном толковании он мог остановить разбирательство только тогда, когда судебное разбирательство фактически было начато, а здесь его не было. В более благоприятном для заемщика решении Cheltenham & Gloucester Building Society v Norgan [172] судья Уэйт дал указание, что при назначении плана погашения судья должен указать «сначала наиболее благоприятный для ипотекодержателя период», чтобы можно было избежать повторных заявлений в суд о продолжающихся невыполнениях обязательств и чтобы «ипотекодержатель мог быть услышан со всей справедливостью, чтобы сказать, что ипотекодержатель имел свой шанс». Когда дело доходит до продажи, разделы 101 и 103 Закона о праве собственности 1925 года требуют, чтобы положение о продаже было в ипотечном акте, чтобы было предоставлено уведомление за три месяца и место. Раздел 88 подтверждает, что покупатель после продажи получает необремененный титул. В самом процессе продажи существует обязанность проявлять осмотрительность. В деле Cuckmere Brick Co против Mutual Finance [173] Mutual Finance выставила на аукцион собственность Cuckmere Brick Co после того, как она не выплатила кредит, но не рекламировала, что собственность получила разрешение на строительство для строительства большего количества квартир. Salmon LJ подчеркнул, что, поскольку заемщик все равно будет нести ответственность за суммы по кредиту, если дом будет продан по заниженной цене, поскольку «ипотекодержатель жизненно важен для результата продажи», существует обязательство получить «истинную рыночную стоимость». Более того, будет наложена более строгая обязанность проверки, если ипотечный кредитор продаст недвижимость связанной стороне. В деле Tse Kwong Lam против Wong Chit Sen [174] г-н Вонг продал собственность, отобранную у г-на Тсе, своей жене, не рекламируя аукцион. Тайный совет сообщил, что, хотя задержка в иске означает, что продажа не должна быть отменена, убытки могут быть присуждены из-за значительного конфликта интересов . Лорд Темплманподчеркнул, что «на залогодержателе лежит тяжелая обязанность доказать, что во всех отношениях он действовал справедливо», поэтому сделка является совершенно справедливой и равноправной. [175]
Сервитуты и соглашения, хотя и рассматривались законом отдельно, функционировали как примитивные формы устройства планирования. До развития местного самоуправления и планирования люди, живущие в соседних владениях, могли регулировать то, как каждый использовал свою землю, только посредством соглашений. Соглашение о том, чтобы первый сосед использовал землю второго, является сервитутом, обычно включающим право прохода или прибыль a prendre , если оно позволяет первому брать что-либо с земли (например, охотиться на уток, ловить рыбу или пасти овец). Соглашение о том, чтобы первый сосед воздерживался от использования своей земли в интересах второго, было бы ограничительным соглашением . Естественно, люди могли заключать договоры на использование земли любым мыслимым способом. Однако суды рассматривали это как другой вопрос, был ли связан правопреемник первоначальной договаривающейся стороны. Суды были особенно скупы на « положительные соглашения » (которые могли потребовать расходов землевладельца и не могли быть выполнены без действий) и « отрицательные сервитуты » (которые, в отличие от соглашений, могли быть получены без соглашения). В результате современные решения по планированию, принимаемые советами, в первую очередь через Закон о городском и сельском планировании 1990 года , в значительной степени вытеснили общее право и справедливость для регулирования отношений в кварталах. Тем не менее, многие сервитуты и соглашения остаются.
Диапазон сервитутов в первую очередь ограничен четырехкратным тестом, изложенным в деле Re Ellenborough Park . [176] Владельцы домов вокруг Ellenborough Park хотели показать, что у них был сервитут на коммунальные сады, чтобы потребовать компенсацию за его реквизицию во время Второй мировой войны. Лорд Эвершед М. Р. согласился, потому что (1) они владели доминирующими доходными домами, (2) их права на «обслуживающий» доходный дом (т. е. парк) приносили пользу их земле, (3) они не владели обслуживающим доходным домом, и, несмотря на некоторые предыдущие авторитетные источники, предполагающие, что сервитуты не могут быть для чистого удовольствия, [177] (4) он был в пределах признанного класса сервитутов. Чаще всего сервитуты являются правами проезда. Во многих недавних делах также фигурировала парковка автомобилей, включая дело Moncrieff v Jamieson [178] , где владелец земли между береговой линией и крутым откосом имел доступ только через своего соседа, и с 1973 года он привык парковаться там. Владелец служебного многоквартирного дома утверждал, что парковка автомобиля лишила его возможности пользоваться землей, и поэтому не могла быть сервитутом. Но Палата лордов постановила, что в силу природы парковки (которая не была постоянной), к которой привык доминирующий владелец, право может считаться сервитутом.
Чтобы создать сервитут, во-первых, в соответствии с разделом 65(1) Закона о собственности 1925 года землевладелец может прямо предоставить соседу право на свою землю или может сохранить за собой право при продаже части земли кому-то другому. Во-вторых, сервитут может также возникнуть посредством прямого заверения, вызывающего имущественный эстоппель . Так было в деле Крабб против Окружного совета Аруна , где землевладелец приобрел сервитут после того, как совет заверил его, что они оставят ему доступ к его земле через их, когда он продал другую часть, которая давала маршрут с главной дороги. В-третьих, закон может обнаружить сервитуты в процессе строительства, в общем, если они необходимы для разумного пользования собственностью. [179] Правила аналогичны условиям включения и подразумеваемого в контрактах, так, например, в деле Грин против лорда Сомерлейтона [180] судья Джонатан Паркер одобрил сервитут для дренажа воды с земли лорда Сомерлейтона в дамбы Грина, потому что, когда земля была продана в 1921 году, ее надлежащее строительство включало акт о дренаже. Однако в деле Кент против Кавана [181] было разъяснено, что, поскольку разумное пользование было целью подразумеваемого пользования, сервитут должен подразумеваться только в ситуациях, когда земля находилась в общей собственности и пользовании. Этот тест был удовлетворен в тех случаях, когда два двухквартирных дома имели небольшую дорожку между собой для доступа к задним садам, и последующий покупатель хотел построить свою половину дорожки. Судья Чедвик постановил, что сервитут был необходим для пользования задним садом. В-четвертых, согласно разделу 62 Закона о праве собственности 1925 года, сервитуты, которые «принадлежат или считаются принадлежащими земле» на момент передачи права собственности, будут связывать покупателя. Так, в деле Hair v Gillman [182] женщина, которая припарковала свою машину во дворе соседа, когда у нее был семилетний договор аренды, приобрела кристаллизованную аренду, когда она впоследствии купила дом. Однако, если сервитуты используются в течение двадцати лет, пятым методом приобретения кристаллизованного законного права является Закон о давности 1832 года . Этот метод исходит из простого периода расширенного использования и не требует доказательства какой-либо необходимости в сервитуте. Существует также ряд установленных законом сервитутов, включая, в частности, « путевые листы », зарезервированные государственными органами для установки труб или кабелей, [183] и Закон о сельской местности и правах прохода 2000 года , который расширил зарегистрированное количество частных и общественных земель, где люди имеют « право бродить » для отдыха. Независимо от того, как создан сервитут, его необходимо зарегистрировать для обеспечения защиты. Сервитут, который не зарегистрирован, будет признан преобладающим интересом в соответствии с LRA 2002Приложение 3, пункт 3, если известно лицу, которому продается земля, и если сервитут очевиден при достаточно тщательном осмотре, но только если сервитут приобретен по закону (не по праву справедливости) с 13 октября 2003 года. [184]
В отличие от сервитута, соглашение может быть приобретено только по соглашению или, возможно, по гарантии, но не по давности. В самом известном деле, Tulk v Moxhay [185], владелец того, что сейчас является Leicester Square, пообещал соседу, что не будет возводить здания, но последующий покупатель (который знал об этой сделке) попытался построить. Лорд Коттенхэм LC постановил, что предшествующее соглашение может связывать будущих владельцев, если соглашение касалось и касалось земли, первоначальные стороны соглашения намеревались связать соглашением будущих владельцев, и будущие владельцы той же земли были уведомлены о соглашении. Согласно разделу 78 Закона о праве собственности 1925 года , наследники по праву собственности лица, названного в качестве выгодоприобретателя по соглашению, считаются имеющими право на принудительное исполнение соглашения, а раздел 79 Закона о праве собственности 1925 года кодифицировал презумпцию, что соглашение должно быть не личным, а имущественным и обязательным для наследников по праву собственности. Однако эта презумпция может быть опровергнута путем толкования соглашений между соседями. Это произошло в деле Morrells of Oxford Ltd против Oxford United Football Club [186] , где судья Роберт Уокер постановил, что паб Моррелла не мог получить судебный запрет на строительство паба Oxford UFC, поскольку, хотя предшественник Oxford UFC обещал не делать этого в 1962 году, в документе не использовались формулировки, указывающие на то, что преемники будут связаны пунктом о пабе, хотя в других пунктах это было сделано. Спорным аспектом соглашений является то, что суды обеспечивают соблюдение только тех, которые ограничивают использование земли, и до сих пор отказывались обеспечивать соблюдение соглашений, которые требуют позитивных расходов. В деле Rhone против Stephens [187] это означало, что домовладелец не мог быть обязан ремонтировать свою крышу, которая защищала коттедж под ним от воды. Лорд Темплман посчитал, что это будет противоречить правилу, согласно которому кто-то не должен нести ответственность по договору, если он не был в нем осведомлен. Это было немного смягчено, когда все соседи имели взаимные выгоды и тяготы. Halsall v Brizell [188] постановил, что если некоторые жители поместья Ливерпуля имели выгоду от использования дорог поместья, дренажей, набережной и морских стен, они могли быть обязаны платить за его содержание. Соглашения могут быть принудительно исполнены, как правило, посредством запретов, но также могут (если запрет будет гнетущим) принудительно исполнены посредством выплаты убытков, отражающих потерю права. Например, в деле Wrotham Park Estate Co Ltd v Parkside Homes Ltd [189]Застройщик, построивший дома с нарушением ограничительного соглашения, был обязан судьей Брайтманом выплатить 5% от ожидаемой прибыли в качестве компенсации. Наконец, заявления в Земельный трибунал могут быть поданы с целью аннулирования соглашений в соответствии с разделом 84 Закона о праве собственности 1925 года, если соглашение устарело, бенефициар не понесет больших потерь или неявно согласился с ним, или оно препятствует разумному использованию земли, и бенефициар может получить компенсацию.
В то время как многие тексты « земельного права » в Англии обычно ограничиваются содержанием, созданием и защитой интересов в собственности на землю, [191] социальная значимость земли распространяется на способ ее использования. [192] Исторически земля была важнейшим источником общественного богатства, но в течение 19 века корпорации и управляемый фонд затмили ее как средство сохранения богатства. Тем не менее, земля остается жизненно важной для общественной инфраструктуры, жилья, сельского хозяйства, лесного хозяйства, водных и природных ресурсов. [193] Качество жизни подавляющего большинства людей тесно связано с правилами планирования, строительства домов и регулирования арендной платы, продовольственными, лесными и водными предприятиями, а также защитой окружающей среды и климата путем замены газа, нефти и угля чистой энергией.
До 1909 года большая часть планирования земель основывалась на частных законах о неудобствах и соглашениях соседей о сервитутах и договорах . Однако Великая хартия вольностей и Лесная хартия («лес» — старый термин для обозначения земель короны) кодифицировали древние правила использования общин : общественные земли, которые люди, не владеющие землей, могли использовать для сбора пищи, древесины, охоты или выпаса скота. На протяжении столетий аристократы, контролировавшие парламент, постепенно огораживали больше общих земель, переводя их в частную собственность, и признавая эту предвзятость в пользу частных лиц, в 1865 году в деле Таплинг против Джонса [ 194] лорд Крэнворт провозгласил, что каждый «человек... [имеет] право использовать свою собственную землю, строя на ней так, как он считает наиболее выгодным для себя». В прецедентном праве было узкое понятие того, что считалось неудобством. Например, не было иска о потере удобств, если рядом с домом проходила громкая железная дорога. [195] В деле Стерджес против Бриджмена Апелляционный суд постановил, что то, что считается неудобством, будет зависеть от характера местности, и это означало, что «то, что было бы неудобством на Белгрейв-сквер , не обязательно будет таковым в Бермондси ». [196] В ответ на это, поскольку парламент был открыт для всеобщего избирательного права, местные советы приобрели больше полномочий «для предотвращения ненадлежащего развития и защиты окружающей среды», чтобы гарантировать, что земельное право будет способствовать «благополучию всего сообщества». [197] Закон о жилищном строительстве, городском планировании и т. д. 1909 года впервые предоставил местным органам власти полномочия разрабатывать схемы планирования и нанимать инспекторов с апелляцией в Совет местного самоуправления, первоначально в отношении санитарных условий. Закон о городском и сельском планировании 1947 года внес самые важные изменения, потребовав, чтобы любое развитие земли требовало разрешения от местного правительства, если только не было соответствующего исключения. С правилами об обязательном выкупе это создало современную национальную систему планирования.
Сегодня Закон о городском и сельском планировании 1990 года содержит основные правила планирования. [198] Раздел 57 требует выдачи разрешения на «застройку» земли. Раздел 55 определяет «застройку» как строительство, проектирование, добычу полезных ископаемых или внесение любых существенных изменений в здание, включая снос или разделение дома на два. Однако подраздел 2 исключает изменения в жилых домах для чего-либо, связанного с удовольствием, для сельского или лесного хозяйства, или изменения использования собственности в пределах набора «классов» собственности. [199] Для многих людей, вносящих изменения в коммерческую недвижимость, Приказ о городском и сельском планировании (классы использования) 1987 года становится актуальным. Каждое использование собственности имеет класс. Класс A1 включает магазины, такие как книжные магазины или парикмахерские, класс A3 включает кафе, класс C1 — гостиницы, а класс C3 — дома. Если изменение использования собственности вносится в пределах класса, разрешение на изменения не требуется. Если разрешение выдано, оно может быть безусловным, или в соответствии с разделом 106 местный орган власти может наложить условия, которым должен следовать землевладелец. Разделы 171A–196C содержат правила принудительного исполнения, которые включают разрешение местным органам власти предъявлять обвинения лицам за нарушение правил планирования и право на вход на территорию. Однако в соответствии с разделом 171B, если кто-то нарушил правило планирования, но в течение четырех лет не было возбуждено исполнительное производство, обвинение не может быть предъявлено: землевладелец становится неуязвимым. Разделы 197–261 содержат подробные правила о таких вопросах, как деревья, реклама, автомагистрали. Для заведений, которые будут использоваться для определенных целей, таких как рестораны, пабы или клубы, Закон о лицензировании 2003 года устанавливает процедуры, с помощью которых предприятия могут получить лицензию у своего местного органа власти, и условия (включая время торговли, предоставление алкоголя и уровень шума [200] ), при которых должно содержаться заведение.
Хотя домовладельцы совместно владеют всего 5% земельной площади в Англии и Уэльсе, жилье и другие здания составляют большую долю капитального богатства и составляют основу всеобщего человеческого «права на жилье» и на частную жизнь и дом. [201] Дома и недвижимость все чаще становятся объектами инвестиций, с налоговыми льготами для « Инвестиционных трастов недвижимости », [202] что означает сокращение государственного и индивидуального владения жильем. Растущая доля людей не может позволить себе купить дома и поэтому вынуждена снимать жилье, в то время как арендная плата занимает все большую долю дохода людей. Хотя жилищное пособие доступно для людей с низкими доходами, [203] оно полностью берется частными домовладельцами, чья растущая арендная плата становится все более затратной для налогоплательщиков. После принятия Закона о жилье 1985 года местные советы, которые стремились поддерживать доступную арендную плату, предоставили право покупать недвижимость для надежных арендаторов. [204] Несмотря на увеличение предложения и строительство домов со скоростью, постоянно превышающей темпы роста населения, [205] большее количество многоквартирных домов, принадлежащих домовладельцам и корпорациям, и пустующих квартир, означает, что неравная переговорная сила домовладельцев может быть использована для взимания еще более высокой арендной платы. Закон о строительстве 1984 года и Строительные правила 2010 года требуют снижения выбросов углерода в зданиях, [206] однако пока еще не существует требования, чтобы все дома имели солнечные батареи, аккумуляторные батареи и тепловые насосы для обеспечения чистого воздуха.
Отражая низкое качество жилья, Великобритания имеет одни из самых минимальных прав арендаторов в мире. Справедливое регулирование арендной платы существует во многих странах для предотвращения недоступного жилья, например, в Канаде [207] или Германии [208] , но было отменено в Великобритании разделом 24 Закона о жилье 1985 года . Закон о домовладельце и арендаторе 1985 года содержит право знать, кто является домовладельцем, что оно пригодно для проживания и что домовладелец проводит базовый ремонт здания и конструкции объекта. [209] Однако нет жилищного регулятора или сторожевого пса, к которому могли бы обратиться арендаторы, и поэтому их права должны быть обеспечены посредством дорогостоящих судебных процессов. Раздел 20 Закона о жилье 1988 года отменил гарантию для арендаторов от выселения без уважительных причин (если только в договоре что-то не указано), и поэтому по истечении срока уведомления, предусмотренного договором, арендаторы могут быть выселены. Единственная установленная законом защита — это уведомление минимум за 4 недели до выселения в соответствии с разделом 5(1) Закона о защите от выселения 1977 года , а арендодатель может выдать уведомление в соответствии с разделом 21 в соответствии с разделом 21 Закона о жилье 1988 года , чтобы начать судебный процесс выселения. [210] Разделы 1–5 Закона о сборах с арендаторов 2019 года содержат минимальное регулирование сборов агентов по недвижимости, требуя, чтобы они взимались только с арендодателей, а не с арендаторов. Разделы 213–214 Закона о жилье 2004 года создают право на защиту арендного депозита в доверительном управлении третьей стороны, однако эти стороны часто назначаются и оплачиваются арендодателем, что означает, что в спорах, которые рассматриваются в арбитраже, обычно выигрывает арендодатель. [211] Напротив, аренда для бизнеса имеет гораздо больше регулирования, [212] признавая изначально неравную переговорную силу , которую имеют арендаторы, и несостоятельность рынка. [213] Помимо арендной платы и выплат по ипотеке для землевладельцев, люди должны платить муниципальный налог и ставки по коммерческим ставкам , чтобы внести вклад в местный бюджет за свою собственность. Гербовый сбор в Соединенном Королевстве — это налог, который должен быть уплачен при продаже собственности, а налог на наследство (Соединенное Королевство) в размере 40% должен быть уплачен при передаче детям или внукам собственности стоимостью более 500 000 фунтов стерлингов в 2023 году или 325 000 фунтов стерлингов другим лицам, но налог не взимается при передаче собственности супругу, гражданскому партнеру или благотворительной организации.
Великобритания состоит примерно из 72% сельскохозяйственных угодий и 13% лесов, [214] и хотя сельское хозяйство и лесное хозяйство составляют небольшой процент экономики и рабочей силы Великобритании, их регулирование оказывает большое влияние на окружающую среду. Общая сельскохозяйственная политика в законодательстве Европейского союза регулировала субсидии и развитие сельского хозяйства и остается влиятельной частью схемы в Законе о сельском хозяйстве 2020 года. Это позволяет Государственному секретарю и Министерству по охране окружающей среды, продовольствию и сельским делам выдавать финансовую помощь, принимать правила об условиях, связанных с субсидиями, и контролировать действия по субсидиям. [215] С 2024 года это может отойти от стандартной практики в рамках схемы субсидирования ЕС, заключающейся в осуществлении (1) основных выплат фермерам на основе количества активно обрабатываемых гектаров, (2) рыночных мер по скупке и утилизации любых излишков продукции и (3) платежей на развитие сельских районов для ряда расходов, таких как чистая энергия или более быстрая интернет-инфраструктура. В 2018 году в рамках CAP было потрачено около 3,5 млрд фунтов стерлингов, хотя правительство Великобритании заявило, что эти суммы изменятся в рамках новой системы, основанной на концепции «государственных денег для общественных благ», но особой ясности это не дало.
Около 10% земель Великобритании находится в государственном секторе, и крупнейшим органом среди них является Лесная комиссия . Закон о лесном хозяйстве 1967 года требует, чтобы Комиссия имела 11 членов, назначаемых правительством, и у нее есть общая обязанность «содействовать интересам лесного хозяйства, развитию лесонасаждения и производству и поставке древесины и других лесных продуктов», включая «достаточные запасы растущих деревьев». Национальные парки были созданы Законом о национальных парках и доступе к сельской местности 1949 года впервые, и сегодня контролируются Natural England или другими органами управления парками в соответствии с Законом о национальных парках (Шотландия) 2000 года . В отличие от других стран, национальные парки Великобритании имеют значительную частную собственность, но существуют более ограничительные законы о планировке для сохранения естественной красоты и гарантии общественных прав прохода. Общая защита окружающей среды Великобритании содержится в Законе об охране окружающей среды 1990 года и Законе о дикой природе и сельской местности 1981 года . [216]
Уголь, нефть и газ с территории Великобритании и из Северного моря по-прежнему составляют большую часть энергии Великобритании, несмотря на ущерб здоровью, окружающей среде и климату, который они наносят. В ходе промышленной революции уголь стал доминирующим источником энергии в Великобритании, который теперь регулируется Законом об угольной промышленности 1994 года . [217] Добыча угля и нефти находилась в государственной собственности в течение 20 века, [218] но сейчас добыча угля, нефти и газа осуществляется частными корпорациями по государственной лицензии. Крупнейшие предприятия включают BP , Shell , к которым присоединились полностью иностранные фирмы, такие как Apache , Talisman , CNR , TAQA или Cuadrilla . [219] Согласно разделу 2 Закона о нефти 1998 года , права собственности на землю не приравниваются к правам на нефть и газ (или углеводороды ) под ними. В деле Bocardo SA против Star Energy UK Onshore Ltd Верховный суд постановил, что землевладелец может подать в суд на компанию за нарушение границ владения, если она бурит скважины под его землей без разрешения, но большинство постановило, что ущерб будет номинальным. [220] Это означало, что землевладелец в Суррее мог получить только 1000 фунтов стерлингов, когда лицензированная нефтяная компания пробурила диагональную скважину на глубине 800–2800 футов под его землей, а не 621 180 фунтов стерлингов, присужденных Высоким судом в качестве доли от нефтяных прибылей. [221] Аналогичным образом, в соответствии с разделом 1 Закона о континентальном шельфе 1964 года права «за пределами территориальных вод в отношении морского дна и недр и их природных ресурсов» «принадлежат Ее Величеству». С 1919 года Корона запретила поиск и бурение нефти и газа без лицензии. [222] Согласно Закону об энергетике 2016 года , лицензирование находится в ведении Управления по нефти и газу (OGA). [223] Согласно разделу 8, OGA должно выдавать лицензии таким образом, чтобы минимизировать будущие государственные расходы, обеспечить энергоснабжение, гарантировать хранение углекислого газа, полностью сотрудничать с правительством Великобритании, поощрять инновации и поощрять стабильное регулирование для содействия инвестициям.
.jpg/1280px-Shell_-_Esso_Brent_Spar_under_construction_(1975).jpg)
Значительным противоречием в законе является обязанность Государственного секретаря в разделах 9A-I Закона о нефти 1998 года по «максимизации экономического восстановления британской нефти». Это противоречит цели устранения выбросов парниковых газов в разделе 1 Закона об изменении климата 2008 года . Государственный секретарь может давать указания OGA в интересах национальной безопасности или общественности в исключительных обстоятельствах, [224] в то время как OGA номинально может финансировать себя за счет сборов с заявителей и владельцев лицензий. [225] В процессе лицензирования Положения Директивы о лицензировании углеводородов 1995 года требуют, чтобы Управление по нефти и газу применяло объективные, прозрачные и конкурентоспособные критерии. [226] Согласно положению 3, OGA должно учитывать технические и финансовые возможности заявителя, цену, предыдущее поведение и отклонять все заявки, если ни одна из них не является удовлетворительной, в то время как положение 5 требует, чтобы все критерии, которые будут применяться, были указаны в публичном уведомлении о тендерах. В соответствии с разделом 4 Закона о нефти 1998 года типовые положения лицензий предписываются Государственным секретарем, например, в Правилах лицензирования (добыча) нефти (морские районы) 2008 года . Типовые положения Приложения 1 предоставляют OGA дискреционные полномочия в отношении срока действия лицензии, обязательства лицензиата по представлению своей рабочей программы, отзыва в случае нарушения лицензии, арбитража по спорам или безопасности для здоровья и окружающей среды. [227] Для добычи нефти и газа на суше, и в частности гидравлического разрыва пласта (или « фрекинг »), дополнительными требованиями являются переговоры с землевладельцами, где расположена буровая площадка, получение одобрения местного органа по планированию полезных ископаемых на разведочные скважины, получение согласия совета в соответствии с разделом 57 Закона о планировании городов и сельских районов 1990 года , получение разрешения на утилизацию опасных отходов и ненадлежащее использование воды, [228] и, наконец, получение согласия от Департамента по бизнесу, энергетике и промышленной стратегии . [229] В деле R (Frack Free Balcombe Residents Association) против West Sussex CC ассоциация жителей Балкомба проиграла иск о судебном пересмотре разрешения своего совета на планирование Cuadrilla Resources для изучения потенциала фрекинга для добычи сланцевого газа . Крупные протесты выступили против любых шагов по фрекингу. Однако судья Гилбарт постановил, что совет не ошибся, отказавшись рассмотреть общественное возражение, и счел, что действовал бы незаконно, если бы рассмотрел возражение. [230]
Хотя прибыль от газа, нефти и угля поступает из общей собственности и государственного лицензирования, налогообложение добычи нефти и газа было снижено. Первоначально раздел 1 Закона о налогообложении нефти 1975 года требовал специального налога на доходы от нефти , установленного в размере 75% от прибыли в 1983 году, но он был отменен для новых лицензий после 1993 года, а затем снижен с 50% в 2010 году до 0% в 2016 году. [231] В соответствии с разделами 272-279A Закона о налоге на прибыль корпораций 2010 года все еще существует «огражденный корпоративный налог» на отдельных месторождениях, которые отделены от других видов деятельности, установленный в размере 30%, но всего 19% для более мелких месторождений. Дополнительный «дополнительный сбор» в размере 10% от прибыли был введен в 2002 году для обеспечения «справедливого возврата» государству, поскольку «нефтяные компании [получали] сверхприбыль». [232] Наконец, в соответствии с Законом о нефти 1998 года разделы 29–45 требуют ответственного вывода из эксплуатации нефтегазовой инфраструктуры. В соответствии с разделом 29 Государственный секретарь может потребовать письменное уведомление о плане вывода из эксплуатации, по которому должны быть проконсультированы заинтересованные стороны (например, местное сообщество). В соответствии с разделом 30 уведомление об отказе может быть вручено любому, кто владеет установкой или имеет в ней интерес. За несоблюдение предусмотрены штрафы и правонарушения. Оценки стоимости вывода из эксплуатации морских платформ Великобритании составили 16,9 млрд фунтов стерлингов в следующем десятилетии и от 75 млрд фунтов стерлингов до 100 млрд фунтов стерлингов в общей сложности. Был выдвинут ряд возражений против политики правительства по сокращению налогов при субсидировании этих расходов BP, Shell и Exxon. [233]
Теория земельного права тесно связана с более широкими теориями собственности, учитывая историческую важность «реальной собственности» в английской социальной структуре. Во-первых, существуют теории о том, в какой степени должна существовать частная собственность и в какой степени должна существовать общественная или общественная собственность, а во-вторых, существуют теории о том, что такое собственность. В древних Афинах, согласно Платону , в его идеальной Республике все должно было принадлежать всем вместе, и «понятие « частной собственности » будет всеми правдами и неправдами полностью устранено из жизни». [234] Напротив, Аристотель утверждал, что «Собственность должна быть в определенном смысле общей, но, как правило, частной; ибо, когда у каждого есть свой особый интерес, люди не будут жаловаться друг на друга, и они будут добиваться большего прогресса, потому что каждый будет заниматься своим собственным делом». [235] Какова бы ни была теория, законы древней Британии и средневековой Европы концентрировали всю политическую власть и большую часть собственности в руках императоров и королей, но после эпохи Возрождения писатели начали оспаривать эту предпосылку. В то время как Томас Гоббс утверждал, что «левиафан» короля должен иметь полную суверенную власть для защиты прав, Джон Локк утверждал, что общественные отношения должны быть основаны на общественном договоре, в котором люди соглашаются на законодательную власть, но только для защиты своей собственности и других прав — «жизни, свободы и поместья». Локк утверждал, что частная собственность была справедливо приобретена посредством труда, «по крайней мере, там, где ее достаточно и так же хорошо, чтобы оставить в общем пользовании для других». [236] Поскольку колонии были основаны по всему Новому Свету, лишая коренные народы их земель, это положение часто игнорировалось на практике. В течение 18 века философы и политические экономисты выражали больший скептицизм. [237] Например, Адам Смит , профессор права в Глазго, утверждал в «Богатстве народов », что «гражданское правительство, поскольку оно учреждено для обеспечения безопасности собственности, в действительности учреждено для защиты богатых от бедных или тех, у кого есть какая-то собственность, от тех, у кого ее нет вообще». [238] Коммунисты в 19 веке выступали за отмену частной собственности на капитал (или имущество, используемое для производства), и особенно за отмену собственности работодателей на продукты труда рабочих. [239] Социалисты и социал-демократы предпочитали выступать за расширение общественной собственности, на землю, но особенно на крупные предприятия, которые становились доминирующими источниками богатства.[240] Несмотря на теорию Гаррета Хардиначто общая собственность будет использоваться чрезмерно или растрачиваться, что приведет к « трагедии », современные эмпирические данные, особенно данные Элинор Остром , как правило, показывают, что государственные и управляемые сообществом ресурсы создадут демократические структуры управления, которые обеспечат надлежащее управление ими. [241]
Вторая группа теорий сосредоточилась на правовой природе собственности или на том, чем она является по сравнению с другими типами правовых норм. Часто утверждалось, что собственность отличается от обязательств, так что в то время как собственность позволяла владельцу осуществлять права в отношении всего мира, обязательство можно было осуществлять только в отношении отдельных лиц. [242] Эта идея строгого разделения часто рушилась в течение 19 века, поскольку больше социальных и правовых изменений обеспечили большие права для рабочих, арендаторов и торговцев в отношении неплатежеспособных компаний. [243] Растет консенсус в отношении того, что права собственности в законе устанавливают властные отношения между людьми, а не просто являются отношениями с неодушевленными предметами, и что выгоды от государственной или частной собственности зависят от того, «какая организация и мотив могут лучше всего выполнять работу». [244] Все большее число ученых также утверждало, что собственность, используемая для производства (например, земля с фабрикой или фермой), отличается от собственности, используемой для потребления (например, дом), и поэтому должна регулироваться по-разному: личное имущество, которое люди потребляют, должно строго защищаться, но собственность, используемая для производства, должна подлежать большей социальной и общественной ответственности. [245] В течение 20-го века эти теории постепенно стали преобладать, что отразилось в большей общественной собственности и регулировании, хотя группы интересов, выступающие за приватизацию и дерегулирование, сохранились.